1、關于社區物業管理情況的調研報告關于社區物業管理情況的調研報告 按照市委要求，帶領部分委室和部門的同志，對我市社區物業管理工作情況進行了調研。現將調研情況報告如下： 一、基本情況 自山東省物業管理條例條例頒布實施以來，各級政府及其相關部門認真履行職責，做了大量工作，取得了較為明顯的成效，我市物業管理整體水平穩步提高，為改善城市居住環境，提高城市管理水平發揮了積極作用。（一）領導重視，物業管理體制基本理順。市委、人大、政府等幾大班子的領導都對物業管理工作非常關心。市委單書記專門提出了“理順體制、明確責任、嚴格監管、規范運作”的要求。為全面加強對物業管理工作的領導，市里成立了物業管理工作領導小組，并

2、成立了相應機構。在此基礎上，市委出臺文件，進一步明確了各相關部門和街鎮的管理職責，使我市物業管理體制基本理順，為貫徹實施好山東省物業管理條例打下了堅實基礎。（二）建章立制，物業管理工作逐步走上規范化軌道。為進一步規范物業管理工作，市政府相繼出臺了關于進一步加強物業管理工作的意見、XX市住宅專項維修資金管理辦法兩個政府規范性文件，并配套出臺了關于前期物業管理、物業管理招標投標和物業服務收費管理等物業管理相關政策規定，促進了我市物業管理工作的有序開展。（三）加強管理，物業市場健康發展。經過十多年的發展，我市物業管理企業從無到有、從小到大，得到了健康發展。目前，我市具有三級資質以上的物業管理企業30

3、多家，從業人員1200多人；服務項目從單純的住宅管理拓展到機關、企事業單位辦公樓、宿舍區，以及工業區、倉儲、商業大廈、學校、城區道路等社會性物業項目。物業市場的不斷發展壯大，對改善我市城市管理和居住環境、推動和諧肥城建設發揮了積極作用。（四）嚴格監管，物業運作初顯成效。按照物業管理條例的要求，全面落實住宅項目前期物業管理的各項要求，嚴格招投標選聘物業服務企業、嚴格簽訂物業管理服務合同、嚴格規范各種物業管理行為。目前，我市新建住宅小區已全面實行物業管理，小區的安全保障、基礎設施維護、保潔、綠化養護、治安秩序等管理工作較為規范。在XX市率先建立了住宅專項維修資金制度，并制定管理辦法對資金的歸集、管

4、理和使用作了明確具體規定，為新建居民小區今后的公共維修提供了資金保障。在城鎮居民住宅小區中廣泛開展了創建優秀住宅小區、花園式小區和平安住宅小區活動，認真實施了居民住宅小區“安居提升”工程，涌現出了一批環境美、服務優、秩序好、業主滿意的優秀住宅小區，有力促進了我市物業管理水平的提高。二、工作中存在的主要問題 盡管各級政府及其相關部門在貫徹實施條例方面取得了一定成績，但由于物業管理工作涉及方方面面，具有復雜性、動態性、綜合性、長期性，全面貫徹實施條例還有許多難點矛盾有待解決，主要體現在以下幾個方面：1、對條例的宣傳不夠深入，業主對物業管理的認識尚有待進一步提高。目前對條例的宣傳力度不大、范圍不廣、

5、效果不好。部分業主對物業管理工作缺乏必要的認識，甚至對物業公司的工作存在著誤解，造成業主與物業公司之間的關系不和諧。大部分業主對物業管理不理解，甚至不接受，物業管理服務消費觀念還沒有形成，“物業服務是商品，接受服務要交費”的意識還沒有形成。特別是由于受福利分房、單位免費管房的影響根深蒂固，仍然把物業作為一種福利來對待，希望不交費或少交費就得到服務，造成物業收費難的問題，致使物業企業與業主之間造成很多糾紛。2、物業管理綜合協調機制尚未健全，部分職能部門職責相對缺失。職能部門與物管企業協同不夠，小區管理整體合力沒有有效形成。對于小區內的違章行為，職能部門和物管企業不能密切配合，協同管理的作用未能較

6、好發揮。目前對住宅小區內違法搭建、噪音擾民、破壞綠化等各類違章行為，往往是物管企業推職能部門，職能部門推物管企業，雙方相互推諉，延誤了處理的時機，破壞了小區居住環境，業主對此意見很大。3、社區職能作用未能較好發揮，業主自治管理能力不夠。一是部分街鎮對物業管理工作重視不夠，還沒有納入議事日程，社區建設滯后，一些應有的如民政、戶籍、社會治安、計劃生育等管理職能，目前除計劃生育進駐社區外，其他的尚未進入，造成社區的管理職能不能較好發揮。二是部分街鎮對物業管理的指導、協調力度不大，加之業主參與管理的積極性不高，造成居民小區業主大會和業主委員會成利率教低，不能滿足業戶自主管理的現實需要。三是物業管理聯席

7、會議制度和物業管理投訴受理機制不健全，致使一些物業管理糾紛不能得到及時有效地調處。4、開發建設規劃不能嚴格落實，遺留問題影響物業管理工作開展。居民小區開發建設遺留問題比較多，在業主入住后，這些問題逐步暴露出來，引起業主不滿。究其原因，主要是對條例規定的規劃會審、綜合驗收、整體移交等規定落實不力，開發商在開發建設過程中擅自更改規劃，不按標準建設住房和小區配套設施，導致社區、物業管理用房不到位、公用基礎設施不配套、公攤面積劃分不明確、小區共用部位、共用設施設備的權屬不明晰、住房質量不合格、銷售面積縮水等問題，在業主入住后相繼出現。加之建設項目整體移交制度沒有很好落實，一些專營公司拒絕接收住宅小區內

8、的專業經營設施設備，造成多數專營公司不抄表到戶、設施設備管理維護職責不明，無形之中給業主增加了經濟負擔，增添了不必要的麻煩。另外，由于過去政策或監管方面存在的漏洞，造成有些老舊小區規劃標準低、建設規模小、房屋產權不明晰以及基礎設施及公用設施維修改造不及時、不到位，普遍存在老化等問題，給小區物業管理帶來很多困難。5、物業管理市場機制尚不健全，物業管理企業服務水平需要提高。一是多數物業管理企業的市場主體地位還沒確立，現有物業管理企業大多數是從房地產開發企業派生出來，沒有脫離對開發企業的依附關系，造成遇有開發建設中存在的問題時，就主動為開發商開脫責任，直接損害了業主的權益。二是由于小區業主委員會成立

9、滯后，我市現有進駐小區的物業公司大多數由開發企業或產權單位指定，造成選聘程序不合理、服務標準不明確、合同簽訂不規范，不能充分反映業主的意愿，致使物業企業不能很好地為業主提供優良服務。三是部分物業公司內部制度不健全，管理不到位，人員素質低，過度追求利潤，存在著服務不到位、收費與服務不相符、只收費不服務或多收費少服務的現象，業主意見較大。三、幾點建議 深入貫徹實施條例，依法規范和加強物業管理工作，是基層穩定和諧的重要保證，物業管理工作水平的高低直接反映城市的管理水平和政府的依法行政能力，為推進我市物業管理工作健康有序發展，提出如下意見和建議： （一）強化宣傳教育，進一步營造物業管理的良好社會氛圍。

10、今年，市委、市政府提出了“四城聯創”的奮斗目標，各級各相關部門都要圍繞這一目標，進一步加大條例的宣傳教育力度，加深對住宅區物業管理工作重要性的認識，明確各自在依法行政、調處物業糾紛、促進物業管理工作等方面的職責，增強物業服務企業的法律意識、大局觀念和服務意識，積極引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，增強自治意識和公共意識，形成全社會關心、支持、參與物業管理的良好社會氛圍。（二）加強組織領導，進一步健全完善物業管理體制機制。要進一步加強對全市社區物業管理工作的領導，調整充實物業管理工作領導小組，強化對社區物業管理工作的協調與督導，根據需要及時召開物業管理工作會議，研究制定物業管理政策、發展規劃等

11、重大問題。要按照“以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合”和“管理重心下移”的原則，進一步落實好“條塊結合、屬地管理”的物業管理體制。市房管局作為行業管理部門，要強化對街鎮、社區物業管理工作的指導、監督和考核；建設、規劃、行政執法、民政、公安、環保、社會治安綜合治理、園林、環衛、消防、人防、氣象以及供水、供電、供熱、供氣等專業經營單位，都要按照市政府12號文件的要求，認真履行好各自職責，經常對自己職責范圍內的物業管理工作進行檢查督導，對違法行為及時作出處理；各街鎮要切實履行好對本行政區域內物業管理工作的職責，具體組織、指導好本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，并監督業主大會和業主

12、委員會依法履行職責，調解處理好物業管理糾紛；各社區居委會要負責指導、監督業主自治管理，履行監督物業服務企業的職能，協助街鎮開展好各項物業管理工作。（三）嚴把規劃落實，進一步規范住宅物業開發建設行為。建設部門要切實加強住宅小區開發的過程性監控管理，切實履行規劃監管職能，對物業設施做到統一規劃、同步設計、配套建設。要嚴格落實規劃會審制度，確保社區用房、政務用房和物業用房體現在規劃上，落實到建設中。要強化對建設規劃的監督管理，對在建設過程中擅自變更規劃要求的，建設行政主管部門要嚴肅查處；市政公用基礎設施和公用設施不配套、工程質量低劣的，要依法予以懲處，切實保證社區物業配套設施同步到位。要全面落實房地

13、產開發項目綜合驗收、移交制度，在項目竣工驗收和房屋銷售時，各相關職能部門要根據規劃會審時的要求，嚴格進行驗收，并實行責任追究，竣工時，對達不到規劃要求的，一律不予出具驗收報告，不得交付使用。要按照綜合驗收、移交制度的要求，對經驗收合格的成片開發項目，其有關的基礎設施、配套公用設施等，要及時移交給專業經營單位，各專業經營單位要予以接收，并主動擔負起管理、維護和收費等相應職責。要加大對老小區的整治力度，在全面摸清老小區情況的基礎上，盡快建立老舊小區改造工作機構，按照輕重緩急的原則，積極穩妥進行老舊小區改造工作，最大限度地解決好歷史遺留問題。要加大物業維修資金的歸集力度，積極創新管理辦法，規范并簡化

14、使用手續，做到保值增值，充分發揮好這一制度的作用。要按照“專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則，進一步完善住宅專項維修資金的管理措施，使資金交存、賬戶設置、使用管理程序規范，為長期物業管理提供資金保障，切實維護廣大業主的權益。（四）加大監管力度，進一步規范物業企業行為。一是規范物業企業服務行為。要嚴格區分物業服務和市政公用事業服務的界限，把應當由公用事業部門承擔的職能從物業企業剝離出去，制定和完善全市統一的物業企業服務標準，作為物業企業提供服務的依據，實現真正意義上的物業服務。二是規范物業企業收費行為。要在廣泛聽取社會意見的基礎上，定期公布普通商品房住宅小區物業費政府指導價格，保

15、證政府指導價格的權威性和代表性，使業主與物業企業協商約定收費標準時有據可依。三是嚴格物業企業行業的準入和退出制度。要通過企業資質管理、物業招投標管理、企業年審、加大違規處罰等手段，培育和完善物業服務市場，保障業主與物業企業互相選擇、平等協商的權利，對房地產開發企業、物業企業強迫業主簽訂物業服務合同、不按標準提供服務、濫收費等不法行為，要采取包括降低或取消企業資質等級等辦法進行嚴肅處理。四是要建立物業服務企業信用檔案，強化對物業服務企業的管理考核力度，為業委會選聘優秀物業企業提供參考依據。（五）加強社區建設，進一步強化業主自治管理。要按照市政府關于加強社區建設的意見要求，進一步充實人員、完善機構，切實發揮好社區的管理職能。要加強對業主的教育，進一步增強業主的自治意識，全