1、物業管理的不同階段與開發商的關系協調1、物業管理的策劃階段的協調：所謂物業管理的策劃階段，是指物業管理企業在接管物業之前就提早介入，以物業管理的角度對物業環境、功能、使用、維修、施工、設施提出建議，此階段包括設計規劃、擴初階段，工程建造階段，預售階段。規劃設計是各宗物業能否形成完整、舒適、便利的功能的先天制約因素。由于開發商的管理經驗欠缺，設計時很可能會有一些缺陷和漏洞，如未充分考慮停車位，未預留公共服務設施用房，未考慮空調位置以及水、電、氣、暖等的不配套。而物業管理企業在這些方面有長期的實踐經驗和豐富的專業知識，在設計時能從多方面給予開發商各種意見，使之設計更趨合理，更有利于日后業主居住使用

2、。特別是一些設計細節，看似細微，可實際上對物業以后能否方便使用有著重要的影響。由于物業公司的介入，開發商的規劃設計更加合理，施工質量更加提高，更符合市場需求，開發商能獲得更好回報。在當前，在前期介入還沒有相應的法律法規可以借鑒。國家只是在政策上鼓勵物業公司積極參與物業的前期開發，因此，在目前還只是一種企業行為。企業行為決定了參與的不穩定性，物業管理公司的利益沒有法律保障。在這一過程之中，企業與開發商的溝通、協調尤顯重要。并且就對新建物業的建議或意見的提出與采納與否雙方應是對等主體系，如果雙方僅僅是領導與被領導，那物業公司在地位上的弱勢就會出現“人微言輕”的局面，物業公司付出了但得不到應有的認可

3、，物業項目也不會得到科學的改進。2、物業管理的前期準備階段：物業管理的前期準備階段，即開始預售至交付準備階段。成功的前期準備階段可為后期實際運作打下良好的基礎，可以避免今后管理的隨意性，最大限度地規避今后的管理風險，并充分體現發展商的建設目的。(1) 招投標管理：物業管理企業應高度重視投標工作，設置專職專人負責，密切關注物業管理招投標市場，獲取各種信息。一旦有合適的招標物業，就全力以赴，努力去投。人不為者我為，爭取投標成功。在此階段，物業公司的職能部門應統一制定公司的體系文件，利用品牌優勢，便于各分支機構參與項目的招投標。同時公司總部開展專項研究，便于各公司借鑒和利用。并且，公司可以利用量化指

4、標來考核分公司。投標能否成功不只是看投標工作做得好不好，起決定作用的還是企業本身的實力和形象。物業管理企業必須朝規范化、規模化、信息化方向發展。所謂規范化是要求物業管理企業運作必須正規、規范。企業應有完善的組織機構，企業還應嚴格遵守執行各項規章制度，如與業主、開發商簽訂的管理合同，政府制定的管理法規，企業內部的各項規定，崗位責任制度。所謂規模化就是要求物業管理企業盡可能實行規模化經營，盡可能多的管理物業。由于規模經濟，企業成本將不斷降低，業主負擔也不斷減輕，企業自身實力不斷壯大，企業也更有可能提供全過程、全方位、多層次、多項目的服務管理。所謂信息化就是要求物業管理企業在管理中充分運用信息手段。

5、當今社會正向信息化發展，各種現代化物業往往設施先進，結構復雜并朝向智能化。物業管理的信息化能提高效率、降低成本，使企業能更全面、深入地介入物業管理全過程的各個環節，向業主提供更高水準和更優良的服務。(2) 前期管理在當前，大多物業公司同開發商存在著統屬關系。因此經常出現開發商開發一個樓盤后，即委托物業公司進駐。實際上的費用就轉嫁至物業管理公司。因此，在兩個對等的市場主體間應當簽訂相應的管理委托合同，管理合同應明確雙方的責、權、利。尤其是本合同應與“在入住后2年內成立的業主管委會與開發建設單位的委托管理合同”沒有沖突。本合同中的未盡事宜應明確責任，規避在今后管理中的各種風險。3、物業管理的啟動階

6、段：物業管理的全面啟動階段，是以物業的接管驗收為標志，即集中交付階段。此階段包括：物業的接管驗收、辦理客戶收房、入住手續、全面物業管理服務的展開、建立物業的檔案資料、客戶資料、除執行日常管理工作外還要制訂整個物業的管理、保養、維護計劃。這一階段的工作紛繁復雜，因此在制訂出各種計劃的同時，要嚴格執行，環環相扣。(1) 資料提供按實施細則規定，開發商應向管理處提供工程建設清單、各類房屋清單、產權范圍、設施設備及公共場地清單、竣工日期等。但實際上，由于種種原因，以上資料在實際的運行過程中并沒有或完全移交。這就造成了在物業日常管理中極易與業主及有關單位產生不必要的法律糾紛，增加經營風險。 (2) 保修

7、責任物業管理公司可以承擔相應的保修責任，同開發商簽定保修代理合同。但在簽訂合同的過程中，應注意防范風險。例如：由于開發商在工程中的偷工減料造成大批規劃不合理、工程質量低劣、配套設施不全的樓宇，為后期的物業管理留下了嚴重的隱患，那么在物業管理期間所發生的事故和損失由誰負責都應以合同的形式加以明確。(3)空置房屋管理費由于物業與地產的統屬關系，實際上這筆款項很少支付。在市場運作中，由于是平等的市場主體，因此在同開發商的委托管理合同中，就應明確款項的支付方式。(4)物業管理費不足部分物業公司應與開發商明確不足部分的費用問題，并且以合同形式確立。(5)入住后的溝通入住后，這個階段有個限定，一是物業公司

8、已通過了所委托物業的接管驗收，二是至少有一家的業主入住，第三是入住率一定沒有達到50%，沒有組織起物業管理委員會。此階段的特點主要是：在法規上是空白，沒有法規能規定得這么詳細；服務設施不完善，或者是在逐步完善過程中。此階段困難之處在于一是由于晚交房造成業主認為開發商違約；二是由于面積誤差問題導致物業服務費收費難；三是物業公司從開發商手中接樓盤時，涉及到的工程質量問題，開發商的整改又非常緩慢，這些導致業主把所有的怨氣發泄到物業公司身上。物業公司不能直接把這些責任推到發展商身上。第四，發展商售樓時并沒有全面介紹物業管理的全面情況，導致小業主收房入住后有受騙上當的感覺，會影響到費用交付。針對這些情況

9、，提供如下建議：a、 因為前期發展商所開發的物業的工程質量和物業管理公司的專業水準直接決定了在此階段物業公司管理的難易程序，所以規范物業公司在竣工后的接管驗收，會降低后期物業管理的難度。b、 簽訂委托合同時，應與開發商明確責任。(6)入住后物業管理用房的問題當前的實際情況是：地產商無償為物業公司提供管理用房，其產權屬地產公司；或者是提供了部分用房。在此情況下，為規范公司的運作，應當按法規的規定，該給與物業公司的給物業公司以保證物業公司的良性發展。4、物業管理的日常運作階段：此階段最主要的內容包括日常綜合管理服務的穩定與提高。其中包括：物業維修管理、設備維護保養管理、環境綠化管理、安全管理、有償

10、服務管理等。在為客戶提供優質服務的同時，以管理規約及其他管理規定為依據，提高資金利用率，改善物業的使用功能。對管理工作進行定期檢討、計劃未來、訓練員工及灌輸新知識，為管理的提高打下基礎。這一階段的協調工作主要是為地產開發商反饋信息：物業在管理的過程中，會有很多的信息來自業主及管理處。物業公司將收集到的信息反饋給地產開發商，開發商可以吸收相關信息，為今后的樓盤企劃吸取經驗。下面是贈送的合同范本，不需要的可以編輯刪除！教育機構勞動合同范本 為大家整理提供，希望對大家有一定幫助。 一、_ 培訓學校聘請_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐為_ 語教師，雙方本著友好合作精神，自愿簽訂本

11、合同并保證認真履行合同中約定的各項義務。 二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。 三、受聘方的工作任務(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小時計，全部以人民幣支付。 五、社會保險和福利： 1.聘方向受聘方提供意外保險。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期滿的教師提供一張_ 至_ 的來回機票(金額不超過人民幣_ 元整)或教師憑機票報銷_ 元人民幣。 六、聘方的義務： 1.向受聘方介紹中國有關法律、法規和聘方有關工作制度以及有關外國專家的管理規定。 2.對受聘方提供必要的工作條件。 3.對受聘方的工作進行指導、檢查和評估。 4.按時支付受聘方的報酬。 七、受聘方的義務： 1.遵守中國的

12、法律、法規，不干預中國的內部事務。 2.遵守聘方的工作制度和有關外國專家的管理規定，接受聘方的工作安排、業務指導、檢查和評估。未經聘方同意，不得兼任與聘方無關的其他勞務。 3.按期完成工作任務，保證工作質量。 4.遵守中國的宗教政策，不從事與專家身份不符的活動。 5.遵守中國人民的道德規范和風俗習慣。 八、合同的變更、解除和終止： 1.雙方應信守合同，未經雙方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和終止合同。 2.經當事人雙方協商同意后，可以變更、解除和終止合同。在未達成一致意見前，仍應當嚴格履行合同。 3.聘放在下述條件下，有權以書面形式通知受聘方解除合同： a 、受聘方不履行合同或者履行合同

13、義務不符合約定條件，經聘方指出后，仍不改正的。 b 、根據醫生診斷，受聘放在病假連續30天不能恢復正常工作的。 4.受聘方在下述條件下，有權以書面形式通知聘方解除合同： a 、聘方未經合同約定提供受聘方必要的工作條件。 b 、聘方未按時支付受聘方報酬。 九、本合同自雙方簽字之日起生效，合同期滿后即自行失效。當事人以方要求簽訂新合同，必須在本合同期滿90天前向另一方提出，經雙方協商同意后簽訂新合同。受聘方合同期滿后，在華逗留期間的一切費用自理。 十、仲裁： 當事人雙方發生糾紛時，盡可能通過協商或者調解解決。若協商、調解無效，可向國家外國專家局設立的外國文教專案局申請仲裁。 本合同于_ 年_ 月_

14、 日在_ 簽訂，一式兩份，每份都用中文和_ 文寫成，雙方各執一份，兩種文本同時有效。 聘方(簽章)_ 受聘方(簽章)_ 簽訂時間： 年 月 日二手房屋買賣合同范本由應屆畢業生合同范本 賣方：_(簡稱甲方) 身份證號碼：_ 買方：_(簡稱乙方) 身份證號碼：_ 根據中華人民共和國經濟合同法、中華人民共和國城市房地產管理法及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。 第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在_市_區_擁有的房產(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_平方米。(詳見土地房屋權證第_號)。 第二條上述房

15、產的交易價格為：單價：人民幣_元/平方米，總價：人民幣_元整(大寫：_佰_拾_萬_仟_佰_拾_元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣_元整，作為購房定金。 第三條付款時間與辦法： 1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付 首付款(含定金)人民幣_拾_萬_仟_佰_拾_元整給甲方，剩余房款人 民幣_元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數額不足前述申請額度，乙方應在 繳交稅費當日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當日付給甲方。 2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支 付首付款(含定金)人民幣_拾_萬_仟_佰_拾_元整給甲方，剩

16、余房款 人民幣_元整于產權交割完畢當日付給甲方。 第四條甲方應于收到乙方全額房款之日起_天內將交易的房產全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_等費用結清。 第五條稅費分擔甲乙雙方應遵守國家房地產政策、法規，并按規定繳納辦理房地產過戶手續所需繳納的稅費。經雙方協商，交易稅費由_方承擔，中介費及代辦產權過戶手續費由_方承擔。 第六條違約責任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在_日內將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起_日內應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。 第七條本合同主體 1.甲方是_共_人，委托代理人_即甲方代表人。 2.乙方是_，代表人是_。 第八條本合同如需辦理公證，經國家公證機關_公證處公證。 第九條本合同一式份。甲方產權人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,廈門市房地產交易中心一份、_公證處各一份。 第十條本合同發生爭議