2017 年全市物業管理工作推進實施方案按照省、市工作部署和xx 市住房保障和房產管理局 2017 年工作要點和任務分解對物業管理工作的具體要求，制訂全市年度物業管理工作推進實施方案。一、總體思路深入貫徹落實物業管理法規政策和市委市政府關于進一步加強物業管理工作的意見（試行）（x 委發2013x 號）及上級相關會議精神，以創建全國文明城市和國家服務業綜合改革試點為契機，以提高居民居住環境質量和服務滿意度為目標，以推進物業服務標準化、智能化為重點，以創新創優為牽引，加大組織推進力度，全面完成年度各項目標任務，實現全市物業管理服務水平跨越式提升。二、工作重點（一）加快推進物業服務標準化、智能化。一是推進物業服務標準化。國家、省制定的新的物業服務標準即將下發，各單位要嚴格執行，構建多層次、多等級、多業態的服務標準體系，推行市場準入和分等級管理，引導物業服務企業開展標準化建設，強化監督檢查，促進物業服務行業規范發展。二是支持智慧物業建設。貫徹落實物業管理行業發展指導意見，結合智慧城市（智慧社區）建設，各縣（市）區都要樹立 1-2 個特色鮮明的智慧物業典型，試點、推廣智慧物業小區應用系統，建設智能物業管理服務平臺和電子投票平臺，綜合開發利用各類信息資源，開展智能家居、公共設施管理、智能停車管理等智能化物業服務綜合管理應用，拓展物業企業經營區域與范圍；鼓勵物業服務企業和社會資本對已建成小區進行智慧物業改造，實現小區管理和服務的智能化、信息化，推動互聯網技術與物業管理服務的深度融合，提升物業服務標準化、智能化水平。（二）抓好老舊小區長效管理機制建設、鞏固老舊小區整治成果。根據市政府辦公室關于印發2016 年市區老舊小區環境綜合整治工作方案的通知（x 政辦發2016 x 號）精神，各區要認真研究分析整治后老舊小區的實際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養護”的“ 四個基本” 要求，對成片小區全部實行市場化運作的物業管理模式，提高專業化物業（準物業）管理覆蓋率，對個別散居樓群，可因地制宜實施社區、市場化保潔等多元化的物業管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照關于調整有關內容的通知（徐城管委發2017 1 號）規定和要求，把市區老舊小區整治后長效管理列入對主城區各區、街道辦事處每月、年度專項考核重要內容，每月列入城市管理情況進行講評通報，直接與主城區各區、街道辦事處城市管理工作獎懲掛鉤。我局將牽頭組織聯合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機檢查、專項檢查，明查或暗訪等方式，對各區、街道辦事處進行月度、年度考核評價，確保 2016 年、2017 年主城區整治后的老舊小區竣工驗收合格一個、列入考核一個。按照市政府統一部署和要求，各有關縣（市）區要積極做好鐵路宿舍“三供一業” 的物業移交工作。通過建立健全長效管理機制，鞏固老舊小區環境綜合整治成果，營造老舊小區宜居環境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數和老舊小區管理水平，為創建全國文明城市打牢基礎。（三）強化前期物業招投標市場管理。嚴格執行普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，做好前期物業管理招標備案工作和中標企業的備案工作，切實維護業主的合法權益。積極推進 xx 市前期物業管理招投標評標系統建設，努力實現全市前期物業管理共用一個電子化招投標平臺，共享評標專家庫資源。要積極研究探索優化物業服務企業選聘機制，加強前期物業管理招投標監管，改革物業項目招標中評標分值構成權重比例，加大投標物業企業業績、誠信度、服務質量、品牌、企業及項目獎懲等在投標中的比重，優選好的物業服務企業進入物業市場，使物業服務企業在源頭上優勝劣汰；鼓勵政府購買物業服務和業主大會重新選聘物業企業進入物業招投標市場，規范物業服務招投標市場秩序。按照xx 市物業服務質量考核標準與細則（徐政辦發2013 224 號附件 2），加大對中標企業的物業項目服務質量的監督、檢查，加大考核力度，確保新建物業項目交付一個管好一個。（四）做好維修資金管理和使用工作。認真做好維修資金的歸集工作，科學規范搞好保值增值。按照市政府 140 號令的要求，做好住宅專項維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內部管理信息系統，開設維修資金專題網頁。健全完善使用維修資金工程企業備案庫，解決申請人選擇施工企業難、質量難保證等問題。多層面開展維修資金業務法規培訓，引導業主委員會、物業公司、施工企業等規范使用維修資金。（五）繼續抓好平安物業創建工作。根據市綜治委關于印發（徐綜治2015 3 號）關于印發的通知（徐物創辦發20161 號）等文件精神，2017 年要在全市繼續開展平安物業創建工作。各物業管理項目要以構建平安和諧小區為目標，以建立長效機制為核心，以加強基層組織建設和基層基礎工作為重點，以強化住宅物業小區治安綜合治理各項措施為主線，全面推進城市社會治安防控體系建設，進一步落實社會治安防范措施，保障物業管理小區居民生命財產安全，營造和諧、穩定、文明、安全的人居環境。通過開展平安物業創建活動，物業小區內安全事故、治安和刑事案件等發生率逐年下降，不發生因物業服務措施不到位而引發的有重大影響的惡性事故、案件和群體性事件，維護社會的和諧穩定。按照 2016-2018 年三年創建方案要求， 2017 年，各縣（市）區物業小區創建覆蓋率要達到 90%、達標率要達到 85%以上，并涌現出一批平安建設的示范單位。（六）繼續做好省“931”環境綜合整治工作。依據省 “931”環境綜合整治行動續接兩年計劃和市 2017 年“931”環境綜合整治行動續接工作考核細則（暫行），各縣（市）區要按照與省、市簽訂的目標書任務，科學制訂整治方案，明確責任分工和時間節點，抓住整治關鍵環節，采取扎實有效措施，確保整治質量。按照市整治辦統一部署和要求，局物業管理處要對各縣（市）區 2017 年省“931”整治工作（老舊小區整治部分）加強指導、考核，確保完成年度任務。（七）開展市區創建文明城市優秀物業小區評選活動，提高小區創建全國文明城市成效。2017 年，是我市創建文明城市的最后一年，也是決定創建成敗最關鍵的一年。為深入推進物業小區全國文明城市創建工作，規范物業管理行為，提升物業服務質量，經研究，決定在市區范圍內繼續開展創建全國文明城市優秀物業管理小區評選活動。創建工作以xx 市推進全國文明城市創建工作實施方案為指導，以全國文明城市測評體系、市委市政府與房管局簽訂的責任狀為依據，通過推動物業小區物業創優，促進小區全國文明城市的創建，進一步提升物業小區物業管理整體水平。通過創建，物業管理小區創建全國文明城市氛圍濃厚，小區物業服務規范，小區環境整潔優美，業主文明素質明顯提升，形成一批帶動全市小區創建的示范小區，并按照xx 市創建全國文明城市優秀物業管理小區檢查評分標準，達到 80 分以上的物業管理小區占 80%以上，物業費的收繳率 80%以上，業主對創建全國文明城市知曉率、參與率和支持率 80%以上。對創建獲獎物業企業除給予一定物質獎勵外，在獲獎后的一年內參加招投標時分別給予一定加分，對創建不積極、服務質量差的物業服務企業給予相應處罰，記入物業服務行業“黑名單”。通過創優評選活動的開展，推動小區物業管理水平進一步提升。（八）組織示范物業項目評價工作。根據省住建廳關于開展省級示范物業管理項目評價工作相關文件精神，以及江蘇省省級示范物業管理項目服務質量評價標準（試行）（蘇建廳公告201645號）等相關行業規范，結合我市現代服務業綜合試點城市對物業管理工作的要求， 2017 年在全市組織縣（市）區、市、省三級示范物業項目評價工作。圍繞提升居民居住環境質量這一目標，突出“規范行為、誠信服務、質量提升”物業服務項目評價核心環節，自下而上開展物業服務項目評價工作。各縣（市）區先行開展，評選出各縣市區示范物業項目，參加 xx 市年度示范物業項目評選；評選出的市級示范物業項目，再擇優申報江蘇省年度示范物業項目。通過選樹一批縣（市）區、市、省三級示范物業項目，并充分發揮示范物業項目的引領、帶動作用，推動我市物業管理水平和服務質量跨越式提升。（九）加強對物業企業事中事后監管的研究探索。物業服務行業是現代服務業的重要內容，社會各界關注度比較高。二級及以下物業企業資質審批取消后，物業服務行業如何健康規范良性發展，是個新課題，新挑戰，機遇與挑戰并存。各縣（市）區物業主管部門要研究探索二級及以下物業資質審批取消后，在國家、省有關監管的意見出臺前，加強物業企業事中事后監管的方法、路子，并針對工作中出現的問題及時采取切實有效措施，確保物業管理和物業行業發展健康有序。三、要求及措施（一）優化服務措施。今年，全市物業服務行業要把服務作為各項工作的出發點和落腳點，一方面，各級物業管理部門要為物業服務企業做好服務，為企業解難題，化解矛盾，要深入一線做調研，針對新情況新問題，研究解決的新辦法，為物業服務企業營造一個良好的發展環境；另一方面，物業服務企業要做好為業主服務工作，把提高服務質量作為企業生存發展的根本，要強化服務理念，優化服務措施，以服務贏得業主，以服務拓展市場。同時，各物業服務企業要實現跨越式發展，就要轉變思想觀念，與時俱進創新工作思路和舉措，在創新中推動發展。（二）落實屬地管理。物業屬地管理是江蘇省物業管理條例的規定和要求，也是貫徹落實市委 2013 年 42 號文件及配套政策的重要內容。按照“市級指導、縣（市）區級主抓、辦事實施” 的原則落實好各級物業管理責任，堅持社區日查、辦事處周查、縣（市）區（物業主管部門）月查并通報，把物業管理日常監管落到實處。各縣（市）區要突出問題導向，指導街道辦事處、社區居委會抓好物業企業退出項目管理和承接查驗工作，杜絕“帶病” 交付；加強業主委員會建設指導，嚴格業主委員會成員資格審查，指導、規范小區公共收益管理，提高業主自我管理能力和水平，保障物業企業與業主合法權益。（三）加強物業行業信用體系建設。信用約束是物業行業日常監管的重要抓手。要按照省、市有關建立健全覆蓋全社會的各領域行業信用體系建設要求，研發建設物業行業信用監管平臺，完善物業行業信用基本信息，研究制訂物業行業信用管理辦法，建立健全物業企業、物業項目和項目經理等信用檔案，達到集信息錄入（采集）、查詢、匯總、通報（懲處）為一體的物業行業信用監管體系。要主動與市經信委（市信用辦）、市場監管部門對接，納入全社會信用建設、監管體系，使物業行業信息建立、獎懲與全市信用體系建設一體化。各縣（市）區可將所有物業項目及項目經理（含聯系電話）的信息公開，實現與“12345”政府服務熱線的互聯互通，將物業服務有效投訴納入行業信用體系。（四）完善考評和獎懲機制。我局按照年度物業管理工作任務制訂對各縣（市）區年度考核內容及標準細則，加強對各縣（市）區物業管理工作的檢查指導和考核，評選出年度物業管理工作先進單位；凡被評上縣（市）區級以上示范物業項目和創建全國文明城市優秀物業小區的物業企業，在之后的一年內，參加前期物業招投標都給予一定的加分；強化信用約束，進一步加大對物業企業“黑名單” 制度落實的力度，與市信用辦建立聯動機制，對守信主體予以支持和激勵，對失信主體在物業項目招投標等方面依法予以限制。各縣（市）區物業主管部門也要根據年度工作任務及要求，結合本單位實際，認真分析研究、科學制訂切實可行的考核內容及細則，完善獎懲機制，落實對各街道辦事處及物業企業的常態化管理和檢查考核，確保物業管理工作規范化、長效化，進一步提升本地年度物業管理工作水平。（五）強化協會組織建設。各級物業主管部門是物業協會建設的指導者、推動者。按照“政府監管與行業自律” 并重的原則，加強物業管理行業建設。加快推進 xx 市物業管理行業協會組建，力爭今年三月份協會召開成立大會，協會的各項工作全面啟動運轉。要積極創造有利條件，充分發揮行業協會對促進行業規范發展的重要作用，將行業協會的意見建議作為制訂法規、重大政策及評估