1、鳳凰國(guó)際可行性分析（DOC 39頁(yè)）鳳凰國(guó)際可行性分析一. 項(xiàng)目概況鳳凰國(guó)際位于大同市中心區(qū)城 區(qū)西側(cè)的振華街，北至大同市教育學(xué)院，南 至新開西二路，東至育才南街，與新世紀(jì)小區(qū)隔街相 望。南北長(zhǎng)226米，東西寬度126米，共占地26101 平方米（不包括尚未取得的土地），整個(gè)項(xiàng) 目地塊基本呈一長(zhǎng)方形，布局規(guī)整。規(guī)劃指標(biāo)占地面積26101平方米總建筑面積142000平方 米住宅面積110000平方米商業(yè)面積7000平方米會(huì)所面積 3000平方米可銷售面積117000平方米配套公建含地下部分及 地下車庫(kù)22000平方米容積率4. 5綠化面積10000平方米綠化 率38%總戶數(shù)550-600戶居住人

2、口 2200戶均面積190平方米 人均居住面積50平方米主力面積200平方米主力戶型三室兩 廳二. 投資分析概述1.投資分析的目的本案投資分析的目的是 在對(duì)大同住宅市場(chǎng)和本案所在區(qū)域市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上， 結(jié)合本案的初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位，對(duì)項(xiàng)目的社會(huì).經(jīng)濟(jì)效益 進(jìn)行評(píng)估，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可行性，以合理有效地利用資金， 取得較高的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。2. 投資分析的依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及定位部分確定的相關(guān)指標(biāo)，如項(xiàng)目產(chǎn)品定位.價(jià)格.銷售計(jì)劃等；本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案（項(xiàng)目開發(fā)周期，資金投入情況）:行業(yè)一般獲利能力；國(guó)家及大同有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn).規(guī)范.指標(biāo)等 資

3、料；大同土地.城市建設(shè).房管部門規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3. 投資分析的條件和范圍條件：本報(bào)告按照全部資金來源為 自有資金的情況進(jìn)行計(jì)算，不考慮自有資金的機(jī)會(huì)成本。范圍：本報(bào)告研究的范圍主要側(cè)重于項(xiàng)目的成本測(cè)算和簡(jiǎn)單 財(cái)務(wù)效益指標(biāo)等內(nèi)容。三建設(shè)方案1.方案設(shè)想 總體設(shè)想本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng) 充分考慮區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)及發(fā)展商自身情 況，汲取其他項(xiàng)目的成 功經(jīng)驗(yàn)，以較高的性能價(jià)格比吸引客戶，樹立物業(yè)的品牌形象。建設(shè)經(jīng)營(yíng)期本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3年，即2004. 2 年地面4. 5層1028001. 1 0. 3080地面4. 5層內(nèi) 外樓體裝修 3532253.851.2416 內(nèi)外裝一入住 103431

4、1. 1 0. 3774 合計(jì) 8031218. 82. 7465說明：項(xiàng)目銷售進(jìn)度與工程進(jìn)度有直接關(guān)系，一般情況下，工程越接近現(xiàn)房，銷售速度會(huì)越發(fā)加快；工程進(jìn)度更決定銷售價(jià)格，工程越接近現(xiàn)房，價(jià)格越高；本項(xiàng)目在售價(jià)上采取低開高走的原則，開盤時(shí)平均售價(jià) 2800元，至現(xiàn)房入住時(shí)，平均價(jià)格將達(dá)到3431元，整個(gè)銷售周 期平均單價(jià)為3121元；自工程開工至地面上四.五層，建筑還不能成型，買方市場(chǎng)尚不成 熟，市場(chǎng)知名 度和客戶認(rèn)可度不高，銷售資料和宣傳資料也不能完全到位。此 時(shí)正處于項(xiàng)目前期的市場(chǎng)預(yù)熱期，因此，我們預(yù)計(jì)在這一階段的 銷售率為10%左右，平均售價(jià)為2800元；工程建設(shè)到地面4.5層，至

5、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂，整個(gè)項(xiàng)目外觀 已初具規(guī)模，通過前期的市場(chǎng)預(yù)熱與大規(guī)模的宣傳推廣手段，項(xiàng) 目的市場(chǎng)知名度不斷提升，客戶增多，銷售進(jìn)入旺銷期，我們?cè)?這一階段的銷售目標(biāo)為25%,平均售價(jià)為2980元，回收投資 0.8195億,工程款到位；項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂至內(nèi)外裝修結(jié)束是銷售的黃金時(shí)期，客戶會(huì) 對(duì)項(xiàng)目更加有信心，通過強(qiáng)勢(shì)廣告宣傳和在市場(chǎng)上形成的良好口 碑，項(xiàng)目將持續(xù)旺銷直至銷售率累計(jì)達(dá)到70%,這一階段的平均 售價(jià)為3225元，回收投資1.2416億，累計(jì)回收投資2. 3691 億；內(nèi)外裝修結(jié)朿至房屋交付使用大約2-3個(gè)月的時(shí)間，項(xiàng)目 已基本成為現(xiàn)房，通過前期有效的銷控手段，我們會(huì)保留部分較 好的樓層和戶型，此時(shí)的售價(jià)將達(dá)到整個(gè)銷售周期的最高價(jià)格 點(diǎn)，均價(jià)為3431元，因?yàn)闀r(shí)間較短，銷售率為5-10%,回收投資 0. 3774 億。八.結(jié)論結(jié)合上述各項(xiàng)分析后，我們認(rèn)為大同的項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng) 險(xiǎn)將在很大的程度上低于北京市場(chǎng)，而最為關(guān)鍵的建安成本也相 對(duì)較低，項(xiàng)目運(yùn)作 成功機(jī)率高。通過科學(xué)有效的市場(chǎng)調(diào)研所完成的可研報(bào)告與客觀務(wù)實(shí)而又 前瞻的可行分析比較后，我們認(rèn)為，只要項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)到位， 同時(shí)配合國(guó)際水平社區(qū)建筑規(guī)劃.專業(yè)的銷售.宣傳推廣團(tuán)隊(duì)以及 酒店式物業(yè)管理服務(wù)，本項(xiàng)目在