成都威龍實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 “漪裊”物業(yè)管理 策劃書 成都市 z 物業(yè)管理有限公司 二零零二年三月八日 鄭重申明 本策劃書內(nèi)容涉及我公司商業(yè)機(jī)密，僅對(duì)有合作意向的成都威龍實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司公開。本公司要求威龍實(shí)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理收到本策劃書時(shí)做出以下承諾： 一、 本策劃書僅供威龍實(shí)業(yè)高層人士在決策“漪裊”物業(yè)管理合作單位時(shí)使用。 二、 妥善保管本策劃書，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本策劃書內(nèi)容。否則，我公司將保留因此對(duì)我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán) 。 三、 若本策劃書未被貴公司采納，則我方將予以收回。 特此申明！ 成都市 z 物業(yè)管理有限公司 年 月 日 目 錄 序號(hào) 項(xiàng)目 頁(yè)碼 第一節(jié) - 項(xiàng)目介紹 4 頁(yè) 第二節(jié) - 企業(yè)介紹 5 頁(yè) 第三節(jié) - 企業(yè)文化 7 頁(yè) 第四節(jié) - 企業(yè)優(yōu)勢(shì) 9 頁(yè) 第五節(jié) - 管理方式、期限及費(fèi)用 18 頁(yè) 第六節(jié) - 管理目標(biāo) 22 頁(yè) 第七節(jié) - 管理組織架構(gòu) 24 頁(yè) 第八節(jié) - 溝通與管控 25 頁(yè) 第九節(jié) - 前期物業(yè)籌備工作 27 頁(yè) 第十節(jié) - 正式物業(yè)營(yíng)運(yùn)工作 38 頁(yè) 第十一節(jié) - 服務(wù)質(zhì)量品控工作 45 頁(yè) 第十二節(jié) - 管理費(fèi)用分析 46 頁(yè) 附一：物業(yè)管理模式簡(jiǎn)介 49 頁(yè) 附二：管理人員資歷簡(jiǎn)介 51 頁(yè) 第一節(jié) 項(xiàng)目介紹 “漪裊”是由成都威龍實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司投資建設(shè)開發(fā)，位于成都城南高尚社區(qū)新希望路，占地面積 24700 平方米，總建筑面積 96800 平方米，整體采用圍合布局，擁有住宅、商業(yè)功能及室內(nèi)停車場(chǎng)，地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，充分體現(xiàn)出現(xiàn)代高尚住宅風(fēng)采。 承蒙貴公司厚愛，給予我公司提供物業(yè)管理服務(wù)的機(jī)會(huì)，我們盼望能以本公司充足的人才、經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，提升“漪裊”管理水平及素質(zhì)，為“漪裊”開拓一個(gè)和諧優(yōu)美的居住環(huán)境，為投資者提供優(yōu)質(zhì)管 理服務(wù)，并為發(fā)展商贏取良好口碑及信譽(yù)。憑借“ z 物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)中的良好業(yè)績(jī)，將成功的為購(gòu)買物業(yè)的客戶帶來(lái)物業(yè)管理工作的信心保證，從而真正幫助發(fā)展商達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。 “ z”根據(jù)貴公司要求及所得資料，精心制定了此份物業(yè)管理策劃書，希望能憑借英式物管的先進(jìn)理念，結(jié)合國(guó)內(nèi)政策法規(guī)和客戶實(shí)際需要，利用物業(yè)管理過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，向貴公司提供節(jié)約投資、促進(jìn)銷售、保證建設(shè)質(zhì)量和方便物業(yè)管理等方面的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)建議。 我們非常希望在貴公司參閱此份管理策劃書后，能就物業(yè)管理的細(xì)節(jié)作進(jìn)一步探討，我公司務(wù)求為“漪 裊”的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。 第二節(jié) 企業(yè)介紹 “ z”是一家專門從事物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)管理顧問、咨詢、策劃業(yè)務(wù)，具有獨(dú)立法人資格的綜合性物業(yè)管理企業(yè)。公司自成立以來(lái)，嚴(yán)格遵循“真誠(chéng)服務(wù)、客戶滿意”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)”的企業(yè)精神。在掌握英式物管先進(jìn)理念基礎(chǔ)上，融匯國(guó)內(nèi)物管實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，探索出 “為您想得更多，讓您住得更好” 的 z 物業(yè)管理模式。并以此模式為手段開展科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砗驼嬲\(chéng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，竭誠(chéng)盡力為廣大客戶營(yíng)造一個(gè)安全 (Secuity)、優(yōu)美 (Elegancy)、舒適(Comfort)、方 便 (Conveience)社區(qū)環(huán)境。 “ z”是由一群深愛物業(yè)管理事業(yè)并在物業(yè)管理行業(yè)拼搏實(shí)踐近 10 年，有專業(yè)深度的團(tuán)隊(duì)組成，他們包括：國(guó)外留學(xué)歸來(lái)的物管專家、國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理企業(yè)的資深人員和蜀信物業(yè)的精英人才，他們一方面能在日常管理中帶給員工最直接的思想、經(jīng)驗(yàn)灌輸，另一方面能為接管物業(yè)提供獨(dú)到的創(chuàng)意及全面的建議。他們均為本科以上文化，持有國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理或部門經(jīng)理資格證書以及國(guó)家注冊(cè) ISO 審核員資格證書。 “ z”目前在管住宅區(qū)、商務(wù)大廈、商場(chǎng)、銀行等中高檔物業(yè)十余處，管理面積逾百萬(wàn)平方米，己 走在成都物業(yè)管理行業(yè)前列。“ z”憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和完善的管理制度，配合多年來(lái)國(guó)際 ISO9000 族質(zhì)量管理的成功運(yùn)作，力求從高要求做起，將物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到盡善盡美、無(wú)微不致的高水平。 在 z 物業(yè)管理轄區(qū)做到無(wú)設(shè)備事故、無(wú)火災(zāi)事故、無(wú)管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故。 z 物業(yè)倡導(dǎo)的“管理嚴(yán)謹(jǐn)化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、客戶親情化、理念超前化”己經(jīng)形成以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志、合理收費(fèi)取向”為核心的物業(yè)管理品牌風(fēng)格。 “ z”以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)取得了廣大客戶的信任和贊譽(yù)。同時(shí)，也贏得社會(huì)的一致認(rèn)可，國(guó)家建設(shè)部、四川省、 成都市等各級(jí)政府部門給予高度評(píng)價(jià)。中央電視臺(tái)、成都市各大報(bào)刊等新聞媒體也經(jīng)常性進(jìn)行各種形式的報(bào)道，慕名前來(lái)公司參觀考察的國(guó)內(nèi)外各界人士無(wú)以計(jì)數(shù)。 在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中，“ z”物業(yè)管理模式逐漸形成，“ z” 的物業(yè)品牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來(lái)收益。并成功的為多個(gè)物業(yè)獲取榮譽(yù)及獎(jiǎng)項(xiàng)，得到發(fā)展商及客戶的良好口碑，現(xiàn)管理部分物業(yè)項(xiàng)目有：“置信園丁園”、“置信花園”、“置信購(gòu)物廣場(chǎng)”、“置信購(gòu)物廣場(chǎng)”、“置信雙楠誼苑”、“置信逸都花園”以及“中國(guó)銀行武候支行”及下屬各分 行。即將承接的還有“置信逸都金沙園” 、“置信芙蓉古城”等大型高檔物業(yè)。 第三節(jié) 企業(yè)文化 一、 客戶承諾：為您想得更多，讓您住得更好。 二、 工作宗旨： 真誠(chéng)服務(wù)、客戶滿意。 三、 企業(yè)精神： 敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)。 四、 質(zhì)量方針：瞄準(zhǔn)國(guó)際先進(jìn)水平，不斷提高服務(wù)質(zhì)量； 以嚴(yán)謹(jǐn)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為客戶營(yíng)造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境。 五、 團(tuán)隊(duì)精神：所有員工都要有“我的 z、 z 的我”的歸屬感、責(zé)任感和榮譽(yù)感，實(shí)行軸心負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào) 1+1+1 3，即在任何情況下，都要自覺遵守和維護(hù)公司利益和形象，使整體效能大于元素效能之合。 六、 全程服務(wù)：所 有員工都要把對(duì)每一個(gè)客戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存發(fā)展、個(gè)人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來(lái)，明確 100-1 0，就是說(shuō)即使一次微小的失誤，也有可能前功盡棄，必須爭(zhēng)取零缺陷、無(wú)微瑕服務(wù)。 七、 經(jīng)營(yíng)宗旨：以客為友 -您的物業(yè)是我們追求完美的事業(yè)，即事事以客戶滿意為大前提，充分滿足客戶需求并站在客戶的角度去不斷超越客戶需求，增加客戶對(duì)物業(yè)管理的接受和信任程度，不讓客戶有“花錢買難受”的感受。 八、 經(jīng)營(yíng)理念： 1、 以質(zhì)量立足市場(chǎng)：質(zhì)量上做到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，以高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理體系立足市場(chǎng)，并不斷突破與自我超越，使 z 物業(yè)獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。 2、 以品牌角逐市場(chǎng)：有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒的生命力和吸納力。“ z”的精神內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)、去獲得市場(chǎng)。這種精神內(nèi)涵的實(shí)現(xiàn)是以規(guī)范管理創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)發(fā)展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。 3、 以信譽(yù)贏取市場(chǎng)：“ z”以“管就高標(biāo)準(zhǔn)，干就創(chuàng)一流”，樹立起 z 良好的市場(chǎng)口碑和“有諾必踐、一諾千金”的社會(huì)信譽(yù)。 4、 以實(shí)力拓展市場(chǎng)：“ z”對(duì)物業(yè)管理實(shí)行條塊結(jié)合、以條為主的專業(yè)化管理，和內(nèi)外并舉、以績(jī)?yōu)橄鹊囊?guī)模化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，通過(guò)組建、磨合、擴(kuò)充，形成獨(dú)樹一幟的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。 第四節(jié) 企業(yè)優(yōu)勢(shì) “ z”通過(guò)不斷的摸索和求新求變，沿著努力創(chuàng)新的發(fā)展思路，正逐步在以下方面形成企業(yè)所特有優(yōu)勢(shì)。 一、 超前化的服務(wù)啟動(dòng) “ z”始終不渝地把產(chǎn)業(yè)鏈條的上一個(gè)環(huán)節(jié) -發(fā)展商，作為自己第一個(gè)也是最重要的服務(wù)對(duì)象，追求“為商家增色，讓物業(yè)生輝”的服務(wù)效果。一旦與發(fā)展商建立合作關(guān)系，便赤誠(chéng)相見、傾心相助，立即啟動(dòng)前期服務(wù)工作。我們以往涉足管理的多個(gè)高檔樓盤和接觸過(guò)的眾多客戶，所掌握的信息和積累的經(jīng)驗(yàn)對(duì)發(fā)展商大有裨益。前期服務(wù)主要是通過(guò)派專家組查閱圖紙、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等形式，本著對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)、對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)、對(duì)日后物業(yè)管理負(fù) 責(zé)的精神，從我們?nèi)粘？偨?jīng)出來(lái)的 100 多個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上，為樓盤的設(shè)計(jì)、開發(fā)和銷售提供有說(shuō)服力的書面建議。這些建議有著我們的獨(dú)特視角： 1、 建筑設(shè)計(jì)方面 ：物業(yè)管理者的身份，使我們特別關(guān)注外墻、道路、管線、光照、隱蔽工程等容易被發(fā)展商忽略的環(huán)節(jié)，我們完善設(shè)計(jì)建議可以保證項(xiàng)目的整體優(yōu)化，最大限度地降低日后的物業(yè)管理運(yùn)行成本。 2、 設(shè)備配置方面 ：物業(yè)管理者的實(shí)踐，使我們?cè)斨裁雌放啤⑹裁葱吞?hào)的設(shè)備具有最佳的性能價(jià)格比，我們的設(shè)備配置建議可以實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性的完美結(jié)合，有效地避免發(fā)展商在設(shè)施設(shè)備上無(wú)謂投入。 3、 形象包裝方面 ：物業(yè)管 理者的廣泛社會(huì)接觸，使我們清楚了解眾多發(fā)展商不同的銷售策略和各類置業(yè)者動(dòng)態(tài)的消費(fèi)心理，我們的推廣建議能夠切中市場(chǎng)潮流和走勢(shì)，并和我們的品牌一起促進(jìn)和加速物業(yè)的銷售。 二、 科學(xué)化的管理措施 “ z”在管理方式上嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部全國(guó)城市物業(yè)管理住宅小區(qū)考評(píng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，建立業(yè)主 (代表 )大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)。貫徹“依法管理，開發(fā)商和業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，強(qiáng)調(diào)四個(gè)效譽(yù) (社會(huì)效譽(yù)、文化效譽(yù)、環(huán)境效譽(yù)、經(jīng)濟(jì)效譽(yù) )，做到取之于民、用之于民，略有結(jié)余。實(shí)行四個(gè)結(jié)合的管理辦法（業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合、屬地管理 與行業(yè)管理相結(jié)合、行政手段與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制相結(jié)合、管理與服務(wù)相結(jié)合），實(shí)行 ISO9001： 2000 質(zhì)量管理體系和目標(biāo)管理，導(dǎo)入 CI 設(shè)計(jì)于物業(yè)管理之中，建立中央監(jiān)控調(diào)度輪值制度，各級(jí)管理部門均成立質(zhì)量管理達(dá)標(biāo)小組、信息反饋渠道等。 公司根據(jù)“自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展” 的物業(yè)管理原則，確立“寓管理于服務(wù)之中、寓效益于服務(wù)之中，管理無(wú)盲點(diǎn)、服務(wù)無(wú)挑剔”的管理服務(wù)指導(dǎo)思想。 為保障“ z”物業(yè)管理做到觀念現(xiàn)代化、方式程序化、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、組織網(wǎng)絡(luò)化、手段自動(dòng)化的要求，“ z”制訂“住戶手冊(cè)”、“治安管理規(guī)定”、 “車輛進(jìn)出停放管理規(guī)定”、“消防管理規(guī)定”、“環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定”、“電梯使用管理規(guī)定”、“裝飾裝修管理規(guī)定”等一系列旨在維護(hù)客戶合法利益的文件，從政策、法規(guī)上保障了物業(yè)管理工作的嚴(yán)肅性、規(guī)范性和有效性。 三、 優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) “ z”倡導(dǎo)“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè) ” 的企業(yè)精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個(gè)崗位、各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中。一般的服務(wù)產(chǎn)品由于缺乏科學(xué)量化而模棱兩可，難以客觀評(píng)價(jià)。我們通過(guò)化無(wú)形為有形，克服物管事務(wù)隨時(shí)出現(xiàn)、隨機(jī)進(jìn)行而容易帶來(lái)隨意性的問題。經(jīng)過(guò)實(shí)地抽樣、統(tǒng)計(jì)分析、反復(fù)測(cè)算，按照“明顯超過(guò)同行、全面高出國(guó) 優(yōu) ” 的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的服務(wù)工作指導(dǎo)書，使提供給客戶的服務(wù)可知、可感、可辨、可驗(yàn)，做到寓竭誠(chéng)服務(wù)于精細(xì)管理中，釀精彩生活于精心呵護(hù)間。這些服務(wù)工作指導(dǎo)書充分體現(xiàn)以下原則： 1、 效率原則 ：要求規(guī)定的事情必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦結(jié)，不能推托延誤，超過(guò)規(guī)定時(shí)間，辦得再好也要視為沒有辦好。如接到報(bào)修后維修人員 30 分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)一般故障 60 分鐘內(nèi)處理完畢。 2、 質(zhì)量原則 ：要求規(guī)定的事情必須辦到規(guī)定的程度，不能應(yīng)付湊乎，沒有達(dá)到規(guī)定程度，即使流再多的汗也算白流。如白色紙巾擦試 60 厘米壁磚后無(wú)污跡。 3、 流程原則 ：要求規(guī)定的事情必須按照規(guī)定程序辦理，追求全過(guò)程的完美，讓服務(wù)對(duì)象無(wú)可挑剔。如維修人員入戶維修要穿上鞋套 講明故障原因、維修方法和收費(fèi)并征得同意 在作業(yè)地面鋪上苫布 低噪無(wú)塵作業(yè) 清理現(xiàn)場(chǎng) 請(qǐng)主人驗(yàn)收、服務(wù)評(píng)價(jià)并簽字認(rèn)可 多途徑回訪。 4、 情感原則 ：要求規(guī)定的事情必須辦出規(guī)定的最佳效果，講究用出色服務(wù)和真誠(chéng)微笑征服人心，給服務(wù)對(duì)象留下良好的印象。如征求住戶滿意率達(dá)到 95%以上。 四、 規(guī)范化的服務(wù)控制 “ z”堅(jiān)持“管則精品，干則一流”，通過(guò)有效控制切實(shí)保證管理服務(wù)按照既定的程序和標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。 公司貫徹 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量管理體系和ISO14001 國(guó)際環(huán)境管理體系一絲不茍，實(shí)行逐日自行檢查、每周專業(yè)檢查、月度綜合檢評(píng)、不定期抽檢。其中重點(diǎn)抓住不定期抽檢這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，組建專門班子，采取日期不確定、事先不預(yù)告的方式，增加抽檢的隨機(jī)性，并把量化的檢查結(jié)果與每個(gè)崗位員工的得失、升遷、去留緊密持鉤，以促使各管理部門把日常管理服務(wù)工作做得更深入、更扎實(shí)。除此之外，我們還自覺接受來(lái)自三個(gè)方面的監(jiān)督，把他們的意見和建議作為推動(dòng)管理服務(wù)工作的動(dòng)力： 1、 客戶的監(jiān)督 ：我們視客戶反映為檢驗(yàn)管理服務(wù)工作的第一信號(hào)，各管理部 門每月設(shè)立一個(gè)設(shè)備區(qū)開放日，半年公布一次財(cái)務(wù)收支情況，每年進(jìn)行二次滿意度抽樣調(diào)查，形成小區(qū)建設(shè)管理上的互動(dòng)效應(yīng)。 2、 發(fā)展商的監(jiān)督 ：我們認(rèn)為負(fù)責(zé)任的開發(fā)商永遠(yuǎn)關(guān)注他的作品（正如女兒出嫁了終歸還是自己的女兒一樣），管理服務(wù)的運(yùn)作情況定期向發(fā)展商通報(bào)，管理服務(wù)的變更提前征求發(fā)展商的意見，管理服務(wù)中出現(xiàn)的問題及時(shí)與發(fā)展商溝通，聯(lián)手共創(chuàng)品牌。 3、 政府的監(jiān)督 ：我們自覺接受政府部門的指導(dǎo)監(jiān)督，邀請(qǐng)政府主管部門官員定期對(duì)公司管理服務(wù)工作進(jìn)行講評(píng)，聘請(qǐng)相關(guān)部門的人員長(zhǎng)期擔(dān)任公司業(yè)務(wù)指導(dǎo)，促使管理服務(wù)工作始終處于領(lǐng)先水平。 五、 個(gè)性化 的服務(wù)設(shè)計(jì) “ z”融匯國(guó)內(nèi)外、業(yè)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造了公司所特有的物業(yè)管理模式。這個(gè)模式“為您想得更多，讓您住得更好”的基本精神一成不變，但具體內(nèi)涵則在不斷豐富和發(fā)展。我們每承接一個(gè)新的項(xiàng)目，都不是原有模式的簡(jiǎn)單克隆、拷貝，而是再創(chuàng)新、再升華的過(guò)程。所有新項(xiàng)目入伙之前，我們都要集中各方面的專家，在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)擬訂、論證、審批、試行、完善五個(gè)環(huán)節(jié)，全面考慮 4 個(gè)方面 16 個(gè)要素，為其度身定做“時(shí)髦而且合體”的管理方案，使所有的項(xiàng)目既保持 z 物業(yè)的管理服務(wù)水準(zhǔn)，又獨(dú)具特色。這此要素是： 1、 地 區(qū)的要素 ：包括地方的法規(guī)、經(jīng)濟(jì)、文化、習(xí)俗等，考慮這些要素，主要是為了使我們的管理服務(wù)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境所接納，即標(biāo)新立異，又落地生根。 2、 物業(yè)的要素 ：包括物業(yè)的位置、類型、布局、功能等，考慮這些要素，主要是為了使我們的管理服務(wù)能夠契合物業(yè)的實(shí)際情況，充分發(fā)揮物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)功能。 3、 發(fā)展商的要素 ：包括發(fā)展商的定位、取向、要約、預(yù)算等，考慮這些要素，主要是為了使我們的管理服務(wù)能夠更好的配合發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略，有力地托舉發(fā)展商的房地產(chǎn)品牌。 4、 業(yè)主用戶的要素 ：包括業(yè)主用戶的層次、特點(diǎn)、素質(zhì)、需求等，考慮這些 要素，主要是為了保證我們的管理服務(wù)能夠適應(yīng)業(yè)主用戶的心理預(yù)期，并被他們接受和認(rèn)可。 六、 菜單式的服務(wù)項(xiàng)目 “ z”悉心關(guān)注和呵護(hù)客戶的物質(zhì)和精神生活，鄭重向所有客戶承諾“為您想得更多，讓您住的更好”。我們?cè)诠芾矸?wù)過(guò)程中，不斷調(diào)整、充實(shí)新的服務(wù)項(xiàng)目，全過(guò)程、全方位、全時(shí)空地滿足客戶發(fā)展變化著的、一切有支付能力的正當(dāng)需求，同時(shí)還隨著公司的發(fā)展壯大，逐步增加公司有承受能力的無(wú)償服務(wù)。我們以業(yè)主為核心，實(shí)行“服務(wù)設(shè)計(jì)，菜單服務(wù)”，因而形成了“不是我有什么服務(wù)你就只能享受什么服務(wù)，而是你需要什么服務(wù)我就提供什么服務(wù)”這 一“ z”物業(yè)管理特點(diǎn)。目前我們已陸續(xù)推出了 3 個(gè)類別 100 余個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)時(shí)有更多的選擇權(quán)和自主權(quán)。這 3 個(gè)類別的服務(wù)是： 1、 常規(guī)服務(wù) ：主要有所有客戶共同享有的維修、保安、清潔、綠化、消殺、車管等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足客戶安居樂業(yè)的普遍需求，立足于構(gòu)筑一個(gè)安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境。 2、 特約服務(wù) ：主要有部分客戶有償享有的商務(wù)、信息、秘書、慶典、代理、家居等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足成功人士提高生活素質(zhì)、提高工作效率的需求，立足于創(chuàng)造一種新的現(xiàn)代的上流社會(huì)的生存方式。 3、 襄助服務(wù) ：主要有特殊客戶無(wú)償享有的 救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足那些有特殊困難和臨時(shí)困難的客戶需要，立足于弘揚(yáng)一種人們感到久違了的社會(huì)主義道德風(fēng)尚。 七、 人本的服務(wù)理念 “ z”向全體員工不斷灌注客戶是我們的衣食父母的職業(yè)意識(shí)，以客戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。“用我竭誠(chéng)盡力、無(wú)徽不至的服務(wù)，帶給您百分之百的喜悅”，成為公司全體員工的共同追求。為此我們高薪聘用了一批曾經(jīng)長(zhǎng)期在知名物管公司從事管理工作的資深專家，由點(diǎn)及面，對(duì)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行整合。在這個(gè)基礎(chǔ)上，公司組織修訂 2 個(gè)層次 40 余萬(wàn)字的質(zhì)量管理體系文件，從服務(wù)主 旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、服務(wù)手段、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)控制等方面全面導(dǎo)入英式物管技術(shù)，融入英式物管元素，推出了帶有時(shí)代特色的“友情式物管”版本，其中突出強(qiáng)調(diào) 4 個(gè)問題： 1、 全程營(yíng)銷 ：所有崗位都把對(duì)每一位客戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存發(fā)展、個(gè)人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來(lái)，明確 100-1 0，就是說(shuō)即使是一次微小的失誤，也很可能前功盡棄，必須爭(zhēng)取零缺陷、無(wú)微瑕服務(wù)。 2、 團(tuán)隊(duì)精神 ：所有員工都要有“我的 z、 z 的我”的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，實(shí)行軸心負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào) 1+1+13，即在任何情況下，都要自覺維護(hù)公司的利益和形象，使整 體效能大于元素效能之和。 3、 優(yōu)質(zhì)服務(wù) ：所有工作都首先考慮最大限度的方便客戶，設(shè)立客戶服務(wù)中心，通過(guò)聯(lián)合辦公簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，避免客戶東求西告。 4、 氛圍管理 ：所有場(chǎng)所都著眼釀造一種精神和行為都能夠得到升華的氛圍，如將“嚴(yán)禁”之類的警示標(biāo)識(shí)更改為“足下留情、春色更濃”等的溫馨提示，主要通過(guò)吸引、感化來(lái)實(shí)行管理有序。 八、 高科技的管理手段 中國(guó)物業(yè)管理的初期是屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，人員的素質(zhì)要求相對(duì)較低，對(duì)于大量的日常工作主要以“量”取勝。而“ z”時(shí)時(shí)把握時(shí)代脈搏，不斷發(fā)展現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制，完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向科技密集 型轉(zhuǎn)化： 1、 遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)管理 ：眾所周知 21 世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，而 21 世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)管理的精髓在于效率，如何提高單位時(shí)間的效率，并且高質(zhì)量的完成工作，是“ z”不斷追求的目標(biāo)。“ z”緊跟時(shí)代的步伐率先在同行業(yè)中采用電腦管理模式，將各個(gè)管理層通過(guò)網(wǎng)絡(luò)連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。 2、 統(tǒng)一的軟件管理 ：基于長(zhǎng)期的高素質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，“ z”業(yè)己投入使用物業(yè)管理軟件，使“ z”物業(yè)管理更具有實(shí)際可操作性。 3、 先進(jìn)的智能管理 ：智能化程度直接決定著樓盤素質(zhì)的高低，目前在美國(guó)最大的物管公司便有著很高的智能化管理水平。“ z”根據(jù) 現(xiàn)實(shí)需求和未來(lái)走勢(shì)，以及對(duì)智能化設(shè)備地了解，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的原則來(lái)進(jìn)行智能化建設(shè)，保證了技術(shù)根本的先進(jìn)性，并大幅度降低了成本。 九、 合理化的成本控制 “ z”以一貫倡導(dǎo)的“一張紙兩面用”的勤儉辦公原則，珍惜和用好來(lái)自客戶的每一分錢，各個(gè)層次均實(shí)行質(zhì)量成本雙否決責(zé)任制，力求所費(fèi)必有所值。我們組織專門班子，測(cè)定出物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、使用年限、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)，科學(xué)測(cè)算崗位定員編制、公用水電限額和維修材料用度。并以此為依據(jù)，采取“集中配送、貨比三家、供方采購(gòu)”和修舊利廢、節(jié) 獎(jiǎng)超罰等一系列具體措施，分項(xiàng)控制活動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗，保證業(yè)主、企業(yè)、社會(huì)全面受益。 1、 受益于業(yè)主 ：在同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)含量明顯高于其他物業(yè)公司，是客戶真正享受到了最佳質(zhì)量?jī)r(jià)格比的服務(wù)。 2、 創(chuàng)利于企業(yè) ：在物業(yè)管理利潤(rùn)空間微乎其微的情況下，堅(jiān)持自我生存，自我積累，自我發(fā)展的原則。不給業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，在自主經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)良循發(fā)展。 3、 造福于社會(huì) ：在企業(yè)不斷發(fā)展進(jìn)步的同時(shí)，也為社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)家建設(shè)做出積極貢獻(xiàn)。 十、 專業(yè)的服務(wù)人才 “ z”一直致力于改善員工隊(duì)伍的有機(jī)構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在 高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)之上。利用自身的吸引力和凝聚力，廣泛匯聚各個(gè)門類的人才。現(xiàn)在公司 擁有計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、機(jī)電設(shè)備、酒店管理、建筑、園林、環(huán)保 、藝術(shù) 等專業(yè)的中高級(jí)技術(shù)人員 20 余 名 、管理人員 16 人，全部為本科以上文化程度，其中：博士 2 人、碩士 3 人；持證上崗率為 100%，其中：持有全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書 3 人、全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理資格證書 6 人、省級(jí)物業(yè)管理人員上崗證 6 人；持有國(guó)家認(rèn)證機(jī)構(gòu)頒發(fā)的 ISO9000 族質(zhì)量管理體系審核證書 5人。 所有員工全部進(jìn)行 ISO 族 （ ISO9001 質(zhì)量管理、 ISO14000 環(huán)境管理 ）體系培訓(xùn)。公司在人才使用上始終堅(jiān)持 “您能翻多高跟斗，我就塔多大舞臺(tái) ”的用人之道， 從各個(gè)方面 為各類專業(yè)人員施展才能創(chuàng)造條件，逐步形成了具有 z 特色的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì) 。 第五節(jié) 管理方式、期限及費(fèi)用 為保證“漪裊”高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，并力求在較短時(shí)間內(nèi)令“漪裊”具備保值、升值的潛力，“ z”針對(duì)“漪裊”尚處在規(guī)劃建設(shè)階段的實(shí)際情況，本著對(duì)開發(fā)商和“ z”自身負(fù)責(zé)的態(tài)度，建議以“ 緊密關(guān)系的物業(yè)管理顧問 ”服務(wù)方式合作，以下將就“ z”所提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。 一、 管理方式 1、 發(fā)展商將“漪裊”的物業(yè) 管理工作全權(quán)委托給發(fā)展商下屬的物業(yè)管理公司或物業(yè)管理部（以下簡(jiǎn)稱“管理商”），管理商負(fù)責(zé)“漪裊”物業(yè)管理工作的具體實(shí)施運(yùn)作；同時(shí)，為保證“漪裊”有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，發(fā)展商聘請(qǐng)成都市 z 物業(yè)管理有限公司作為“漪裊”物業(yè)管理工作顧問（以下簡(jiǎn)稱“顧問商”），以便利用顧問商在人力資源、經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、模式、制度以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面的優(yōu)勢(shì)為管理商提供“漪裊”物業(yè)管理顧問服務(wù)。 2、 雙方合作關(guān)系一旦確定，顧問商將會(huì)把“漪裊”的物業(yè)管理工作列入內(nèi)部相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列中，由顧問商組建專家顧問 團(tuán)和委派駐場(chǎng)經(jīng)理（由發(fā)展商根據(jù)需要確定是否設(shè)置），根據(jù)“漪裊”的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其設(shè)計(jì)、施工、銷售、竣工驗(yàn)收、入伙以后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂“漪裊”的全套管理方案、操作手冊(cè)、管理制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為“漪裊”提供全方位、全過(guò)程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)工作。 3、 為保證管理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行 z 物業(yè)管理模式，顧問商將以各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合“漪裊”物業(yè)管理服務(wù)工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查指導(dǎo)，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)針對(duì)性地提出整改建議與整改 措施。在專家顧問團(tuán)和專業(yè)部門二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。 4、 顧問商提供顧問管理服務(wù)目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高素質(zhì)專業(yè)管理隊(duì)伍；同時(shí)，發(fā)展商可借助顧問商良好的品牌效應(yīng)促進(jìn)“漪裊”物業(yè)銷售；在顧問期限內(nèi)，顧問商允許發(fā)展商就“漪裊”向外界使用“ z 物業(yè)顧問管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。 二、 顧問期限 顧問期限約為三十六個(gè)月，分為前期物業(yè)籌備工作、正式物此營(yíng)運(yùn)工作、服務(wù)質(zhì)量品控三個(gè)階段。其中： 1、 前期籌備工作階段為合作雙方簽約之日起至“漪裊”項(xiàng)目首期物業(yè)入伙日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主前來(lái) 辦理物業(yè)入住手續(xù)的時(shí)間，下同）前二個(gè)月； 2、 正式營(yíng)運(yùn)工作階段為大致定為一年，自首期物業(yè)入伙日前二個(gè)月起計(jì)； 3、 服務(wù)質(zhì)量品控階段為正式營(yíng)運(yùn)工作階段結(jié)束后至合同余下約定期限。 三、 管理收費(fèi) 序號(hào) 工作 階段 顧問 人數(shù) 工作方式 現(xiàn)場(chǎng)工作安排 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一 前期物業(yè) 籌備 顧問團(tuán) 4-6 人 定期考察指導(dǎo)與現(xiàn)場(chǎng)辦公。 顧問團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)工作每 2 月一次，每次 3 個(gè)工作日，時(shí)間擬安排于簽約后兩周、設(shè)施設(shè)備集中選型階段和工程交接驗(yàn)收等重要階段。 團(tuán)長(zhǎng)每周在現(xiàn)場(chǎng)工作 1 個(gè)工作日。 人民幣 18 萬(wàn)元 二 正式物業(yè) 營(yíng)運(yùn) 顧問團(tuán) 6-8 人 定期考察指導(dǎo)與現(xiàn)場(chǎng)辦公。 顧問團(tuán)在本階段首月及物業(yè)入伙當(dāng)月分別赴現(xiàn)場(chǎng)工作二次，以后每月赴現(xiàn)場(chǎng)一次，每次 2 個(gè)工作日。 團(tuán)長(zhǎng)每周在現(xiàn)場(chǎng)工作 2 個(gè)工作日。 人民幣 18 萬(wàn)元 三 服務(wù)質(zhì)量 品控 顧問團(tuán) 4-6 人 定期考察指導(dǎo)。 每季赴現(xiàn)場(chǎng)一次，每次 2個(gè)工作日。 人民幣 2 萬(wàn)元 說(shuō)明： 1、 顧問商會(huì)因發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合“漪裊”顧問管理服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派遣顧問團(tuán)人員到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對(duì)管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評(píng)價(jià)。 2、 獎(jiǎng)勱措施：在合作期間，項(xiàng)目通過(guò)市級(jí)以上達(dá)標(biāo)工作（含認(rèn)證）， 每項(xiàng)應(yīng)給予我方 5 萬(wàn)元人民幣獎(jiǎng)勵(lì)金。 3、 若需聘用駐場(chǎng)經(jīng)理，發(fā)展商將承擔(dān)其工資及國(guó)家規(guī)定的福利費(fèi)用，具體事宜屆時(shí)雙方協(xié)商。 四、 工作職責(zé) 1、 駐場(chǎng)經(jīng)理工作職責(zé) 全面考察項(xiàng)目，熟悉物業(yè)所在地物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商“漪裊”專家顧問團(tuán)。 將專家顧問團(tuán)針對(duì)本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。 將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過(guò)程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進(jìn)度反饋給專家顧問團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。 協(xié)助專家顧問團(tuán)對(duì)“漪裊”項(xiàng)目的實(shí)地考察、評(píng)審、監(jiān)督、整改等工作。 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、 咨詢。 緊急事故的應(yīng)對(duì)與處理技巧。 2、 專家顧問團(tuán)工作職責(zé)： 根據(jù)駐場(chǎng)經(jīng)理及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得的信息，憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為“漪裊”項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。 定期對(duì)項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。 對(duì)駐場(chǎng)經(jīng)理的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。 第六節(jié) 管理目標(biāo) 顧問商憑借多年積累的豐富物業(yè)管理知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，并集合各專業(yè)精英人才，為“漪裊”提供全面及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。在客戶提供必要合作的基礎(chǔ)上，我們將承諾達(dá)到以下目標(biāo)： 一、 星級(jí)酒店服務(wù) 作為高品質(zhì)的物業(yè)，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。只有經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司和資深物業(yè)人員才能為所管理的物業(yè)精心考慮及設(shè)計(jì)一套完善的管理方案。我們將根據(jù)“漪裊”住戶的層次和需求，度身定制一套五星級(jí)酒店式服務(wù)模式，為了能達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，公司將利用公司多年積累的管理經(jīng)驗(yàn)和資源，制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則，并通過(guò)有系統(tǒng)、多方位、多層次的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)，改善禮貌及工作態(tài)度，達(dá)到真誠(chéng)服務(wù)、客戶滿意的要求。 二、 優(yōu)秀物業(yè)稱號(hào) 在我們的努力下，以往管理的物業(yè)己先后有多 個(gè)獲得國(guó)家、省、市頒予的優(yōu)秀物業(yè)管理示范榮譽(yù)稱號(hào)。同樣，我們有信心憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)於物業(yè)入伙后三年內(nèi)遂步獲得市優(yōu)、省優(yōu)及國(guó)優(yōu)物業(yè)管理示范稱號(hào)，提升發(fā)展商、物業(yè)公司和“漪裊”的整體形象和品牌。 三、 國(guó)際品質(zhì) ISO 我們有著非常成功的 ISO9001 質(zhì)量管理體系和 ISO14001 環(huán)境管理體系運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和與國(guó)家認(rèn)證機(jī)構(gòu)良好的伙伴關(guān)系。我們將按照 ISO9001 質(zhì)量管理體系和ISO14001 環(huán)境管理體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助“漪裊”建立、實(shí)施、檢驗(yàn)、考核、調(diào)整、完善 ISO9001、 ISO14001 的管理體制，并通過(guò) ISO9001、 ISO14001 體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量和“漪裊”園區(qū)生態(tài)長(zhǎng)期穩(wěn)定在高水平上，提升管理標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)價(jià)值。公司有信心憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助“漪裊”於物業(yè)入伙后三年內(nèi)遂步通過(guò)ISO9001 質(zhì)量管理體系國(guó)際認(rèn)證和 ISO14001 環(huán)境管理國(guó)際認(rèn)證，使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化，使物業(yè)生態(tài)保護(hù)更自然、更健康、更國(guó)際。 四、 開源節(jié)流工作 通過(guò)以往的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，提出合理使用物業(yè)管理費(fèi)和拓展新的物業(yè)管理項(xiàng)目，達(dá)到開源節(jié)流，最終實(shí)現(xiàn)公司盈利的措施，如：以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營(yíng)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，降低管理成本、 強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高工作效率、節(jié)約能源、 人員精簡(jiǎn)、長(zhǎng)遠(yuǎn)設(shè)備維修計(jì)劃、提升設(shè)備系統(tǒng)功率等，以期為貴公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃做出貢獻(xiàn)。 第七節(jié) 管理組織架構(gòu) 獲正式委托后，將由漆春剛先生領(lǐng)導(dǎo)專案小組為“漪裊”提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。 物業(yè)管理服務(wù)架構(gòu)表 成都潔華物業(yè)管理有限公司 成都龍威實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 工程支援 “水漪裊銅”物業(yè)管理公司 物業(yè)管理 財(cái)務(wù)支援 培訓(xùn)支援 行政支援 人事支援 物業(yè)總經(jīng)理 保安部 工程部 計(jì)財(cái)部 環(huán)境部 經(jīng)營(yíng)部 總經(jīng)辦 客戶服務(wù) 中心 第八節(jié) 溝通管控 一、 監(jiān)察 顧問商將非常重視總部監(jiān)督及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等各類有經(jīng)驗(yàn)的管理層人員 ，定期前往現(xiàn)場(chǎng)巡視、檢查、指導(dǎo)并參加管理例會(huì)，及時(shí)指出物業(yè)管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意見，主要工作包括： 定期物業(yè)管理例會(huì) 定期工程巡視指導(dǎo) 定期清潔巡視指導(dǎo) 定期安保巡視指導(dǎo) 定期綠化巡視指導(dǎo) 定期文化建設(shè)巡視指導(dǎo) 定期 ISO9001 內(nèi)部審核 定期 ISO14000 內(nèi)部審核 定期優(yōu)秀物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)自查 定期工作進(jìn)度檢查 定期工作業(yè)績(jī)考核 定期顧問團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)與發(fā)展商會(huì)議 二、 匯報(bào) 顧問商將強(qiáng)調(diào)定期向發(fā)展商匯報(bào)的重要性，每月我們向發(fā)展商提供財(cái)務(wù)、日常運(yùn)作等報(bào)告。 駐場(chǎng)物業(yè)經(jīng)理亦將在重要事項(xiàng)和突發(fā)事件上向發(fā)展商進(jìn) 行匯報(bào)。 三、 溝通 顧問商建議除了與管理商進(jìn)行物業(yè)管理工作例會(huì)外，亦需要與發(fā)展商定期開會(huì)溝通工作進(jìn)度及改進(jìn)事項(xiàng)。 第九節(jié) 前期物業(yè)籌備工作 “漪裊”中各種物業(yè)管理工作是否能順利落實(shí)，主要看有多長(zhǎng)的籌備階段來(lái)完成物業(yè)的所有籌備工作。從專業(yè)角度來(lái)看，愈早能讓物業(yè)管理隊(duì)伍熟識(shí)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，就愈早能有序的對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行有效管理。 一、 前期工作計(jì)劃 z 物業(yè)在成為物業(yè)管理顧問商后，將根據(jù)物業(yè)施工進(jìn)度，制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理顧問工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。主要 工作包括： 對(duì)物業(yè)的建筑遺留事項(xiàng)提出意見和建議 對(duì)物業(yè)的機(jī)電設(shè)施運(yùn)行提出意見和建議 對(duì)物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議 參與各項(xiàng)工程招標(biāo)工作 跟進(jìn)物業(yè)裝修施工和設(shè)備安裝過(guò)程 編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算 編制物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算 協(xié)助管理公司申報(bào)管理費(fèi)和其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 協(xié)助建立人員架構(gòu)，并幫助招聘管理員工 制定及完善各項(xiàng)物業(yè)管理制度 定期對(duì)各部員工進(jìn)行培訓(xùn) 安排清潔和保險(xiǎn)招投標(biāo) 協(xié)助挑選和定制員工制服 二、 協(xié)助物業(yè)推廣，促進(jìn)物業(yè)銷售 運(yùn)用顧問商的介入，加強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心，更有助于貴公司樹立品牌形象，同時(shí)顧問商還 將協(xié)助銷售宣傳推廣活動(dòng)，如： 建議在售樓現(xiàn)場(chǎng)派駐老年門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)工作人員，并身著顧問商在香港專業(yè)設(shè)計(jì)的制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作，務(wù)求前期建立物業(yè)品牌形象。 派物業(yè)專員赴現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)物業(yè)管理方面的咨詢和疑問。 為銷售人員提供物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn)，商討在銷售中有關(guān)的物業(yè)管理問題。 提供有利于售樓宣傳所需的物業(yè)管理資料。 對(duì)管理服務(wù)承諾實(shí)施計(jì)劃安排，增加買家信心。 對(duì)樓盤入伙程序和事項(xiàng)的布置設(shè)計(jì)提供意見，并安排好管理措施。 對(duì)買家提供超前服務(wù)，定期征詢意見，提供物業(yè)管理信息 等。 三、 檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資 顧問商憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)及委派有經(jīng)驗(yàn)的工程人員定期參加前期項(xiàng)目工程例會(huì)，對(duì)“漪裊”環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理