九江林安商貿物流產業園銷售百問第一部分：發展商簡介一、投資商：廣東林安物流集團廣東林安物流集團是專門從事第四方物流服務平臺和物流基地，建設和營運企業。分別為廣州林安物流有限公司、廣州林安物業管理有限公司、廣州商物通網絡科技有限公司。此外被廣州市政府批準成立了廣州物流交易所有限公司，同時也是廣州市農商股份銀行、廣州市白云區民泰村鎮銀行的發起人之一。林安物流集團核心企業廣東林安物流發展有限公司（簡稱“林安物流“）是省、市人民政府重點扶持的龍頭企業，其主要從事現代物流園區的投資、運營、物流信息化建設和運營，是民營企業，屬現代服務業。公司的品牌“林安”為廣州市著名商標。林安公司主動承擔社會責任，促進社會和諧，增加當地政府稅收，在行業內發揮了較好的示范帶動作用，獲得了較多榮譽：被中國物流與采購聯合會評為“中國物流實驗基地”,是中國物流“AAAAA物流企業”和“AAA級信用企業”。以及“中國物流最具影響力品牌”、“中國最佳物流園區”、“廣州市優秀物流園區”、“廣東省商品交易市場競爭力五十強市場” 、“質量、服務、信譽AAA級市場”、“廣東省商業服務業改革開放三十周年杰出貢獻企業”、“百優民企”等榮譽，列為廣東省重點物流園區、廣州市預備重點工程建設項目、白云區“十二五”規劃重點項目，并被政府批準成立全國首家物流交易所，被世界銀行以及省交通廳列為 “綠色交通”籌備項目的試點單位。附: 廣東林安物流集團物流產業園運營項目 林安商貿物流園、白云中和物流園、北京商貿物流園、豐和商貿物流園、鑫都商貿物流園、晨峰商貿物流園、十堰商貿物流園、香江商貿物流園、新鄉商貿物流園、豐城商貿物流園、南海商貿物流園、肇慶商貿物流園、通商商貿物流園、廣佛五金城、大轉灣夾板城、中鏵摩配城等。二、開發運營商：林安（九江）商貿物流發展有限公司林安（九江）商貿物流發展有限公司是廣東林安集團的全資子公司，負責九江瑞昌林安國際商貿物流產業園的投資建設工作。三、代理商：深圳世方營銷策劃發展發展有限公司深圳世方市場營銷策劃有限公司，是一家集市場策劃、營銷、招商、運營于一體的中國知名專業市場策劃運營公司，并擁有全國知名的“萬商會”“中華專業市場網”兩大核心商戶資源平臺，公司目前已策劃70多個專業市場和物流市場項目，有深圳商業地產“黃埔軍?！敝u，榮獲“深圳十大策劃代理公司”、“深圳商業地產優秀策劃公司”等榮譽稱號。附：世方公司成功策劃運營案例l 220萬平方米的深圳華南工業原料城l 13萬平方米的深圳萬眾城家居廣場l 13萬平方米的惠州義烏小商品城l 30萬平方米的華中義烏商貿城l 18萬平米的華通源公路物流中心l 100萬平方米贛西萬商紅國際商貿物流中心l 以及山西藍海汽配城、常州九龍商貿城、虎門大瑩女裝城、東莞厚街世界鞋業亞洲總部基地等一大批項目 四、商業資源平臺1、林安物流網林安物流網（林安物流信交易平臺）由廣東林安物流集團創辦，林安物流網基于林安物流園，是面向全國的物流綜合信息交易平臺，采用網下實體市場和網上虛擬市場相結合的創新模式，是華南地區最具創新和影響力、訪問量最大的物流平臺。林安物流網自成立以來，始終致力于以電子商務和網絡公共平臺為依托，整合國內物流行業資源，打造廠家和商家面向物流供應商的網絡物流集中采購渠道、物流供應商面向廠家和商家的網絡營銷渠道、物流供應商之間的同行網絡共贏合作渠道，打造國內最有影響力的物流行業傳媒。2010年05月，林安物流網全新改版，平臺的信息量增加，在貨源、車源、物流招投標、專線搜索、招聘和商業供求信息發布與查詢功能的基礎上，不斷結合市場需求，為物流企業、生產企業、商貿企業、專業市場、貨車司機等量身定做產品，完善優化功能，推出網上商鋪、資源庫、誠信指數、價格指數、手機定位、貨物跟蹤查詢、三證驗證、在線投保、短信訂閱、網上銀行、建行聯名卡、中油優惠卡等實用功能。平臺通過整合物流各節點資源，優化交易方式，創新商業模式，解決物流行業當前信息不對稱和誠信缺失兩大瓶頸和難題，專注于為廠家、商家、物流企業、司機和各類會員降低物流成本，提高效率，致力于提供“誠信、安全、及時”。林安物流網將繼續以更加個性化、多元化的模式引領物流行業網絡化的進程，促進現代物流業的發展。2、中華專業市場網中華專業市場網為全國各地的專業市場、批發商家、廠商企業以及物流服務商提供一個全方位、易操作的商業資訊平臺及網上交易平臺，擁有建材、五金、汽配、農批、小商品等批發市場領域的龍頭商戶，致力于幫助其通過中華專業市場網電子商務平臺上開展銷售、采購商品和尋找合作伙伴，有效提高企業、商家在國內外市場的知名度，同時增加企業、商家開發市場商機。第二部分：項目基本情況一、項目基本參數1、項目整體參數 地理位置：瑞昌市大唐新區杭瑞高速與S304省道交匯處（迎賓大道旁） 規劃用途：商住用地、倉儲物流用地 規劃總征地面積：1100畝 規劃總建筑面積：110萬平方米 項目整體經濟技術指標：容積率：1.03建筑密度：36.2%綠化率：14% 物流倉儲用地經濟技術指標：容積率：1.06建筑密度：27.6%綠化率：15%2、項目一期參數 一期建筑面積：135828 層數： 二、三層 主通道寬度：20米 次通道寬度：16米 鋪間通道：10米 街區鋪位數量： 個 商鋪交樓裝修標準：外墻：面磚、涂料內墻：混合砂漿頂棚：混合砂漿找平地面：水泥砂漿地面門窗：卷閘門、塑鋼窗衛生間：預留一個排水口水：入戶總開關 電：入戶總開關電話、電視、寬帶商鋪預留入戶管，公共部份普裝。 停車場面積：地上停車位（項目前后廣場、鋪間通道均可停車） 項目土地性質和使用年限： 商業用地40年二、項目整體布局1、八大市場介紹 18萬平方米，贛鄂皖邊界最大家居建材博覽中心九江林安國際家居建材博覽中心規劃占地288畝，建筑面積達18萬平方米。其中建材博覽中心15萬平方米,主要經營陶瓷衛浴、地板、門業、油漆涂料、水暖管材、板材、型材、石材等經營品類，形成產品豐富、檔次齊全、一站式采購的建材裝飾批發市場。市場通過引進原產地廠商資源，包括廣東佛山、潮汕、江西高安等產地的陶瓷衛浴，浙江南潯、湖州等產地的木地板，浙江永康等產地的門業，福建水頭等產地的石材，廣東中山的燈飾等，打造贛鄂皖邊界地區裝飾建材批發采購第一市場。九江林安國際家具博覽中心建設規模近3萬平方米。主要經營辦公家具、客廳家具、臥室家具、書房家具、兒童家具、廚衛家具、輔助家具等產品。聯合廣東順德、湖北武漢、江西南康等地的產業基地，引進眾多產地商品，滿足贛鄂皖邊界地區不同消費市場需求，打造成贛鄂皖邊界地區首席家具一站式批發采購中心。 4萬平方米，贛鄂皖邊界最大小商品批發城九江林安國際小商品城占地60余畝，建筑面積達4萬平方米。經營品種包括日用百貨、日用日化、小五金、小電器、文體用品、玩具、工藝品、精品飾品、針織品、副食、糖煙酒、茶葉茶具等小商品所有品類。通過與市場、協會結盟的方式，引進浙江義烏和廣東的廣州、深圳、汕頭等地全國各地物美價廉的產地商品，打造輻射贛鄂皖邊界地區的小商品集散基地。 2萬平方米，贛鄂皖邊界大型五金機電交易市場項目五金機電市場占地30余畝，建筑面積達2萬平方米，是贛鄂皖邊界主要的五金機電交易市場。主要經營五金工具、電線電纜、儀器儀表、消防器材、管道閥門、機械設備等齊全的五金機電產品。五金機電交易市場將通過引進浙江永康、江蘇姜堰、河南南皮、廣東東莞等產地的實力廠商和優勢產品，形成品牌、產品、價格、規模、上下游資源、物流配送、信息服務等功能齊全的現代化五金機電專業市場。 5000平方米，贛鄂皖邊界區域最大的農資農具交易市場項目農資農具交易市場建筑面積約5000平方米，主要以經營農用機械、農藥、化肥、種子等農資農具商品，滿足贛鄂皖邊界區農業生產大需求，打造贛鄂皖邊界完整的農業服務產業鏈，成為贛鄂皖邊界地區最大最集中的農資農具交易市場。 10000平方米，贛鄂皖邊界區域最大的電動摩托車交易市場項目電動摩托車交易市場建筑面積約1萬平方米，主要以經營電動車、摩托車及電池配件等商品，隨著鄉鎮及城市居民經濟水平的提高，電動車及摩托車的需求愈發強勁，項目電動摩托車市場的建立，滿足贛鄂皖邊界區域日益增長的需求，打造贛鄂皖邊界地區規模最大、品牌最集中的電動摩托車交易市場。 2萬平方米，贛鄂皖邊界區域大型服裝鞋包批發市場項目服裝鞋包批發市場占地30余畝，建設規模達2萬平方米，主要規劃服裝批發區、鞋業批發區、箱包批發區三大分區功能，市場通過強勢招商，引進浙江溫州、廣東東莞、福建等沿海地區服裝及鞋包廠商，形成贛鄂皖邊界地區服裝鞋包批發交易中心。 5萬平方米，贛鄂皖邊界最大汽配交易市場九江林安國際汽配城占地60畝，建筑面積達5萬平方米。主要以經營汽車配件、汽車輪胎、機油潤滑油、汽車美容、大型汽車維修中心等眾多業態。打造贛鄂皖邊界地區規劃最大的汽車配件批發市場，與贛鄂皖邊界的汽車市場相輔相成，形成完整的汽車產業服務鏈條。九江林安國際汽配城采取產地招商模式，引進廣東三水、湖北十堰、山東煙臺等汽配原產地廠家產品，以九江市場為基礎，同時輻射江西、湖北、安徽等周邊地區，打造成融交易、展示、維修保養服務于一體的多功能汽車配件批零市場。 11萬平方米，贛鄂皖邊界最大的農副產品交易中心九江林安國際農副產品交易中心占地150畝，建筑面積達11萬平方米。規劃為副食品區、干貨調料區、茶葉茶具區、土特產區、蔬菜區、水果區、水產區、冷凍食品區等八大交易區，并將與全國特色農產品產業基地形成聯盟，如廣東海南的瓜島基地、河北晉州永清鴨梨生產基地、山東壽光蔬菜產業基地、廣西柳州蔬菜種植基地等，引進全國各地優質、特色的農副產品，形成贛鄂皖邊界首個聚集全國特色農優產品的集散地。批發中心將配備檢測中心、倉儲物流、冷凍儲藏、電子商務、信息發布等完善的配套，形成輻射贛鄂皖邊界地區的一流水平的區域農副產品交易中心。2、 九大運營中心 九江林安國際物流貨運市場九江林安國際物流貨運市場占地200余畝，集倉儲、配送、運輸、信息化等功能于一體，貨運網絡覆蓋至浙江、溫州、廣州、深圳等長三角及珠三角沿海發達地區以及全國大部分地區，充分滿足市場商戶的進貨需求和市場對下游的物流配送需求，建成后將成為贛鄂皖邊界地區貨源網絡最齊、功能最全、運量最大的貨運市場。 12萬平方米九江林安國際倉儲配送中心大批發，必定需要大倉儲，林安集團特意開辟出贛鄂皖邊界區域12萬平方米超大型的現代化倉儲區，滿足市場內各類商戶的存儲、配送及簡單加工需求。為經營商戶定制專門的貨物存儲空間，以便存儲豐富而充足的貨源，降低商戶經營成本，增加市場產品的競爭力及吸引力。 九江林安國際倉儲冷鏈中心項目倉儲冷鏈中心主要是滿足林安國際農副產品交易中心的經營商戶的冷凍及保鮮需求，為經營商戶專門定制冷藏存儲空間，完善市場的經營配套，提升市場的競爭力。 大唐新區公交總站大唐新區公交總站是瑞昌市政府為促進大唐新區的快速發展，提升新區與老城的交通便捷性而規劃建設。公交總站一方面是瑞昌市主要公交線路始發站和終點站，同時又是下轄鄉鎮及周邊縣市大巴?？奎c。即可滿足市民到商貿物流園區消費、下轄及周邊縣鎮商家批發進貨采購的交通需求，又能為市場商家前往上游一級市場進貨采購提供交通便利。 商業服務中心項目商業服務中心主要規劃餐飲、休閑娛樂、銀行、電信、士多店、郵政、快遞、美容美發等生活配套商業設施，為消費者及經營商家提供便利服務。 林安物流商務辦公大樓林安物流商務辦公大樓主要是集多功能會議廳、商務中心、商務辦公樓、信息中心于一體，提供會議、商務、辦公、信息交流的服務，為市場經營商戶提供一個多功能高效商務平臺。 商務酒店集酒店客房、會議室等設施于一體，提供住宿、會議等服務，為消費者及市場商戶提供完善的經營配套服務。 林安物流總部基地林安物流總部基地主要是集多功能會議廳、商務中心、信息中心于一體，提供會議、商務、辦公、信息交易的服務，為產業園的物流企業提供一個多功能高效商務平臺。 住宅小區九江林安國際商貿物流產業園同時規劃了高檔住宅區，住宅區內不僅設置休閑花園、中央景觀，還有體現生活品質的文化景觀，提升小區生活品質，全面滿足市場經營戶的居住需求。三、項目周邊情況1、項目位置周邊道路情況高速杭瑞高速項目南側S304省道（迎賓大道）省道位于項目西側世紀大道城市主干道由北向南穿過項目市場南路城市支道由西向東穿過項目武九高鐵規劃高鐵項目北側附：項目周邊生活配套圖2、項目交通狀況項目位于大唐新區杭瑞高速與S304省道交匯處（迎賓大道旁），項目北側接規劃武九高鐵，南側臨杭瑞高速，西側為s304省道、南環線、迎賓大道瀼溪西路向北通往瑞昌市區。 途徑項目公交線路：2路火車站、四中、天驛大酒店、交警大隊、赤烏商城、仙池樂園、新華書店、羅湖、協和醫院、鄧家埠、丁公祠、桂林橋6路桂林橋、毛家墩、丁公祠、鄧家埠、田家、客運西站、桂林醫院、西門口、羅湖、華聯超市、金三角、衛生局、文化藝術中心、汽車站、陽光佳園小區、金橋南門、五里橋、城東加油站、新中醫院 城鄉公交目的地班次目的地班次城南義40分鐘/班樂山30分鐘/班鄉高豐1小時/班青山40分鐘/班巴峨嵋2小時/班光明20分鐘/班士九源2小時/班和平1小時/班樂園2小時/班高源40分鐘/班洪一30分鐘/班洪下20分鐘/班肇陳1小時/班莫家20分鐘/班花園30分鐘/班范鎮30分鐘/班3、項目所處物流園園區介紹大唐新區是集多種商貿物流服務功能為核心的綜合型物流園區，是瑞昌市市政府重點打造的商貿物流板塊，新區規劃面積約5.3平方公里，主要以現代服務業為主，輔以倉儲物流、商業住宅、酒店賓館、科教文衛。目前，大唐新區已成功引進由廣東林安物流集團投資開發的九江林安國際商貿物流產業園、 鴻運國際汽車城、中央商務區等項目。大唐新區主要項目： 1100畝九江林安國際商貿物流產業園 鴻運國際汽車城 中央商務區 新文化中心第三部分：贛鄂皖邊界區域概況一、贛鄂皖邊界區域介紹贛鄂皖邊界區域是指江西、湖北、安徽三省交界的地域，由九江市、景德鎮市、黃石市 、九江縣、瑞昌市市、德安縣等三市十四縣，人口規模1000萬，隸屬長江中游城市群。目前，武漢、長沙、南昌、合肥四個省會城市正在建設環狀快速鐵路網，構建2小時互達經濟圈。加快推進湘江、贛江、漢江、巢湖航道整治，形成以武漢為樞紐港，長沙、合肥、南昌為內河航運中心的長江中游航運網絡。 未來贛鄂皖邊界將會是城市最集中、經濟最活躍區域，將成為長三角地區最大的城市經濟圈。二、九江：九省通衢，江西北大門九江位于江西省北部、長江以南沿岸，處眾水匯集之地，是江西省第二大城市，省域副中心城市，俗有江西北大門之稱。 地處南北動脈和黃金水道的交叉點，承東啟西，引南接北，是新時代的九省通衢， 被稱為“途通五嶺，勢據三江”，具有“七省通衢”的戰略地位，在江西最具有區位優勢。九江也是京九、長江兩大經濟開發帶的交叉點，滬、漢兩大經濟區的接合部，是我省唯一通江達海的外貿港口城市。九江在長江中游的戰略區位優勢已提升到僅次于武漢的地位，國務院發展研究中心經論證認為：九江最有條件成為江西省的經濟中心！三、瑞昌：三省通衢，贛西北交通樞紐瑞昌，長江之畔起的新城，大九江區域副中心！2009年,九江縣、瑞昌、湖口、星子、廬山等四縣一山組團正式納入大九江規劃,主要是通過城市框架建設、骨干道路建設以及行政資源、經濟資源、人文資源、自然資源的有效整合,推動四縣一山區域和九江中心城區相向發展、融為一體，構建20分鐘車程的大九江格局經濟圈，中心城區框架由原來的60多平方公里拓展到120多平方公里,實現中心城區城市建設的戰略大轉移。按照一個主城區、兩個副城區以及廬山-鄱陽湖國際旅游區的空間架構來規劃，九瑞主城區包括九江市區、九江縣和瑞昌市,將優化發展傳統服務業,做強現代服務業,大力發展以中樞管理職能與核心服務職能為主體的區域服務職能。瑞昌，位處長江“黃金水道”，上通漢渝，下達寧滬； 九（江）武（漢）鐵路、公路在此交匯，兩條省際公路直通湘、鄂，與京九、京廣大動脈溝通，杭瑞高速穿境而過，與福銀、九景、九合等高速互聯成網，商貿物流極為便利，史有“三省通衢”之稱，是贛西北交通樞紐。優越的區位交通條件，對拉動贛西北地區以及三省邊界地區經濟的發展，都有著積極作用。四、大唐新區：通向贛鄂皖邊界財富的黃金通道大唐新區是集多種商貿物流服務功能為核心的綜合型物流園區，是瑞昌市政府重點打造的商貿物流板塊，新區規劃面積約5.3平方公里，主要以現代服務業為主，輔以倉儲物流、商業住宅、酒店賓館、科教文衛。目前，大唐新區已成功引進由廣東林安物流集團投資開發的九江林安國際商貿物流產業園、 鴻運國際汽車城、中央商務區等項目。五、瑞昌市市目前商業概：瑞昌市市區目前形成了市級商業中心的傳統百貨零售商圈及以家居建材、汽車服務、配套商業為主導的區級商業中心五里橋商圈。商圈名稱 租金水平 商圈范圍 中心街商圈 56-108元/月 圍繞瑞昌市市二中，東至賽湖大廈，西至羅湖購物中心、城隍廟附近，這一帶形成了瑞昌市市最繁華的以小商品為主導的中心街商圈，該商圈主要經營服裝、百貨、五金等，商鋪格局以臨街商鋪居多。 五里橋商圈 11-60元/月 S304省道、黃金大道及赤烏東路范圍內形成了以五里橋商業街、金橋大市場為主導的家具建材、汽車服務及滿足當地市民生活的五里橋商圈。 五里橋商圈：五里橋商圈主要以家具建材、汽車服務以及滿足當地市民生活需要的配套商業為主線。主要經營以金橋大市場為主的低檔精品建材、黃金大道沿線的中高檔精品建材家具市場；及滿足當地市民日常生活的零售配套。 中心街商圈：中心街商圈主要以小商品為主導，附近多經營服裝、零售百貨、五金為主，品種齊全，臨街商鋪為主。消費群體主要是當地人，中學生等年輕消費群體等。目前，自聯盛國際購物廣場興起后，興起一些中高檔的，以青少年為主題的消費娛樂 、休閑購物場所。 瑞昌市專業市場特征：項目業態 項目名稱 項目位置 項目經營規模 輻射范圍 租金 檔次 小商品、服裝類 中心街小商品市場 赤烏中路,瀼溪西路與圣門路交匯處 約11850 本地、下轄鄉鎮 56-108元/月 中低檔 汽車市場 瑞昌市汽車市場 黃金大道與赤烏大道交匯處 4875m2 本地、下轄鄉鎮13-40元/m2/月 中檔 摩托電動車市場 瑞昌市摩托電動車市場 人民南路與瀼溪西路與交匯處 2860 本地、下轄鄉鎮15-55元/m2/月中檔 五金機電類 瑞昌市五金機電市場 圣門路商業街和赤烏大道, 1560 本地、下轄鄉鎮 80-100元/m2/月 中檔 建材類 金橋大市場 黃金大道，S3O4省道交匯處 約3 萬 本地、下轄鄉鎮 11-35元/月 低檔 黃金大道家居建材商業街 沿黃金南路段 約1.5萬 本地、下轄鄉鎮 25-37元/月 中高檔 第四部分：項目定位生意機會說明一、項目定位說明1、整體定位110萬平方米商貿物流巨無霸 贛鄂皖邊界綜合消費品一站式采購中心匯集：建材家居、小商品、五金機電、汽配摩配、服裝鞋包、農副產品、電動摩托車、農資農具等八大市場2、建材家居區（一期開發）九江林安國際建材博覽中心精品建材一站式批發采購中心15萬平方米的九江林安國際建材博覽中心由建材商業街、建材倉儲批發加工區組成，匯集陶瓷、衛浴潔具、木地板、門業、油漆涂料、板材、管材、型材、石材家具等所有建材家具品類，真正滿足消費者一站式采購需求。不僅能滿足城市中高檔以及大眾家庭建材家具采購，同時還兼顧縣鎮的批發采購，正真滿足消費者一站式購齊的采購需求。兼顧中高檔品牌建材、大眾建材，滿足城市各類家庭采購需求九江林安國際商貿物流產業園是集中高檔品牌建材、大眾建材于一體的大型建材家具市場，區域內不僅規劃了建材品牌旗艦店，同時規劃了數萬平米的大眾建材商業街區，不僅能滿足本市民對高品質品牌建材的采購需求；同時也為市民提供了大眾建材采購平臺；真正滿足城市各類家庭的裝修采購需求。2、小商品區 （一期開發）4萬平方米，贛鄂皖邊界最大小商品批發城九江林安國際小商品城占地60余畝，建筑面積達4萬平方米。經營品種包括日用百貨、日用日化、小五金、小電器、文體用品、玩具、工藝品、精品飾品、針織品、副食、糖煙酒、茶葉茶具等小商品所有品類。通過與市場、協會結盟的方式，引進浙江義烏和廣東的廣州、深圳、汕頭等地全國各地物美價廉的產地商品，打造輻射贛鄂皖邊界地區的小商品集散基地。2萬平方米，贛鄂皖邊界大型五金機電交易市場項目五金機電市場占地30余畝，建筑面積達2萬平方米，是贛鄂皖邊界主要的五金機電交易市場。主要經營五金工具、電線電纜、儀器儀表、消防器材、管道閥門、機械設備等齊全的五金機電產品。五金機電交易市場將通過引進浙江永康、江蘇姜堰、河南南皮、廣東東莞等產地的實力廠商和優勢產品，形成品牌、產品、價格、規模、上下游資源、物流配送、信息服務等功能齊全的現代化五金機電專業市場。5000平方米，贛鄂皖邊界區域最大的農資農具交易市場項目農資農具交易市場建筑面積約5000平方米，主要以經營農用機械、農藥、化肥、種子等農資農具商品，滿足贛鄂皖邊界區農業生產大需求，打造贛鄂皖邊界完整的農業服務產業鏈，成為贛鄂皖邊界地區最大最集中的農資農具交易市場。10000平方米，贛鄂皖邊界區域最大的電動摩托車交易市場項目電動摩托車交易市場建筑面積約1萬平方米，主要以經營電動車、摩托車及電池配件等商品，隨著鄉鎮及城市居民經濟水平的提高，電動車及摩托車的需求愈發強勁，項目電動摩托車市場的建立，滿足贛鄂皖邊界區域日益增長的需求，打造贛鄂皖邊界地區規模最大、品牌最集中的電動摩托車交易市場。2萬平方米，贛鄂皖邊界區域大型服裝鞋包批發市場項目服裝鞋包批發市場占地30余畝，建設規模達2萬平方米，主要規劃服裝批發區、鞋業批發區、箱包批發區三大分區功能，市場通過強勢招商，引進浙江溫州、廣東東莞、福建等沿海地區服裝及鞋包廠商，形成贛鄂皖邊界地區服裝鞋包批發交易中心。2、填補贛鄂皖邊界地區建材、小商品、五金機電、電動摩托車、農資農具批發市場空白贛鄂皖地區目前各建材、小商品、五金機電、電動摩托車、農資農具批發市場基本以零售為主，無法為縣鎮市場零售商家提供批發進貨需求，市場存空白；九江林安國際商貿物流產業園利用實力商家、原產地貨源形成跨區域的強大輻射力，為周邊縣鎮市場零售商家提供了近距離進貨采購便利，填補了贛鄂皖邊界地區這一市場空白。市場開業后將短期內形成以瑞昌市為核心，40分鐘車程， 輻射包括九江市及周邊德安縣、星子縣、湖口縣、九江縣、武寧縣、陽新縣、武穴市、黃梅縣一市九縣的核心商圈，并逐漸影響1.5小時車程范圍內的二市五縣：彭澤縣、景德鎮市、都昌縣、黃石市、大冶市、蘄春縣、宿松縣等縣市，最終輻射整個贛鄂皖邊界地區，成為贛鄂皖邊界地區規模最大的一站式建材、小商品、五金機電、電動摩托車、農資農具批發采購中心。二、項目定位生意機會分析 贛鄂皖邊界三市十四縣1000萬人口，年消費總額1000億元位于江西省、安徽省、湖北省三省交匯處的九江市、景德鎮市、 黃石市、九江縣、瑞昌市、德安縣等三市十四縣，區域總人口達1000多萬，2012年贛鄂皖邊界地區社會消費品零售總額高達1000億元。九江林安國際商貿物流產業園，以瑞昌市為中心，商圈范圍輻射九江市、景德鎮市 、黃石市等三市十四縣。隨著三省邊界區域人民生活水平的進一步提高，九江林安國際商貿物流產業園未來擁有無比巨大的批發市場商機。 三分鐘直抵瑞昌鬧市，40分鐘直達周邊一市九縣，搶占500億元大市場憑借九江地理、經濟在贛鄂皖地區的龍頭地位以及大交通網的優勢，九江林安國際商貿物流產業園的核心批零商圈，以瑞昌市為中心，40分鐘車程， 輻射包括九江市及周邊德安縣、星子縣、湖口縣、九江縣、武寧縣、陽新縣、武穴市、黃梅縣等一市九縣年社會消費品零售總額500億元。同時，九江林安國際商貿物流產業園，扼守杭瑞高速與S304省道黃金交通樞紐，可通過周圍城市干道在數分鐘內快速到達市中心鬧市區。瑞昌汽城西客運站的多路公交始發站，使得城區市民方便快捷地到達本市消費采購，牢牢抓住本地消費市場。地名九江德安縣星子縣湖口縣黃梅縣武寧陽新縣武穴市距離（單位：公里） 25 3940 5075 70 45 23行車路線S304G56高速G56轉G105S304轉九景高速G56轉G105 S304轉S306G56轉S316輪渡 行車時間(分鐘) 2540 40 45 7060 4030 快速便捷的客運交通體系，助推市場搶占二市五縣大商圈九江林安國際商貿物流產業園依靠強大的交通樞紐及林安物流優勢，強力輻射1.5小時車程范圍內的二市五縣：彭澤縣、景德鎮市、都昌縣、黃石市、大冶市、蘄春縣、宿松縣等縣市，商圈區域人口達到500萬，2012年社會消費品總值高達500億元。第四部分：相關問題的應對說辭（問題預案）一、項目位置偏，區域成熟度低的問題：1、項目位置偏的應對說辭首先，大型綜合專業市場，就是要依靠大交通、大物流和完善的配套設施，這樣才能滿足商戶的經營需求。這些都是城市核心商圏滿足不了的。大唐新區是瑞昌市市政府“十二五”大力發展現代物流業的重點商貿物流園區，項目選擇大唐新區就是看中了它的區位交通優勢，政府的政策引導和扶持力度，這里作為重點商貿物流區是政府的唯一性永久規劃，在瑞昌市再也找不到比他位置更好的地方做專業市場。再看瑞昌市的副食品、小商品批發市場，地處中心街、羅湖商圈，大型貨車進出不便、沒有倉庫配套，交通、物流、配套都不能滿足市場的發展要求，瑞昌處于贛鄂皖邊界地區，交通條件得天獨厚，所以才會在高速、省道密集的大唐新區那邊規劃新市場，而且根據現在的城市發展趨勢，市區內的老市場都將逐漸外遷；另外還有金橋大市場建材市場，經營設施和配套都比較陳舊，沒有統一規劃統一經營管理，亟需要升級改造，未來不排除整體外遷的可能。 2、客戶關于城區市場搬遷的問題該問題從政府、經營商家等多個方面進行解釋： 從政府的角度來看：l 首先，城市交通擁堵已成為制約城市發展的重要問題，隨著瑞昌市居民生活水平的不斷提高，汽車保有量節節攀升，瑞昌市不久也不可避免面的臨城市交通擁堵問題，而城區專業市場的貨車運輸無疑給城市交通雪上加霜，政府必將為此對城區專業市場采取動作；l 其次，隨著瑞昌市城區土地價值的提高，現有城區老市場粗放式的建筑形式，已遠遠達不到政府針對土地利用價值最大的要求，如瑞昌市副食品批發市場市場容積率低，其市場大多都是兩層的建筑，如果開發成高容積率的零售商業或高檔住宅小區，則政府財政收入要高很多； 從經營者需求來看：l 第一，城區專業市場配套不完善，沒有倉庫、物流配套，停車場面積很小，影響商戶經營。l 第二，市場規模小、分散經營，沒有競爭優勢，容易被大型市場取代，無法永續穩定經營。 從本地市場商家意向情況來看：l 目前我們已經開始針對瑞昌市本地專業市場進行招商模底工作；以建材市場商戶為例：大多數實力商家都具有較高的進駐意向，并與我們項目簽訂了意向進駐協議。注意：要很快很輕松的說出目前已經簽約進駐我項目的建材品牌名稱以及商戶姓名，并能說出幾個比較有代表性的商戶他的經營情況。3、項目區域成熟度低的問題 目前項目周邊是沒有商業氛圍，主要是大唐新區還處于開發初期階段，園區內包括本項目在內的鴻運國際汽車城、中央商務區等多個大項目現均處于施工階段。等各大專業市場都陸續建成開業后，商業氛圍肯定有很大的提升，預計3-5年，區域內各市場基本經營成熟，再者，項目所處區域是瑞昌市未來開發熱點區域。二、項目規模這么大，能不能做起來 首先，闡述項目八大市場規劃，量化每個市場體量項目市場交易中心由居建材、小商品、五金機電、汽配摩配、服裝鞋包、農副產品、電動摩托車、農資農具八大市場組成；物配套中心包括大唐公交總站、物流中心、倉儲中心、會展中心、辦公中心、酒店等；市場的經營規模都是經過科學的市場論證，打破瑞昌市市目前小規模市場分散經營格局，一統物流批發業江山。以建材市場為例：瑞昌市城區建材市場經營面積：合計5.5萬平方米。金橋大市場35000黃金南路建材街20000本項目建材區建筑面積約18萬平米，實際經營面積約10萬平米；所以并不大，不存在規模過大的問題。而像五金機電、汽車汽配、農副產品批發、小商品、服裝鞋包等市場規劃，也是基于瑞昌市現有各專業市場規模、搬遷和擴容需要，而科學論證的面積。如副食品批發市場的搬遷和擴容需要、中心街、羅湖市場的搬遷、黃金南路建材商業街、金橋大市場、圣門路的五金機電一條街亟待整合等等。 其次，闡述項目生意機會l 贛鄂皖邊界三市十四縣1000萬人口，年消費總額高達1100億元位于江西省、安徽省、湖北省三省交匯處的九江市、景德鎮市、 黃石市、九江縣、瑞昌市市、德安縣等三市十四縣， 區域總人口達1000多萬，2012年贛鄂皖邊界地區社會消費品零售總額高達1100億元。九江林安國際商貿物流產業園，以瑞昌市市為中心，商圈范圍輻射九江市、景德鎮市 、黃石市等三市十四縣。隨著三省邊界區域人民生活水平的進一步提高，九江林安國際商貿物流產業園未來擁有無比巨大的批發市場商機。l 快速便捷的客運交通體系，助推市場搶占二市五縣大商圈九江林安國際商貿物流產業園依靠強大的交通樞紐優勢，強力輻射1.5小時車程范圍內的二市五縣：彭澤縣、景德鎮市、都昌縣、黃石市、大冶市、蘄春縣、宿松縣等縣市，商圈區域人口達到500萬，2012年社會消費品總值高達600億元。l 三分鐘直抵瑞昌市鬧市，40分鐘直達周邊一市九縣，搶占500億元大市場憑借九江地理、經濟在贛鄂皖地區的龍頭地位以及大交通網的優勢，九江林安國際商貿物流產業園的核心批零商圈，以瑞昌市市為中心，40分鐘車程， 輻射包括九江市及周邊德安縣、星子縣、湖口縣、九江縣、武寧縣、陽新縣、武穴市、黃梅縣。以一市九縣年社會消費品零售總額500億元來預測，市場未來年批零消費額將達上百億元。同時，九江林安國際商貿物流產業園，扼守杭瑞高速與S304省道黃金交通樞紐，可通過周圍城市干道在數分鐘內快速到達市中心鬧市區。瑞昌市汽城西客運站的多路公交始發站，使得城區市民方便快捷地到達本市消費采購，牢牢抓住本地消費市場。 第三、講我們公司打算如何運營項目l 專業管理團隊，10大經營舉措，確保市場永續經營l 聯合國內各品類產業基地的行業協會、商會統一招商運營聯合廣東、福建、江蘇、浙江省內等業態產業基地的行業協會、商會統一推廣，引進實力廠家、品牌商家，同時聯合舉辦品牌商品招商代理推薦會或品牌商品展，提升市場核心競爭力。l 定期組織市場商戶到上游市場及商品原產地考察與眾多原產地廠家、國內知名品牌建立合作關系，定期組織市場商戶與廠家或者品牌總代理進行對接，為市場商戶尋求更多的進貨渠道、更適合的商業機會，提升市場產品競爭力。l 舉辦“產業園采購盛會” 林安特定于6-12月居家飾品需求旺季，不定期舉辦“產業園采購盛會”，屆時林安將整合政府、市場、行業協會、廠家、商家等各方資源，充分展示產業園商品優勢，全力打造市場內在的商業文化，使之成為行業閃亮的名片。l 促銷永不停，天天都是商品嘉年華市場開業后，選擇特定的時間或節假日，聯合國內一線品牌商戶舉辦促銷活動，打造永不落幕的商品嘉年華。l 永不間斷的廣告攻勢林安國際商貿物流產業園將投入巨資，在短期打響市場知名度，戶外廣告、電視廣播、報紙報刊、網絡媒體等，進行全方位、立體式、不間斷的廣告宣傳，讓商戶實實在在的感受到市場影響力所帶來的實惠。l 創辦林安國際商貿物流產業園采購指南市場將創辦林安國際商貿物流產業園采購指南，為商戶刊登商品信息、商家信息，方便客戶采購商品。為加大宣傳推廣力度，市場將派專員在人流密集區、各住宅社區不定期派發，進一步擴大消費客戶層面，實實在在為市場商戶拉生意。l 建立專項物流通道利用林安集團的物流平臺優勢和資源整合優勢,為市場商戶設置物流配送專車,開設物流專線,建立市場完善的交通物流體系,為商戶提供優質物流平臺，降低商戶的物流成本。l 建立質量信譽管理體系信譽建立在消費者利益高于一切的理念基礎上，是商家根本利益的保證，本市場建立質量信譽監管體系，從源頭上解決危害客戶利益的問題。l 九江林安國際商貿物流產業園免費購物接送車專項設置購物接送車，免費接送前來采購客戶，為其提供方便，并依此增加本市場的知名度。l 建立官方網站在互聯網快速發展的時代，電子商務在商品展示交易中起著巨大作用，九江林安國際商貿物流產業園建立市場官方網站，搭建網上信息平臺，通過網絡擴大市場宣傳范圍，提升市場影響力。 第四、介紹世方公司成功策劃運營案例公司目前已策劃70多個專業市場和物流市場項目，包括220萬平方米的深圳華南工業原料城、13萬平方米的深圳萬眾城家居廣場、13萬平方米的惠州義烏小商品城、30萬平方米的華中義烏商貿城、18萬平米的華通源公路物流中心，以及山西藍海汽配城、常州九龍商貿城、虎門大瑩女裝城、東莞厚街世界鞋業亞洲總部基地等一大批項目。附：項目成功案例：l 深圳華南國際工業原料城華南工業原料城（簡稱華南城）是世方專業市場策劃有限公司2003年參與策劃項目，項目位于深圳市平湖物流基地園區，規劃占地面積約150萬平方米，總建筑面積約220萬平米，總投資近50億元人民幣，是集交易、展示、電子商務、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結算等功能于一體的超大規模制造業原材料專業交易中心，也是集采購、旅游、餐飲、休閑、娛樂為一體的現代綜合商貿物流城。市場自開業以來，商戶經營穩定，在全國知名度相當高，成為深圳商貿物流業的一張響亮名片，并已成功在香港上市。l 惠州義烏小商品批發城惠州義烏小商品批發城位于惠州文化及經貿新城江北商業中心區，建筑總投資5.6億元人民幣,占地3.6萬平方米，規劃總建筑面積約16萬平方米，是珠三角粵東地區最大的綜合性小商品批發城，共可容納經營商戶6000余家，是一座名副其實、設施完善的現代化小商品市場。廣東惠州義烏小商品批發城自2005年開業以來，市場經營旺盛，市場出租率保持100%。l 深圳萬眾城家居廣場萬眾城家居廣場是深圳規模最大、品種最齊全、功能最完善的裝飾交易中心。項目位于深圳寶安區龍華鎮民治大道旁，總建筑面積13萬平米。項目集家居裝飾材料、家飾、布藝、衛浴、陶瓷等于一體，引進20000平方米主力店香江家私，形成“一站式”建材家具采購中心。l 深圳華通源公路物流中心由深圳市世方市場營銷策劃有限公司股東參與開發并策劃的華通源公路物流中心，是深圳寶安區重點物流服務業項目之一，也是深圳唯一的永久性大型公路物流中心。華通源公路物流中心占地18萬平方米，總投資2.6億元，擁有近2萬平方米的貨運市場，14萬平方米的大型貨運停車場，貨運商鋪300間，5萬平方米的辦公樓及配套，5.2萬平方米的自動化倉庫。園區內有物業租賃，貨物運輸，裝載，倉儲，停車場，維修，辦公，商住，宿舍，餐飲等多功能一體化數碼物流園。三、關于價格高的說辭1、首先講我們是第五代專業市場，配套設施完善，全面提升市場影響力林安物流集團在市場運營配套上投入巨資，建設了物流配送中心、倉儲中心、會展中心、辦公中心、商業中心、酒店、高檔住宅等， 全力打造多功能、全方位、強輻射的中國第五代專業市場。突破商圈半徑，形成跨區域的邊界大市場。2、其次講開發運營商給予的大力優惠在前三年市場培育期內，一次性給予業主相當總價24%的租金收益；項目實際售價僅 元/平米九江林安國際商貿物流產業園一期旺鋪售價 余元/平方米，為了確保市場統一規劃、統一招商、統一運營，實現迅速做旺的目的；開發運營商在三年市場培育期內，一次性支付業主委托經營租金相當于總價的24%，實際售價僅 元/平米；而瑞昌市市目前小規模的老建材市場（金橋大市場、黃金南路建材商業街）雙層商鋪月租金已達28元/平方米、轉讓價達4200元/平米；瑞昌市目前小規模的五金商業街、副食品批發市場的商鋪，月租金為50元/平方米相當于售價9000左右 ，也就是說九江林安國際商貿物流產業園的商鋪價格相當于瑞昌市目前部分老市場的一半費用。實際的價格在瑞昌市來說是最便宜的商鋪，所以也意味著巨大的升值空間，投資價值非常高。3、講項目地段價值和發展潛力 地段價值大唐新區是瑞昌市市政府“十二五”大力發展的商貿物流核心板塊；目前已經引進多個大型項目；項目地處大唐新區核心地段，是瑞昌市市重大建設項目，是瑞昌市商貿物流業戰略發展的重要組成部分，已經得到瑞昌市市政府和各級行政主管部門的大力支持和享受優惠政策。一個城市只會規劃一座大規模的綜合性市場，九江林安國際商貿物流產業園具有規劃的唯一性，110萬平方米超大規模綜合專業市場，在瑞昌市絕對不可能復制。 發展潛力l 財富第一跳：前三年租金一次性到手，無后顧之憂。第四、五年的租金水平至少達到瑞昌市市同類市場水平，不但輕松以租抵供，商鋪估值可能達到瑞昌市同類市場現有轉讓價4200-9000元/平米左右，市場經營有保證，可迅速成熟。 一般情況下，專業市場的市場培育期需要3至5年，九江林安國際商貿物流產業園開發運營商為更好地放水養魚、培育市場，一次將三年委托經營租金返還給投資者，并對商家實行免租、租金優惠政策，同時投入重金做市場推廣，三年之后，預計市場至少達到同類市場月租金水平，由月租金28元/平方米逐步增長到50元/平方米，不但可以輕松以租抵供，商鋪估值可能達到瑞昌市同類市場現有轉讓價4000-9000元/平方米的水平，轉讓差價達10萬元以上。l 財富第二跳：10年內租金看齊同類跨區域市場水平，月月有錢收，商鋪估值可達到同類跨區域市場現有轉讓價7000-9000元/平米左右，升值空間巨大。九江林安國際商貿物流產業園整體規模達百萬平方米，匯集八大批發市場，定位為輻射贛鄂皖地區的大市場。十年內，市場發展至少看齊贛州（建材大市場）、安慶（光彩大市場）、襄樊（光彩大市場）、溧陽（蘇浙皖邊界市場）等地同類跨區域市場的現有月租金水平30-45元/平方米，屆時不但輕松以租抵供、月月有錢收，商鋪估值可能達到同類跨區域市場現有轉讓價4000-9000元/平方米的水平，轉讓差價達10萬元以上，即使按最低30元/平方米的月租金預售，40年租金收益將達百萬元！l 財富第三跳：按商鋪常規租金年遞增率5%計算，40年再現洪城大市場財富傳奇商鋪常規租金年遞增率為5%，40年的日積月累的遞增，九江林安國際商貿物流產業園的租金，將由現在的數十元增長到逾百元！未來的瑞昌市將超速發展成為一個媲美沿海發達城市的中部經濟強市；正如90年代位于南昌城郊的洪城大市場一樣， 短短十幾年的發展，這座占地1700畝的大型日用工業消費品批發市場，已成為“買全國，賣全國”、年營業額數百億元的一級大市場，其市場月租金也達到每平方米好幾百元，創造了江西乃至全國專業市場的奇跡，占地1100余畝的林安（九江）商貿物流有限公司，以百萬平方米建筑體量匯集八大交易市場，立足超速發展的瑞昌市，輻射潛力無限的贛鄂皖區域，也必將再現洪城大市場式的財富傳奇！四、瑞昌市市場現有老市場競爭問題瑞昌市市目前除了鴻運國際汽車城、中部廬山紅木家具大市場的專業市場，其他專業市場比較零散，多以街區形式自發形成。如：中心街、羅湖小商品市場、黃金大道建材商業街。附：瑞昌市市目前各大市場分布圖應對說辭：1、從瑞昌市市目前各專業市場劣勢和發展局限來闡述注意：針對客戶提出的市場競爭，首先最好是要肯定別人的說法，然后再來說我們的說辭，主要從未來的發展趨勢和市場經營專業性來對比，要表現的中肯，不卑不亢，語速要慢。 金橋大市場 優勢分析l 所在區域發展較成熟：市場位于黃金大道，是瑞昌市傳統建材市場商圈，區域成熟度相對較高；l 經營時間長，客源較穩定： 金橋大市場是以街區聯體的建筑形式，目前是瑞昌市中低檔品牌的陶瓷、衛浴潔具集中區域。客戶資源較多，商業氛圍濃厚。 劣勢分析l 品類不全：市場主要以經營中低檔陶瓷、衛浴、廚衛吊頂、家具為主，部分品牌缺失 ，滿足不了一站式采購需求。l 配套不完善：市場內無物流、倉儲配套，無法滿足經營戶對倉儲的需求。l 不符合城市商貿物流總體發展規劃：市場處于黃金南路，而瑞昌市市的商貿物流業未來發展的重點在大唐新區；l 市場經營管理及市場推廣手段不規范：市場目前沒有管理團隊，也沒有現代化的市場運營理念，商戶對市場的經營管理和推廣手段比較落后。 瑞昌市市黃金南路建材商業街 優勢分析l 區域較成熟，商業氛圍較好：該商業街位于黃金南路，毗鄰金橋大市場，也是瑞昌市相對較早的建材商業街，區域成熟度相對較高。 劣勢分析l 規模小、品類不全、無規劃：該建材街目前僅有數十家建材商戶經營，規模小、以中高檔建材為主但品類不全、且無規劃，分布凌亂。 l 配套不完善：無停車位、倉儲、物流配套，經營戶進出貨和客戶采購不便，制約市場發展。l 發展潛力?。菏袌鲆巹澛浜蟆⒔洜I業態單一，發展潛力非常小，根本無法滿足經營戶和客戶日益增長的需求。l 無經營管理：建材街內商戶各自為政，經營業態混亂，無日常經營管理，無法進行有效的運營，嚴重制約著市場的發展壯大。 圣門路、羅湖小商品批發市場圣門路、羅湖小商品批發市場，為瑞昌市最早的批發市場，市場建筑破舊，規模小，隨著城市交通的管制，大型貨車無法進入市場。由于該市場為傳統老市場，沒有任何市場配套，商戶經營只能以最原始的方式經商，市場發展潛力嚴重受制，同