1、生態風情小鎮建設項目可行性研究報告目錄第一章 項目總論1一、項目基本背景1二、項目建設必要性與意義1三、研究工作依據2四、研究工作結論3第二章 項目宏觀背景分析5一、城鎮旅游發展背景5二、區域社會經濟背景5三、區域旅游發展背景6第三章 市場可行性分析7一、市場需求調查8二、市場供給調查15第四章 項目建設可行性19一、交通區位條件分析19二、政策環境條件分析19三、自然環境條件分析20第五章 建設方案和內容21一、項目總體思路21二、重點建設項目22三、配套施設建設24第六章 環境保護28一、設計依據、原則及目標28二、環境現狀及環境影響因素分析29三、環境保護防治規劃31第七章 節能節水和消

2、防34一、節能節水34二、消防工程35第八章 項目組織管理與實施進度計劃38一、建設項目組織機構38二、項目工程設計管理38三、項目招投標39四、建設項目合同與管理40五、建設項目質量管理43第九章 投資估算及資金籌措47一、投資估算47二、項目資金籌措方案48第十章 項目社會和生態效益分析51一、經濟效益51二、社會效益分析51三、生態效益分析52第十一章 項目風險分析53一、政策風險53二、市場風險53三、財務風險54四、社會風險54五、經營風險分析55第十二章 結論與建議57一、主要結論57二、問題和建議57第一章 項目總論一、項目基本背景(一)項目區域該項目位于冰城哈爾濱地域內，處于水

3、與金源文化千絲萬縷交織的道里區新農鎮內。該鎮被松花江、金兀術運糧河與八一水庫三面圍繞，從其金兀術運糧河入江口處開始河水豐沛，河岸邊有著大片濕地，地下蘊藏著煤氣及泉眼的資源。該項目作為文化旅游項目選擇在這鬧中取靜的城市邊緣，既可溶入金文化的歷史，又可擴造葦叢荷塘間的濕地文化。(二)研究內容根據項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究的內容主要包括：1、 項目背景分析；2、 項目建設的意義；3、 項目建設的依據；4、 項目建設條件分析；5、 旅游市場現狀及預測；6、 項目建設的內容和規模；7、 投資估算及資金籌措；8、 項目建設進度安排；9、 項目組織運作；10、 項目的社會效益分析及經濟

4、效益分析；11、 項目的生態狀況分析及評價。二、項目建設必要性1、文化旅游小鎮項目建設，整體提升了該區域的生態環境保護，是按照國家發展文化產業的大政方針，建設、拓展我市金文化和濕地文化的又一延伸和發展，通過該項目的建設將有力提升我市歷史名城和旅游城市的知名度。文化旅游小鎮的建設，是歷史與現代旅游有機的結合，將成為獨具個性并蘊藏濃厚文化內涵的新型現代化城鎮的建設。2、融入文化理，提升資源價值由于文化旅游小鎮的興建，大大地提升了現有自然資源的價值，同時整體項目的策劃，避免了小規模開發建設造成整體環境的破壞。該項目融入了歷史文化及人文文化和現代科技的內容，提高了休閑旅游的品質和品味，將迅速帶動城市文

5、化產業的發展。三、研究工作依據本項目可行性研究編制依據以下法律、法規及標準等進行編制：（一）相關法律中華人民共和國頒布的中華人民共和國城市規劃法、中華人民共和國環境保護法、中華人民共和國水法、中華人民共和國水污染防治法、中華人民共和國土地管理法、風景名勝區管理暫行條例等有關法律、法規。（二）有關規范、規程及標準1、中華人民共和國國家標準·旅游規劃通則（gb/t18971-2003）；2、旅游區（點）質量等級的劃分與評定（gb/t177752003）；3、旅游資源分類、調查與評定（gb/189722003）；4、風景名勝區規劃規范（gb 50298-1999）。（三）相關規劃、計劃1、

6、東北地區振興規劃2、哈爾濱市國民經濟和社會發展“十一五”規劃3、哈爾濱哈爾濱市土地利用總體規劃4、哈爾濱市旅游總體規劃5、哈爾濱市“十一五”發展規劃6、哈爾濱市“十一五”旅游發展規劃 7、哈爾濱市環境保護“十一五”發展規劃、（四）其他相關材料1、國內外文化旅游小鎮資料2、哈爾濱市及金代文史資料3、實地踏勘與座談資料4、網絡及其它公共渠道資料四、研究工作結論在生態效益方面，文化旅游小鎮的旅游開發對豐富區域旅游形式，對植被恢復、民俗文化保護等方面都有較好效果，文化旅游小鎮將促進現有產業結構的調整，改變傳統生產方式，保護生物多樣性及生活條件，實現生態平衡。文化旅游小鎮規劃建設過程充分考慮了生態恢復和

7、生態保護，對生態資源效益的提升有直接的促進作用。在社會效益方面，對游客、居民、社會、政府、投資企業都將產生良好的社會效益。旅游開發的直接社會效益是將會增加當地居民就業機會，提高群眾生活質量和水平、利于區域旅游品牌形象的打造和小城鎮建設的速度，同時將提高我市濕地知名度，加快產業結構調整，促進區域經濟發展。擴大交往，促進合作，陶冶情操，提高社會主義精神文明建設水平。在經濟效益方面，規劃建設旅游項目財務指標表明該項目具有較強的盈利能力，且風險都在可控的范圍內。通過對生態效益、社會效益和經濟效益的綜合評價，無論從經濟效益、生態效益、生態效益、社會效益上來看，此項目都是可行的，是功在當代利在千秋的舉措。

8、本項目可行。第二章 項目宏觀形勢分析在對當前的宏觀經濟形勢、旅游業發展趨勢和政策背景進行簡介基礎之上，主要對城鎮旅游背景、社會經濟背景以及旅游業發展背景等方面進行重點分析。一、城鎮旅游發展背景旅游與小城鎮協調發展是我國小城鎮發展的一種重要形式。旅游與小城鎮協調發展不僅有利于當前國民經濟增長,同時也為實現城鎮化健康發展和建設新農村提供了可行途徑，近年來在我國興起了一批旅游城鎮,如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉風情為特色的江南古鎮周莊,有獨特魅力和濃郁民族風情的云南麗江古城,以及分別以歷史文化、民族風情、丹霞地貌、美食文化、生態旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣,利用主題

9、特色，形成了旅游競爭優勢使其脫穎而出,成為我國旅游業的新星。在旅游產業不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強的今天，文化旅游小鎮的發展也向一定的主題化發展，綜觀中外的知名小城鎮，都具有一定的主題特色。上海市重點發展的“一城九鎮”是借鑒國外特色風貌城市建設的經驗，把每個鎮的風貌都以歐美發展國家風貌為特色主題來打造。如浦江鎮將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運動為主題的旅游小鎮、法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態森林和濃郁的藝術氣息構成了一個浪漫、詩意的主題小鎮。以及其他歐美知名小鎮都以自然、音樂、藝術、運動等為主題的城鎮

10、。 隨著旅游業由觀光型向休閑度假型的過渡，生態觀光、文化體驗等傳統旅游形式與現代休閑娛樂相結合，使城鎮旅游煥發新的活力，這類旅游產品具有很大的市場需求和開發潛力。該項目選擇在哈市道里區新農鎮區域內，主要是依托該鎮獨具特色、三面環水的旅游及生態農業環境和得天獨厚的交通環境（距市區僅10余公里），加之其小城鎮建設中相輔相成的農業科技園、花卉基地、漁業基地等遙相呼應，形成產業鏈的互補，為此項目的后期經營，創造了良好的業態環境，奠定了文化、旅游、生態農業一條龍的產業鏈，有力的保證了項目經營效果。文化旅游小鎮開發項目，充分整合工業、農業及城鎮建設等用地類型，充分利用荒地、葦地、灘涂等地價格、低產業密度用

11、地，建設新型生態小鎮，開發生態旅游項目，發展生態旅游及相關產業，倡導環保理念，發展循環經濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。三、區域旅游發展背景哈市以濕地生態為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產品開發滯后、旅游基礎設施和服務配套設施欠缺，資源優勢尚未轉化為市場優勢。為了進一步發揮旅游業關聯帶動性強、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業多、發展速度快特點和優勢，進一步推動產業結構調整和優化、促進對外開放，加快哈市經濟發展和經濟、社會、環境文化的協調持續發展，將全力推進文化融入旅游概念中來，將打造出一個主題鮮明的文化旅游基地。文化旅游小鎮是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風光和

12、生物多樣化的特點。這里系松花江和金兀術運糧河交界處，特殊的地質構造、千畝濕地、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內部設有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項旅游項目，同時還可以休閑度假、拓展運動、野外宿營、濕地探險、觀看表演、購買地方特色紀念品、品嘗風味小吃等項目。項目區擁有良好的濕地資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護區，且擁有良好的道路交通基礎設施，以及鄰近中心城區的區位優勢，擁有溫泉等稀缺資源等，以濕地養生、溫

13、泉療養為賣點；生態居住為亮點，可以形成以養生及生態居住為主打，打造濕地特色異域風情度假品牌。第3章 市場可行性分析第四章 項目建設可行性哈爾濱作為文化旅游小鎮的外部環境，其良好的交通區位條件、地方政策環境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環境條件。一、交通區位條件分析該項目位于哈市道里工新農鎮，地處松花江南岸，依托松花江南岸，距市中心約20公里，。從交通上看，文化旅游小鎮擁有良好的外部交通環境依托，同時所在區域內交通基礎條件較好，主要節點都有公路相通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。哈爾濱市作為黑龍江省交通樞紐城市，是連接省內外的門戶，其公路、鐵路、水運和航空等對

14、外交通骨干及內部公路交通網絡，是本項目開發的有力支撐，這為項目區旅游基礎設施建設及未來旅游經濟發展奠定了良好的區域交通基礎。二、政策環境條件分析本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優勢條件：從外部政策環境看，首先是為應對經濟下滑和刺激內需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發展的利好政策；其次，中央提出大力發展文化產業，有利于其文化旅游開發建設的政策支持；第三，哈市作為多元化文化城市，金文化是其發源地，金文化和濕地文化的有機結合將是哈市旅游開發的一個新亮點。國家系列戰略措施的實施為文化旅游小鎮旅開發，產業結構調整、區域經濟小城鎮發展為該項目提供了相關配套產業鏈（生

15、態農業、漁業等）及基礎設施建設的有力支持 ；第四，黑龍江文化產業的大發展將為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。三、自然環境條件分析項目區屬于半濕潤季風氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。本次項目主要建筑施工區域在平原地區，地勢平坦，地質結構穩定，有利于建設施工。所屬氣候區域暖溫帶大陸性季風氣候四季分配類型四季分明、溫度適宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量632.8毫米最冷月均氣溫-8.7最熱月均氣溫24.8極端最低氣溫-29.9極端最高氣溫34.8年平均氣溫9.4平均相對濕度66%無霜期天數186天年日照時數2719.3小時年平均風速3.5米/秒年最多風向南西南

16、風空氣質量優項目建設處于較好的自然和地質環境中，而且旅游建設中大部分是在原有基礎上改造和提升，項目建設受自然和地質環境的影響較小，同時由于占地和開挖較少，對生態環境破壞影響小。第五章 建設方案和內容一、項目總體思路1、總體創意旅游 + 地產，即：濕地生態養身旅游 + 商務度假人居地產。依托哈爾濱獨特的濕地生態資源和優質的人居環境，打造以文化旅游和濕地旅游度假為目的，以生態休閑養身為賣點，以溫泉和仿生建筑為載體。以高品質生活為主題的文化旅游項目。2、客戶群定位旅游地產的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶。根據市場調查結果，確定項目地區的各類潛

17、在客戶群，并得出項目的目標客戶群定位。其中，主要內容包括：主力客戶群定位：哈爾濱本地及周邊城市板塊中高端房地產消費市場，及商務度假市場亞客戶群定位：國內臨近省市旅游中高端休閑養身度假市場3、特色文化定位以人居、養生文化為主題，濕地生態環境為特色的，將后現代主義與自然主義從風格上融合的濕地生態文化旅游小鎮。4、功能定位以商務、度假、居住及景點四大功能于一體的綜合性文化旅游地產項目。5、檔次定位高端生態養生的度假天堂。二、重點建設項目（一）旅游房地產項目即建設綠色生態社區。選址：哈市道里區新農鎮；規模：占地1000畝；定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態保護區最近的濱水高端生態居住區，打造濕地生態

18、養生及異域風情度假品牌。1、濕地仿生建筑低密度住宅區：仿生建筑融入后現代主義風格的豪華別墅。依托生態環境、采用生態材料、追求生態理念，充分表現現代環保意識，創造一流人性化空間。住宅可以采用單棟、雙拼或花園形式洋房。充分利用水岸，濱水而建。每棟建筑之間距離范圍是20至40米，低層低密度，容積率在1.00.5之間。建筑應遵循整體風格統一，結構形式多樣的原則。住宅區內需設計景觀循環水系。 2、濕地養生公寓：針對第二居所市場，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓；以濕地為環境背景，建設舒適、生態環保的仿生建筑，開展養生度假。建筑層高限定為5層，低層中低密度，容積率為1.5左右。可采用層聯體

19、別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結合。可開設養生養老基地，提供老年人專用活動空間，吸引老年人養生和度假。（二）綜合服務配套項目旅游地產服務對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項目不追求單元較大面積；優雅舒適的外部環境是不可少的主要元素，為使項目達到預期銷售目標，完整的配套設施則成為這類項目的重點。濕地養生餐廳結合濕地重點打造餐廳的生態環境，突出濕地景觀特點，根據中外養生文化對食物內容和進食方式進行特色設計，充分體現生態養生的特點。其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養生藥膳等主題。可聘請當地及各地廚師研究自創或借鑒中國古代藥膳、素食等。（三）戶外休閑娛樂項目1、生態漁港結合風情小鎮

20、，打造一個功能性與景觀性結合的濕地生態漁港。選址：療河與繞陽河交匯處以北，近保護區河濱規模：占地面積15公頃 漁港碼頭：分港口區，和垂釣區，打造為生態休閑小漁港，設立小船游覽、垂釣服務等。漁港餐飲區：設計容納100人用餐的中等規模餐飲設施，餐飲區正對河對岸的保護區，外圍搭建觀景平臺，可設置望遠鏡，便于游客用餐之余觀看鳥類及其它濕地景觀。2、濕地溫室植物園：選址：原哈爾濱監獄一監區所在位置規模：占地面積100公頃，實際建設用地30公頃，其余為生態保護用地。濕地植物園是為小鎮打造的后花園，運用濕地環境優勢，室內、室外結合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。園區內可運用不同

21、環境的濕地為主體，大造濕地園中園。還可成立植物花卉研究中心，同時進行植物保護和科學研究。三、配套施設建設（一）交通基礎設施建設為適應旅游開發和發展的需要，加強旅游公路、城鎮街道體系及標識標牌等配套設施建設是當務之急，是深化和提高游憩體驗方式的重要措施。根據旅游區（點）質量等級的劃分與評定（gb/t1775-2003），本著統一規劃、重點布局、系統建設、彰顯文化、環境和諧的原則，重點建設旅游形象標識牌、交通引導標識、旅游景點標識、服務提示標牌4類標識標牌。重點是在進入文化旅游小鎮的主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等設置形象標牌；主要公路上安裝旅游交通引導標識；主要景點外部設置景區標

22、識標牌；主要景區外部及交通中轉地，安裝旅游服務提示標牌。同時，結合公路改造和提升，重點加強車站環境整治、旅游服務功能的強化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務和旅游宣傳設施。表5-1 旅游相關標識牌設置情況主要設置地點數量（塊）形象標識牌主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等10交通引導牌g205高速公路出口處5景點標識牌主要景點外圍地區8服務提示牌主要景點外圍、交通中轉、游客集散地等18（二）給水及供電設施1、供水設施目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設施，隨著文化旅游小鎮的建設發展，游客規模的增加，原有的供水設施不能滿足項目區生活、消防的用水需求。旅游規劃通則（gb/t189

23、712003）和國家5a級景區要求，本項目將在文化旅游小鎮內建設供水設施。2、供電設施目前區域供電設施不完善，主要依靠周邊油田采用臨建設施供電系統，隨著景區建設和發展，需要配套建設供電系統。根據城市電力規劃規范（gb/50293-1999，根據不同區域用電負荷預測，配備變壓器和相應線路。（三）信息咨詢服務設施建設文化旅游小鎮游客接待中心，并聯入哈爾濱區域旅游公共信息服務系統，在主要廣場、車站等處設置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構建綜合旅游信息網絡服務平臺，實現散客在區域內的無障礙旅游。（四）環境治理和保護良好的生態環境資源是文化旅游小鎮旅游發展的基礎，保護好濕地生態旅游資源是旅游帶開發的重中

24、之重。水域保護設施建設重點是濕地周邊城鎮和景區建設污水處理廠、嚴格保證只使用環保型游船等；此外還需要通過對重污染企業轉產和搬遷、完善濕地周邊集鎮和生態能源利用等提升整體環境質量。1、河道疏浚和堤壩加固由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環境、提高河道通行能力，需要對河道進行疏浚和堤壩加固。項目單位前期對河道進行勘測，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。2、污水處理工程結合小城鎮旅游的發展需要，為強化水資源保護，加強排水設施建設，重點是增設污水處理設施和雨污分離排水系統，達到污水的凈化和回用的目的，保護生態環境，實現人與自然的和諧發展。（五）其他設施1、旅游廁

25、所為了提升文化旅游小鎮的服務功能，改善環境，為游客提供良好的服務條件，規劃建設2個四星級所和若干小型水沖廁所。2、安全保障措施重點建立和完善旅游安全預報體系；完善重點旅游活動場所的安全防護設施；消除通訊信號盲區；與公安、醫院等部門聯合建立旅游緊急救援體系。資金來源除政府予以引導性投入外，重點以交通、公安、通訊、衛生等部門籌集為主。3、環衛設施建設建設垃圾回收、中轉及無害化處理設施，其服務范圍覆蓋整個城鎮及各重點景區。具體如下：垃圾回收設施：主要包括在重要景點、旅游碼頭、游客集散地及其周邊地區，設置若干生態分類垃圾箱。垃圾轉運站：建設1個垃圾轉運站。無害化處理設施：根據區域垃圾產出量，建設垃圾無

26、害化處理場。4、郵電通訊建設項目 重點建設內容包括電設施、程控電話設施、移動通訊設施、國際互聯網設施等，近期重點是各主要旅游景點、旅游干線、游客服務中心和賓館飯店等游客聚集區以及郵電通訊盲區的服務設施建設。5、景觀綠化在游客接待集散地利用灌木和花草進行綠化劃分功能分區；在游客觀光通道進行景觀綠化；采用生態停車場，提高綠化率。第六章 環境保護一、設計依據、原則及目標（一）設計依據l        中華人民共和國環境空氣質量標準（gb30951996）l      &#

27、160; 中華人民共和國城市區域環境噪聲標準（gb309693）；l        中華人民共和國大氣污染物綜合排放標準（gb16297-1996）； l        中華人民共和國污水綜合排放標準（gb8978-96）；（二）環境保護目標將生態旅游度假區建設成為空氣清新、環境優雅、水體清潔、景觀優美、生態平衡的綠色度假區。實行環保與經濟建設同步持續發展。1、空氣質量環境空氣質量達到國家gb3095-1996一類地區中的二級標準。2、地面水質量地面水環境

28、標準達到環境質量一類區三類標準。3、環境噪音環境噪聲分貝五類地區，要求全面達到國家gb3096-93標準中二類地區二類標準（晝夜4045db,夜間3540db）4、固體廢棄物生活垃圾無害化處理率大于95%，主要有害廢棄物無害化處理率達到100%5、生態保護覆蓋率100%。（三）環境保護原則1、與自然和諧共存原則生態旅游度假區應與區域自然生態系統相結合，保持盡可能多的生態功能。在基礎設施建設及規劃中最大限度地降低公共中心區對局地景觀和水文背景、區域生態系統造成的影響。 2、生態效率原則在基礎設施、建筑物構造過程中，按照“三同時”原則，應全面實施清潔建設，盡可能降低資源消耗和廢物產生；在建筑材料、

29、能源使用、產品和服務中，鼓勵利用可再生資源和可重復利用資源。 3、區域發展原則盡可能將文化旅游小鎮與地方特色經濟相結合，將文化旅游小鎮建設與區域生態環境綜合整治相結合，并與區域環境保護規劃方案相協調。4、高科技、高效益原則大力采用現代化生物技術、生態技術、節能技術、節水技術、再循環技術和信息技術，采納國際上先進的生產過程管理和環境管理標準，要求經濟效益和環境效益實現最佳平衡，實現“雙贏” 5、軟硬件并重原則硬件指具體工程項目的建設，軟件包括文化旅游小鎮環境管理體系的建立、信息支持系統的建設等，在進行硬件建設同時必須建立和完善軟件建設，使公共中心區得到健康、持續發展。 二、環境現狀及環境影響因素

30、分析（一）環境現狀1、水環境質量所處大遼河段，水質有輕微污染，主要污染源來自于生活污水和垃圾的排放。2、空氣環境質量項目區域主要在鼎翔生態旅游區，空氣污染源來自于當地居民爐灶煙氣，空氣質量良好。3、固體廢棄物生活固體廢棄物包括生活垃圾和糞便，目前均為有效處理（一部分用于農用施肥）。4、聲環境質量當地噪聲來主要為道路交通類噪聲，基本上沒有形成噪聲公害。（二）環境影響因素分析1、項目施工期項目建設過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、設備裝配等施工行為，在一定時段內都將會對周圍環境造成一定影響。材料及土石方運輸車輛噪聲；現場施工噪聲；運輸車輛的汽車尾氣及燃油機械排放的燃油廢氣

31、；施工中土方挖掘、平整場地以及裝載運輸產生的二次揚塵；施工作業產生的生活污水；挖掘土方等產生的固體廢棄物；施工現場周圍的景觀影響。由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環境的影響主要是地面揚塵污染，污染因子為tsp。這種污染影響是暫時的，可逆的，工程一結束，污染影響也就隨之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產生的塵埃排放物，會在短期內大大影響當地的空氣質量。粉塵排放量隨施工作業的活動水平、特定操作和主導天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。2、項目建成后污染分析廢氣，項目建成后廢氣主要有集中供熱、飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污

32、染物主要有煙塵、so2和油煙等。廢水污水中的主要的污染物有：cod、bod等有機物。廢渣度假區建成后，其排放的主要固體污染物主要有兩個來源：鍋爐裝置和生活垃圾等。三、環境保護防治規劃（一）施工期間污染處理措施施工期間比較明顯的環境問題主要有三點：一是施工機械及運輸車輛產生的噪聲；二是施工中平整場地、混凝土運輸攪拌等作業產生的地面揚塵；三是施工期間的生活污水。1、施工機械運行時的噪聲輻射源強在75115db（a）范圍內，距離聲源30米范圍內的噪聲輻射值超過建筑施工廠界噪聲限制標準，如果施工機械放置位置距離邊界較近，施工時應采取適當的隔聲措施。2、對于施工期間產生的揚塵，在不同的施工環節采取不同的

33、措施，力爭使其對環境的污染降至最低。揚塵嚴重時實行灑水作業，汽車駛出工地要對輪胎進行清洗，防止泥土帶入觀光區。3、在起步區污水系統未建成前，施工期間產生的生活污水，要加強管理，污水實行統一收集、定時、定點運至污水處理廠，防止對周圍環境的污染。（二）運行期間污染處理措施1、廢氣治理把綠化與環境保護工作結合起來，針對各種污染類型，有選擇地種植抗污染的植物和防護林帶，以達到輔助凈化環境的目的。在游客中心區內種植凈化能力強的樹種，阻擋和吸滯粉塵。加強貨運車輛揚塵的監測和防治工作，在道路上逐步限制不符合運輸標準的車輛通行。加強對汽車尾氣的監測和防治，淘汰尾氣排放不合格的車輛。推廣使用無鉛汽油。2、水污染

34、防治污水排出均需經過初級處理，再進入市政管道。實行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強對各排污單位的監督管理。建設污水統一排放體制，生活污水處理率達到100%。推行節約用水的獎勵措施，逐步實行定額用水制度，規劃建設中水處理設施，提高水的重復利用率。3、噪聲污染整治合理調整交通設施布局，科學組織路網系統，提高道路的質量等級，解決車輛的疏散問題，減低道路的車輛密度，有效地分流區內、外部和過境交通，降低交通噪聲。加強景觀區和游客中心區的噪聲管理，對施工噪聲的管理要從嚴控制。4、固體廢棄物治理加強游客生活及景點遺留垃圾的處理和綜合利用，鼓勵并推廣垃圾綜合利用技術，鍋爐燃燒的爐渣可用于鋪路。固體廢

35、棄物綜合利用率達到85%以上。5、環境衛生設施文化旅游小鎮的公共廁所按每平公里不少于3座設置，公廁間距為800-1000m，積極推廣生態公廁。沿景區道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m，景點區道路100m。（三）環境監督管理1、按照中華人民共和國環境影響評價法，對規劃區進行環境影響評價，確定排放總量。2、上級環保主管部門建立完善的環保審計制度，定期對公共中心區的土地開發性質、項目環境影響評估、“三同時”制度貫徹、環保投資利用、環保事故處理、主管環保領導職責等進行審計；3、集中污水處理，積極推行清潔生產，實現廢水減量化；促進廢水循環利用和綜合利用，實現廢水資源化；加大投入，加快廢水資源化和處

36、理設施建設；4、進水水質和達標污水管網入網水質兩級在線ic卡智能檢測；5、組織污染事故調查組，制定污染賠償制度；6、進區項目要完善環保檢測制度。第七章 節能節水和消防一、節能節水（一）節能措施1、設計依據項目的主要設計依據是國家計委、國家經貿委、建設部文件計交能（1997）2542號關于固定資產投資工程項目可行性研究報告“節能篇（章）”編制及評估的規定，以及民用建筑節能設計標準（jgj-26-95）。2、主要設計原則執行國家現行的節約能源政策、規定及有關標準，合理利用能源，降低能源消耗，提高經濟效益。能源選擇以貫徹國家能源方針和因地制宜為原則。設計中所選設備采用國家推薦的節能產品，嚴禁采用國家

37、規定淘汰的低效高耗能設備。3、節能措施在基礎設施建設階段，在供電、供熱、道路建設、路燈安裝等方面優先選用節能新技術、新工藝、新材料及新設備。其中，供、配電設計符合評價企業合理用電導則（gb/t3485-1998）的有關規定，優先采用低壓電容器作為無功功率補償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節能燈具。（二）節水措施1、設計依據國家計委和水利部頒布的建設項目水資源論證管理辦法、評價企業合理用水技術通則(gb/t97111993)。2、節水措施項目為基礎設施建設項目，耗水量較小，在項目基礎設施建設階段，采取以下節水措施：在基礎設施規劃中，注重節約用水

38、和水的重復利用。根據度假區的發展需要，逐步建立完善的污水處理和污水排放系統，遠期污水處理率應達到90以上。為了有效降低對新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統，污水回用率45%。經過污水處理的后污水主要用于用于建筑內沖廁用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對水質要求不高的建筑外用水。大大降低新鮮水用量。樹立施工人員節水意識，在項目建設調度會上將節水作為項目建設的主要內容，積極宣傳普及有關生態建設、節約用水的知識、政策和法律，使廣大施工人員樹立節水意識，明確自己在生態建設和節約用水方面的權利和義務。在給排水規劃中，積極引入用水循環，注重中水工程建設

39、，同時在給排水管材的選擇及相關配件上采用性能好的設備，嚴防滴漏水現象。在工作和生活區內采用節水型衛生器具，實現工藝冷卻水的循環回收利用。二、消防工程（一）消防工程規劃原則1、遵循“預防為主、防消結合”的方針，以全面安排、有利生產、保障安全為出發點，做好園區防火規劃和滅火設施的規劃建設。2、加強度假區消防基礎設施建設，發展消防科技，努力消除火險隱患。3、增強消防意識，積極推進消防工作社會化，嚴格執行有關消防規范、規定和標準。4、城區消防規劃應與交通、給水、燃料、電力、電信等規劃相銜接，堅持近遠期結合，統一規劃，同步建設。（二）工程措施1、合理劃分消防責任區并設置消防隊(站)根據用地布局與功能結構

40、，消防管理結合城區整體一并進行消防規劃。2、消防通道消防通道路中心線間距不宜超過160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路轉彎半徑不宜小于15米，以利消防車通行。3、消防供水消火栓設置：管網上布置地下式室外消火栓。室外消火栓應沿道路設置，道路寬度超過60m時，宜在道路兩邊設置，并宜靠近十字路口。消火栓距路邊不應超過2m，距房屋外墻不宜小于5m。室內外消火藥味栓的間距不應超過120m。4、消防通訊消防通訊主要應保障火災報警和滅火指揮調度迅速、準確可靠，要充分利用無線和有線兩種通信手段，不斷完善消防通信系統。火警臺與供水、供電、供氣、急救中心、交通部門之間應設通訊專線，逐步建成圖象傳輸指

41、揮系統，實現火災現場的圖象聲音通訊。（三）防震地區很少發生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設防，生命線系統工程和地震發生后易發生二次災害的建筑、高層建筑及重要建筑應根據抗震評價進行抗震設計。（四）防洪結合水系景觀等進行河道改造。建設時應嚴格避免將河道蓋板成暗渠，亦不宜將河道修成呆板的混凝土岸壁，應最大限度的利用地形優勢，做成自然堤岸。根據流域特征，區內河渠防洪標準為20年一遇。加強水土保持，充分考慮泥石流、滑坡、山洪對景區的影響；充分重視天文潮、風暴潮對景區的影響，保證游客安全。第八章 項目組織管理與實施進度計劃一、建設項目組織機構為了加快旅游項目建設，項目承辦單位應成立項目管理辦公室，

42、負責該區域規劃和基礎設施建設的組織協調工作。二、項目工程設計管理（一）建設項目工程設計管理1、工程設計管理的目的工程設計管理的目標是：安全可靠、適用和經濟性，以保障建設項目的質量、進度和投資三大控制目標的實現。2、工程設計管理的意義工程設計過程不僅是施工前的工作，工程設計要貫穿工程建設的全過程。因此，項目辦公室應對工程設計過程進行管理，中心任務是對設計的工程質量、進度、投資進行控制。應由項目辦公室負責提供設備資料和外部協作條件，應及時向設計單位提供準確的資料。（二）工程設計招投標項目辦公室以招標承包方式委托工程勘察和工程設計任務的目的，打破地區、部門的界限，開展工程勘察、設計競爭，優選工程勘察

43、設計單位，促使工程勘察設計單位改進管理工作、提高工作質量、改善服務態度，達到采用先進技術、降低工程造價、縮短建設周期和提高投資效益的目的。（三）工程設計外部協作條件管理1、環境影響及評價：環境影響評價、生態環境自然保護許可、生態環境影響評價。2、動力供應：水源、電源及其供應線路、供應方式、供應指標。3、集散條件：交通儲運、站場等設施。4、外部配套條件：熱、氣、汽等供應及輸出接口。（四）工程設計過程的管理1、工程設計過程管理的目的控制設計質量，即在保證設計工作進度的條件下，以較低工程投資建設項目向業主提交符合設計標準、適用的、便于實施、能滿足使用功能與效益的設計成果，評價設計質量的最終標準是建設

44、項目的功能和效益。2、工程設計過程管理的目標控制（1）從建設項目的條件和投資效益出發，控制設計的功能滿足使用要求、符合標準，設計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創造條件，符合法規、規定和政策的規定。（2）控制工程設計標準和設計工程質量及設計文件質量。（3）控制工程設計工作進度，滿足建設項目工期與進度的要求。（4）控制設計方案的經濟性，降低建設項目的總投資。三、項目招投標項目建設施工采取公開招標的方式，選取資質高、造價合理，信譽好的施工單位施工，以確保項目能夠高質量、低成本、圖8-1 建設工程招投標工作流程圖四、建設項目合同與管理（一）建設項目合同根據起步區建設項目的特點和國家及

45、所在地的有關法律和規范，制定建設工程施工合同審批流程圖如下圖8-2。施工合同審批所需資料：1、         法人企業營業執照2、         建筑企業資質證書3、         中標通知書4、         完費證明5、    

46、     法人代表證明書6、         法人授權委托證明書7、         委托代理人簽約資格證書8、         建筑意外傷害保險投保手續9、         法律、法規規定的其它材料受 理審 批<, /p>資料

47、備案圖8-2 建設工程施工合同審批流程圖（二）建設項目合同管理建設項目合同管理是以建設項目的計劃工期、規定的技術標準和質量要求以及批準概算等為項目管理的控制目標，以合同為管理依據，項目辦公室通過合同的訂立和履行過程中所進行的計劃、組織、指揮、監督和協調等工作，促使項目管理的各部門、各環節相互銜接、密切配合，在實現項目預定目標的前提下達到最優的結果，使項目驗收合格并發揮預定功能。1、合同管理的主要任務(1)按照建設項目的管理要求和特點，確立合同體系。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準備合同草本。(2)編制招標文件，組織招標，組織合同談判和訂立合同。(3)制定合同管理制度，建立合同管

48、理程序。(4)全過程跟蹤合同執行情況，按照動態管理原理，對項目實施全面的監督、控制和調整，盡力實現合同規定的各項目標。(5)控制和處理合同變更，盡量減少對建設項目質量、計劃工期和投資的影響。(6)分析和處理索賠，及時解決合同爭議，減少對項目建設的影響。(7)建立協調和溝通制度，促進各方相互支持和積極合作，積極應對項目進展中遇到的問題。(8)建立合同檔案，加強合同信息管理，做好各類合同信息的記錄、搜集、整理和分析工作。(9)注意對合同重大問題進行研究和解決，并根據需要開展法律及技術咨詢。2、合同管理的主要措施(1)組建高素質、分層次的合同管理團隊1)要確立項目辦公室在項目管理中的主導地位，在建設

49、項目業主管理機構中建立面向工程的最高決策機構，直接對工程負責，并負責及時就工程的重大問題做出決策；2)應給予工程監理應有的授權；3)聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經驗的專家，組成合同管理咨詢機構，為項目辦公室和工程監理隨時提供咨詢意見；4)根據項目的具體情況和需要，建立爭議調解機構及時就合同爭議問題進行調解；5)合同管理人員應具備組織管理和協調溝通能力、觀察分析和總結提高能力、判斷決策和應急反應能力，以及技術業務能力，要有誠信熱情、嚴謹執著、勤思機敏、好學上進的基本素質和嚴于自律的精神。(2)制訂嚴密和明晰的合同管理程序1)單項工程開工申請和批復程序；2)進場設備、材料檢驗程序；3)工程

50、計量、簽認程序；4)工程款支付的審查程序(包括業主和工程監理方面)；5)圖紙審查和批準程序；6)工程變更申請和批準程序，包括設計發布通知、業主的批準、工程監理的指令、承包商提出改變單價申請、變更單價的確定等；7)合同調價程序，包括勞務、材料和運輸等方面費用的調整等；8)索賠處理和爭議調解的程序。(3)實行全員合同管理1)要組織合同培訓，對各級項目管理人員進行“合同交底”2)確定合同管理任務、目標和責任，并將其細化和分解，將具體的合同管理任務和責任落實到有關部門和人員的身上。(4)建立信息管理系統(5)建立合同各方之間的交流和溝通制度。定期地舉行專題會議是一種很好的方式，如：1)現場監理工程師和

51、承包商現場人員每天的碰頭會、周進度會議、月進度會議；2)關于變更和索賠處理的專題例會；3)項目辦公室、工程設計和工程監理之間的會議；4)項目辦公室、工程監理和各承包商之間的會議等。五、建設項目質量管理（一）建設項目質量管理的八項原則1、以顧客為關注焦點滿足顧客要求是生存的基礎。加強與顧客的溝通。廣義的顧客包括各過程輸出的接收方。2、領導作用領導的態度決定建設項目質量管理體系的成敗。領導制定并保持質量方針和目標。領導確定各參與方在質量管理體系內的職責和權限。領導決定資源的配置和管理。領導為員工創造充分參與實現質量目標的工作環境。領導組織對質量管理體系的評審，并決定持續改進的目標。3、全員參與質量

52、靠人去實現。重視人的工作技能和質量意識的培訓。培育團隊意識。人人追求“一次成功”和“零缺陷”。4、過程方法過程是“一組將輸入轉化為輸出的相互關聯或相互作用的活動”。過程方法強調“將活動和相關資源作為過程管理，可以更高效地得到期望的結果”。應當將項目的全過程劃分為一系列子過程，再將子過程進一步劃分為更小的過程。如將建設項目劃分為若干個包括多任務種的單位工程、分部工程、分項工程等。明確全過程以至各道工序的輸入、實施和輸出，明確各道工序之間的接口(界面)，按照pdca循環原理，實施各道工序以及全過程的控制。嚴格把好各道工序的輸入、實施和輸出質量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設項目質

53、量的基本功。5、管理的系統方法建設項目是多任務種和多任務序組成的復雜系統，應當“將相互聯系的過程作為系統加以識別、理解和管理”。所有工種和工序都應服從系統的整體目標。各工種和各工序之間的接口(界面)，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應予特別關注。 5、持續改進在項目建設過程中，及時反饋質量管理經驗，制定相應的糾正和預防措施，是實現建設項目質量總目標的有力保證。隨著科學技術、市場以及社會的發展，需要持續改進，以滿足顧客和相關方不斷增長的需求。持續改進產品質量，才能在市場競爭中立于不敗之地，這是項目業主永恒的目標。 6、基于事實的決策方法數據和信息分析是有效決策的基礎。必須在項目

54、建設全過程中，重視收集準確、及時和完整的數據。根據實時信息與計劃比較，及時做出準確判斷。7、與供方互利的關系項目建設的“供方”即“承包方”，包括設計、材料設備供應和施工承包方等。供方是建設項目質量管理至關重要的環節，直接關系到項目的最終質量。項目辦公室與供方是相互依存的關系，需要建立互利關系 （二）建設項目質量管理的三全管理1、全過程管理2、全員管理3、全面管理：空間范圍上，項目建設是各參與方大團隊運作 第九章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）編制依據1、設計人員提供的設計方案、設計要求、使用功能及建筑標準確定項目投資額；2、擬建地點的地形地勢條件；3、委托方提供的相關數據資料；4、參照2

55、004土建、2004安裝定額及有關概算指標；5、參照項目所在地同類型、同規模建筑技術經濟指標編制；6、其他基本建設費取費標準；（1）建設單位管理費：按建安工程費1.21.5%取定；（2）勘察設計費：根據勘察設計收費標準2004年版進行計算；（3）工程監理費：根據國家工程監理費:根據國家物價局、建設部（1992）價費字479號文有關規定，按需監理工程投資額的1.5%計算；（4）工程招標費及其他：含招標代理費、招標管理費、標底編制費等，根據有關文件綜合按1%計算；7、預備費：按相關規定，按建安工程費及其他基本建設費的5%。（二）投資估算項目受市場條件、資源條件、地理區位、規劃設計要求和企業操作能力

56、等因素決定，由于還未進行詳細規劃設計，對資源狀況、相應物資市場價格未能做深入調研，下面就對總投資、分項投資、營銷費用等，其估算參照同等條件相近案例進行估算，確定投資額度。項目總投資54725萬元，其中：主要工程造價35820萬元；前期費984萬元；工程建設其它費用17910萬元；營銷宣傳費180萬元；項目估算說明：旅游配套服務設施包括道路整修、水電供應、環衛設施、安全防護、景觀綠化等內容。前期費中各項內容根據國家標準及實際情況確定。工程建設其它費用按行業通行標準及實際情況取值。營銷費用基本預算按三年實際投入為180萬元，實行分期投入原則。詳見投資估算表、主要項目建設和配套服務設施投資估算表。表6-1：投資估算總表序號項目費率金額（萬元）一工程項目基礎造價358201綠色生態社區29465濕地養生餐廳1125生態漁港600濕地溫室植物園19002旅游配套服務設施2730二前期費3%900三工程建設其它費5%17905四營銷宣傳費100六投資總額54725七鋪底流動資金20%7164二、項目資金籌措方案（一）最大限度爭取公有資金本項目建設的汽車營地作為公益性很強的旅游項目，需積極爭取政府的項目資金支持，并積極爭取各級政府的環保、生態改造、新農村建設等相關資金投入。將所建設項目納入各級政府的發展規劃之中，在基礎設施、綠化、生態治理、環境保護等方面得到各級政府支持。加大用于