1、土地管理學總論復習的重點內容土地管理學總論復習的重點內容(陸紅生版)(根據上課筆記做的)一土地的概念、特性和功能概念：土地是指地球陸地和水面的總稱，是有氣候、地貌、土壤、水文、巖石、植被等構成的自然歷史綜合體和人類社會歷史綜合體。相似概念：1.土地與土壤：土地-生產力,土壤-肥力2.土地與國土：國土-是一國的版圖,包括資源與環境3.土地與景觀：景觀-自然因素,土地-經濟和社會因素特性：1.土地是自然產物；2.土地面積的有限性; 3.土地位置的固定性；4.質量差異的普遍性； 5土地利用的可持續性；6土地報酬遞減的可能性；7利用方向變更的困難性功能：1負載功能，2養育功能，3倉儲功能，4提供景觀的

2、功能，5儲蓄和增值功能我國土地資源開發利用的基本情況： 1.土地類型多樣 2.土地資源的絕對量大，人平均占有的相對量少 3.山地多，平地少，耕地、林地比重小 山地多，平地少，耕地、林地比重小 4.河川徑流總量大，但水土配合不協調 河川徑流總量大，但水土配合不協調 （資源地區匹配失衡） 5.耕地后備資源不足二.土地管理及其發展管理：1.管理是管理者在一定的環境條件下，為有效的實現既定的目標，運用一定的方式和手段所進行的決策、計劃、組織、協調和控制的綜合性活動。  2.管理是管理者的一種主動、積極的

3、、有計劃的活動，其運作受到外界環境的影響，主要受社會環境的影響，如社會制度、人口狀況、經濟體制與政策、文化水平、科學技術水平、法制狀況等。    3.管理是人類社會基本活動之一土地管理：是國家在一定的環境條件下，綜合運用行政、經濟、法律、技術方法，為提高土地利用生態、經濟、社會效益，維護在社會中占統治地位的土地所有制，調整土地關系，監督土地利用，而進行的計劃、組織、控制等綜合性活動。 土地管理的職能：地籍管理、土地權屬管理、土地利用管理、土地法律、法規執行的監督檢查等。  土地管理的本質：國家在一定的環境條件下，綜合運用行政、經濟、法

4、律、技術方法、為提高土地利用生態、經濟、社會效益，維護在社會中占統治地位的土地所有制，調整土地關系，監督土地利用，而進行的決策、計劃、組織、協調和控制等綜合性活動。我國土地管理的形成與發展：建國后的土地管理：1947年中國土地法大綱 1950年中華全國土地改革法第一階段（19491978年）  a.初步建立新中國的土地使用制度 b.初步建立新的地權制度相適應的地籍管理體系  c.建立了新的土地稅、租體系  d.開始重視城市土地規劃和利用的管理 e.建立了土地由多部門管理的機構體系  第

5、二階段：1979年改革開放以后的土地管理  a. 土地使用權管理改革  農村：集體土地承包給農戶，使集體土地的所有權和使用權分離。  城市：國有土地無償使用制改為有償使用， b. 建立全國統一的土地管理機構  1986年，國家土地局成立  1998年，與礦產資源部合并為國地資源部  c. 制定、實施新的土地法規  1986年中華人民共和國土地管理法、基本農田保護條例  1998年修訂土地管理法 &

6、#160; d. 建立了較為合理的土地稅費制度  e. 地籍管理由以地權登記為主轉向多目標的地籍管理體系   f. 地價管理體系已經建立   第三階段（1998-今）  1998年國家組建國土資源部，初步實現了從陸地到海洋，從土地到礦產的統一管理。地方各級國土資源主管部門領導干部實行雙重管理體制。地方主管，上一級國土部門協助管理。  2004年以后，實行省級以下國土資源管理體制改革。完善土地利用總體規劃編制和審批管理，強化土地執法檢察職能。土地管

7、理的特點：  （1）統一性  實行全國土地統一管理是我國人多地少的國情決定的；實行全國土地、城鄉地政統一管理是我國建國50多年來的土地管理實踐的必然選擇；實行全國土地統一管理，是我國法律規定的，體現了國家意志。 （2）全面性  土地管理是一項復雜的系統工程，包括土地開發、利 用、整治和保護四個環節的全部過程：既有生產過程中的土地管理，也有流通過程的土地管理；既包括靜態的規劃等內容，也包括動態的監測。 （3）科學性  土地管理的核心內容是用先進的科學管理理論和方法以及科學技術手段實施土地

8、利用管理，從而不斷提高土地管理績效，在生產力高度發達的今天顯得尤為重要。  由于土地管理歸根到底是為了組織生產力、促進生產力的發展，所以要充分認識各種自然規律、經濟規律并在土地管理工作中主動加以運用。遵循經濟規律，科學利用土地。運用現代化的科學管理方法和手段實施土地管理活動。 （4）法制性   “十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”是我國的三大基本國策之一。 （5）服務性   土地管理服務于社會生產，追求土地利用的最佳綜合效益，最終服務于國民經濟建設。 土地管理的作用：  

9、（1）土地管理是協調社會矛盾的重要手段  （2）土地管理是實現社會可持續發展的基本保障  （3）土地管理是社會穩定的根本保證土地管理學學科性質:土地管理學是一門古老而年輕的學科。  l古老：幾乎與人類社會同時產生。  l年輕：土地的永恒性及持續利用性，賦予它永遠年輕的生命，社會經濟越發展、土地管理學的生命力就越旺盛。土地管理學的發展趨勢： （1）以地權管理為中心逐漸向地用管理方向發展社會制度更替和土地管理體系建立初期，以權屬管理為主。  （2）地籍管理的基礎地位日趨加強，并向兩個方向發

10、展.（3）土地整理或土地重劃已成為主要國家土地管理事業的新內容.土地管理的方法：（一）行政方法1.特點： 依靠權利，具有權威性、強制性、直接性、單一性和無償性特點2.具體表現：a行政方法能使管理系統達到高度的集中統一，充分依靠行政機關和領導者的權威，通過行政層次和行政手段，對下屬管理機構和土地利用等方面進行組織、指揮、協調、控制；b科學的行政方法要以科學決策為依據，作出的指令，既有利于整體目標的實現，又要協調好各部分的關系。 l3.局限性  la管理效果受領導水平的限制；  lb信息傳遞遲緩，有時嚴重失真；  c行

11、政層次多，手續復雜，影響工作效率。(二)經濟方法 1. 地租地價杠桿  實行土地有償使用，使土地所有權在經濟上得以實現；  利用地租、地價調整土地供需矛盾；  指導土地的合理分配和利用，優化土地利用結構；  鼓勵對土地的投入，提高土地利用的集約度。   2.財政杠桿:  通過財政撥款來體現國家對土地利用的宏觀控制，如國家對土地整理、興修大型水利工程、城市建設等的投資。 l3.金融杠桿:  金融機構通過銀行信貸向用地單位提供貸款，刺激用地

12、單位對土地的投資。用地單位也可以通過金融市場，發行土地股票、債卷，籌集土地資金。  l4.稅收杠桿: 國家通過不同的稅種（耕地占用稅等）、稅率，指導土地開發利用。例如，為了穩定耕地面積，國家通過征收耕地占用稅這一經濟杠桿來控制非農建設占用耕地或用作開發土地、改造低產田等，作為對耕地被占用的補償。 （三）、法律方法 1.涵義： 法律方法是管理者通過貫徹、執行有關土地的法規，調整人們在土地開發、利用、保護、整治過程中所發生的各種土地關系，規定人們行動必須遵守的準則來進行管理的方法。  l2.特點： 主要運用立

13、法和司法手段，來鞏固和調整各方面的土地關系；  l比行政方法具有更大的強制性、嚴肅性和權威性。（四）、技術方法 l運用科技手段（如3s技術、系統工程、土地規劃 等），來執行管理職能的方法三土地管理的一般過程市場失靈原因：公有土地資源和公共產品的存在；土地利用的外部性；不完全競爭和不完全信息；不確定性；土地投機行為。政府失靈1.表現：a短缺或過剩b信息不足c官僚主義d缺乏市場激勵e政策頻繁變化2.政府失靈的原因：公共決策失誤政府龐大行政機構運行的低效率和“內部效應”尋租活動土地管理中政府失靈1.表現-以農用地為例：a政府無法控制土地市場，土地供給失控 b政

14、府無法保護農民在土地征用中的利益2.原因：a 政府作為土地產權代表和社會管理者的角色錯位 b政府和農民之間缺乏勢力平衡機制c政府干預缺乏公眾參與和監督2.政府失靈的對策：強化政府對土地的公共管理職能加強公共決策科學化、民主化建立良好的地方政府與中央政府的互動合作關系強化監督機制和反饋機制建立健全土地法律體系和加大執法力度 公共決策失誤公共決策失誤不完全信息機構運轉無效率壟斷尋租活動外部性政府干預市場運行 市場失靈微觀經濟無效率宏觀經濟不穩定社會不公平 政府失靈財政赤字機構臃腫官僚主義政府在土地管理中的行為模式是什么？簡述政府對土地實施宏觀管理的必要性行為模式：保障土地市場的正常運行，

15、糾正市場失靈對社會提供公共產品和公共服務消除土地利用的外部性協調土地使用者之間的利益，保障土地配置的公平和效率。 必要性：土地是稀缺資源（特性）公有制的存在土地利用外部性的存在土地市場存在失靈現象土地參與宏觀調控的手段土地規劃，地租地價，土地供給量，土地收益分配土地管理的基本任務(1）堅持“一要吃飯，二要建設”的方針，努力實現土地，特別是耕地供求的動態平衡；(2）控制“土地供給閘門”，參與宏觀經濟調控；(3加強土地資源的調查評價和科學規劃；(4）加強土地資源信息系統建設，實現信息服務社會化 (5）深化改革，建立適應社會主義市場經濟的管理新體制，新機制；(6）健全法制，依法行

16、政，實現土地管理秩序的根本好轉。 （我國土地管理的基本任務是維護社會主義土地所有制及土地所有者和使用者的合法權益，保護、開發、合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展。）四土地權屬管理土地權利的概念：指權利人按照法律規定直接支配土地的權利土地權利的四項基本權能：1. 占有:指對土地進行實際支配和控制的權利2. 使用:指土地使用者依法對土地進行實際利用和取得收益的權利3. 收益: 依據法律和契約取得土地所產生的經濟利益的權利(土地所有權標志)4. 處分: 土地所有人依法處置土地的權利(土地所有權的核心)a事實上處分:對土地進行實質性的變形如平整b法律上處分:如使用權轉讓,抵

17、押等 土地所有權 國家所有 集體所有土地產權體系 土地使用權 國家土地使用權 集體土地使用權 土地他項權利 土地抵押權 .土地租賃權 土地產權的基本特征（1）具有排他性； （2）土地產權客體必須具備可占用性和價值性； （3）土地產權必須經過登記，才能 得到法律的承認和保護； （4）土地產權的相對性。土地權屬管理的內容 a依法確認土地權屬土地申報、調查、審批、登記 b 依法管理土地權屬變更土地所有權變更（征用集體土地）；土地使用權變更（劃撥、出讓、轉讓、贈與、繼承等）c 依法調查、處理土地權屬糾紛d 依法查處土地權屬方面的違法行為土地所有權1.概念:土地所有權是土地所有制的核心，是土地所有制的法

18、律表現形式，是指土地所有者擁有 的、受國家法律保護和限制的排他性的專有權利2.內容:a土地占有權 b土地使用權c土地收益權d土地處分權3.特征:a土地所有權是一項專有權b排他性c具有追及力土地他項權1. 抵押權2. 租賃權3. 相鄰權土地使用權1. 概念:土地使用權是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內對依法交由其使用的國有土地和農民集體所有土地的占有，使用，收益以及依法部分處分的權利 2. 國有土地使用權的客體是國家依法提供給單位和個人使用的國有土地，內容是國有土地使用權主體在依法行使土地使用權過程中形成的權利和義務 3. 農民集體土地使用權的客體是使用權主體依法取

19、得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農村建設用地，內容是集體土地使用權主體在行使土地使用權過程中依法形成的權利和義務4. 土地使用權的法律特征:主體廣泛穩定性土地使用權不涉及礦產,文物,埋藏物確定土地權屬1. 概念：狹義的指國家依法對土地所有權，使用權，他項權利的歸屬廣義的不僅包括主體還包括客體和內容2. 意義：維護社會主義公有制維護土地權利人合法權益促進社會經濟發展促進土地合理利用維護社會穩定3. 內容：依法確認土地所有權，使用權，他項權利4. 土地確權和土地登記的關系：5. 在確定所有權上存在的兩個問題：確定土地屬于國家所有還是集體所有集體所有需要確定是哪一個農民集體所有國有土地使用權的確

20、認1.取得方式a有償取得方式：土地使用者通過向國家支付土地使用權出讓金或繳納土地有償使用費以取得國有土地使用權。 有償方式還包括：土地使用權作價入股、土地使用權出租等。 b無償取得方式：土地使用者在沒有支付土地使用權出讓金或國有土地使用費的情況下，由國家通過行政劃撥的方式而取得國有土地使用權。 c依法承包經營取得單位或個人可以依法承包經營國有土地，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產，取得國有土地使用權。 d.依照法律、政策規定取得 2.國有土地使用權收回:為公共利益需要使用土地的為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申

21、請續期未獲批準的因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。城鎮國有土地使用權出讓管理1. 概念：城鎮國有土地使用權轉讓，指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內轉讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為2. 特征：a廣泛性b有償性c計劃性3. 出讓的基本原則： a所有權與使用權分離原則 b平等、自愿、有償、誠信原則 c.國家主權神圣不可侵犯原則 d充分合理利用土地原則4. 土地使用權出讓期限居住用地 70年 工業用地 50年 教育、科技、文化、衛生、體育用地 50年 商業、旅游、娛樂用地 40年綜合或者其他用地 50年城鎮國

22、有土地使用權出讓方式概念：國有土地的產權代表采用一定的形式和程序將國有土地的使用權確認給土地使用者。 出讓方式： （1）協議方式出讓 ：指土地使用權的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協商達成出讓土地使用權一致意見的方式。 （2）招標方式出讓 ：是指在規定的期限以內，由符合招標條件的單位或個人，以書面投標形式，競投某宗地塊的土地使用權，由招標人擇優確定土地使用者的出讓方式 （3）拍賣方式出讓：按指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者（競買人）城鎮國有土地使用權轉讓管理1. 概念：

23、土地使用權轉讓，是指以出讓方式取得的國有土地使用權在民事主體之間再轉移的行為，是平等民事主體之間發生的民事法律關系2. 基本形式：出售，交換和贈與3. 轉讓條件：（1）以出讓方式取得土地使用權的轉讓，需按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得國有土地使用證（2）以劃撥方式取得土地使用權的轉讓，需取得國有土地使用證，經批準補辦土地使用權出讓手續，繳納完土地使用權出讓金 4. 轉讓內容：（1）權利、義務的轉移： 土地使用權轉讓時，合同中載明的權利、義務隨之轉移給新的受讓人。（2）地上建筑物、附著物的轉讓：國有土地使用權轉讓時，其地上的建筑物、其他附屬物隨之轉讓。（3）使用期限： 合同規

24、定的年限-原使用者已使用的年限（4）轉讓價格 ：若國有土地使用權轉讓價格低于市場價格的，市縣人民政府有優先購買權； 若市場價格不合理上漲，市縣人民政府可采取必要措施，平穩價格； 土地使用權與地上建筑物、其他附屬物一同轉讓的，其價格應分別評估，一同支付。5. 轉讓時若需要改變土地用途，必須經土地管理部門和城市規劃部門審批，并調整出讓金城鎮國有土地使用權出租管理1. 概念：合法取得國有土地使用權的民事主體將土地使用權及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人使用，承租人為此支付租金的行為2. 租賃形式:協議，指標，拍賣3.城鎮國有土地使用權抵押管理1. 概念：土地使用權人以土地使用權作為履行債務

25、的擔保，當土地使用權人不能按期履行債務時，債權人享有從變賣土地使用權的價款中優先受償權的債務擔保形式。（債權債務關系的存在是抵押的前提）2. 期限：3. 作用：促進資金融通農村集體土地所有權、使用權的確認與流轉管理農村集體土地所有權與使用權的確認1. 所有權實質：農民集體對屬其所有土地的共同共有關系2. 使用權確認：承包經營權-集體土地承包經營權證，建設用地-集體建設用地使用證3. 確認流程：審批-審核-登記-核發證書-確權4. 所有權收回： 農民集體所有的土地轉變為國有土地： 全部成員轉為城鎮居民的，原屬于集體所有的土地轉為國有土地 因國家組織移民、自然災害等，農民成建制集體遷移后不再使用，

26、轉為國有 國家依法征收農民集體土地 農村集體土地使用權流轉 （1）含義：農村集體農用地使用權流轉，指屬農民集體所有的農、林、牧、漁用地使用權在不同使用者之間的流動和轉移（2）背景：社會經濟發展的產物城鎮化水平提高農村勞動力轉移的需要調整產業結構，推進農業現代化經營需要（3）意義：提高農業生產效益推動農業產業結構調整促進農民收入增長增加農業資金投入發展土地經營規模農村集體土地使用權流轉管理 應具備的條件 （1）前提條件：當地二、三產業發展較快，農村剩余勞動力得到轉移 （2）必備條件：土地產權明晰 3）法律保證：完善的法律法規 （4）技術支持：農村土地分等定級、價格評估措施：開展農村集體土地產權調

27、查開展農村集體土地產權登記并頒發土地產權證開展農用地分等定級與估價工作正確引導和調控農村集體土地使用權的流向建立合理的農村集體土地使用權流轉收益分配制度建立農村集體土地使用權流轉的支持、保障體系土地征收1. 概念：指國家為了社會公共利益的需要，依法將農民集體所有土地變為國有土地的行為2. 土地征用與土地征收：共同點：為了公共利益的需要 經過法定程序 依法給予 補償區別：土地征收所有權改變 土地征用使用權改變 3. 土地征收的特點：a 公益性 b強制性 c有償性 d程序合法性4. 被征地農民安置途徑:5. 征收程序:預報預審-申請用地-組織現場勘察-下達測量通知書-擬定方案-批前公告和確認-上級

28、審批-批復-實施-頒發建設用地批準書6. 征地補償(一) 征地補償費由下幾項構成：土地補償費、安置補助費、青苗費、地上附著物補償費、社會保障費用、新菜地開發建設基金、拆遷補償費(二)  征地補償費的標準： 制定征地補償費標準的原則是使被征地農民的生活水平不因征地而降低，使被征地農民的長遠生計有保障。 征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍。年產值按被征收前3年的平均年產量和國家規定的價格計算。 征收耕地的安置補償費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍，但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。 征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定7. 征收土地與農用地轉用審批土地征收國務院批準權限 （1）基本農田 （2）基本農田以外的耕地超過35公頃的 （3）其他土地超過70公頃的 農用地專用國務院批準權限 （1）國務院批準的建設項目占用農用地的 （2）省、自治區、直轄市人民政府