1、金域廣場住宅5、6月份推廣報告一、產品線分析1、項目八大賣點、項目八大賣點品牌物業：南通唯一的萬科品牌，萬科物業全國第一區域中心：項目位于市北新城核心區域，區域優勢明顯商業中心：金域廣場、萬象城、方特樂園等大型綜合體將本案所在區域打造為北城商業中心。產品稀缺：13號樓140平三面朝南方正通透寬景洋房舒適度高，為市場稀缺產品位置最佳：7號樓為景觀樓王位置最佳，8號樓臨近樓王共享景觀，12號樓視野佳全裝修準現房：項目為全裝修，準現房即將交房性價比高：項目12號樓以及特價房源性價比高。實景景觀：曼谷雅境實景景觀帶落成2、貨量盤整、貨量盤整7 7、8 8、1111、1212、1313號樓戶型比例及銷售

2、情況匯總號樓戶型比例及銷售情況匯總戶型戶型面積面積總套數總套數簽約套數簽約套數已售已售未簽未簽意向金意向金套數套數剩余剩余套數套數可售比可售比例例10521892.59 202162143919%13527816.34 202161024120%1408401.20 6011004982%總計58110.13 4643341612928%13號樓8號樓7號樓12號樓11號樓140平米105+135平米140平米105+135平米從總平圖及資源盤點可看出，從總平圖及資源盤點可看出，所所剩戶型主要有剩戶型主要有105105、135135、140140三種，三種，140140平米寬景洋房戶型較好，占

3、比較大，為平米寬景洋房戶型較好，占比較大，為主推房源。主推房源。135135、108108戶型戶型位置佳：位置佳：p7#7#景觀樓王、景觀樓王、12#12#視野佳視野佳性價比高性價比高全裝修準現房全裝修準現房140140戶型戶型三面朝南三面朝南展示面寬（展示面寬（1212米）米）戶型稀缺（戶型稀缺（984984戶中只有戶中只有6060戶）戶）舒適度高（一梯舒適度高（一梯兩戶，兩戶，1010層洋房）層洋房）全裝修、準現房全裝修、準現房3、產品力分析、產品力分析4、看房通道、看房通道13號樓8號樓7號樓12號樓11號樓140平米105+135平米看房通道設計：看房通道設計：從新售樓處門口（北大街）

4、由看房車送達實景區南門，經曼谷雅境主景觀軸7號樓樣板房幸福驛站13號樓清水樣板間。按原路線返回5、請事業部配合溝通事項、請事業部配合溝通事項市內裝修請市內裝修請5 5月初完成月初完成動線雜物在樣板間動線雜物在樣板間開放前請予以清理開放前請予以清理樣板間動線雜物請予以清理，201、206清水樣板間請配備保潔、接待人員二、五六月份市場競爭策略1、市場分析、市場分析02000400060008000100002012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月南通南

5、通市量價分析市量價分析成交量均價02000400060008000100002012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月港閘港閘區量價分析區量價分析成交量均價從南通市量價走勢來看，國五條落定后，住宅成交量有上揚勢頭從南通市量價走勢來看，國五條落定后，住宅成交量有上揚勢頭從港閘區住宅板塊來看，成交均價基本與南通市整體成交均價持平，本案均價高于港閘區整體均價從港閘區住宅板塊來看，成交均價基本與南通市整體成交均價持平，本案均價高于港閘區整體均價2、競品分析、

6、競品分析港閘區競品均價在83009500元/平米中海中海8500_90008500_9000保利香檳國保利香檳國際際90009000華潤未華潤未定定本本案案尚海城尚海城88008800皇家花皇家花園園95009500華強城華強城95009500北城名北城名郡郡83008300桂花小鎮桂花小鎮85008500陽光新陽光新城城92009200嘉域龍嘉域龍庭庭8000-8000-1200012000綠墅灣綠墅灣90009000五洲國五洲國際際1250012500盛唐君盛唐君庭庭81008100花半里花半里94009400競品地圖競品地圖主要競品分析：華強城主要競品分析：華強城050100150200

7、2508500860087008800890090009100920093009400950096002011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月華強城量價分析華強城量價分析成交量均價價格價格成交成交主要競品：華強城采用低價策略入市，價格逐步提升，目前均價9500元/平米,2013年月均成交136套案名案名位置位置銷售情況銷售情況推案時間推案時間 主

8、推渠道主推渠道價格價格戶型戶型客戶分布客戶分布賣點賣點華強華強南通市北城大橋（1.5號橋）與外環北路交叉處的東、西兩側一期2000套，銷售率80%，目前在售50#60#62#，50#銷售率80%，60#銷售率25%，62#銷售率20%4月初推62#網絡、派單、主題活動（拍賣）、短信均價折后9500左右103、126、160主要來源于崇川區方特樂園、低價、戶型多樣12356789101112151617一期一期二期二期三期三期戶型配比951159013514010411090160戶數一期1#1# 132132 264 2#2#6666333333 231 3#3#33333399 5#5#64

9、646464 256 6#6#6666333333 231 小計 196 196 99 99 99 196 196 0 0 1081 二期7#7#666666 198 8#8#66132198 9#9#5858292929 203 10#10#3131313162186 小計 58 58 126 126 126 0 0 97 194 785 三期11#11# 5858292929 203 12#12#3333333366198 15#15#66663366231 16#16#666666 198 17#17# 64646464 256 小計 122 122 128 128 128 130 13

10、0 66 132 1086 預計上市時間：預計上市時間：5月下旬或6月初；上市戶型配比：上市戶型配比：110平米以下（893套）：135以上（198套）預估均價：預估均價：小戶型：9000元/平米；大戶型：大戶型：9500元/平米主要競品分析：華潤主要競品分析：華潤 高壓線比價一期位置較差品牌、物業期房,交房周期長毛坯噪聲、光污染品牌、物業方特樂園噪聲、光污染毛坯小區體量大、交房時間不統一比價高層33層客群參差不齊商業配套不全5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月在售房源在售房源未來上市未來上市85105平米小戶型，135平米大戶型，年底計劃去化400套競爭庫存房源310套，主推60、62號

11、樓月均去化60套103平米：128平米，160平米110平米以下小戶型883套135平米大戶型198套85105平米小戶型為主5#137,149月均去化60套主要競品均在主要競品均在5月底或月底或6月份上市，預估采取期以小戶型低價低量上市，分批加推逐漸提價策略。月份上市，預估采取期以小戶型低價低量上市，分批加推逐漸提價策略。預計推出300400套，103三房、128三房、160四房100-138平預計推出200套3、未來推量、未來推量華強城華強城華潤華潤中海中海南山南山保利香檳國際保利香檳國際4、差異化競爭策略、差異化競爭策略競品節奏5月份主要競品未上市前6月競品小戶型小戶型上市1、將7、8號

12、樓135戶型表價上翻，擠壓140銷售，為108降價留出空間2、108戶型降價，清盤特價，爭取在5月去化大部，避免6月競品上市競爭。3、140底價暫時不動銷控0206室，5月蓄客，6月加推。6月集中加推140戶型，根據前期意向客戶心理價位摸排，以及競品大戶型價格對比，加推前進行價格調整。本案策略剩余房源剩余房源129129戶型配比戶型配比105:39135:41140：49預計去化率預計去化率78%銷售目標銷售目標1006月目標三、五六月份目標及推廣222、港閘區住宅量價分析、港閘區住宅量價分析一、南通市住宅成交量價分析港閘區住宅均價在港閘區住宅均價在9000元左右元左右184102116170

13、406180172255305943761885620100020003000400050006000700080009000100002012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月港閘區價量分析港閘區價量分析成交量均價23243 3、港閘區產品存量以及到年底預計所要推售的貨值一、南通市住宅成交量價分析庫存及預計年底推售值庫存及預計年底推售值序號序號案名案名庫存量（套）庫存量（套）預估面積（萬平米）預估面積（萬平米）預估均價（元）預估均價（元）預計推售貨

14、值（萬元）預計推售貨值（萬元）1保利香檳國際4605.75900051750 2華強城4655.58888849595 3華潤108012.749000114660 4中港城世家3635.77900051930 5怡園錦居80.088000640 6尚海城帝景苑5097.74880068112 7意邦綠墅灣1622.11900018990 8友誼嘉御龍庭3063.831030039449 9國基桂花小鎮881.0085008500 10銀洲皇家花園7208.93950084835 11蘇建陽光新城1972.36920021712 12帝奧北城名郡1481.70880014960 總計45062

15、4.07525133 2520132013年去化速度統計年去化速度統計月份成交套數1月172月333月284月23日前17總計95庫存統計庫存統計戶型剩余套數105391354114049總計12920132013年年1414月簽約月簽約9595套套每月平均去化約每月平均去化約2424套套剩余剩余129129套，通過新售樓處套，通過新售樓處開放及營銷整合，預計開放及營銷整合，預計5-65-6月每月去化月每月去化3535套，預計套，預計7 7月月底去化率可達到底去化率可達到80%80%一、南通市住宅成交量價分析4 4、本案去化速度預測26二、競品分析中海中海8500_90008500_9000保

16、利香檳國保利香檳國際際90009000華潤未華潤未定定本本案案尚海城尚海城88008800皇家花皇家花園園95009500華強城華強城95009500北城名北城名郡郡83008300桂花小鎮桂花小鎮85008500陽光新陽光新城城92009200嘉域龍嘉域龍庭庭8000-8000-1200012000綠墅灣綠墅灣90009000五洲國五洲國際際1250012500盛唐君盛唐君庭庭81008100花半里花半里940094001 1、競品地圖272 2、港閘區競品簡介n 嘉御龍庭1 1、基礎指標、基礎指標：總建筑面積12萬方；容積率1.74；綠化率35%；得房率78%-87%2 2、物業類型：、物

17、業類型：退臺式多層住宅與高層住宅3 3、客戶群、客戶群：改善為主，小戶型的多為剛需客戶4 4、主力競爭面積、主力競爭面積： 115214m2三房六房5 5、體量：、體量： 754 戶，賣了80%6 6、賣點：、賣點：現房、單價較低、戶型多樣、區域優勢7 7、銷售情況：、銷售情況：1）全部完工都是現房，8000-12000，2）優惠一次或按揭都無優惠，有抽獎活動二、競品分析9800100001020010400106001080011000112002011.02 2011.08 2012.01 2012.05 2012.12 2013.04嘉御龍庭價格走勢嘉御龍庭價格走勢均價28港閘區競品情況

18、簡單介紹二、二、尚海城1、基礎指標：總建筑面積38萬方，住宅30萬商業8萬；容積率2. 1；綠化率40%；得房率82%2、物業類型：大型住宅、商業3、客戶群：改善客戶4、主力競爭面積： 133三房、147四房、172五房5、體量： 1677套 6、賣點：準現房7、銷售情況：1）一期二期售完，三期在售4-8號樓，4#5#6#18層，7#8#17層，2梯3戶 2）推量：2643）價格：均價 9000多，三房中間價130萬 4）優惠：130萬折扣下來少10萬左右 7000750080008500900095002010.11 2011.05 2011.07 2011.08 2013.03尚海城價格走

19、勢尚海城價格走勢均價29港閘區競品情況簡單介紹三、桂花小鎮1、基礎指標：總建筑面積11萬方；容積率1.96；綠化率40%；得房率78.5%2、物業類型：高層及小高層住宅3、客戶群：以改善客戶為主4、主力競爭面積：94138m2兩房三房5、體量：900多戶，一期已售完6、賣點：準現房、價格低7、銷售情況：1）推量：一期1#2#3#4#已經罄盤，二期8、9號樓，三期在建。10層在認籌（1萬抵3萬），預計5-6月開盤。（2梯3戶3單元）2）價格優惠：一期價格（含折扣）8000-9000 二期認籌交1萬（折扣按揭87 一次性85）830084008500860087008800890090002011

20、.082011.122012.042012.082013.03桂花小鎮價格走勢桂花小鎮價格走勢均價30港閘區競品情況簡單介紹四、皇家花園1、基礎指標：總建筑面積48萬方，；容積率2.4；綠化率45%；得房率82%2、物業類型：高層住宅、辦公樓、商業3、客戶群：改善客戶4、主力競爭面積： 83-143m2兩房三房5、體量： 784戶（一期），已售72%6、賣點：準現房、價格低7、銷售情況：1）推量：1、2、3、4、5號樓 2梯3戶一單元 ，主推6號樓2梯2戶一單元 。5、7號樓還沒開盤，（6號樓樓間距百米，一般樓距45-84），已交房1棟2）價格優惠：價格優惠：價格8000-9000+ ， 一次

21、性96折 按揭98折。 82008300840085008600870088008900900091002011.12012.022012.072012.092013.04皇家花園價格走勢皇家花園價格走勢均價31港閘區競品情況簡單介紹五、保利香檳國際1、基礎指標：總建筑面積58萬方，；容積率2.5；綠化率40.1%2、物業類型：高層住宅3、客戶群：剛需、改善客戶4、主力競爭面積：90m2150m25、體量：1111套6、賣點：品牌、價格較低、戶型較多7、銷售情況：2、6、8、9棟預計5月發售，均價9111元82008300840085008600870088008900900091002012

22、.042012.062012.082012.12013.04保利香檳國際價格走勢保利香檳國際價格走勢均價32港閘區競品情況簡單介紹六、中海1、基礎指標：總建筑面積59萬方；容積率2.97；綠化率32%2、物業類型：多層、小高層、高層3、客戶群：大戶型改善、小戶型剛需4、主推面積：80-140m25、銷售情況：預計6月推盤，價格未出33三、重點競品分析1 1、重點競品對比、重點競品對比重點競品對比表重點競品對比表案名案名位置位置銷售情況銷售情況推案時間推案時間主推渠道主推渠道價格價格折扣折扣客戶分布客戶分布賣點賣點華潤華潤港閘區北大街與永怡路交匯處首批產品90-145共計1081套5月或6月網絡

23、、短信、主題活動（騎行）未定日進千金活動主要來源于崇川區居多，其次為來自通州等區域的先驅客戶品牌、商業配套、性價比、戶型多樣華強華強南通市北城大橋（1.5號橋）與外環北路交叉處的東、西兩側一期2000套，銷售率80%，目前在售50#60#62#，銷售率，50#銷售率80%，60#銷售率25%，62#銷售率20%4月初推62#網絡、派單、主題活動（拍賣）、短信均價折后9500左右最多三個95折主要來源于崇川區方特樂園、低價、戶型多樣34港閘區重點競品對比一、華潤1、基礎指標：總建筑面積60萬方，住宅34萬商業26萬；容積率2.81；綠化率35%；得房率78%2、物業類型：高層住宅、商業、辦公3、

24、客戶群：主要以30-40歲為主要年齡層次，部分郊縣區域的年輕客戶也成為目前客戶的重要組成部分4、主力競爭面積： 90160m2兩房三房5、體量：住宅分三期，共計2952套6、銷售情況：預計5月或6月上市，價格未定1）首批推量：首批產品90-145共計1081套2）蓄客情況：項目3月奠基正式啟動，目前蓄水期已進行約近50天，蓄客約400組，有效客戶約100組左右3）優惠活動：日進千金活動12356789101112151617一期一期二期二期三期三期35港閘區重點競品對比二、華強1、基礎指標：總建筑面積130萬方；容積率2.5；綠化率33%；得房率79.46%2、物業類型：住宅、別墅、寫字樓、商鋪3、客戶群：大戶型改善、小戶型剛需,崇川區客戶為主、其他為港閘、通州等外縣市客戶4、主力競爭面積：現期推62#， 120156m2三房四房5、體量：一期2000套，銷售率80%，目前在售50#60#62#，50#銷售率85%，60#銷售率20%，62#銷售率20%6、銷售情況：目前主推62#，起價8888，均價折后9500左右，1）優惠：最多可打3個95折2）活動：借方特開園造勢214181927764 56 45 61 54 55 60 64 48 54 59 63781804818005010015020025085008600870088008900900