學習資料收集于網絡，僅供參考房地產開發企業以下費用計入開發成本-前期工程費一、勘探費。包括地質勘探、地下文物勘探；二、設計費。包括總體規劃設計費、施工圖設計費、環境設計費、售樓中心設計費三、地形圖測繪費四、開發項目可行性編制費五、開發土地平整六、開發土地垃圾清運費七、回填土費用八、定位放線費九、三通一平包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路十、開發場地圍墻工程十一、地基檢測費、臨時辦公室建設費十二、人防異地建設費十三、城市基礎配套費和綠化費十四、墻改專項費十五、招標代理費、服務費、公證費十六、質量監督費十七、合同鑒證費十八、公共消防費、地震檢測費、工程監理費用十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程城市基礎設施配套費應作為契稅計稅依據嗎？2016-05-04 15:17:46 作者：姜亞南 來源：中國稅務報 城市基礎設施配套費不應作為契稅的計稅依據。城市基礎設施配套費不再是土地出讓價格的組成部分，而是土地出讓人在取得土地使用權后，為了后續的項目開發而向政府繳納的政府性基金，與土地出讓價格無關。稅收實踐中，對于房地產開發企業繳納的城市基礎設施配套費是否應作為契稅的計稅依據，納稅人和稅務機關一直存在較大爭議，在稅務機關內部意見分歧也很大，對實際工作造成很大影響、帶來較大風險，需盡快加以明確。筆者經過梳理分析相關的法規和政策規定后認為，城市基礎設施配套費不應作為契稅的計稅依據。在征收城市基礎設施配套費之前，政府征收的是各類市政建設配套費。根據國家計委、財政部關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知(計價格2001585號)和財政部關于城市基礎設施配套費性質的批復(財綜函20023號)規定，各類市政基礎設施配套費統一歸并為城市基礎設施配套費。有人認為城市基礎設施配套費應征收契稅，其主要依據就是財稅2004134號文件。財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知(財稅2004134號)規定：“一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。二、以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。”筆者認為，財稅2004134號文件的規定已不符合現在的土地出讓模式。土地出讓有出讓毛地和凈地兩種模式。在出讓毛地時，政府將土地出讓價格拆分成土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等分別收取。在這種出讓形式下，根據財稅2004134號文件的規定，市政建設配套費作為土地承受者取得土地使用權所支付的經濟利益征收契稅并無不妥。隨著形勢的發展和相關法律法規的修改，目前政府出讓土地只能采取凈地出讓的模式。在這種模式下，前期的土地征收補償的各類費用都由政府直接向被征收人支付，并非由土地受讓人直接支付。土地受讓人只需要根據土地出讓合同向政府支付一口價的土地出讓金，土地出讓的全部價格都體現在了最終的競拍價格或合同價格上。該土地出讓金作為土地成交總價款，即是承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益，按規定繳納契稅。所以，若直接依據財稅2004134號文件的規定將城市基礎設施配套費計入契稅計稅依據，顯然是對文件的理解有誤。國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復(國稅函2009603號)規定，對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅。該條規定實質上是對財稅2004134號文件的一種修訂。筆者認為，城市基礎設施配套費與土地使用權無關。市政基礎設施配套費統一歸并為城市基礎設施配套費后，其繳納環節和性質也發生了兩個突出的變化。第一，在繳納環節上，由土地受讓人在土地出讓環節繳納變成了取得土地使用證后、辦理建筑工程規劃許可證和建筑工程施工許可證之前繳納，未繳納的，規劃部門不予核發建筑工程規劃許可證，住建部門不予核發建筑工程施工許可證。城市基礎設施配套費是在取得土地使用權后，辦理建筑工程規劃許可證和建筑工程施工許可證之前，依據規劃設計的建筑面積計算繳納。契稅暫行條例第八條規定的契稅納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天。當契稅納稅義務發生時，城市基礎設施配套費的交費義務尚未發生，甚至配套費的計算依據也尚未確定。第二，在規費性質上，城市基礎設施配套費不再是土地出讓價格的組成部分，而是土地出讓人在取得土地使用權后，為了后續的項目開發而向政府繳納的政府性基金，與土地出讓價格無關。目前，根據計價格2001585號文件的規定，各地也都制定了城市基礎設施配套費的征收管理使用辦法。各地的辦法雖不盡相同，但有一點是共同的，即明確規定城市基礎設施配套費不得作為土地出讓底價構成項目。由此可以看出，城市基礎設施配套費與土地使用權無關，不能作為契稅的計稅價格。另外，從城市基礎設施配套費的性質來說，根據財綜函20023號文件，城市基礎設施配套費是政府強制征收用于城市基礎設施建設的專項資金，屬于政府性基金的一種，而土地使用權出讓收入同樣也屬于政府性基金的一種。二者是相互并列的關系，具有不同的用途和使命，顯然不能將配套費作為土地出讓收入的一部分。所以，從這個角度來說，城市基礎設施配套費也不能作為契稅的計稅依據。通過以上分析可見，城市基礎設施配