1、資產評估實務試題一及答案一、填空題 每空2分，共 20分1. 資產評估作為一種中介效勞性質的社會經濟活動，是由專業機構和人員，按照國家法律、法規和 ，根據特定目的，遵循評估原那么，依照相關程序，選擇適當的，運用科學方法，對資產 進行分析、估算，并發表專業意見的行為和過程。2. ?資產評估準那么機器設備?第二條對機器設備定義為：機器設備是指人類利用 以及其他科學原理制造的、特定主體擁有或者控制的 ，包括機器、 、器械、 ，以及附屬的 等。3. 流動資產是指滿足以下條件之一的資產：1預計在一個 中變現、出售或耗用。2主要為交易目的而持有。3預計在資產負債表日起一年內含一年變現。4自資產負債表日起一

2、年內，交換其他資產或清償負債的能力不受限制 的。二、名詞解釋題 每題 3分，共 15分 1. 經濟性貶值2. 資產評估程序3. 房地產價格4. 在產品5. 森林資源資產三、簡答題 每題 5分，共 20分1. 請簡要表達市場法的根本程序。2. 請簡要表達機器設備評估的特點。3. 請簡要表達商譽的特點。4. 請簡要表達長期投資評估的程序。四、論述題 每題10分，共 20分1. 請詳細闡述房地產價格的不同分類。2. 請詳細闡述流動資產評估的特點。五、案例分析題每題 25分，共 25分某待評估土地為一開發建設的“七通一平空地，面積 1 000平方米，允 許用途為商住混合。 允許建筑容積率為 7，覆蓋率

3、為 50%，土地使用權為 50 年。 2006年 6 月出售估價方法采用假設開發法。根據規劃的要求和市場的調查，設 計建筑面積 7 000 平方米， 14層， 12 層為商業用房，共 1 000平方米， 314 層用于住宅，共 6 000平方米。預計共需 2年時間完成到 2021年6 月，第 一年投入 60%的總建筑費，第二年投入 40%的總建筑費均勻投入。估計開 發總建筑費用 500 萬元，專業費用為總建筑費的 6 %，利息率 10%，利潤率為 25%，租售費用及稅金為綜合售樓價的 5%。假定樓建成后即可全部售出，預計 當時商業樓售價 4 500元/平方米，住宅樓售價 2 500元/平方米，

4、折現率為 10%。 要求：1計算總樓價；2計算總建筑費；3計算總地價； 4計算單位地價 .試題一答案一、填空題 每空2分，共 20分1. 資產評估準那么價值類型某一時點價值2. 機械原理有形資產儀器 裝置特殊建筑物3. 正常營業周期 現金或現金等價物二、名詞解釋題 每題 3分，共 15分 1. 經濟性貶值：指由于外部經濟環境造成的貶值，包括宏觀經濟政策、市 場供求、市場競爭、通貨膨脹、環境保護等變化引起的貶值。2. 資產評估程序：指評估機構及評估人員執行資產評估業務時所履行的系 統性工作步驟。3. 房地產價格：是公正合理地獲得他人的房地產所必須付出的代價貨幣、 商品或其他有價物。4. 在產品：

5、 指原材料投入生產后， 尚未最后制造完成， 不能作為商品出售的 產品。5. 森林資源資產：以森林資源為物質財富內涵的資產，是在現有的認識和科 學技術水平條件下進行經營利用， 能夠給產權主體帶來一定經濟利益的自然資源， 包括森林、林木、林地、森林景觀資產以及與森林資源相關的其他資產三、簡答題 每題 5分，共 20分1.請簡要表達市場法的根本程序。1明確評估對象2收集交易實例資料3選擇適當的參照物4比較參照物與被評估資產，選擇可比因素5分析調整比照指標的差異，并使其量化、貨幣化6綜合分析確定評估結果2.請簡要表達機器設備評估的特點。 1以技術檢測為根底2對被評估設備逐一鑒定、以單臺單件設備為評估對

6、象3機器設備存在多項貶值3. 請簡要表達商譽的特點。1商譽不能離開企業而單獨存在，不能與企業可確指的資產分開出售。2商譽是多項因素作用形成的結果，但形成商譽的個別因素，不能以任何 方法單獨計價。3商譽本身不是一項單獨的、能產生收益的無形資產，而只是超過企業可 確指的各單項資產價值之和的價值。4商譽是企業長期積累起來的一項價值。4. 請簡要表達長期投資評估的程序。1確定評估對象和范圍2對評估對象的分析判斷3選擇評估方法4評定估算長期投資的價值，得出評估結論四、論述題 每題 10分，共 20分1.請詳細闡述房地產價格的不同分類。1根據權益不同，可將房地產價格分為所有權價格、使用權價格和其他權 利價

7、格2按房地產的實物形態，可將房地產價格劃分為土地價格、建筑物價格和 房地產價格3按房地產價格表示單位，可將房地產價格劃分為總價格、單位價格、樓 面地價等4按房地產價格形成方式分類，可將房地產價格分為房地產市場交易價格 和房地產評估價格2.請詳細闡述流動資產評估的特點。1評估對象是單項資產2評估基準時間確定上的特殊性3評估基準時間確定上的特殊性4評估的信息資料主要來自于會計核算資料5流動資產的賬面價值根本上可以反映出流動資產的現值五、案例分析題每題 25分，共25分1 .計算此樓預計樓價的現值(1)住宅樓的買樓價=6000X 2500 (P/F, 10%,2) =1239.6 (萬元)(2)商業

8、樓的買樓價=1000X4500 (P/F, 10%,2) =371.88 (萬元)(3)總樓價=1239.6+371.88=1611.48(萬元)X竺型賓空土 495.42.總建筑費的現值=1 1%1 10%13.專業費用=495.4 X 60%=27.56 (萬元)4 .租售費用及稅金=16611.48X 5%=80.57 (萬元)5.利息=地價(1+10%) 21+ (459.4+27.56 )X 60%(459.4+27.56 )X 40% (1+10) 0.5= (0.21 地價 +53.57)(1+10%) 1.5 1) +萬元6 .投資利潤=(地價 +459.4+27.56)X 25%=(地價