1、1 / 11物業管理實用經驗物業管理實用經驗匯編、前期介入篇1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計（說明）應該提出以下幾點建議：（1）要考慮商業和物管用房的預留 （包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。（2）配套設施設備、 管線配置和布線要合理， 包括預留空調安裝位置及空調滴水 管。（3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上 , 人的平臺、條柱等不 利清

2、潔。（4）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接 口和洗手池。（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層 （放在架空層等首層以上， 郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的 存放。（7）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。（8）小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。（9）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆， 女兒墻亦要設計成防攀越的2 / 11物業管理實用經驗（10）小區內綠化面積要考慮到以后

3、小區創評的需要。（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁 多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背 陰喜陽易于養護的植物。（12）小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。（13）小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、 高低杠桿等設施和器械。（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。（15）現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考 慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的 排管時，施工不規范會引發一系列問題。（16）

4、低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口 可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便 以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計 成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源 的利用）。（18）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮 主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視 插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置 除在玄門外，在洗手

5、間亦可配置（以免在沖涼、 上廁時有人來電來訪時的尷尬。）（19）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。（20）樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更 應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。（21）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆3 / 11物業管理實用經驗管（以減少高空作業）。（22）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈 座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減 少開支）。（23）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運 車在外面作業不影

6、響小區安寧。（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓 梯，且減少樓道公共照明用電量）。（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最 小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表（27）由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管 路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般 都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。（28）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管

7、路疏 通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。（29）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了 環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空 拋物現象）。（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉 路電視監控。（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。物業管理實用經驗（33）商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進 去。（34）建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等 （以減少衛生死角和高空作業）4 / 11（35）重要管路和線路要預留備用管線

8、或活口， （以免發生局部損壞換整條管線、 勞民傷財）。（36）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易 爆裂（管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。（37）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：（a） 按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。（b） 管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排 煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業 主帶來不便， 客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什

9、么？答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：（1） 對小區（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可 能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。（2） 小區基建工程采用的批量較大的各種建材、 裝飾材料、 水電器材等常規材料 和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指 定廠家所生產的牌子、型號與規格。物業管理實用經驗（3）涉及小區物業的結構、 防水層、隱蔽工程、 鋼筋以及管線材料一定要考慮耐

10、 久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和 驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。5 / 11（4）所有參于土建工程、 裝飾工程、設備設施安裝工程、 綠化工程和相關的市政 工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就 設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、 責任、費用（維修保證金 ） 、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及 資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應 地址及單位聯系電話。（5）一些重要的大型配套設備 （包括電梯、 中央空調、配電設施、閉

11、路監控系統、 消防報警系統、電話交換系統等） 的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書， 并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。（6）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、 水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的 安全技防測試合格后才準許使用， 還有消防報警系統、 滅火器、電梯變配電系統、 停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。（7）為方便以后的物業管理， 對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電 表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中 央空調系統用電線路及計量分開，盡量做

12、到分表到層、分表到戶，表的位置最好 能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分 戶應作好識別標記，合理分配。（8）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場， 掌握第一手資料、 尤其 是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘 閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率， 所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、 且物業管理實用經驗要有物管人員參加。（10）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有 權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交 6 / 11接，

13、尤其是圖紙、資料、更改記錄。3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和 承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公 共場地不屬于套內面積，誤導消費者）；免 x年管理費或只按多少元/ M2收取管 理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來 投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧 損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉 泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入伙發現 承諾

14、不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期 培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。二、接管驗收篇1、物管公司在開發商物業移交時應注意那些交接事項？答：物管公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造 成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司 接管驗收時要注重以下幾個關鍵：（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核， 對尚未完善的事項， 要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費 用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。（2）開發商應對小區所有土建工程、 裝飾工程、市政

15、工程、設備安裝工程和綠化物業管理實用經驗 工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系 電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。（3）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、 玻璃窗及配件等留下來備用 7 / 11可為以后維修減少費用。（4）凡小區采用非市面上常見的建材， 設備和設施的應讓開發商或施工單位提供 供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好： 包括崗亭、道閘、 圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔 工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好

16、與 否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系 統（含商鋪）等。（6）小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）。三、入伙篇1、物業公司在剛入伙階段應做好哪些準備工作？答：物業公司在入伙最初階段主要完善物業管理配套設施，理順業主與物業管理公司之間就重要事項的法律契約關系（如業主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協議、管理費和水電費銀行委托繳款協議等）。凡是業主（住戶）違反小區管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求

17、安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業主公約中列明，業主簽字有效。入伙前期對小區違章違規的危害性，公民道德教育、處物業管理實用經驗罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的 住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作 給小區一個良好的生活秩序和環境。即將實施的物業管理條例中仍存在諸多 8 / 11缺陷，華西都市報法律顧問針對近日接到的投訴提出9條修改建議一一華西都市報自25日開通“物管”專題法律咨詢熱線 86969114以來，至昨日已接到了全省 各地讀者打來的咨詢電話65個、投訴電話49個，15位成

18、都市民給華西都市報送 來了投訴材料。但遺憾的是，不少讀者反映的情況都在即將實施的物業管理條 例中找不到答案。針對這一尷尬局面，昨日值守熱線的法律顧問何佳林律師就 該條例未明確之處提出了 9條建議，其中一條就是要求物管企業必須公布收 支明細賬，且事先須經審計部門審計。建議一：將開發商排除在業主范圍外條例第6條：房屋的所有權人為業主案例：某小區的開發商將未售出的商鋪出租給別人搞餐飲，因此造成的油煙污染讓小區業主苦不堪言，業主決定通 過業主大會討論改變這一狀況。但他們沒有想到的是，開發商因還有不少房產未 售出以及擁有用于經營的會所、商場、醫院等配套設施的產權，投票權數超過1/3 的開發商竟在大會上輕

19、易就將其他業主提出的意見否決了。 律師建議:開發商的商 業目的經常和真正買房居家過日子的業主發生沖突，而這部分具消費者性質的業 主往往因開發商占據了大量的投票權數而無法達到2/3的法定比例，進而無法維護自己的合法權利。基于此，建議條例細則將開發商排除在業主范圍之外。 建議二：明確首屆業主大會召集人條例第8條:物業管理區域內全體業主組成業主大會。 業主大會應當代表和維 護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。案例:成都某花園在籌備成立業主委員會時，由于法律法規不健全，包括房管部門、 街道辦事處黨委、居委會以及物業公司、開發商都參與到首屆業主大會的召集籌 備組中來了，結果導致該小區出現

20、了兩個“業委會”的尷尬。物業管理實用經驗律師建議 :條例對成立第一屆業主大會該由哪個部門召集未作出明確規定， 但 多部門重復管理、甚至爭奪召集權的鬧劇卻屢有發生，最終受影響的還是業主。 另外，條例中多次出現的“物業管理區域”也應明確，不同利益群體的人對 9 / 11此有不同的理解，這勢必會帶來不必要的糾紛。建議三：細化房管局行政指導責任條例第 10條: 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會 案例: 今年 7月 30日，我國首例業委會狀告房管局案在武侯法院開庭。該案原告 中央花園業委會認為，武侯區房管局在不指導該

21、業委會進行換屆的同時卻指導成 立新的業委會，這一行為侵犯了該業委會的合法權利，因而要求房管局依法指導 進行換屆選舉。律師分析和建議 :條例的規定過于原則化。 房管局的指導行為具有何樣的法律 效力?不指導或亂指導是否承擔相應法律責任 ?業委會不服從指導是否承擔或承擔怎樣 的法律責任 ?這些問題都亟待細化。建議四：明確書面簽名的合法性條例第 12條: 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求 意見的形式 ; 但應當有物業管理區域內持有 1/2 以上投票權的業主參加。 案例: 黃忠小區某物業公司為達到漲物管費的目的， 竟冒充眾多業主在征詢業主意 見的通知上簽名，結果引來了小區業主的極大

22、不滿。自作聰明的物業公司被 告到法院后不僅賠了業主的損失，而且被業主趕出了小區。律師建議 : 類似冒充業主簽名的事件比比皆是， 因此以書面征求意見形式獲得的 表決結果是否具有法律效力很難確定。條例細則必須對業主簽名的情形進行 規范，對簽名的真實性、合法性作出規定。建議五：賦予業委會社團法人身份物業管理實用經驗條例第 16 條: 業主委員會應當自選舉產生之日起 30 日內，向物業所在地的區、 縣人民政府房地產行政主管部門備案。案例: 業委會成員為廣大業主維權出了不少力， 那給他們一定的經濟補償或發放一 10 / 11定的工資如何 ?成都某小區的業委會不久前提出類似設想， 結果遭到了眾多業主的 反

23、對，有關部門也不支持這一要求。律師建議 : 業委會究竟在法律上是一個何種性質的組織 ?敗訴后民事責任由業委會 還是業主承擔 ?業委會的活動經費從哪里來 ?業委會成員能否領取報酬 ?從何處領 取報酬?條例至今沒有回答。 建議賦予業委會社團法人組織的法律身份，諸多 尷尬將迎刃而解。建議六：取消居委會的指導監督權條例第20條：在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合 相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指 導和監督。案例： 武侯區某花園內的 9名業委會成員中竟有 6人來自居委會，而且有 3 人根本 就不是該花園的業主 ; 成華區某居委會為減輕居委會活動經費的壓力， 居委會竟向 轄區內的業委會每月攤派 100元“任務”。 律師建議：業委會和居委會同為基層群眾自治組織， 都必須接受政府部門的指導和 監督，因此根據憲法體現的法律精神，居委會無權指導和