1、【福滿花園項目】項目投資分析策略i第六部分福滿花園項目投資估算及資金籌措計劃第一節(jié)建設(shè)項目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、福滿花園項目概述1項目概況項目位于南寧市XXX區(qū),南XXXX，北臨XXXX，西南面對規(guī)劃中的水景公園，項目 東側(cè)為衡陽路延長線，項目總用地47375.75 m2,經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積39390.36 m2,計容積率建筑面積率為149683.37平 方米。（表：6-1-1）【項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】【福滿花園項目】項目投資分析策略2內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點衡陽路與新陽路北三里交匯規(guī)劃總用地面積247375.75m實際用地面積39390.

2、36m2計容積率面積149683.37m2總建筑面積2157689.07m建筑容積率3.8建筑密度28%綠地率30.8%住宅面積141125.49 m 2商業(yè)面積8527.04 m 2地下室面積8036.54 m 2居住總戶數(shù)1520 戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計容積率總建筑面積149683.37m149683.37m 2,其中住宅141125.49m141125.49m 2,商業(yè)部分8527.04m8527.04m 2 2, ,另外不計容積率之地下室建筑面積8036.54m8036.54m 2，共494494個車位，項目總建筑面積157689.07m157689.07m 2，【福滿花園項目】項

3、目投資分析策略3擬建21棟18層商住樓。二、項目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行項目的開發(fā)，本項目總投資（含 貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。所 以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng) 險，使項目順利開發(fā)。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計算

4、；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計 37725.35萬元，自有資金10000 萬元，占總投資的26.5%,銷售收入再投入用于投資合計 7725.35萬元，另需貸款額合計20000萬元?！靖M花園項目】項目投資分析策略4（二）資金動作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。1 、自有資金【福滿花園項目】項目投資分析策略5整個項目的自有資金為1

5、000010000萬元，占總投資的26.5%26.5%,分3 3年投入。詳見表:6-1-2:6-1-2（表：6-1-2）自有資金年度投入表（單位：萬元）第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計200000200000萬元，占總投資53%53% ;從第一年起到第二年止每年借一筆（表：6-1-3）銀行貸款年度投入表（單位：萬元）第一年第二年1000010000【福滿花園項目】項目投資分析策略63、銷售收入再投入銷售收入再投入按銷售收入的15.5%15.5%計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個銷售收入的11.

6、9%,11.9%,下半年為整個銷售收入的 3.6%,3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元， 占總投資的20.5%20.5%。（表：6-1-4）銷售收入再投入年度投入表（單位：萬元）第三年上半年下半年5931.451793.9【福滿花園項目】項目投資分析策略7第二節(jié)項目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排二、福滿花園項目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明1、建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設(shè)方案如下：2、規(guī)劃目標(biāo)。（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生 態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)

7、境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi) 生的示范花園。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材 效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能?！靖M花園項目】項目投資分析策略8（二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排1、開發(fā)計劃擬定的原則 本項目作為一個以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項目，在擬定項目的開發(fā)建設(shè)計劃時，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律，遵循最佳的市場對接時機(jī)與購買力適應(yīng)，以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的

8、原則。 本項目經(jīng)測算銷售值達(dá) 49838.4萬元人民幣，從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力，以及合理的市場占 有率角度，我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為 3 3年，其中銷售期為2 2年。 根據(jù)項目基地及規(guī)模情況，在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在 施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。2、建設(shè)方式。采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。3、 進(jìn)度安排。項目擬用三年分三期進(jìn)行（見表：6-2-16-2-1 ）根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：【福滿花園項目】項目投資分析策略9A

9、A 項目的設(shè)計及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標(biāo)等）：3 3個月B B住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：1818個月C C室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）：1515個月4、 項目周期設(shè)定 開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間，并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： 根據(jù)項目基地及規(guī)模情況，在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期，從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進(jìn) 按總建設(shè)面積的1/31/3左右為一個工程流水節(jié)奏，間隔六個月（一季左右）的動工時間，形成項目整體開發(fā)的形 象

10、及市場影響。5、 分段周期設(shè)定 開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時，設(shè)此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 開發(fā)計劃安排 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項目的開發(fā)粗略 計劃擬定如下表（以季度為單位）。（見圖表:6-2-1:6-2-1 ）【福滿花園項目】項目投資分析策略10（表: 6-2-1）項目實施計劃表【福滿花園項目】項目投資分析策略11第三節(jié)項目投資估算及資金籌措計劃，、福滿花園項目投資與成本費(fèi)用估算【福滿花園項目】項目投資分析策略12（一）開發(fā)成本估算（1） 土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計投入資金60

11、006000萬元人民幣。（2 2）前期工程費(fèi)：1199.261199.26萬元，詳見本項目前期工程費(fèi)估算表（見表：6-3-1 ）。（表：6-3-1）前期工程費(fèi)估算表（單位：萬元）序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建安工程費(fèi)X 3%620.302可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)X 0.15%31.023水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)X 0.15%31.024籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)X 2.5%516.92合計1199.26 建安工程費(fèi)：20676.77萬元。（見表：6-3-2）（表：6-3-2）高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價（單位:萬元）【福滿花園項目】項目投資分析策略13項目高層（兀/平方米）

12、項目高層（兀/平方米）樁基礎(chǔ)70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對講機(jī)系統(tǒng)12地下室費(fèi)用130智能化設(shè)施80高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=136元 / 平方米建安工程費(fèi)：高層建安工程費(fèi)=1360X149652.53+（300+50） 8527.04=20676.77 萬元 注：其中（300+50）為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。（4 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：1348.62萬元，（詳見表：6-3-3 ）?！靖M花園項目】項目投資分析策

13、略14（表：6-3-3 ）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表（單位：萬元）序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65 萬元 / 公項 47375.75=307.94307.942供水工程15 萬元 / 公項 47375.75=71.0671.063電信工程7 萬元 / 公項 47375.75=33.1633.164煤氣工程7 萬元 / 公項 47375.75=33.1633.165綠化工程5.4 萬元 / 公項 47375.75=25.5825.586道路工程42.13 萬元/ 公項 47375.75=199.59199.597排水工程37.6 萬元 / 公項 47375.75=178.13178.13合計50

14、0+848.62=1348.62848.62注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加500500萬建設(shè)中心花園（5 5 ）公建配套設(shè)施費(fèi)：485485萬元，詳見表：6-3-4（表: 6-3-4）公建配套設(shè)施費(fèi)估算表（單位：萬元）【福滿花園項目】項目投資分析策略15序號項目建筑面積（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000 （位于裙樓房內(nèi)）400403文化活動中市2000 （位于裙樓房內(nèi)）5郵政支局500 （位于裙樓房內(nèi)）6電信營業(yè)所500 （位于裙樓房內(nèi)）7儲蓄所700 （位于裙樓房內(nèi)）8物業(yè)管理處200 （位于

15、裙樓房內(nèi)）30069會所3000 （位于裙樓房內(nèi)）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站120050060【福滿花園項目】項目投資分析策略1613煤氣調(diào)壓站506003合計485（6 6）開發(fā)期間稅費(fèi)：2657.382657.38萬元，詳見表6-3-5。（表：6-3-5 ）開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表（單位：萬元）序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6%1240. 612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi).4%82. 713供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：0.3T/人,600元/T商鋪：0.1T/平方米,600元/T住宅:95.76商鋪:51.164供電用電負(fù)荷

16、費(fèi)住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:291.84商鋪:68.225其他建安工程費(fèi)2%413. 54【福滿花園項目】項目投資分析策略176物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)2%413. 54【福滿花園項目】合計2657.38(7)(7)不可預(yù)見費(fèi)。711.29711.29萬元,取上面1-51-5項之和的3%3%不可預(yù)見費(fèi)=(0+1199.26+20676.77+1348.62+485 ) X3%=711.29 萬元(注：第一項土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性)(8 8)開發(fā)成本。33078.3233078.32萬元，以上1-71-7項小計：開

17、發(fā)成本=6000+1199.26+ 20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、開發(fā)費(fèi)用估算1 1、管理費(fèi)用：891.29891.29萬元，取上面1-51-5項之和的3%3%(6000+ 1199.26+ 20676.77+1348.62+485)X3%=891.29 萬元2 2、銷售費(fèi)用：1495.141495.14萬元，詳見表6-3-66-3-6。(表: 6-3-6 )銷售費(fèi)用估算表(單位：萬元)序號項目計算依據(jù)計價(萬元)【福滿花園項目】項目投資分析策略15【福滿花園項目】項目投資分析策略201廣告宣傳及市場推廣費(fèi)(49838.4)銷售收入

18、X1%498.382銷售代理費(fèi)(49838.4)銷售收入X1%498.383其他銷售費(fèi)用(49838.4)銷售收入X1%498.38合計1495.143、財務(wù)費(fèi)用：2260.6萬元,詳見貸款還本付息表4、開發(fā)費(fèi)用：4647.03萬元,前面1-31-3項之和三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷椖康目偝杀举M(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表：6-3-7）（表: 6-3-7）投資成本費(fèi)用估算匯總表（單位：萬元）得房成本（兀/平方米）成本項目總額（萬元）高層商鋪車位1.開發(fā)成本33078.321903.714903.712862.31【福滿花園項目】項目投資分析策略21（1） 土地成本600030015009

19、85.8【福滿花園項目】項目投資分析策略22（2）前期工程費(fèi)1199.2676.0576.0576.05（3）建安工程費(fèi)20676.77120030001472.8（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1348.6285.5285.5285.52（5）公建配套設(shè)施48530.7630.7630.76（6）開發(fā)期間稅費(fèi)2657.38168.52168.52168.52（7）不可預(yù)見費(fèi)711.2942.8642.8642.862.開發(fā)費(fèi)用4647.03319.79213.89213.89（1）管理費(fèi)用891.2953.7153.7153.71（2）銷售費(fèi)用1495.14105.9（3）財務(wù)費(fèi)用2260.6160.181

20、60.18160.183.合計37725.352543.295331.493290.09注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。細(xì)則：（1）按計算投資的各項成本來分?jǐn)偂靖M花園項目】項目投資分析策略23（2）各分項中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偂靖M花園項目】（3）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)偅?）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅?）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分?jǐn)偹?、資金籌措、投資計劃及借款利息（1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一

21、是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金 1000010000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款 2000020000萬元用于投資，剩 余部分7725.357725.35萬元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為 37725.3537725.35萬元，其中2260.62260.6萬元的銀行貸款利息從住 宅銷售收入中支付。詳細(xì)投資見計劃與資金籌措表（表：6-3-8）（表：6-3-8 ）投資計劃與資金籌措表（單位：萬兀）序項合建設(shè)經(jīng) 營期項目投資分析策略18【福滿花園項目】項目投資分析策略25200520062007號目計上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額3

22、7725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.91. 1建設(shè)投資35464.752167306711240.0612340.86008.57640.81. 1. 1土地成本60001500150015001500001. 1. 2前期工程費(fèi)1199.26400500299.260001. 1. 3建安工程費(fèi)20676.7700700090004676.7701. 1. 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1348.6200800400148.6201. 1. 5公建配套設(shè)施費(fèi)48500200028501. 1. 6開發(fā)期間稅費(fèi)2657.380800800800257.38

23、01. 1. 7不可預(yù)見費(fèi)711.29118.5118.5118.5118.5118.5118.51. 1. 8管理費(fèi)891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.51. 1. 9銷售費(fèi)用1495.1400373.8373.8373.8373.8【福滿花園項目】項目投資分析策略261. 2貸款利息2260.60273. 150834.3501153.11. 3流動資金0.00000002資金籌措37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.92. 1自有資金1000003340.151240.065342.1577.120

24、2. 2借款2000021670100007833002. 3銷售收入再投入7725.3500005931.451793.9（2 2）貸款本金的償還及利息支付長期借款采用每年本金等額償還方案，最后1 1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計算。詳見貸款還本付息表。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%）（表: 6-3-9）貸款還本付息結(jié)算表（單位：萬元）合計建設(shè)經(jīng)營期序號項目名稱第一年第二年第三年1借款還本付息【福滿花園項目】項目投資分析策略271. 1年初借款累計本年借款100001000010273. 1510834.35第一筆本年應(yīng)計利息1426.25273. 15561.2591

25、.9借款年底還本付息11426.2511426.25年末借款累計10273. 1510834.3501. 2年初借款累計10273. 15本年借款1000010000第二筆本年應(yīng)計利息834.35273. 15561.2借款年底還本付息10834.3510834.35年末借款累計10273. 1501. 3年初借款累計0【福滿花園項目】項目投資分析策略28本年借款2000010000100000本年應(yīng)計利息2260.6273. 15834.351153.1年底還本付息22260.60022260.6借款匯總年末借款累計2借款還本付息的資金來源2. 1投資回收22260.6注：1、貸款利率為5.

26、463%;2、當(dāng)年利息二（年初借款本息累計+當(dāng)年借款/2 ）X年利率【福滿花園項目】項目投資分析策略29第四節(jié)項目銷售和租賃收入測算、住宅銷售單價的確定（一）用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）詳細(xì)見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產(chǎn)價格為：2500元/平方米（二） 建議銷售測算單價為了方便計算本項目的銷售總額，我們?nèi)?5002500元/ /平方米為計算單價（三） 總銷售收入的確定根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為10% 20% 30% 40%價格分別為：2500、2600、2700、2800

27、,銷售率100%商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為：30% 35%價格分別為：11000、12500,銷售率65%車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為：50% 20%價格分別為：15萬/個，銷售率70%按照上述確定的每年出售比例和銷售單價， 計算實際銷售總收入。（詳細(xì)見表：6-4-5）【福滿花園項目】項目投資分析策略30（表: 6-4-1）住宅銷售總收入預(yù)測（單位:萬元）項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%高層14112.5525003528.14第二批20%高層28225.102

28、6007338.53【福滿花園項目】項目投資分析策略31第三批30%高層42337.65270011431.17第四批40%高層56450.20280015806.06合計38103.9（表：642 ）商鋪銷售總收入預(yù)測（單位：萬元）項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30%鋪面2558.11110002813.92第二批35%鋪面2984.46125003730.58合計6544.5（表：6-4-3）車位銷售總收入預(yù)測（單位：萬元）項目可銷售個數(shù)建議銷售單價（萬/個）銷售收入（萬元）第一批50%:匕例247153705第二批20%:匕例99151485合計5190【

29、福滿花園項目】項目投資分析策略32（表：645 ）全部銷售收入分批比例預(yù)測（單位:萬元）銷售計劃建設(shè)經(jīng)營期年收入（萬兀）批數(shù)比例面積200520062007合計上半年下半年上半年下半年110%高層14112.553528.143528.14220%高層28225.107338.537338.53330%高層42337.6511431.1711431.17440%高層56450.2015806.0615806.06530%鋪面2558.1112813.922813.92635%鋪面2984.463730.583730.58750%比例24737053705820%比例9914851485合計35

30、28.147338.5317950.0921021.6449838.4【福滿花園項目】項目投資分析策略33注：1、項目銷售計劃1.11.1銷售的政策限定1.1.11.1.1根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策商品房銷售管理辦法（20012001年6 6月1 1日執(zhí)行）中規(guī)定, ,房地產(chǎn)項目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售，南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時發(fā)給商品房預(yù)售許可證。1.1.21.1.2按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策，對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。1.1.31.1.3根據(jù)項目建設(shè)計劃安排，每一流水片達(dá)到

31、預(yù)售條件時，應(yīng)在該流水片開工后的第二季，達(dá)到銀行按揭款支付的條件是，應(yīng)是該流水片動工后的第三季。1.21.2銷售計劃設(shè)計1.2.11.2.1 按南寧市目前行業(yè)的慣例，初步考慮本項目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住 宅正式對市場發(fā)售期房?！靖M花園項目】項目投資分析策略34122122根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析, ,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費(fèi)者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一 流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。1.2.31.2.3根據(jù)項目的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫在銷售的項目取得預(yù)售證或者項

32、目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時開始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。二、鋪租賃單價的確定（一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格）根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為：1100011000元/ /平方米，假設(shè)本項目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式a=vra=vr來求其租賃價格（其中r=8%r=8%）:月租賃價格= =（1100011000X 8%8% / / （1212X 65%65% =112.82=112.82元/ /平方米【福滿花園項目】項目投資分析策略35（二）建議平均月租金為110元/平方米（三）商鋪出租總收入估算表（見表：6-4-66-4-6 ）（表：6-4-6 ）出

33、租計劃和出租收入估算表（單位：萬元）【福滿花園項目】項目投資分析策略36序項目建設(shè)期經(jīng)營期號名稱12345678910111213141516171819202122231可出租面積0008527.042單位租金（元00011111111111111111111/平方米）00000000000010101010101010101010102020203可能的毛租0001010101010101111111111111111111111121212金收入（萬元）23232323232325252525252525252525252727274出租率（）0006570758085909090909

34、09095959595951001001001005有效毛租金0006671768186921010101010101010101011121212（萬元）46789012121212126868686868252727276轉(zhuǎn)售單價（元130/平方米）007轉(zhuǎn)售收入（萬110【福滿花園項目】項目投資分析策略37元）858合計31045萬元注：假設(shè)商鋪出租在第五年開始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售單價為13000元/平方米三、車庫租賃單價的確定（一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格）根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為：250250元/ /個售時的單價：1515萬元/ /個

35、。（見表：6-4-7）（注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在 24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價格為15萬元/個）（表: 6-4-7）車位出租計劃和出租收入估算表（單位：千元）建設(shè)期經(jīng)營期序號項目名稱12345678910111213141516171819202122231可出租個數(shù)000494494【福滿花園項目】項目投資分析策略382單位租金（元/個.月）0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租0001181181181181181181481481481481417717717717717207202020

36、金收入（萬元）877774出租率（）000657075808590909090909095959595951001010100005有效毛租金000768288941001061331331331331316816816816816207202020（萬元）387776轉(zhuǎn)售單價15（元/個）0007轉(zhuǎn)售收入74（萬元）【福滿花園項目】項目投資分析策略39i8合計3620萬元第五節(jié)建設(shè)項目的財務(wù)評價一、稅金計算1 1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表（表：6-5-1）住宅部分銷售稅金及附加表（單位：萬元）建設(shè)經(jīng) 營期序號項目名稱200520062007合計1銷售收入01086

37、6.6738971.7349838.42銷售稅金及附加（6.23%）0676.992427.943104.93【福滿花園項目】項目投資分析策略402.1營業(yè)稅(5%)0543.331948.592491.922.2城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)038.03136.40174.432.3教育附加稅(0.15%)016.3058.4674.762.4防洪工程維護(hù)費(fèi)(0.18%)019.5670.1589.712.5交易管理費(fèi)(0.5%)054.33194.87249.202.6交易印花稅(0.05%)05.4319.4924.923土地增值稅(1%)0108.66389.72498.38合計0146

38、2.235245.626708.252、 商鋪租賃稅金及附加估算：詳見商鋪租賃稅金及附加估算表(表：6-5-2 )3、 車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表(表：6-5-3)(表: 6-5-2)商鋪租賃稅金及附加(單位：萬元)序項目建設(shè)期經(jīng)營期【福滿花園項目】項目投資分析策略41號名稱1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃（轉(zhuǎn)售）0006671768186921010101010101010 101011212212212110收入4678901212121212686868686857727852租賃稅金及000374043464

39、9525757575757606060606063.69.69.69691附加（5.68%）.7.7.6.5.3.3.5.5.5.5.5.7.7.7.7.7977.72.營業(yè)稅（5%）0003335384043465050505050535353535356.61.61.615541.2.8.4.9.5.6.6.6.6.6.4.4.4.4.4344.42.城市維護(hù)建0002.2.2.2.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.94.34.34.392設(shè)稅(0.35%)357902555557777732.教育附加0000.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.

40、1.61.81.81.173(0.15%)99071523033852525252526060606060944842.防洪工程維1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.2.02.22.22.204護(hù)費(fèi)(0.18%)2029384756668282828282929292929221121【福滿花園項目】項目投資分析策略422.5交易管理費(fèi)552.6交易印花稅63土地增值稅111合計3760. 377（表：6-5-3 ）車位租賃稅金及附加（單位：萬元）建設(shè)期經(jīng)營期序號項目 名稱1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃（轉(zhuǎn)售）0

41、0076828894101013131313131616161616207207207207741收入063333388888萬元2租賃稅金及000445556777779999911.811111146附加(5.68%).3.7.0.3.7.0.6.6.6.6.6.5.5.5.5.5.8.8.82.營業(yè)稅（5%）000344455666668888810 . 4101010371.8.1.4.7.3.7.7.7.7.7.4.4.4.4.4.4.4.42.城市維護(hù)建00000000000000000000.720 .720 .720 .723【福滿花園項目】項目投資分析策略432設(shè)稅(0.35

42、%)272931333537474747474759595959592.教育附加00000000000000000000.310.0.0.1.13(0.15%)111213141516202020202025252525253131312.防洪工程維00000000000000000000.370.0.0.3737371.34護(hù)費(fèi)(0.18%)141516171819242424242430303030302.交易管理費(fèi)0003.752.交易印花稅0000.3763土地增值稅0007.4合計427.54注：各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項目)1、損益表與靜態(tài)盈利分析【福滿花園項目】項目

43、投資分析策略441住宅部分損益表（表：6-5-4 ）住宅部分損益表（單位：萬元）建設(shè)經(jīng)營期序號項目合計2005200620071銷售收入49838.4010866.6738971.732總成本費(fèi)用37725.3509431.337528294.123土地增值稅498.380108.66389.724銷售稅金及附加3104.930676.992427.945利潤總額5404.80649.6837859.956所得稅1783.580214.39542593.787稅后利潤3621.220435.2885266.17【福滿花園項目】項目投資分析策略45(1)住宅部分投資的投資利潤率(2)住宅部分投資

44、的投資利稅率(3)住宅部分資金的投資利潤率8盈余公積金362.122043.5288526.6179可分配利潤3259.0980391.764739.55投資利潤率14.33%投資利稅率23.88%資金本利潤率54%評價指標(biāo):=(利潤總額/總投資額)x 100%=(5404.8/37725.35) x 100%=14.33%=(利稅總額/總投資額)x 100%=(5404.8+498.38+3104.93)/ 37725.35 x 100%=23.88%=(利潤總額/住宅部分自有資金)x 100%=(5404.8/10000) x 100%=54%【福滿花園項目】項目投資分析策略46本項目以上

45、三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項目可行。三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對本項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項目為租 售并舉的項目，所以要運(yùn)用多個評價指標(biāo)來進(jìn)行項目評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價指標(biāo)的計算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5 ）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：6-5-7）注：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)

46、金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出 項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之 和。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)， 凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項目貸款利率為5.463%，故基準(zhǔn)收益率Ic取為8%【福滿花園項目】項目投資分析策略471、住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5 ）住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表（單位:萬元）建設(shè)經(jīng)營期序號項目名稱20052006

47、20071現(xiàn)金流入010866.6738971.731. 1銷售收入010866.6738971.731. 2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出523424580.9112060.812. 1建設(shè)投資523423580.866649.372. 2土地增值稅0108.66389.722. 3銷售稅金及附加0676.992427.942. 4所得稅0214.39542593.783凈現(xiàn)金流-5234-13714.2426910.92【福滿花園項目】項目投資分析策略484累計凈現(xiàn)金流-5307.28-19021.527889.45折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4842.81-11757.7519909.566累計折現(xiàn)凈現(xiàn)

48、金流-4910.61-16668.363241.27稅前凈現(xiàn)金流-5234-13928.6329504.78稅前累計凈現(xiàn)金流-5307.28-18807.1210697.589稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4842.81-11941.5621828.5210稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4910.61-16852.1674976.353評價指標(biāo)稅刖稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%）4976.3533241.2財務(wù)內(nèi)部收益率38.33%38.23%投資回收期（靜態(tài)）2.6372.706投資回收期（動態(tài)）2.7552.837（表：6-5-7 ）（單位：萬元）【福滿花園項目】項目投資分析策略49住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表【福滿

49、花園項目】項目投資分析策略50建設(shè)經(jīng)營期序號項目名稱2005200620071現(xiàn)金流入010866.6738971.731. 1銷售收入010866.6738971.731. 2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出011931.49534465.942. 1自有資金0500050002. 2銷售收入再投入05931.451793.92. 3償還貸款本金00200002. 4償還貸款利息002260.62. 5銷售稅金及附加0676.992427.942. 6土地增值稅0108.66389.722. 7所得稅0214.39542593.78【福滿花園項目】項目投資分析策略513凈現(xiàn)金流0-1064.82

50、54505.794累計凈現(xiàn)金流0-1064.8253440.9655折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0-912.9163333.52766累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0-912.9162420.6116評價指標(biāo)稅后備注財務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%）2420.6116由于本項目的內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率38.48%大于8%所以項目可行性！投資回收期（靜態(tài)）（年）2.41投資回收期（動態(tài)）（年）2.27整理上表（表：6-5-5 ）得評價指標(biāo): :（詳見表：6-5-8 ）（表：6-5-8）評價指標(biāo)（單位：萬元）評價指標(biāo)稅刖稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%）4976.3533241.2【福滿花園項目】項目投資分析策略52財務(wù)內(nèi)部收益率38.33%3

51、8.23%投資回收期（靜態(tài)）2.6372.706投資回收期（動態(tài)）2.7552.837由上述指標(biāo)可以看出，本項目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值，稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,8%,投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求，故本項目住宅部分投資可行2、住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表整理上表（表：6-5-7），得評價指標(biāo)（見表：6-5-9）（表：6-5-9）評價指標(biāo)（單位：萬元）評價指標(biāo)稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%）2420.6116財務(wù)內(nèi)部收益率38.48%投資回收期（靜態(tài)）2.41投資回收期（動態(tài)）2.27【福滿花園項目】項目投資分析策略53稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第

52、二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。由上述的指標(biāo)可以看出，本項目住宅自有資金投資可行。四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本項目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源與運(yùn)用表（表：6-5-10 ）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本 項目兩方案可行。詳見資金來源與運(yùn)用表。（表：6-5-10）住宅部分資金來源與運(yùn)用表（單位:萬元）經(jīng)營期序號項目名稱2005200620071資金來源700025866.674697

53、1.731.1銷售收入010866.6738971.731.2自有資金050005000【福滿花園項目】項目投資分析策略541.3銀行借款70001000030001.4其他收入0002資金運(yùn)用523424580.90534321.412.1建設(shè)投資523423580.866649.372.2借款還本付息0022260.62.3銷售稅金及附加0676.992427.942.4土地增值稅0108.66389.722.5所得稅0214.39542593.783盈余資金17661285.76512650.324累計盈余資金17663051.76515702.085【福滿花園項目】項目投資分析策略55

54、第六節(jié)福滿花園項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素， 受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實現(xiàn)。一、盈虧平衡分析（一）住宅銷售部分盈虧平衡假定本項目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)住宅銷售率為75.70%75.70%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率 60%60%寸，項目風(fēng)險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為75.70%75.70%，可見其風(fēng)險程度較高。（二）結(jié)論本項目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險

55、明顯偏小，一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長，資金回收較慢，而住宅銷售回收資金的速度較快 ，回收資金馬上又投入到項目的 投資中去，減少了商鋪與車位的資金投入量 ，像貸款利息，全用住宅銷售收入來支付；另一方面，在項目建設(shè) 成本分?jǐn)偵?，由于商鋪與車位的成本價格較低 ，但本地段的商鋪與車位投資回報較大，這也使得本項目商鋪【福滿花園項目】項目投資分析策略56與車位租賃風(fēng)險程度降低。二、敏感性分析影響本項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費(fèi)和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動 5%5% 10%建安工程費(fèi)上下波動10%10% 20%20%寸，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表：6-6-1）（表：6-6-1 ）全部投資敏感性分析（單位:萬元）售價變動建安工程費(fèi)變動全部投資基準(zhǔn)方案-10%-5%5%10%-20%-10%10%20%財務(wù)凈現(xiàn)值3241.21436.4662369.484235.925169.1367331.375098.948633.173-1599.207財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度-55.