1、新一輪金融不良資產如何評估？金融不良資產評估指導意見 對目前金融不良資產評估中所存在的主要問題提出了明確的指導意見，并在評估理論和實踐方面作出了突破。然而， 金融不良資產評估由于非常復雜，給評估分析帶來了各種挑戰。那么，新一輪不良資產該如何評估？作為不良資產從業者應重點關注哪 些內容？金融不良資產評估的相關定義、金融不良資產評估業務包括哪些 ?包括資產評估專業人員執行的以金融不良資產處置為目的的價值評估業務（以下簡稱價值評估業務）和以金融不良資產處置為目的的價值分析 業務（以下簡稱價值分析業務） 。價值評估業務是指資產評估機構及其資產評估專業人員遵守法律、行政法規和資產評估準則，根據委托對在評

2、估基準日特定目的下的金融不良 資產價值進行評定和估算，并出具評估報告的專業服務行為。二、如何執行金融不良資產評估業務？1、未受到限制情況下在未受到限制、能夠履行必要資產評估程序的情況下，通常應當考慮 執行價值評估業務。2、受到限制情況下在受到限制、無法履行必要資產評估程序的情況下，可以與委托人協 商執行價值分析業務。價值評估業務出具資產評估報告，價值分析業務出具價值分析報告等 咨詢報告。實務操作過程中搜集資料應關注的要點（注：本文僅對金融不良資產打包或單戶處置評估實務操作過程中資料的搜集及關注要點進行分析，未對債轉股、資產證券化等其他方式處置情況下的資料 搜集和關注要點進行展開。 ）金融不良資

3、產評估業務的評估對象包括價值評估業務的評估對象和價值分析業務的價值分析對象。價值評估業務的評估對象通常是用以實現債權清償權 利的實物類資產、股權類資產和其他資產，也包括能夠實施必要評估程序的債 權資產。通常金融不良資產的價值評估業務因債務人的不配合、債權人的資料不齊備、檔案查閱受限等原因，無法達到價值評估業務的要求。本文就此重點闡述 價值分析業務。價值分析業務的價值分析對象通常是債權資產，也包括因受到限制，資產評估師無法實施必要的評估程序的用以實現債權清償權利的實物類資產、股權 類資產和其他資產。在價值分析過程和現場盡調的過程中，評估人員應從以下幾個方面予以關 注： 一、 “人”：債權人、債務

4、人（企業） 、擔保人（企業）（以下統稱：債務人、擔 保人）；、 “物”：債務人抵質押物、擔保人抵質押物。、人：債權人、債務人、擔保人我們通常會面臨各式各樣的債權，但債權的購成人一般由債權人、債務人、擔保人構成，或者不含擔保人。一）債權人金融資產產生不良后，往往存在債務人和擔保人聯系不上或者不配合的情況，債權人可能是我們獲取債權分析對象資料的主要來源。訪談工作是我們了解債權信息的重要來源，債權人原金融借款項目經辦人是我們了解債權分析對象的主要訪談對象。首先，與債權人確認分析對象，分析基準日等；其次，訪談了解并全部搜集包括但不限于債權金額的構成、債權的構成、擔保構成、主從債權 合法性、資料完備性、

5、財產線索、時效情況、訴訟情況、受償情況、實現 債權障礙；債務人不良發生原因、經營情況、聯系配合情況、還款意愿、 是否涉及其他訴訟、有無法院執行資產；擔保人經營情況、聯系配合情況、 還款意愿、是否涉及其他訴訟、有無法院執行資產等；擔保個人目前生活情況，聯系配合情況、還款意愿、是否涉及其他訴訟、有無法院執行資產 等。二）債務人、擔保人在與債權人接觸后應聯系債權人開始對債務人和擔保人進行盡調。務人和擔保人為個人的，應了解生活情況，聯系配合情況、還款意愿、是 否涉及其他訴訟、有無法院執行資產，有無其他轉移財產線索。債務人和擔保人是企業時，盡調情況也分為正常經營、半經營和停產 狀態下的不同盡調。金融不良

6、資產處置評估實務中，正常經營和半經營的 企業較少，一般多為停產狀態。1、正常經營一是持續經營；二是產生穩定的可償債現金流；三是管理比較規范；四是有比較嚴格的企業財務制度與完善的財務資料?，F場思路：現場工作時應以企業償債資金來源、償債能力為目的，向債務企業負責人了解企業歷史沿革、債務形成的原因、企業經營現狀、基 準日的財務報表情況、未來的經營能力、可用于償債的現金流、收入支配 去向、資產變現能力、負債情況、企業自主還款意愿及化解方案等信息。針對此類企業，現場查勘人員應預先構建初步償債來源的思路輪廓， 有針對性的向債務企業提出問題，以問答模式判斷出債務企業的第一還款 來源充足率、第二還款來源覆蓋率

7、和權利瑕疵程度，了解企業其他非抵押資產的可償債性，通過了解的信息收集相關的資料進行核對?，F場資料收集的范圍：企業簡介 （含企業發展沿革及現狀、經營能力、資產狀況、負債狀況 ）、近三年財務審計報告、基準日財務報表、對應往來核實憑證、詢證、權證資料、查檔資料（房管、國土、工商、規劃、 社保、稅務 ）、判斷資料、其他與價值分析結論相關的資料。2、半經營的債務企業半經營的債務企業特點：無法產生穩定的現金流或現金流非常小；無持續經營能力，財務資料缺失的企業?，F場思路：現場工作應圍繞破產清算的思路，向債務企業負責人了解其企業的歷史沿革、企業現狀、形成不良貸款的原因、基準日的企業經營能力、收入支配情況、資產

8、狀況、負債情況（金融機構借款、所欠職工7 / 6的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的相 關經費 ）、在冊職工人數、職工平均工齡、調查當地下崗職工基本生活費水平、上一年度當地人均工資水平。針對此類企業，可假設以非持續經營為前提，向企業提出針對性的問 題，以問答模式判斷出債務企業的抵 （質）押資產的可回收性、變現能力、 權利瑕疵，通過了解的信息收集相關的資料?，F場資料收集的范圍：企業簡介 （含企業發展沿革及現狀、經營能力、資產狀況、負債狀況、在冊職工人數與平均工齡）、權證資料、查檔資 料 （房管、國土、工商、規劃、社保、稅務 ）、判斷資料、其他與價值分析結論相關的資料。人

9、去3、停產的債務企業停產的債務企業特點：企業無實際經營地或企業經營地已經樓空”，無法聯系相關負責人或經營地無留守人員。現場思路：現場工作時主要通過房管、國土查檔信息，對企業廠區進行實物資產盤點，確保房管局、國土局查檔信息與廠區實物資產保持的一 致性和真實存在性，征信等查檔信息確定企業合理的負債情況。針對這類企業，可參照價值請算法的思路并綜合分析債務關系形成以及維權情況，通過分析貸款的歷史形成、導致虧損的原因、企業經營狀況等，結合評估師現場勘查和調查了解的情況，確定影響債權價值的主要因 素 （借款時間、借款用途、金額、還款來源、銀行貸款形態認定報告、損失準備提取情況、債務企業信譽狀況等）?，F場資

10、料收集范圍：企業簡介 （含企業發展沿革及現狀、經營能力、資產狀況、負債狀況、在冊職工人數與平均工齡）、權證資料、查檔資料 （房管、國土、工商、規劃、社保、稅務 ）、判斷資料、其他與價值分 析結論相關的資料。另外，工作中經常會遇到一些障礙，例如：債務人和擔保人的不配合或配合不充分，導致無法獲取與企業相關的資料；房管局、國土等行政部 門的配合不充分，無法獲取債務企業名下登記的資產及相關抵押、查封信 息。當此類障礙發生時，可通過檔案的閱讀、債權人的介紹，綜合分析貸款的形成及可回收性，并結合現場調查、外圍走訪，盡可能的了解企業的 資產、負債、或有資產、或有負債，對已設定的抵押資產進行一致性和真 實性核

11、實，對未設定的其他資產進行披露，以假設清算、綜合因素分析的 思路去做好此類企業的價值分析。二、物：抵質押物經上所述，工作中會遇到一些障礙，債務企業的不配合或配合不充分，導致無法獲取與企業相關的資料， 形成 “物”是分析工作中的重點。目前“物”主要有資產（動產、不動產等等）和股權。股權參照上述 不同經營狀況進行盡調，下文僅對資產的盡調進行分析。1、資產本身的盡調（1）房地產，占有或使用情況、權利瑕疵、變現能力、裝修情況、成新 率。（2）土地，占有使用情況、開發程度、宗地四至清晰度、取得方式、地 上建筑物的合法性、權利瑕疵、變現能力。3）機器設備，了解機器設備屬于專業設備還是通用設備、設備的可持 續使用性、成新率、權利瑕疵、變現能力。（4）在建工程，占有情況、完工程度、裝修程度、銷售程度、工程款情 況、權利瑕疵、變現能力、停工在建工程的折損。5）其他抵 （質）押資產，關注其時效性、可回收性、有效性、權利瑕疵、變現能力。2、法律盡調及相關知識抵質押物以及債權涉及的法律狀態不同，均會對分析價值產生影響，本文僅對經常遇見的知識進行了總結，提請在具體工作中予以關注。是否無效抵押