copyright 2008 Globe Union 1 Global Excellence in Providing Kitchen & Bath Solutions copyright 2008 Globe Union 2 Company Profile 公司簡介 Business Model & Strategies 發展策略 Financial Highlights 財務報告 2008 Outlook 未來展望 Content copyright 2008 Globe Union 3 Who we are Profile: 1979 founded 1989 started a factory 1993 move factory to China 2005 listed in SZSE Listed: TSEC (Taiwan)、 SZSE A Share (China) Products: Faucets(44%)、 Ceramics (27%)、 Accessories(9%) Showerheads(7%)、 Kitchen cabinets(13%). Operation: 10 factories、 10 marketing companies、 13 brands 2007 group sales NT$23bn. Global Investments: more than NT$9 bn. T a i w a n , 6 . 5C h i n a , 2 7 . 1 6N o rt h A m e ri c a ,2 0 . 5Eu ro p e a n , 3 6 . 8copyright 2008 Globe Union 4 Global Business Scope Bath Products 1.Danze (NA) 2.Gerber (NA) 3.Fusion (NA) 4.GUCA (Canada) 5.Arte En Bronce (Mexico) 6.Lenz (German) 7.Milim (China) 8.GoBo (China) Faucet & Accessaries 1.GUSZ (China) 2.GUFY (China) 3.青島霖弘精密 (China) 4.青島成霖科技 (China) 5.慶津五金 (China) 6.Germany 7.Mexico 8.Texas 9.Montreal Ceramics Milim (China) GU Group Channel Manufacturing RO電解水機 Anderson Tech. (TWN) RO電解水機 Anderson Tech. (TWN) Kitchen & Bath Products 1.PJH Group (UK) 2.Home Boutique (TWN & China) copyright 2008 Globe Union 5 Group Headcounts North America : 274 Europe: 831 Taiwan : 559 China : 7,646 Total headcounts : 9,310 copyright 2008 Globe Union 6 Management Team Group Chairman & President Scott Ouyoung copyright 2008 Globe Union 7 Business Model Product Manufacturer Brand/Channel Distributor product ODM Own Brands In-house 57 % 43 % 52 % 48 % Outsourcing copyright 2008 Globe Union 8 GU Global Strategy Mexico Texas Montreal Germany Shandong Shenzhen (一 )產業鏈的垂直整合 (二 )全球佈建 : factories GU Local Brand (1993 ) GU Global Brand (2007) (三 )追求市佔率與獲利成長 GU ODM(1979) copyright 2008 Globe Union 9 GU ODM (1979) HOMEMARK好美佳 copyright 2008 Globe Union 10 1999 2002 2003 2000 2003 1993 2003 2006 2006 2004 2007 GU Local Brands (1993) copyright 2008 Globe Union 11 GU Global Brand Danze (2007) 資源共享 、 借力使力 copyright 2008 Globe Union 12 Unit:USD mn Sales- GU Group 710 109 154 239 396 316 304 0 200 400 600 800 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Note: CAGR (2001 2007) =30.33 % copyright 2008 Globe Union 13 GU Group sales breakdown 100%= US 710 million (2007) North America 49% Europe 44% China 3% Others 4% copyright 2008 Globe Union 14 2007年重 要子公司佔集團營收 Company % of group sales Europe PJH 37% North USA Gerber 15% Danze 11% Asia HB 1.3% GoBo 1% Milim 0.7% copyright 2008 Globe Union 15 Major M&A History 20032007 Acquisition amount more than NT$3bn Company Country Year Ownership Amount Products Milim China 2003 100% US$9.5m Ceramics Gerber USA 2003 80% US$12m plumbing products Lenz German 2004 100% US$0.45m plumbing products Home Boutique Taiwan 2006 80% NT$470m High quality kitchen ,bath, cabinets products Anderson Tech. Taiwan 2006 52% NT$130m water purifiers PJH UK 2007 100% NT$2.4bn kitchen, cabinets, bath products copyright 2008 Globe Union 16 Dividend Policy 00 . 511 . 522 . 533 . 5S t o ck 1 . 6 1 1 . 0 3 0 . 9 2 0 . 5C a sh 0 . 4 1 . 9 1 . 0 3 1 . 3 9 1 . 5T o t a l 2 2 . 9 2 . 0 6 2 . 3 2 204 05 06 07 08copyright 2008 Globe Union 17 2008 Major CAPEX in China 1.Kitchen Cabinets JV Business NT 100 2.Home Boutique Expansion NT 220 (Shanghai) 3.Faucets Expansion (Qingdao) NT 260 4.Milim Ceramics Expansion NT 230 Total 810 Unit:NT$m copyright 2008 Globe Union 18 未來投資 (一 ): 成霖與歐洲廠商合資 廚 櫃工廠 預估投資額 : NT$ 1億 copyright 2008 Globe Union 19 未來投資 (二 ): 上海麗舍擴店 預估投資額 : NT$ 2.2億 Beijing Shanghai copyright 2008 Globe Union 20 未來投資 (三 ): 青島水龍頭廠 預估投資額 : NT$ 2.6億 copyright 2008 Globe Union 21 未來投資 (四 ): 美林陶瓷擴廠 預估投資額 : NT$ 2.3億 copyright 2008 Globe Union 22 如何進行房地產市場分析 copyright 2008 Globe Union 23 學習內容 理論部分 案例學習 為什么要進行房地產市場分析？ 房地產市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產市場分析？ 慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告 copyright 2008 Globe Union 24 市場 為什么要進行房地產市場分析？ 開發商 建筑師 消費者 1。 評估項目所處的市場環境 2。 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項目的發展方向和市場定位 4。 推薦最具競爭力的產品建議 5。 評估項目目標實現的可能性。 市場分析是對市場調研搜集到的信息進行 整合與提煉 的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。 開發商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析 是基于對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ copyright 2008 Globe Union 25 什么是房地產市場分析？ 概念，即指： 針對某種特定物業研究市場的供需關系。 需求方：物業的購買者或租賃者 供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！ copyright 2008 Globe Union 26 房地產市場分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個層次 區域市場、專業物業市場、項目市場 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現在、未來 區域 市場分析 專業 市場分析 項目 市場分析 廣州經濟環境和房地產市場 廣州住宅市場 項目所在地市場 例如： 區域房地產發展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 copyright 2008 Globe Union 27 房地產市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場區域界定 這里所指的區域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區劃來劃分 。 第二步：區域經濟環境和市場分析 考察整個區域經濟環境，判斷區域房地產市場處于何種發展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區域房地產發展前景進行預測。 第三步：專業市場分析 按物業類型進行市場細分，對各專業市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業市場的需求潛力及分布狀況。 第四步：項目市場分析 根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。 copyright 2008 Globe Union 28 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區域經濟環境和市場分析 區域經濟環境分析 區域房地產市場分析 （一）基本內容 + 對當地經濟環境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發展前景。 copyright 2008 Globe Union 29 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區域經濟環境和市場分析 （二）基本資料的獲得 區域經濟環境分析 1、總量指標 GDP、人口、人均 GDP、固定資產投資、新批三資企業人數、接待入境旅游人數 2、結構指標：產業結構及布局、就業人口結構 3、水帄指標：人均收入水帄、消費水帄、人均居住面積、住宅消費支出水帄 4、城市經濟發展計劃、產業規劃、城市總體規劃 區域房地產市場分析 1、投資：開發投資額 2、土地開發：土地開發投資、開發面積、土地出讓金 3、商品房開發：施工面積、竣工面積、年開發量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量 5、房地產景氣指數、價格指數 數據來源 各地方統計年鑒、統計公報、經濟發展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒 土地、規劃部門的政府官員訪談 規劃、房地產等專業人士訪談 copyright 2008 Globe Union 30 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區域經濟環境和市場分析 （三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標 人均 GDP與房地產發展關系 GDP增速與房地產發展關系 發展階段 啟動階段 快速發展階段 帄穩發展階段 減緩發展階段 人均GDP （美元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發展特征 超速發展 單純數量型 快速發展 以數量為主，數量與質量并重 帄穩發展，以質量為主，數量與質量并重 緩慢發展 綜合發展型 宏觀經濟增長 房地產業發展 狀況 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩定發展 大于 8% 高速發展 copyright 2008 Globe Union 31 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正 常 正常運 行 基本正 常 異常 房地產開發投資額增幅 25% 適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求 房地產開發投資 /GDP 0.2 反映房地產投資規模的基礎指標，合理指標為 0.1-0.15 房地產開發投資 /固定資產投資 37 反映投資結構是否合理的基礎性指標，發達國家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否帄衡的指標 商品房銷售額 / 房地產投資額 1.1 反映房地產投入與產出的效益指標，表明房地產開發的總體效率 房地產市場預警預報指標體系 第二步 區域經濟環境和市場分析 （三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標 copyright 2008 Globe Union 32 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區域經濟環境和市場分析 （三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標 消費類型 恩格爾系數 住房消費占總消費性支出的比重（ %） 恩格爾系數 住房消費占總消費支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 2030 恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數食物支出金額 /總支出金額 與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格爾系數 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我國各主要城市的恩格爾系數 copyright 2008 Globe Union 33 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第三步 專業市場分析（住宅） 1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格 2、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃分） 3、住宅商品房成交結構、產品特點分析 4、住宅商品房成交價格分析 5、專業房地產市場總結 copyright 2008 Globe Union 34 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第四步 項目市場分析 （微觀層面） 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。 地塊特征：土地使用權年限、規劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度 周圍環境：自然 景觀、人文環境 關聯性：通達性、可視性 項目自身資源條件分析 (swot分析 ) 競爭對手分析 目標客戶分析 現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優劣勢、市場反應 目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項目的目標客戶 2. 目標客戶的置業需求和偏好 3. 找出項目面對競爭市場的機會點 最終目標 copyright 2008 Globe Union 35 S T O W 內部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT工具（項目 +環境 +競爭） copyright 2008 Globe Union 36 SWOT分析的價值要素 S/W（優勢 /劣勢） 的價值要素 地段要素 環境要素 地塊要素 項目要素 具體地說，針對一個 地塊 的價值要素包括： 地段要素 地段 /片區認知度 /周邊配套（商業 /教育） /交通等（可總結為便利性 /成熟度 /知名度） 環境要素 自然環境 /四至景觀 /社會人文環境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素 地形地貌 /規模 /技術經濟指標等（可判斷產品的可發揮空間） 項目要素 目