1、內容為網絡收集 僅供參考茵夢湖happyland銷售手冊目 錄一、茵夢湖集團及蘇州茵夢湖房地產開發有限公司介紹3（一）茵夢湖集集團介紹3（二）蘇州茵夢湖房地產開發有限公司簡介4二、happyland項目介紹5（一）happyland項目簡介5（二）、項目規劃及定位6（三）項目優勢7（四）配套設施11（五）經營管理服務12（六）投資成本優勢15（七）商鋪使用面積、戶型、價格等17三、商業物業專業知識17（一）商業物業種類17（二）建筑結構簡介17（三）商業物業的主要用途18（四）土地使用18（五）八通一平18（六）土地使用證及其他證明書18四、銷售人員守則19（一）基本準則19（二）職業準則19

2、五、銷售流程20六、簽定銷售合同有關說明21七、銷售相關問題22茵夢湖happyland銷售手冊一、茵夢湖集團及蘇州茵夢湖房地產開發有限公司介紹（一）茵夢湖集集團介紹茵夢湖集團是以教育產業、房地產以及科技產業等為主要投資經營方向，致力于發展知識經濟體系的大型民營企業集團，業務覆蓋蘇州、昆山、杭州、青島和上海等地，國內外戰略合作伙伴來自美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國家，以及內地的上海和南京等地。企業總資產近26億元人民幣，凈資產23億元，擁有較雄厚的資本實力。集團董事長梁順才博士是著名的美籍華裔學者、美國席勒國際大學名譽董事長、建筑設計專家，在美國、日本、臺灣和祖國大陸地區的建筑設計、教育投

3、資和地產投資享有很高的聲譽。在其的引領下，集團已經向品牌化、集團化、多元化健康發展，逐步成為具有國際先進經營理念、規范的運營管理機制、深厚的企業文化底蘊和雄厚的資金實力的大型企業集團。隨著近年來取得良好的社會效益和經濟效益，作為華東地區知名的成功民營企業，已獲得社會各界的承認和好評。目前集團旗下企業和產業有：蘇州市良士文化發展有限公司、蘇州良士教育管理有限公司、蘇州國際外語學校、硅湖職業技術學院、青島國基外語學校、上海硅湖園區貿易有限公司、上海硅湖生物科技有限公司、蘇州廣大計算機新技術有限公司、蘇州茵夢湖房地產開發有限公司、蘇州和信物業管理有限公司、青島鰲海山城經濟開發有限公司等。（二）蘇州茵

4、夢湖房地產開發有限公司簡介蘇州茵夢湖房地產開發有限公司成立于2000年在蘇州新加坡工業園區成立，辦公地址為蘇州工業園區加城大廈，注冊資金2000萬元，擁有國家二級開發資質，主要經營房地產開發和銷售建筑材料等。公司實行董事會領導下的總經理負責制。經營管理層設總經理一名、副總經理兩名；下設八個部門，即：投資計劃部、設計部、工程部、銷售部、財務部、物業部、合約部及綜合行政辦公室。公司聚集了一批富有激情和理想、有專業知識、不斷追求卓越的人才。公司的中層干部年紀在27-45歲之間，擁有碩士、大學、大專等不同學歷的各類人才。員工朝氣蓬勃，專業技能強，團隊合作精神明顯，能夠把握房地產市場脈搏，洞察房地產市場

5、動態，形成了一種創新、進取和蓬勃向上的發展態勢。公司崇尚“建筑源于自然，設計打造精品”的理念，以中高檔樓盤開發為主，附帶教育產業樓盤的承建工作，從事專業化的經營方針，注重開發產品的全方位設計與管理，力求對社會的回報，并以期獲得穩健增長速度與效益。公司自成立以來，先已后承建了蘇州國際外語學校、硅湖職業技術學院的校舍及其附屬產業，公司的建筑特色明顯，具有極強的品牌文化特征，帶動了周邊房地產的發展，逐漸在專業領域中凸顯優勢。 “以人為本”是公司突出的企業文化，公司追求人才資源的最優化管理，尊重員工的選擇權，重視對員工的培養，以為員工提供理想、最具潛力的競爭崗位為己任，努力創造公平競爭的環境。提倡工作

6、效率，讓每個員工融于公司的發展之中，強調專業技巧和工作模式相結合，加強決策、經營、管理、銷售、應變等專業能力，提高企業的凝聚力和核心競爭力。茵夢湖房地產開發公司擁有一流的專業團隊，曾取得卓著的業績和豐富的實踐建筑施工、環境藝術設計、裝飾裝修經驗，先后成功實施了成功開發了一系列樓盤，主要有大禹谷、青島硅湖城、茵夢湖景苑、茵夢湖山莊等等。二、happyland項目介紹（一）happyland項目簡介happyland項目是由茵夢湖集團投資、蘇州茵夢湖房地產開發有限公司開發興建的以歡樂為主題的公園，集購物、休閑、娛樂、康體、美容于一體。該項目位于昆山市花橋鎮曹安經濟開發區，占地41萬平方米、總建筑面

7、積102.5萬平方米，計劃投資額26多億元，容積率為2.5，綠地率為15%，停車位共9400個，現有建筑面積11萬平方米。該項目引進國際最新設計理念，參考國際國內成功商業地產項目的優秀范例，由東南大學建筑設計研究院蘇州分院和蘇州茵夢湖房地產開發有限公司共同設計、是建筑設計專家、園林和裝飾裝修專家共同努力的結晶。充分展現了茵夢湖集團在建筑設計等各方面的優勢，集本土風情與海派風格于一體，讓建筑傳情達意。（二）、項目規劃及定位l 一流的規劃設計建筑，引領建筑風向茵夢湖happyland由著名美籍華裔學者、建筑設計專家梁順才博士領銜進行整體規劃設計，規劃設計充分體現科技、生態、服務等功能品質，集中西方

8、文化和現代文明于一體，具有江南傳統特色，又融合了西洋建筑風格，中西合璧的建筑富有時代氣息，填補了蘇州和上海之間的建筑空白，將成為長三角地區超大規模歡樂主題購物公園和昆山市花橋鎮的最精美的標志性建筑。l 規模宏大，氣勢磅礴茵夢湖happyland占地面積41萬平方米，規劃建筑面積102.5萬平方米，整個建筑規模宏大，氣勢宏偉，布局合理，色彩鮮明。主題建筑高30層。另有30萬平方米的大型停車場（約9400個車位）和15萬平方米的屋頂花園。整個項目由蘇州茵夢湖房地產開發有限公司投資開發。l happy主題：定位精準公司對對商業地產發展脈搏精準把握，該項目集慶、健、美、老爺車文化為主題，為消費者提高婚

9、慶、節慶、喜慶、健康、整形美容、游樂、批發、購物、酒店、休閑、美食等于一體的全新體驗消費時代，引領每天都是快樂節日。l 豐富有機的業態組合茵夢湖happyland項目以歡樂為主題，以慶、健、美為組合，追求天天過節、時時歡樂消費理念，超大面積、無縫空間、框架結構任您隨意組合開放空間，以多業態、多品牌凝聚人氣、提升知名度和輻射力。其中，a區以慶為主題，b區以健為主題，專家樓、華美大樓（一樓、二樓出售，同時二樓辟出一定面積用于老爺車展出；3-5樓三星級賓館）具體業態組合見下表happyland健慶美結婚喜慶婚前當日婚后升學、生日、團聚、晉升、節日等各種服飾產品美容化妝品用品整形美容演出電影院小型劇場

10、表演場健身器材健身俱樂部健身保健體檢療養診所保健品中國補品用品藥品（三）項目優勢l 符合城市發展規劃昆山是一座具有深厚文化歷史底蘊的以外向型經濟為主導的新興工商城市，東接上海，西鄰蘇州。城市化、工業化進程快速推進，通過實施外向帶動、科教興市和可持續發展戰略，走出了一條獨具特色的“昆山之路”。按照昆山市的發展規劃和市領導的最新講話精神，當前昆山正利用工業化和城市化加速推進的時機，為更好地支撐現代制造業的發展，大力發展包括教育培訓、醫療、消費性服務、生產性服務等在內的第三產業。昆山市發展服務業，是從整個長三角的大環境和昆山的小環境中尋找最佳結合點。昆山在發展服務業的過程中，力求與上海、蘇州錯位發展

11、，要以昆山為立足點，擴大服務半徑。今后，要按照昆山市城市總體發展規劃和昆山市服務業發展總體規劃，明確重點地區，特別是“13”地區和花橋、周莊、巴城等服務業特色鎮的發展方向，把昆山建設成為江蘇國際商貿重鎮、滬蘇物流轉運基地和長三角休閑居住品牌城市，形成生產性服務業、現代化商貿服務業和文化休閑旅游業“三足鼎立”的服務業經濟體系。我們將要投資的happyland項目恰好符合昆山市城市總體發展規劃和昆山市服務業發展總體規劃，而且項目所在地位于重點發展區域。l 經營機制優勢大型購物中心在中國出現時間較短，缺乏成功的可資借鑒的經驗模式。好在茵夢湖集團是在市場經濟大潮中成長壯大起來的，對市場的判斷和把握能力

12、較為準確，具有靈活的經營機制和先進實用的管理模式。因此，為保證項目的順利進展和經營成功，公司將結合司情，借鑒美國、西歐、日本與東南亞地區和國家在發展商業地產尤其是shoppingmall方面的成功經驗，加強深入研究，與時俱進地尋求合適的靈活的經營模式。為此，公司將利用本項目將在不同階段采用不同的經營模式，聚集大量相關領域的管理精英，實施專業化管理，并形成一套成熟的管理模式和經驗，力求在開發商、投資者、經營商、管理商之間取得共贏，在短期利潤和長期利潤求得平衡。l 區位優勢茵夢湖happyland具體坐落位置昆山市花橋鎮，緊臨國際大都市上海，與上海市嘉定、青浦二區接壤，素有江蘇東大門、蘇滬大陸橋、

13、上海后花園之稱，地處蘇滬交界處、上海郊區環線內，東靠上海國際汽車城和浦東新區，西鄰昆山國家級開發區和蘇州新加坡工業園。這里目前是上海、蘇州等周邊地區的shopping mall的商業輻射范圍的空白點或盲區。因此，可以說happyland項目的規劃設計、定位具有超前意識，該項目將憑借如此的絕佳地段，立足昆山，輻射長三角其他城市，輻射范圍將在百公里外。l 交通優勢花橋鎮位于江蘇省的最東端、上海市的西北郊。曹安經濟開發區距虹橋機場25公里、距上海市中心34公里，距浦東機場65公里，距吳淞集裝箱碼頭30公里，交通距昆山市區16公里，距蘇州市50公里。依托滬寧高速公路、312國道、滬寧鐵路和同三國道、上

14、海郊區環線以及擬建中的京滬高速鐵路、城際軌道交通等，組成了花橋鎮四通八達、快速、便捷、立體的交通網絡。該交通體系的完善，大型購物休閑中心由中心城區向邊緣區域或郊區發展是一個方向，這些區域地價便宜，區域經濟發達，即將投資興建的商務物業檔次高、位置好、價格低、交通方便，必將受市場追捧。l 區域內產業集中，經濟發達，人民生活富裕，消費結構面臨升級項目地處長三角，國內國際資本紛紛涌入，商業極為發達，長江三角洲以全國2.2的陸地面積、10.4的人口，創造了全國22.1的國內生產總值、24.5的財政收入、28.5的進出口總額，2004年長三角地區15城市中有13個城市居民家庭的人均可支配收入超過萬元，長三

15、角已經成為中國大陸最具經濟活力、人民群眾生活最富裕、輻射能力最廣泛的地區。其中，上海市2004年實現國民生產總值7450.27億元，比上年增長13.6%，增幅為1996年以來的最高水平，人均可支配收入16000多元。蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江， 2004年的國民生產總值達3450億元，經濟增長速度達到17.6%，人均可支配收入14451元。昆山市位于蘇州和上海之間，人口近百萬，2004年國民生產總值314.34萬元，人均可支配收入超過萬元。該區域內人口密集，潛在消費群體龐大。其中，上海人口1700多萬，蘇州市實際人口超過1000萬，在以昆山花橋2.5小時車程的半徑

16、內，約有1億人口。另外，昆山市入選2004年度“最佳中國魅力城市” 和“極力推薦投資城市” ，美國福布斯雜志首次推出“中國最佳商業城市排行榜”、“未來之星50強”，昆山分別名列第69位和第7位。自1992年以來，已經有來自美國、英國、加拿大、法國、日本、德國、韓國、新加坡、香港、臺灣等十多個國家和地區的200多家企業在花橋投資，中高級白領較多，消費意識發達，消費水平高，他們也都在翹首期盼這一項目早日投入運營。最新統計數據顯示，2005上半年長三角15個城市的居民人均可支配收入首次突破8000元大關，較全國平均水平高出2628元。收入增長帶來消費能力升級，長三角城市居民消費結構正由大眾消費向享受

17、型消費轉變，體驗式的消費前景看好。l 周邊商業氛圍初步形成花橋鎮面積50平方公里，目前已經形成四大支柱產業即汽車零配件產業、高科技電子產業、現代商貿物流產業、傳統工業產業，是昆山市的汽配商貿物流重鎮。而且本項目周邊已建、在建和規劃的物業項目種類繁多，主要有上海國際汽車城、同濟汽車學院、二手車交易市場、國際生態居住區、f1國際賽車場、青浦工業園區等等，種類齊全，商業氛圍濃厚，另據了解，江蘇省國際貿易中心也將遷向該地，昆山市行政辦公中心也將東移。而該區域的商業配套明顯跟不上，從而為本項目的發展提供了鍥機。因此，本項目的投資興建，能較好的發揮協同效應，使整個區域結構脈絡清晰，本項目能大幅提高周圍商圈

18、的價值，提升商業文化，營造和改善商業環境，提高人民生活品質。l 地產升值空間巨大我們認為，未來商業地產項目將逐漸轉從廣域型、都市型購物中心轉向區域型購物中心或二三線城市，商業地產項目未來將朝購物、休閑、健身、交際等方向綜合發展。該項目緊鄰上海，區域內商業地產項目市場供應較少，加上外資企業如金融、汽車、高檔零售商品等進入上海及其周邊市場的力度進一步加大，我們對該區域的未來發展前景充滿信心，加上該項目的市場定位準確、主題經營富有特色、經營模式科學合理，該項目必定能成功。預計未來一段時間內，該區域的商業物業價格上漲空間將被打開。該項目的成功運營，必定給地產帶來的巨大升值空間，商鋪投資者將共同分享這盛

19、夏的果實。（四）配套設施l 市政設施：提供高標準“八通一平”條件，包括道路、供電、供水、污水排放、雨水排放、通信和寬帶、土地平整。l 娛樂休閑，除了本項目的休閑娛樂設施外，周遍地區還有電影院、休閑度假村、高爾夫球場、保齡球場等。l 學校：happyland周邊地區擁有包括著名的復旦大學、上海交通大學在內的等眾多高等院校、省市級重點中、小學以及國際外語學校 所，可以滿足入住業主子女及職工不同的就學需求。l 醫院：除了本項目的整形美容專科醫院外，周遍地區還擁有 家省市級衛生醫療機構，可就近診治。l 居住：昆山是國家衛生城市、國家環保模范城市，花橋鎮是國家衛生鎮，環境優美，景色、氣候怡人，各項生活設

20、施一應俱全，國際生態居住區將是您忙碌后的棲息地。l 交通：目前主要有以下幾條線路經過花橋鎮，昆山102- 上海安亭（間隔5分鐘）、上海嘉定-昆山（間隔半小時）、上海青浦-昆山（間隔一小時。據了解，上海國際汽車城的公交營運系統已進入規劃程序，相信不遠的將來城際交通會大大改善花橋鎮現有公交體系和網絡。（五）經營管理服務l 專業的物業管理公司公司將聘請專業機構對集團下屬物業管理公司進行管理理念、管理模式、運行機制及人員專業培訓，大幅提高現有管理水平，適應新形式下的物業管理需求，對整個項目的物業進行管理，提供質優費用低廉的服務。l 電梯服務該項目共有包括貨梯、客梯共 部，具體分布情況如下： ；公司將為

21、客戶提供優質電梯服務，文明禮貌，使用文明用語，持證上崗；遇到電梯出現故障，維修人員及時趕到現場排除故障，確保大廈安全運營。l 水、電管理服務設置專人負責受理客戶反映水電問題，24小時值班，文明答復和解決問題；新增客戶辦理用水用電申請，手續齊全后，2個工作日到現場測量，3個工作日內保證客戶用上水電；實現全年安全供電、供水運行無重大事故，接到停水、停電事故電話10分鐘內趕到現場，停水、停電搶修，大修不超過48小時，小修不超過24小時，正常維修停水、停電提前24小時通知；按規定收取水、電費，保證不亂收費。l 給排水設備和電器設備供電設備：花橋鎮建有35kv的變壓站二座、在建110kv變壓站一座和籌建

22、的220kv變電站一座，由華東22萬伏電網配變供應，為花橋鎮工商企業的正常經營生產提供了電力上的保證；配電方式高壓采用雙回路選擇送電，并以環路配電方式供電，保證電壓的穩定；同時配有緊急備用發電系統，特殊情況下啟動備用電源；每一商戶均安裝電力計量裝置，數據直接傳送至主監控室并儲存。給排水設備：花橋鎮生產生活用水全部由采集陽澄湖優質水源的昆山市自來水集團公司組團供水，建有 噸容量蓄水池，采用重力水箱間接供水方式，通過加壓送至樓頂，排水由直徑600、450、300三種管徑組成直泄式排水系統，廢水、污水、雨水分別排入下水道。l 通訊花橋鎮已建成一萬門（終端三萬門）的兩座郵電通信大樓，采用先進的光纜、寬

23、帶通信網絡，長途、國際、港澳臺電話及 電傳、傳真暢通無阻，先進的光纜、寬帶通信網絡 保證了信息的暢通。l 24小時中央空調和中央監控happyland各建筑物內均安裝中央空調，為客戶和游客創造一個舒適的經營和購物、休閑環境；并安裝有自動化中央監控系統，由中央監控中心自動監控水電、空調、電梯等各項設施，火災自動監控報警系統可自動偵煙、偵熱、偵水，以防事故發生。l 消防設施為降低火災誘因，保證客戶和消費者安全，整個建筑主體結構及主要設備均屬非易燃材料，并安裝有消防主管及樓層消防栓等設施。l 招商服務另外，花橋鎮還專門成立了外資招商服務中心，為投資者提供“一站式、全過程”的一條龍服務，即從項目立項審

24、批、工商注冊、稅務登記、銀行開戶、海關登記、施工以及入駐后的供電、供水、員工招聘、培訓等一系列手續，均可由外資招商服務中心協助、代理。l 統一的經營管理公司將組建商業經營管理公司負責該項目的經營管理。主要職責是為所有的商戶制定統一的管理制度；對租戶進行教育輔導、經營分析、店鋪調整等；負責對整個項目的營銷管理，如統一組織進行廣告宣傳策劃、促銷；以及對租戶的財務管理等。（六）投資成本優勢與上海、蘇州等城市相比，在昆山市花橋鎮投資具有無可比擬的成本優勢。列舉如下：1、土地費用用地性質用地方式使用年限價格（元人民幣/平方米）工業用地批租50租賃7.5-12（元人民幣/平方米.年）住宅用地批租70需競拍

25、商業公建用地批租40需競拍另需收取0.40元人民幣/平方米。年的土地權屬管理費2、工商注冊費注冊資本在1000萬元人民幣(含1000萬元）以下的收0.08%；1000萬元以上的超出部分收0.04%；1億元以上的超出部分不再收取。3、自來水、天然氣水費：工業用水 元/噸。生活用水1.85元/噸、商業、服務業、建筑業用水2.45元/噸、賓館、飯店、娛樂業用水2.65元/噸；3333 4、通訊（1）電話（傳真）初裝費 308元人民幣/線（2）adsl 初裝費 308元人民幣/線5、電費（1） 315kva及以上（大工業）用戶電壓等級供配電貼費電度電價110kva免35kva免10kva免（2） 31

26、5kva以下用戶電壓等級供配電貼費電度電價35kva免10kva免10kva以下免6、勞動力成本外資企業職工工資水平不低于最低工資標準，具體由企業自行確定。各項基金提成比例如下項目養老保險生育保險失業保險工傷保險醫療保險企業支付（%）18128個人支付（%）7/27、貨運成本 單位：人民幣/元a：集裝箱出口費2040b：集裝箱進口費2040正常內陸包干費11001600正常內陸包干費 15002000其中運費7001000其中運費7001000定艙費、提箱費400600報關費、理貨費等80010008、基建成本房屋造價：視廠房材料、結構而定一般為500-1000元/平方米注：以上均系現行參考價

27、格（七）商鋪使用面積、戶型、價格等有關商鋪的形態、戶型面積、總鋪數、層高、開間、進深、單價、總價等具體數據詳見銷售問答。三、商業物業專業知識（一）商業物業種類happyland內的物業種類繁多，業態業種豐富齊全，物業品質層次錯落有致。主要有：商業街商鋪、商務樓商鋪、百貨購物中心、大賣場、超市、百貨店、專賣店、三星級、五星級賓館、商務辦公樓、高檔餐飲及其他。（二）建筑結構簡介項目分三期完成。一期由地下停車場層、30層高的綜合商貿樓、3棟六層高的商業樓及連廊等組成，建筑面積470835平方米，其中30層高的綜合商貿樓外墻為高檔鋁塑板及合金玻璃窗，玻璃水晶體以巨門的造型矗立在周圍建筑群，寓意海納百川

28、，醒目靚麗，極具現代感，建筑物總高為 米，整個建筑物為二類建筑，耐火等級為二級，建筑抗震設防裂度為8級，整體為框架結構，各層均為大跨度大開間布局，各層均采用天然光和照明相結合，布局設計合理，適合各種商業用途。二期由四星級以上星級賓館、會展中心、3棟六層高的商業樓、地下停車場及商業配套樓等組成，建筑面積229710平方米；三期由產學研基地項目、地下停車場等組成，建筑面積291655平方米。已有建筑包括華美大樓、專家樓等，建筑面積11萬平方米。各樓內上下水管道及樓外自來水，污水、雨水管道全部接通，每棟樓內均設有專用配電室，有雙回路線路供樓內使用，樓內還配有大型貨梯、客梯直通樓內各層。（三）商業物業

29、的主要用途見第二部分業態分布部分（四）土地使用（五）八通一平一個平整土地，通水，通電，通煤氣，通電信，通郵，通路，通排污、通排雨水。（六）土地使用證及其他證明書土地使用證證書標號： ，建設規劃許可證編號： ，施工許可證編號： ，建設用地批準書編號： ，商品房銷售(預售)許可證編號：四、銷售人員守則（一）基本準則1、銷售人員必須忠于公司，熱愛本職工作，遵守職業道德；2、銷售人員在工作時間內要時刻注意儀表、儀容；3、銷售人員必須公司遵守公司規章制度和銷售管理制度，保守公司秘密；4、銷售人員不得有損害公司利益的行為發生或與公司的利益發生沖突；5、銷售人員必須微笑熱情善意地對待所有客戶。（二）職業準則

30、1、銷售人員必須不斷提高業務知識，尤其是對商業房地產專業業務知識，如房地產基本概念、建筑材料、物業管理以及相關法律法規；2、銷售人員必須對該項目具有詳細的了解，包括規模、定位、設施、價格、戶型、主要賣點、周邊環境及公共設施、交通條件、該區域城市發展規劃等；3、銷售人員需要不斷提高服務意識和技巧，如提高觀察應變能力、了解客戶心理及溝通交流能力；4、銷售人員必須經常關注商業地產市場狀況和周邊商業項目的動態，及時進行反饋，以便公司銷售策略及時調整；5、銷售人員必須嚴格執行公司制度、命令和服從工作安排，提高業務執行能力。（以上只是框架性規定，具體內容詳見上海商貿有限公司的業務管理辦法）五、銷售流程接待

31、客戶 （主動上前、問候語、確認來訪渠道及次數。）項目沙盤展示 （項目區位、周邊環境、交通狀況、項目定位、景觀建筑規劃特點、配套設施等）帶看樣板商鋪 （開發商、建筑設計、建材標準、智能化特點、商鋪特點、裝修設計風格、框架結構優勢、價格分析、鎖定客戶需求、掌握成交障礙點等。）洽談區洽談、溝通 （引導客戶入座、匯報客戶疑難問題、申請解決方案和銷售配合營造洽談氣氛、互換名片、挖掘客戶信息、投資方案分析、促銷sp、遞交樓書及講解。）填寫客戶資料 （準確的客戶資料和信息并及時更新）追蹤客戶 （將追蹤情況詳細記錄在案以便日后分析）成交收定 （收定金、與客戶簽定認購書）簽定合約 （認真簽約并解答客戶所提疑問）

32、六、簽定銷售合同有關說明簽定銷售合同前，銷售人員必須作到：銷售人員要對客戶身份進行仔細認定，確信相關證明文件等；銷售人員必須仔細研究標準合同條款并通曉相關法律法規，對客戶作耐心解釋；銷售人員要嚴格按照程序按昆山市商品房購銷合同統一格式合同與客戶簽定購銷合同。統一保管銷售合同。七、銷售相關問題領導帶回來的問題（一）項目概況 1、happyland建筑面積多少？使用面積多少？答：happyland 建筑面積102.5萬平方米，使用面積約82萬平方米。2、41萬平房米及102.5萬平方米究竟有多大？ 答：happyland占地面積41萬平方米換算成英制單位是101.31英畝；建筑面積102.5萬平方

33、米換算成英制單位是1103.34平方英尺。3、happyland是屬于哪個地方政府管制？有沒有任何稅項方面的限制或優惠？答：屬于昆山市管轄，享受昆山市國家級開發區優惠政策。昆山經濟技術開發區優惠政策如下：依照中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法實施細則規定，在國家級經濟技術開發區內：1）外商投資的生產性企業，所得稅率按15%征收。其中經營期在10年（含10年）以上的，從獲利年度起，前2年免征，后3年減半征收。對能源、交通、大規模集成電路等基礎設施項目實行從獲利年度起前5年免征、后5年減半征收。2）產品出口型企業，按規定減免所得稅期滿后，按10%征收，先進技術企業按規定減免所得稅期滿后，

34、可延長3年減半期，減半后稅率按10%征收。3）外國投資者從企業分得的利潤，在中國境內再投資舉辦、擴建產品出口企業或先進技術企業，經營期不少于5年的，經稅務機關核準，全部退還其再投資部分已繳納的所得稅稅款。4）中外合資企業的外國投資者，從企業分得的利潤匯出境外，免征匯出額所得稅。4、happyland位置會不會比較偏？為什么人流會乘車一小時來買東西？況且一般市民都沒有自用汽車。有沒有公共交通設施或者旅游巴士順路到happyland？答平方英尺國際生態居住區（其中，第一期占地面積 1153.16 英畝）。因此，選擇該區域作為happland所在地不偏僻。5、土地可用期限多久？答：土地使用期40年（

35、二）項目建設計劃進展6、有什么措施可以保證投資者happyland內所有項目會如期完工？答：公司在以下幾個方面可以保證項目如期完工：（1）公司具有雄厚的資金實力；（2）公司與銀行、海內外大財團、地產基金等密切合作；（3）公司具有豐富的項目投資管理經驗。項目開發計劃：項目分五期開發。具體見下表：項目分期開發項目開發時間主要項目內容建筑面積(m2)一期商業、配套已建成綜合大樓、華美大樓、專家樓以及配套的hotel100000二期配套4星級酒店，3個酒店式公寓以及其它商業開發200000三期商業30層高的綜合商貿樓及其他商業樓300000四期配套四星級以上星級賓館、會展中心及商業樓300000五期產

36、學研基地產學研基地項目等1000007、有無貸款計劃？答：中國最大的銀行中國工商銀行對該項目進行大力支持。8、四年內大興土木，將會是沙塵滾滾，會不會影響生意？交通及生態環境？答：公司會采取一切措施把影響降低到最低限度，如嚴格分區、合理安排施工進程，因此，不會對交通和生態造成破壞性影響。9、高星級酒店、五星resort、兒童樂園等等的建設?有沒有一個比較準確的時間表？答：上述項目的建設均有詳細的時間表，一定會如期投入使用。具體見上題。10、華美大樓是否分割、何時分割、如何分割？答：華美大樓將進行重新裝修并按照業態和功能定位進行分割，預計8月中旬進行。11、華美大樓有沒有空調？將會給買者提供什么樣

37、的裝修？答：華美大樓有空調； 裝修標準為：外墻：1-2層為涂料和干掛大理石內墻：乳膠漆和局布大理石地面：室內水泥地面門：玻璃門窗：鋁合金窗公共衛生間：高級潔具、防水地面、墻面為高級瓷磚通訊：預留電話接口空調：安裝插座：預留數個插座公共走廊：地面：防滑地磚墻面：環保乳膠漆吊頂：吸音天花吊頂設照明系統及應急照明系統12、目前周邊有哪些五星酒店在建？有沒有達成任何意向書？答：問王總，酒店的名字（三）區域社會經濟狀況及周邊商鋪13、有沒有任何的調查有關附近人口、工作收入、年齡、消費能力等重要資料？答：長三角的部分數據：按照通用的口徑，長三角經濟圈是指上海、南京、蘇州、無錫、常州、南通、揚州、鎮江、泰州

38、、杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、舟山等15個省轄市以上城市。從地理位置來看，項目所在蘇州市正好處于長三角的中心地帶，而具體坐落位置昆山市花橋鎮，與上海市嘉定、青浦二區接壤，素有江蘇東大門、蘇滬大陸橋之稱。項目服務區內產業集中，經濟發達，內外商賈云集，人民生活富裕。長江三角洲以全國2.2的陸地面積、10.4的人口，創造了全國22.1的國內生產總值、24.5的財政收入、28.5的進出口總額，已經成為中國大陸最具經濟活力、人民群眾生活最富裕、輻射能力最廣泛的地區。其中，上海市自20世紀90年代以來，特別是進入21世紀以后，國民經濟保持快速健康發展的良好態勢，經濟增長的內在動力不斷增強。1992年以來

39、，上海經濟已連續13年保持兩位數增長。2004年，實現上海市生產總值7450.27億元，按可比價格計算，比上年增長13.6%，增幅為1996年以來的最高水平，比1990年增長3.9倍，平均每年增長12%。蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，實際人口超過1000萬。21世紀的蘇州將是“經濟繁榮、科教發達、生活富裕、環境優美、社會文明”的現代化地區。近幾年來，蘇州市經濟發展迅猛，2000年蘇州市國民生產總值1514億元，2003年2802億元，2004年的國民生產總值達3450億元，經濟總量位列全國第五，經濟增長速度達到17.6%，超過北京、上海、深圳等城市的發展速度。許多有

40、識之士認為，“長三角”不僅已經或者即將成為中國經濟巨輪的領航者，而且極有可能成為世界經濟下一輪復蘇的“發動機”。2004年的經濟數據顯示，經濟的快速發展使這一區域居民家庭收入呈現較快增長速度。長三角地區15城市中有13個城市居民家庭的人均可支配收入超過萬元，其中上海城市居民人均可支配收入達16683元，蘇州市區城市居民人均可支配收入14451元；有14個城市的居民可支配收入增幅超過10%，其中，蘇州、無錫和紹興三市增幅最快，超過15%；上海增幅為12.2%。14、該項目附近商鋪最近售價是多少？有多批少套賣了答：該項目周邊的江蘇省國際商務區已經全部售完，售價在2萬元/m22。15、同一類型的商鋪

41、如在上海現在賣到什么價位？答：上海豫園商城的商鋪價格為15萬元/m2，港匯廣場的商鋪售價為80009000美金/ m2；同時，距本項目較近的上海商鋪租金價格為：上海市長壽路附近達安花園裙房租金為每天每平方米14-20元，沙田半島租金為每天每平方米20-30元，上海市武寧路大渡河路久良財富休閑廣場租金為每天每平方米15元左右。（四）招商及經營16、有沒有任何品牌已經入住？答：找戴 。 請把已簽訂的協議全部羅列出來。17、2006年1月1日開始營業的是哪一部分？又有哪一些商店已經登記？答：2006年1月1日開始營業的是華美大樓、綜合大樓等。已經登記的商店：找戴 。18、最快什么時間可以賣鋪，兩年或

42、四年？答：我公司已經于 年 月 日 （問王總）取得昆山市商品房預售許可證，投資者在取得兩證后可以轉讓或出售。19、買鋪的手續？定金及付款的手續？收鋪的手續？交鋪的手續？答：詳見我公司和代理公司指定的商鋪買賣訂單、預付訂單和流程圖。請詳細羅列需要的資料清單 (個人購房者攜帶身份證；公司購房者攜帶營業執照復印件、法人身份證復印件及委托書。代理人購房： 如購房者本人不能親自前往辦理購房手續，可委托他人代為辦理，購房者需要親自簽署委托書，并進行公證。被委托人應攜帶委托書、身份證復印件，本人身份證辦理購房手續。)20、有沒有產權證？什么時候會收到？答：有產權證，2008年6月30日前發放產權證書。21、

43、管理公司是誰？費用多少？頭四年管理費用有沒有？四年后又會是怎樣？保險又怎樣處理？答：正在和4家國際上著名的具有豐富商業管理經驗的管理公司進行洽談，屆時會通報。前四年沒有管理費用，四年后將按照營業額的3-6%收取。投資者的物業加入財產保險，按照保險公司相關規定處理。22、四年及四年后華美會不會真正有自己的商業在內？答：公司不作商業，不會有自己的商業在內。23、華美一樓及二樓在四年內將會計劃作什么了類型的生意？四年后加入買方要取回自用，是不是可以用來做任何生意？或者有無限制？答：華美一、二樓主要用于餐飲、小百貨等，其中會在二樓開辟專用場地進行老爺車文化展；四年后買方取回自用，須根據商業物業的總體業

44、態規劃，在餐飲、百貨等范圍內自主安排使用，不受限制。（五）其他24、健美俱樂部的會員費是多少？是不是會有電影院？答：健美俱樂部會員等級不同，收費標準不同，平均會員費是10000元/年； 有多功能電影院。25、假如公司宣布破產，投資者有什么保障？答：公司實力雄厚，注冊資本達6.03億元。假如公司破產，對投資者沒有任何影響。投資者所投資物業仍然歸投資著所有，并憑籍成熟的商業氛圍獲得投資物業的增值。產品篇26、本案的案名？答：english name: happyland 中文名：茵夢湖 第一期：華美大樓27、本案的具體地理位置？答： 上海昆山曹凇路188號曹安經濟技術開發區28、開發商、投資商、建

45、筑商、代理商、設計公司？答：開發商：蘇州茵夢湖房地產開發有限公司投資商：蘇州茵夢湖房地產開發有限公司建筑商：中國建筑第二工程局（簡稱:中建二局）代理商： 問 羅 ，代理商的英文全稱 設計公司：中國東南大學建筑設計研究院29、產品的形態？答：商業30、戶型面積？答：31、層高多少？答：32、開間多少？進深多少？答：33、單價、總價？答：上述幾道題目找羅 34、付款方式及折扣？答：首付30%，兩周內付齊70%，無貸款。35、總占地面積？答：總占地41萬平方米36、總建筑面積？37、容積率？38、得房率？綠化率？答：59%， 15%39、總戶數？答： 總戶數 ，目前i期商鋪數量。40、面積主要分攤？

46、答：以上兩題：找羅41、何時開盤？何時交房？答：2006年1月1日42、產權年限？到期限怎么處理？答：土地產權年限到2039年1月7日截止。到期限后，根據中華人民共和國的有關規定，補交土地稅后，繼續擁有該產權。43、是實測面積還是暫測面積？答：暫測面積44、返租期內裝修如何計算？答：由開發商負責。45、購房手續是否代辦？答：可以代辦。46、返租期限及回報率？答：返租期限4年，年回報率8% 47、何時招商？答：招商工作已經在進行中48、如何看房？答：公司統一組織看房、專車接送。49、除了商鋪外，還有無其他休閑設施，如何收費？答：還有健美俱樂部、多功能電影院、網吧等，價格合理。 政策法規50、何時

47、出大產證？何時辦理小產證？答：2008年6月30日前辦理大產證，辦理大產證之后3個月內辦理小產證。50、辦理產證需要哪些費用？找羅52、契稅及其它相關費用？找羅53、有沒有公證?（第三方擔保）答：有公證，沒有第三方擔保54、可否轉讓？(包租期內)答：包租期內不可以轉讓。55、回報從何時計算？答：全額付清房款之日起。56、利率浮動回報是否變化？按羅冰心在會上和李總商量的結果回答。57、有無定購？定金多少？答：有定購，定金問羅58、公司在工商稅務方面是否可以給商戶一定的支持？執照的辦理是否協助？如何協助？在招商到中期時，公司是否考慮與工商稅務衛生防疫等部門建立合作關系，建立小組進駐到項目？答：公司

48、委派專人積極協助商戶辦理相關工商稅務衛生防疫等事宜，招商工作進展到一定程度時，將考慮與工商稅務衛生防疫等部門建立合作關系，建立小組進駐到項目進行現場集中辦公和業務咨詢等活動。建 材（有關建材方面，找羅）59、本案采用何種結構？非承重結構是否可改？答：整體建筑為鋼筋混凝土框架結構，承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。 60、樓板是否現澆？答：樓板采用大模板現澆結構。61、抗震幾級?答；建筑抗震設防裂度為8級。62、地面、內墻如何處理？答：地面為現澆砼、水泥拉毛墻面63、外墻立面為何種顏色？答：外墻為彩色，紅色為主。64、公用部位如何裝修？65、商鋪衛生間有否？答：小商鋪不設衛生間，樓層設置公共衛

49、生間，公共衛生間采用精裝修，墻面及地面鋪設面磚，衛生潔具采用中高檔產品。66、門窗何種建材?答：玻璃鋁合金窗交通67、交通環境?答：該項目距虹橋機場25公里、距上海市中心34公里，距浦東機場65公里，距吳淞集裝箱碼頭30公里，距蘇州市50公里。滬寧高速公路與同三國道交匯圓區入口， 312國道環繞本區，滬寧鐵路和上海郊區環線以及擬建中的京滬高速鐵路、城際軌道交通等，組成了花橋鎮四通八達、快速、便捷、立體的交通網絡。68、有何交通路線？答：主要有滬寧高速、312國道、中國最長的海岸高速同三高速，安亭-昆山、嘉定-昆山、昆山青浦等交通線路。69、附近是否有廠房？是否有污染?答：附近僅有一小型廠房，沒有污染，根據政府規劃，該區域規劃為商業區，附近廠房將會搬遷。70、周邊環境是否有大型市政設施?