2011年 3月北京樓市分析 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 宏觀市場背景分析 宏觀政策 房地產市場分析 土地市場分析 市場特征概述 土地成交 商品房市場分析 市場特征概述 整體市場供應 整體市場成交 銷售排行榜 重點新盤 存量房市場分析 市場特征概述 成交 市場點評與展望 總 目 錄 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 宏觀市場背景分析 國家宏觀房地產政策匯總 北京房地產政策匯總 目 錄 商品房銷售明碼標價規定 關于進一步加強 房地產 市場調控有關稅收問題的公告 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 商品房銷售明碼標價規定 政策內容 2011年 3月 16日， 國家發展改革委公布 商品房銷售明碼標價規定 （發改價格 2011 548號 ）。 從 5月 1日起商品房銷售實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房銷售價格明碼標價對外后，可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。 康正視點 此次頒布的規定實際操作起來有一定難度。除了上述條款，還有規定要求，對已銷售的房源，開發商應當予以明確標示。如果同時標示價格的，應當標示所有已銷售房源的實際成交價格。但事實上，目前樓盤售樓處大多只有房源銷售的銷控表，而該表起到的作用不過給購房者制造緊張氣氛，而并非是對事實數據的統計。 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 關于進一步加強房地產市場調控有關稅收問題的公告 政策內容 2011年 3月 27日， 北京市住房和城鄉建設委員會公布 關于進一步加強房地產市場調控有關稅收問題的公告 （ 2011年第 5號 ）。 規定：從 3月 27日起 ,售房人應向主管稅務機關申報售房人及家庭成員情況 ,如實填寫 售房人家庭唯一住房承諾表 。主管稅務機關根據納稅人提供的 售房人家庭唯一住房承諾表 ,通過北京市房屋交易權屬系統對售房人及其家庭成員住房登記記錄進行查詢和核驗。如果查詢顯示納稅人家庭此前已辦理房屋權屬登記手續或已辦理房屋網上簽約手續的 ,此次售房不屬于家庭唯一住房的條件 ,應依法繳納個人所得稅。 康正視點 新規嚴格了 5年以上二手房免征個人所得稅的范圍 ,擁有多套住房的投資客將不能再鉆漏洞了。不過 ,由于目前北京二手房仍是賣方市場 ,恐怕業主會通過提價或者讓買房人承擔這個稅費來轉嫁成本 ,這會使買房人的負擔進一步加大。 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 土地市場分析 市場特征概述 土地成交 康正視點 目 錄 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 3月，共成交 7塊土地，居住用地 0宗，工業用地 4宗，商業金融用地 3宗，綜合用地 0宗。出讓建設用地面積144.51萬，環比上月上漲了 152.31%，同比下降了 10.95%；規劃建筑面積為 133.86萬 ，環比上月上漲了 5.22 %，同比下降了 55.91%；樓面地價 2013元 / 。 本月成交總價和樓面地價最高的地塊是 內蒙古巨力實業集團有限責任公司和內蒙古匯能集團匯能房地產開發有限公司聯合體 以 14.7億元獲得的 豐臺區麗澤金融商務區 E-13、 E-14地塊商業金融項目 用地，樓面地價13103元 / 。 2010年 與 2011年土地總體成交 對比 市場特征概述 01002003004005001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月01020304050601 0 年建設用地面積 1 1 年建設用地面積 1 0 年土地宗數 1 1 年土地宗數K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 宅用地零成交 住宅用地未有供應，本月不做環比比較 。 土地成交仍以工業用地為主，一共成交 4宗，土地出讓面積 123.51萬 ，占總成交面積的 85.47%。 商業金融用地及多功能用地較為活躍，一共成交 3宗，土地出讓面積20.99萬 ，占總成交面積的 14.53% 截止 3月，一季度的土地收入尚不及去年同期的三分之一 。 3月土地成交總覽 住 數據來源：北京市土地儲備中心 土地 分類 土地 宗數 建設用地面積 (萬 ) 規劃建筑面積 (萬 ) 樓面價 (元 / ) 數量 比例 數量 比例 居住類用地 0 0 0.00% 0 0.00% 0 商服金融類用地 3 20.99 14.53% 31.57 23.58% 5656 工業用地 4 123.51 85.47% 102.29 76.42% 889 綜合用地 0 0 0.00% 0 0.00% 0 其它（如，加油站） 0 0 0.00% 0 0.00% 0 合計 7 144.51 100.00% 133.86 100.00% 2013 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 00.20.40.60.811.2大興區 平谷區 房山區 開發區 懷柔區 順義區 豐臺區 3月新增供應地塊的區域分布平均，且主要集中在順義、平谷、大興、房山等區域 。其中順義區成交面積占比最大，土地面積 106.04萬，總出讓面積的 73.38%。 五環內城六區成交僅 1宗，位于豐臺區，出讓土地面積 1.55萬，約占總出讓面積的 1.07% 。 地供應分布平均，主要位于近郊區 3月土地成交行政區縣分布 土 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 隨著 3月底北京市土地供應計劃的出臺，北京市土地整理儲備中心月底連續推出 13宗地，預計土地供應的短缺局面有望在 4月得到緩解。 雖然土地供應開始明顯增加，但五環內的土地資源已處于稀缺狀態，去年全年的土地供應中僅有 20%為城六區土地，而今年這個占比將會更少，郊區的住宅用地占比將更大。 康正視點 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 目 錄 商品房市場分析 市場特征概述 重點新盤 康正視點 銷售排行榜 整體市場成交 整體市場供應 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 3月商品房市場供應量大漲，較上月新增批準預售 17個項目。 成交套數及面積呈現回升態勢。 未簽約住宅市場存量連續三個月維持十萬套之內并持續回落，環比下降 1.11%。 北京市商品房月度供銷存對比 市場特征概述 02004006008001000120014003月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月（ 2010 年） （ 2011 年）( 單位：萬平方米）024681012（單位：萬套）批準預售住宅面積（萬） 月簽約面積（萬） 月未簽約面積（住宅）（萬） 批準預售住宅套數 月簽約套數 月未簽約套數（住宅）K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 050001000015000200001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 11 12（單位：套）050100150200（單位：萬）2 0 1 1 年批準住宅套數 2 0 1 0 年批準住宅套數2 0 1 1 年批準住宅面積( M 2 ) 2 0 1 0 年批準住宅面積( M 2 ) 3月，北京市建委共批準預售證 21張，總批準預售面積 70.56萬 ，環比上漲 425 %，同比下降 32.26 %。 住宅供應面積回升，批準預售住宅面積為 56.83萬 ，環比上漲 166.43 %，同比下降 36.73 % 。 年度批準預售住宅月度供應情況對比 市場供應 量 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 共計三個純新盤集中上市，使得住宅供應面積環比上漲 95.12%，但仍低于去年同期水平。 保障性住宅項目 3個， 為牛欄山半壁店限價房項目、中國鐵建青秀城和中糧 祥云國際生活區項目。 住宅 辦公 商業 商品住宅 保障性住宅 批準預售套數 2594 1883 673 380 批準預售面積 （萬） 41.6 15.23 5.95 3.41 面積環比變化 95.12% - - 1436.68% 面積同比變化 -44.7% - - 43% 3月不同類型物業新增供應變化比較 住宅 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 3月有五個區縣有住宅供應，整體供應住宅面積排名：豐臺區（ 14.91萬）朝陽區（ 13.06萬）通州區（ 5.3萬）； 與 2月份城區無供應相比 3月份住宅供應的主力區域為城六區，其中豐臺區由于 2個純新盤集中上市成為供應大戶，供應住宅 470套，共 14.91萬，占總體供應面積的 35.84%； 近郊區供應依然集中通州、大興、房山等在軌道交通便捷的新城區域。 區域 3月各行政區域商品住宅供應面積對比 0246810121416豐臺區 朝陽區 通州區 房山區 大興區（單位：萬）K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 - 2 5- 2 0- 1 5- 1 0-505101520250 . 5 萬元/ 以下 0 . 5 - 1 萬元/ 1 - 1 . 5 萬元/ 1 . 5 - 2 萬元/ 2 - 2 . 5 萬元/ 2 . 5 - 3 萬元/ 3 萬元/ 以上- 1 0 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %3 0 0 . 0 0 %4 0 0 . 0 0 %5 0 0 . 0 0 %6 0 0 . 0 0 %7 0 0 . 0 0 %3 月上市商品住宅面積( 萬) 2 月上市商品住宅面積( 萬) 面積環比變化率（% ） 與上月相比，預計開盤均價在 3萬 /平方米價格區間的商品住宅供應面積最大為 19.98萬 ，占比48.05%； 在各預計開盤均價區間中， 2-2.5萬 /平方米以上的商品住宅供應面積占比跌幅最大， 下跌了97.72%； 價 3月各價格區間上市商品住宅月供應面積對比 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 3月成交量回升，共簽約 5743套住宅，較 2月上漲 98.07%，同比下跌 67.14%。其中，期房成交量為 4853套住宅，較 2月上漲 65.91% ，同比下跌 37.61；現房全月成交套數 890套，環比上漲了 74.17%，與去年同期相比下降了 41.41%。 市場成交 2010年與 2011年 月度住宅網簽對比圖 量 0200040006000800010000120001400016000180001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0204060801001201401601801 0 年住宅網簽套數 1 1 年住宅網簽套數 1 0 年住宅網簽面積 1 1 年住宅網簽面積K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 成交排行榜 排名 項目名稱 區域 成交金額 (億元 ) 1 朝陽廣場 朝陽區 15.91 2 中海九號公館 豐臺區 8.78 3 保利花園 密云縣 6.41 4 中海城 朝陽區 5.88 5 中糧萬科 -假日風景 豐臺區 5.28 排名 項目名稱 區域 成交套數 1 保利花園 密云縣 760 2 中糧萬科 -假日風景 豐臺區 287 3 芭蕾雨 悅都 房山區 286 4 遠洋一方 朝陽區 250 5 媒體村 朝陽區 245 3 月 商 品 住 宅 成 交 金 額 排 行 3 月 商 品 住 宅 成 交 套 數 排 行 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 排行榜顯示： 本月，密云縣保利花園項目奪得商品住宅成交面積、套數兩榜的首位。 成交熱點多點開花，在近郊區供應量收縮 的情況下，市場供應結構重新出現了向遠郊相對成熟區域集中的“極化”現象。 成交排行榜 排名 項目名稱 區域 成交面積 ( ) 1 保利花園 密云縣 74415.84 2 朝陽廣場 朝陽區 49417.26 3 媒體村 朝陽區 28930.35 4 中海九號公館 豐臺區 25544.32 5 路興旺達嘉園 平谷區 24412.41 3 月 商 品 住 宅 成 交 面 積 排 行 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 3月，豐臺區有二個純新盤獲批準預售證。其中，中海九浩苑項目用地為 2010的”六圈“地王，折合樓面地價17153元 /平方米。本期銷售為板樓和聯排別墅部分，以175平方米 -250平方米的三至四居為主力戶型，預計售價為 42000元 /平方米。 重點新盤 項目名稱 中海九浩苑 中景未山賦 遠洋東方嘉園 區縣 豐臺區 豐臺區 通州區 環線 4-5環 3-4環 5-6環 用途 （類型） 住宅 住宅 住宅 批準 住宅套數 280 190 296 批準住宅 面積 ( ） 11.77 3.13 5.3 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 基本概況 項目地址：豐臺區科豐橋南 800米路東 開發商：北京中海豪景房地產開發公司 總建筑面積： 34.8萬平方米 建筑類型：板樓 ,聯排別墅 開盤時間： 2011年 3月 14日 交房時間：預計 2012年底 開盤均價： 4.2萬元 / 主力戶型： 175-250平米 三、四居 中 海 九 號 苑 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 項目位于豐臺區西南四環，連接三、四環市內交通和軌道交通便捷。 項目與總部基地相鄰，西側為世界公園，華科高爾夫國際球場，自然景觀幽靜。 周邊配套齊全，銀行、購物場所、餐飲休閑、醫院、郵局等設施一應俱全。同時項目還享有豐富的教育資源，周邊學校有豐臺第一中學、豐臺區實驗小學等。 社區總體布局呈半圍合型，各樓座間距達六十米，尺度巨大而開闊。 板樓部分戶型面積從 170至 250平方米，均為一梯兩戶，南北通透，明廚明衛設計，精裝交房。聯排別墅部分戶型面積 410-430平方米，每棟四戶至六戶，每戶贈送 120平米左右花園與 102平米左右地下室。 樓盤特色 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 基本概況 項目地址：密云縣長城環島向南 200米 開發商：保利 (北京 )房地產開發公司 總建筑面積： 35萬平方米 建筑類型：板樓 本期開盤時間： 2011年 2月 本期交房時間： 2011年 7月 開盤均價： 0.9萬元 / 主力戶型 :85-155平方米二至三居 保 利 花 園 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 項目地處密云縣，傳承了保利地產以“文化產業 +品質地產”的理念，社區以綠色，健康，智能和安全于一體，為區域首屈一指的標志性品質大社區。 項目容積率僅為 1.7，整體綠化率 35%左右，規劃 4萬平米歐式園林，集中綠地面積高達 9000 ，在密云屬稀缺的中低密度大型社區。 項目 70米超大樓間距，產品類型比較豐富，有 85-155平米多種宜居戶型，居住舒適度高 。 項目配建有伊頓雙語幼兒園，周邊有北京師范大學密云實驗中學、溪翁莊鎮中學、東智小學、溪翁莊小學、等，教育資源豐富。 樓盤特色 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 3月份出現了低價盤的集中成交。隨著限購令出臺投資性需求被擠出市場，剛需購房成為了絕對購房主體，高價盤成交量隨之減少，從而拉低了整體成交均價。隨著 3月 29日，北京市公布了“穩中有降”的調控目標，房價下行的壓力將更大。 3月份整體成交量與 2月份相比雖有所上漲，但并不表示市場回暖，與去年相比仍不足同期的 70%，隨著北京調控目標的出臺，觀望日甚，樓市交易量還將走低。 康正視點 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 存量房市場分析 市場特征概述 整體市場成交 目 錄 康正視點 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 存量房（住宅）簽約量回升，環比增長超四成； 3月， 朝陽 、昌平、 海淀 三區仍是成交大戶，懷柔區成交面積增幅最大； 60 以下的小 戶型 占比增幅最大； 60萬元以下的存量房（住宅）占比增幅最大。 2010與 2011年存量房（住宅）網簽對比 市場特征概述 050001000015000200002500030000350001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月05000001000000150000020000002500000300000035000001 0 年存量房（住宅）網簽套數 1 1 年存量房（住宅）網簽套數1 0 年存量房（住宅）網簽面積 1 1 年存量房（住宅）網簽面積K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 2011年 3月北京存量房簽約共 13086套，合計 132.5萬 ，環比上月分別上漲 41.1%和 31.12%；同比分別下降了 48.35%和 44.77%。 存量房（住宅）簽約量大漲三成，共成交 11102套，簽約面積共計 101.4萬 。住宅成交套數環比上漲了 31.12%，同比則下降 53.69%。成交面積環比上漲了 27.15%，同比下降了 51.67%。 3月，日均成交量小幅上漲。北京存量房（住宅）日均簽約 358套，環比 2月日均簽約 353套上漲了1.51%。日均簽約面積為 3.27萬，環比 2月跌了 1.56%，可見 3月成交的以小戶型為主。 量 月成交 環比變化 同比變化 網上簽約套數 13086 41.10% -51.92% 日均網上簽約套數 422 9.24% -51.92% 網上簽約面積 (萬 M2) 132.50 37.65% -48.38% 日均網上簽約面積 (萬 M2) 4.27 6.57% -48.38% 住宅簽約套數 11102 31.12% -53.69% 日均住宅簽約套數 358 1.51% -53.67% 住宅簽約面積 (萬 M2) 101.4 27.15% -51.67% 日均住宅簽約面積 (萬 M2) 3.27 -1.56% -51.68% K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 3月， 各行政區 存量房網上簽約面積最多的為 朝陽 、 昌平 、 海淀 、 豐臺和 通州 ， 其中，簽約面積最大的行政區仍為朝陽區，共簽約 3222套，簽約面積 31.72萬平方米，占總簽約面積的 23.94%，占比較上月下降了 1.42個百分點。 從變化幅度來看通州區降幅最大，成交套數環比下降 19.69%，占比較上月下降了 2.65個百分點。 套數占比增幅最大為懷柔區，成交套數環比上漲了 99.45%，占比較上月增加了 0.17個百分點， 。 區域 各行政區域存量房網簽對比 0500100015002000250030003500東城 西城 崇文 宣武 朝陽 海淀 豐臺 石景山 通州 房山 順義 門頭溝 大興 懷柔 密云 昌平 延慶 平谷 開發區（單位：套）-505101520253035（單位：萬M 2 ）2 月網簽套數 3 月網簽套數 2 月網簽面積（萬M 2 ） 3 月網簽面積（萬M 2 ）K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地產評估有限公司 信息研究部 面積 3月，北京市存量房簽約套數所占比重最大的仍然是 60以下超小戶型，占總簽約套數的3