裕天房產 裕天項目 可行性分析報告 長沙市盛凱投資顧問有限公司 2008.12 裕天房產 受湖南裕天房地產開發有限公司的委托，本公司對委托方位于長沙市雨花區，東臨韶山路，南臨時代陽光大道項目開發進行投資可行性分析，以供投資決策時參考。 本案是基于目前長沙市房地產市場情況，結合我司的專業實踐以及對項目板塊、周邊相關物業認真細致的調查研究而完成的。報告中投資估算采用假設開發法，依據定額標準和行業普遍慣例。銷售預測則采用市場比較法。報告相關計算方法、分析依據以及得出的結論和建議只代表本公司的觀點，供開發商以及相關單位作決策參考之用，在實際開發中按照實際情況作相應調整。 前 言 裕天房產 我們希望將本項目打造成 中南商娛休閑體驗之都 裕天房產 購物 +娛樂休閑 +零售 +餐飲 +休閑 +居住 于一體的城市綜合體 集中性商業 國際公寓 酒 店 商業街 住 宅 我們希望將本項目打造成 裕天房產 裕天 城市廣場 橫空出世 震撼登場 裕天房產 示意 裕天房產 示意 裕天房產 示意 裕天房產 示意 裕天房產 可行性分析論證 第一部分 項目分析 第二部分 市場分析 第三部分 項目定位 第四部分 規劃設計草案及發展建議 第五部分 開發時序及入市時機 第六部分 投資收益分析 第八部分 規劃深化效果 第七部分 風險分析及結論 裕天房產 第一部分 項目分析 裕天房產 項目雄踞“大融城 +兩型社會試驗區”橋頭堡 。南城行政商務區輻射圈。 本項目位于韶山南路，而該區域正是長株潭城市群的核心位置，伴隨著城市基礎設施建設以及奧林匹克花園等諸多大型住宅項目的開發，未來居住人口將大幅增加；同時，紅星建材交易中心等諸多大型專業市場的密集扎堆，消費人群與日俱增促使該區域消費人群非常可觀； 因此，本項目處于擁有龐大消費群體的重要區位。 湖南省政府南遷至湘府路，天心區政府新址隨著也搬遷至湘府路，大幅加快該區域市政配套設施建設的步伐，還將為該區域帶來相當可觀的商務消費。 本 案 裕天房產 項目位于長沙市雨花區。 東臨韶山路，南臨時代陽光大道，西側及北側臨居住區。 宗地位于長沙南城、韶山南路西側，是聯系南城和市區的紐帶， 距雨花亭廣場車程約 8分鐘， 距東塘車程約 10分鐘，距省政府車程約 5分鐘。 項目東靠長沙最負盛名的風景區 湖南省森林植物園。距湖南環保科技產業園 3公里。 項目位于二環線與三環線之間、主城與南城新市區結合部。 本案 省府 裕天房產 位居紅星商圈發展帶。 根據 長沙市國內貿易發展“十一五”規劃 ，紅星商圈將以 湘府路與韶山南路交匯處為核心， 構建以 金融信息為先導、商貿流通為主導，產業為支撐的內供與外向結合，財富與人氣齊聚的南長沙復合型現代商貿經濟圈。 重點發展 品牌餐飲、酒店業，規劃發展金融、證券、保險業。 努力做大做強物流和以“農博會”、“車博會”、“機電博覽會”、“家具博覽會”為支柱的會展業。 本案 裕天房產 項目所在區域有一系列規劃，未來將對本項目形成利好。 長株潭輕軌 長株線 ； 長沙地鐵 4號線、 2號線 ； 4小時經濟圈： 全省 13個市州將與省會長沙全部將通過高速公路實現對接，“ 4小時經濟圈”將圓滿打造成型。 一小時經濟圈 ： 我省相繼拉通的長常高速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不斷提速的京廣鐵路，使長沙經濟圈得以能夠輻射周邊，實現經濟流通一小時的目的 武廣客運專線： 建成后，湖南就有了進出省的快速通道，從長沙到武漢、廣州只需要 2小時左右，將極大地 推動 長沙乃至湖南真正融入泛珠三角區域經濟圈。 “四橫”客運專線之一 :杭州南昌長沙貴陽昆明客運專線，連接西南、華中和華東地區，屬于國家重點規劃的 裕天房產 宗地四至：地塊東面臨韶山路，東南向汽車南站；地塊南面為時代陽光大道、惠之宇大酒店；地塊西面為低檔住宅小區；地塊北面為低檔住宅小區； 地塊一：僅有南面臨路 時代陽光大道，東面鄰安置區，北面、西面皆為現有居住區； 地塊二：南臨時代陽光大道，東面鄰韶山路，西面為規劃路，北面為現有居住區； 從本項目四至分析來看，項目緊鄰長沙南北交通干道 韶山路，可達性好，配套齊全，但周邊形象不高。 裕天房產 地塊 規劃用途 容積 率 建筑密度 建筑限高 綠地 率 使用權年限 出讓面積（） 地塊一 商業 4.5 35% 100 35% 40年 14994.57 地塊二 商業 6.0 40% 100 35% 40年 14249.43 備注 臨韶山路留不小于 2000平方米的廣場用地 從宗地規劃用途來看，本項目當前宗地性質為商業用地，使用年限為 40年 ,可變更為綜合用地； 本項目宗地限高 100米； 宗地現狀：項目用地地勢北高南低，高差約 20米；目前地塊內部尚有民房、肉食廠宿舍等，有一定的拆遷量；地塊內部無優勢自然資源；本項目宗地分為兩塊，西地塊與東地塊被安置區分割； 地塊一：僅有南面臨路 時代陽光大道，東面鄰安置區，北面、西面皆為現有居住區；該地塊東西長、南北窄； 地塊二：南臨時代陽光大道，東面鄰韶山路，西面為規劃路，北面為現有居住區；該地塊臨韶山路面寬，臨時代陽光大道面較窄。 地塊一南北窄、東西長，對項目將來的規劃排布要求較高； 地塊一居住價值高，地塊二商業價值高。 裕天房產 項目位于南城板塊省府融城片區，發展前景良好。省府駐地及兩型社會試驗區，將極大地推動該片區建設步伐。而本項目周邊擁有配套設施齊全、交通便利，與市區其他地方均有公交相連。但是項目地塊較小，且被分割開，西面及北面均被現有住宅建筑物所圍合，南北窄、東西長的地塊形狀，將對規劃排布造成一定難度。同時，本項目位居紅星商圈輻射范圍內，商業氛圍濃厚，具有很高的商業價值，如何最大化實現商業價值成為規劃難點之一。總體來說，本項目位于長沙市乃至湖南重點發展區域，房地產市場發展逐步成熟，周邊配套日益完善，如何突破現時市價將是重點。 項目綜述 裕天房產 第二部分 市場分析 裕天房產 一、宏觀環境分析 1.1中國當前宏觀經濟現狀 一是資金儲備充足。 9月末，我國外匯儲備余額達到 1.9萬億美元，穩居世界第一位。高儲蓄率狀況不會改變， 9月末，我國居民人民幣儲蓄存款余額已經達到 20.5萬億元，比年初明顯增加。 二是物質基礎雄厚。 經過改革開放特別是新世紀以來的大規模建設，我國的物質基礎大大改善，原有的對經濟增長的瓶頸制約基本解決。2007年，我國能源生產總量達到 23.5億噸標準煤，已經成為世界上除美國之外的第二大能源生產國。原煤產量 25.26億噸，居世界第一位。發電裝機容量達到 7.18億千瓦，居世界第二。 三是發展潛力巨大。 工業化、信息化、城鎮化、市場化將為經濟增長提供源源不斷的動力和潛力。以城鎮化為例，目前我國城鎮化水平較低。 2007年，我國的城鎮化水平達到 44.9%，比 2006年世界平均水平低 4.1個百分點，比高收入國家低 33.1個百分點，表明我國城鎮化還有很大潛力可挖。 四是積極靈活的政策 。針對經濟增速的過度下滑風險和日益嚴峻的世界經濟金融危機，國家已經確定要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，為此已經出臺或即將出臺的擴大國內需求的政策措施將會有效刺激經濟的增長。 裕天房產 在貨幣政策方面 ， 預計將在控制信貸風險的基礎上適度擴大貨幣供應量和信貸規模，保持貨幣供應量和信貸規模的適度穩定增長。隨著形勢變化可能會繼續下調存款準備金率和存貸款基準利率。針對中小企業的資金困難，將加大對中小企業的信貸支持力度。 在財政政策方面 ， 在總量上將依照積極財政政策要求，不斷加大力度，如擴大財政赤字、發行特別建設國債等。稅制改革將是重點，企業增值稅轉型改革已全面推開，資源稅改革、提高個人所得稅起征點等也有可能相機出臺。在結構上，將繼續堅持原有的做法，控制一般性行政開支，重點向新農村建設、社會事業發展以及困難地區和群眾傾斜。 在外貿、外匯政策方面 ， 將在提高部分出口產品出口退稅率、穩定外貿出口的基礎上，進一步穩定人民幣匯率，減弱人民幣升值預期。同時提高紡織、服裝、玩具等產品的出口退稅率，而且范圍和幅度都會擴大，一些自主品牌產品和高技術高附加值產品會得到額外關照。 在房地產方面 ， 將出臺更多鼓勵性政策穩定住房消費，估計將在已經降低個人購房契稅稅率、免征印花稅的基礎上，出臺力度更大的政策措施，比如適當降低房地產開發的土地購置費等，使過高的房價能有實質性的下降，拉動居民的自住房消費。 1.2中國宏觀經濟發展態勢 裕天房產 2、新形勢下居民投資新走勢 （ 1）家庭財富積累呈陡增態勢 （ 2）居民及家庭投資增速顯著加快 （ 3）居民消費傾向持續下降 （ 4）居民儲蓄出現負增長 （ 5）投資熱情高漲，投資意識明顯增強 可見，中國居民投資意愿和投資意識已經逐步成熟并得到進一步增強。 不得不承認，“錢生錢”已經成為中國家庭經濟行為的新的重要方面。 裕天房產 3、長沙城市定位及其相關政策分析 （ 1）長沙區位優勢日益凸顯 近幾年長沙城市化率對比圖60.20%56.50%53.87%51.19%44.63%44.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2000年 2001年 2004年 2005年 2006年 2007年作為湖南省唯一的政治核心，長沙區位優勢正在逐漸釋放，在對房地產開發、資金、人口吸附等方面起到了重要的促進作用。 （ 2）長沙經濟保持快速發展，是湖南省經濟第一極 近幾年長沙 G D P 增長情況812.9928.221108.851519.92190.251790.6616.00%14.80%14.90%14.80%14%12.70%050010001500200025002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%城市G D P （億元） 同比增長近幾年長沙市人均 G D P 增長情況13747155061829623968278533371114.80%13.30%13.90%13.40%12.60%11.50%05000100001500020000250003000035000400002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均G D P （元） 同比增長裕天房產 （ 3）長沙在中部及泛珠合作中的地位 （ 4）南城將是兩型社會試驗區的重要據點 從房地產角度來看，長沙近兩年吹遍了港澳風、江浙風，大盤新盤迭出，品質攀升，大大提升了長沙房地產開發水平，泛珠三角合作將促進長沙招商引資，推動房地產快速發展 。 長株潭三市市域面積約 2.8萬平方公里； 長株潭正高速走向湖南經濟發展核心增長極、高新技術產業聚集區和現代化、生態化的網狀城市群；長株潭城市群獲國務院批準為“全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革試驗區”； 三市城鎮將形成省域中心城市組群（屬于長株潭城市群核心地區，含長沙縣、望城縣、湘潭縣、株洲縣等） 區域次中心城市 重點鎮 一般建制鎮四級結構； 到 2020年，長株潭的三市總人口約為 1435萬人，城市化水平分別是 70%， 60%和 65%，城鎮人口總數約為 943萬，主城區城市人口約為 580萬人，消費潛力大。 裕天房產 宏觀市場小結 盡管當前全球經濟形勢不容樂觀，但伴隨中國政府及時調控、調整，并以 初見成效，預計全年經濟有望保持平穩較快增長； 長沙區位優勢的日益凸顯，經濟的平穩發展，為本項目開發建設提供了良 好的宏觀社會經濟環境； 兩型社會的長遠規劃，將使本項目處在未來城市整體發展戰略的熱點區域 和優勢環境區域。 裕天房產 1、長沙商品房市場整體供給狀況分析 長沙市2 0 0 7 - 2 0 0 8 年商品房批準預售面積對比圖689.99908.0131.60%7.94%010020030040050060070080090010002 0 0 7 年1 - 1 0 月 2 0 0 8 年1 - 1 0 月0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%批準預售面積（萬） 同比（ 1）長沙商品房供應量年度分析 長沙市前幾年土地供應較大，經過這兩年的開發，已經逐漸進入上市銷售周期，導致今年上市量穩步攀升；另一方面，意味著長沙房地產市場基本呈健康的發展態勢，泡沫程度不高。 （ 2）長沙商品房供應量月度分析 長沙市2 0 0 8 年1 - 1 0 月商品房批準預售面積走勢圖34.48124.3572.76118109.1389.08145.0462.9817.36134.83 260.64%62.82%-18.37%73.28%-46.63%62.18%-41.49%98.62%-87.12%14.52%0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月-150.00%-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%批準預售面積（萬） 環比從圖看 ,表明縱然當前經濟形勢不容樂觀、諸多政策因素導致市場觀望情緒彌漫，但開發企業對長沙房地產市場未來走勢仍持樂觀態度。 二、中觀市場分析 裕天房產 2、長沙商品房市場整體需求狀況分析 長沙市2 0 0 7 - 2 0 0 8 年商品房銷售面積對比圖438.68597.86-26.62%42.30%01002003004005006007002 0 0 7 年1 - 9 月 2 0 0 8 年1 - 9 月-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%銷售面積（萬） 同比截止 9月份， 2008年長沙市商品房銷售面積為 438.68萬平方米，同比下降 26.62%，意味著自去年二套房貸出臺以來，長沙商品房整體需求受到一定影響，客戶觀望情緒蔓延。 3、長沙商品房市場整體價格分析 長沙市2 0 0 8 年1 - 9 月商品房成交均價走勢圖43614309 4332450646223897419944424400-3.67%6.39%4.59%1.18%-4.33%2.52%-3.78%4.09%-2.27%340036003800400042004400460048001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%價格（元/ ） 環比長沙商品房銷售價格自去年瘋漲 40%后，今年有一定回調，但仍處于高水位運行，基本保持 4000元 /以上水平。 裕天房產 中觀市場小結 縱然當前經濟形勢不容樂觀、諸多政策因素導致市場觀望情緒彌漫，但開發企業對長沙房地產市場未來走勢仍持樂觀態度，供應量仍呈遞增趨勢。 長沙今年商品房銷售總量相比去年雖下滑，但月度銷量仍逐步攀升。 長沙商品房銷售價格今年波動較大，仍呈高水位運行，預計仍有小幅度回調趨勢。 裕天房產 三、分物業類型市場分析 南城住宅市場小結 供需方面，南城板塊省府融城片區供應量居首，消化情況亦良好； 價格方面，受別墅物業影響，圭塘河天際嶺片區最高，板塊整體價格出現一定的波動，但下滑幅度不大； 戶型供應方面，三房仍是主流，居家型特征明顯； 本項目處于省府融城片區，片區形象高端，配套完善，交通便利，同時周邊市場經營戶眾多，為本項目奠定了良好的客戶基礎。 裕天房產 商業市場小結 長沙市整體商業發展方向以 西向 和 南向 發展為主。兩大新興商圈并存的南城商業局面正在逐步形成。 長沙市商業供應偏大，但由于政策影響，消化暫時略顯低迷。 南城商業整體檔次偏低、參差不齊，專業市場密集，但商業發展迅速，日益集中。 當前，南城商業開發后續項目眾多，市場整體商業規模巨大，消化能力逐漸得到體現。 南城商業消費群體以周邊居民與往來顧客為主，隨著省政府的南遷以及周邊各大高檔樓盤的開發，未來的消費潛力巨大。 規劃中的南城商業定位于 南長沙復合型現代商貿經濟圈 ，以 專業市場、會展業 特色商業形態為主導。 裕天房產 酒店市場小結 長沙酒店業發展迅猛，國際知名酒店品牌紛紛進駐長沙； 近年來，長沙高檔次產權式酒店市場反響強烈，消化速度快； 2005年 2007年，長沙產權式酒店售價上升 25% 50%； 長沙高星酒店年入住率保持在 75%以上水平，客源相當穩定； 南城高星酒店異軍突起，已初步形成高星酒店圈； 隨著湖南旅游業、會展業等的迅猛發展，高星級酒店需求大大提升，尤其是高檔酒店。目前長沙星級酒店客房數為 3萬 3.2萬間左右，到 2010年預計將達到 5萬間左右，其間，髙星級酒店的需求量將大大提升。 裕天房產 寫字樓市場小結 長沙寫字樓市場存有較大需求空間，但空置率逐年攀升，由此可看出寫字樓實際的需求是大于供應量的，而其中很大部分需求正被非專業寫字樓濫竽充數。 價格方面，從早期的平和堂 5500元 / 、湖南文化大廈 5500元 / 、亞大時代 5800元 / 到目前的 7000 10000元 / 主流價格區間，長沙寫字樓售價已有大幅攀升。 目前，新南城板塊寫字樓市場推出量少，但市場潛量充足，未來供應量大，即使以省政府為中心的湘府路和芙蓉南路沿線正逐步形成南城新的行政商務中心，但短期內需求有限，銷售出現一定滯緩，出租情況仍相當堪憂。 本項目雖位于省府融城片區，屬于未來南城行政商務中心范疇，存在一定的位置優勢，但本項目若開發寫字樓，不僅面臨同片區眾多同類物業的競爭，還同時面臨眾多非專業寫字樓、空置寫字樓的租賃競爭；而且由于寫字樓屬于投資性產品，與周邊商務氛圍、交通等關系緊密；因此，綜合考慮上述因素，本項目開發寫字樓存有一定的風險性。 裕天房產 第三部分 項目定位 裕天房產 一、項目定位策略 根據以上市場及地理位置分析，對于本項目雄踞“大融城 +兩型社會試驗區”橋頭堡，正是長株潭城市群的核心位置，且位居紅星商圈發展帶上。 紅星商圈將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構建以金融信息為先導、商貿流通為主導，產業為支撐的內供與外向結合，財富與人氣齊聚的南長沙復合型現代商貿經濟圈。 重點發展 品牌餐飲、酒店業，規劃發展金融、證券、保險業。 努力做大做強物流和以 “農博會”、“車博會”、“機電博覽會”、“家具博覽會”為支柱的會展業。 另外，項目地塊本身具有其特殊性，市政道路將本地塊劃分為大小兩塊，應充分考慮這一特殊性，對本項目的發展方向進行定位。 充分發揮這種綜合功能，合理有序地規劃建設高水準的居住小區及相關配套型商業及酒店類物業，以完善區域的配套功能。 因此，本項目定位目標， 將本項目打造成湖南購物、休閑、娛樂、居住、文化于一體的體驗之都。 中南地區商娛休閑第一極 裕天房產 二、物業發展方向的確定 我司建議，將本項目建設成為長沙大南城區域的高端性綜合體項目。本項目項目物業整體發展定位： 集中性商業 +酒店 +國際公寓 +商業街 +住宅 裕天房產 三、項目功能定位 購物 +娛樂休閑 +零售 +餐飲 +休閑 +居住 裕天房產 四、項目開發主題定位 現代、科技、國際、時尚 體驗式生活館 本項目地塊相對規模比較小，但地理位置優越，因此本項目一定要充分發揮商業和酒店類物業的價值才能做到項目價值的最大化。故此，在項目的開發主題定位上一定要突出城市綜合體的概念，而在開發主題上要強化本項目商業、酒店的主導地位。 現代 科技 國際化 時尚化 裕天房產 五、項目形象定位 定位原則： （ 1） 利用現代、科技、國際的特色主題統領建筑外型及裝飾風格 （ 2）利用現代、科技、國際的特色文化引領、襯托項目品牌 形象定位： 中南商娛休閑體驗之都 裕天房產 六、住宅產品定位建議 建筑形態 戶型 戶型面積區間 公寓 一房 40 5 50 5 60 5 二房 小二房 70 中二房 80 5 大二房 90 5 三房 小三房 100 5 中三房 110 5 高層住宅 二房 小二房 70 中二房 80 5 大二房 90 5 三房 小三房 100 5 中三房 110 5 考慮到本項目的地塊價值，及綜合體屬性定位，我司建議住宅產品定位走緊湊型路線。整體戶型以一房、兩房、三房為主，不考慮四房等戶型產品。 裕天房產 七、項目定位規劃文化理念 打造長沙“豪布斯卡” (HOPSCA)商業街區 H Hotel (酒店 ) 五星大酒店 O Office (辦公樓 ) 酒店部分 P park、 Parking (公園、停車場 ) 市政公園 S Shopping (購物 ) 超市專賣店等 C Convention (休閑、娛樂集會 ) 休閑廣場 A Apartment (高檔公寓 ) 項目周邊 把單一的商業購物街區變成旅游休閑生活街區，即變傳統的“購物街”為“生活休閑街”，將商業街建成一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、旅游、居住為一體的生活休閑空間。 裕天房產 第四部分 規劃設計草案及發展建議 裕天房產 一、東地塊規劃初步建議 1、地塊說明 東地塊有效用地面積 25249平米，容積率為 6.0，建筑密度 40%，限高 100。當前用地性質為商業用地性質，可變更為綜合用地。 裕天房產 2、規劃示意圖 東地塊規劃方案一 裕天房產 東地塊規劃方案二 裕天房產 東地塊規劃方案三 裕天房產 二、西地塊規劃初步建議 1、地塊說明 西地塊有效用地面積 16394.57平米，容積率為 4.5，建筑密度 35%，限高 100。當前用地性質為商業用地性質，可變更為綜合用地。 裕天房產 2、規劃示意圖 裕天房產 第五部分 開發時序及入市時機 裕天房產 一、總體開發次序 1、對項目地塊的整體分析 東地塊項目處于韶山南路和新時代陽光大道交角處 ,韶山南路商業延長線 ,紅星商圈主流圈層 ,商業價值巨大適合布局大體量商業、酒店、公寓類物業。 西地塊臨新時代陽光大道，適合布局公寓，臨街商業，居住價值大于商業價值。 2、總體開發次序 Step1：西地塊 Step2：東地塊 3、首期位置選擇的理由 控制風險，利于成功啟動； 快速回籠資金，便于為后續滾動開發提供現金流； 交通條件便利，利于引導消費者正面進入售樓現場； 景觀資源條件相對稍差，利于采取“低開高走”策略。 裕天房產 二、入市時機的確定 根據對整個宏觀經濟及房地產市場的研究分析，我司認為 2009年下半年底長沙房地產市場可能出現供不應求局面，主要原因是因為 2007年 11月份一直到 2008年底市場相對低落，相當一部分工程停頓，開工項目減少，竣工面積不足。而到 2009年市場經歷過調整，市場將逐步走向復蘇。 因此 2009年底上市比較符合項目開發的利益，能夠為項目入市提供好的市場環境。是本項目入市的理想時機。 工程開發模擬 裕天房產 第六部分 投資收益分析 裕天房產 一、測算依據 1、新增部分土地 18.6畝，按原有地塊成交均價進行測算，合4936.42萬元，總地塊面積為 62.466畝，土地總購置費用為 16578萬元； 2、控規統一按土地使用權相關指標進行測算； 3、本方案測算基礎為規劃設計草案相關規劃指標 4、報批報建費嚴格按政府文件計取，未考慮打折或免收情況； 5、因場地高差較大，建筑整體按利用地形布置考慮，場地平整等三通一平費用統一按建安工程費 2%計算。 6、銷售收入價格評估統一采用市場比較進行估算，出售方式為毛坯，出售時間為市場當前市場售價水平，車庫按 6萬 /個計算，酒店式公寓因具體配套等標準不一致，按住宅 1.5倍計算。 裕天房產 東地塊經濟技術指標 總用地面積 25249 建筑密度 40% 總建筑面積 152400 商業 大型購物中心 24000 臨街鋪面 6000 超市 0 30000 酒店 含裙樓和客房 29000 國際公寓 93400 普通住宅 0 容積率 6.04 二、經過對比分析，方案三更具可行性 （詳見文檔報告）。 西地塊經濟技術指標 總用地面積 16394.57 建筑密度 34.2% 總建筑面積 74400 商業 臨街鋪面 5600 普通住宅 18F 28800 25F 40000 容積率 4.54 裕天房產 序號 建筑形式 建筑面積 (平米 ) 建筑面積比例 1 公寓 93400 41.18% 2 普通住宅 68800 30.34% 3 酒店 29000 12.79% 4 商業 35600 15.70% 合計 226800 100.00% 綜合指標配比情況 裕天房產 三、方案三財務指標測算 1、方案三成本的動態投入 動態的成本投入根據成本估算的結果，按項目進度計劃的安排，以每半年為一計算期，項目開發各期的實際投入進行估算。各期及總體的動態投入成本詳見下表。 投資計劃表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 合計 建設經營期 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 95737 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 1.1 建設投資 93000 21567 5486 10864 17619 11706 11951 7703 2671 2245 1188 1.1.1 土地成本 17904 17904 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.1.2 前期工程費 9590 3146 0 0 6444 0 0 0 0 0 0 1.1.3 建安工程費 44247 0 4425 8849 8849 8849 8849 4425 0 0 0 1.1.4 規劃報建費用 3340 0 334 668 668 668 668 334 0 0 0 1.1.5 基礎配套及環境工程費 2103 0 210 421 421 421 421 210 0 0 0 1.1.6 公共配套設施費 40 20 20 1.1.7 不可預見費 1478 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 1.1.8 管理費 3694 369 369 369 369 369 369 369 369 369 369 1.1.9 銷售費用 10603 0 0 409 719 1230 1476 2217 2154 1728 671 1.2 財務費用 2737 0 0 0 912 0 912 0 912 0 0 1.3 流動資金 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 裕天房產 2、項目收益分析 本項目經濟測算考慮將商業、住宅、酒店、公寓、車庫全部進行銷售。 根據項目分期發展的計劃，項目首期于 2010年上半年開始發售，至 2012年下半年售完；二期于 2011年上半年開始發售，至 2013年下半年售完。 各期的住宅、商業、酒店、公寓停車位按每期的銷售進度計劃進行銷售，計算現金流入時當期的銷售收入按下期計算現金流入，銷售收入先用于償還項目的投資貸款。銷售收入、現金流量計劃詳見下表。 銷售收入表 總體銷售收入預測表 序號 項目 2010年 2011年 2012年 2013年 合計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 銷售面積 (平米 ) 20640 34400 42340 38045 47964 38057 27876 8469 257790 2 銷售收入 (萬元 ) 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 192787 裕天房產 現金流量表 (一 )全部投資現金流量表（單位：萬元） 序號 項目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 現金 流入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.1 銷售 收入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.2 其他 收入 2 現金 流出 21567 5486 11435 19535 16377 18857 20538 17338 13487 2.1 總投 資額 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.2 銷售稅金及 附加 497 874 1496 1794 2695 2617 2100 816 2.3 土地增值稅 74 131 224 268 403 392 314 122 2.4 所得稅 0 0 2952 3931 9737 10746 8828 3325 3 稅前凈現金 流 -21567 -5486 -4005 -6463 8946 11912 29506 32563 26752 10076 4 稅前凈現值 -21567 -5486 -3708 -5985 7670 10213 23423 25849 19663 7406 5 稅后凈現金 流 -21567 -5486 -4005 -6463 5994 7981 19769 21817 17924 12203 6 稅后凈現金 值 -21567 -5486 -3708 -5985 5139 6842 15694 17319 13174 8969 7 稅前 NPV 57479 貼現率 8% 8 稅前 IRR 49.3% 9 稅后 NPV 30391 10 稅后 IRR 32.1% 裕天房產 (二 )自有資金現金流量表（單位：萬元） 序號 項目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半 年 上半 年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 現金流入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.1 銷售收入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.2 其他收入 2 現金流出 21567 0 571 19535 16377 19770 21450 34600 13487 5451 2.1 自有資金 21567 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 預售收入再投入 0 0 0 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.3 貸款還本付息 0 0 0 0 0 912 912 17263 0 0 2.4 銷售稅金及附加 497 874 1496 1794 2695 2617 2100 816 2.5 土地增值稅 74 131 224 268 403 392 314 122 2.6 所得稅 0 0 2952 3931 9737 10746 8828 3325 3 稅前凈現金流 -21567 0 6859 -6463 8946 11000 28594 15300 26752 10076 4 稅前凈現值 -21567 0 6351 -5985 7670 9430 22699 12146 19663 7406 5 稅后凈現金流 -21567 0 6859 -6463 5994 7069 18857 4554 17924 6751 6 稅后凈現值 -21567 0 6351 -5985 5139 6060 14969 3615 13174 4962 7 稅前 NPV 57814 貼現 率 8% 8 稅前 IRR 64.1% 9 稅后 NPV 26720 10 稅后 IRR 39.9% 裕天房產 3、財務效益評價設定 （ 1）財務計算中稅項及費用設定 按國內資金開發的方式進行本次房地產開發，在進行物業銷售時預計須支付的稅項主要有營業稅、營業稅附加、印花稅等，銷售期間營業稅按銷售收入的 5.5%計算。 銷售費用：按銷售收入的百分比計算，其中包括中介代理費按 1.5%計算、項目推廣宣傳費用按銷售收入的 3%計算，其余各期按銷售額的 1%計算。 所得稅：按應納稅所得額的 33%計算征收。 財務費用的計算設定：在財務分析中，全部按借貸資金進行財務分析，設定每一個核算期對上一個核算期的累計資金投入計息，利息按銀行一般性開發貸款以年息 5.58%計算。 （ 2）財務評價指標的選取 參照我國的財會制度，結合現時房地產開發的實際情況，在進行本項目的經濟效益評價時，所選取的財務指標為： 內部收益率（ IRR） 內部收益率（ IRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于 0時的折現率，它反映項目自身的盈利能力，是項目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項目自身的盈利能力的主要動態評價指標。當內部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。本項目選定的基準收益率為10%。 財務凈現值（ NPV） 凈現值（ NPV）是按設定的貼現率，將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，凈現值大于或等于 0時的項目是可以考慮接受的。 貼現率是計算凈現值的主要參數，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質、經營風險、經營目標和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現率。本項目的貼現率選定為 8%。 投資收益率 項目靜態資本收益率是以項目計算時點的利潤除以全部投資而得出的指標，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。 資本金利潤率 稅后利潤與自有資金總額之比。 裕天房產 （ 3）動態財務分析 項目各期的動態財務分析指標計算如下表： 動態財務指標表 序號 指標名稱 單位 總體 1 稅前內部收益率 % 49.3% 2 稅后內部收益率 % 32.1% 3 稅前凈現值 萬元 57479 4 稅后凈現值 萬元 30391 5 盈虧平衡銷售率 % 53.2% 在本項目中，選取 10%為基準收益率，項目總體內部稅后收益率為 32.1%，遠大于基準收益率，項目的具有較強的盈利能力。 在計算凈現值時，選到 8%作為貼現率，項目各期及總體的所得稅前及稅后的凈現值遠大于零，能滿足盈利要求。 從項目動態效益指標分析看，本項目是可行的，項目的盈利能力較強。 裕天房產 4、盈虧平衡及敏感性分析 （ 1）盈虧平衡分析 從項目的盈虧平衡分析可知，項目總體平衡的銷售率為 53.2%，項目具有較強的抗風險能力（詳見下表）。 項目在銷售率達到 53.2%、銷售均價達到 7573元 / 時達到盈虧平衡，項目資金盈虧壓力不大。 盈虧平衡分析 單方均價（元 /平米） 7573 盈虧平衡點（平方米） 135482 盈虧平衡率 53.2% 裕天房產 （ 2）敏感性分析 影響本項目經濟效益的主要風險因素為總開發成本和銷售收入，選取總開發成本和銷售收入作為敏感因素，針對投資收益率指標作雙因素敏感分析，本項目的敏感性分析詳見下表。 敏感性分析表 序號 項目 售價變動 建安成本變動 -10% -5% 0% 5% 10% -10% -5% 0% 5% 10% 1 投資回報額 (稅前 ) 64022 73128 82234 88711 97681 87349 84792 82234 79676 77118 2 投資回報率 (稅前 ) 66.9% 76.4% 85.9% 92.8% 102.2% 96.4% 91.0% 85.9% 81.1% 76.5% 從敏感性分析可知，銷售收入的敏感性更大。 項目銷售收入減少 10%或建安成本增加 10%，總體投資回報率均大于 50%，具有較強的抗風險能力。 裕天房產 5、本項目投資分析 項目 方案三 銷售收入（萬元） 192786.8 投資總額（萬元） 95737.35 銷售稅金及附加（萬元） 12887.798 土地增值稅（萬元） 1927.868 利潤總額（萬元） 82233.784 所得稅（萬元） 39519.324 稅后利潤（萬元） 42714.461 盈余公積（萬元） 4271.4461 可分配利潤（萬元） 38443.015 投資利潤率 85.90% 全部投資的投資利稅率 127.17% 自有資金投資利稅率 381.29% 資本金凈利潤率 198.1% 裕天房產 （ 1）投資利潤率 投資利潤率又稱投資收益率或投資效果系數，主要用來評價項目的獲利水平。 本項目投資利潤率達到 85.90%，具有較強的獲利水平。 （ 2）資本金凈利潤率 是稅后利潤對資本金總額的比率，它反映資本金的占用所帶來的財務成果，衡量投資者投入企業資本金的獲利能力，綜合反映企業財務狀況的好壞。 本項目資本金凈利潤率達到 198.1%，反映出本項目投資能帶來較高的凈利潤。 裕天房產 6、資金籌措與運用 貸款還本付息估算表 (貸款利息 5.58%) 序號 項目 合計 建設經營期 2009 2010 2011 2012 2013 1 借款及還本付息 1.1 期初借款余額 10863.99 1.2 本期借款 16350.25 16350.25 1.3 本期應計利息 2737.0324 912.34 912.34 912.34 0.00 1.4 本期還本付息 19087.28 912.34 912.34 17262.60 0.00 1.5 期末借款余額 10863.99 0.00 0.00 0.00 2 借款償還資金來源 1971.55 26611.71 0.00 0.00 2.1 投資回收再投入剩余 1971.55 26611.71 0.00 0.00 資金籌措表 序號 項目 合計 建設經營期 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 2 資金籌措 95737 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.1 自有資金 21567 21567 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 借款 16350 0 5486 10864 0 0 0 0 0 0 0 2.3 銷售收入再投入 57820 0 0 0 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 裕天房產 第七部分 風險分析及結論 裕天房產 一、項目的風險點 1、政策性風險 從中國房地產發展來看，房地產開發的風險主要來源于宏觀面的政策性風險，近幾年來中國政府一直針對房地產市場進行干預和調控，針對房地產市場的政策持續不斷。 2、市場風險 2008年下半年長沙市場成交量持續走低，消費者觀望情緒較重，相當一部分的投資者持幣待觀，當前市場主要以剛性需求為主。 3、財務風險 項目在銷售率達到 53.2%、銷售均價達到 7573元 / 時達到盈虧平衡，項目資金盈虧壓力不大。按照當前市場狀況該風險是可控的。 裕天房產 二、綜合評價 1、優勢 項目地理位置優越，毗鄰城市快速干道，交通便捷，為市中心少有的綜合體項目。 該項目周邊配套齊全，商業氛圍濃厚，發展空間巨大。 城南一直是長株潭融城的核心部位，且市民較喜歡的居住選擇