知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 項目計劃開發(fā)可行性研究報告 (前部分 ) 目 錄 一、項目總論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 1.1.2 開發(fā)公司 1.1.3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1.1.4 研究工作依據(jù) 1.1.5 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 1.1.6 項目開發(fā)手續(xù) 1.2 可行性研究結(jié)論 1.2.1 市場預(yù)測 1.2.2 項目建設(shè)進度 1.2.3 投資估算和資金籌措 1.2.4 項目綜合評價結(jié)論 二、項目投資環(huán)境和市場研究 2.1 市場宏觀背景 2.1.1 全國投資環(huán)境 2.1.2 深圳市投資宏觀背景 2.1.3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2.1.4 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 2.2 區(qū)域市場分析 2.2.1 區(qū)域市場界定 2.2.2 供給分析 2.2.3 需求分析 2.2.4 競爭分析 2.2.5 典型物業(yè)調(diào)查 2.2.6 市場分析有關(guān)結(jié)論 三、項目分析及評價 3.1 地塊解析 3.1.1 交通條件 3.1.2 地形、地勢 3.1.3 水電氣保障 3.1.4 規(guī)劃限制條件 3.2 項目 SWOT 分析 3.3 項目評價 四、市場定位及項目評估 4.1 項目定位 4.2 方案評估意見 五、項目 開發(fā)建設(shè)進度安排 5.1 有關(guān)工程計劃說明 5.2 施工橫道圖 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 六、投資估算與資金籌措 6.1 項目總投資估算 6.1.1 固定資產(chǎn)投資總額 6.1.2 流動資金估算 6.2 資金籌措 6.1.1 資金來源 6.1.2 項目籌資方案 6.3 投資使用計劃 6.3.1 投資使用計劃 6.3.2 借款償還計劃 七、銷售及經(jīng)營收入測定 7.1 各類物業(yè)銷售收入 估算 7.2 項目銷售回款計劃 7.3 資金來源與運用分析 7.4 銷售利潤 八、財務(wù)與敏感性分析 8.1 贏利能力分析 8.2 項目不確定性分析 8.3 社會效益和影響分析 九、可行性研究結(jié)論與建議 9.1 擬建方案的結(jié)論性意見 9.2 項目主要問題的解決辦法和建議 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 9.3 項目風(fēng)險及防范建議 十、附表 10.1 項目開發(fā)成本估算表 10.2 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 10.3 項目投資計劃估算表 10.4 資金來源與運用表 10.5 損益及利潤分配表 10.6 現(xiàn)金流量表（全部投資） 10.7 借款償還期測算表 10.8 敏感性分析表 10.9 項目工程計劃橫道圖 十一、附件 附件 1：（開發(fā)商）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； 附件 2：深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件； 附件 3：開發(fā)商提供的相關(guān)資料復(fù)印件； 附件 4：評估單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 附件 5：評估單位資質(zhì)證書復(fù)印件； 附件 6：評估人員執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件； 一、 項目總論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 項目名稱： XXX商住樓 方向位置 東 面 西 面 南 面 北 面 備注 1.1.2 開發(fā)公司 開發(fā)公司 公司地址 法定代表人 營業(yè)執(zhí)照 注冊資本 企業(yè)類型 經(jīng)營范圍 備 注 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 1.1.3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 評估單位 法定代表人 營業(yè)執(zhí)照 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 評估資質(zhì) 公司地址 經(jīng)營范圍 備 注 1.1.4 研究工作依據(jù) （ 1）國家計委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)； （ 3）建設(shè)部發(fā)布的 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法； （ 4）深圳市發(fā)展計劃局文件發(fā)布的深計 2003590號深圳市發(fā)展計劃局文件； （ 5）國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、廣東省、深圳市人民政府、深圳市規(guī)劃與國土資源局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策； （ 6）各級政府職能部門公布的統(tǒng)計資料及市場行情資料； （ 7）開發(fā)公司提供的有關(guān)本項目評估所需資料； （ 8）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范 GB/T50291-1999； （ 9）評估人員現(xiàn)場實地勘察記錄、攝影及市場調(diào)查資料； （ 10）深圳市建設(shè)工程價格信息； （ 11）深圳市建筑 工程綜合價格； （ 12）估價方掌握的其他相關(guān)資料； 1.1.5 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 土地情況 宗地號 地塊編號： 占地面積 平方米 土地用途 商業(yè)、住宅 土地使用年限 尚未辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù) 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 用地規(guī)劃建設(shè)情況 主體建筑物性質(zhì) 高層商住樓 建筑容積率 7.0 建筑覆蓋率 40% 建筑面積 總建筑面積為 14100平方米，包括商業(yè) 2100 平方米（其中凈菜市場 1000平方米），住宅 12000平方米。 1.1.6 項目開發(fā)手續(xù) （ 1）根據(jù)深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)土規(guī)許字 XXX號， XXXX號宗地的用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，總用地面積為 2021.5 平方米，其中建設(shè)用地面積為 2021.5平方米，建筑容積率為 7.0，建筑覆蓋率 40% ，建筑層數(shù)為高層，總建筑面積為 14100平方米，包括商業(yè) 2100平方米（其中凈菜市場 1000平方米），住宅 12000平方米。 1.2 可行性研究結(jié)論 1.2.1 市場預(yù)測 （ 1）從深圳市的房地產(chǎn)市場分析：在經(jīng)濟持續(xù)快速增長的影響下， 2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過 2002年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量 基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。深圳房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范。房地產(chǎn)市場在經(jīng)過市場規(guī)模的穩(wěn)健擴張后轉(zhuǎn)入對質(zhì)的需求上升，近年國家宏觀經(jīng)濟形勢、各項經(jīng)濟政策保持穩(wěn)定。同時國家出臺了相關(guān)政策進一步刺激房地產(chǎn)購房者置業(yè)需求，預(yù)計深圳市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)將保持相對穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。 （ 2）從羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場分析：近年來，深圳市在羅湖區(qū)進行的人民南改造、東門改造、筍崗重建工程相繼進入實施階段，帶旺了周邊樓市。同時，羅湖 “ 圍剿 ” 違法建筑的力 度不斷加大，為周邊樓盤的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。如果加上早已規(guī)劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設(shè)施能早日動工，知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 口岸經(jīng)濟區(qū)如能早日推出，打擊違規(guī)違建力度如能進一步加大，這些都將有效破除羅湖房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，推動羅湖樓市的繁榮。根據(jù)調(diào)查，羅湖口岸片區(qū)依然為港人消費和置業(yè)的首選之地，加之政府正積極計劃改革通關(guān)政策，將進一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，羅湖仍是外銷最有利的區(qū)域。同時羅湖作為深圳的商業(yè)中心，寫字樓林立，加之港人的來往頻繁，這些都為東門等片區(qū)大量的小戶型住宅提供了廣泛的出租客 源；同時，周邊商業(yè)批發(fā)市場的興旺也帶來了部分生意人的以商帶住的需求。因此一直以來該片區(qū)的買房投資氛圍在不斷上升。 （ 3）從東門片區(qū)的房地產(chǎn)市場分析：該片區(qū)地處羅湖繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)達、寫字樓集中、人口密度大、交通便利、配套設(shè)施齊全，是深圳白領(lǐng)的集中聚集地之一，也是深圳的商業(yè)中心。由于地處商業(yè)中心區(qū)，精品小戶型是市場的主要需求。這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟，大多以精品小戶型為主，如百仕達花園、沁芳名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園、繽紛家園等。 （ 4）從該項目自身分析：該項目位于東門片 區(qū)，首先具有地處繁華商業(yè)地段的優(yōu)勢。東門片區(qū)作為深圳最主要的商圈，一直以來都是港人最為熟悉和認同的區(qū)域，因此在外銷方面具有先天的優(yōu)勢。其次，本項目預(yù)計定位為以小戶型為主的物業(yè)，戶型面積小，總價低，符合投資客戶的投資要求，具有一定的市場空間。 1.2.2 項目建設(shè)進度 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目用地已經(jīng)用圍墻圍住，地面為水泥地面，無其他建筑物和附著物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通電、通水及場地平整），項目尚處于建設(shè)前期準(zhǔn)備階段。 項目前期工作 土建工程 其他工程 竣工入伙時間 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 備 注 項 目開發(fā)現(xiàn)狀情況詳見附件：委估物業(yè)實景照片；項目工程建設(shè)進度詳見附件：項目工程計劃橫道圖； 1.2.3 投資估算和資金籌措 根據(jù)深圳建設(shè)工程價格信息、深圳市建筑工程綜合價格等，經(jīng)評估測算本項目總投資估算額為人民幣 9014萬元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自有資金 5400萬元，銀行借款 2000萬元，銷售回款1614萬元。 1.2.4 項目綜合評價結(jié)論 （ 1）從市場角度評估分析結(jié)論：該項目位于深圳市羅湖區(qū)繁華的東門片區(qū)，地處繁華的商業(yè)中心地段，具有較多的優(yōu)勢，具有一定市場空間。經(jīng)過評估測算，該項目住 宅的銷售均價為 7000元 /平方米，商業(yè)銷售均價為 20000元 /平方米，預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入 11970 萬元（在本評估測算中，考慮到目前該區(qū)域的市場特點以及同類項目的銷售情況，結(jié)合該項目的實際情況，對該項目考慮 5%的空置率）。 （ 2）從項目經(jīng)濟效益角度評估分析結(jié)論： 該項目建成后可實現(xiàn)的銷售收入（考慮 5%的空置率）為 11970萬元； 該項目可建成后可實現(xiàn)的稅前利潤 2321萬元，稅前利潤率為 25.7%； 該項目可建成后可實現(xiàn)的凈利潤 1973萬元，凈利潤率為 21.9%； 財務(wù)內(nèi)部收益率 =19.4% 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=7.137%） =1059萬元 投資回收期（動態(tài)） =2.73 由以上可以看出，該項目效益較好，經(jīng)濟上可行。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 3）從項目風(fēng)險角度評估分析結(jié)論： 在下面 9.3項目風(fēng)險及防范建議的評估分析中，我們對項目的盈虧平衡分析、敏感性等定量分析；對項目的政策風(fēng)險、項目經(jīng)濟效益、項目市場風(fēng)險、項目工程進度方面風(fēng)險等定性分析，得出結(jié)論是項目的抗風(fēng)險能力較強。 （ 4）從下面的資金的籌措與運用分析來看：經(jīng)評估測算本項目總投資估算額為人民幣 9014萬元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自有資金 5400萬元，銀行借款 2000萬元， 銷售回款 1614 萬元。資金的計劃安排較合理，能夠保證項目的順利完工。 （ 5）評估綜合分析結(jié)論： 我們通過對項目投資環(huán)境和市場研究、項目自身情況、市場定位、投資、資金籌措、銷售、經(jīng)營收入以及財務(wù)效益與敏感性等方面的的評估分析，確定該項目抗風(fēng)險能力較強、經(jīng)濟效益較好，且具有一定的市場空間，項目可行。 二、項目投資環(huán)境和市場研究 2.1 市場宏觀背景 2.1.1 全國投資環(huán)境 2001 年全球經(jīng)濟增長速度放緩，在這種外部環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟以高于 7%的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中 國成功加入 WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴大內(nèi)需的經(jīng)濟政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟的潛力，維持了國民經(jīng)濟的高速增長。 中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 1992、 1993 年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟的調(diào)控進入了低谷。為了擴大內(nèi)需、拉知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 動經(jīng)濟增長，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款， 激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動。 為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場， 2001 年從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護了消費者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)的消費需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻，促進房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產(chǎn)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。 2002 年 1、 2 月中國人民銀行降低利率及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費 用，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 國務(wù)院于 2003 年 8 月 12 日發(fā)出關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，通知共分六部分，分別為：提高認識，明確指導(dǎo)思想；完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；改革住房制度，健全市場體系；發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)；改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。 通知要求各地、各部門完善住房供應(yīng)政策，加強經(jīng)濟適用房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房供應(yīng)，建立和完善廉租住房制度，控制高檔商品房建設(shè)。在改革住房制度方面，通知要求各地繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售，完善住房補貼制度，同時搞活住房二 級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。在規(guī)范住房信貸方面，通知強調(diào)要加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度，完善個人住房貸款擔(dān)保機制，加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。此外，通知還在完善市場監(jiān)管制度，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序方面作了詳細規(guī)定。 通知明確提出“發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)”，“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”。這對自 121 文件出臺以來一直對資金鏈揪心的開發(fā)商們來說，無疑是一顆定心丸。但對那些想在房地產(chǎn)開發(fā)中獲取非法利潤的開發(fā)商來說，今后的日子恐怕會更 難過，因為通知也明確表示“要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款審核管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款嚴厲打擊各種騙貸騙資行為”。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過了二十多年的改革開放之后，第一次被國務(wù)院的文件肯定了“已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”的事實。市場發(fā)展現(xiàn)狀是良性、健康的，對中國經(jīng)濟的貢獻是巨大的，并且要持續(xù)穩(wěn)定的支持與發(fā)展。 2.1.2 深圳市投資宏觀背景 深圳經(jīng)濟特區(qū)成立 22 年來，城市建設(shè)突飛猛進，城市配套設(shè)施及環(huán)境日趨完善，全市建成區(qū)面積 320.3 平方公里，常住人口 468.76 萬人，曾先后獲得“國家環(huán)境模范城市”、“中國 優(yōu)秀旅游城市”、國際“花園城市”稱號，并是亞洲第一個被國際建協(xié)授予“城市規(guī)劃獎”的城市。 深圳地區(qū)圖 2003 年，深圳經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。全市生產(chǎn)總值（ GDP）達到 2860.51 億元，比上年增長了 17.3，完成固定資產(chǎn)投資 946.49 億元，比上年增長 20.1，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達到 5073.77 億元，比上年增長29.1。在經(jīng)濟持續(xù)快速增長的影響下， 2003 年深圳房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過 2002年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基 本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。總體來看， 2003 年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 從房地產(chǎn)開發(fā)投資看， 2003 年深圳全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達到 449.05 億元，比上年增長了 9.4，遠遠低于2002 年 27.3的增長速度。從近年來的投資情況看，深圳的房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著 20 30的高增長態(tài)勢。尤其是 2002 年，開發(fā)投資達到 27.3的高增長率，占全社會固定資產(chǎn)投資比重則高達 54.9。理論上講，在城市快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)作為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)具 有投資增速高的特征，但是增速過高易造成房地產(chǎn)市場過熱隱患。尤其是 2002 年，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資與 GDP 的增長率比例高達 1.8： 1，出現(xiàn)了投知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 資過熱的不利局面。 2003 年初，隨著政府對房地產(chǎn)用地調(diào)控力度的加強及系列調(diào)控措施的出臺，開發(fā)投資增幅不斷減小，上半年增幅減至 19.2，至年底減少到 9.4，開發(fā)投資增速明顯回落，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與 GDP 增長率的比值也呈現(xiàn)下降，至年底出現(xiàn) 0.6： 1 的倒置比例，并在基本合理的比例區(qū)間內(nèi)，投資過熱問題得到明顯緩解。今后，隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的進一步加強以及業(yè)界的不斷 理性，深圳房地產(chǎn)也將進一步保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展。 從房地產(chǎn)金融貸款看，至 2003 年 11 月底，深圳全市房地產(chǎn)貸款余額合計 1422 億元，占全市金融貸款余額的 31.6%。其中，住房按揭貸款余額為 969 億元，同比增長 27，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 453 億元，同比增長 24，兩者分別占房地產(chǎn)貸款總額的 68和 32。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，深圳房地產(chǎn)貸款總額占全市金融貸款的比例已連續(xù)兩年在 30左右，貸款比例較為穩(wěn)定合理，有利于減少由于房地產(chǎn)開發(fā)帶來的金融風(fēng)險，保證房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。 從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看， 2003 年 隨著房地產(chǎn)市場不斷成熟和理性，行業(yè)規(guī)模開始趨于穩(wěn)定，企業(yè)素質(zhì)不斷提高。 2003 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)保持上年 700 家左右的規(guī)模。經(jīng)過多年的發(fā)展，一些不具實力、規(guī)模小、經(jīng)營差、專業(yè)化程度低的開發(fā)企業(yè)已逐漸退出市場，優(yōu)勝劣汰的速度加快。從 2003 年年審情況看，歷年投資額在前 50 名的開發(fā)企業(yè)，繼續(xù)占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)總投資的半壁江山，規(guī)模企業(yè)對于房地產(chǎn)具有舉足輕重的作用，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度已逐漸形成。從企業(yè)組織形式看，年審排名前 10 位的企業(yè)基本呈國企及國有控股企業(yè)、民營企業(yè)、外資企業(yè)三分局面，多種經(jīng)濟形式的企業(yè) 組織存在，既相互融合又相互競爭，增強了深圳房地產(chǎn)市場的活力，帶動和促進了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范與成熟。 此外，經(jīng)過多年的發(fā)展，深圳已形成較為成熟的房地產(chǎn)中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)，形成從業(yè)機構(gòu) 520 余家、從業(yè)人員近萬人的行業(yè)規(guī)模。中介服務(wù)機構(gòu)規(guī)模逐步擴大。從業(yè)人員專業(yè)化水平顯著提高，行業(yè)理論研究水平不斷提升，并積極拓展內(nèi)地市場、傳播成熟經(jīng)驗。目前，深圳中介服務(wù)企業(yè)已將自己獨具特色的房地產(chǎn)營銷策劃理念引入內(nèi)地，以完善的理論、成熟的經(jīng)驗和敏銳的市場意識拓展了北京、上海、成都、武漢等內(nèi)地城市的房地產(chǎn)市場。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 總的來說市場運行平穩(wěn)。 2003 年，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的 SARS 風(fēng)潮，年中的CEPA 的簽署、國務(wù)院 18 號文和央行 121 號文下發(fā)，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。但是從整體來看，外部因素對深圳房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、均衡、平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)狀況 2003 年，商品房施工面積達到 2737.48 萬，較上年增長了 2.43；竣工面積達到 994.52 萬，較上年增長了 8.66；新開工面積 連續(xù) 8 年增長，當(dāng)年達到 957.62 萬，但增長速度與上年相比減緩到 1.38（ 2002年為 6.74）。從近年數(shù)據(jù)看， 2002 年之后由于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的加強，商品房開發(fā)規(guī)模得到了有效控制。商品房施工面積、竣工面積、新開工面積增長幅度均出現(xiàn)了小幅上升，房地產(chǎn)市場供應(yīng)已開始趨于穩(wěn)定，這對于保證房地產(chǎn)市場供求平衡及房價平穩(wěn)具有重要意義。 （ 2）新建商品房銷售狀況 近年來，深圳新建商品房銷售面積持續(xù)上升， 2003 年商品房銷售面積為 877.85 萬，比上年增長了 10.88%。其中，住宅銷 售達到 811.9 萬，較上年增長了 12.08，占商品房銷售總面積的比例達到 92.49；商服用房銷售達到 39.37 萬，比上年減少了 15.08%，占銷售總面積的 4.48；辦公樓銷售了 19.54 萬，比上年了增加了 8.92%，占銷售總面積的 2.23。從全年銷售情況看，住宅、寫字樓銷售面積持續(xù)增長，而商業(yè)用房銷售出現(xiàn)下滑。 從各區(qū)的住宅銷售看，寶安、南山、福田、龍崗四個區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的 20、27、 21、 18，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位，房地產(chǎn)市場熱點西移和向特 區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯。 從價格結(jié)構(gòu)看，單價在 4000 元以下的住宅，占總成交量的 29；單價在 4000 6000 元的住宅，占總成交知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 量的 30；單價在 6000 8000 元的住宅，占總成交量的 22；單價在 8000 10000 元的住宅，占總成交量的 13；單價在 10000 元以上的住宅，占總成交量的 6。按深圳收入水平對比計算的 8000 元以下中檔及中檔以下的住宅占總成交量的 80左右， 8000 元以上的高檔住宅占總成交量的 20左右。價格結(jié)構(gòu)基本合理，且低價位和中等價位住宅仍占絕大多數(shù)，能夠滿足不同收入層次 的住宅需求。 從住宅戶型結(jié)構(gòu)看，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的 42，二房住宅為 23，四房住宅為 17。三房住宅繼續(xù)為主力戶型，且三房、二房和四房占住宅市場交易總量八成以上，戶型結(jié)構(gòu)基本合理。 （ 3）二手房銷售情況 近年來，深圳二手房市場發(fā)展較快，銷售面積逐年增大。 2003 年，二手房銷售面積達到 496.83 萬，比上年增長了 45.92，達到歷史最高增幅，占新建商品房銷售總量的 57。二手房市場的快速發(fā)展，已形成房地產(chǎn)細分市場聯(lián)動發(fā)展局面，有力的推動了深圳房地產(chǎn)市場的不斷成 熟和健全。 （ 4）房屋租賃情況 自 1992 年以來，深圳歷年房屋出租面積基本呈逐年上升趨勢，房屋租賃市場繼續(xù)在規(guī)范中不斷發(fā)展。至2003 年，全市房屋租賃面積達到 6395 萬，比上年增長 11.4（其中還不包括未納入管理的大部分農(nóng)村私房的出租）；全年征收租賃管理費 2.04 億元，代征私房稅 1.9 億元。據(jù)估計，目前全市房屋租賃面積占全市房屋總面積比例接近 40。如此之高的租賃率表明深圳房屋租賃市場需求巨大，對深圳經(jīng)濟增長也具有非常重要的作用。此外，從近年房屋租賃的結(jié)構(gòu)來看，廠房出租比例最高 ，達到 55以上，而商業(yè)樓宇、辦公樓達到 25。廠房、商業(yè)用途房屋的出租是深圳房屋租賃市場的熱點。 （ 5）房地產(chǎn)價格 2003 年，按照建筑面積計算的新建住宅銷售均價為每平方米 5680 元，與 2002 年相比上漲了 2.55%；商鋪知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 價格為每平方米 12916 元，比上年上漲了 5.2；寫字樓價格為每平方米 10164 元，比上年上漲了 10.2。總體來看，全市新建住宅價格增長幅度較小，僅為 2.55，而同期全市人均可支配收入達到 25935.84 元，比上年增長 4。居民收入水平增長繼續(xù)高于房價增長，而房價收入比 繼續(xù)保持在 6 倍以內(nèi)（當(dāng)年為 5.8倍），從而使住房繼續(xù)成為全市消費增長較快的商品之一。 （ 6）商品房空置情況 2003 年，全市商品房空置面積為 241.06 萬，比上年減少了 2.34%。其中，住宅為 161.02 萬，比上年減少 4.82，占總量的 66.8；商服用房為 46.49 萬，比上年減少了 0.7%，占總量的 19.29；辦公樓為 21.6 萬，比上年了增加了 69.81%，占總量的 8.96。總體來看，住宅、商業(yè)用房空置面積呈下降趨勢，而寫字樓空置面積的上升主要與經(jīng)濟快速增長、 CEPA 簽署后 的大量樓盤集中上市有關(guān)。考慮到寫字樓銷售周期較長，其空置情況將在今后兩年有所好轉(zhuǎn)。 （ 7）房地產(chǎn)市場運行特征及存在的問題 2003 年深圳房地產(chǎn)市場基本運行特征： 房地產(chǎn)市場需求繼續(xù)保持旺盛趨勢，但增長勢頭已從上年的 23高增長回復(fù)到 1998 年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。 隨著政府對土地市場調(diào)控力度的加大，商品房新增供給明顯下降，新建住宅整體呈現(xiàn)“供”小于“求”，房地產(chǎn)市場供求總量更加趨于平衡。 房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)基本合理， 能夠滿足不同收入層次消費者的需求，房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)整體保持平衡。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 全市房地產(chǎn)價格整體呈上升趨勢，但價格總體保持小幅增長，上漲幅度不大且總體平穩(wěn)。 房地產(chǎn)市場存在的主要問題 部分區(qū)域供求結(jié)構(gòu)尚不均衡，住宅需求旺盛但供給不足。從熱點區(qū)域供求結(jié)構(gòu)看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，尤其是南山區(qū)連續(xù)多年新建住宅供給超出需求， 2003 年則超出 25以上，表明其在特區(qū)內(nèi)房源充足，在今后一定時期能夠滿足市場需求；而龍崗區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)新增供給均小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分 別達到 0.58： 1 和 0.66： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為嚴重，一定程度上會引起今后一段時期房價的不穩(wěn)定。 特區(qū)內(nèi)外價格差距較大，不利于價格結(jié)構(gòu)的合理。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2003 年深圳特區(qū)內(nèi)商品住宅價格基本繼續(xù)高于特區(qū)外一倍以上，且價格差距較 2002 年增大。主要原因在于：特區(qū)內(nèi)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，從而引至房價較快上升，價格差距拉大。 部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為仍不夠規(guī)范，少數(shù)問題樓盤有待加快解決。從目前深圳市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的運行看，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)能夠依 法經(jīng)營、規(guī)范管理、注重服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識，使各類糾紛減少，但仍有少部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，給市場帶來了負面影響。如項目開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，部分項目公司無法提供完善的后續(xù)服務(wù)，使業(yè)主權(quán)益受到侵害；少數(shù)項目公司因后續(xù)建設(shè)資金不夠，延遲建設(shè)周期，甚至出現(xiàn)問題樓盤；部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為不夠規(guī)范，隨意更改設(shè)計、延遲交樓或辦證，造成業(yè)主投訴增加等。 此外，由于歷史原因，目前深圳特區(qū)外尚有一定數(shù)量的自用房存在未補辦手續(xù)隨機入市的現(xiàn)象。 （ 8） 2004 年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的 宏觀因素分析 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 深圳經(jīng)濟社會發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響： 近年來，深圳經(jīng)濟持續(xù)快速增長，出現(xiàn)了近年來少有的良好發(fā)展局面。 2003 年，深圳本市生產(chǎn)總值（ GDP）比上年增長了 17.3，創(chuàng) 8 年新高，在全國城市中居第 4 位；人均 GDP 繼續(xù)居全國第 1 位，達到 54560元 /人；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長 29.1，增速為 8 年來最高；外貿(mào)進出口總額比上年增長 34.6，外貿(mào)進出口總額和出口總額連續(xù) 11 年居全國大中城市首位。在經(jīng)濟持續(xù)增長、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升級等因素的影響下，深圳成為全國經(jīng)濟最為活躍的城市之一。隨 著經(jīng)濟的發(fā)展，深圳社會發(fā)展步入新的階段，人民生活水平進一步提高。 2003 年，深圳人民生活水平不斷改善，當(dāng)年人均可支配收入達到 25935.84 元，比上年增長 4，而居民消費欲望也不斷增強，人均消費支出達到 19960.32 元，比上年增長了 5.5。隨著深圳社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活水平和生活質(zhì)量有了很大提高，居民消費觀念也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，各類消費中住房、私家車、教育、醫(yī)療消費成為熱點，社會文明程度有了很大提高。深圳經(jīng)濟繼續(xù)在高位上的平穩(wěn)運行，人均收入水平的提高，以機械增長為主的人口增長模式，以及在國內(nèi)較為現(xiàn)代 化的新型消費觀念，為未來深圳房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。此外， CEPA 的簽署， 24 小時通關(guān)的實施，將使深圳房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機遇；而地鐵四號線的開發(fā)建設(shè)，特區(qū)外城市化進程的加快，將促進房地產(chǎn)外銷市場再次景氣，并極大的促進特區(qū)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平。 國家、廣東省、深圳市有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，對深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響： 近年以來，國家出臺將一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場、實施征地制度改革、加強清理拖欠工程款等，廣東省、深圳市近期也 將出臺有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列政策。總體來看，以上各項政策對深圳房地產(chǎn)市場未來發(fā)展均有一定程度影響，主要體現(xiàn)如下： 國家清理整頓土地市場政策對深圳影響不大，尤其是經(jīng)過 20 年的發(fā)展，深圳已經(jīng)建立了完善、成熟的土地市場，土地市場交易規(guī)則比較完善，經(jīng)營性房地產(chǎn)用地一律通過市場方式出讓，從而避免了土地市場知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 不規(guī)范對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的影響。 征地制度改革在一定程度會影響房地產(chǎn)市場供給，但影響不會很大。特別是近年來，針對深圳土地資源日趨緊缺，深圳市政府一直采取嚴格的土地供應(yīng)計劃制度，集約利用土地資源， 保證城市經(jīng)濟社會發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整所必須的用地。國家實施征地制度改革后，深圳將面臨進一步的土地供應(yīng)壓力，勢必對包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各個產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)減少。但是考慮到存量房地產(chǎn)用地開發(fā)潛力的進一步挖掘，以及集約利用土地水平的不斷提高，每年新增 100 公頃左右的房地產(chǎn)供地政策仍然能夠滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展對土地資源的需求。根據(jù)我們的研究，在不進一步擴大建設(shè)用地的前提下，目前深圳每年供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的能力基本保持在 200 300 公頃（含新增供地和存量用地），預(yù)計每年供應(yīng)商品房 700 800 萬平方米，考慮到近兩年約 500 萬平方 米在建而未銷售的商品房，預(yù)計每年供給新建住宅 1200 萬平方米。結(jié)合近年來每年 800萬平方米的新增需求，新增商品房供求比達到 0.67： 1，供給充足且有富余，既有利于房地產(chǎn)市場供求均衡，也有利于消費者充分選房、保證目前買方市場的基本格局并保證房價的穩(wěn)定。 在工程建設(shè)方面，政府加強清理拖欠工程款，不會對深圳房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不利影響。深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成較為完善的市場管理體系，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，由于有簽訂土地合同時地價一次性交清、“多層封頂、高層建至 2/3”才能預(yù)售等“高門檻”政策，進入房地 產(chǎn)市場的企業(yè)基本未出現(xiàn)拖欠工程款現(xiàn)象。 從廣東省近期的有關(guān)政策看，正在擬議的開征物業(yè)稅政策一旦實施，會對房地產(chǎn)市場造成較大影響。開征物業(yè)稅，將改用財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的開發(fā)成本將大幅下降。這樣，將有利于降低購房者消費門檻，控制房地產(chǎn)炒買炒賣現(xiàn)象；但同時也限制了房地產(chǎn)合理投資行為，并使深圳現(xiàn)行土地出讓制度作出重大改變，使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定程度的波動。 從深圳擬采取的有關(guān)政策看，今年深圳市將針對區(qū)域房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)不均衡，特區(qū)外部分熱點區(qū)域知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房地產(chǎn)用地供給不足，適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)用 地；而存量房地產(chǎn)用地將在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)持續(xù)緊縮的前提下繼續(xù)得到消化。這樣，既有利于消化存量土地并保證房地產(chǎn)市場供求平衡，也能夠在一定程度上緩解熱點區(qū)域“求大于供”的問題，保證房地產(chǎn)市場發(fā)展對土地資源的需求。此外，為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，今年我市將繼續(xù)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理與監(jiān)控，進一步完善的信息統(tǒng)計體系和預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)， 繼續(xù)完善房地產(chǎn)行業(yè)管理辦法，以適應(yīng)新的發(fā)展形勢對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的要求。 2004 年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長，市場供給基本 充足，市場供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康、快速的發(fā)展局面： 從住宅市場需求總量來看，以我市 530 萬常住人口為房地產(chǎn)消費主體，目前住宅存量基本達到 1 億平方米，加上約 2000 多萬平方米的在建住宅，市場上住宅總量為 1.2 億平方米。以此計算，常住人口人均建筑面積達到 23 平方米。根據(jù)有關(guān)研究，現(xiàn)代化國家人均居住水平的目標(biāo)為 30 平方米以上，據(jù)此，深圳尚有人均約 7 平方米的增長潛力，根據(jù)有關(guān)研究，按每年增長 1 平方米計算，每年將增加住宅需求 500 600 萬平方米。 從深圳特殊的人口增 長方式看，人口增長基本以外來人口機械增長為主，特別是近年來，每年外來人口保持約 25 30 萬人的增長速度；人口的高速機械增長，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的需求，而深圳在全國較高的人均收入水平（人均可支配收入 25936 元）及合理的房價收入比（ 5.9： 1），進一步吸引了外來人口聚集深圳并使房地產(chǎn)潛在需求能夠在較短的時間內(nèi)得以有效實現(xiàn)，據(jù)此估計，每年新增人口住房需求接近600 700 萬平方米。 根據(jù)以上估計，今后 5 7 年，深圳每年房地產(chǎn)市場將保持 1100 1300 萬平方米的需求規(guī)模，而 2002 2003年兩年， 每年平均銷售規(guī)模（含增量和存量銷售）基本保持 1200 萬平方米也驗證這個實事。由此可預(yù)計，2004 年深圳房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持強勁的需求規(guī)模，對新建住宅和存量住宅的需求預(yù)計達到 1300 萬平方知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 米。 非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場競爭激烈，商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣： 從 2003 年全年銷售情況看，寫字樓銷售面積增長了 8.92，部分片區(qū)寫字樓市場出現(xiàn)了較為火爆的銷售場面。但是，根據(jù) 1998 年以來的銷售統(tǒng)計，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)較低的銷售水平，每年寫字樓銷售量在 11 19 萬平方米之間波動，規(guī)模并未有較大增長；除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，未來兩年，新增寫字樓供應(yīng)將保持 100 150 萬平方米的規(guī)模。考慮到近兩年每年 18 萬平方米左右的銷售規(guī)模， 2004 年寫字樓市場仍將競爭激烈，而在供給增長較快的制約下，寫字樓價格將與 2002 年持平。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 2003 年商業(yè)用房銷售有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實際銷售量高于 1998 2001平均銷售水平近兩倍，商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛，價格持續(xù)上漲。近兩年商業(yè)物 業(yè)新開工量平均保持著20以上的增長，而空置量則逐年減少，鑒于目前商業(yè)用房市場需求旺盛趨勢，預(yù)計 2004 年商業(yè)用房市場將繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，商鋪價格將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升。 房地產(chǎn)市場“外移”日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場的重點區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成 ： 根據(jù)有關(guān)研究，目前深圳經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)的土地資源已基本利用殆盡，城市未來的經(jīng)濟社會發(fā)展必然向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。而作為深圳經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)，目前已呈現(xiàn)出向特區(qū)外發(fā)展的明顯特征。如 2003年當(dāng)年新出 讓的房地產(chǎn)用地基本在特區(qū)外，當(dāng)年交易的商品房數(shù)量占全市總量的比例已從前年 30上升到40。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢已相當(dāng)明顯。隨著深圳特區(qū)外全面城市化系列政策的實施，深圳房地產(chǎn)業(yè)將面臨重大的發(fā)展契機，同時也將進一步促進和帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域， 外資進入深圳房地產(chǎn)市場的規(guī)模將進一步擴大，房地產(chǎn)外銷市場將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)： 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） CEPA 簽署后，香港地鐵于 2004 年 1 月初即與深圳市政府簽署和約，采取 BOT 方式承包深圳地鐵四號線，總投資 60 億元，并獲得地鐵上蓋物業(yè) 290 萬平 方米的開發(fā)權(quán)。地鐵四號線的開發(fā)建設(shè)，不僅能夠積極引進外資促進本市重大項目建設(shè)，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平，同時還將極大的促進深圳房地產(chǎn)外銷市場的發(fā)展。從歷史數(shù)據(jù)看，外銷市場在 1999 年曾經(jīng)達到 60%以上的高增長期，但近年來增長幾乎停滯，占商品房銷售總量的比例徘徊在 7%左右。地鐵四號線開工后，隨著交通的便利及香港企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品適銷對味，港人對地鐵上蓋及周邊物業(yè)的需求將大大增加，這將非常有利于深圳外銷市場的發(fā)展，促進深圳樓市的進一步繁榮。 房地產(chǎn)需求旺盛將推動價格上升，價格增長幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房 地產(chǎn)價格總體保持平穩(wěn)波動： 從近年來的價格波動趨勢看，深圳房地產(chǎn)價格持續(xù)保持平穩(wěn)，房價漲跌幅度甚小，但 2003 年各區(qū)房地產(chǎn)價格均出現(xiàn)了一定幅度增長，特區(qū)內(nèi)住宅價格增長基本在 5以上。產(chǎn)生這種情況的原因固然與年內(nèi)契稅上調(diào)、建材價格全面上漲有關(guān)，但房地產(chǎn)價格的漲跌的決定因素還在于市場供求關(guān)系的變化。 目前，深圳土地資源日益緊缺，今后幾年可供開發(fā)的房地產(chǎn)用地日漸減少，但房地產(chǎn)市場需求卻持續(xù)旺盛的增長，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，給房價上漲創(chuàng)造了一定空間。總體來看， 2004 年深圳的房價將繼續(xù) 上漲，但上漲幅度不會太大。原因在于，特區(qū)外商品房的銷售量每年都在上升， 2003 年占全市總銷售量的 40，今年有望達到 50以上；特區(qū)外價格基數(shù)低、交易量大且價格增長幅度小，將會對全市房價起到抑制作用，從而保證全市房價平穩(wěn)增長。 總體來看， 2004 年深圳房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持總量基本均衡、價格基本平穩(wěn)的運行態(tài)勢，房地產(chǎn)市場將持續(xù)景氣，新的熱點區(qū)域?qū)⒅饾u形成，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 2.1.3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 （ 1）羅 湖 區(qū) 羅湖區(qū)總共有 17 個小片區(qū)，各片區(qū)的房地產(chǎn) 開發(fā)量差異較大。從 2002 2003 年上半年，所開發(fā)的房地產(chǎn)項目分布在蓮塘、布心、東門、筍崗、國貿(mào)及口岸片區(qū)，其它片區(qū)的新開發(fā)量較少。從目前在售的物業(yè)知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 當(dāng)中， 91%的項目建筑面積低于 10 萬平方米， 9%的項目建筑面積高出 10 萬平方米，如百仕達花園、中信星光名庭、嘉寶田花園等屈指可數(shù)。 羅湖區(qū)區(qū)域圖 早期的羅湖部分片區(qū)因為規(guī)劃滯后、工業(yè)色彩濃而鮮有樓盤亮相。自去年以來，人民南改造、東門改造、筍崗重建工程相繼進入實施階段，帶旺了周邊樓市。 人民南片區(qū)改造工程是羅湖樓市的一大亮點，改造工程涉及的總面積約為 1.4 平方公里。據(jù)初步估算，人民南的改造工程將吸引 13 億元的社會資金參與改造，同時也為房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的機遇。 據(jù)了解，近年來，羅湖“圍剿”違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。如果加上早已規(guī)劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設(shè)施如能早日動工，口岸經(jīng)濟區(qū)如能早日推出，打擊違規(guī)違建力度如能進一步加大，這些都將有效破除房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，推動樓市的繁榮。 羅湖各片區(qū)主要在售項目概況 片區(qū)名稱 項目性質(zhì) 項目數(shù)量 總建筑面積（ /） 總戶數(shù)（戶） 筍崗 住宅 3 249746.86 2715 商業(yè) 1 21120 150 合計 4 270866.86 2865 蓮塘 住宅 7 421495.14 3952 布心 住宅 6 382763.83 3888 東門 住宅 4 218992.39 2133 商業(yè) 1 21169 街鋪 25 合計 5 240161.39 2158 湖貝、水貝 住宅 3 84652.18 1435 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 寫字樓 1 86346 公寓 220 合計 4 170998.18 1655 翠竹 住宅 4 140331.43 1054 文錦、國貿(mào) 住宅 6 306311.15 4132 商業(yè) 1 30000 470 合計 7 336311.15 4602 其它 住宅 5 277309 2763 寫字樓 2 162163.06 公寓 1375 合計 7 439472.06 4138 總計 44 2402400.04 24312 （ 2）東門片區(qū) 這一片區(qū)是由人民公園路、筍崗東路、文錦中路、深南東路圍合而成的區(qū)域，周邊樓盤涵括東門及洪湖片區(qū)。東門片區(qū)在城市規(guī)劃中被定為深圳主要商業(yè)聚集地，聚集了眾多生意人，打工仔，由此決定了該片區(qū)住宅多以商住兩用為主，并配以基本的生活配套設(shè)施，包括菜 市場、學(xué)校、幼兒園、郵局、銀行等，商務(wù)色彩較濃。東門片區(qū)住宅的特色為商住兩用，中小戶型為主大部分樓盤帶裝修銷售，或提供裝修套餐。客戶來源面狹窄，樓盤素質(zhì)兩極分化，價格差異較大，目前該片區(qū)在售項目包括嘉年華名苑、東悅名軒、繽紛時代和東門金座。 片區(qū)樓盤情況 序號 項目名稱 位置 規(guī)模（） 開售時間 占地 總面積 1 嘉年華名苑 曬布路 3200 21375 2003.10 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2 東悅名軒 東門 6000 50000 2002.12 3 繽紛時代 東門中 7800 50000 2003.10 4 東門金 座 立新路 14000 現(xiàn)正內(nèi)部認購 根據(jù)上表可以看出，各項目分布在東門中路兩側(cè)，說明東門土地稀缺，除東悅名軒是尾盤銷售外，其余多是即將發(fā)售或 2003 年初開售（嘉年華名苑）的樓盤，但由于建筑面積低于 5 萬平方的小項目居多，所以2003 年總體供應(yīng)量不大，值得注意的是，東門金座和繽紛時代都于 2003 年年底開盤，銷售形式對 2004 年東門樓市起到一定指導(dǎo)作用。 戶型對比分析 項目名稱 總戶數(shù) 單身公寓 一房兩廳 兩房兩廳 三房兩廳 暢銷戶型 戶數(shù)（比例） 面積 戶數(shù)（比例） 面積 戶數(shù)（比例） 面積 戶數(shù) （比例）面積 東悅名軒 816 戶 / 326 戶 40% 37 434 戶 53% 69 56 戶 7% 86 兩房兩廳 嘉年華名苑 348 戶 / / 5