1、論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)及其 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)及其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避南開大學(xué) 工業(yè)工程 李建港隨著國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展，作為能夠拉動(dòng)內(nèi)需的房地產(chǎn)行業(yè)在國家政 策的鼓勵(lì)下突飛猛進(jìn)，大量的工程建設(shè)普遍展開，各種物流、資金流加大投入 力度，在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)成為實(shí)現(xiàn)各種資源進(jìn)入房地產(chǎn) 項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)卡，成為保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利穩(wěn)步進(jìn)行的重要因素。因此房 地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的好壞直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)，結(jié)合本人參與招投標(biāo)工作的經(jīng)驗(yàn)，理論結(jié)合實(shí)際對其具體實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī) 避進(jìn)行闡述。一、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)的原則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)工作實(shí)踐證明，招投標(biāo)活動(dòng)務(wù)

2、必公開、公平、公正、誠 實(shí)信用 （1），評標(biāo)必須遵循公平公正擇優(yōu)的原則，才能為房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇優(yōu)秀的 投標(biāo)人，也才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。公開原則是指招標(biāo)信息，招標(biāo)程序公開透明，即發(fā)布招標(biāo)公告，申請人的資 格預(yù)審，發(fā)放招標(biāo)文件，現(xiàn)場踏勘，答疑澄清，開標(biāo)、公開中標(biāo)結(jié)果等，是每 一個(gè)投標(biāo)人均獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。公平原則是指給予所有投標(biāo)人的機(jī)會(huì)是平等的，投標(biāo)人享有同等的權(quán)力，并 裝訂處2履行同等的義務(wù)，招標(biāo)人不歧視任何一方。公正原則是指評標(biāo)時(shí)按照招標(biāo)文件中公布的標(biāo)準(zhǔn)，對所有投標(biāo)人科學(xué)評審， 擇優(yōu)選擇中標(biāo)人。所謂誠實(shí)信用原則是要求投標(biāo)人應(yīng)以誠實(shí)、善意的態(tài)度行使權(quán)利和履行義 務(wù)，

3、以維持雙方的合法利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。當(dāng)當(dāng)事人 之間的利益關(guān)系中，誠實(shí)信用原則是尊重他人的利益，關(guān)注自己事務(wù)時(shí)也注意 正確對待他人事務(wù)，保證彼此都能得到自己應(yīng)得的合法利益。當(dāng)事人在與社會(huì) 的利益關(guān)系中，誠實(shí)信用原則是當(dāng)事人不得通過自己的活動(dòng)損害第三人和社會(huì) 的利益，必須在法律范圍內(nèi)使自己的權(quán)利。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)程序和措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)必須依據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定的程序， 實(shí)施招投標(biāo)活動(dòng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容主要包括合同的制定，技術(shù)方案的制定， 設(shè)備選型、生產(chǎn)和制造技術(shù)特點(diǎn)要求等。（一） 招投標(biāo)程序 21.招標(biāo)準(zhǔn)備 .組建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)工作班子， 制動(dòng)招標(biāo)

4、工作計(jì)劃， 做好房地產(chǎn) 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建工作。2確定招標(biāo)采購的方式招標(biāo)方式包括公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種，公開招標(biāo)是招 標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不確定的法人或其他組織投標(biāo)，邀請招標(biāo)是招標(biāo)人 以投標(biāo)邀請書的方式，邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)，公開招標(biāo)應(yīng)在制定媒 體發(fā)布招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告， 邀請中招標(biāo)則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng) 3 個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng) 目的能力，資信良好的法人發(fā)出投標(biāo)邀請書。3發(fā)售資格預(yù)審文件并對申請人進(jìn)行審查 4編制招標(biāo)文件向潛在投標(biāo)人發(fā)售，招標(biāo)文件是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的主要依 據(jù)，其主要內(nèi)容包括，招標(biāo)項(xiàng)目的工程概況和技術(shù)要求，投標(biāo)人的資格標(biāo)準(zhǔn)， 投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求，和評標(biāo)以及擬簽訂合同的主要條款。5組

5、織現(xiàn)場踏勘， 召開標(biāo)前會(huì)議。 現(xiàn)場 踏勘是投標(biāo)人到招標(biāo)的工程項(xiàng)目現(xiàn)場踏 勘以便了解實(shí)施場地和周圍環(huán)境情況，核對招標(biāo)文件中的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)以加 深對招標(biāo)文件的理解，對投標(biāo)項(xiàng)目的難易程度做出判斷，對投標(biāo)策略和報(bào)價(jià)做 出正確的決策等。標(biāo)前會(huì)議是招標(biāo)人按招標(biāo)須知規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)召開的會(huì)議， 裝訂處3招標(biāo)單位除介紹工程概況外， 還對招標(biāo)文件中 必要性的修改內(nèi)容給予補(bǔ)充和 說明，對投標(biāo)人提出的問題和會(huì)議上即席提出的問題予以解答。招標(biāo)人應(yīng)將會(huì) 議記錄以書面形式通知每個(gè)投標(biāo)人。6澄清答疑。招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件認(rèn)為有必要澄清或修改的。或解答潛 在投標(biāo)人提出疑問，應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)限，以書面形式通知所有招

6、標(biāo)文 件的收受人。該澄清答疑文件為招標(biāo)文件的組成部分。7、投標(biāo)文件要求。招標(biāo)文件須對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)， 投標(biāo)文件應(yīng)按時(shí)送達(dá)指定地點(diǎn)，否則招標(biāo)人，將不予受理。8、開標(biāo)。開標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)和方式，開標(biāo)時(shí)間應(yīng)與提交投標(biāo)文件截止時(shí)間為同 一時(shí)間。開標(biāo)地點(diǎn)因?yàn)檎袠?biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。開標(biāo)應(yīng)公開進(jìn)行。開標(biāo)時(shí) 由投標(biāo)人或代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，確認(rèn)無誤后，再由工作人員當(dāng)眾拆 封，宣讀投標(biāo)人名稱，投標(biāo)價(jià)格等主要內(nèi)容，對開標(biāo)過程應(yīng)進(jìn)行記錄，并存檔 備查。9、評標(biāo)。由評標(biāo)委員會(huì)分初步評審和詳細(xì)評審兩個(gè)階段進(jìn)行，初步評審時(shí)，首 先檢查投標(biāo)文件的有效性，在對有效文件進(jìn)行審查，列投標(biāo)文件的偏差

7、和屬性， 凡屬于重大偏差，或未實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)文件，均作出廢標(biāo)處理，凡屬于細(xì)微 偏差，則書面要求投標(biāo)人在評標(biāo)結(jié)束前予以書面補(bǔ)正，詳細(xì)評審時(shí)對初步評審 確定的合格投標(biāo)文件，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)辦法進(jìn)行評定，確定各投標(biāo)人 的排列次序并簽署書面評標(biāo)報(bào)告，推薦 1 名3 名中標(biāo)候選人。10. 定標(biāo)。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人的排序依法確定中標(biāo)人，招 標(biāo)人也可委托評標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人。11. 招標(biāo)結(jié)果處理。招標(biāo)結(jié)果按如下程序處理，公示，發(fā)中標(biāo)通知書，向招投標(biāo) 管理部門提交項(xiàng)目招投標(biāo)過程情況報(bào)告進(jìn)行備案。12. 協(xié)助招標(biāo)人與投標(biāo)人簽訂書面合同。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)控制措施 在實(shí)際的工

8、作中，并非所有的招投標(biāo)的參與者熟悉和了解與招投標(biāo)有關(guān)的 法律、法規(guī)、規(guī)章制度、招標(biāo)人所有的要求并非都符合相關(guān)的規(guī)定，因此在招 投標(biāo)活動(dòng)中做到以下幾點(diǎn)是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合法合理的措施。1 熟悉掌握相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定并在招標(biāo)工作各環(huán)節(jié)全面貫徹。為確保招標(biāo) 文件從宏觀到微觀每一句話以及招標(biāo)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都合乎法律法規(guī)，要 裝訂處4求參與房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)的班子成員必須全面系統(tǒng)深入的的學(xué)習(xí)、了解和領(lǐng) 會(huì)相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)定，并在招標(biāo)代理的各個(gè)程序中全面貫徹，使編制的 招標(biāo)文件以及招標(biāo)活動(dòng)的每個(gè)步驟和環(huán)節(jié)合法。2 以高素質(zhì)的專業(yè)技能編號資格預(yù)審文件和招標(biāo)文件。 編制的資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件，應(yīng)簡單明

9、確地描述招標(biāo)對象以及招標(biāo)人的 意向要求和條件，供投標(biāo)人準(zhǔn)確地了解和掌握并以此為基礎(chǔ)做出響應(yīng)性的資格 審查文件，投標(biāo)文件。實(shí)踐證明 :高質(zhì)量的招標(biāo)文件不僅能夠按照公平、公開、 公正、擇優(yōu)原則選定中標(biāo)人，而且還能正確引導(dǎo)投標(biāo)人規(guī)范的競爭，在一定程 度上遏制或避免圍標(biāo)、串標(biāo)等違法、違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。3.重視招標(biāo)細(xì)節(jié)，科學(xué)組織招標(biāo)工作。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)告訴我們， 細(xì)節(jié)決定成敗， 招標(biāo)文件的編制和招標(biāo)活動(dòng)過程的規(guī)范， 取決于各環(huán)節(jié)每個(gè)細(xì)節(jié)的規(guī)范程度。任何環(huán)節(jié)的任何細(xì)節(jié)出現(xiàn)偏差或差錯(cuò)，都 影響招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的規(guī)范性，甚至導(dǎo)致招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的失敗。所以應(yīng)該狠抓個(gè) 環(huán)節(jié)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，使招投標(biāo)活動(dòng)全工程都符合法律、法規(guī)的要求

10、，同時(shí)按程 序科學(xué)地組織好招投標(biāo)工作，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)人滿意。投標(biāo)人無異議的目標(biāo)。 4按職業(yè)操守和職業(yè)道德規(guī)范自身行為。良好職業(yè)操守和職業(yè)道德的因素包括守法、行為正直、誠實(shí)、客觀、不謀私 利，敢于堅(jiān)持原則，遵守這些準(zhǔn)則方可在放地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)過程中保證穩(wěn)定， 正常，不違規(guī)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避措施 （3） 目前招投標(biāo)已成為公共采購方式的的主流，實(shí)踐證明，招標(biāo)是保證工程質(zhì) 量、降低工程造價(jià)、執(zhí)行合同工期、落實(shí)安全措施、保證文明環(huán)保施工的前提， 招標(biāo)活動(dòng)加快了，新技術(shù)新材料、新設(shè)備、新工藝的運(yùn)用，推動(dòng)了工程參與各 方信譽(yù)體系建設(shè)。（一） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)1.招投標(biāo)業(yè)務(wù)流程管理風(fēng)險(xiǎn)。招標(biāo)

11、流程具有規(guī)范性，房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)部門對最新的流程或最新政策及法規(guī) 缺乏了解，仍按原流程進(jìn)行操作，就會(huì)在操作中出現(xiàn)疏漏或錯(cuò)誤，導(dǎo)致招標(biāo)失 敗或遭投訴。裝訂處52.在招標(biāo)過程中違法招標(biāo)程序及其相關(guān)規(guī)定，如縮短招標(biāo)公告時(shí)間，擅自修改 已審定和公開發(fā)售的招標(biāo)文件，導(dǎo)致投標(biāo)人的質(zhì)疑和答疑工作困難，直至招 標(biāo)失敗。3.按中標(biāo)人的潛意識違規(guī)招標(biāo)，導(dǎo)致投訴和招標(biāo)失敗。4.招標(biāo)文件含有傾向性條款，或以不合理的條件限制和排斥潛在投標(biāo)人，或設(shè) 定妨礙投標(biāo)人之間競爭的條件，或提高投標(biāo)人的門檻等問題，導(dǎo)致違規(guī)招標(biāo) 而是招標(biāo)失敗。5.違法透露有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的情況或泄露標(biāo)底，導(dǎo)致違法和招標(biāo)失敗。6.招標(biāo)人在確定中標(biāo)人前，與投標(biāo)

12、人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判，導(dǎo)致活動(dòng)違規(guī)而是招標(biāo)失敗。7. 因違反評標(biāo)原則其評標(biāo)結(jié)果受到投標(biāo)人質(zhì)疑和投訴或招標(biāo)人違法確定中標(biāo) 人，導(dǎo)致中標(biāo)無效。8. 招標(biāo)文件應(yīng)明確投標(biāo)人必須保證投標(biāo)文件的全部資料真實(shí)可靠，并接受招標(biāo) 人進(jìn)一步審查的要求。經(jīng)查證，由于投標(biāo)人隱瞞自身真實(shí)情況弄虛作假而中 標(biāo)導(dǎo)致的中標(biāo)無效。9. 當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目受多個(gè)政府主管部門同時(shí)監(jiān)管，由于各主管部門管理程序和方法 不盡相同而招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)未能及時(shí)全部溝通時(shí)，導(dǎo)致因違反某主管部門招標(biāo) 程序而受到處罰或重新招標(biāo)。10. 招標(biāo)人所委托的招標(biāo)項(xiàng)目存在違反國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策問題，招標(biāo)失敗。(二)案例(4)某辦公樓的招標(biāo)人于 200

13、0年 10月 11日向具備承擔(dān)該項(xiàng)目能力的 A、 B、c、D、E, 5家投標(biāo)單位發(fā)出投標(biāo)邀請書，其中說明，10月 仃18日916 時(shí)在該招標(biāo)人總工程師室領(lǐng)取招標(biāo)文件， 11月 8日 14時(shí)為投標(biāo)截止時(shí)間。該 5 家投標(biāo)單位均接受邀請，并按規(guī)定時(shí)間提交了投標(biāo)文件。但投標(biāo)單位 A 在送出 投標(biāo)文件后發(fā)現(xiàn)報(bào)價(jià)估算有較嚴(yán)重的失誤，遂趕在投標(biāo)截止時(shí)間前1 0分鐘遞交了一份書面聲明，撤回B提交的投標(biāo)文件。開標(biāo)時(shí)，由招標(biāo)人委托的市公證處人員檢查投標(biāo)文件的密封情況，確認(rèn)無誤 后，由工作人員當(dāng)眾拆封。由于投標(biāo)單位 A 已撤回投標(biāo)文件，故招標(biāo)人宣布有 B、 裝訂處6C、 D、 E， 4家投標(biāo)單位投標(biāo)，并宣讀該 4

14、 家投標(biāo)單位的投標(biāo)價(jià)格、工期和 其他主要內(nèi)容。 評標(biāo)委員會(huì)委員由招標(biāo)人直接確定， 共由 7人組成， 其中招標(biāo)人 代表 2 人，本系統(tǒng)技術(shù)專家 2 人、經(jīng)濟(jì)專家 1 人，外系統(tǒng)技術(shù)專家 1 人、經(jīng)濟(jì)專 家1人。在評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會(huì)要求B、D兩投標(biāo)人分別對其施工方案做詳 細(xì)說明，并對若干技術(shù)要點(diǎn)和難點(diǎn)提出問題，要求其提出具體、可靠的實(shí)施措 施。作為評標(biāo)委員的招標(biāo)人代表希望投標(biāo)單位 B 再適當(dāng)考慮一下降低報(bào)價(jià)的可 能性。 按照招標(biāo)文件中確定的綜合評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)， 4 個(gè)投標(biāo)人綜合得分從高到低的依 次順序?yàn)锽、D、C、E，故評標(biāo)委員會(huì)確定投標(biāo)單位 B為中標(biāo)人。由于投標(biāo)單 位B為外地企業(yè)，招標(biāo)人于11月1

15、0日將中標(biāo)通知書以掛號方式寄出，投標(biāo)單 位B于11月14日收到中標(biāo)通知書。由于從報(bào)價(jià)情況來看，4個(gè)投標(biāo)人的報(bào)價(jià)從 低到高的依次順序?yàn)?D、C、B、E，因此，從11月16日至12月11日招標(biāo)人又 與投標(biāo)單位 B 就合同價(jià)格進(jìn)行了多次談判，結(jié)果投標(biāo)單位 B 將價(jià)格降到略低于 投標(biāo)單位c的報(bào)價(jià)水平，最終雙方于12月12日簽訂了書面合同。點(diǎn)評：本案例中涉及了幾個(gè)在招投標(biāo)中經(jīng)常出現(xiàn)幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1. 評標(biāo)專家的組成應(yīng)為從政府專家?guī)熘须S機(jī)挑選， 本案例中評標(biāo)專家是有招標(biāo)人直接確定的，有很強(qiáng)的主觀隨意性，與公平、公正原則相悖。除非是技術(shù)特別 復(fù)雜、專業(yè)要求特別高或者國家有特別要求的項(xiàng)目才能由招標(biāo)人直接確定。2.

16、 本案例中招標(biāo)人在評標(biāo)過程中與投標(biāo)單位 B 進(jìn)行關(guān)于施工方案、 投標(biāo)報(bào)價(jià)等實(shí) 質(zhì)性問題的談判，是違法的。3. 本案例中“招標(biāo)人又與投標(biāo)單位 B 就合同價(jià)格進(jìn)行了多次談判， 結(jié)果投標(biāo)單位 B將價(jià)格降到略低于投標(biāo)單位c的報(bào)價(jià)水平”，并且合同簽訂時(shí)間是中標(biāo)通知書 發(fā)出之日的 32 天，違反了招投標(biāo)法中，“合同簽訂時(shí)間應(yīng)為中標(biāo)通知書發(fā)出 之日 30 天內(nèi)，并不得簽訂背離合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容的其他協(xié)議。 ”的要求。由此可知在招投標(biāo)過程中出現(xiàn)與國家法律法規(guī)相違背的情形，會(huì)給房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目帶來諸多風(fēng)險(xiǎn)，直接影響工程的質(zhì)量、進(jìn)度，埋下隱患。（三）防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施1. 嚴(yán)格按照招標(biāo)法及相關(guān)法律法規(guī)的招標(biāo)規(guī)定，按招

17、標(biāo)流程履行職責(zé)，完備招標(biāo)過程的各項(xiàng)手續(xù)。2. 嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)部門的規(guī)定， 保證招標(biāo)活動(dòng)的程序和方法符合相關(guān)主管部門的要 裝訂處7求。3. 樹立自我保護(hù)意識，嚴(yán)格遵守和執(zhí)行各項(xiàng)保密制度，在規(guī)定的實(shí)現(xiàn)內(nèi)不向任何 人泄露其招標(biāo)秘密。4. 招標(biāo)文件應(yīng)根據(jù)招投標(biāo)法等國家和行業(yè)規(guī)定編制， 并且針對項(xiàng)目特點(diǎn)制度評標(biāo)辦法要求力求規(guī)范、準(zhǔn)確、詳細(xì)、合理。切實(shí)組織好評標(biāo)工作，按規(guī)定的程序 和方法評標(biāo)，把招標(biāo)人和投標(biāo)人所提出的問題，用具有可操作性的辦法在評標(biāo) 階段解決。5. 在招標(biāo)文件中規(guī)定投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他潛在投標(biāo)人串通投標(biāo)而損害國 家利益、社會(huì)或他人利益等相關(guān)條款，明確投標(biāo)人弄虛作假或串通投標(biāo)應(yīng)承擔(dān) 的法律責(zé)任。還可以向有關(guān)單位查詢潛在投標(biāo)人的資信，避免有不良記錄的潛在投標(biāo)人進(jìn)入。6.在評標(biāo)環(huán)節(jié)中按有關(guān)要求組建評標(biāo)委員會(huì)； 嚴(yán)格執(zhí)行評標(biāo)程序、 方法標(biāo)準(zhǔn)， 認(rèn) 真比選，對已發(fā)生的問題進(jìn)行主動(dòng)溝通，及時(shí)妥善解決， 。7.把握發(fā)布中標(biāo)通知書環(huán)節(jié)，按照規(guī)定履行手續(xù)。8.加對招投標(biāo)人員的培訓(xùn)教育，提高業(yè)務(wù)水平。四、結(jié)論 綜上所述，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)，合法合規(guī)的展開招投標(biāo)工作，規(guī)避相 關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后續(xù)工程進(jìn)展打下良好的基礎(chǔ)，是整個(gè)房地產(chǎn)