精品文檔物業管理投標書投標單位：物業管理有限公司總經理 ：助理 ： 時間：2012年5月20日投標綜合說明書業主：1根據己收到的招標物業的招標文件，遵照物業管理招標投標管理辦法的規定，我單位經考察現場和研究上述工程招標文件、招標文件補充通知，招標答疑紀要的所有內容后，我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔上述物業的全部管理工作。 2一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函承諾的期限和招標文要求如期按質提供服務。 3一旦我方中標，我方保證所提供的物業管理質量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾質量等級。 4一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業管理管理班子及管理組織設計組織管理工作，如確需變更，必須征得業主的同意。 5我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內有效，在此期間內我方的投標有可能中標，我方將受此約束。 6.我方同意招標書中各條款，并交納保證金 100000 萬元。 7除非另外達成協議并生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構成約束我們雙方的合同。 投標單位：_(印鑒) 法定代表人或委托代理人：_(蓋章、簽字) 日期：_年_月_日 *物業管理有限公司簡介一、公司介紹 *物業管理有限公司是專業化、社會化、企業化的中外合資物業管理公司。公司現管理和已簽訂合同的物業項目：金色歐城，奧鄰郡，龍泰檀香苑，華業玫瑰谷等多個高檔小區物業，公司繼承了香港順邁集團先進的物業管理模式，汲取了長春市房產局近50年來對房屋維修、保養和內業檔案管理的經驗，并導入“環境+文化”的物業管理新理念，逐步向國內知名，省內領先的產業化、集團化物業管理企業發展。管理人員配備公司在社區物業管理項目中，依據管理現場需要，以及公司物業管理品級和模式需要，合理的配備人員，建立了適合社區綜合物業管理需要的組織機構。1、社區設立分公司，分公司設經理1人，負責分公司全面管理工作?？偨浝恚?人； 副總經理：2人； 部門經理：5人；工程師：4人；行政員：4人收費員：6人采購員：1人倉庫管理員：1人； 安管員：70人；保潔員：70人；維修工：20人。以上總計：184人1、公司的組織結構及下屬專業公司 嚴密合理的組織系統是企業持續健康發展的基礎，物業管理有限公司實行董事會監督領導下的集中管理，通過嚴格的職能界定和崗位職責劃分，建立起了一套具有明確的職權劃分、嚴格的規章制度、倍訊易 /合理的專業勞動組織結構系統，從而確保了公司在董事會的正確領導下安全有序地運行。公司以專業、高效、精干的原則，并根據公司未來的發展需要及公司的管理體制，設置了七個部門一個中心，主要有：綜合部、管家部、財務部、工程部、業務拓展部、法律事務部、安全管理部、管控中心。圍繞物業管理服務，公司先后成立了園林綠化、電梯維修公司、金屬制品公司、保潔服務公司等系列子公司綜合部負責公司行政管理、后勤與內務管理、人事勞資、人力資源開發與培訓、企業文化、社區文化、黨群工作、對外協調等。下設司機班、食堂。 管家部負責公司業務檔案的建立與管理、費用收繳稽核、制定費用指標、提出業務操作規程與規范、對所管物業實施統籌管理及對外接管物業規劃書的制定。下設檔案室、物料庫。財務部負責公司日常財務活動、建立財務管理制度、擬訂年度財務預算、提交年度財務決算、保證公司的運轉能力。工程部負責公司所管物業公共部位、公用設施、設備的維修養護，并制定公共設施、設備的年度維修、養護計劃，建立設施、設備的內業檔案，為業主的員工提供自用部位、自用設施設備的有償維修服務。業務拓展部負責公司社區文化、各項經營與服務項目的策劃、管理、開展便民服務等。管控中心負責受理業主的員工報修、投訴及部門信息反饋，并作為公司樞紐環節，協調、調度相關部門與人員，為業主的員工提供優質服務。負責各部門、各管理處服務質量的巡查與監控，督促提出整改措施及業務操作規程與規范，不斷提高服務水平。安全管理部負責對安管人員進行職業道德教育和業務培訓，協助管控中心隨時對值班、值崗員工進行檢查。監督其在崗盡職及遵守公司制度，正規值班值崗。法律事務部負責促進公司各方面事務按市場規范及國家法律、法規、規章、政策運行、完善公司的各項合同關系，代理涉訴案件，加大費用收繳力度。2、公司的管理模式 物業管理有限公司在成立之初即確定“安全第一，服務至上”為基礎性服務理念，以為業主提供“人性化、商業化”的管理為目標，并根據部門的職權范圍制訂了一套切實可行操作性強的運作程序和管理規范，并對各個崗位制定了詳細的崗位職責。根據實際運轉情況，每年公司要進行年度總結，半年召開一次經濟分析會；每月召開一次總經理辦公會，分析當月公司各項工作中出現的問題，并制定出解決措施；每周由總經理召開各部門，管理處經理參加的公司例會，研究解決各部門、管理處匯報上來的工作問題；每天各部門、各管理處召開本單位例會，安排布置當天工作。定期例會制度確保了公司各項工作的順利完成，并使工作中出現的各種情況，能夠及時有效地得到解決。3、社區的質量管理目標社區作為2012年長春市開盤的地標性房地產項目，所處的地理位置和升值潛力，都值得我們期待。我公司在物業管理服務工作中，按照城市高檔物業集中區、城市經濟熱點的開發定位，制定了以下目標：一年內創建“市級物業管理示范住宅小區”，并獲得稱號。二年內創建“省級物業管理示范住宅小區”，并獲得稱號。同時，從物業管理前期介入開始到物業正式接管驗收，我公司會從內業、外業等每個環節出發，始終按照“國家級物業管理示范小區”的標準進行規范化的物業管理工作。配合開發商進行樓盤的銷售，把入住社區打造成身份、地位、成就的象征，把社區打造成浙江省的標志性建筑。隨著物業管理服務的深入，在解決就業、保護環境、創造經濟效益等方面，為政府和社會做出貢獻。4、社區采用的管理方式（1）實行一體化管理我公司對社區將提供專業化、人性化、規范化的物業管理服務工作，同時采用ISO9000質量管理體系、ISO14000環境管理體系和OHSMS18000職業健康安全管理體系的一體化管理，細化治安秩序管理、綠化美化、清潔保潔、維修維護等工作，為入住社區的業主創造一個安全、優雅、舒適的生活環境。 （2）、實行全員聘用制管理企業將實行全員聘任制，上至總經理下至普通員工都是經過層層選拔，競聘上崗。本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度培養出一支素質過硬、技能全面、年輕化、專業化的高效率的物業管理隊伍。 （3）、實行軍事化管理對于社區的管理隊伍我們將引進部隊的軍事化管理機制，保安員優先招聘軍隊退伍轉業軍人，對于進入公司的保安員首先送到部隊進行為期20天的軍事化封閉式訓練，通過20天的嚴格訓練和考核，勝任的保安員正式進崗實習。在崗期間，保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨訓，每月三次小訓，一次大訓，以例行的比武與消防演練促進人員素質不斷提高。迄今為止我們所管理的物業小區尚未發生一件重大治安事件。（4）、實行定期例會制度，及時解決工作難題根據實際運轉情況，每年公司要進行年度總結，半年召開一次經營管理分析會；每月召開一次總經理辦公會，分析當月公司各項工作中出現的問題，并制定出解決措施；每周由總經理召開各部門、各區經理參加的公司例會，研究解決各部門、管理處匯報上來的工作問題；每天各部門、各管理處召開本單位例會，安排布置當天工作。（5）、實行全面預算管理，公司將在小區實際運轉一段時間后，根據以往的數據，為各部門制定詳細的物業費收繳、物料消耗、工資支出、各崗位人員配置等各項收支指標，同時與相關責任人簽訂責任狀，嚴格按照指標進行。（6）、實行酒店賓館三星級標準保潔管理保潔工作是我們物業管理日常服務工作的重點，為此我公司在保潔工作中選派具有多年賓館保潔經驗的人員擔任領導工作，同時我們還參照國家三星級酒店關于衛生方面的檢查制度，制定了我公司詳細的保潔工作規范及標準，以此標準來考核保潔人員的實際工作效果。（7）、實行品質監督管理，實行員工“星級評定”制度 設立客戶品質服務部，負責公司內部服務質量管理監督，定期走訪業主，定期進行問卷調查，對服務現場進行抽查，檢查服務質量和服務態度是否符合標準。針對投訴處理結果進行跟蹤回訪、了解、反饋業主信息，對管理和服務工作提出指導意見。實行員工星級評定制度，根據員工的日常工作表現及工作成績評定員工等級標準，根據評定標準發放相應級別工資。（8）、實行全員保潔、全天候保潔管理社區小區內，實行全員保潔制度，對于公司每一位員工都有責任和義務保護社區的衛生清潔，每一位員工在社區內都是保潔員。實行全天候保潔服務，無論雨、雪、風、霜、寒、暑，我們保證社區清潔保潔服務工作都能不間斷進行。同時，通過培訓提高保潔員生態環保意識，垃圾分類處理，盡量使用環保產品進行保潔工作。5、物業公司的優勢1) 經驗豐富、精明強干的領導班子 一個企業要成功，就要有好的帶頭人，公司聘請物業管理高級人才，原香港順邁集團物業部經理為公司經營顧問，承擔公司經營決策責任?？偨浝韺Ω邫n物業管理具有自己獨特的方法和思路。公司的中層管理干部也都具有大專以上的學歷，并且都有著多年的從業經驗，理論與實踐的結合，使我們公司的領導決策層能在物業的行業中高瞻遠矚，不斷的帶領我物業公司走向一個又一個新的高峰。2) 高素質、高效率的優秀保安團隊 我們公司的安管人員大部分是軍隊的轉業退伍軍人，具有一定的體能、專業素質，熟悉防火、防盜及一般情況的處理，實行24小時晝夜值班的制度，晝夜進行管區巡邏。我們的保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨報、晨訓，每月三次小訓，一次大訓，以例行的比武促進人員素質不斷提高。迄今為止我們所管理的物業小區尚未發生一件重大治安事件。3) 技術過硬的專業維修隊伍 我們公司所配備的維修人員，各工種齊全，技術過硬，無論是水暖工、電工、木工、瓦工、電焊工大部分都持有相關的技術等級證書。他們熟悉社區的管線走向及隱蔽工程，為了能隨時處置各種突發事件，確保及時有效地完成各種報修、急修和公共設施的維修養護工作，工程維修人員同樣實行24小時值班制度，以保證在任何時間接到報修后都能在15分鐘到30分鐘內迅速的趕到現場進行維修處理。我們還根據各物業社區的具體情況，制定大中修計劃，按計劃定期的對各個物業小區公共設施、設備及房屋進行維修、保養，做到小修及時到位，大修不過夜。4) 專業的保潔隊伍 各管理處的保潔工作是我們物業日常工作的重點，為此我公司成立了專業的保潔公司來負責各物業小區的保潔工作，該保潔公司負責人由具有多年賓館保潔經驗的人員擔任，同時我們還參照國家三星級酒店關于衛生方面的檢查制度，制定了我公司詳細的保潔工作規范及標準，以此標準來衡量保潔人員的工作成績。我們公司除了定期的對保潔員進行有關保潔方面知識的專門培訓外，還由管控中心每天派員到各管理區域進行檢查督導，并對保潔及工作人員的工作情況詳細記錄，按記錄進行考核評定，獎優罰劣。5) 專業的配套服務 我們公司除了業務拓展部，還根據公司未來發展的需要，成立了一系列專業化的子公司。主要有：綠化公司、電梯維修公司、保潔公司、文化傳播公司等多個子公司。綠化公司于2003年1月成立，公司主要組成人員均是具有本科以上學歷具有豐富經驗的農業大學往屆畢業生組成，在成立至今短短的半年時間內就順利完成了16個物業小區近20萬平米的選苗、布景、造型、修建、養護等各項綠化工作，受到了廣大業主的員工的一致好評。此外，他們還在長春市郊成立了專門的綠化基地，與國內一些知名苗圃基地有密切的合作關系，既保證了綠化質量，又能隨時根據需要為業主的員工提供各種超值服務。電梯維修公司也是我公司的子公司之一，公司主要組成人員均是具有相應資質的資深技術人員。從成立之初到現在，該公司除了保證我公司所管理的各物業小區的32部電梯正常維修、養護、運行外，還對外承攬了的一系列電梯維修、養護工作，通過例行的維修及保養，我公司所管理的物業小區所有電梯均運行良好，無一例事故發生，既節約了成本，又為業主的員工降低了電梯養護的費用。保潔公司也是我公司重要的子公司之一，該公司配備了洗地機、吸水機、打蠟機、電動升降平臺等一系列專業工具，公司主要負責人具有多年的星級賓館專業保潔經驗，自公司成立以來，已經對外承接了多項大理石地面清洗，打蠟和地毯清洗、養護等工作，受到廣大業主的員工的一致好評。文化傳播公司是我們正在著手組建的子公司之一，主要負責對外宣傳、社區文化、廣告創意、文案、員工培訓等工作。6) 嚴密的規章制度 俗話說“沒有規矩，不成方圓”，為提高公司員工的敬業、服務意識，使公司上下能夠做到令行禁止，更有效率的完成好公司下達的各項工作任務，公司還引進了部隊的軍事化管理機制，定期邀請駐地部隊的優秀教練員對員工進行軍訓。公司各部門和下屬管理處的員工實行半軍事化管理，每天早晨出操訓練，背誦公司員工守則和文明用語，此項制度加強了員工的組織性、紀律性。公司為管控中心配備了超短波電臺，為保安和維修等一線部分人員配備了對講機，在方便情況溝通的同時，保證管理機關的各項指令及時有效的傳達到各個崗位，以便更好的為業主的員工服務。公司根據創品牌企業和未來長遠發展的需要，本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度培養出一支素質過硬、技能全面的人力資源隊伍。7) 嚴格的人員選拔和培訓制度 公司以“精干、高效、實用”原則，制定了一系列人員招聘、培訓、選拔、儲備計劃。在招聘工作中，公司嚴格把關，以誠信、敬業、協作為基本標準進行招聘，經過綜合部的初試、部門經理和總經理的面試、物業管理崗前培訓，經考試合格試用期滿后才能正式上崗。在培訓工作中，公司制訂了詳細崗前和在崗培訓計劃,不斷提高企業員工的綜合素質。通過有組織培訓，有計劃選擇人才，公司的人力資源管理不斷走入正軌，我們把一批有專業技能的人才放到了能發展才干的崗位，把品行出眾的人才放到了能體現德才素質的管理崗位，人盡其才，物盡其用，從而建立起一支更具專業水平，更有市場競爭力的物業管理團隊。二、投標總報價1、物業服務費報價根據社區的具體特點。在取費時，我們本著精打細算、務求準確、合理的原則。分別確定了住宅、綠化、停車位、廣告牌節假日安排等各類物業服務費的收費標準：住宅建筑面積每平方米 / 0.8 元，每月8萬元，889元/每戶一年，959231元/年綠化面積每平方米 / 25元，共900萬元節假日活動 每次基礎費用/1000元，地上車位管理費每月每位 80 元/月，共23600元，283200元/年地下車位管理費每月每位 100元/月，共30500元，36600元/年電梯費基礎層 10 元/月（1-4摟除外，不予停止）10x767戶=7670元/月，92040元/年合計：1040萬元三、管理服務承諾在社區的總體服務中，我們承諾“服務無止境、管理無盲點、業主無怨言”。公司在中標并簽署了物業管理委托合同后，將嚴格按照投標書約定時間，提交履約保證金。如在物業管理服務過程中，出現物業公司人為因素造成設備設施損壞時，將按照合同中的相關約定進行賠償修復。 在全面的管理服務中，我們承諾“管理無盲點、服務無止境、業主無怨言”、全員都是“禮賓員、引導員、保潔員”，切實提高社區的市場知名度，提高服務品級，保證社區的功能含金量。1、物業管理基礎服務內容承諾社區治安秩序公司按照社區管理需要配備安管員，協助公安機關做好安全防范工作；封閉式小區，所有出入口設立保安崗亭，實行24小時值班制度，力求做到萬無一失；開放式小區設機動巡邏，重點部位派專人值守，保證業主的生活秩序、工作秩序、公共場所秩序保持良好狀態，小區公共設施、設備、小品、雕塑不出現損壞丟失；專人操作監控設備，嚴密監控社區治安秩序，保證社區秩序良好，無安全隱患；專人管理地上、地下車位，保持停車秩序良好；主要消防設施有明顯標志，每周定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，保證社區內無消防隱患，消防通道暢通無阻。社區清潔，嚴格執行ISO14000環境保護體系標準樓內保潔按照一星級酒店保潔方面的標準嚴格執行；確保社區路面、廣場、綠地無雜物，清潔一新；社區水面、湖面無垃圾、漂浮物；社區路面、邊石、路燈、雕塑、小品、圍欄定期凈水清洗，無積塵、印痕；引進大型保潔、清洗設備，保證社區主要街道每日早晚各用清水沖洗1次，路面潔凈無塵。社區垃圾按環保要求，分類收集，日產日清。社區綠化草坪美觀平整，高度46厘米，覆土率達到95%以上；綠籬修剪整齊，無空缺，無病蟲害；樹木生長茂盛，品種多樣，合理搭配；按照養護方案實施二次改造，確保后期成活率。室內的綠擺、花木盆景設計美觀，擺放適當，品味高雅，生長良好，成活率100%；社區設備維修養護嚴格執行設備大、中、小修計劃，保證社區內所有公共設施設備狀況良好，運行正常。 提供24小時報修服務，接到業主報修15分鐘內趕到現場，小修、急修不過夜；確保社區街道及庭院燈飾等設備設施的正常使用，更換維修不過夜， 完好率100%；重要設施設備，如消防監控系統、備用發電機、排風定期啟動，確保狀態正常。社區物業公共房產管理確保物業房產無火災、無盜竊等安全事故發生；保證室內清潔衛生，無堆放垃圾，墻面設施無積塵；確保房產外觀整潔、設施正常、功能正常、使用正常。 市政設施管理按照社區的配套市政設施的設置，定期對市政公用設施進行日常管理和維護。加強社區燈飾亮化、彩化建設，打造東陽市的不夜城。社區的主要街路實行高壓清掃作業，全自動掃路，實施機械化保潔作業。使用真空擠壓式垃圾清運車進行垃圾清運，垃圾日產日清。小區燈飾及時檢修更換，維修率達100%。市容秩序方面杜絕私建濫建、違章搭建、違規操作商鋪牌匾燈箱規范有序、典雅富麗。禁止無證流動商販進內社區，廢品回收由公司指定專人負責，確保社區秩序井然，環境幽雅，衛生清潔。社區文化活動方面社區的社區文化定位于：健康多樣、高尚高雅、親情溝通。組織和開展社區文化活動中，公司將充分調動業主的參與性和積極性，按照季節、民族節日、傳統節日、外來節日等的不同，組織相對應的文化活動，以季節為單位開展有主題貫穿的文化活動季。四、物業管理服務方案綜合管理（1）每年年初由客戶服務部制定社區物業管理服務工作計劃，總經理與各部門簽訂責任狀，由各部門主管負責組織實施； （2）由工程部負責每半年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定大中小修，維修計劃,由工程部負責組織實施； （3）社區內設立24小時報修及服務電話，白天設有專職行政管理員負責接待業主來訪，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有2個主管以上管理人員及6個以上維修人員值班，處理各種急迫性報修，水、電等急迫性報修15分鐘內到現場； （4）根據入住情況，協助召開業主大會并配合其運作； （5）在社區設立健全的管理規章制度，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全，管理規范； （6）負責協助組建業主委員會，每半年公布一次費用支出情況，公開服務標準、收費依據及標準; （7）應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行現代化管理； （8）全體員工統一著公司制服，佩帶有物業公司胸牌，物業管理員和特殊工種持相關證書上崗； （9）每一年進行一次物業管理服務滿意率問卷調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數的95，滿意率達到98以上。 （10）建立應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。1、安全管理經我公司對社區的現場考察及分析，根據其獨特的地理環境及特點，我們將制定相應的治安防范措施，以確保區域內因物業管理而造成的刑事案件發案率、火災發案率、三車丟失率標準降至最低。社區內的安全管理主要包括公共區域的秩序維護和公共財產的看管，其中包括： （1）社區的住宅實行封閉式管理：社區內的個主要出入口24小時設有專職安管員值守，在變電亭、所等危及人身安全處設立明顯標志和防范措施；在非住宅區域內實行開發式管理，設立機動巡邏組，在社區內每小時巡邏一次，通過保安機動巡邏組24小時的定期巡邏，保證社區公共安全。 （2）社區設立專職管理員維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持社區內車輛行駛通暢； （3）社區設立專職管理員看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及社區的井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等； （4）社區夜間對服務范圍內重點部位、道路進行每1小時一次的防范檢查和巡邏，巡邏人數2人為一組，做到巡邏有計劃、有記錄； （5）由客戶服務部制定社區詳細的發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；有安全管理部定期進行培訓，保證突發事件發生時，立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。（6）、建議開發商采用的保安硬件設備巡更警備系統為保證保安巡查人員切實巡查到位，有必要對巡查人員進行巡邏路線的監控及巡邏情況的檢查，因此我們準備采用電子巡更警備系統，巡邏保安員及管理人員在巡邏時佩帶數據收納器，在分布于社區各處的巡查點處進行數據取納，同時記錄取納時間，巡更結束后立即將其取納的數據全部通過打印機打印出來，以驗證巡更人員是否按指定的時間和路線即時檢查到各個巡查點。閉路監控系統分有線監控和無線監控兩部分。有線監控系統包括安裝多個帶旋轉云臺的室外監視探頭，主要安裝在需定點監控的地方，如停車場、道路行人步行出入口等處。無監控系統主要采用UNITEK無線式監控系統。該系統脫離有線監控的繁瑣接線，主要用于露天開闊地帶并針對可疑點進行布控，分布社區內的各監視探頭以微波傳輸方式，將攝取到的圖象傳往指揮中心，因采用無線聯接方式，探頭的安置地點可方便地變換位置，無須破土或架空鋪設電纜線。上述兩種方式的監控如果將由設在信息處理指揮中心的24小時循環錄像系統記錄在硬盤錄像機上，以備查證。這兩種監控方式的結合，將會在技術上對社區治安給予充分的保障。無線式家庭防盜系統該系統可通過電話實現24小時盜竊、搶劫、火災、煤氣泄露、緊急求救等自動報警。用戶使用時先在報警系統的自動撥號機上設定指揮中心的報警電話號碼及用戶識別碼。在盜賊撬門，撬窗入屋或走進紅外線感應區，觸動警戒狀態下的主機的警 報，自動撥號機撥通指揮中心的電話后發送用戶識別碼。訊號通過電話線傳到指揮中心，中心即響起急促的警鈴，隨后電腦屏幕即顯示用戶資料（姓名、地址、電話、識別碼等等）及用戶所在位置，保安人員則馬上采取適當的行動。用戶住所遇搶劫需緊急求救時，按遙控器的求救鍵或主機的PANIC紅鍵，求救信號即傳到指揮中心，即可獲得報警信號。電子墻周界防越系統這是一種技術上先進，經濟上合理的綜合安全防范管理系統，可監控諸如：建筑物、周邊入侵、火警、其他非法入侵等。系統可自動啟動報警器、閉路電視、打開滅火器、通知保安員等，非常適合“證大光明城社區”開放式周界的非法進入之防范。上述各項設備部分已在本公司部分社區使用，效果良好，并且我們已積累了豐富的保養維護經驗。我們擬在社區安裝使用，從硬件上確保社區治安防范萬無一失。2、公共部位及公共設備設施的日常維護和管理對于社區的公共設施設備的維修養護，嚴格按照物業管理條例哈爾濱物業管理辦法中的規定內容，定期進行維修養護，通過例行維護，確保居住社區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護：3、公共設施設備綜合維護管理（1）社區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修由工程部進行管理和維護，執行房屋及其設備小修服務標準； （2）社區內的護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等 公共設施、設備正常使用每周檢查一次；道路、甬路、步道、活動場地 每 周定期檢查以保證達到平整，邊溝涵洞通暢； （3）社區內的雨水、污水管道每半月檢查一次，平時不定期抽查，保持通暢，每半年清淘化糞池一次、雨水井，相關設施無破損； （4）社區內的外墻定期進行清洗。4、分類維修和管理（1）土建公共部位的維修與養護對公共給排水設施設備、公共門窗及地面、公共墻面等使用情況制定相應計劃，定期進行檢查。發現問題及時處理，制止業主未經設計部門許可及有關部門批準，任意破壞主體結構的行為。（2）水暖部位的維修與養護給排水的運行維護是指為保證社區給排水設備、設備的正常運行所進行的日常維護保養。常見維護要點：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龍頭閥門的維修，衛生潔具的維修，水泵保養與維修，壓力表的校驗，潛水泵的檢查保養，換熱設備的運行與維修，生活水箱的清洗消毒。（3）供電設施設備的維修與養護供電設備管理與維護主要指為保持社區供電系統正常運行，對歸物業維護的供電設備進行日常管理和維護。常見維修要點：電路電器故障、破損燈具的更換、配電箱的檢查、應急照明設備的檢查、照明燈具的維修等。（4）電梯的維修與養護電梯的運行維護是指為保證社區電梯的正常運行所進行的日常運行管理和維修護，該項管理我們交由下屬專業公司來進行，我們日常所作的工作是做好日常巡檢維護、收集資料、按期報檢以及建立確定應急處理方案。（5）保安消防監控系統的維修與養護保安消防監控方面我們將結合實際正確使用設備，及時按規定保存運行資料積累建立歷史及動向趨勢記錄，及時檢修，定期保養，保證安全運行。5、清潔管理1.由客戶服務部所屬的保潔主管制定保潔區域分工安排表，由公司制定健全的保潔制度，清潔衛生實行崗位責任制，有明確的分工和責任范圍； 2.設定垃圾集納地點，并每日上午10點前將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理，垃圾日產日清； 3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次徹底清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物； 4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次徹底清掃; 5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； 6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃； 7.發生突發公共衛生事件時，客戶服務部需要迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。6、社區的綠化養護管理社區的綠化工作將由我公司下屬的專業綠化公司按園林局規定的養護標準執行養護任務。保證社區內植物配置基本合理，喬灌花草齊全。綠地較充分，基本無裸露土地。保證社區內樹木生長正常，生長達到該樹種規格的平均生長量。樹冠基本完整，內膛不亂，通風透光，修剪及時無死樹和明顯枯枝死杈。在正常條件下無明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉，被啃咬的葉片最嚴重的每株10%以下，由蛀干害蟲的株數在2%以下，介殼蟲危害較輕，樹木缺株在4%以下，樹木基本無釘綁捆綁現象。保證社區內綠籬生長造型正常，葉色正常，修剪及時，基本無死樹和干樹枝，有蟲株率在10%以下，草坪覆蓋率達到90%以上，修剪及時，葉色正常，無明顯雜草；宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在5%以下。保證社區內綠地完整，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施基本完好，無明顯人為破壞，對違法行為能及時發現和處理，綠化生產垃圾能及時清運。保證社區內按二級養護技術措施要求認真地進行養護。 7、社區的消防管理社區的公共區域消防設施的維護及消防管理有工程部及安全管理部負責實施。由安全管理部制定健全的消防管理制度（詳見管理制度匯編），建立健全消防責任制及火災消防預案。主要消防設施有明顯標志，每周定期對消防設施進行巡視、檢查和維護。由安全管理部組織安管員每季度定期進行消防訓練，保證相關人員熟練掌握消防基本技能。如發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等工作。8、停車場管理多年來，由我公司管轄的小區未發生過車輛丟失案件，這主要是因為我們有一套嚴密的管理辦法，比如“一車二卡”制度，每輛住戶的車都備有兩張卡，一張為車輛卡，一張為人員卡，只有兩卡都無誤才能夠出小區。另外，在人員素質方面，我們也有特殊要求，安管員上崗前，必須熟知每輛車的情況，如果不能通過管理處的車況（含司機）熟悉程度考核，則不能上崗，同時強調保管員高度的責任心及主管人員嚴格認真的檢查檢查制度。另外，我們將在社區建議開發商采用行進的讀感示門禁系統，由感應卡開啟道閘，無卡者將無法駕駛車輛離開停車場所。為確保三車不發生丟失案件，我們將對三車分別采用不同的管理措施：自行車建議開發商采用地鎖式自行車保險停放架，徹底消滅撬鎖盜車的案件發生。摩托車建議開發商采用IC卡管理方式，并規定必須加裝摩托車防盜器，同時按規定停放。裝置閉路監視器加以嚴格控制。 汽車建議開發商采用讀卡式門禁系統與人防相結合的管理辦法，堵絕失車的任何漏洞。指定專門停車場對于小區內亂停亂放容易引起丟車的車輛一律采取鎖車措施。具體管理規定如下：由客戶服務部制定詳細健全的社區機動車、非機動車存車管理制度和管理方案以及緊急情況預案。在社區內設立機動車、非機動車停車場，外來車輛嚴格管理，未經許可不得進入小區內。停車場設專職管理員，實行24小時值班制度，進入停車場的駕駛員要服從管理員的管理和指揮，接受檢查，按指定地點停放，自覺維護車場秩序車輛進入停車位，司機需主動出示停車證，接受檢查。司機離開車輛時，必須鎖好車門、車窗，重要文件、貴重物品，請勿放在車內，管理員不負責保管，如造成損失，車主自負。車場內嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品不得在停車場內洗車、修理、加油、傾倒廢油。進入停車場的車輛，不得亂停放，不得堵塞車輛，違者鎖車處理。對于長期在社區內存放的車輛，客戶服務部與之簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利和義務。9、高壓供水及給排水系統的管理由工程部負責養護運行和維修。有防疫部門核發的“供水衛生許可證”，并張貼于醒目處。保持供水設施周圍的環境整潔，每周檢查一次。保證業主正常生活用水，大修停水時及時張貼通知，并采取臨時供水措施。保證供水安全，每半年進行一次水質化驗，確保水質合格。化驗單妥善保管以便隨時檢查。水箱每年清洗和消毒一次，清洗完畢水箱蓋及時上鎖。供水管理與操作人員按規定進行健康檢查，并取得健康合格證。發生突發公共衛生事件時，加強對供水系統的消毒，禁止非工作人員進入高壓水泵機房內，接近高位水箱。消防泵每年試泵一次，保證泵能轉，水能上。維修服務標準按政府有關文件規定執行。10、社區的電梯管理電梯的維修、養護、運行由我公司下屬專業電梯公司負責。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，保證在30分鐘內搶修完畢，其他維修于23點至次日5點內完工，由安全管理部制定緊急情況處理預案。維修標準按有關文件執行。如發生電梯關人、夾人等危險情況時，保證在15分鐘內迅速組織救助。保證電梯24小時不間斷運行。11、社區的供電及照明系統管理由工程部負責維護派專職人員定期巡視維修，發現隱患及時維修并上報安全管理部；維修后的閘具、線路應完好無損，使用良好。配合年度修繕任務，定期進行安全檢查；每天查看儀表、監視負荷用電、保證用電安全。負責社區樓內、外線路的維護，保證做到安全供電有保障；同時監督超負荷用電，保證業主用電安全。妥善處理因零線斷線造成的燒毀電器事故。12、社區業主日常的裝修管理（非集中進戶）制定健全的裝修管理服務制度業主申請裝修時，管理員負責查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝修管理協議，同時告知業主裝修注意事項。業主裝修期間，物業公司定期對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格進行治安、消防和房屋安全管理；對社區內的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛。業主裝修結束后，及時進行檢查。及時對違反裝修協議的業主進行相應處理，問題嚴重的上報當地行政主管部門。負責及時清運裝修垃圾，垃圾集中堆放時間不超過24小時。13、社區的空置房管理對于開發商待售的空置房屋，我公司將在接手管理后，每周定期派員進行設施設備及水、電、氣的例行檢查工作，同時填寫空房檢查表，對于發現的問題及時派員修復。修復后及時記錄在案，備檔留存。 每半月組織保潔員進行一次集中保潔和清掃，以保證空置房屋的衛生。在冬季供暖期開始前和供暖結束后，我公司都將嚴格按照程序對空房的供暖設施進行集中檢查，重點巡查，防止跑、冒、滴、漏現象的發生。配合開發商售樓部的售房需要，在力所能及的范圍內為售樓部門提供各種方便。附：空置房屋管理規定為了加強未出售空置房屋的管理，明確空置房屋的管理責任，配合好開發