1、城市中心締造者!,湖南中原 事業一部出品 Hunan Changsha.10.2010,前言,在與貴司第一次溝通后，湖南中原地產迅速成立了奧克斯項目組，并立即展開了對項目的思考、調研 等工作，并已被湖南中原地產列入戰略性合作伙伴之列。 因為時間較短，本報告側重闡述對本案市場和客戶的洞察，布局調整初步建議、物業檔次定位及產品（含精裝）的方向性建議，以及對各類型物業的初步價格測算。,目標,基于前期溝通，本報告核心解決如下三個問題,Q1：基于項目定位，順應市場和客戶需求，對酒店、寫字樓、公寓、住宅的產品打造及調整的方向性建議。 Q2：對項目整體規劃布局的調整建議。 Q3：基于市場、客戶和項目價值，對

2、項目各類型物業的銷售價格測算。,未能詳盡論述的問題，還需在后期的溝通中進行補充和深化。,報告體系,Analyze System,中原是最具市場信息掌控力的公司 中原對項目占位的洞察 中原對長沙房地產市場的洞察 基于整體定位及市場洞察的打造建議及經濟測算,中原擁有最廣闊最真實的市場信息來源,廣闊信息來源,強大信息平臺,強大總部支持,央區運營經驗,熟知河西市場,湖南中原：市場占有率第一，全面、迅速掌握長沙市場一線信息,中原獨有最強大的信息收集研發機構,廣闊信息來源,強大信息平臺,強大總部支持,央區運營經驗,熟知河西市場,中原內部網站平臺，收錄全國各地中原所有最新最快房地產信息； 湖南中原擁有長沙市

3、規模最大的研究部門，針對市場數據進行收集、整理、分析、研究、預判等等。掌握強大信息平臺，預測最新樓市走勢。 每月定期出刊月報，每周定期出刊周報，形成較為完善的信息搜集整理機構。,中原具有最強大最廣闊的總部力量支持,廣闊信息來源,強大信息平臺,強大總部支持,央區運營經驗,熟知河西市場,耕耘陸港澳三地，國內26個省市建立分公司，國內最具規模房地產代理公司； 深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最具規模的大型專業地產代理公司，素有“皇牌代理 信心標志”的美譽。10年連續創造深圳市場占有率第一位； 布局大深圳，珠海中原、東莞中原、云南中原、福建中原、湖北中原、惠州中原、湖南中原等，初步形成中國華南房

4、地產整合體系。,源于香港，全國品牌代理公司三甲。所屬深圳中原地產，內設資源中心、建筑中心等多方機構，同時有一線城市央區綜合體運營經驗，時常來長進行培訓。,中原擁有央區綜合體的高價運營經驗,廣闊信息來源,強大信息平臺,強大總部支持,央區運營經驗,熟知河西市場,北辰三角州、萬科金域華府、萬博匯、嘉盛國際等眾多央區總體運營經驗。,嘉盛國際,開盤實收： 9300元/M 區域均價： 7000元/M,萬博匯,開盤實收： 8500元/M 區域均價： 7000元/M,中原運營過央區華都、嘉盛國際、萬博匯等項目，最突出的有嘉盛國際和萬博匯。嘉盛國際在區域均價僅7000元/ 的侯家塘地區，賣到了9300元/ 的實

5、收均價，目前已經達到9600元/ 的實收，創造了長沙公寓近1萬元/ 的價格天花板。同樣的，萬博匯在區域均價7000元/ 的雨花亭地區第一次開盤實收8500元/ ，創造了長沙住宅突破8000的價格天花板。,中原是最了解河西房地產的公司,廣闊信息來源,強大信息平臺,強大總部支持,央區運營經驗,熟知河西市場,中原河西代理的樓盤有：湘騰城市廣場、卓越蔚藍海岸、長房時代城、高信向日葵、勤誠達新界、盛大澤西城等眾多樓盤，熟知河西市場和客戶。,中原河西代理的樓盤：,1,2,3,4,5,6,湘騰城市廣場（16萬方，商業驅動型城市綜合體）,卓越蔚藍海岸（45萬方，別墅+小高+高層）,長房時代城（城市綜合體，人人

6、樂入駐）,盛大澤西城（市府央區國際友好社區）,高信向日葵（星城動脈上的藝術家）,勤誠達新界（120萬方大盤）,1,2,3,4,5,6,豪宅數量第一!,綜合體量第一!,報告體系,Analyze System,中原是最具市場信息掌控力的公司 中原對項目占位的洞察 中原對長沙房地產市場的洞察 基于整體定位及市場洞察的打造建議及經濟測算,思維導圖：,項目占位,地塊界定,項目界定,城市背景,區位及指標界定：二橋西，舊改大盤，在傳統的成熟居住老區， 商業積淀良好；20萬商業面積，帶來無限商業發展空間。,地塊界定,項目界定,城市背景,項目地塊經濟指標 總用地面積：48753平方米 總建筑面積： 41.6萬平

7、米 其中： 住宅面積： 9.1萬平方米 商業面積：20.9萬平方米 地下總建筑面積:8萬平方米 建筑密度:54% 容積率:4.96 綠地率:12% 停車位: 2000個,岳麓大道,榮銀路,市政府,觀沙嶺,本案,幸福娃雙語幼兒園,十二中,安居樂建材廣場,銀盆嶺小學,昌隆超市,恒生超市,岳北社區衛生站,岳麓區法院,岳麓區檢察院,濱江金座,銀馨家園,湘許體育健身,裕湘醫院,黃泥河中西醫,中南大學湘雅圖書館,文物古跡,市四水廠,湘許大廈,萬利大廈,交通界定：四通八達，二橋橋頭堡，河東河西溝通咽喉地段。11條過江通道促進河東河西融合，本案將成為優先受益的橋頭堡。,本地塊位于銀盆嶺大橋河西的橋頭，河東河西

8、溝通咽喉，地處重點城市道路岳麓大道與榮銀路的十字路口處，地理位置優越性明顯。未來將有11條通道連接河東河西（目前已建成4條）。 項目位于濱江新城規劃的頭部，南接榮灣鎮商圈，向西可輻射汽車西站及岳麓區政府商圈，在整體區位上，本案位于大河西未來的商業、金融中心，占據得天獨厚的城市規劃優勢和交通優勢。 未來地鐵5號線還將從本項目經過，連接河西含浦片區、豐順路站、師大南院站、湖南大學、溁灣鎮、觀沙嶺、望城。,輻射區域,濱江新城,本案,地塊界定,項目界定,城市背景,營盤路過江隧道,規劃界定：濱江新城“活力生活區”的商業金融中心，并作為首發地塊，與世茂地塊一起承擔了號角手角色。,地塊界定,項目界定,城市背

9、景,地塊界定：濱江新城目前已經出讓的五塊用地，合計643畝，皆為商住用地，集體爆破，有利于地塊區域商業金融中心迅速成型。,地塊界定,項目界定,城市背景,世茂地產 含五星酒店,濱江金座,二十中,銀盆嶺公園,本 案,蘭卡威國際,原有建筑,新一佳+商鋪,原有住宅,恒生超市+商鋪+商住樓,地塊界定：項目擁有2大十字路口，可匯聚榮灣鎮、市政府、西站、桐子坡等成熟商圈人流車流。其中人流匯聚區在銀盆嶺路和榮銀路交匯處，車流匯聚在岳麓大道與榮銀路交匯處。,地塊界定,項目界定,城市背景,一級車流線,二級車流線,三級車流線,一級人流線,二級人流線,三級人流線,岳麓大道：快車道，承擔了河東河西車流的溝通要塞，可匯聚

10、市政府、西站商圈車流，車流量大，不利于聚集人氣。 榮銀路：城市大干道，承擔了來自桐子坡商圈、榮灣鎮商圈過來的車流，車流量中等，利于人氣聚集，人流量較大。 銀盆嶺路：城市小干道，路幅小，車流量小，利于人氣聚集，人流量大。與榮銀路交匯處，將成為人氣最旺盛區域。,項目四至：西北角立交橋、地塊北面及西北面約8米高差，不利于人氣的聚集。,伍家嶺,上海世茂,汽車西站,榮灣鎮,大學城,岳麓區政府,地塊界定,項目界定,城市背景,銀盆嶺立交橋,項目北面高差約8米,地塊界定【關鍵字】,地塊關鍵字,指標界定： 航母級商業帶來無限暢想,區位界定： 二橋西市府政務圈核心， 舊改區，社區型商業積淀好,人流界定： 匯聚河西

11、四大商圈人流車流,抗性界定： 立交橋、高差不利人氣聚集,規劃界定: 商業金融中心、號角手,交通界定： 橋頭堡，河東河西溝通咽喉,需要透支地塊未來價值,地塊界定小結：,20萬商業體量，成熟地段，咽喉要地 有潛力打造區域性的商業金融中心,Future regional commercial and financial center,走近奧克斯：源起寧波，布局全國。,地塊界定,項目界定,城市背景,中國500強企業奧克斯集團旗下寧波奧克斯置業有限公司，成立于2000年12月，目前已在寧波、南昌、天津、成都等地進行了房產開發。 秉承集團“以人為本、誠信立業”的經營宗旨，奧克斯地產在寧波已成功開發了“盛世

12、東方”、 “盛世華城”、“盛世酈都”等眾多精品系列樓盤，不僅在設計上充分吸收了國內外先進的建筑理念，而且在管理上引入了國內一流的管理體系，所開發的項目取得領先銷售成就和重大影響力。 在集團公司的傾力支持下，奧克斯地產將不斷提升行業地位，以“筑就生活理想”為開發理念，致力于發展成為在國內地產業極具影響力的大型專業房地產開發企業。,走近奧克斯：正以“類萬達模式”擴張全國，通過自持大體量商業，統一招商，運營區域。以“航母級商業+五星以上酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚住宅”進行物業組合。,地塊界定,項目界定,城市背景,奧克斯在寧波,奧克斯在天津,奧克斯在南昌,奧克斯在成都,成都新城中心56萬方的奧克斯財

13、富廣場，10年6月份開建。含高檔商業廣場、超五星酒店、甲級寫字樓、亞洲最高檔的國際數碼影城、娛樂休閑不夜城等,盛世經典地處南昌市紅角洲，距老城區約2公里，交通非常便捷，具有良好的位置優勢。占地面積13.4萬，擬建建筑總面積約28萬左右的大型住宅社區，綠化率35%，建筑密度20%。,天津武清區51萬方的高端地標樓盤，將于2010年6月份盛大開盤。,開發了“盛世東方”、 “盛世華城”、“盛世酈都”等眾多精品系列樓盤。其中“盛世東方”，作為寧波城東具有地標意義的項目，榮獲2003年度“全國住宅人居環境獎”。,長沙奧克斯項目：航母級商業驅動型城市綜合體項目，另有高端“酒店+寫字樓+公寓+住宅”物業呼應

14、，成就未來商圈格局。,地塊界定,項目界定,城市背景,規劃商住用地,規劃住宅用地,規劃金融用地,濱江新城規劃,本案,本案初步規劃,濱江新城規劃：濱江新城，是大河西先導區啟動區的核心區，規劃區面積6.7平方公里將建可容納57萬人的長沙復合型新都會商務、金融、居住中心。 本案初步規劃：20.9萬平米的商業規劃，可容納國際一線零售商2家、國內一線零售商3 5家，建成后將成為大河西最大的商業體量項目，完全有能力輻射整個大河西,長沙奧克斯項目：航母級商業驅動，形成內部物業的良性互動。超大商業的驅動，要求其他業態以高端形態出現與之匹配，并因商業的影響力而帶來客戶置業；反之，其他物業又為商業奠定了高端客戶基礎

15、，并輝映其形象。,地塊界定,項目界定,城市背景,商業對其他物業的驅動：大體量商業改寫商圈格局，并為住宅、寫字樓、酒店帶來形象提升和高端客戶來源。 其他物業對的商業反哺：高端的住宅、寫字樓和酒店的客戶，又奠定了商業的客戶基礎，并輝映其形象。,項目界定小結：,高檔“寫字樓+公寓+住宅”相呼應的 航母級商業驅動型高端城市綜合體,Carrier-class business-driven urban complex,基于“奧克斯模式”的項目界定,城市發展背景：長沙迎來歷史性革新，【升級】【裂變】【西擴】成為主旋律。,地塊界定,項目界定,城市背景,國際化大都市若現，長沙迎來歷史性革新 【升級】【裂變】【

16、西擴】成為主旋律,【升級】城市功能、檔次升級，一個國際大都市的身影漸現。 【裂變】城市中心由一極到多極，五一商圈單極優勢削弱。 【西擴】大河西先導區發展，長沙出現的河西副中心。,地塊界定,項目界定,城市背景,城市發展背景：升級、西移、裂變中，城市形象和消費檔次的大幅提升，為項目崛起為升級版的商圈帶來契機，也為項目商業、商務、公寓、住宅物業奠定了消費能力基礎。,地塊界定,項目界定,城市背景,傳統商圈背景：傳統的13個商圈，一主兩副十個區域中心。本案作為新一代的20萬商業體量項目，影響新的商圈格局形成。,傳統的13個商圈：一主兩副十個區域中心,五一廣場,代表性商業中心基本情況（2007年統計）,商

17、圈名稱,營業面積,消費人群,榮灣鎮,東塘,火車站,伍家嶺,紅星商圈,50萬,長沙市甚至國內外的旅客,6.5萬,15萬,10萬,4萬,-,河西客戶,南拓門戶,湖南省最大電腦及電子產品集散地,衰落的城北門戶,新南城中心,本案,20萬,崛起的新一代商圈,匯金國際,化機廠,萬科城,保利4號地塊,中建南湖地塊,水泵廠,納愛斯,盛和國際,北辰新河三角洲,友阿大廈,華都,嘉盛國際,金領家族,德斯勤廣場,圭塘河,湘江世紀城,萬達廣場,商圈發展態勢：群雄逐鹿，綜合體項目百花齊放。區域性的格局形成，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世紀城，中有萬達，西有奧克斯的局面。,地塊界定,項目界定,城市背景,北辰 總建面50

18、0萬，其中住宅300萬，酒店、商業、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬；社區商業配套和停車庫等120萬。規劃建設的一棟高約260米的標志性建筑，將成為中南地區的新地標。,德斯勤廣場 總建面145萬，含大型商業中心+五星級酒店+甲級寫字樓+淘寶城+主題商業街+電視直播大廳+環球影視城+國際學校+高檔公寓等諸多物業類型，集高檔購物、時尚淘寶、商務辦公、金融、政務、會務、餐飲、娛樂、教育、居住等十大功能于一體。,保利南湖項目 總建面65萬，其中五星級酒店+甲級寫字樓+公寓+商業合計建面19萬平米。,奧克斯項目,湘騰城市廣場,世貿項目,萬達廣場 總建面100萬，其中商業20萬，另有五星級酒店+甲級寫字樓

19、+公寓+高尚住宅。,1、傳統商圈以榮灣鎮為龍頭，商業體量6.5萬，吸納了全河西消費人群； 2、以湘騰為中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原廣場、金麓國際、西城龍庭等上也體量約13萬，崛起為新的核心商業中心； 3、本案以20萬體量商業，當之無愧將成為河西商圈的統領者，并將取代榮灣鎮，成為河西影響力最強的商業中心。,地塊界定,項目界定,城市背景,河西商圈格局：本案20萬體量商業，當之無愧將成為河西商圈的統領者，并將取代榮灣鎮，成為河西影響力最強的商業中心。,西站商圈 約4萬,榮灣鎮商圈 約6.5萬,觀沙嶺商圈 約5萬,市政府商圈 以湘騰為中心，約13萬,傳統商業中心,新興商業中心,城市背景小

20、結：,城市升級裂變契機，綜合體群雄逐鹿下 輻射大河西的商業驅動綜合體,Carrier-class business-driven urban complex,基于“奧克斯模式”的項目界定,項目占位：,輻射大河西的 航母級商業驅動型 高端 城市綜合體,地塊界定,項目界定,城市背景,高檔“寫字樓+公寓+住宅”相呼應的。航母級商業驅動型城市綜合體,城市升級裂變契機，綜合體群雄逐鹿下。輻射大河西的商業驅動綜合體,20萬商業體量，成熟地段，咽喉要地。未來區域性的商業金融中心,符合城市占位背景，界定項目影響力和輻射范圍。,符合奧克斯模式和項目大體量商業實情。,符合奧克斯運營模式。,多維價值的聚合體，滿足多

21、方位人群需求。,* 奧克斯，城市中心締造者 *,* 永不落幕的時尚舞臺 *,這里將會有,Supper market ：諸如沃爾瑪、家樂福； 高檔百貨：諸如REEL時尚生活百貨；OLE超級市場； 娛樂城：諸如嘉禾深圳影城；真冰滑冰場； 各地精致美食：諸如王子飯店、意粉屋、Delicity美食城,* 匯聚萬象精彩 *,在這里，感受最絢爛的夜色,在這里， 體驗最動感的生活,在這里， 體驗最時尚的shoppping,在這里， 暢享最刺激的視覺盛宴,在這里， 接觸最世界的商務,在這里， 奢想最愜意的居家,報告體系,Analyze System,中原是最具市場信息掌控力的公司 中原對項目占位的洞察 中原對

22、長沙房地產市場的洞察 基于整體定位及市場洞察的打造建議及經濟測算,思維導圖：,中原對長沙房地產市場的洞察,長沙房地產發展概況,河西住宅市場分析,河西酒店市場分析,河西公寓市場分析,河西寫字樓市場分析,長沙樓市發展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發展階段，中部六省的價值洼地，具有巨大的發展空間。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,城市化水平與房地產階段的關系：小于30%， 初創期 ，發展緩慢；30%-70%，黃金時期，高速發展；70%-90%，趨于飽和，發展緩慢；大于90%， 已經飽和，基本停滯。,長沙房地產市場目前處于高速發展的

23、黃金時期,長沙是中部六省會房價的洼地,2009年中部六省會商品房均價顯示：長沙商品房均價3951元/平米，是中部六省價格最的省會城市。其洼地效應，將吸引越來越多的資金進入長沙房地產市場。,樓市板塊格局：東南西北四面開花，河西主要因市府效應、麓谷工業園和大學城帶動發展。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,城北板塊,城南板塊,月湖星沙板塊,城東板塊,金星大道沿線板塊,中心區 板塊,麓谷板塊,麓南板塊,各板塊的核心價值提煉： 中心板塊中央生活區配套價值 城東板塊芙蓉區政府、武廣線規劃、 體育新城 城南板塊長株潭融城規劃、省政府、天心區政府

24、麓南板塊長潭西線、大學城、濕地生態公園 麓谷板塊高新區環境品質 金星大道市政府、空氣環境 城北板塊新河三角洲、開福區政府 月湖星沙月湖公園、金鷹文化城、星沙經開區,長沙房產圍繞城市中心，呈現四面開花的發展勢頭！,市府板塊,長沙房地產市場表現：成交量比09年穩中略升，成交價格在調控波動微漲。長沙房地產市場在政策調控中平穩上升。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,資料來源：長沙房地局政務網 中原地產研究中心分析整理,資料來源：長沙房地局政務網 中原地產研究中心分析整理,10年成交量在調控中比09年成交量穩中略升,長沙是中部六省會房價的洼地

25、,長沙房地產市場表現：60-120平米戶型既是主流供應產品，同時也是暢銷面積段產品。整體來看，面積偏向緊湊。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,供應量比重依次為：60-90、90-120、120-144、144、60 成交量比重依次為：60-90、90-120、120-144、144、60,表：2010年1-8月長沙市內五區各類產品供銷情況,資料來源：長沙房地局政務網 中原地產資源中心分析整理,小結：長沙房地產市場整體向上健康平穩發展。為項目入市奠定了良好的市場基礎。,長沙樓市發展階段：黃金發展階段，中部六省價值洼地，發展空間巨大。

26、樓市板塊格局：東南西北四面開花，河西主要因市府效應、麓谷工業園和大學城帶動發展。 長沙房地產市場表現：長沙房地產市場在政策調控中平穩上升。 長沙房地產市場表現：60-120平米戶型既是主流供應產品和暢銷面積段產品。整體來看，面積偏向緊湊。,河西酒店格局：初創成長階段，市政府板塊上檔次的僅有茉莉花大酒店、時代帝景大酒店，皆沿金星大道分布。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,本案,長沙目前有五星級酒店10家（含達到五星級標準的16家），四星級酒店30多家，星級酒店加起來達到85家以上，加上各類賓館、招待所，超過百數之多。,華天大酒店,通程

27、大酒店,佳程大酒店,湘泉大酒店,湖南國際影視會展中心酒店,神龍大酒店,普瑞溫泉大酒店,開元鑫城大酒店,同升湖通程山莊,岳麓區目前有五星級酒店1家，四星級酒店1家。,五華大酒店,華天紫東閣大酒店,鑫都大酒店,金源大酒店,君逸康年大酒店,喜來登國際酒店,茉莉花大酒店,長島飯店,時代帝景大酒店,瑪依拉大酒店,湘麓山莊大酒店,楓林大酒店,岳麓大酒店,物業構成：河西星級酒店以客房和餐飲為主，會議面積偏小，缺少大面積商務會議廳和酒店SPA中心。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,通過上表可以看出，河西星級酒店收入構成較偏重客房和餐飲，在會議及娛樂

28、上較為匱乏；特別是大型的會議廳尤其缺乏。 時代帝景大酒店5個會議廳，最大會議廳僅450平米，容納350人；茉莉花大酒店9個會議廳，最大面積僅217平米和184平米，其余皆為53-72平米的小會議室。,消費人群：市政府區政府及相關部門的商務接待、麓谷中大型企業的商務接待、河西眾多房地產商的應酬接待、旅游消費及貿易接待等構成消費主力。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,長沙市政府、岳麓區政府共138個相關職能部門，帶來強大的高端商務接待需求； 麓谷工業園，2007年即已實現總收入500億元，總產值450億元，總從業人員3萬余人；聚集企業4

29、00余家，麓谷新城內在建企業90多家。 帶來強勁商務需求； 河西房地產開發樓盤35家，開發樓盤40多個，開發商企業帶來強勁消費力量； 麓谷約500家企業，營業額約500億，每年的商務接待費用更是在1億以上； 河西開發商企業約40家。,消費人群：河東會展業向河西的傾斜，其直接收益以及乘數效應，帶來近百億的消費產值，為本案酒店客房、休閑娛樂、商務會談等客源帶來又一支撐。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,2009年，全市舉辦的各類會展活動項目達505個，直接收入8.2億元，并帶動交通運輸、餐飲住宿、娛樂休閑、旅游等會展相關產業收入74.0

30、8億元。 會展內容：“中國金鷹電視藝術節”、“中國中部投資貿易博覽會”、“全國汽車配件交易大會”、“全國糖酒交易大會”、“中國（長沙）國際汽車博覽會”等多個全國或區域性的品牌展會。,紅星國際會展中心 4.8萬平米,青竹湖國際會展中心,梅溪湖國際會展中心 13萬平米,湖南國際會展中心 5萬平米,籌建中的會展中心,已建成會展中心,2008年,年度,直接收益,乘數效應收益,2009年,2010年,7.3億,65億,8.2億,預計9.0億,75億,預計82億,增幅9.3%,入駐率：河西酒店入駐率80%以上，明顯高于河東星級酒店；且星級越高入駐情況越好。河西高檔星級酒店發展空間巨大。,長沙房地產發展概況

31、,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,目前長沙的星級酒店相對較多，入住率平均在70%以上； 從酒店的平均入住率來看，星級越高，經營狀況越好，五星級酒店入住率高于四星級酒店。,消費水平：房價和收益接近河東頂級酒店，消費水平支撐強勁。茉莉花酒店最低客房價格488元， CEO套房達1700元/間；時代帝景大酒店最低客房價格388元。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,目前長沙的星級酒店相對較多，入住率平均在70%以上； 從酒店的平均入住率來看，星級越高，經營狀況越好，五星級酒店入住率高于四星級酒店。,長

32、沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,潛在酒店：世茂五星級、另濱江新城規劃2家五星4家四星、長房時代城酒店、麓谷林語酒店。市府商圈星級酒店由金星路往濱江新城轉移。,時代城大酒店,麓谷林語大酒店,湘麓山莊大酒店,茉莉花大酒店,奧克斯大酒店,世茂大酒店,楓林賓館,岳麓大酒店,時代帝景大酒店,榮灣鎮商圈,岳麓大道,桐子坡路,楓林路,金星大道,雷鋒大道,市政府商圈,西站麓谷商圈,小結河西酒店發展處于初級階段，從酒店承載能力來看，具有廣闊的發展空間。同時，濱江新城將崛起眾多高端酒店。,初創成長階段，市政府板塊上檔次的僅有茉莉花大酒店、時代帝景大酒店，

33、皆沿金星大道分布。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,發展階段及格局,酒店承載能力,未來趨勢,消費人群：市政府區政府、麓谷企業、房地產商的商務應酬接待、旅游消費及貿易接待、會展業等構成消費主力。 消費水平：房價和收益接近河東水平，消費水平支撐強勁。 入駐率：入駐率80%以上，且星級越高入駐情況越好。 物業構成：以客房和餐飲為主，缺少大面積商務會議廳。,隨著濱江新城的規劃建設，市府商圈星級酒店由金星路往濱江新城轉移。,發展階段及格局：目前處于初創階段，集中分布在岳麓大道和麓谷。市政府板塊僅有岳麓1號、湖南科技廳大樓、金麓國際、天驕府邸4

34、家，麓谷有軟件園、麓谷坐標、橡樹園3家。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,河東寫字樓市場較為成熟，主要集中在： 橫向城市主干道：五一路 縱向城市主干道：芙蓉路、韶山路 形成三個核心商務區： 五一廣場商務區、芙蓉中路商務區、韶山北路商務區,五一廣場商務區,韶山北路商務區,芙蓉中路商務區,岳麓1號,金麓國際,湖南科技廳,天驕府邸,已運營寫字樓,未運營寫字樓,河東寫字樓市場基本成熟； 河西處萌芽階段，主要集中在岳麓大道； 代表樓盤有：市府的岳麓1號、湖南科技廳大樓、金麓國際、天驕府邸；麓谷的軟件園、麓谷坐標、橡樹園。,麓谷坐標,橡樹園,軟

35、件園,產品打造：檔次尚在中低水平。岳麓1號2臺電梯，大堂僅3.4米，無中央空調，280個停車位，僅7層，1.4萬平米。科技廳也僅有3臺電梯，大堂挑高8米，中央空調，主要針對政府相關單位。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,檔次尚在中低水平。岳麓1號2臺電梯，大堂僅3.4米，無中央空調，328個停車位，僅7層，1.4萬平米。科技廳也僅有3臺電梯，大堂挑高8米，中央空調。,暢銷面積段：市府板塊以中小企業為主力客群，主力為50-170平米，僅有岳麓1號主力500-2000平；麓谷板塊主力為中等規模企業，主力面積400-700平，輔助100-

36、200平、1000-2000平。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,岳麓1號,科技廳,金麓 國際,天驕 府邸,體量1.4萬平米，主力區間500-200平米,體量2萬。主力50-100平米；輔助800-1200平米。,體量1.7萬，主力100-170平米，可打通,體量2.5萬，48-64平米，可打通,體量2萬平米。主力100-200平米 輔助：500平米,體量2萬平米。主力：700平米 輔助：200平米,體量1.1萬平米。主力：400-600平米 輔助：1000-2000平,軟件園,麓谷 坐標,橡樹園,市府消費人群：市府板塊以中小企業為

37、主力客群，科技廳多為與政府有密切關系的企業的辦事處及咨詢型的中小企業，天驕府邸和金麓國際也以小面積吸引中小型企業辦公，僅有岳麓1號主要是房地產開發商和相關規劃部門。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,科技廳客戶調研,岳麓1號客戶調研,麓谷消費人群：園區自成體系，企業外溢辦公可能性較小。約500家企業，但大型企業大多自建辦公樓；中小型企業多選擇麓谷區寫字樓，且麓谷未來商務辦公項目體量較大。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,入駐率：市府板塊入住率較好，岳麓1號95%入駐；湖南科

38、技廳85%入駐。麓谷板塊寫字樓入住率較低。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,河西專業寫字樓入駐率分析,長沙優質寫字樓歷年空置率保持在15%-25%間，與其它二線城市情況基本相似； 由于長沙近幾年自身經濟發展的快速，及長株潭合并等政策的利好，不少國際型、全國型大企業進駐長沙，使得長沙高端寫字樓進駐率處于高位，潛在剛性需求十分巨大。,河東專業寫字樓入駐率分析,租金水平：目前租金水平較低，寫字樓市場尚處于初創期，發展潛力空間大。岳麓1號1.6元/平米/天，科技廳1.5元/平米/天。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析

39、,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,2元,河東高檔專業寫字樓租金水平分析,河西寫字樓租金水平分析,小結初創階段，寫字樓客戶多為中小型企業，缺乏大企業的支撐。支撐高端大面積寫字樓有一定風險。尚需進一步論證。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,目前處于初創階段，集中分布在岳麓大道和麓谷。 檔次尚在中低水平。,發展階段及格局,寫字樓承載能力,未來趨勢,主力面積段：市府板塊面積偏小，主力50-170平。 消費人群：房地產開發商；科技廳多為與政府有密切關系的企業的辦事處及咨詢型的中小企業。缺乏強勁客戶支撐。 入駐率：入住率佳。岳麓1號95%入

40、駐；湖南科技廳85%入駐。 租金水平：寫字樓市場尚處于初創期，發展潛力空間大。,隨著大河西新城的規劃建設，需要高起點規劃、高檔次、專業寫字樓引領市場，但目前市場尚未成熟。,發展階段及格局。主要集中在市府板塊，市場已較為成熟。如澤西城、共和世家、湘騰、蘭卡威、沁園春御院、未來城、謀房博客、天驕福邸、金麓國際、恒大華府。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,1,澤西城，3萬方，產品41-79平米，售罄,2,共和世家，2.85萬方，產品36-90平米，售罄,3,蘭卡威，3.39萬方，均價7000，產品33-45平米，在售,湘騰，2.62萬方，

41、均價7700，產品43-60平米，在售,4,沁園春，2.1萬方，均價7800，產品43-71平米，售罄,5,6,謀房博客，8.6萬方，均價6600，產品66-77平米，售罄,7,未來城，1.3萬方，均價6300，產品33-86平米，售罄,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,公寓類型：精裝公寓異軍突起，但部分客戶購買公寓用于辦公；未來城走偽酒店式公寓路線，試圖實現高溢價未果。,暢銷面積：30-50平，占到60%以上，既是主力供應面積，同時也是暢銷面積段。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅

42、市場分析,客戶分析：區域性強，集中在河西區域，多用于自住；但商務投資客戶比重逐步上升。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,銷售價格：毛坯5500-7000元/平米；精裝6500-8000元/平米。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,產品打造：產品上已經有諸多項目注重商務特色的打造，走商務路線，提高產品溢價空間。如，御院、蘭卡威、澤西城。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,整體打造：多為回廊式設計，多數可打通，滿足辦公

43、需求。 分攤及梯戶：多在22-32%之間。梯戶比多為4梯22戶左右。 外立面：少量公寓為營造商務氛圍，臨路以玻璃幕墻打造。如澤西城。 層高：多在2.8-3米之間，少量做到3.2米。如，蘭卡威2.9米，天驕府邸2.8米。 戶型設計：部分采用創新復式設計，主要為自住客。如郡原廣場。,小結成長成熟階段，精裝公寓成為趨勢；同時，商務投資型客戶比重逐步提高。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,成長成熟階段，呈現四面開花。,發展階段及格局,公寓特色打造,未來趨勢,30-50平，占到60%以上，既是主力供應面積，同時也是暢銷面積段。,產品走精裝路線

44、，并有少量偏走商務，試圖實現高溢價。商務型客戶比重逐步提高。,公寓產品打造,精裝公寓異軍突起，但要求項目毗鄰城市主干道；精裝產品盛極一時；未來城走偽酒店式公寓路線，試圖實現高溢價。,發展階段及格局：四面開花，品牌發展商搶灘各板塊，已發展成熟。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,1,沁園春御院, 36萬平方米,均價5800，110-180,在售,2,恒大華府，3萬平方米，均價7000，89-133，在售,3,北京御園，525550平方米，均價5300，77-86，在售,向日葵，187000平方米，均價5600，89-151，售罄,4,華

45、韻城市海岸，110000平方米，均價6000以上，84-92，未售,5,6,天驕福邸，181035平方米，均價5700，76-141，在售,7,萊茵城，500000平方米，均價5100，69-155，在售,巴比倫花園，23萬平方米，均價5600，76-87，在售,8,產品打造：品牌開發商帶來產品品質打造升級，逐步與深圳設計建設水平接軌。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,分攤及梯戶：多在12-18%之間。梯戶比板樓多為1梯2戶，塔樓多為2梯4戶左右。 建筑風格及外立面：古典風格、現代簡約、西班牙等各樣風格爭搶眼球。 層高：多為3米，少

46、量做2.8米。如，永琪西京。 戶型設計：戶型設計整體水平優良，多注重附加價值的提升，采用送空中花園、飄窗等，部分采用創新復式設計。,主力產品及暢銷面積段：主力產品：二房、三房為市場主流產品；暢銷面積段：80-90平米二房及小三房、110-120平米三房銷售情況較好。整體上暢銷戶型略偏緊湊。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,客戶分析：區域性極強，河東鮮有客戶來河西購房。老長沙人眼里“寧要河東一張床，不要河西一間房”的觀念根深蒂固。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,價格區間：

47、毛坯5300-6500元/平米；精裝6000-7000元/平米。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,小結四面開花，品牌發展商搶灘，逐步成熟。雖然過江隧道及地鐵建設，但是客戶群體的區域性仍然極強，河東鮮有客戶來河西購房。,長沙房地產發展概況,河西酒店市場分析,河西寫字樓市場分析,河西公寓市場分析,河西住宅市場分析,四面開花，品牌發展商搶灘各板塊，已發展成熟。,發展階段及格局,住宅價格打造,住宅客群特點,主力產品：二房、三房為市場主流產品；暢銷面積段：80-90平米二房及小三房、110-120平米三房銷售情況較好。整體上暢想戶型略偏緊湊。

48、,區域性極強，河東鮮有客戶來河西購房。在老長沙人眼里，自古“寧要河東一張床，不要河西一間房”根深蒂固。,住宅產品打造,毛坯5300-6500元/平米；精裝6000-7000元/平米。,報告體系,Analyze System,中原是最具市場信息掌控力的公司 中原對項目占位的洞察 中原對長沙房地產市場的洞察 基于整體定位及市場洞察的打造建議及經濟測算,酒店打造建議酒店星級確定,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,酒店星級確定考量因素：,奧克斯運營模式考慮,酒店的經濟承載能力,酒店的市場容納空間,“類萬達模式” 運營策略。以成都“航母級商業+五星以上酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚

49、住宅”的規劃，以本案影響力適宜走高端模型，酒店做5星級,酒店打造建議酒店星級確定,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,酒店星級確定考量因素：,長沙娛樂城市個性（第三產業發達）、會展經濟、不斷增長的旅游業、長沙吸引外資投資市場的活躍，必然會帶動其相應的商務接待需求。,旅游業攀升,吸引外資能力提高,奧克斯運營模式考慮,酒店的經濟承載能力,酒店的市場容納空間,酒店打造建議酒店星級確定,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,酒店星級確定考量因素：,市政府區政府、麓谷企業、房地產商的商務應酬接待、旅游消費及貿易接待等為高端酒店帶來強勁支持。且有入駐率、強勁消費水

50、平和實際物業構成支撐。,奧克斯運營模式考慮,酒店的經濟承載能力,酒店的市場容納空間,酒店打造建議酒店星級確定,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,酒店的經濟承載能力,酒店的市場容納空間,奧克斯運營模式考慮,發達的旅游業、長沙吸引外資投資市場的活躍，必然會帶動其相應的商務需求，而酒店作為商務的一種主要構成形式，首先會受益。,市政府區政府、麓谷企業、房地產商的商務應酬接待、旅游消費及貿易接待等為高端酒店帶來強勁支持。且有入駐率、強勁消費水平和實際物業構成支撐。,“類萬達模式” 運營策略。以成都“航母級商業+五星以上酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚住宅”的規劃，以本案影響力適宜走高

51、端模型，酒店做5星級,初步建議打造5星級酒店,酒店產品打造建議：酒店物業構成建議增加大面積會議廳和SPA中心，彌補市場空缺。,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,寫字樓打造建議寫字樓檔次確定,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,寫字樓級確定考量因素：,“類萬達模式” 運營策略。以成都“航母級商業+五星以上酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚住宅”規劃，以本案影響力適宜走高端模型，寫字樓做甲級,奧克斯運營模式考慮,寫字樓的市場容納空間,寫字樓打造建議寫字樓檔次確定,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,寫字樓級確定考量因素：,麓谷大企業外溢辦公可能性較小

52、。約500家企業，但大型企業大多自建辦公樓；中小型企業多選擇麓谷區寫字樓，且麓谷未來商務辦公項目體量較大。,酒店打造建議,奧克斯運營模式考慮,寫字樓的市場容納空間,寫字樓打造建議寫字樓檔次確定,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,寫字樓級確定考量因素：,市府板塊以中小企業為主力客群，難以支撐專業寫字樓的生存。科技廳、天驕府邸和金麓國際也以小面積吸引中小型企業辦公,奧克斯運營模式考慮,寫字樓的市場容納空間,寫字樓打造建議寫字樓檔次確定,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,寫字樓的市場容納空間,奧克斯運營模式考慮,寫字樓尚需進一步論證,麓谷大企業外溢辦公

53、可能性較小，中小企業則就園區寫字樓辦公。 市府板塊以中小企業為主力客群，難以支撐專業寫字樓的生存。,“類萬達模式” 運營策略。以成都“航母級商業+五星以上酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚住宅”規劃，以本案影響力適宜走高端模型，寫字樓做甲級,要求做高檔專業寫字樓,不支持做高檔專業寫字樓,公寓打造建議打造方向及原則,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,實現高溢價,精裝方式來實現溢價成為趨勢,公寓的商務投資客比重逐步提高,打造居住型精裝公寓 并預留商務可能性,公寓打造建議打造方向及原則,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,打造居住型 精裝公寓 并預留商務可能性

54、,迎合客戶面積需求,迎合需求產品特點,參考市場精裝標準,參考自身形象要求,空間上預留辦公可能性,硬件配置預留辦公可能性,公寓打造建議面積控制及產品特點,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,暢銷面積：30-50平，占到60%以上，既是主力供應面積，同時也是暢銷 面積段。 建議本案公寓主力面積控制在30-50平米，同時附帶少量50-70平米產品。 同時，滿足居住型客戶對日常生活需要，建議設置煤氣管道。,公寓打造建議精裝建議,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,本案公寓精裝建議：,選裝 整體上以精裝形象出現，對商務客可考慮毛坯方式出售。,精裝操作方式,精裝

55、標準建議,精裝打造，爭取溢價,商務客戶不需要精裝,避免客戶流失？,以選裝方式爭取客戶,市場案例參照,如湘騰、澤西城等,公寓打造建議精裝建議,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,市場上精裝分四檔 很好：1500元以上 較好：1200-1500元 一般：800-1200元 較差：800元以下,本案公寓精裝建議：,精裝操作方式,精裝標準建議,公寓打造建議精裝建議,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,根據精裝市場接受度及本案形象要求，建議精裝標準為1200元/平米。,本案公寓精裝建議：,精裝操作方式,精裝標準建議,項目形象較高，要求精裝至少在1200元及以上

56、； 考慮市場接受度，800-1200元最好； 綜合起來，建議精裝控制在1200元/平米左右為佳。,公寓打造建議預留商務可能性,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,盡量以承力柱形式，取代剪力墻； 拉大柱網寬度，注重可打通性和可組合性,電梯配置需略高于普通公寓，大堂挑高,1,2,住宅打造建議住宅競爭占位,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,以差異化表達項目獨特價值 博取項目溢價,住宅體量不足10萬，不能在住宅市場形成引領、領導地位。,不足以凸顯項目的質素特色，并達成溢價能力。,住宅體量不足10萬，無法與領導者相抗衡，引領新的方向。,較契合項目。一方面可通

57、過差異化形成溢價能力，另一方面可通過差異化凸顯獨特項目質素。,住宅打造建議打造方向及原則,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,以差異化表達項目獨特價值 博取項目溢價,核心原則,戶型配比,面積控制,附加價值,發力點,區域市場,客戶需求,自身國情,參考因素,戶型推導三元法,區域市場產品結構發展推導,意向基本面積 區間和戶型比例,參考基本面積 區間和戶型比例,最終建議戶型比例及面積控制,自身特點對戶型面積的修正,區域產品供應結構參考,暢銷戶型面積參考,未來河西一級商業中心,客戶訪談實錄結果的修正,業內人士訪談實錄,周邊客戶訪談實錄,意向基本面積 區間和戶型比例,住宅打造建議戶型

58、配比及面積控制,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,住宅打造建議戶型配比及面積控制,市府板塊：主力戶型為二房三房，二房面積主力在7090平米，三房面積主力在90130平米。也是重要的暢銷產品。,戶型推導三元法：,主力供應和暢銷產品為二房面積主力在7090平米，三房面積主力在90130平米,區域市場產品結構,客戶訪談實錄修正,自身特點對戶型修正,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,住宅打造建議戶型配比及面積控制,戶型推導三元法：,區域市場產品結構,客戶訪談實錄修正,自身特點對戶型修正,酒店打造建議,寫字樓打造建議,公寓打造建議,住宅打造建議,分析點：

59、由篩選過的同質項目戶型比例來看，兩房從13%100%不等，但主要集中在50-70%；三房從0%86%不等，但主要集中在20-40%；而四房單位也有一定的量，一般在1012%左右，由此可推斷，本項目應保持主力戶型以兩房、三房為主，其中又以兩房比例最大，取其比例跨度中間值為60%；三房僅次之，取中間值為30%；四房保持在8%即可；而五房只作為特殊位置房型處理，比例控制在2%以內。 綜合上述，本案各房型比例調整如下：,初步結論推導：,問題：經過細分后的兩房和三房，如何將面積段進行側重選擇。,住宅打造建議戶型配比及面積控制,戶型推導三元法：,區域市場產品結構,客戶訪談實錄修正,自身特點對戶型修正,酒店打造建議,寫字樓打造建