1、精品文檔物業管理培訓內容提綱1、培訓依據相關法律條款來自于： 住宅室內裝飾裝修 管理辦法、物業服務定價成本監審辦法 、商品銷售管理 辦法、城市供水管理條例 、物業服務收費實施辦法（試 行）、物權法、節約用水條例 、物業管理條例 、住 宅公用部位共用設施設備維修基金管理辦法等。 2、培訓的知識要點：（ 1）物業服務成本構成的細目（物業成本核算下次講） ，為 何物業費難收，如何催收物業費。例子。結合的法律條文有物業服務收費實施辦法（試行） 第四 條、第七條、第十條、第十一條、第十三條、第十七條、第 十八條；物業服務定價成本監審辦法中的第三條、第六 條第十八條。 商品銷售管理辦法第十三條。 物業 管

2、理條例第二十六條第二十九條； 物業管理條例 第二十二第二十三條。明確以下觀點：A 、物業費是“取之于民， 用之于民，高來高去， 低來低去，； 結余結轉下年度繼續使用，超支下年度收入彌補”的，物業 公司基本是微利可圖甚至無利可圖。所謂暴利是不存在的。 B、穩定的住宅物業費政府指導價和日益上漲的人工費、材 料、物品費，使得物業公司舉步為艱（盡管政府正逐步放開精品文檔精品文檔指導價） C、物業費定價的高低和收繳率的高低直接決定了業主維護 自身利益能力的高低，物業公司絕不是最終受害者。（2）裝修管理中的常見問題及預防，穿插講解前期介入在 物業管理中的重要意義。例子。結合的法律條文有物業服務收費實施辦法

3、（試行） 第十 五條；住宅室內裝飾裝修管理辦法第五條、第六條、第 十一條、第十二條、第二十條、第二十一條等。裝修常見問題：擅自改動燃氣線路、空調不按位置裝、改變 玻璃、陽臺、戶門顏色等、隨意封陽臺，裝防盜網、拆改墻 體、改動上下水、破壞防水層、室外加裝廣告等、隨意改智 能系統、不按時施工停工、利用公共部位加工裝修材料等。 違章處理：批評教育，規勸改正；責令停工，出具違章整 改通知單限期整改；責令恢復原狀；扣留或沒收工具；停 水停電（須報管理處經理批準） ；要求賠償損失（須報管理 處經理批準）。明確以下觀點：A 、裝修管理是和業主建立良好關系的重要時期。B、規范的裝修管理是將為以后管理服務工作奠

4、定良好的基 礎。（3）根據物權法中的建筑物區分所有權理論結合實際 工作中的例子講解以下物業服務工作中常用的概念區分：建精品文檔精品文檔筑物區分所有、按份共用、共同共有、共用部分、景觀權、 相鄰關系等以及物業工作常用的留置權、 相鄰權、 地役權等 建筑物區分所有區分建筑物專有部分所有權、共用部 分持份權及因共用關系產生的成員權。 建筑物區分所有權專有部分建筑物中具有結構和使 用上能夠獨立存在的部位，它以墻壁、天花、 、地板為間隔 構成具有一定長、寬、高的立體空間。取得區分所有權的最 重要標志取得專有部分空間的所有權。四種觀點：（1）空間說實踐中缺陷：如業主在墻壁上釘釘還要 共有人同意不符合日常生

5、活習慣。（2）壁心說目前房產交易多用此說，由于墻體界物 結構復雜，不能簡單一分為二，否則會危及結構安全，以及 各種共用或專有管線（水管、電線、通信等）埋藏其中，勢 必影響相鄰業主權益。（3）最后粉刷層說忽略了交易習慣。（4）最后粉刷層折衷說專有部分的范圍分內部關系 與外部關系，在交易是使用中心說，在區分所有人相互之間 對建筑物使用、維護、管理的關系上，使用表層說。按份共有只有夫妻共有、家庭共有、繼承人在遺產分割前對 遺產的共有，其余都是按份共有。表現（ 1）輪流使用如電 梯、網球場（ 2）共同使用如樓道等（ 3）分割使用如停車位。精品文檔精品文檔共用部分共用部位共用設施共用基地住宅共用部位公用

6、設施設備維修基金管理辦法第三條規 定：共用部位是住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承 重墻體、主、梁、樓梯、屋頂等） 、戶外墻面、門廳、走廊 通道、樓梯間等。第三條第 2 款規定共用設施設備是住宅小區或單狀住宅內， 建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落 水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋 爐、暖氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、 非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的 房屋等。鄭州市城市供水管理條例 14 條城市供水設施的產權以用 戶注冊水表為界劃分。注冊水表及注冊水表以上部分，屬城 市供水單位所有；注冊水表以下部分及表經屬使用單位

7、所 有。使用單位不得損壞，不得擅自改動。新建城市供水管道 注冊水表及水表以上部分，經驗收合格后，建設單位應將產 權及有關資料無償移交城市供水單位，由城市供水單位統一 管理、安排使用、養護維修。 18 條城市供水設施由產權所有 者負責維修養護，確保完好、安全運行。 景觀權外墻外墻面（公有）外墻體（共有）內墻 （專有）在實踐中具體表現為（ 1）樓宇外墻面殘缺、屋頂精品文檔精品文檔綠化枯萎；（ 2）樓宇外墻清洗由維修基金支出。 （3）依靠樓 宇獲取廣告收益歸全體業主。并經該樓物業業主同意。（ 4）因設置收益性設備導致業主樓宇遭受損壞，由業主按收益獲 取比例分攤。 （ 5）防盜網統一規格（ 6）空調指

8、定位置（ 7） 小區外墻面顏色、立面造型、綠化、道路的更改除經該樓業 主同意、業主大會批準，還應報城市建設部門審批。 相鄰關系處理相鄰關系對用水、通行（門開啟方向） 、 排水等的關系。 留置權（欠費搬家）債務人為履行債務時，債權人扣留 已經合法占有的債務人的動產，并依照法律規定的程序就該 動產優先受償的權利。 結合的法律條文有物權法第七十條第七十二條、第 八十四八十九條、第二百三十一第二百三十九 條。（4）物業管理中的公共秩序管理。 小區（大廈）公共秩序管理包括公共治安秩序、消防秩序、 公共交通秩序。員工人身安全預防及傷亡事件處理（外出打 架、工傷、過失偷盜等、管理過失致人死亡） 。 業內三種

9、觀點（ 1）物業公司不是保險公司，只是配合和協 助公安部門進行安全監控和巡視，承擔著安全防范的行政責 任，由政府部門依據行政法規追究責任， 如通報批評、 警告精品文檔精品文檔降低資質等。要賠應該和公安一起賠。而且還是次要責 任。物業公司和業主是民事合同關系，由于過失、過 錯造成業主人身財產損失，賠償合情合理。（2）物業費含的安全費是配合和協助公安部門進行安全監 控和巡視等費用，不是保險費，承擔責任也有限的； 不是 業主人身監護人和私有財產保管者。 物業公司如果為在小 區行兇的歹徒和咬人的寵物承擔負責的話，必然導致法律關 系的混亂。美國紐約世貿大廈物業管理公司是否應該對撞機 事件死難者負責呢。公

10、共秩序的混亂會影響業主人 身和財產的安全。撞擊事件如果事先指導不通告有責任，因 為標識不清正在被起訴。（3）收費就要服務，服務不好就要賠。消費者法給于賠償 依據。業主是物業控制空間、狀態中的受影響者。 物業與業主關系來源與合同，不受消法調整，承擔是合同法 和民法種的安全管理過錯責任或違約責任。侵害者才是主要 責任承擔者。不是保險公司；失誤或缺陷；及時制止。（5）依據相關法律講解以下物業管理服務中常見的問題及 應對措施： A 、人員流失大，服務質量波動大（市場、環境、 工資、人才培養短視等方法）精品文檔精品文檔B、物業共用部位、設施因資金等問題維護不到位。電梯繩更換、護欄刷漆、加壓水泵、水景維護、水管更換等 )C、物業管理用房不到位