本報告是嚴格保密的。 1 如何確定容積率 本報告是嚴格保密的。 2 誰動了我的面積 對容積率的誤解源自于粗框式的開發運作模式 在傳統的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發商們： 不斷的要求提高容積率； 不斷的偷面積； 不斷的公關； 你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢； 維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。 誰動了我的面積 開發商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率？ 本報告是嚴格保密的。 3 先看幾個現象，反思容積率在項目開發中的影響因素和機理 現象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市） 當容積率從 1.6到 2.2的時候，產品類型發生了變化，客戶層面發生了變化，面積上去了，可是出現了： 市場上非常難以接受的小高層和高層占據了項目的大多數？ 開發商想做、市場認可度高的疊加別墅沒有了？ 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利潤越低，開發商問問什么？ 現象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市） 當容積率從 2.8到 3.4的時候，做出了不想要的產品，銷售受阻，開發商反思： 市場難以接受一梯四戶的產品，開發商想要的一梯兩戶沒做出來？ 面積上去了，開發商卻由喜到悲，后悔不已？ 為什么沒有做出想要的產品？ 本報告是嚴格保密的。 4 看幾個現象，反思容積率在項目開發中的影響因素和機理 現象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質 市場非常成熟的一線城市，一塊規模不大、一次開發完成的地塊容積率是3.1還是 4.2： 競爭對手的規模大，產品成熟度高，品牌影響力強，向品質超越有可能嗎？ 別人做品質是為了后期開發，我們降低了容積率是為什么，后期已經沒有土地了？ 高點容積率、適中的品質、適中的價格、差異補缺競爭有什么不好呢？ 現象四：為何三房不給我做 120而做 140（北方某省會） 某中檔次的花園洋房社區，開發商要求容積率 1.6，一梯兩戶，平均 6層： 為何三房兩廳不給我做 120-125，都超過 140？ 銷售均價比鄰近樓盤低 200元 /平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經海陸空齊上？ 本報告是嚴格保密的。 5 容積率問題 開發決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數字那樣簡單 容積率決定了什么？ 決定不同的產品類型之間的配比； 決定了不同的產品形態； 決定了不同的面積區間； 決定了不同的產品戶型的使用功能； 決定了項目的售價和盈利表現； 決定了項目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問題。 因為容積率對應的不同的產品，決定了項目不同的客戶層面，進而決定了不同的競爭格局 本報告是嚴格保密的。 6 我們需要理解容積率的那些問題？ 當容積率變化時，對應的產品形態類型如何變化？ 容積率變化時，對應的產品規劃和布局形式如何？ 如何從開發利潤實現的角度去確定容積率？ 在不同城市、不同規劃、不同客戶背景下的容積率應該如何決策 ? 對比的項目多了也便發現很多容積率確定的規律，所有的這些規律都將保證我們的項目在開發過程中能夠找到一個風險和利潤的最佳點，能找到產品開發對應的利潤實現關系。 本報告是嚴格保密的。 7 先來看幾種不同的狀況下的容積率的關系，應該如何確定容積率的問題 容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，我們總結了容積率與項目利潤之間的關系如下： 不過分追求容積率 附加品質提升與售價提升的關系 土地價格 容積率最大化 單方利潤空間大， 向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質偏重 單方利潤空間大，向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質偏重 最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現的市場環境下，保證利潤最大化實現。 4 3 1 2 本報告是嚴格保密的。 8 案例一：星海華庭 將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利 本報告是嚴格保密的。 9 案例二：中心紅樹灣 滿足 3.18的情況下，如何更多盈利，改變產品功能組合 本報告是嚴格保密的。 10 案例三：楊柳國際新城 地價不高、規模超大、市場快速發展、品質領先，放長線釣大魚 本報告是嚴格保密的。 11 總規劃平面圖 本報告是嚴格保密的。 12 楊柳國際新城規劃效果圖，容積率不到 1.3 本報告是嚴格保密的。 13 容積率的確定模型 結合開發風險、市場實現、利潤額度及實現難異度的問題來確定 利潤最大化和市場可實現度是確定物業組合和容積率的追求目標； 企業自身資源狀況和資金狀況是限定條件； 企業戰略導向和項目品牌因素是兼顧因素。 基準方案推薦 合理方案推薦 確定主推組合方案并進行優化 進行經濟效益對比 進行市場實現評估 上下極限方案 對基準測算方案進行變量分析 滿足容積率上下指標下的組合方案 依據戰略、定位 本報告是嚴格保密的。 14 一個容積率確定的案例 湛江地王項目 本報告是嚴格保密的。 15 深圳高層物業類型的容積率指標可實現度與產品品質的對應關系 產品品質 容積率范圍 可能的建筑組合 深圳典型案例 高品質 低于 2.6 板樓 +部分一梯兩戶點樓 香域中央、水榭花都高層 較高品質 2.6 3.2 板樓為主，較為舒適 中信紅樹灣、香蜜山 較高容積率 3.2 3.8 一梯多戶的聯體 +少量板樓 天悅龍庭、陽光帶海濱城 高容積率 高于 3.8 高密度，戶型設計難出彩 中信海闊天空、星河國際 以上純居住用地內可實現容積率指地塊規模較大時的實現度； 以上建筑形態基本為高層住宅建筑。 本項目戰略目標和項目定位對容積率確定的指導原則： 較高品質的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據一般戶型比例； 地塊用地面積為紅線內用地，地塊資源及形狀較利于出面積； 項目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積； 本項目高品質是相對于湛江而言，品質要趨同于深圳的主流高層樓盤。 本報告是嚴格保密的。 16 高品質高層住宅的容積率指標實現度案例分析 深圳香域中央 占地 66904 ，建筑面積138550 ， 8棟小高層（一梯兩戶板樓）、 2棟高層（一梯四戶點樓），戶數710戶。 綠化率 58.6%，建筑密度17.9%，容積率 2.07。 小學單獨占地，臨路退后線距離較大。 規劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關系。 本報告是嚴格保密的。 17 高品質高層住宅的容積率指標實現度案例分析 深圳中信紅樹灣 總用地 16.3萬 ，總建筑面積 65萬 ，地上容積率3.18，南側在建設的高層區域容積率約 3.5。 建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點樓，建筑層數 28 32層。 為提高容積率，采用了“ v” 型的樓梯布局，傾斜角度 38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內部的空間感略感壓抑。 本報告是嚴格保密的。 18 較高品質高層住宅的容積率指標實現度案例分析 深圳幸福海岸 總占地 104616 ，總建筑面積近 410000 ,一期占地35382 ,建筑面積 77657 ,容積率僅 2.196。 幸福海岸以點式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性； 一期 6棟 595戶， 18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。 后期的建筑容積率 4.5以上，全部為平均層數 30層左右的點式住宅。 本報告是嚴格保密的。 19 較高品質高層住宅的容積率指標實現度案例分析 深圳天悅龍庭 地塊形狀狹長，總用地面積51825 ，總建筑面積 21萬，其中計容積率面積 17.1萬，容積率 3.3。 13棟 28層的點樓圍合而成，空中院館的戶型設計，平均進深較小，戶型面積適中。 戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達到 10%，實際容積率在 3.5以上。 本報告是嚴格保密的。 20 容積率參照給我們的啟示 項目可能實現的容積率指標 本項目地塊資源以及與外部資源的相鄰關系對項目土地利用有較大的作用； 地塊北部的傾斜角度及傾斜方向對于建筑的排布較為有利； 西側的小廣場與項目統一規劃，部分社區的配套設施可以設臵與此，進而節約用地。 參照深圳高層住宅的案例、經驗及柏濤、阿特金斯等設計機構設計師的參考意見，結合項目定位及湛江市房地產開發水平等因素，項目在不同檔次可能實現的容積率指標可能如下： 高品質： 3.2以內，基本為一梯兩戶的戶型設計，戶型舒適度較高； 較高品質： 3.8左右，戶型舒適度較高，需設計師在規劃手法和布局上合理處理； 較高容積率： 4.8左右，是基于湛江市房地產開發現狀、開發商容積率預期的基礎上的方案，設計師認為按照如此容積率，產品形式將基本為一梯四戶及以上的聯體樓，純住宅部分的建筑密度達到 18 20%，品質極低。 本報告是嚴格保密的。 21 項目容積率確定 較符合市場和項目定位的物業組合方案推介一 在滿足圖示物業功能配比的情況下，推介方案基準容積率 3.92； 從市場角度以及項目的整體戰略角度，本方案基本符合項目定位。 產品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 80000 高端形象，價值標桿 一梯多戶住宅 86000 提高土地開發強度 商業 6000 利用街區，提高開發強度 配套會所 1000 風情會館 合計 173000 容積率 3.92 地下車庫 35000 不計容積率，車庫功能 +人防 本報告是嚴格保密的。 22 項目容積率確定 較符合市場和項目定位的物業組合方案推介二 在滿足圖示物業功能配比的情況下，推介方案基準容積率 3.43； 本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設計，部分區域采用一梯多戶。 產品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 100000 高端形象，價值標桿 一梯多戶住宅 45000 提高土地開發強度 商業 6000 利用街區，提高開發強度 配套會所 1000 風情會館 合計 152000 容積率 3.43 地下車庫 35000 不計容積率，車庫功能 +人防 本報告是嚴格保密的。 23 項目容積率確定 高容積率下的經濟指標測算數據假定 在滿足圖示物業功能配比的情況下，方案基準容積率 4.92； 在如此規劃指標下，類似的產品形態在規劃上難以達到合理布局，產品素質低。 右圖方案圖示物業功能配比下，容積率 4.41； 產品形式多數為一梯多戶的戶型，舒適度不高。 產品類型 建筑面積（平方米） 住宅 210000 商業 6000 配套會所 1000 合計 217000 容積率 4.92 地下車庫 35000 產品類型 建筑面積（平方米） 住宅 190000 商業 6000 配套會所 1000 合計 197000 容積率 4.41 地下車庫 35000 本報告是嚴格保密的。 24 方案主要規劃技術指標對比 產品類型 方案一 方案二 方案三 方案四 計容積率面積 173000 152000 217000 197000 其中：住宅 166000 145000 210000 190000 商業 6000 6000 6000 6000 會所 1000 1000 1000 1000 地下車庫（不計） 35000 35000 35000 35000 容積率 3.92 3.43 4.92 4.41 產品評述 舒適度較高 高品質 難以實現 品質受限 項目總投資 50821 48107 55287 53357 開發毛利 14731 13944 14497 14141 稅前利潤率 28.99% 28.98% 26.22% 26.50% 累計凈現值 9427 8846 7950 8395 年度內部收益率 29.56% 28.87% 21.97% 25.09% 項目運作資金預估 2.5億 2.5億 2.8億 2.7億 對比顯示：在產品可實現及市場可實現的前提下，項目的經濟指標綜合對比方案一相對最佳，但差異不明顯。 方案三容積率的限定下，產品規劃設計的技術可行性難度大。 項目容積率的選定過程中，經濟效益的對比僅僅是一個因素，市場可項目度、項目開發戰略因素同樣重要。 綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。 說明： 以上方案的容積率可實現度都是經過案例參考和設計師咨詢得到；規劃過程中，由于設計處理手法的不同，即使同樣的容積率也會導致產品形態和產品品質之間的差異。 本報告是嚴格保密的。 25 上述案例借鑒的幾個關鍵點 我們需要清楚的了解不同容積率對應的產品狀況 主要幾點： 地域要相近； 市場客戶的消費特征有較大的類似； 地塊不能是單體樓地塊； 容積率的確定融合了下面問題： 市場的 開發戰略和項目定位的 技術的 開發節奏的 本報告是嚴格保密的。 26 思考下面幾個實際問題，也許對我們從技術層面理解容積率更有意義 為什么中心紅樹灣采用了 “ v” 型的樓體設計和布局？ 從容積率角度考慮，中信紅樹灣沿街 toho有何意義，還是 3.18容積率？這個問題從香蜜湖 1號也可找到同樣答案？ 為何北方的開發商在開發時不停的加大進深，甚至是不惜導致面積龐大、戶型設計不合理？ 為何開發商聽到退紅線很大就頭疼 ? 開發商常說的地塊出面積，究竟什么地塊出面積？為什么？ 上述的幾個問題其實是從不同的角度說明了容積率的技術影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結合案例來說明，以期能找到相對合理的規律和答案。 本報告是嚴格保密的。 27 中信紅樹灣 即偷面積，又偷價值 本報告是嚴格保密的。 28 香蜜湖一號平面規劃圖 同樣地價的不同價值，偷價值過度 本報告是嚴格保密的。 29 技術層面，誰在影響容積率？ 社區規模的大小，地塊的形狀？ 項目規劃結構和規劃的布局形式？ 項目產品類型的組合？ 項目所處區域的緯度？日照間距的情況？ 戶型的設計和組合問題？ 容積率在一定程度上反映了社區的舒適度指標和地塊的開發強度，但是容積率的高低與社區舒適度并不是簡單的線性比例關系，開發商的開發水平、策劃人員的決策判斷、設計師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標。 本報告是嚴格保密的。 30 社區規模 往往規模越小的地塊越容易出面積，為什么？ 本報告是嚴格保密的。 31 規模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關系等方面都相對寬松 本報告是嚴格保密的。 32 規劃結構和布局形式 金地香蜜山的短板結構在考慮了景觀和戶型的同時，容積率降低 本報告是嚴格保密的。 33 地塊形狀如何影響容積率？ 看地塊與周邊的相鄰建筑的關系 看地塊的形狀，以及需要退讓的尺寸 往往很小的地塊還需要看地塊的具體尺寸 0 10 30 50 100m用地范圍體育場北橋公園海 北 路公園出讓用地臨近舊建筑河道及泳池它往往決定： 地塊與周邊建筑的退讓關系； 地塊退紅線的尺寸問題； 地塊內部的規劃結構和建筑布局問題； 本報告是嚴格保密的。 34 產品類型的組合如何影響？ 需要首先明確不同功能物業類型的組合關系 需要明確某用地單純物業類型的容積率實現度 建筑形式 高品質，低容積率 中品質，中容積率 低品質，高容積率 獨立雙拼別墅 小于 0.3 0.3 0.4 大于 0.4 Townhouse 0.5 0.6 0.6 0.7 0.7 0.9 4、 5層疊加 0.7 0.8 0.8 0.9 0.9 1.1 6層多層 1.1 1.3 1.3 1.5 1.5 1.7 11層小高層 1.7 2.0 2.0 2.2 2.2 2.5 18層高層 2.2 2.5 2.5 2.7 2.7 3.2 某城市單純物業類型的容積率實現度 該城市某項目的容積率實現指標（ r=1.58) 產品類型 建筑面積 比例 功能分析 疊加別墅 20000 10% 提升形象，樹立標桿 花園洋房 150000 61% 盈利主題，展示體驗 電梯洋房 90000 29% 提高容積率，提升價值 配套商業 11000 鄰里服務 +風情商業街 配套幼兒園 2000 配套會所 1000 風情會館 合計 324000 本報告是嚴格保密的。 35 規劃方案和效果表現如下： 本報告是嚴格保密的。 36 由于建筑層