1 本報告嚴格保密 圳眾廈地產顧問有限公司 2 本報告嚴格保密 用心，創造價值 by 本報告嚴格保密 工業地產專題研究 2016/7/17 4 本報告嚴格保密 工業地產概念起源于 19世紀末工業化國家，最早的工業物業出現在 20世紀初的英國和美國。從 1945年開始后很多國家將工業地產融入到整個國家策略之中，但是直到 1970年，工業地產得以快速的發展并在各方面逐漸走向成熟。 工業地產往往是一個城市乃至國家的經濟支柱?！叭毡镜墓I地產占全世界的 30，對日本 0以上；美國工業地產占全世界的 27，對本國 0”。 引 言 5 本報告嚴格保密 研究思維導圖： 工業地產概述 定義、分類及特點 發展歷程 政策影響解讀 市場特征 趨勢研究 開發風險分析 盈利模式研究 開發模式研究 工業園區模式 主導企業引導模式 工業地產商模式 綜合開發模式 出租 出售 案例分析 眾廈觀點 未來走向 市場機會 盈利模式創新 6 本報告嚴格保密 第一部分：工業地產概述 定義、分類及特點 發展歷程 市場特征 趨勢研究 政策影響解讀 開發風險分析 7 本報告嚴格保密 工業地產： 指在新經濟、新型工業化背景下，以產業 為依托、地產為載體的工業物業總稱。 定義 工業地產之消費者 主要客戶為公司、企業和個體經營者，而不等同于住宅項目中的個人、老百姓。 工業地產是指在新經濟、新型工業化背景下，以產業為依托，地產為載體，以工業樓宇、工業廠房、高新技術研究與發展用房為主要開發對象，集投資、開發、經營管理和服務等為一體的工業物業總稱。 工業地產之功能涵蓋 行政管理、生產加工、形象展示、物流配送、商務服務、商業服務、金融服務、生活服務、人才服務、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產生經濟效益的服務功能。 8 本報告嚴格保密 根據工業地產建筑體規模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業廠房和工業園區。 工業地產分類 標準廠房 定制廠房 工業廠房 工業園區 綜合工業園 科技園區 物流園區 專業園區 企業總部基地 工業地產 標準工業廠房是具有廣泛通用性的 、 用于生產的工業用途物業。 定制廠房是為使用者量身定做的工業用途物業，建成后，一般出租給使用者 5到 10年時間。 主要由標準廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業產業園區。 物業類別主要有研發中心、信息科技單位、土地、企業加速中心等。 物流園主要是服務于物流行業，滿足其使用要求的工業園區。 對設備及廠址有特殊要求的園區。 總部基地 密度、生態型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產業于一體的企業總部聚集基地。 9 本報告嚴格保密 標準工業廠房的兼容性很好，適合成片開發，物業形式多為單層、多層、聯排及疊加為主。 企業可以迅速投入生產，縮減新建一個工廠的時間； 長期租賃廠房實際上是一種融資行為，可以節省初期的投入，為企業帶來放大數倍的資本，利于企業的擴張； 對于不是十分了解中國國情的外資企業來說，租用標準廠房也是一個過渡期，為以后自建工廠做個過渡，減少經營風險； 企業可以從標準工業廠房的附加產品獲益，如：園區的優惠財政和稅收政策、園區的區域優勢、園區的企業集群效應。 標準廠房的優勢 聯排 單層 疊加廠房 多層廠房 單層 工業廠房 標準廠房 10 本報告嚴格保密 定制工業廠房在中國還處于探索實踐階段，以滿足客戶特定要求為主，服務客戶多為跨國公司。 工業廠房 定制廠房 開發商提供一站式服務，減少使用者在建設工廠中的種種繁瑣的手續，使用者不必為一個項目組建專門的基建隊伍； 開發商實際上是提供了一種財務手段，減少使用者一次性的投資； 有利于使用者鎖定經營風險，減少持有物業的風險，減少短期租賃風險； 提供使用者行業退出的機會，減輕使用者資產負擔； 量身定制物業解決方案可以充分滿足使用者業務需求；使用者可以專注于拓展其業務； 對于使用者而言是進行資產負債表外的融資。 定制并出租廠房的好處 國內案例數量較少； 租金較高，使用率高； 物業形式主要為單層、多層； 客戶一般為跨國公司，且多從事高科技制造業和物流業。 定制廠房主要特點 德國飛煌世亞電子公司 蘇州工業園 11 本報告嚴格保密 工業園區涵蓋廣泛，主要為各類工業產業園區、總部基地等，物業形式表現為各類工業物業的集合。 多層停車場 貨運電梯 綜合產業園 功能復合：如新加坡面向輕工業的園區 ，主要產業為電子、精密加工、信息產業及研發等。 北京嘉捷科技園 工業園區 北京經開科技園 科技園、孵化器 園區物業類別以科 技、信息為主，包括研發中心、信息科技單位、軟件設計與開發，信息科技等。 12 本報告嚴格保密 工業園區物業形式一般為多層，租金較純辦公樓相對便宜，一般為混凝土結構，注重綠化，外觀形象科技化。 工業園區 物流園 主要是服務于物流行業的工業園區，如新加坡樟宜空港物流園區。 專業物流園 對設備及廠址有特殊要求的園區。如大亞灣石油化工專業園區。 總部基地 以智能化、低密度、生態型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產業于一體的企業總部聚集基地?？梢詾槠髽I提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優勢為企業創建發展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應”為企業鋪設前瞻式空間路徑。 13 本報告嚴格保密 工業地產是靠市場環境和產業驅動的行業，具有政策主導、專業性強、區域性強、投資回報期長及自身增值性的特點。 工業地產特點 政策主導性強、 專業性強 工業地產受地方政府 、 經濟 、 產業發展 、 政策等影響很大； 工業地產和產業緊密聯系，不同工業地產必須滿足不同產 業發展需求及功能要求； 區域性強 由于工業發展具有 很強的聚集效應， 不同區域具有不同的 主導產業，區域市場對工業地產需求一致性較強；致使工業地產在同區域的功能差別很小。 投資大、 投資回收期長 工業地產項目規模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產與商業地產； 項目增值性 發展第三產業，實現二三產業聯動，拓展項目收入來源； 加強教育業、醫療衛生、文化業、科技和體育等行業的發展；優化產業配臵，打造產業群；都將促使項目價值提升 14 本報告嚴格保密 中國工業地產經歷了粗放經營、逐步規范、集約化使用三個階段，伴隨著國內經濟建設穩健快速發展。 07年后 開發區名義 “ 圈地 ”土地集中整頓階段 03年 2月至 03年底 04年 05年至 06年 整頓深化 ， 監管力度加強 短暫休 克療法 持續整頓 ， 取得階段性成果 政 策 效 果 鞏固整頓成果 合理規劃引導發展 經濟高速發展需要 ，逐步放行階段 強化集約用地 積極盤活存量土地 鼓勵產業結構優化升級 鼓勵向 “ 多功能綜合性產業區 ” 發展 今后政策方向 土地出讓金收支管理 逐步實施工業用地招拍掛 經濟發展曲線 工業地產發展歷程 粗放經營階段：圈地；整頓 規范經營階段：放行；管理 集約使用階段：綜合；優化 15 本報告嚴格保密 03年以后中國工業地產邁入新一輪高速發展期，中外工業地產開發商共同角力工業地產市場。 中國工業地產發展里程碑 中國首界產業園創新論壇召開： 2006年 8月 10日到 11日，由北京思源臵地房地產顧問有限公司和新地產策劃機構聯合舉辦的“中國產業園創新論壇”在北京國際會議中心召開。 事件一 事件二 總部經濟、總部模式全國開花： 三大總部經濟區： 長三角區，以上海為核心的“總部域合作模式； 珠三角區，形成了香港和順德、東莞間的“總部 動發展模式； 環渤海區，以北京為核心，以京津冀及環渤海為腹地的 總部 模式。 事件三 事件四 事件五 物流地產成為工業地產市場的新寵： 從 2003年普洛斯帶著“物流地產”的概念登陸中國后，中外地產開發商就掀起了物流地產的熱潮。 美國工業地產巨頭 計總投資約1330萬美元?！斑@是 開始試水中國工業地產： 旗下的東芝有機硅公司與江蘇省南通市政府簽署協議，計劃投資約 7800萬美元在南通建設其在中國最大的工業廠房。同時還將拓展中國商業地產市場，計劃通過 5000萬美元的資產而使項目得到經營性升值。 主要標志事件 16 本報告嚴格保密 近兩年政府政策主要調控目的在于抑制外資熱錢大量進入；及提高工業土地出讓金，規范工業土地出讓。 政策分析 06年政策 為了防治外資的大量涌入對中國經濟安全造成影響，提高外資進入門檻 。 工業用地招拍掛主要是解決工業用地出讓價格太低和過程不規范問題。 強化土地出讓金收支管理，約束地方政府賣地的沖動。 07年政策 7月 11日， 關于規范房地產市場外資準入和管理的意見 ，提高外資進入門檻 。 8月 1日，國土資源部 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范 和 協議出讓國有土地使用權規范 正式施行。規范土地供給。 8月 6日，國土資源部推出土地使用五大價格與稅收措施。五大措施：一是提高征地成本。二是規范土地出讓收支管理。三是提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準。四是統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準。五是加大建設用地取得和保有環節的稅收調節力度。 8月 31日， 國務院關于加強土地調控有關問題的通知 。建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度國家根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準。 10月 18日， 土地出讓金收支管理辦法 ； 11月 22日，財政部、國土資源部、中國人民銀行日前聯合發出 關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知 。 提高工業土地使用稅費。 17 本報告嚴格保密 特征一： 工業投資持續增長；呈現工業地產開發熱。 中國吸引投資能力增強，參與供給產業分工能力加強；企業總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉移。 中國參與國際產業分工能力加強，目前 “ 世界制造工廠 ” 的局面還會長期持續下去，這取決于中國廉價而豐富的勞動力、低廉的工業土地價格和巨大的消費市場； 北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業開始把制造基地向二、三線城市轉移， 在這些二、三城市還有其發展的巨大空間； 區域性招商引資力度普遍加大，各類開發區、工業園區和生產性 服務業集聚區層出不窮， 直接拉動了工業房產的持續需求 ; 各地對工業房產投資開發給予政策、稅收和土地供給價格等方 面諸多優惠，為工業房產的開發注入了催化劑。 市場特征 18 本報告嚴格保密 特征二： 工業土地存量不足，工業土地日益稀缺。 工業土地面積供應縮減原因： 國家宏觀政策加強對開發區和工業園的調控力度，清理整頓開發區，致使大量開發區或工業園區關閉； 保留下來的開發區也普遍存在用地空間不足的問題，未來的發展空間受限。 經濟快速發展， 市場需求量大 市場供應面積小 工業地產升溫，全國大部分地區現有開發區土地存量不足。 上海、重慶等地的工業園區同樣面臨無地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業園區已基本無地可售，市場上對工業用地的爭奪到了激烈的程度，甚至出現了 200家客戶爭奪 100畝的土地的場景。 19 本報告嚴格保密 特征三： 工業土地供求結構變化導致土地價格快速上漲。 本年度工業地產土地價值增長迅速，工業土地地價上漲速度快。 2007年全國城市總體地價增長率同期水平比較（ %） 從 2003年起，國家就開始清理工業園區，嚴控工業用地，各類違歸工業園區數量驟減。 經過了 2007年，工業地產依靠廉價土地進行市場運作的時代基本結束； 資料來源：國土資源部地價動態監測系統 2006第三季度 2007第三季度 20 本報告嚴格保密 特征四： 工業地產概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴大。 工業地產的概念不斷延展，由廠房 科技園、物流園、總部基地等 文化產業園、工業設計創業園等，不斷地擴大其涵蓋的范圍。 簡單的工廠用房 產業集群： 科技園、物流園、專業園區、企業總部基地等 衍生產業集群： 文化產業園；新聞會展中心 卡通動漫產業基地 汽車后市場產業基地 長三角國際技術藍領基地 21 本報告嚴格保密 工業地產開發市場風險相對較小，但由于政府土地政策調控及產業結構變化，工業地產開發也存在一定的市場風險。 經營風險： 區域市場供應情況，供大于求造成的市場經營難度，形成的風險。 政策風險： 土地出讓政策變化，招商、稅收優惠政策的變化造成區域吸引力下降。 市場風險： 產業轉移導致區域競爭力下降，引起對工業物業需求的減少； 產業升級及產業結構調整引起對物業需求變化。 開發風險分析 開發風險 22 本報告嚴格保密 工業地產開發區域不斷擴大、開發模式不斷創新，邁入新一輪高速發展期；傳統工業地產開發正向 產業地產 方向發展。 政策將強調市場對工業用地的配臵作用，促進工業地產價格回歸到真實價值。 趨勢一 國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢，操作方式將不斷創新。資本運作成為工業地產開發的趨勢。 趨勢二 由于國內全面產業轉移和發達地區總部經濟的規模形成，投資熱點區域將不斷擴大，更多城市將得到發展機遇。 趨勢三 工業地產逐步向產業地產升級過渡，工業地產開發將進入“ 產業型新城開發時代 ” 。 趨勢四 工業地產趨勢分析 23 本報告嚴格保密 第二部分：工業地產開發模式研究 工業園區模式 主導企業引導模式 工業地產商模式 綜合模式開發模式 24 本報告嚴格保密 工業地產開發通常包括的四種開發模式： 工業地產開發模式 工業地產商模式 房地產開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地 ,建設基礎設施或廠房、倉庫等 ,然后以租賃、轉讓或合資等方式經營管理項目。 主體企業引導模式 實力企業獲取工業用地開發相對獨立的工業園區 ,自身進駐且占主導，通過土地出讓、項目租售等方式引進同類企業。 工業園區開發模式 通過政府行為，劃區域規劃發展集群產業。該模式為中國目前各級地方政府 最常使用的工業地產開發模式 ，同樣也是我國工業地產市場的主要載體。 綜合運作模式 上述三種模式的混合運用。 工業地產開發模式 25 本報告嚴格保密 工業園區開發模式： 以政府開發為主導，規劃各種開發區、產業園，示范帶動區域經濟全面發展。 地方政府是我國目前工業地產市場的主要載體，工業園開發模式也是各級地方政府 最常使用的工業地產開發方式 。 地方政府創造相關產業政策支持、稅收優惠等條件營造園區，形成其特有的優勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展項目。 開發主體 操作手段 區域經濟發展迅速，產業潛力十足； 區域輻射地位明顯，交通條件優越； 宏觀政策重大利好，產業發展具備良好的政策環境。 具備外部條件 工業園模式 26 本報告嚴格保密 總體規劃 園區建設 園區管理 園區升級 區域經濟研究 園區開發定位 行業發展規劃 園區招商定位 園區開發策略 園區招商策略 開發財務規劃 概念性規劃 控制性規劃 基礎設施規 劃 詳細規劃 非盈利性基礎設施建設 盈利性基礎設施建設 共用設施建設 國內招商 國外招商 客戶管理 物業管理 土地容積率 產業升級 工業園區開發模式流程 政府規劃及先期投入為基礎，制定相應的優惠政策及稅收政策實現招商，同時還負責園區管理及產業升級。 政府制定園區發展的總體規劃，包括行業的發展規劃，園區開發策略、園區招商策略及開發財務規劃等，通過前期的基礎投入，制定相應的優惠政策來吸引大型工業企業來園區建廠，政府負責未來園區管理及未來的規劃升級。 政府完全主導的開發模式 27 本報告嚴格保密 以政府規劃的工業區、科技園區的建設為主導，吸引符合條件的企業進駐，完成工業園區開發建設。 松山湖將努力發展成為國內外著名企業聚集中心、研發服務中心、人才教育中心和高新技術產業基地 ； 發展“三大產業”（電子信息產業、生物技術產業和裝備制造業）；聚集“三類企業”（高新技術企業、“兩自”企業和高稅收企業）；當好“三創”示范區（創新發展模式、創新發展環境、創新發展能力），全力打造活力松山湖，實力松山湖，魅力松山湖。 松山湖屬丘陵地貌，地處東莞幾何中心， 規劃控制面積 72平方公里，有近 8平方公里的淡水湖和豐富的植被。 截至2007年 6月，已完成 130多公里高標準道路、 100多萬平方米生產生活設施、 500多萬平方米綠化面積。 案例 東莞松山湖工業園 1、北部工業城 ： 位于松山湖科技產業園區的北部，占地面積約 10平方公里，分成 A、 B、 C、 D、 市核心區內配備小學、幼兒園、高級公寓、商業中心、文體廣場、汽車客運站等生活設施，滿足了區內人員的日常生活需要。另外，各工業分區均設員工生活區，配套飯堂、便利店、自動柜員機、運動場等設施，企業可租用、購買或購地自建員工宿舍。 2、科學園： 位于松山湖科技產業園區的中心區，占地面積平方公里，擁有大面積的單元式開發用地，現有研發樓、商務辦公樓、東莞留學人員創業園、生產力大廈等辦公場所，配套學術交流中心、圖書館等公共服務平臺 , 已 引進廣東電子工業研究院、南海海洋生物技術國家工程研究中心東莞基地、廣東華南工業設計院等技術平臺， 并正全力打造信息咨詢平臺、產權交易平臺、 863軟件項目孵化器，努力將其建設成為東莞的總部中心、研發服務中心。 東莞松山湖片區發展的兩大核心支撐點 28 本報告嚴格保密 以電子信息、生物技術和高端裝備制造為主的開發建設及招商策略，促進產業鏈的完善與發展。 2007年松山湖實現工業總產值 110億元 ，比上年增長 45%；本級可支配財政收入 上年增長 125%；工商稅收 上年增長 195%9家，世界 500強企業 9家，跨國公司企業 18家。另外，全年共引進大中型項目 36個，協議引進資金 130億元。 2007年，松山湖專利申請和授權總量分別達到 83件和 53件，被確定為“廣東省知識產權試點園區”和“廣東省版權興業示范基地”。 招商進駐主要企業 企業名稱 主要業務 中大南海海洋生物技術工程中心 利用現代先進的生物技術進行海洋生物制品、海洋藥物、特種飼料、水產添加劑、工業用酶等海洋生物技術的研發和產業化 通快集團 （ 1）鈑金加工機床和鈑金電動工具；（ 2）激光技術和系統，電子技術；（ 3）醫療技術。 東莞住礦電子漿料有限公司 電子漿料，生產電阻、導帶、介質漿料等產品 。 美達王板和精密金屬（東莞） 專門經營不銹鋼加工銷售業務 。 東莞新能源科技有限公司 主要生產和銷售鋰離子電池、鋰聚合物電池、超級電容器、燃料電池與動力電池等高新能源產品并提供售后服務 艾利和電子科技（中國） 主要生產和銷售數字音、視頻編解碼設備（ ）。 廣東生益科技股份有限公司 主要從事敷銅板和高多層印制電路板用的系列半固化片等電子材料的制造與銷售 天弘（東莞）科技有限公司 產品主要包括打印機、游戲機和計算機。 29 本報告嚴格保密 主體企業引導模式： 政府支持，大型企業進駐并自主開發，通過其行業影響力，帶動上下游企業加入園區建設。 地方政府是我國目前工業地產市場建設的主導，主體企業引導模式是工業園開發模式的衍生模式，也是各級地方政府 經常使用的工業地產開發方式 。 創造相關產業政策支持、稅收優惠等條件營造園區與其他工 業地產項目所具備的獨特優勢， 吸引某些行業的知名企業進駐，利用其在行業的影響度來帶動行業上下游相關產業的聚集，以產業鏈帶動發展。 開發主體 操作手段 區域輻射地位明顯，交通條件優越；具備產業發展的良好的產業政策環境；優惠的稅收及相關政策。 具備外部條件 主體企業引導模式 30 本報告嚴格保密 初步規劃 主體企業規劃建設 園區管理 園區升級 國內招商 國外招商 客戶管理 物業管理 土地容積率 產業升級 政府完成初步規劃及配套建設吸引知名企業進駐，同時通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業完善產業鏈。 基本配套建設 政府土地出讓、租賃方式引進同類企業，實現整個產業鏈的打造與完善。 擴大招商 區域經濟研究 行業發展規劃 園區招商定位 園區開發策略 園區招商策略 道路、交通 公共設施配套 廠房 其它設施 主體企業開發模式流程 適當包裝及推廣 政府引導，企業帶動的開發模式 31 本報告嚴格保密 依靠諾基亞的品牌帶動效應，吸引眾多的著名手機零配件和服務商跟隨而至，實現工業園區快速發展。 星網工業園是諾基亞全球手機生產的最重要基地之一。到目前為止，已有 20多家國內外著名手機零配件和服務供應商入駐；2006年星網工業園產值突破千億； 2006年 5月，諾基亞中國區總部和北京研發中心遷入亦莊，成為第一個在亦莊設立總部的跨國公司。 案例 北京諾基亞工業園 業 國家 公司 1 國 /美國 電池 日本 s 日本 本 外殼 芬蘭 天線 英國 物流 英國 國 外殼 臺灣 0 充電器 德國 1 鍍膜 芬蘭 2 半導體 美國 流配送中心 手機零部件工廠集聚區 2 本報告嚴格保密 工業地產商開發模式： 地產商運用住宅開發的模式，開發建設工業地產，并通過出租、出售，獲取利潤。 房地產開發企業是該模式的開發主體，工業地產商通過市場化的開發模式來完成工業地產的從開發、銷售（租賃）、管理等活動。 根據區域產業發展的趨勢及未來工業市場的需求狀況，通過市場化的取地方式來獲得土地，繼而進行工業物業的開發，以出租或出售方式實現效益。 開發主體 操作手段 區域輻射地位明顯，交通條件優越；具備產業發展的良好的產業政策環境；優惠的稅收及相關政策。 具備外部條件 工業地產商模式 33 本報告嚴格保密 按地產開發模式進行，從取地開始，到施工建設，最后通過轉讓、租賃、合作經營等方式回收資金，實現利潤。 土地獲取 收益獲取 工業地產商開發模式流程 施工建設 工業園區獲得工業土地 其它途徑獲得 道路、綠化建設 基礎設施建設 廠房、倉庫、研發 租賃、轉讓 合資經營 合作經營 類似于住宅開發模式 詳細了解區域產業發展現狀及趨勢 適當包裝及推廣 前期工作 工業地產商主導開發模式 34 本報告嚴格保密 依托工業園區發展的趨勢，運用市場開發運作的模式建成的科技園區，企業入住情況較好。 北京騰飛國際高科技園的客戶 1 維薩拉公司 2 葛蘭素史克 3 必帝 4 西門子醫療設備 5 先靈制藥 6 P&G 案例 北京騰飛國際工業園 位臵： 北京經濟開發區東區 地： 投資商： 北京騰飛博達房地產公司 建筑面積： 10萬平米 用地規劃 ：高科技標準廠房 50,000平米 研發樓 /企業總部 /多功能樓 50,000平米 綠化率： 25 容積率： 科技標準廠房開發成本： 2,000元 /平米 研發 /企業總部 /多功能樓開發成本： 3,500元 /平米 項目內部回報率： 15 投資回收期： 6年 一 期完成日期： 2007年 12月 總投資： 4億人民幣 目標客戶： 電子，生物，醫藥，汽車 . 35 本報告嚴格保密 綜合運作模式： 工業園、主體企業、工業地產商三種操作模式綜合使用的開發模式。 開發主體不再單一，不同階段開發主體存在差異，屬于多主體共同開發模式。 由于建設規模較大和涉及經營范圍較廣， 既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發建設的步伐， 還要求 具備工業項目的經營運作能力的保證。 因此，單純采用一種開發模式，往往很難達到使工業項目建設順利推進的目的，必須對工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式等進行綜合使用。 開發主體 操作手段 區域輻射地位明顯，交通條件優越；具備產業發展的良好的產業政策環境；優惠的稅收及相關政策。 項目建設規模較大，涉及經營范圍較廣。 具備外部條件 綜合開發模式 36 本報告嚴格保密 總體規劃 園區建設 園區管理 園區升級 區域經濟研究 園區開發定位 行業發展規劃 園區招商定位 園區開發策略 園區招商策略 開發財務規劃 概念性規劃 控制性規劃 基礎設施規 劃 詳細規劃 綜合開發模式的流程 由于規模大、經營范圍廣，需以政府規劃為基礎并引入社會各方力量共同完成區域工業地產建設。 主導企業進駐，施工建設，帶動其它相關企業進駐 工業地產商介入，施工建設，出租、出售給進駐企業 國內招商 國外招商 客戶管理 物業管理 土地容積率 產業升級 基礎設施建設 37 本報告嚴格保密 北京經濟技術開發區引入社會各方力量，共同建設，使園區得以快速發展。 北京經濟技術開發區于1992年 10月開始建設，一期 994年 8月 25日被批準為國家級經濟技術開發區， 加掛中關村科技園區亦莊科技園牌子，享受國家級經濟技術開發區政策，享受中關村科技園區政策，2002年 8月份國務院批過 案例 北京經濟技術開發區 諾基亞工業園 主體企業引導模式 嘉捷工業園 工業地產商開發模式 百盛物流園 工業地產商開發模式 北京經濟技術開發區項目圖 38 本報告嚴格保密 第三部分：工業地產盈利模式分析 出租模式 出售模式 案例分析 39 本報告嚴格保密 工業地產開發通過三種運營模式獲取利潤，實現項目價值，其中最主要的手段為出租和出售。 工業地產 盈利模式 以土地溢價增值而獲取利潤 投資開發商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商。 通過長期持有經營收益或出售產品獲利 項目投資開發商，或獨立，或聯合，進行項目的整體開發，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。 如美國普洛斯工業地產集團在蘇州工業園區投資開發蘇州普洛斯物流園。 工業地產盈利模式 工業地產 于工業地產和商業地產盈利模式，近來出現了一些新的探索，廠房信托，倉儲信托等。將成熟物業打包為信托投資基金 (再將基金單位在海外資本市場公開發售籌集資金。 非市場主流模式 目前市場主流模式 未來市場主流模式 40 本報告嚴格保密 珠海富卓金地珠海科技園，位于珠海規劃的工業區內，項目總體定位為珠海市最具投資價值的現代化工業區。 占地面積（ 700897 用途 工業 容積率 套用地比例 10% 珠三角經濟版圖 珠海產業規劃： 珠海工業發展的 五個重點產業 是電子及通信、軟件、生物醫藥及醫療器械、電氣機械及器材、石油化工。珠海產業布局的總體方針是“ 工業西進，城市西拓 ” ，構建 三大經濟帶 ：東部重點發展高新技術產業和現代服務業，中部突出發展工業和服務業，西部大力發展港口經濟，重點建設臨港重化工業基地和區域性的現代物流中心。 項目地塊 案例一 41 本報告嚴格保密 根據不同階段的開發模式、開發策略的差異，采取不同的盈利模式，實現項目價值的最大化。 E 區生 產 區園 內生 活 區香 工 路船 廠馬 騮 洲 水 道生 產 區生 產 區污水處理廠洪 灣 公 共配 套 區E # 路價 值提 升 區B 2C 2C 1 B 1A 2A 1價 值提 升 區價 值提 升 區項目開發步驟： 第一階段 （ 05的是消化現有開發政策（土地一級開發政策）， 完善園區周邊環境及配套 ，把地塊做熟，在現有政策和市場環境條件下， 主要采取土地開發轉讓形式，土地增值回現 ； 第二階段 （ 07爭取獲取開發新政策（工業房地產開發政策），隨著政策和市場條件的成熟，在前一階段基礎上 增加標準廠房、綜合樓宇的開發，銷售為主，出租為副，實現項目資金回籠 ； 第三階段 （ 08業房地產開發政策全面實施階段，隨著洪灣片區規劃功能的調整實施和區域環境的完善，園區開發 以研發和辦公物業、社區生活配套物業為主，長期持有出租。 總體開發策略：通過實施合理的開發模式、園區規劃和開發節奏采取不同的盈利模式。 生活區統一開發既對招商有利，又可以彌補土地開發利潤的不足 。園區綜合開發是實現價值最大化的有效途徑，還需要爭取政策。 打造產業專區和聯合招商。 可以加強與政府的合作，有利于爭取園區開發政策突破和深化。 42 本報告嚴格保密 普洛斯物流地產開發，打造物流平臺，采用租賃方式出租的大物流園開發模式。 普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，采用租賃銷售或方式，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。 之后，派出專業團隊進行二級項目的物業管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為 “ 物流房地產 ” ，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業入駐，普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質依舊是房地產開發商。 案例二 43 本報告嚴格保密 國內首只工業地產產權式 表現為一種集合投資計劃。 “產權式 運營模式是通過產權式現投資人對物業的有權持有，并成立資產管理公司，對物業按 資人按產權單位直接實現投資目的，該產權單位按標準 過產業投資基金的轉換，可以與未來上市 。 案例三 工業地產產權式 現為開放式共同基金 。 公開發售，吸引市場游資的進入 嘉富誠與快鹿產業港達成合作協議 成立資產管理公司 以鎮江新區快鹿產業港工業標準廠房建立資產包 44 本報告嚴格保密 由于法律制度的障礙，內地首只 20