1、房地產(chǎn)項目管理案例：x市城市開發(fā)集團房地產(chǎn)項目管理 x市城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司為國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，達到aaa級資信、年開工量為200300萬平米，注冊資金人民幣5 億元，總資產(chǎn)超過200 億元，凈資產(chǎn)近二十億元。開發(fā)集團的核心企業(yè)長安公司20xx年時正在開發(fā)建設(shè)一項跨世紀(jì)的雄偉工程-望京新城，其規(guī)模相當(dāng)于一座居住人口25-30萬人的中等城市。總用地面積公頃，其中建設(shè)用地公頃，總建筑面積萬平方米，其中住宅建筑面積萬平方米，總戶數(shù)為萬戶左右，總?cè)丝诩s萬。 一、項目背景 房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)是項目的前期規(guī)劃、工程建設(shè)、市場銷售及物業(yè)管理的整個實施過程。它是一個長周期、多專業(yè)，復(fù)雜而煩

2、瑣的管理過程。資金狀況、人才流淌、政策法規(guī)變化等因素都會對其管理和經(jīng)營產(chǎn)生重大影響。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠著傳統(tǒng)的管理體制，部門齊全，分工明確，各管一攤的工作方法，漸漸形成機構(gòu)臃腫，缺乏溝通，效率低下等諸多不足之處，雖然不少企業(yè)準(zhǔn)時為管理人員添置了計算機等現(xiàn)代化管理設(shè)備，但這只局限于實現(xiàn)文字錄入，資料保存等單機功能，沒有形成系統(tǒng)資源，不能實現(xiàn)真正的共享，沒有真正提高工作效率。 這種舊的管理體制和機制已難以適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要的是精兵強將，管理人員應(yīng)具備多種素養(yǎng)、多項才能，要求工程管理有高效率，低成本，可持續(xù)的優(yōu)勢，只有這樣才能滿意激烈的市場競爭的需要。除了對管理人員提

3、出了較高要求外，對項目的管理手段同樣提出的較高要求。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心業(yè)務(wù)的特點，提高效率、降低成本的唯一手段就是加強計算機在國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理中的應(yīng)用，建立適合各自特點的管理系統(tǒng)，這將為促進企業(yè)的發(fā)展起到了積極推進作。 面對競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場，城開集團領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)意識到其核心業(yè)務(wù)項目管理的信息化工作將是保證其在業(yè)內(nèi)連續(xù)領(lǐng)跑的關(guān)鍵，于是堅決打算與專業(yè)從事項目管理信息化的邦永公司合作，共同打造長安公司數(shù)字化項目管理系統(tǒng)。 x市城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司長安分公司數(shù)字化管理系統(tǒng)，就是基于國企改革的社會背景，以及迎接市場競爭的需求，結(jié)合該公司自己的管理特點，大膽實踐，與邦永公司項目管理咨

4、詢專家共同合作研發(fā)，不斷創(chuàng)新，創(chuàng)建了基于現(xiàn)代項目管理理論為基礎(chǔ)的長安數(shù)字化管理系統(tǒng)-pm2項目管理軟件系統(tǒng)。數(shù)字化管理系統(tǒng)的運行為公司的長遠(yuǎn)發(fā)展、迎接企業(yè)改革奠定了基礎(chǔ)。 二、客戶應(yīng)用模式 改造和利用公司原有的計算機局域網(wǎng)系統(tǒng)，建立中心管理服務(wù)器系統(tǒng)，建立一個各部門資源共享、多接入的數(shù)字管理、信息交流的平臺，運用pm2項目管理軟件系統(tǒng)實現(xiàn)工程項目的數(shù)字化管理。在施工現(xiàn)場安裝遠(yuǎn)傳監(jiān)控系統(tǒng)，利用因特網(wǎng)將施工現(xiàn)場的直觀圖象傳送到系統(tǒng)各終端機。達到施工現(xiàn)場適時再線監(jiān)控。利用因特網(wǎng)將施工、監(jiān)理單位的資料數(shù)據(jù)上傳至中心管理服務(wù)器，并與集團有限公司信息管理系統(tǒng)相結(jié)合，建立網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，工程管理信息以數(shù)字化形

5、式交流。 1、pm2項目管理軟件系統(tǒng)的特點 支持局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)，多接入端可同時使用。 涵蓋公司各部門、各專業(yè)，可擴展。 涵蓋工程項目的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、物管等各階段。 設(shè)有權(quán)限設(shè)置、預(yù)警提示等功能。 2、長安版pm2項目管理軟件系統(tǒng)應(yīng)用模塊及作用 項目計劃-指導(dǎo)與掌握項目的實施過程 資金管理-監(jiān)控項目資金的收入與支出 項目合同-合同分 類管理并監(jiān)控執(zhí)行狀況 材料設(shè)備-供應(yīng)材料設(shè)備的需求、訂貨、供應(yīng)狀況 項目跟蹤-監(jiān)控項目進程，供應(yīng)全面、精確、具體信息 項目報告-為管理者供應(yīng)直觀資料、數(shù)據(jù)等圖表和報告 文檔管理-項目相關(guān)文檔資料分類儲存、自動搜尋 基礎(chǔ)資料-各項功能實現(xiàn)的最初始的基礎(chǔ)資料定義 3

6、、主要從工程管理的五個方面進行說明： 工程項目管理 在工程項目管理中，主要涉及項目計劃、項目報告、項目項目跟蹤三個模塊。其中項目計劃是主要的輸入部分，其他模塊均是依據(jù)輸入的數(shù)據(jù)自動生成的。項目計劃的制定是項目啟動之后的第一項也是極為關(guān)鍵的一項工作，沒有完整、全面、細(xì)致的項目計劃，項目的實施就會產(chǎn)生這樣或那樣的問題。 該項目管理軟件系統(tǒng)的項目計劃模塊，是要依據(jù)實際的工程管理人員的需求而進行定義和劃分的。項目和任務(wù)劃分的多少或粗細(xì)，可以借助于工作分解結(jié)構(gòu)wbs的方法，組織管理人員共同研究確定，總之達到便于管理的目的。現(xiàn)代項目管理理論中項目管理過程分為五步“啟動、計劃、執(zhí)行、掌握、收尾”。 在項目定

7、義時，可將工程項目的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、物管等各階段分別定義為一個項目，也可將管理過程的五個步驟分別定義為一個項目；管理的細(xì)就劃分的細(xì)，管理的比較宏觀，就宏觀劃分。定義了項目，就可定義每個項目中所包含的任務(wù)，任務(wù)定義原則同項目，區(qū)分在于項目涵蓋若干任務(wù)，項目的工期是各任務(wù)工期疊加之和，并隨任務(wù)工期轉(zhuǎn)變自動調(diào)整，二者是父子關(guān)系。然后建立任務(wù)之間的先后順序和規(guī)律依靠關(guān)系。依據(jù)工作分解結(jié)構(gòu)進行系統(tǒng)錄入，建立項目計劃。在建立了項目計劃之后，就可以把項目資源、物資、費用、交付成果、會議記錄、洽商變更等各種資料根據(jù)項目或任務(wù)進行對應(yīng)輸入。 有了計劃，在日常的工程管理中，我們還可以依據(jù)施工單位及各有關(guān)單位對項

8、目的工程上報的進度資料進行填報，并由工程管理人員進行評估確認(rèn)。工程會議記錄、洽商變更也可隨時與相關(guān)的項目或任務(wù)連接。 輸入工程完成后，然后應(yīng)用甘特圖、網(wǎng)絡(luò)圖、規(guī)律圖等形式，分別采用掙值法evms、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)cpm等技術(shù)自動分析，通過項目計劃中的報表與分析及項目報告、項目跟蹤等模塊進行查詢，依據(jù)分析結(jié)果，直觀進行進度的監(jiān)控管理。可以重點把握里程碑任務(wù)、關(guān)鍵任務(wù)及拖期任務(wù)，依據(jù)實際狀況對工期計劃做相應(yīng)調(diào)整，并可注明調(diào)整原因，以備查詢。 同樣可以將資金使用計劃、預(yù)算編制與審定、物資需求與訂貨等其他管理過程，定義為一個項目和任務(wù)進行管理。 合同資金管理 在合同管理模塊中，合同分類主要是依據(jù)合同管理的

9、方式進行分類。在確定了合同的類型后，要依據(jù)合同草本，對合同的內(nèi)容進行輸入。 首先辦理擬定合同會簽單，經(jīng)審批后將擬定合同內(nèi)容自動生成系統(tǒng)資料；然后把合同與相對應(yīng)的項目進行連接，這樣在對合同進行管理的時候可以與實際工程完成狀況進行聯(lián)系，對撥款進行調(diào)整。 在合同變更功能中，我們把合同款額的變更與工程洽商及結(jié)算等引起合同款變更原因進行了連鎖。合同款要進行變化就必需有洽商記錄，必需有結(jié)算依據(jù)，這樣就加快了結(jié)算速度，對合同進行更好的管理。合同管理模塊不但能公司與承包方簽訂的合同進行管理，也可對這些合同的子合同進行管理。并可建立父子關(guān)系。從而全面把握合同的執(zhí)行狀況。 資金管理主要是為給項目的中高層管理者供應(yīng)

10、關(guān)于投資管理的信息支持；其次是完成日常工程款撥付。它與合同管理進行連接，通過報表與分析模塊檢索每個項目 或任務(wù)撥款統(tǒng)計，查詢撥款金額、撥款比率進行匯總比較。為了更好的對施工單位進行管理，在撥款時使用撥款分?jǐn)偣δ埽磳嶋H工程管理中的戴帽工程款），對子合同工程款進行管理。 填寫撥款單必需在合同生成（執(zhí)行）之后，每次填寫時只需輸入該次撥款金額，累計撥款及其他資料均可自動生成并直接打印。經(jīng)財務(wù)付款確認(rèn)后，資料進入數(shù)據(jù)庫進行統(tǒng)計。資金撥款單的編號是依據(jù)操作當(dāng)日的時間，自動編出的流水號碼，防止人為更改。最終可統(tǒng)計每月的資金狀況，資金的流淌狀況和各種參數(shù)分析。 物資選購管理： 物資選購管理是運用材料管理模塊

11、中材料管理和計劃管理功能，是針對產(chǎn)品加工訂貨所制定的模塊。它可以將供應(yīng)商及所供材料設(shè)備的各種信息進行分類輸入，并可以把各個廠家的報價匯總比較，從而為加工訂貨供應(yīng)特別便利的數(shù)據(jù)參考。 計劃管理中，依據(jù)施工單位的材料需求計劃，逐條任務(wù)連接輸入，制訂每項任務(wù)的材料選購計劃。依據(jù)計劃提前進行價格比較，選定供應(yīng)商，之后進入合同維護模塊，進行合同管理。由施工單位自行訂貨的材料，甲方制訂材料限價單發(fā)給施工單位，限價單可與子合同連接，便于查找。 項目成本管理 項目管理的核心問題就是成本管理，其涉及的管理范圍比較大，并受到多種因素的影響。成本管理幾乎應(yīng)用該系統(tǒng)中全部模塊，系統(tǒng)能準(zhǔn)時供應(yīng)項目真實、全面、精確的信息

12、，為管理者掌握項目成本供應(yīng)依據(jù)。 資料管理 資料管理是依據(jù)工程資料檔案的管理工作所制作的模塊。這個模塊對于各種資料可以有統(tǒng)一的管理。首先將資料的種類進行分級別定義，例如資料可分為前期資料、建安資料、歸檔資料、竣工資料；其中建安資料又可分為會議記錄、工程圖紙、審圖紀(jì)錄等各種類型目錄。在每項資料輸入的時候，可將資料的附件進行儲存，附件可以文字、圖片、聲音、圖像等多種形式，并可與其它軟件兼容鏈接。從而將公司日常資料管理納入系統(tǒng)，形成了即便利又規(guī)范的管理模式。 三、長安公司系統(tǒng)應(yīng)用經(jīng)驗和效果 協(xié)作長安版pm2項目管理軟件系統(tǒng)的應(yīng)用，建立了數(shù)字化管理的體制和機制，設(shè)立兼職網(wǎng)管，制訂數(shù)字化管理的規(guī)章制度，

13、各管理模塊應(yīng)有專人負(fù)責(zé)定時錄入，工程管理人員依據(jù)系統(tǒng)進行工程管理，查詢和分析各種工程信息。 提高了工程管理水平，達到的預(yù)期目的。為公司領(lǐng)導(dǎo)決策供應(yīng)各方面的項目管理信息。 全面實現(xiàn)房地產(chǎn)項目核心業(yè)務(wù)數(shù)字化動態(tài)管理。 實時把握項目進度，掌握項目工期，確保項目按時完成。有效掌握合同簽訂過程，保證了合同的嚴(yán)肅性、合法性。為加工訂貨供應(yīng)各方面信息，增加透明度。監(jiān)控資金流淌，提高資金利用效率，有效降低項目成本。促進工程管理過程中資料管理的完整性。 邦永pm2項目管理系統(tǒng)實現(xiàn)了對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程管理，涉及到了投資立項、征地拆遷、設(shè)計報建、工程管理、房屋銷售等各個階段；實現(xiàn)了從投資、進度、成本、質(zhì)量、合同等各個角度分析、掌握項目的進展?fàn)顩r。邦永pm2項目管理軟件是真正意義上的房地產(chǎn)項目管理信息化的最佳解決方案。 四、案例分析 1、一次性管理 此項目管理即是與專業(yè)從事項目管理信息化的邦永公司合作，共同打造長安公司數(shù)字化項目管理系統(tǒng)，是一次性的合作，所以也是一次性的管理活動。 2、全過程綜合管理 管理過程主要包括合同資金