.,1,物業管理概論主編王秀云教學課件,主講人：謝志強,.,2,第八章物業的基礎管理,.,3,第一節房屋維護修善管理,一、房屋維修的概念與特點(一)房屋維修的概念房屋維修有廣義和狹義之分。狹義的房屋維修僅指對房屋的養護和修繕；廣義的房屋維修則包括對房屋的養護、修繕和改建。房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災害等因素的影響而造成不斷損壞，為了全面或部分地恢復房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的程度，就必須要對房屋進行維護、修繕和改建。（二）物業管理企業房屋維修的特點1.生產和流通的雙重性2.經營和服務的雙重性3.廣泛性和分散性4.具有技術性5.具有技術性,.,4,二、房屋維修管理的概念與特點（一）房屋維修管理的概念房屋維修管理是指物業管理企業按照一定的科學管理程序和制度及一定的維修技術管理要求，對企業所經營管理的房產進行日常維護修繕技術管理。它包括房屋日常質量安全檢查的質量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。（二）房屋維修管理的特點1.復雜性2.計劃性3.技術要求高,.,5,（三）房屋維修管理的原則1.堅持“經濟、合理、安全、實用”的原則2.采取不同標準、區別對待的原則3.維護房屋不受損壞的原則4.為用戶服務的原則5.修繕資金投資效果最大化的原則（四）房屋維修管理的意義1.房屋維修管理是房屋實現保值增值的保證2.搞好房屋維修管理是房地產經營順利開展的基礎3.搞好房屋維修管理是物業管理企業實現“自負盈虧、自我發展”的前提,.,6,三、房屋維修管理的內容（一）房屋的安全檢查（二）房屋維修計劃管理（三）房屋維修技術管理（四）房屋維修質量管理（五）房屋維修施工管理（六）房屋維修檔案資料管理,.,7,四、房屋的日常養護日常養護的一般程序工作程序如下：1.項目收集2.計劃編制3.任務落實日常養護的一般內容1.地基基礎的養護2.墻臺面及吊頂工程的養護3.門窗工程的養護4.屋面工程的養護,.,8,（三）房屋日常養護的考核指標1.定額指標定額指標可以包括人工定額、材料消耗定額等。它要求：小修養護工人的勞動效率要100達到或超過人工定額；材料消耗要不超過或低于材料消耗定額。2.經費指標房屋租金和按規定提取的修理費是房屋日常維護的資金來源對房屋日常小修養護經費的使用，應實行包干使用，虧損不補，節余留用的辦法。3.服務指標服務指標可以通過以下三個指標來評價：走訪查房率：是指按月（季）走訪查房戶數與轄區內住戶總戶數之比。養護計劃率：是指當月完成屬于計劃內項目戶次數與當月養護計劃安排的戶次數之比，一般要求達到80以上。養護及時率：是指當月完成的小修養護次數與當月全部報修中應修的戶次數之比，一般要求達到99以上。4.安全指標安全指標是房屋維修養護工作的首要指標，為了確保住戶和生產安全，建設部已規定年職工負傷事故頻率必須小于千分之三。,.,9,五、房屋維修標準房屋結構的分類我國房屋建筑結構分為4類7等：1.鋼筋混凝土結構：是指全部或承重部分為鋼筋混凝土結構，包括框架大板與框架輕板的房屋。2.磚混結構一等：是指部分為鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設有陽臺，內部設備齊全的單元式住宅或非住宅。3.磚混結構二等：是指部分為鋼筋混凝土結構，主要是磚墻承重的結構。外墻是清水墻，沒有陽臺，內部設備不齊全的非單元式住宅或其他房屋。4.磚木結構一等：是指材料上等，標準較高的磚木（石料）結構。這類房屋一般是外部有裝修，內部設備完善的庭院式或花園式洋房等。5.磚木結構二等：是指結構正規，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內有專用上、下水等設備的普通磚木結構房屋。6.磚木結構三等：是指結構簡單，材料較差，室內沒有上、下水等設備，較低級的磚木結構房屋。7.簡易結構：是指如簡易房、平房、木板房、土草房、磚坯房、竹木捆綁房等。,.,10,房屋完損等級的分類1.完好房。2.基本完好房。3.一般損壞房。4.嚴重損壞房。5.危險房。房屋維修標準1.主體工程2.木門窗及裝修工程3.樓地面工程4.屋面工程5.抹灰工程6.油漆粉飾工程7.水、電、衛、暖等設備工程8.金屬構件9.其他工程,.,11,房屋完損等級評定方法1.鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構等房屋的完損等級的評定方法2.其他結構房屋完損等級評定方法3.房屋完損等級評定的要求4.房屋完損等級評定的基本做法房屋維修工程的分類1.小修工程2.中修工程3.大修工程4.翻修工程5.綜合維修工程,.,12,房屋維修工程經濟技術指標1.房屋完好率2.年房屋完好增長率3.房屋維修工程量4.維修人員勞動生產率5.大、中修工程質量合格品率6.維修工程成本降低率7.年職工負傷事故頻率8.小修養護及時率9.房屋租金收繳率10.租金用于房屋維修率11.流動資金占用率12.機械設備完好率,.,13,第二節房屋設備管理,一、房屋設備的概念及分類房屋設備的概念房屋設備是指附屬于建筑物的各類設備的總稱。它是發揮房屋功能、實現房屋價值的物質基礎和必要條件。房屋設備的分類1.房屋建筑衛生設備具體包括：供水設備，如供水箱、供水泵、水表、供水管網等；排水設備，如排水管道系統、通風管、清通設備、抽升設備、室外排水管、污水處理設施等；熱水供應設備，如熱水表、加熱器、供應熱水管道、冷水箱等；消防設備，如供水箱、滅火機、消防泵等；燃氣設備，如廚房設備、燃氣設備等；供暖、制冷和通風設備系統。2.房屋建筑電氣工程設備具體包括：供電設備，如變壓器、配電房內設備、樓層配電箱、電表、總開關等；弱電設備，如公用天線電視設備、通訊設備、廣播設備等；運輸設備，如電梯、自動扶梯等；防雷設備，如避雷針、避雷網等。,.,14,二、房屋設備管理的內容、方式和意義房屋設備管理的內容1.物業設備的基礎資料管理2.房屋設備的運行管理3.房屋設備維修管理房屋設備管理方式房屋設備管理工作由房管單位和物業管理企業的工程部門主管，并有專人負責。設備管理主要有維修管理和運行管理兩大部分組成。維修與運行即可統一管理，也可分別管理。,.,15,房屋設備管理的意義1.房屋設備管理是人們生產、生活、學習正常進行的有力保障2.房屋設備管理是延長設備使用壽命，保障設備安全運行的保證3.房屋設備管理是城市文明建設和發展的需要4.房屋設備管理能強化物業管理企業的基礎建設,.,16,三、房屋設備的保養與維修房屋設備的保養1.日常維護保養日常維護保養是指設備操作人員所進行的經常性的保養工作。它主要包括：定期檢查、清潔潤滑，發現小故障及時排除，認真做好維護以及必要的記錄等工作。2.一級保養一級保養是指由設備的操作人員、維修人員按計劃進行的保養維修工作。它主要包括對設備的某些局部進行的解體、清洗、調整，以及按照設備磨損規律進行的定期保養等。3.二級保養二級保養是指設備維修人員對設備進行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備能夠達到完好狀態的保養。4.設備點檢設備點檢是指根據要求利用檢測儀器、設備或人的感覺器官，對某些關鍵部位進行的檢查。,.,17,房屋設備的維修工程1.零修維修工程零修維修工程是指對設備進行日常的保養、檢修，以及為排除運行故障而進行的局部修理。2.中修工程中修工程是指對設備進行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設備能夠恢復、達到應有的標準與技術要求，使設備正常運轉。更換率一般為1020。3.大修工程大修工程是指對設備定期進行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。更換率一般不超過30。4.設備更新與技術改造設備更新與技術改造是指在設備使用達到一定年限以后，針對其技術性能落后、效率低、能耗大或污染日趨嚴重等情況，通過更新設備，提高和改善設備的技術性能。5.設備日常零星維修保養工程它是指對設備進行日常的保養、檢修及排除運行故障進行的修理。,.,18,四、房屋設備管理制度崗位責任制1.工程部經理的崗位職責工程部經理是進行管理、操作、保養、維修，保證設備設施正常運行的總負責人。2.各技術專業主管的崗位職責各技術專業主管是在部門經理的領導下，負責所管班次的組織、管理工作，并負責編制所管專業的保養和維修計劃、操作規程及有關的技術資料和圖紙，協助部門經理完成其他上級安排的工作。3.領班的崗位職責4.技術工人的崗位職責,.,19,房屋設備管理制度1.值班制度2.接管驗收制度3.預防性計劃維修保養制度4.交接班制度5.報告記錄制度,.,20,五、房屋設備和備件管理保證規格、品種、質量，并且及時、經濟、合理的備件供應，是設備維修工作順利進行的物質基礎和后勤保障。設備備件的種類根據設備備件用途的不同，可以將備件分為以下四類：1.常用備件。即設備維修工作中經常使用、需要數量大的零配件。2.易損備件。即在設備運行中工作頻繁、容易磨損或損耗的零部件。3.事故備件。即為防止設備的關鍵部位發生故障造成停機而準備的替換零配件。4.修理備件。即在設備修理中按規定需要定期更換的零配件或成套配件。設備備件管理的內容進行設備的備件管