1、廣德縣濱河小區房地產開發建設項目建議書一、項目概況（一）項目名稱、項目單位、負責人等1、項目名稱：廣德縣糧長河東側濱河住宅小區項目2、項目建設單位：安徽宣城市廣恒房地產開發有限公司3、項目法人代表：晏明虎4、項目技術負責人：晏永全5、建設性質：新建6、項目建設地址：廣德縣桃州鎮濱河小區7、項目總投資規模（二）項目背景、依據及其建設的必要性1、項目背景廣德縣糧長河東側濱河住宅小區開發項目，經縣發改委發改投2006110號文批準給縣國有資產投資經營有限公司城市建設投資分公司作為預備項目。2006年9月19日由安徽銀泰拍賣有限公司主持掛牌出讓，廣恒房地產開發有限公司接牌獲得該小區開發使用權。廣恒房地

2、產開發有限公司于2006年11月委托安徽華盛國際建筑設計工程咨詢有限公司（甲級），對該項目的開發、規劃、結構、布局、控制指標、基礎設施等進行了總體設計，并于2007年元月經規劃設計評審委員會專家評審通過。2、項目編制依據2.1城市居住區規劃設計規范2.2廣德縣總體規劃2.3城市居住區公共服務設施設置規定2.4住宅設計規劃2.5住宅建筑設計標準2.6建筑工程交通設計及停車場設置標準2.7城市道路綠化規劃及設計規范2.8濱河住宅小區項目設計招標書2.9濱河住宅小區地塊地形圖3、項目建設的必要性3.1宏觀政策的指導。2003年9月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據國務院關于促進房地產市場持續

3、健康發展的通知，結合我縣實際，廣德縣政府出臺了廣政2003100號文件，在一定程度上刺激了商品房市場，保證房產市場健康發展。3.2政府出臺房改政策，取消福利分房。政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。3.3人口城鎮化，擴大了市場消費需求。廣德是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來廣德投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為我縣的商品消費市場

4、增添了新的主力軍。3.4隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增加。2006年廣德城鎮居民人均可支配收入9030元，比上年增長8.1%。人均消費支出增長3.3%；2006年全縣農民人均純收入4350元，增長15.9%。2006年全縣完成生產總值48.5億元左右，比上年增長18.5%，增長速度創近年來最好水平，增長速度居全省前列，增加絕對額居全省第二位。以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了

5、城市消費市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。3.5同類物業的一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，商品住宅的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。3.6舊城改造，造成了需求量的增加。鑒于原舊城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。城內人口外遷，這給城外的房地開發提供了發展機遇和良好的市場環境。3.7銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按

6、揭政策，這些消費者通常需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。（三）項目單位基本情況安徽宣城市廣恒房地產開發有限公司成立于1996年，是由原廣德縣環城房地產開發公司于2006年11月份經改制重組后，組成新的房地產開發企業，擁有四級房地產開發資質。目前公司有技術人員十五人，職工80余人，擁有固定資產120余萬元，公司曾經開發過萬桂山住宅小區、木橋住宅小區等項目，多次多處評為優良工程，并獲得社會各界一致好評。2006年9月19日，公司通過競買的方式取得廣德縣糧長河東側濱河住宅項目建設開發權。現該項目設計方案已通過規劃評審

7、，目前，該項目正在順利進行各項前期工作。二、市場分析廣德房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994至1998年為第二階段，統代建設為逐步消失，商品房開發逐步興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以舊城改造和廣潤花苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是2000年后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產市場進入有序發展時期。到目前為止，我縣房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居住房質量顯著改善

8、，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。2003年后，我縣房地產主要特征表現在以下幾個方面：表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成近4億元，投資增幅達33.4%，占全縣建設系統投資35%，占全縣固定資產投資12.6%。表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積3.5萬平方米，銷售面積4萬平方米，消化空置房0.5萬平方米。城市人均住房建筑面積已達30平方米。表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增600元/m2左右。表現之四：交易市場持續升溫。幾年來，全縣全年辦理各類房產交易10000余起，城區共辦理各類房產交易3000起，面積比上年度增長25%，其中存量房買賣900余起

9、，成交金額上漲較快。表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全縣gdp增加值14%，帶動相關產業快速發展，對帶動社會商品銷售、上繳國家稅收的貢獻率逐年增大。對今后市場的預測：-從購房能力看伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2007年到2010年，隨著城鎮居民可支配收入逐年增加，盡管房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。-從投資角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。-從消費結構看隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發

10、生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善套型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業和消費群體逐步擴大。-從需求關系看根據城市總體規劃，城市建城區面積將不斷擴大，城市人口不斷增多，在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，我縣每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。三、項目建設的有利條件（一）區位優越、交通便捷廣德縣地處安徽省東南部，蘇浙滬三省八縣市交界處，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個半小時經濟圈”有上海、杭州、南京、合肥等4個省會城市和16個大中發達城市，是安徽省

11、唯一與蘇浙兩個發達省份毗鄰接壤的縣份，是東進西出的橋頭堡、南北經濟的結合點，是華東沿海經濟挺進安徽等中西部地區的第一站。合杭高速、宣杭鐵路復線、318國道和3條省道穿境而過，交通便捷，運輸發達，素有“三省通衢”之美譽。環繞四周的有上海虹橋、杭州蕭山、南京祿口、合肥駱崗等機場和上海、蕪湖、南京、寧波等港口，物流暢通，經濟發展條件優越，廣德已成為長三角經濟向內地輻射的物流副中心。（二）資源豐富、品種眾多廣德區域面積2165平方公里，土地資源儲備豐富，有耕地42萬畝，林地171萬畝。廣德是“中國竹子之鄉”、“中國板栗之鄉”，被國務院列為“全國山區綜合開發示范縣”和“全國經濟建設示范縣”。境內竹林面積

12、70余萬畝，毛竹蓄積量1.4億株，居全省第一、全國第六，板栗面積、產量居全省前列。廣德縣是“長三角”地區少有的礦產資源大縣，礦藏資源極其豐富，開發前景十分廣闊。現已探明具有開采價值的就有：金、鐵、鈾、煤碳、石灰石、大理石、瑩石等30多個品種，尤其是品位較高的黃砂，為項目實施提供了足夠的物資保證。（三）氣候適宜、風調雨順廣德位于風光秀麗的皖南山區，其地理位置為東經119°26'22''和北緯30°53'41''之間，屬亞熱帶濕潤氣候區，一年四季分明，陽光充足，雨量充沛。年平均氣溫15.4，日均氣溫10，為229天，太陽輻射總量1

13、19.4千卡/cm2，日照時數2162.1時/年（4-10月1409時），平均初霜期在11月4日，終霜日為3月21日，無霜期218天。極端最低氣溫-14.6，年降水量1328mm（6月最高為185.5mm）。（四）服務到位、環境優良廣德縣委、縣政府早在1998年就在全省率先推進了國有集體企業改革，著力解決體制問題。目前，國有集體企業改革全部完成，民營企業全面涌入，改革先行帶來的體制優勢日益顯現。打造高效、務實、廉潔的服務型政府，是歷屆縣委、縣政府努力追求的目標。“三大中心”的設立是廣德與投資業主之間架起的三座橋梁?？h行政服務中心提供的“一站式”全程服務，始終體現出快捷、高效、方便；廣德縣外來投

14、資者服務中心和廣德縣優化環境投資中心是廣大投資業主在廣德的忠實代表，他們以維護投資業主在廣德發展保駕護航。一年一度的公開評議機關活動，徹底扭轉了機關作風。廣德被譽為省內外投資者投資十大潛力城市之一。（五）經濟發展、社會安定經濟綜合實力明顯增強，工業主導作用日漸突出。2006年全縣實現生產總值48.5億元，比上年同期增長18.0%，其中，一產增加值7.9億元，增長5.0%；二產增加值19.3億元，增長28.0%；三產增加值21.3億元，增長15.0%。在二產中，工業增加值15.5億元，同比增長30.0%，占全縣生產總值的比重由上年的27.7%上升到32.0%，對全縣經濟增長的貢獻率達到48.9%

15、。全年規模工業經濟效益指數142，比上年提高24.9個百分點。廣德縣經濟蓬勃發展，人民生活水平逐步提高，城鎮居民可支配收入9030元，同比增長8.1%；農民人均純收入4350元，同比增長15.9%，人民安居樂業，社會穩定。四、項目選址（一）糧長河東側濱河住宅小區項目位于東靠橫山南路、南依綏安路、西傍經十路合圍地塊。（二）該項目總用地面積88.2畝，其中公共綠地20畝，2類住宅用地68.2畝。該項目共分3塊地塊，其中第1塊23622.2m2第3塊21863.9m245486.1m2為住宅建設用地；第2塊13326m2為公共綠地。（三）該項目位于糧長河東側、縣城南部，是城市主導風向的上風口，西側為

16、糧長河及城市公園，自然環境優雅。建筑布局以十字型景觀主軸為中心，采用點式和單元式及點狀式和單元式相結合，以減少對風的阻擋，并滿足日照要求。（四）該項目地址用地完整，整體式布局開發性好。南北長326m，東西寬239m，總用地58812.1m2（88.2畝），可規劃建筑面積7萬m2、654戶，形成一定規模的小區。該地與縣城中心很近，緊靠濱河公園，地理位置十分優越。（五）交通條件好。該項目所處位置三面為城市道路，即橫山南路以西，綏安路以北，經十路以東，交通十分便利。五、項目擬建內容及建設規模（一）項目擬建內容濱河住宅小區項目以開發建設商住房為主，臨街營業門面房為輔，兼建綠地景觀和配套小區水、電、通信

17、及道路系統建設。1、規劃結構本項目在充分研究規劃地塊現狀、用地特征形態的基礎上，以滿足現代居民對居住環境提高的需求，嚴格按照建設部建住房2006165號文件要求，合理設計住房結構比例。根據總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的區位布局，統籌落實新建住房結構比例，新建的商品住房總面積中，充分考慮套型建筑面積在90平方米以下住房面積比，根據當地住房調查的實際狀況以及土地、能源、社會需求等綜合承載能力，分析住房需求，合理確定商品住房套型結構比例。2、功能布局社區總體空間布局為“外環道路系統+字形步行開敞空間系統多元化住宅院落”。住宅小區以中部公共綠地景觀帶分為南

18、苑和北苑。商業性經濟用房布局，主要集中在南側（二層），以商業、超市、社區各項服務設施為主的住宅配套。3、道路系統及停車場地新建人車分流的道路系統、車庫及停車場地配套，方便居民。4、綠地規劃建設使綠地與社會各主要功能聯系在一起，中心綠地、帶形綠地、院落綠地有機連接，營造十分舒適的人文居住環境。（二）建設規模該項目總用地88.2畝，其中公共綠地20畝，2類住宅用地68.2畝，建商品房654套，6層（不含地下室）住宅，高度21.6m2，總建筑面積70541m2，地下室1542.7m2，臨街門面房4458m2。六、環境保護及消防安全（一）環境保護本項目屬于商住房社區性項目，項目建成后，只有生活用水、生

19、活垃圾。生活污水排放可用管道沿城建規劃布局，達標排放。生活垃圾經過運轉站運往垃圾處理場進行填埋，對周圍無任何污染。衛生用水經化糞池處理后排入污水管網。（二）消防安全1、本項目消防系統包括室內消火栓系統。2、本項目依據國家及安徽省有關消防的規定，嚴格按照設計防火規范要求，參照本行業的先進經驗，本著高度重視，積極穩妥，經濟可行預防為主題，設施管理并存的原則，密切設防，整體配套，重點建設，確保防火安全。3、消防用水量：室外30l/s，室內15l/s；火災延續時間：室內外消火栓為2h，室外消防用水30×3.6×2216m3。七、物業管理優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可

20、使業主的利益得到保障。本項目聘請知名物業公司進行全程物業指導，挑選從事專業物業管理多年，服務眾多高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富公司。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新區道路設有兩個側門，供車輛出入。小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草

21、、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。在社區物業管理方面努力打造為深受業主歡迎的社區一流的示范單位。八、投資估算和資金籌措設想本估算根據房地產市場開發行情，參照有關類似房地產建筑工程估算參數，按照本項目建議書中提出的相關技術數據進行估算項目投資價值。（一）本項目總投資匡算為14319萬元，其中包括項目用地費用4842.0萬元、鋪底起動資金300萬元和土建工程費用、相關配套設施投資費用及其他項目費用等項投資。（二）其他費用按以下標準計算1、電增容貼費為600元/kva。2、勘察設計費按工程費用的3

22、.0%計。3、工程監理費按工程費用的1.0%。4、工程保險費按工程費用的2.5%計。5、開辦費（建設單位管理、前期咨詢、開工執照、質量監督、開業廣告等費用）按總投資的5.5%計。6、招投標費按工程費用的2.0%計。7、基本預備費為工程費與其他費用之和的10%計。8、建設期貸款利息按年利率6.21%計。（三）資金籌措設想本項目總投資為14319萬元，建設資金籌措可考慮以下3種方案中的一種：1、自籌80%，申請銀行貸款20%。2、自籌70%，尋求合資方出資30%。3、自籌50%，尋求合資方出資30%。申請銀行貸款20%。九、項目實施進度安排本項目分為前期準備階段、項目實施階段和竣工驗收階段。項目前

23、期準備階段，主要是項目材料編制、申報審批立項、土地征用、規劃設計、落實建設資金、場地準備等；項目實施階段分為三通一平、土建工程施工、設備購置；工程竣工驗收。時間計劃為一年半即24個月。十、經濟與社會效益估價（一）建筑結構及社會效果分析本項目對該宗地塊的建設規模作為初步規劃方案，商品住房為7種套型，占地面積為68.2畝÷0.001545467m2，建筑面積為70541m2，臨街商鋪或門面商業用房建筑面積為4458m2。建筑密度24.8%，容積率1.651。商住房均設有地下儲藏室，建筑面積為1541.7m2。項目總體布局、套型結構、環境設計落落大方、和諧統一，社區建筑風格特色突出、視覺感

24、覺好，綠地率、綠化覆蓋率高，環境布局優美，區位群體效果明顯、適用。該項目建成后，將大大改善城鎮居民居住環境。（二）工程前期費1、土地出讓金：718×68.24842.2萬元2、城市基礎設施配套費：76541×50元/m2383萬元3、規劃技術服務費：76541×1.410.7萬元4、墻改：76541×861萬元5、散裝水泥：76541×215.3萬元6、白蟻防治費：76541×215.3萬元7、質量監督費：76541×215.3萬元8、施工圖審查：76541×17.7萬元9、防雷審查：76541×17.7萬元10、規劃設計：10萬元11、建筑設計：76541×25191.4萬元12、地質勘探：76541×215.3萬元13、測量定位：10萬元14、煤氣增容：2500元/戶×656164萬元15、供水管網配套