1、時需忖呎1. 城市房地產管理法第 26條第2款規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方 可交付使用。竣工驗收是房地產開發項目運營過程的最后一個程序，是全面考核建設工作、檢查是否符合設計要求和工程質量的重要環節，同時也是確保房地產開發項目質量 的關鍵。城市房地產開發管理暫行辦法和房地產開發經營條例都作了相應規定， 在此列出共您參考。一、城市房地產開發管理暫行辦法規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應當在收到申請后一個月內組織有關部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不準交付使用。綜合驗收應當包括以下內容：1、規劃要求是否落實；2、配套建設的基礎設施和

2、公共服務設施是否建 設完畢；3、單項工程質量驗收手續是否完備；4、拆遷補償款安置方案是否落實； 5、物業管理是否落實；6、其他。二、房地產開發經營條例第17條也規定，房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使 用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政 府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有 關部門或者單位進行驗收。該條例還規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工， 應當依照下列要求進行綜合驗收：1、城市規劃

3、設計條件的落實情況；2、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；3、單項工程的工程質量驗收情況；4、拆遷安置方案的落實情況；5、物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分 期開發的，可以分期驗收。本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業 將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將 正在建設中的商品房預先出售給買受人，并 由買受人支付定金或者房價款的行為。房地產開發企業應當 在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示商品房銷售管理辦法和商品房買賣合同示范文本；預售商品房的，還必須明示城市商品房預售管理辦法。房地產開發企

4、業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單時磊5說-時需Sr彳位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照建設工程質量管理條例的規定處罰。第五十八條違反本條例規定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的；（二）驗收不合格，擅自交付使用的；（三）對

5、不合格的建設工程按照合格工程驗收的。房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。延期交房的責任答：在辦法中規定，房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。如何認定開發商的交房行為？第五條商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；(三

6、) 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25 %以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。第九條 開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示商品房預售許可證。售樓廣告和說明書應當載明商品房預售許可證的批準文號第十條 商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同 。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。第十二條 預售的商品房 交付使用之日起 90日內，承購人應當依法到房地產管理部 門和市、縣人民政府土地管理部門辦理

7、權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提 供必要的證明文件。由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約 責任。但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關 于房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約 責任等都有明確的規定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規定直接履行，并辦理房屋產權過戶登記手續，達到雙方的交易目的。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區別，而在合同的訂立、貨物 價格的確定、履行地點等方面

8、與一般買賣合同沒有任何差別。當事人必須在合同規定 的期限交貨，否則即應承擔違約責任。(1) 預售方必須是經過批準設立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產開發企業。 房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。但是，如果不具備 房地產開發經營資格的企業，在城市房地產管理法施行之前，與他人訂立了商品 房預售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產開發經營資格，則可以認定合同有 效；(2) 預售方必須交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但在城市房地產管理法施行之前，預售方沒有取得土地使用權證書，但投入了一定的開發建設資金，進行了施工建設，并與他人訂立了商品房預售合同，而在一審

9、訴訟期間補辦了土地使 用權證書的，則可以認定合同有效；布磊冊右一（3）預售方必須取得建設工程規劃許可證，投入的開發資金必須符合法律的要求。預售方必須按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4）預售方必須取得商品房預售許可證明。但在城市房地產管理法施行之前，預售 方沒有取得商品房預售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預售證明的，則 可以認定合同有效。根據城市房地產管理法的規定，當事人訂立商品房預售合同后，預售方應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備 案。城市商品房預售管理辦

10、法亦規定：商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”2、商品房預售合同具有較強的國家干預性與現房買賣不同，商品房預售合同訂立時作為標的物的房屋還未完成，預售方已經收取了預購方的定金和部分房款，但預購方能否在約定時間取得房屋所有權仍存在風險，顯然在預售關系的當事人之中預購方處于弱勢地位。為保護消費者權益、規范商品房預售環境，城市商品房預售管理辦法對于預售商品房的條件做了強制性規定:（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證

11、；（三） 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并己經確定施工進度和竣工交付日期。同時還規定未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。合同簽訂后，開發企業應依法辦理商品房預售合同登記備案手續等等，這些措施都充分體現了商品房預售合同具有較強的國家干預性。首先，應當堅持合同效力的原則。只要商品房預售合同依法成立，就應當維護 合同的嚴肅性，強調合同義務的履行。所以，在一般情況下，合同當事人以建筑材料 或房地產的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應當支持。應當 說，在房地產市場中，建筑材料或房地產的價格上漲或下跌確實是存在的，但這種價 格上漲或下

12、跌屬于正常的市場風險，而不屬于國家政策性的風險。商品房預售合同的 雙方當事人在簽訂預售合同時，是根據市場行情確定價格的，所以，當事人對于這種 市場風險是能夠預見的。基于正常的市場風險所產生的房價的上漲或下跌，只能由預 售方或預購方自己承擔，而不能將其轉嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔 這種風險；（二）不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理如果預售方既無繼續履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的 保全措施，以保護預購方的合法權益。在這種情況下，法院應當判決解除合同，責令 預售方承擔違約責任，并對預售方已建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣，以 拍賣的價款退還預購方的房款依據

13、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 的規定： 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房 屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由商品房買受人承擔；商品房買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失 的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”由如上司法解釋可知，對于房屋的的轉移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當 事人對商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實踐中，領鑰匙”等方式可以視作對房屋的交付使用。六、房屋相關資料不完備房屋交

14、付時，出賣人應當提供以下資料：1、政府機構出具的 建設工程竣工驗收備案表，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格；2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用于權屬登記 ，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；3、住宅質量保證書和住宅使用說明書，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，后者是對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項的文書。出賣人未提供第 1和2項資料時，買受人可以拒絕接受房屋；未提供 兩書”時，有判例認為： 兩書”是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售 后服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供不構成拒絕接受房屋的條件。三、關于國有土地使用權的轉讓問題6、 國有土地使用權的轉讓合同，轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續 的, 一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉讓集體土地使用權，經有關主管部門批準補辦了征用手續轉為國有土地，并依法辦理了出讓手續的，或者轉讓未經依 法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。7、 轉讓合同的轉讓方，應當是依法辦理了土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉讓方與他人簽訂的合同，一般應當認定無效，但轉讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發