1、11.1 項(xiàng)目情況介紹番禺羅家商業(yè)中心擬由深圳泓源投資有限公司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目位于番禺區(qū)東環(huán)路、清河?xùn)|路與市蓮路交界處，總占地約10萬(wàn)，為集體性質(zhì)用地。項(xiàng)目擬分兩期開發(fā)，一期占地46940.3，擬開發(fā)成商業(yè)物業(yè)；在項(xiàng)目一期用地范圍內(nèi)有羅家電腦城、羅家購(gòu)物廣場(chǎng)、多家餐飲企業(yè)以及五金、配件、雜貨等商鋪；項(xiàng)目地塊臨東環(huán)路 項(xiàng)目地塊臨清河?xùn)|路項(xiàng)目地塊臨市蓮路 項(xiàng)目地塊臨街表：羅家商業(yè)中心項(xiàng)目一期規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)數(shù)值單位1.占地面積46940.3平方米2.容積率23.許可建筑面積93880.6平方米4.建筑密度0.35.許可單層建筑面積14082.09平方米6.一期擬開發(fā)面積67000平方米7實(shí)際容積率1

2、.4273458綠化率0.31.2 研究目的 研究項(xiàng)目番禺區(qū)相關(guān)物業(yè)的市場(chǎng)狀況，判別項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，尋找項(xiàng)目的市場(chǎng)空間，以論證項(xiàng)目的可行性； 確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，并通過(guò)行之有效的策略，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最大化。1.3 研究方法本報(bào)告通過(guò)分析廣州市及番禺區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關(guān)規(guī)劃、各商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及項(xiàng)目區(qū)位等因素對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響，結(jié)合項(xiàng)目自身的條件、規(guī)劃要素，判別項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，及確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出項(xiàng)目建議；梳理各種對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的利弊因素，揚(yáng)長(zhǎng)避短，提出行之有效的招商、經(jīng)營(yíng)策略建議，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大的市場(chǎng)價(jià)值。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法

3、根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對(duì)研究的目標(biāo)，通過(guò)戴德梁行資料庫(kù)、政府統(tǒng)計(jì)文獻(xiàn)、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實(shí)地探訪等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，對(duì)研究的關(guān)鍵部分進(jìn)行量化的推測(cè)，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。研究方法二：類比法在本次研究中，我司通過(guò)考察番禺各種類型的商業(yè)物業(yè)，通過(guò)對(duì)其優(yōu)劣勢(shì)的分析，并結(jié)合我司積累的商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)，將項(xiàng)目與潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行比較，通過(guò)研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展現(xiàn)狀以及其成功與失敗之處，為項(xiàng)目揚(yáng)長(zhǎng)避短提供有效的參考。2 廣州市及番禺區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及城市發(fā)展趨勢(shì)2.1 廣州市及番禺區(qū)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)

4、運(yùn)行情況分析2.1.1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人均國(guó)民生產(chǎn)總值不斷攀升2005年廣州市生產(chǎn)總值（gdp）5115.75億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13%。番禺區(qū)2005年生產(chǎn)總值（gdp）596.3億元，比上年增長(zhǎng)13.8%，增長(zhǎng)速度比廣州市全市高0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中南沙分區(qū)后番禺區(qū)的生產(chǎn)總值（gdp）473.3億元，比上年增長(zhǎng)10.3%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為52253元。番禺區(qū)自2000年以來(lái)生產(chǎn)總值都保持10%以上的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：番禺統(tǒng)計(jì)年鑒、番禺統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化2005年南沙分區(qū)后番禺區(qū)的三次產(chǎn)業(yè)分別為26.5億元，242.6

5、億元，204.2億元，分別比2004年增長(zhǎng)5.2%，7%和15.9%；第三產(chǎn)業(yè)所占比重為43.1%（不含南沙），且增長(zhǎng)速度分別比第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)高10.7%和8.9%，比廣州市全市平均水平高3.3個(gè)百分點(diǎn)，在全市12個(gè)區(qū)（縣級(jí)市）中，增速居第一位，顯示出番禺區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)幅度比第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整正在加速進(jìn)行中。 投資力度繼續(xù)加大，投資結(jié)構(gòu)有所調(diào)整廣州市全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1445.33億元，增長(zhǎng)7.1%；新增固定資產(chǎn)605.01億元，下降45.6%；固定資產(chǎn)投資率為28.3%，比上年下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資488.86億元，增長(zhǎng)2.5%，占33.8%，

6、比重比上年下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。番禺區(qū)受廣州固定資產(chǎn)投資影響下，固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)激烈，自2000年以來(lái)一直保持40%以上的增長(zhǎng)速度發(fā)展，2003年達(dá)到78%的近年最高速度。房地產(chǎn)投資在宏觀環(huán)境的影響下有所調(diào)整，番禺區(qū)2003年和2004年投資額都有所降低，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)廣州市2005年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1898.74億元，穩(wěn)居全國(guó)大城市第三位，增長(zhǎng)13.2%。全年批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額7368.95億元，增長(zhǎng)14.9%。批發(fā)零售業(yè)銷售額較快增長(zhǎng)。全年批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值530.43億元，增長(zhǎng)12.7%。實(shí)現(xiàn)零售額1591.88億元，增長(zhǎng)13.5%。番禺區(qū)2005全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)

7、消費(fèi)品零售總額231.9億元，增長(zhǎng)23.1%，高于市平均水平9.9個(gè)百分點(diǎn)，增速居全市第一位。在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中，批零貿(mào)易業(yè)184.2億元，增長(zhǎng)24.6%，餐飲業(yè)43.4億元，增長(zhǎng)26.9%。由此可見(jiàn)番禺區(qū)零售貿(mào)易業(yè)整體上增長(zhǎng)速度比廣州快。2.1.2 人口分布及增長(zhǎng)情況2005年末廣州市戶籍人口數(shù)750.53萬(wàn)人，比上年末增加12.86萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.7%；近年番禺區(qū)人口增長(zhǎng)速度緩慢，2000年至2003年間共增長(zhǎng)5萬(wàn)人，2004年年末全區(qū)總?cè)丝?02.87萬(wàn)人，比上年末增加5.19萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.05%，是2000年以來(lái)增長(zhǎng)最快的一年，人口總量相對(duì)穩(wěn)定。2.1.3 居民生活水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況

8、分析 居民人均收入逐年遞增廣州市城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高。2005年全市單位職工平均工資為33839元，增長(zhǎng)9.1%。全年城市居民家庭人均可支配收入18287元，增長(zhǎng)8.3%，農(nóng)村居民家庭人均純收入7080元，增長(zhǎng)6.9%。2005年19月番禺區(qū)城鎮(zhèn)居民收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，居民家庭人均可支配收入13989.69元，比上年同期（下同）增長(zhǎng)4.5%。以此收入測(cè)算，全年城鎮(zhèn)居民收入為18653元，高出廣州居民366元。 生活質(zhì)量進(jìn)一步提高廣州市全年城市居民家庭人均消費(fèi)性支出14468元，增長(zhǎng)10.3%。其中，服務(wù)性消費(fèi)支出5068元，增長(zhǎng)8.9%，占消費(fèi)性支出的35.0%。2005年19月番禺區(qū)支出增長(zhǎng)較

9、快，人均消費(fèi)支出10915.46元，同比增長(zhǎng)9.4%。2004廣州市城市居民家庭人均可支配收入16884元，人均消費(fèi)性支出13121元；番禺區(qū)城鄉(xiāng)居民家庭人均可支配收入17988元，比廣州平均水平多1104元，人均消費(fèi)性支出13189元，比廣州平均水平多78元。數(shù)據(jù)表明番禺區(qū)城鄉(xiāng)居民生活水平比廣州市平均水平高。 城鄉(xiāng)居民年末儲(chǔ)蓄余額加速上升番禺區(qū)人均儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)迅速，2000年至2004年增長(zhǎng)速度都超過(guò)10%，從2000年的26736元增長(zhǎng)至2004年的45502元，由此可見(jiàn)番禺居民的消費(fèi)能力不斷加強(qiáng)。2.2 廣州市及番禺區(qū)商業(yè)發(fā)展情況根據(jù)廣州市整體發(fā)展戰(zhàn)略“東進(jìn)，西聯(lián)，南拓，北優(yōu)”，番禺區(qū)地

10、處廣州市南部，是南拓戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域。廣州市區(qū)劃調(diào)整后“新番禺”的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃已初步編制完成，到2010年，番禺將沿地鐵發(fā)展建四級(jí)網(wǎng)絡(luò)，北部發(fā)展批發(fā)市場(chǎng)，南部主攻農(nóng)副產(chǎn)品交易， 8個(gè)鎮(zhèn)商業(yè)中心和28個(gè)樓盤商業(yè)中心構(gòu)成的商業(yè)中心區(qū)和一批社區(qū)商業(yè)中心區(qū)。 根據(jù)廣州市番禺區(qū)20042010年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（送審稿），未來(lái)番禺區(qū)商業(yè)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)體系將由兩大系統(tǒng)、三條發(fā)展軸、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)功能區(qū)和五大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)為主體，構(gòu)建多中心、多層次、均衡分布的組團(tuán)式布局。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)東 部 重 點(diǎn) 發(fā) 展 區(qū)南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)三條發(fā)展軸是地鐵三號(hào)線發(fā)展軸線、地鐵四號(hào)線發(fā)展軸線和沙灣中心

11、城區(qū)石基商業(yè)發(fā)展軸線。四級(jí)網(wǎng)絡(luò)則由包括易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場(chǎng)羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心在內(nèi)的區(qū)級(jí)中心區(qū)，由6個(gè)商業(yè)中心組成的區(qū)級(jí)副中心區(qū)，由8個(gè)鎮(zhèn)商業(yè)中心和28個(gè)樓盤商業(yè)中心構(gòu)成的鎮(zhèn)級(jí)（大型樓盤）商業(yè)中心區(qū)和包含一批村及社團(tuán)（組團(tuán)）商業(yè)中心的社區(qū)商業(yè)中心區(qū)構(gòu)成。 未來(lái)番禺五大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)分別是中心城區(qū)發(fā)展區(qū)、北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)、東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)、大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)東起石基南部干線，西至市橋景觀大道（規(guī)劃中），北至北二環(huán)，南到市橋水道，以易發(fā)步行街以及繁華路、大北路一帶區(qū)域和番禺廣場(chǎng)羅家購(gòu)物中心為代表的城市商業(yè)中心。北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)是金山大道以北，南部干線以

12、西的區(qū)級(jí)副商業(yè)中心區(qū)，依托主要快速干道發(fā)展大中型專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)，提升所在范圍的鎮(zhèn)級(jí)和社區(qū)商業(yè)中心，發(fā)展以零售和服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)包括石基、石樓、東涌（魚窩頭），將以建設(shè)廣州新城為契機(jī)，發(fā)展區(qū)級(jí)零售和休閑服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)功能區(qū)。南部農(nóng)副產(chǎn)品交易中心是以沙灣水道以南的魚窩頭、欖核、大崗等鎮(zhèn)構(gòu)成。大學(xué)城商區(qū)主要滿足大學(xué)生和教職工的商業(yè)需求并輻射周邊。（資料來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)） 番禺區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展規(guī)劃主要分三類，第一類是現(xiàn)代商業(yè)中心，第二類是批發(fā)市場(chǎng)和物流園區(qū)，第三類是零售網(wǎng)點(diǎn)。具體情況如下：2.2.1 中心城區(qū)發(fā)展區(qū)重點(diǎn)建設(shè)和改造現(xiàn)代商業(yè)中心番禺區(qū)近期要重點(diǎn)建設(shè)和改造兩個(gè)有代表性的

13、現(xiàn)代商業(yè)中心，這兩個(gè)商業(yè)中心都位于中心城區(qū)發(fā)展區(qū)，形成番禺區(qū)最具影響力的商業(yè)中心，留住區(qū)內(nèi)消費(fèi)層，有利于形成番禺區(qū)的商業(yè)形象。其中兩大商業(yè)中心包括：漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心和繁華路的現(xiàn)代商業(yè)中心。2.2.2 建設(shè)和改造批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)和物流園區(qū)番禺區(qū)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展比較快，但是由于缺乏總體規(guī)劃和宏觀指導(dǎo)，大部分批發(fā)市場(chǎng)都有著規(guī)模小、檔次低、管理滯后的弊病，為了更好地利用交通四通八達(dá)的地理優(yōu)勢(shì)，番禺區(qū)近期要重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展4個(gè)批發(fā)園區(qū)和1個(gè)物流園區(qū)。其中包括萬(wàn)博中心和 雄峰商貿(mào)城(目前空置)構(gòu)成的高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)；由沙溪批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造的批發(fā)園區(qū)；由易發(fā)音響批發(fā)市場(chǎng)和百越珠寶采購(gòu)博覽中心組成的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)；由

14、蓮花山大型水產(chǎn)品交易批發(fā)市場(chǎng)、石樓大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)以及升級(jí)改造的清河市場(chǎng)構(gòu)成的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)；沙園家電物流中心園區(qū)。2.2.3 建設(shè)和改造零售網(wǎng)點(diǎn) 大型零售網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)番禺區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，跟上經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的步伐，滿足人民生活的需要，番禺建設(shè)東區(qū)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和新汽車站旁商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)步行街商業(yè)步行街作為城市中最具活力的公共空間之一，能有效地促進(jìn)本地消費(fèi)，易發(fā)商業(yè)步行街目前已經(jīng)成為具備購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)、文化等配套功能的新型商業(yè)步行街。 建設(shè)社區(qū)型網(wǎng)點(diǎn)番禺區(qū)的大型樓盤的迅速發(fā)展，形成不同規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，滿足社區(qū)內(nèi)居民的生活需要。（資料來(lái)源：番禺區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局）2.3 廣州市及番禺

15、區(qū)城市規(guī)劃情況根據(jù)廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃綱要，番禺區(qū)將建設(shè)成為廣州中心城區(qū)、科教資訊中心和航運(yùn)中心。根據(jù)廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃綱要城市功能南拓的需要，積極疏解舊城功能與人口，大力發(fā)展廣州大學(xué)城、南沙新港區(qū)等。到2020年，城市建設(shè)用地可以達(dá)到381平方公里，全區(qū)可以容納340萬(wàn)人口；積極建設(shè)廣州新城，到2050年，城市建設(shè)用地可以達(dá)到586平方公里，全區(qū)可以容納415萬(wàn)人口（包含南沙區(qū)）。片區(qū)空間結(jié)構(gòu)由兩條依托軌道交通的發(fā)展軸、三條沿江城市發(fā)展帶、四條結(jié)構(gòu)性生態(tài)隔離帶、六個(gè)發(fā)展區(qū)共同構(gòu)成的具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色的網(wǎng)絡(luò)型生態(tài)城市結(jié)構(gòu)。具體表現(xiàn)為：2.3.1 兩條依托軌道交通的發(fā)展軸軌道交通三號(hào)線是

16、北起廣州新機(jī)場(chǎng)，南到番禺廣場(chǎng)并延長(zhǎng)至海鷗島，串聯(lián)著廣州新城市中心和番禺片區(qū)的一系列發(fā)展熱點(diǎn)，在番禺片區(qū)通過(guò)大石、鐘村、市橋、石碁、石樓、東涌、黃閣及南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是現(xiàn)狀廣州市舊城功能疏解和拓展的主要地區(qū)。軌道交通四號(hào)線串聯(lián)了一批基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息技術(shù)的新興產(chǎn)業(yè)地區(qū)，從廣州科學(xué)城、琶洲國(guó)際會(huì)展中心、廣州生物島、廣州大學(xué)城到廣州新城，匯接軌道交通三號(hào)線，輻射南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和南沙新港區(qū)，是廣州市未來(lái)新的城市功能布局的策略性增長(zhǎng)地區(qū)。2.3.2 三條沿江城市發(fā)展帶 珠江后航道發(fā)展帶：由北部調(diào)整完善區(qū)、廣州大學(xué)城發(fā)展區(qū)構(gòu)成； 沙灣水道發(fā)展帶：由市橋調(diào)整完善區(qū)、廣州新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)構(gòu)成； 蕉門水道

17、發(fā)展帶：南沙地區(qū)沿蕉門水道發(fā)展(南沙區(qū)已單獨(dú)設(shè)區(qū))。2.3.3 四條結(jié)構(gòu)性生態(tài)隔離帶 北部生態(tài)廊道沿珠江后航道城市發(fā)展帶和沿沙灣水道城市發(fā)展帶之間的東西向生態(tài)隔離帶，西起大石、鐘村鎮(zhèn)西部的農(nóng)業(yè)生態(tài)保護(hù)區(qū)，向東經(jīng)過(guò)化龍農(nóng)業(yè)大觀園、蓮花山，延伸至珠江。 中部南北向生態(tài)廊道北部調(diào)整完善區(qū)、市橋調(diào)整完善區(qū)與廣州大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、廣州新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)之間的生態(tài)隔離帶，南起蕉門水道入?？冢?jīng)市橋組團(tuán)東側(cè)生態(tài)隔離帶、向北延伸至珠江后航道。 中部東西向生態(tài)廊道廣州新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、市橋調(diào)整完善區(qū)與南沙重點(diǎn)發(fā)展區(qū)之間的生態(tài)隔離帶，西起滴水巖，沿沙灣水道向東延伸至珠江。 西部生態(tài)廊道南起洪奇瀝水道入海口，沿西部快速道

18、路，經(jīng)滴水巖、大夫山，向北延伸至珠江后航道。2.3.4 番禺五個(gè)發(fā)展區(qū) 北部調(diào)整完善區(qū)包括大石、鐘村兩鎮(zhèn)以及南村鎮(zhèn)中部快速干道以西部分，以大石為組團(tuán)中心。該區(qū)是番禺的北門戶，重要的工業(yè)基地，廣州城郊型高素質(zhì)環(huán)境居住區(qū)，珠三角現(xiàn)代都市旅游勝地。 市橋調(diào)整完善區(qū)包括市橋街、沙灣鎮(zhèn)以及石碁鎮(zhèn)中部快速干道以西部分，是廣州市南部重要的生活服務(wù)中心、商品流通中心和番禺片區(qū)的行政中心。 廣州大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)包括新造鎮(zhèn)以及化龍鎮(zhèn)的大部分、南村鎮(zhèn)中部快速干道以東部分。是廣州信息港的重要組成部分，是華南地區(qū)高級(jí)人才培養(yǎng)、科學(xué)研究和交流的中心，是以信息技術(shù)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一，是學(xué)、研、產(chǎn)一體化發(fā)展的新功能

19、區(qū)。 廣州新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)包括石樓、東涌?jī)涉?zhèn)以及石碁鎮(zhèn)中部快速干道以東部分、化龍鎮(zhèn)的一部分，是集以控制、管理、服務(wù)等新型技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代物流、生態(tài)型文化旅游產(chǎn)業(yè)、國(guó)際化商務(wù)辦公、居住于一體的新功能區(qū)。 中部都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)包括欖核、魚窩頭、大崗、靈山四鎮(zhèn)，是番禺片區(qū)主要的農(nóng)業(yè)區(qū)、重要的加工基地，是市域重要的高新農(nóng)業(yè)和都市型農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)。2.3.5 番禺區(qū)工業(yè)布局沿規(guī)劃中的西部疏港快速干道，在北部調(diào)整完善區(qū)、市橋調(diào)整完善區(qū)、中部都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)直到南沙重點(diǎn)發(fā)展區(qū)的西側(cè)，串聯(lián)了一系列現(xiàn)有的和規(guī)劃的技術(shù)和資金密集、外向型為主導(dǎo)的傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展區(qū)，通過(guò)疏港道路與南沙新港相連。 北部調(diào)整完善區(qū)要促進(jìn)現(xiàn)狀工業(yè)從

20、粗放、勞動(dòng)密集型向資金、技術(shù)密集型升級(jí)。逐步搬遷混雜于居住區(qū)中對(duì)居民生活有影響的零星工業(yè)，集約發(fā)展沿西部疏港快速干道的大石石北、鐘村鐘屏工業(yè)區(qū)。 市橋調(diào)整完善區(qū)要逐步搬遷內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的混雜于居住區(qū)中對(duì)居民生活有影響的零星工業(yè)，集約發(fā)展沿西部疏港快速干道的沙灣福龍工業(yè)園區(qū)，內(nèi)環(huán)路內(nèi)側(cè)不應(yīng)再設(shè)置工業(yè)用地。中心城區(qū)原有的工廠，逐步遷往城外。 中部都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)要真正保護(hù)農(nóng)田，必須要有均衡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為繼續(xù)發(fā)揮大崗、靈山以及欖核幾個(gè)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展的現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，沿西部疏港快速干道集中規(guī)劃布置若干大型工業(yè)區(qū)。 沿規(guī)劃中的軌道交通四號(hào)線發(fā)展軸，在廣州大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、廣州新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)發(fā)展一系列新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2.3

21、.6 綜合交通規(guī)劃 主骨架路網(wǎng)布局番禺區(qū)的主骨架路網(wǎng)系統(tǒng)主要包括：高速公路、快速路、區(qū)域性主干道、主干道一級(jí)、地區(qū)性主干道、主干道二級(jí)四個(gè)層次。 主骨架路網(wǎng)形態(tài)與結(jié)構(gòu)：以片區(qū)“五縱八橫”的高快速路網(wǎng)為骨架，區(qū)域性主干道為輔助，各發(fā)展區(qū)地區(qū)性主干道為基礎(chǔ)的三級(jí)走廊型網(wǎng)狀路網(wǎng)結(jié)構(gòu)體系。 高快速路系統(tǒng)：高速公路4條，其中南北向1條，東西向3條；城市快速路10條，其中南北向5條，東西向5條。 主干道系統(tǒng)：區(qū)域性主干道系統(tǒng)共32條，其中，南北向15條，東西向17條。 軌道交通骨架線網(wǎng)規(guī)劃未來(lái)番禺區(qū)的發(fā)展將逐步形成以軌道交通為核心，以公共交通為支撐的公共交通依賴型地區(qū)，軌道交通戰(zhàn)略骨架線網(wǎng)規(guī)劃包括確定線路

22、大體走線和重要軌道交通樞紐站兩個(gè)層面。 與本案相連站點(diǎn)番禺區(qū)戰(zhàn)略軌道交通線網(wǎng)由四條線路組成，分別是地鐵三號(hào)線、地鐵四號(hào)線、地鐵七號(hào)線、紫坭輕軌線，所設(shè)站點(diǎn)遍布中心城區(qū)，且軌道系統(tǒng)內(nèi)設(shè)多個(gè)大型換乘樞紐站。（資料來(lái)源：廣州市城市規(guī)劃局番禺分局）2.4 社會(huì)發(fā)展情況對(duì)項(xiàng)目的影響1 番禺區(qū)居民收入水平每年遞增，消費(fèi)性支出加大，數(shù)據(jù)顯示番禺區(qū)人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出都比廣州市平均水平高，顯示出番禺經(jīng)濟(jì)水平非常發(fā)達(dá)，居民具有巨大的消費(fèi)能力；2 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，收入的不斷提高，為商業(yè)、餐飲娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展提供很好的外部環(huán)境；3 社會(huì)零售總額每年巨大的增量，需要有更多的商業(yè)物業(yè)支持其發(fā)展；4 廣州城市的南拓

23、，番禺市區(qū)的向外擴(kuò)展，將對(duì)新的商業(yè)中心的形成起強(qiáng)大的推動(dòng)作用。5 交通路網(wǎng)的發(fā)展提高了市橋商業(yè)對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)的輻射能力。3 番禺區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析3.1 廣州市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況3.1.1 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體狀況隨著廣州城市建設(shè)的發(fā)展、城市總體規(guī)劃的重新定位、交通網(wǎng)絡(luò)的擴(kuò)大和完善，目前在市區(qū)內(nèi)已形成了北京路、上下九、農(nóng)林下路、天河城、中華廣場(chǎng)、環(huán)市東和江南西七大主要商圈。該七大商圈大多分布在地鐵一、二號(hào)線沿線，基本上都有地鐵相連。七大商圈分布圖：（1） 北京路商圈北京路是廣州城始建的所在地，地處廣州市舊城中心，歷來(lái)就是最繁華的商業(yè)黃金寶地，號(hào)稱“嶺南第一街”，有著深厚的文化底蘊(yùn)。改革開放后，北京路匯集

24、了廣州百貨大廈、新大新公司等市級(jí)大百貨商店以及一批著名的時(shí)裝商場(chǎng)，并與西湖路夜市、高第街專業(yè)市場(chǎng)等聞名全國(guó)的商業(yè)街道共同形成一個(gè)商業(yè)氣氛最濃的商圈。1998年5月，北京路商業(yè)區(qū)在雙休日開通了“步行街”，并在之前按照“商業(yè)入室經(jīng)營(yíng)”的要求結(jié)束了西湖路夜市和高第街專業(yè)市場(chǎng)，從而令路段內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的商品質(zhì)量，檔次及消費(fèi)群體素質(zhì)都由中低檔提升到中高檔次。1999年6月28日，隨著地鐵一號(hào)線的正式通車營(yíng)運(yùn)，北京路的商業(yè)發(fā)展更為迅速，以北京路為中心的四周支線，如中山四路、中山五路、北京南路、西湖路、文德路、文明路等路段都因?yàn)榈罔F的通車而更加繁榮、興旺。地鐵為此區(qū)域帶來(lái)滾滾人潮，彌補(bǔ)了步行街封路時(shí)對(duì)其產(chǎn)生的交通

25、影響，從而吸引了眾多的品牌專賣店進(jìn)駐，形成了以中高檔商品為主，眾多名牌商戶，著名服裝、飲食等品牌店各式其式的繁榮商業(yè)圈。北京路的商業(yè)隨著廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，并逐漸走向現(xiàn)代與歷史文明相結(jié)合的道路。根據(jù)規(guī)劃方案，北京路商圈的范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，不僅將圍繞北京路的教育路、文德路、中山五路、西湖路、惠福東路、大南路、高第街等“三縱五橫”商業(yè)街區(qū)納入統(tǒng)籌規(guī)劃范圍內(nèi)，還將北京路步行街向北延伸到財(cái)廳，向南拓展到沿江路天字碼頭，構(gòu)建北段以文化為主題的文化商業(yè)區(qū)，中段以中高檔服裝、綜合性大型商場(chǎng)為主的購(gòu)物旅游區(qū)，南段為娛樂(lè)休閑區(qū)的商業(yè)功能結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展飲食、娛樂(lè)、康體等服務(wù)業(yè)門類，吸引國(guó)際知名品牌進(jìn)入，提高國(guó)際

26、化水平，在2010年左右建成具有嶺南特色的國(guó)際商業(yè)步行街。（2） 上下九商圈該商圈地處廣州近一個(gè)世紀(jì)來(lái)的傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)“西關(guān)商廊”，商業(yè)發(fā)展歷史悠久。其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不但具有西關(guān)特色，而且密度高、品種全面，“街鋪商業(yè)”極為發(fā)達(dá)。是廣州市三大商業(yè)重地之一。由于經(jīng)歷了歷史風(fēng)雨的洗禮，加上荔灣區(qū)發(fā)展速度較其它新興區(qū)域緩慢，其居民消費(fèi)力相對(duì)較低，該商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品以中低檔為主，成為”又平又靚又多“的小商品集散地。90年代中期該路段建起了荔灣廣場(chǎng)，使上下九路至第十甫路一帶的商業(yè)檔次得到一定提升。1995年9月30日，下九路及第十甫路開通“商業(yè)步行街”，開業(yè)時(shí)有商店348戶，其中包含百貨、酒樓餐館、中西藥店、文化

27、娛樂(lè)及其它服務(wù)性商店。1999年，為保護(hù)好本區(qū)的人文景觀，荔灣區(qū)政府對(duì)上下九路進(jìn)行了重新整飾，保留舊有嶺南建筑風(fēng)格，全街洋溢著獨(dú)有的西關(guān)風(fēng)情，吸引了不少中高檔的店鋪進(jìn)入。目前該商圈內(nèi)云集了各類專賣店、西關(guān)美食店、平價(jià)商店、小型商城，是一個(gè)集飲食、購(gòu)物、旅游、文化于一體的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。但整體商業(yè)檔次仍較北京路低。所以上下九商圈目前已開始著手商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鋪建康王路段的交通，使上下九、東風(fēng)路、中山路能連成一個(gè)“非”字型路網(wǎng)，推動(dòng)上下九商圈經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)從低端向高端發(fā)展，以龍頭企業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)往縱向模式發(fā)展。（3） 農(nóng)林下路商圈農(nóng)林下路北接環(huán)市路、東風(fēng)路，南連東山口，接通龜崗大馬路與署前路，交通四通八達(dá)，是廣州

28、市三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)之一。所處的東山區(qū)歷來(lái)是商賈云集、商貿(mào)頻繁的富庶之地，客源以政府員工、華僑為主，商業(yè)底蘊(yùn)濃厚。東山區(qū)80年代多以臨建商鋪為主，中期隨著大型購(gòu)物中心在廣州的紛紛出現(xiàn)，以及廣州商業(yè)的日趨繁榮，引來(lái)了不少省外乃至外國(guó)公司扎根本區(qū)。1996年，北京“王府井百貨大廈”南下廣州，在農(nóng)林下路建起樓高9層的大型商廈，與原有的東山百貨一起，帶旺了農(nóng)林下路及東山口一帶。98年后，農(nóng)林下路傳統(tǒng)商業(yè)街地位有下降趨勢(shì)：幾家名店撤出，逐漸變成現(xiàn)在以臨鋪為主，品牌店為輔的中檔商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)商品檔次逐漸下降，而王府井百貨和東山百貨的發(fā)展亦相對(duì)落后，區(qū)內(nèi)缺乏大型龍頭商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)。針對(duì)此情況，為了鞏固農(nóng)林下路商圈的

29、商業(yè)地位，發(fā)展東山區(qū)經(jīng)濟(jì)，1999年?yáng)|山區(qū)對(duì)從東山口至環(huán)市路的2100米農(nóng)林商業(yè)街進(jìn)行改造，包括街內(nèi)路燈裝飾、燈光、廣告招牌、兩邊店鋪及治安、車輛管理，還重新設(shè)置8個(gè)綠化景點(diǎn)。又針對(duì)農(nóng)林商業(yè)街商鋪檔次參差的問(wèn)題，對(duì)低檔商店進(jìn)行拆除，重建新的兩層裝有落地玻璃的店鋪，加大力度，提高區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)檔次。在市政規(guī)劃下，農(nóng)林下路將在五年左右變成一條高樓林立，高級(jí)商場(chǎng)聚集的商業(yè)街，但目前落成的新裕大廈和東山錦軒現(xiàn)代城對(duì)該商圈商業(yè)氛圍的影響并不大，商業(yè)檔次的提高沒(méi)有實(shí)在的景象可尋。（4） 天河城商圈天河城商圈的形成和發(fā)展得益于廣州城市發(fā)展中心的東移。天河作為新城市中心，隨著天河體育中心的落成、火車東站的建成，以及

30、地鐵1號(hào)線的開通，出現(xiàn)了以天河城廣場(chǎng)為中心，并擴(kuò)散至天河購(gòu)書中心、體育東路、體育西路、廣州火車東站一帶的新興商貿(mào)區(qū)。位于天河立交旁的廣州購(gòu)書中心，從1994年起每年接待國(guó)內(nèi)外讀者逾800萬(wàn)人次，銷售額逾億元，打響了該區(qū)商業(yè)發(fā)展的第一炮。1996年，天河城廣場(chǎng)的開業(yè)，更為此區(qū)商業(yè)繁榮掀開嶄新的一面。隨后，緊鄰其右的宏城廣場(chǎng)亦開業(yè)，更使體育中心一帶成為新興之商業(yè)旺區(qū)。加上天河北路、體育東路、體育西路一帶聚集了中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、金利來(lái)大廈等一批高檔次的寫字樓，成為廣州新一代的中央商務(wù)區(qū)，云集了大批高素質(zhì)的白領(lǐng)人員；地鐵一號(hào)線的開通，亦為該區(qū)帶來(lái)巨大人流。數(shù)量龐大的顧客消費(fèi)群支撐著該區(qū)逐漸形成集購(gòu)

31、物、娛樂(lè)、飲食、休閑于一體的現(xiàn)代商業(yè)帶。天河城商圈與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)相比，缺少了嶺南文化內(nèi)涵，更多地顯示了廣州大都市現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)的形象，其新型的購(gòu)物模式和較高檔次定位得到了眾多消費(fèi)者的認(rèn)同，勢(shì)頭絲毫不讓北京路、上下九等老牌商業(yè)街。目前，天河城商圈的范圍不斷擴(kuò)大，形成一個(gè)以天河城和正佳商業(yè)廣場(chǎng)為商業(yè)中心，向外輻射的各具功能的互補(bǔ)商業(yè)形式共存的大商業(yè)格局。在東起石牌東路、西至廣州大道、北到廣園東路、南臨珠江的10平方公里范圍內(nèi)建立起涵括傳統(tǒng)商業(yè)、文化體育產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)品、家居建材、高檔餐飲、汽車銷售等多功能的立體性商業(yè)圈，并著力成為華南第一商圈。（5） 中華廣場(chǎng)商圈中華廣場(chǎng)商圈位于中山二

32、、三路段，是新興的大型綜合商貿(mào)區(qū)，以中華廣場(chǎng)為中心，由流行前線、地王廣場(chǎng)、東川名店城、陵園西通訊專業(yè)市場(chǎng)、東較場(chǎng)摩托車配件專業(yè)市場(chǎng)等組成。80年代起這里僅有少量零星的臨街鋪，至1998年金濠商業(yè)城（老鼠街）遷至中山三路開業(yè)后，陸續(xù)帶旺了該區(qū)。隨著電訊業(yè)的興起，陵園西逐漸建起許多經(jīng)營(yíng)電訊產(chǎn)品的商店，此類商店越開越多，使陵園西成為電訊一條街；隨后加上地鐵一號(hào)線開通，流行前線開業(yè)，又有繼天河城后的一大型集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)于一體并引入吉之島名店的中華廣場(chǎng)開業(yè)，整個(gè)中山三路商業(yè)火熱起來(lái)。之后又逐漸將商業(yè)氣氛延至中山二路、中山四路、東川路、東山口，整個(gè)商圈的商業(yè)地位不斷鞏固，形成新的商業(yè)旺地，氣勢(shì)直逼市級(jí)

33、商業(yè)區(qū)。陵園西路目前以中華廣場(chǎng)和流行前線兩個(gè)連接地鐵的商場(chǎng)物業(yè)和陵園西電訊一條街帶動(dòng)著整個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展和中華廣場(chǎng)的大規(guī)模宣傳攻勢(shì)，中華廣場(chǎng)商圈的商業(yè)地位已經(jīng)初步得到消費(fèi)者的認(rèn)可。流行前線成功轉(zhuǎn)型，從以前經(jīng)營(yíng)低檔物品、吸引中小學(xué)生為主的場(chǎng)所，發(fā)展成為目前已被青年消費(fèi)者接受，經(jīng)營(yíng)品種多樣化、品牌化的中檔商業(yè)地點(diǎn)。加上中華廣場(chǎng)的開業(yè)率和綜合功能的設(shè)置有了突破性的進(jìn)展，特別是在娛樂(lè)和餐飲方面，令該區(qū)的人流量大幅上升，對(duì)年輕一族消費(fèi)者的吸引力越來(lái)越大。（6） 環(huán)市東商圈環(huán)市東商圈的所在同時(shí)也是廣州市一個(gè)重要的中心商務(wù)區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，該區(qū)的交通、商業(yè)、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)等功能配套已極其

34、完善，星級(jí)賓館酒店和高檔寫字樓林立，著名商場(chǎng)購(gòu)物中心舉目皆是，劇院、酒吧以及各式食肆點(diǎn)綴期間，都會(huì)經(jīng)濟(jì)氛圍十分濃烈。七、八十年代，隨著友誼商店、白云賓館、花園酒店等一批涉外的商場(chǎng)酒店在環(huán)市東路開業(yè)經(jīng)營(yíng)，吸引了廣州第一批的甲級(jí)寫字樓在此落戶。繼93年廣州世界貿(mào)易中心大廈投入使用，之后陸續(xù)有國(guó)際電子大廈、東山廣場(chǎng)、宜安廣場(chǎng)、榮建大廈、好世界廣場(chǎng)等高檔寫字樓物業(yè)推出，加上廣東國(guó)際大酒店、文化假日酒店等一批星級(jí)酒店的落成，環(huán)市東中心商務(wù)區(qū)由此形成。為適應(yīng)中心商務(wù)區(qū)的購(gòu)物、飲食和娛樂(lè)需求，以友誼商店為首逐漸出現(xiàn)了多個(gè)高檔次購(gòu)物商場(chǎng)、中高檔次的各地特色飲食和別具風(fēng)情的酒吧以及咖啡店，成為廣州以高消費(fèi)為特征

35、的商業(yè)圈，并享有“廣州尖東”的美譽(yù)。特別是友誼商店世貿(mào)購(gòu)物城花園酒店名店街，齊集了大量世界名牌專賣店，是廣州最大的精品購(gòu)物商圈。2003年9月，白云賓館改造工程完工，建成了一個(gè)專門引進(jìn)國(guó)際高端品牌進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的麗柏廣場(chǎng)。繼而友誼商店出資9000萬(wàn)元擴(kuò)建裙樓與白云賓館相連，加上現(xiàn)在友誼與世貿(mào)中心的空中走廊，形成了一個(gè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)5萬(wàn)平方米的世界名牌百貨購(gòu)物圈。麗柏+友誼+世貿(mào)的精品消費(fèi)金三角與環(huán)市東路對(duì)面的花園酒店、好世界廣場(chǎng)、宜安廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)，將共同撐起以高端商務(wù)消費(fèi)為特色的環(huán)市東精品購(gòu)物商圈，這也是目前中國(guó)華南地區(qū)最大的高檔精品購(gòu)物圈。（7） 江南西商圈80年代江南大道中一帶建起了南豐商場(chǎng)、江南大

36、酒店、海珠購(gòu)物中心，之后又有各類商鋪開業(yè)，將興旺的商業(yè)氛圍延伸至江南西路。如今江南西路已成為繼上下九、北京路、農(nóng)林下路、體育西路以外廣州第五條繁榮街道，擁有數(shù)家大型商場(chǎng)和一批名牌專賣店。除上述大型商場(chǎng)外還包括有江南西女人街、潮流至上名店城及一系列臨街商鋪，以中、小型規(guī)模商店，經(jīng)營(yíng)中檔商品，品種以服裝精品、鞋業(yè)為主，亦有部分飲食業(yè)商鋪，十分興旺。該商圈的商業(yè)氣氛成熟，加上與其連接的江南大道和商業(yè)發(fā)展日趨興旺的寶崗大道，構(gòu)成了一個(gè)“h”型的商業(yè)購(gòu)物中心區(qū)。由于該商圈位置得天獨(dú)厚，將成為廣州河南地區(qū)一個(gè)商業(yè)、服務(wù)、文化和金融中心。3.1.2 市場(chǎng)供求情況(1)市場(chǎng)供應(yīng)情況數(shù)據(jù)顯示，過(guò)往幾年廣州市的商

37、業(yè)物業(yè)供應(yīng)有較大的起伏，主要是在原八區(qū)范圍內(nèi)，如2002年與2004年相差一倍以上（缺乏2003年數(shù)據(jù)），而番禺花都區(qū)則保持相對(duì)的穩(wěn)定狀態(tài)，在20萬(wàn)/年上下波動(dòng)，并且在廣州市的總供應(yīng)中占據(jù)較大的比例。(2)市場(chǎng)需求情況從一手商業(yè)物業(yè)的成交看，番禺花都區(qū)除2002年成交額突增，超過(guò)原八區(qū)之外，其他年份都保持著比較穩(wěn)定的成交量廣州市二手商業(yè)物業(yè)成交保持著增長(zhǎng)的勢(shì)頭，并且番禺花都兩區(qū)的成交量都較為活躍，超過(guò)了原八區(qū)的成交量。同時(shí)，與兩區(qū)一手商業(yè)物業(yè)成交量比較，除2002年一手成交激增外，其他年份都持平甚至超過(guò)一手成交量，可見(jiàn)在番禺、花都兩區(qū)二手商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)活躍的態(tài)勢(shì)。（3）成交價(jià)格除2003年外，廣

38、州市原八區(qū)的一手商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)變動(dòng)幅度較為穩(wěn)定，在13000-14000元/之間，且均價(jià)遠(yuǎn)高于十區(qū)的均價(jià)，顯示出番禺花都兩區(qū)物業(yè)遠(yuǎn)低于原八區(qū)水平。與一手市場(chǎng)比較，二手商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)均價(jià)明顯較低，且十區(qū)與原八區(qū)的價(jià)格差距、波動(dòng)幅度都較小。3.2 番禺區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況3.2.1 總體市場(chǎng)狀況番禺位于珠江三角洲腹地，居民生活水平一直處于珠三角的前列，商業(yè)比較發(fā)達(dá)，傳統(tǒng)商業(yè)主要集中在番禺區(qū)中心位置市橋，隨著番禺地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，居住人口的不斷增加，帶動(dòng)相關(guān)商業(yè)配套不斷建設(shè)，番禺商業(yè)已逐漸形成三大商業(yè)板塊市橋板塊、洛溪板塊、華南板塊。市橋板塊市橋板塊在番禺區(qū)商業(yè)中居于中心地位，不僅面向市橋鎮(zhèn)，同

39、時(shí)也是輻射各鎮(zhèn)、街道；經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和歷史沉淀，市橋地區(qū)已形成具有特色的步行街和購(gòu)物商店?？v觀整個(gè)市橋商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)主要集中在大北路與繁華路一帶，大北路類似于廣州的北京路，沿線有易發(fā)步行街、番禺賓館、龍泉大酒店、友誼中心、名店城、各類型服裝專賣店等，糅合了百貨、餐飲、娛樂(lè)、主題商城、專賣店等業(yè)態(tài)，是目前番禺市橋商業(yè)核心區(qū)。繁華路一帶是市橋另一商業(yè)旺區(qū)，沿線分布著番百商業(yè)大廈、金口岸大廈、繁華盛世廣場(chǎng)等出名商廈，天下通訊手機(jī)專賣店、各類型服裝專賣店也分布其中，該區(qū)域以購(gòu)物功能為主。表：番禺市橋商場(chǎng)情況名稱業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)面積（平方米）位置易發(fā)商業(yè)街百貨、專賣店、專門店4萬(wàn)多（總建）大北路繁華盛世

40、廣場(chǎng)超市、專門店26500繁華路番百商業(yè)大廈百貨少于3萬(wàn)繁華路禺山商場(chǎng)百貨少于2萬(wàn)大北路百德中心專賣店、專門店10000多工業(yè)路友誼中心百貨少于2萬(wàn)繁華路友誼大廈百貨少于2萬(wàn)光明北路百越廣場(chǎng)珠寶4萬(wàn)光明北路目前大北路和繁華路一帶商業(yè)物業(yè)中，除了易發(fā)商業(yè)步行街外，經(jīng)營(yíng)面積規(guī)模普遍偏小，而大北路、繁華路等商業(yè)街因街道過(guò)小、缺乏可供大量人群集散的廣場(chǎng)，使到周邊物業(yè)無(wú)法升級(jí)為大型的商業(yè)中心；而且傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)停車設(shè)施嚴(yán)重不足，不利于吸引自駕車的高端消費(fèi)群體，也影響了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)升級(jí)為高級(jí)商場(chǎng)。市橋商業(yè)物業(yè)過(guò)于集中在大北路和繁華路一帶，加上在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)拆遷改造的成本非常高，使到在市橋傳統(tǒng)商業(yè)繁華區(qū)發(fā)展

41、大型中高端商業(yè)物業(yè)的可能性較低，隨著住宅樓盤的郊區(qū)化，大型商業(yè)也在向郊區(qū)發(fā)展，好又多定址南郊使這一趨勢(shì)更加明朗化。一個(gè)大型的購(gòu)物中心應(yīng)該具有規(guī)模大，功能全，位置優(yōu)越三大特征，這樣的大型購(gòu)物中心已經(jīng)在周邊的鎮(zhèn)區(qū)出現(xiàn)，并被證明在鎮(zhèn)區(qū)也有生存空間，如順德容桂鎮(zhèn)的天佑城和東莞虎門的虎門天河城，面積均達(dá)到9萬(wàn)；縱觀市橋板塊現(xiàn)有的購(gòu)物中心，從規(guī)模來(lái)看，最大的易發(fā)商業(yè)街面積約為4萬(wàn)，其余商場(chǎng)面積均少于3萬(wàn)平方米，規(guī)模偏小，引入超市或百貨后就沒(méi)有多少面積可以容納其他商業(yè)業(yè)態(tài)了；從功能來(lái)看，大型購(gòu)物中心商品種類應(yīng)齊全，購(gòu)物功能強(qiáng)大，輻射能力很強(qiáng)，除此之外還應(yīng)配套休閑、飲食、娛樂(lè)等功能，而此類購(gòu)物中心未在市橋板塊

42、出現(xiàn)；從位置來(lái)看，購(gòu)物中心應(yīng)靠近商務(wù)圈和居住區(qū)，具有良好的交通和開闊的廣場(chǎng)，而現(xiàn)有的商業(yè)集中在大北路和繁華路兩側(cè)，在廣場(chǎng)和交通方面都有待于提升。由此可見(jiàn)，在番禺及作為番禺商業(yè)中心的市橋，尚未出現(xiàn)真正意義上的大型購(gòu)物中心。洛溪板塊洛溪商業(yè)板塊主要是服務(wù)于洛溪當(dāng)?shù)馗餍^(qū)的區(qū)域性板塊。洛溪是番禺房地產(chǎn)起步相對(duì)較早的區(qū)域，早期居住物業(yè)主要以渡假性質(zhì)為主，隨著廣州城市南拓的進(jìn)一步深化，中心城區(qū)不斷擴(kuò)大，洛溪板塊樓盤已由渡假型向常居型轉(zhuǎn)變。但區(qū)域的商業(yè)仍為社區(qū)商業(yè)，集中分布在吉祥路周邊，以裙樓商鋪為主，由于距離廣州較近，受廣州中心城區(qū)大型商業(yè)物業(yè)輻射力影響，社區(qū)商業(yè)一直無(wú)法升級(jí)為大型的購(gòu)物中心。麗江花園“

43、漁人碼頭”商業(yè)項(xiàng)目曾經(jīng)嘗試以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)，但由于主要面向小區(qū)內(nèi)的住戶，缺乏足夠的人氣支持，經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想。隨著洛溪板塊人口數(shù)量的不斷增加，區(qū)域商業(yè)向相對(duì)較高層次演變。2005年奧園城市廣場(chǎng)面市，擁有6層共約2.2萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，將成為洛溪板塊首個(gè)真正意義上的購(gòu)物中心。奧園城市廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面市后，陸續(xù)有新地購(gòu)物廣場(chǎng)、華美商貿(mào)中心、奧祈大廈等多個(gè)商用物業(yè)推出招商，并成功引入麥當(dāng)勞、真功夫等知名品牌店。而隨著這些新建商用物業(yè)在洛溪板塊的投入使用，洛溪板塊可望進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全新階段。受廣州城區(qū)商業(yè)輻射的影響，在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間里，洛溪板塊的商業(yè)較難升級(jí)為大型的購(gòu)物中心，在很大程

44、度上仍然局限于區(qū)域性商業(yè)板塊這一范圍內(nèi)，難以對(duì)市橋商業(yè)板塊構(gòu)成挑戰(zhàn)。華南板塊經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，華南板塊已由一大片農(nóng)田發(fā)展為廣州市居住中心之一，區(qū)內(nèi)擁有8個(gè)占地過(guò)千畝的大型樓盤，隨著廣州南拓策略的不斷深化，以及基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，華南板塊各大樓盤已由渡假型向常居型轉(zhuǎn)變，而區(qū)域居住人口呈現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，為區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。華南板塊具有多個(gè)大型樓盤，每個(gè)樓盤都有自己的小區(qū)商業(yè)商鋪配套，如華南新城里面的“繽紛天地”購(gòu)物街；星河灣的星河灣商業(yè)街；廣州雅居樂(lè)的樓盤配套國(guó)際風(fēng)情步行商業(yè)街、宏城超市；以及祈福新村的祈福食街、大型超市、肉菜市場(chǎng)等，但這些商業(yè)僅作為社區(qū)的配套。由于華南板塊市

45、政規(guī)劃的滯后，各小區(qū)重復(fù)建設(shè)情況普遍，直接影響物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，除了祈福新村由于有大量社區(qū)居民支撐，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)得比較成功外，其它樓盤配套商業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)不理想。由于各樓盤商業(yè)資源無(wú)法有機(jī)整合，得不到合理的配置，影響區(qū)域商業(yè)做大做強(qiáng)。地鐵三號(hào)線2006年底通番禺、新火車站2008年在鐘村石壁建成、新光快線即將開通，加上華南板塊本身就擁有龐大的高質(zhì)素居住群體，受諸多利好因素刺激，華南板塊商業(yè)開始呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢(shì)。華南板塊計(jì)劃興建的大型商業(yè)物業(yè)有漢溪商業(yè)中心、錦繡香江花園裙樓商業(yè)物業(yè)、南國(guó)奧園悉尼組團(tuán)西側(cè)的商業(yè)街、祈福報(bào)建總建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米的大型商業(yè)mall、長(zhǎng)隆購(gòu)物中心和海印集團(tuán)地塊，加上萬(wàn)博中心一

46、期，商業(yè)總面積將超過(guò)80萬(wàn)平方米。結(jié)論：這一板塊擁有眾多高質(zhì)素的消費(fèi)群體，有地鐵與市橋、廣州市區(qū)相連通，交通方便，而且未來(lái)商業(yè)面積巨大，業(yè)態(tài)眾多，一旦商業(yè)成熟后將對(duì)市橋商業(yè)板塊的中心地位形成沖擊。除了這三大板塊之外，番禺區(qū)是珠三角傳統(tǒng)的商業(yè)集散地，造就了大量的專業(yè)市場(chǎng)，比較著名的專業(yè)市場(chǎng)有沙溪的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、大石的家私、建材市場(chǎng)。但番禺專業(yè)市場(chǎng)大多數(shù)采用粗放形式經(jīng)營(yíng)，整體檔次不高，租金水平也較低，各鎮(zhèn)中小型專業(yè)市場(chǎng)租金一般在20-30元/平方米.月。番禺迎賓路、華南快速干線開通之后，番禺與外界特別是廣州的聯(lián)系性得到進(jìn)一步加強(qiáng)，促進(jìn)番禺物流業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)電子、茶葉、汽車銷售等專業(yè)市場(chǎng)的興起，這些

47、專業(yè)市場(chǎng)不僅規(guī)模大，整體檔次也較高，知名度較高的專業(yè)市場(chǎng)有廣州錦繡茶品交易中心、番禺易發(fā)（國(guó)際）電器燈光音響城、各品牌4s汽車專賣店。3.2.2 市場(chǎng)成交情況（1）一手商業(yè)物業(yè)成交番禺區(qū)的一手商鋪成交以2002年達(dá)到頂峰，隨后逐年下降，但隨著成交量的下交，價(jià)格有了明顯的上升，到2006年第一季度達(dá)到了7094元/。（2）各街鎮(zhèn)一手商業(yè)物業(yè)成交情況數(shù)據(jù)顯示，2005年鐘村由于新火車站建設(shè)的原因，其成交量迅速擴(kuò)大，明顯高于其他各鎮(zhèn)居于首位，且價(jià)格也迅速攀升，超過(guò)了市橋街，位居橋南街與沙頭鎮(zhèn)之后，成為番禺區(qū)的投資熱點(diǎn)；而與項(xiàng)目相鄰的東環(huán)街成交并不活躍，且其均價(jià)相對(duì)較低。表：2005年各街鎮(zhèn)一手商業(yè)物

48、業(yè)成交情況序號(hào)街鎮(zhèn)成交面積：街鎮(zhèn)均價(jià)：元/1鐘村鎮(zhèn)17,244.00橋南街10,2252南村鎮(zhèn)12,846.00沙頭街10,1033石基鎮(zhèn)11,445.00鐘村鎮(zhèn)9,8514沙灣鎮(zhèn)9,291.00市橋街8,3835大崗鎮(zhèn)8,707.00大崗鎮(zhèn)7,6016大石鎮(zhèn)8,525.00東環(huán)街7,2247東涌鎮(zhèn)6,327.00大石鎮(zhèn)6,971（3）二手物業(yè)成交二手物業(yè)在01-03年非常活躍，但到05年其成交量急劇萎縮，但二手均價(jià)有大幅上升，到較03年上升超過(guò)100%。（4）各街鎮(zhèn)二手商業(yè)物業(yè)成交情況從二手的成交看，主要集中在市橋鎮(zhèn)，顯示出市橋的二手成交較為活躍，其他各街鎮(zhèn)的二手很不活躍；從價(jià)格上看，市橋街

49、與鐘村鎮(zhèn)的價(jià)格遠(yuǎn)高于其他各鎮(zhèn)。表：2005年各街鎮(zhèn)二手商業(yè)物業(yè)成交情況序號(hào)街鎮(zhèn)成交面積：街鎮(zhèn)均價(jià)：元/1市橋鎮(zhèn)7,742.00市橋街12,9412魚窩頭鎮(zhèn)1,985.00鐘村鎮(zhèn)10,2583石樓鎮(zhèn)919大石鎮(zhèn)7,6524大石鎮(zhèn)881南村鎮(zhèn)6,2085靈山鎮(zhèn)605沙灣鎮(zhèn)4,6896石基鎮(zhèn)441石基鎮(zhèn)4,4417南村鎮(zhèn)298市橋鎮(zhèn)3,2163.3 番禺區(qū)主要商業(yè)物業(yè)情況3.3.1 購(gòu)物商場(chǎng)類 易發(fā)商業(yè)街易發(fā)電器街是一個(gè)專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，曾經(jīng)創(chuàng)造過(guò)一時(shí)的商業(yè)輝煌，易發(fā)商業(yè)街是由易發(fā)電器街舊址改造而成，該項(xiàng)目東起橋興大道、西接光明路，南臨禺山大道、北至繁華路，位于傳統(tǒng)的商業(yè)旺點(diǎn)，區(qū)位十分優(yōu)越。易發(fā)商業(yè)街

50、東西全長(zhǎng)480米，占地25000平方米，總建筑面積43000平方米。整條商業(yè)街采用人車分流設(shè)計(jì)，各入口均設(shè)置車輛出入口，由三大廣場(chǎng)一個(gè)中庭廣場(chǎng)組成人流動(dòng)線的活動(dòng)空間，三大廣場(chǎng)分別有：東入口3100平方米的休閑廣場(chǎng)，作為商品展示、促銷、時(shí)尚文化交流等用途，南入口400平方米的綠化廣場(chǎng)，西入口亦設(shè)有630平方米的休閑廣場(chǎng)。易發(fā)商業(yè)街采用“步行街+購(gòu)物中心”模式，東西兩邊為商業(yè)步行街，全部為二層臨街商鋪，主要為服裝店，中間為購(gòu)物中心，友誼商店和新大新百貨分據(jù)兩頭，擁有購(gòu)物、美食、娛樂(lè)等功能，整個(gè)物業(yè)擁有購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游等業(yè)態(tài)，已成為市橋地區(qū)標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)之一。目前易發(fā)商業(yè)街只租不售，臨街

51、商鋪二層一起出租，平均租金在400500元/平方米.月，最高的東街入口位置的鋪面租金近1000元/月，成為番禺區(qū)商業(yè)地產(chǎn)租金的頂峰，目前有將近90%的商鋪開業(yè)中。此項(xiàng)目所在區(qū)域是番禺區(qū)現(xiàn)在及未來(lái)的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，與番禺現(xiàn)有的其他商業(yè)比較，此項(xiàng)目占據(jù)了番禺商業(yè)的最高點(diǎn)，業(yè)態(tài)豐富，配套較為完善，以只租不售的方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)者心中建立了較好的形象，從近期來(lái)看，將仍然是市橋乃至番禺區(qū)最具影響力的商業(yè)項(xiàng)目，其在市場(chǎng)上的領(lǐng)導(dǎo)地位在近期內(nèi)仍將難以撼動(dòng)。 名店城名店城位于大北路、橋東路、東涌路和大東商業(yè)街交匯處，是較早知名的主題購(gòu)物商場(chǎng)，早期因定位不明確加上管理不善，造成部分鋪位空置，商場(chǎng)從2000年開始，

52、由名店城物業(yè)管理公司承租了2000年至2009年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)重新調(diào)整各區(qū)功能定位后出租，主要經(jīng)營(yíng)青少年服飾，經(jīng)營(yíng)情況有所好轉(zhuǎn)，已成為市橋地區(qū)青少年逛商場(chǎng)必去的地方之一。名店城的鋪面間隔較小，一樓的較大鋪面僅為50-60，其他樓層的面積僅為20-30，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次偏低。名店城分四層，共420間鋪位，營(yíng)業(yè)面積約10000平方米，目前負(fù)一層每月每平方米租金為150元，首層為400元，二層為250元，三層為150元，管理費(fèi)為12-13元，租金和管理費(fèi)每年10%提升。此項(xiàng)目規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品集中于中低端，對(duì)羅家商業(yè)中心不構(gòu)成明顯的威脅； 百德中心位于橋東路81號(hào)，四層共1萬(wàn)多平方米，負(fù)一層為停車場(chǎng)，首層

53、和二層定位為服裝店和超市，三層定位為美容、餐飲。據(jù)介紹，百德中心超市部分2006年3月底開業(yè)，目前商場(chǎng)只租不售，首層只剩余3間商鋪可供出租，而二層則剛開始招租。租金水平首層與二層同價(jià)，第一年100元/平方米.月，第二年200元/平方米.月，該項(xiàng)目業(yè)態(tài)單一，規(guī)模較小，對(duì)羅家商業(yè)中心不構(gòu)成明顯威脅。 繁華盛世廣場(chǎng)繁華盛世位于繁華路，是市橋少有的集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑于一體的綜合性商業(yè)城，總建筑面積達(dá)2.65萬(wàn)平方米，共有五層(包括負(fù)一層)。首層為商城，二、三層為世紀(jì)聯(lián)華超市，四層規(guī)劃為風(fēng)情飲食城，負(fù)一層和首層的一部分為世奧書城，同時(shí)還擁有100多個(gè)車位的地下停車場(chǎng)。除了世紀(jì)聯(lián)華外，其它樓層由于經(jīng)

54、營(yíng)不善，近期嘗試確立兒童主題定位，在一層臨街商鋪和中庭設(shè)置兒童街和800平方米的兒童樂(lè)園，包括機(jī)動(dòng)游戲中心等；目前首層尚有部分商鋪出租，租金70-200元/平方米.月，每年遞增5%。總體來(lái)看，繁華盛世經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀并不樂(lè)觀，其經(jīng)營(yíng)成功還有待時(shí)日。 一號(hào)潮流一號(hào)潮流位于東涌路上，最初定位cepa概念休閑購(gòu)物商場(chǎng)，首層有麥當(dāng)勞、中域電訊，附近有必勝客、德克士等餐廳，二、三層經(jīng)營(yíng)青少年服飾、精品、手袋。但由于其鋪面分割太小，而且通道狹窄，引入的商家均為一些經(jīng)營(yíng)中低檔次品牌，吸引的消費(fèi)者也只是消費(fèi)者力低下的學(xué)生人群為主，加上商場(chǎng)物業(yè)管理水平較低，衛(wèi)生、室內(nèi)通風(fēng)等都存在著較大問(wèn)題，各商鋪經(jīng)營(yíng)普遍不甚理想，很多

55、租戶都開始轉(zhuǎn)租，目前二樓報(bào)價(jià)140-160元/平方米.月，三樓為120元/平方米.月，業(yè)主為了吸引更多商家進(jìn)駐，開始采用租金返還方式，返還期1年，金額50元/平方米.月，而且前二個(gè)月免租。以一號(hào)潮流現(xiàn)有的格局，檔次偏低，在市場(chǎng)上不具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)力；3.3.2 專業(yè)市場(chǎng)類 萬(wàn)博中心位于南村鎮(zhèn)迎賓路段，現(xiàn)已興建商鋪15萬(wàn)平方米，尚有14萬(wàn)平方米空地未開發(fā)。該項(xiàng)目的建設(shè)起點(diǎn)高、規(guī)模大，被廣州市商業(yè)局列入重點(diǎn)批發(fā)市場(chǎng)之列。2004年，萬(wàn)博中心成功引入了國(guó)內(nèi)著名的家具企業(yè)“吉盛偉邦”和四海一家，2006年天河城百貨的第二家全資分店在番禺萬(wàn)博中心開業(yè)，位于萬(wàn)博中心a3、b3區(qū)的一、二層，營(yíng)業(yè)面積約1300

56、0平方米的天河城百貨歐萊斯名牌折扣店，也是目前華南地區(qū)規(guī)模最大的名牌折扣店。萬(wàn)博中心的租金約在20-25元/平方米.月（電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)備需由租戶投資安裝）。萬(wàn)博中心二期的發(fā)展一波三折，由2004年起不斷傳出消息到2005年時(shí)確定建材超市北京東方家園進(jìn)駐（見(jiàn)信息時(shí)報(bào)：2005年10月21日），然而時(shí)隔兩個(gè)月東方家園由于資金問(wèn)題，進(jìn)駐萬(wàn)博中心變得遙遙無(wú)期。因此，萬(wàn)博中心二期的發(fā)展還存在著很大變數(shù)，但近期看，其轉(zhuǎn)向綜合購(gòu)物中心的可能性較低； 廣州錦繡茶品交易中心位于迎賓路旁邊，毗鄰地鐵三號(hào)線沙溪站出口，交通條件優(yōu)越，2004年9月份開業(yè)，是廣州最大的茶品集散地之一，被廣州市政府列為十五期間重點(diǎn)扶持的六大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)之一。該項(xiàng)目占地面積約萬(wàn)平方米，總建筑面積約4萬(wàn)平方米，共有約303個(gè)商鋪，全場(chǎng)商鋪為兩層框架結(jié)構(gòu)，一樓凈高為3.7米，二樓凈高為5.5米，定位為經(jīng)營(yíng)茶葉批發(fā)為主，