1、MeiWei 81 重點借鑒文檔】RRRR總部基地項 目 投 資 計 劃 書RRRR建設投資咨詢有限公司2015年6月一、建設總部基地的必要性RR市RRRR位于中原腹地、晉R魯豫四省交界區域中心、 RR 市中心城區南部， 距離石家莊、鄭州、太原、濟南四個省會城市均在 200 公里左右。 RRRR 地處京 津 R 一體化戰略和中原經濟區戰略兩大國家級戰略的交匯區域，是國家 “十 R 五” 規劃重點開發區域之一的 R 中南地區建設的重要增長極。RR 總面積 RRRR平方公里，其中核心區 RRRR平方公里， 是中原經濟區的北部 門戶，聯系環津京經濟圈、 沿海港口、 中原地區的經濟紐帶和交通樞紐， 與

2、鄭州、 洛陽共同構建中原經濟區。 同時 RR 也是繼唐山曹妃甸、 滄州濱海 RR 之后， 河北 省重點打造的 R 南地區新的增長極。RR的九個工業園區投資企業云集，功能定位為全國重要的先進裝備制造業基 地和四省交界區域現代物流樞紐。因此，建設總部基地具有非常的必要性： 【MeiWei_81 重點借鑒文檔】【MeiWei_81 重點借鑒文檔】1、有利于為企業投資資本的引入提供硬件支持。總部基地建設的目的就是希 望將外地、外國的企業引進 RRRR投資，尤其是大企業將總部設在 RRR，R 以加強 RRRR 的經濟投資實力，而總部基地就成為承載這些企業投資的硬件。2 、有利于提升 RR對外的服務水平。

3、隨著企業的投資 RR和RR經濟的發展， 有效推動 RR的建設，投資企業需要銀行、建筑、設計、策劃、展示等系列的中介 服務業為其服務，這些中介服務業也需要有一個相對集中的載體展示自身形象 總部基地引入這些中介服務，從整體上提升了 RR對外服務的水平。3 、總部基地中的企業總部集中了企業價值鏈中知識含量最高的區段，研 發、營銷、資本運作、戰略管理等，屬于高度密集的知識性勞動，可以滿足解決 RR企業發展人才瓶頸的需求。總部基地同時最大限度取得服務業發達、智力資源 密集的優勢，實現區域可持續發展，最大限度利用了生產基地土地、勞動力、能 源等要素優勢，形成產業配套，最大限度地降低了成本。二、建設總部基地

4、的意義RRRR ，作為一個新興的經濟區域，憑借著現有的資源，結合省、市政府的大 力支持，引入外省、外國企業來 RR投資，企業總部和辦公區域設在總部基地。憑 借著交通樞紐優勢，憑借機械設備制造產業鏈的集群效應，吸納省內和周邊省市 的名企將總部遷入總部基地。同時引入科研機構和金融平臺進駐總部基地，形成 一個良性循環，對 RR來講，意義非凡：1、盤活國有土地資源引入名企的總部進駐，其生產制造基地必定跟隨到RR投資，這樣將使 RR的閑散土地得到最大限度的利用，為 RR產生巨大的經濟效益和社會效益，使 RR 的 一區兩港九園和 RR市區實現無縫對接，拉動周邊地塊升值。2、為地方創造財政收入總部基地的建成

5、，年交易額和生產總值可達千億元人民幣，可為地方財政帶 來數十億的稅收和其他各項收入。3、擴大就業機會隨著總部基地的建設與發展，可為 RR當地甚至 RR市區提供 10000 個就業崗 位，將大大緩解就業問題。4、促進商貿物流進一步發展 總部基地會促進入駐企業和當地企業的激烈競爭，從而使商貿、物流更加繁 榮，資源的優勢互補會使總部基地聚群效益更加活躍和富有競爭力。5、帶動地方產業以及第三產業的蓬勃發展總部基地的建設，將會帶動 RR的經濟建設和城市建設，如餐飲服務業、交通 運輸業、郵政通訊業、公交水電業、建筑建材業和房地產業等迅速繁榮起來。總 部基地是個商務往來及其頻繁的場所，對拉動周邊第三產業作用

6、將非常巨大。6、推動當地城市化建設總部基地的建設，將會響應國務院關于城鎮化的政策，推動周邊地區城市化MeiWei_81 重點借鑒文檔】【MeiWei_81 重點借鑒文檔】建設，為 RR經濟建設增添強大后勁。7、形成新的商務中心與 RR城市發展目標一致，將周邊配套建設完善， 形成新的城市商務中心區域， 共同推動經濟發展。8、促進金融發展總部基地建成后，各企業的大筆流通資金將會為當地金融機構增添活力，促 使金融業蓬勃發展，形成良性的投資環境。9、提高 RR的品味總部基地建設后， 可以促進 RR與周邊省市的經濟交往和友好往來， 對提升 RR 乃至 RR的城市品味具有深遠的意義。三、總部基地規劃理念總

7、部基地將進行統一規劃、 統一設計、統一建設的系統化、 標準化、 生態化、 規模化，集辦公、科研、中試、產業于一體的企業集群總部基地。總部基地建筑整體采用燕趙建筑風格， 三千年古都的天人合一的環境與整齊而 有靈活的平面布局將燕趙英雄人物故事及成語典故、 RR夢文化等以建筑、構筑、 雕刻、塑像、繪畫、人造景觀、濃縮小品、彩色涂飾等藝術形式一一展現在總部 基地各建筑、景觀上面，具有美學欣賞、歷史與實用價值。總部基地的整體規劃將引入國際化的“中央廣場活力帶”區域設計理念，利 用主要的城市道路，合理分布辦公、科研等商務區域和餐飲、商業等服務設施以 及廣場、水景、綠地等休閑場所，讓歷史藝術、生態休閑與生態

8、辦公合理結合， 形成獨具特色的中央景觀活力帶，也成為 RR的標志性景觀帶。總部基地商務辦公樓的建設將秉承商務辦公與生活的基本特征， 獨體、獨棟、 獨立產權，其外形以燕趙風格進行建設，體現穩健、典雅、含蓄、簡潔的歷史感 時代感。將借鑒中國傳統建筑圍合式空間與西方開放式街區的精髓，呈現坡頂露 臺，一順朝陽的建筑風格特色，充分考慮了總部基地各企業的辦公研發的采光、 環保需求，更能適應大中型企業現在及未來需求。總部基地項目的配套設施將著力做到完善而豐富，符合未來經濟發展需求， 金融服務、商業服務配套等定位高端、服務多元化，適應總部辦公、運營的多方 面需求。配套設施外形以燕趙古建筑風格， 將集金融服務、

9、 商務酒店、高檔商業、 休閑娛樂、 5A 寫字樓、總裁官邸、總部小公寓、物流服務、會議會務、產品展示 等于一體，充分適應企業總部的各種商務需求。綠地與景觀布局， 區域的整體結構以人、 自然與城市建筑、 環境的有機融合， 通過景觀軸線、景觀節點等城市設計要素來精心組織，強調中央廣場與城市主干 道的聯系，使其串聯起辦公區、中心廣場、休閑會所、官邸公寓，即體現景觀的 連續性，又不失景觀的多元化和層次感。總部基地建成后， 將成為 RRRR經濟增長新的區域。其建設和運營能極大地促MeiWei_81 重點借鑒文檔】【MeiWei_81 重點借鑒文檔】進 RR城市化發展，促進區內產業結構升級，并實現周邊區域

10、資源效益的最大化發 展，還將推動 RR及周邊區域城市一體化的發展進程，進一步推動 RR配套設施的 成熟和完善。四、總部基地選址意見 總部基地項目選址因素：1、伴隨著城市經濟發展與區域戰略布局；2、項目所在區域為重點產業所在區域，并且已經形成產業聚集的風氣；3、交通便捷；4、雄厚的政府背景，有利于吸引大企業進駐；5、入駐企業享有投資獎勵、稅收優惠等扶持政策；6、購置土地成本低；7、土地平整且方正，有利于規劃；8、具備優越的自然環境和地理環境；根據以上分析以及 RR 市 RRRR的規劃，中華南大街區塊土地以后將成為 RR 的商務中心，具備有以下特征因素：1、宗地現狀平整且方正，非常有利于規劃、設計

11、；目前該區塊宗地還未有詳規 出臺，地塊現狀為農耕地；現有周邊居民主要是城鄉結合部的村民。無需 要進行拆遷的建筑物。無需受保護的古跡和構建；2、交通便捷，距離京珠高速 RR南出入口、繞城高速林坦出入口、 RR高鐵站、 RR 火車站、 RR機場、 107國道等均在 5 公里內，立體式交通迅速、快捷。3、周邊居住環境優越，中華南大街快速道的兩旁5 公里之內就有著名的 RR市第一中學、 RR學院、 RR市中心醫院、人民路商業圈和南湖公園、大型購物中心等， 車程不過 10-20 分鐘。但是中華南大街區塊建設基礎套配設施尚不完善，預計大規模的建筑高潮將 出現 5 年以后，項目周邊市政配套真正完善將要 10

12、年左右的時間。從長遠發展看， 該區塊的升值潛力肯定很大。綜上所述，從宗地概況、交通狀況、市政配套、土地成本、入住對象等多因 素綜合考慮，我們認為中華南大街地塊相對合適一些。五、總部基地規劃設想RRRR總部基地初步規劃設想為第一期項目用地 40 萬平方米（ 600畝），容積率 1.6 ，地面建筑面積 64 萬平 方米，綠化率 40%，其中：1、辦公區域：占地 300畝，建設 32 萬平方米；2、總裁官邸：占地 100 畝，建設 6.6 萬平方米；3、中央廣場：占地 80 畝 ；4、員工公寓區：占地 50畝，建設 11.4 萬平方米；【MeiWei_81 重點借鑒文檔】【MeiWei_81 重點借

13、鑒文檔】5、SOHO商業區：占地 50 畝，建設 11.4 萬平方米；6、配套公建（含展覽館、科技館等） ：占地 20 畝，建設 2.6 萬平方米；RRRR總部基地項目用地性質計劃1、辦公區域為 50 年土地使用權的商住用地；2、總裁官邸、員工公寓區為 70 年土地使用權的居住用地；3、SOHO商業區為 40 年土地使用權的居住用地；4、中央廣場、配套公建為劃撥用地；六、總部基地項目合作模式方式一：政商共同出資合作經營以北京中關村豐臺園區總部基地為例，成立中關村豐臺園區道豐科技商務園建設發展有限公司，股權分配為：北京中關村豐臺園區管委會持有40%股權、英國道豐國際集團持有 45%股權、北京道豐

14、數碼園開發建設有限公司 15%股權。三方按 照按照有限公司責任法進行出資、決策、管理、利潤與風險的承擔分享。這樣的項目合作方式能夠充分利用與政府的關系，依托項目最大的優勢，以 土地價格低和享受各項優惠政策等特點來進行招商引資。方式二、以土地入股合股經營開發RR以規劃的土地一級市場經營權作為合作的無形資產入股，我公司投入整個 建設開發資金進行合作，雙方按照測算投入的比例組建股份有限公司，由新組建 的股份有限公司自主管理，自主決策，自主經營，自擔風險，自負盈虧。規劃范圍內征收土地、拆遷安置、道路橋梁建設、土地平整、土地報批均由 合作方前期出資入股，開發后的商業和居住用地由合作組建的股份有限公司進行

15、 拍賣或開發出讓；辦公區由 RR負責招商；開發后的公共用地按約定價格移交 RR 政府使用。我公司依靠經營利潤來取得回報。方式三：土地分塊招商開發RR以規劃范圍內土地一級市場經營權作為合作條件和優惠政策，我公司按規 劃要求完成規劃范圍內的土地征地拆遷安置、道路及橋梁等公共設施建設、土地 報批、土地平整等費用。辦公用地、居住用地的土地一級市場按照統一規劃進行招商拍賣，拍賣所得 歸 RR所有。按照我公司投入費用，商業用地、居住用地的經營權和開發權歸按比 例歸我公司所有， 我公司投入可在商業、 居住用地出讓及開發中獲得回報。 方式四：特許經營模式RR以規劃范圍內的土地一級市場經營權作為抵押物，我公司負責規劃范圍內 的土地的征地拆遷安置、道路橋梁等公共設施建設、土地報批、土地平整等前期 投入和項目開發建設；按規劃設計要求完成道路等公共設施建設和總部基地的施 工，由 RR和我公司共同售賣和租賃經營。 RR在規劃范圍內總部基地項目的 銷售和租賃及其他財政收入中分期支付企業或自然人投入的資金及利息，其利息 按銀行一般貸款利率上浮 30%，企業通過公共設施建設、 總部基地建設