豐遠 熱高樂園 高灣生態 旅游區 -文化科技娛樂 中心 項目 可研報告 - 2 - 附表： 附表一 總成本費用估算表 附表二 損益表 附表三 借款還本付息計算表 附表四 財務現金流量表（合部投資部分） 附表五 資金來源與運用表 附表六 投資計劃與資金籌措表 附表七 流動資金估算表 附表八 資產負債表 附表九 固定資產折舊、無形資產及遞延資產返攤銷費計算表 附表十 敏感性分析表 - 3 - 第一部分 總 論 一、項目概述 （一）項目名稱 豐遠 熱高樂園高灣生 態旅游區 -文化科技娛樂中心 項目 （二）項目性質 旅游、休閑、運動、 度假 項目 （三）承辦單位 *有限公司 （四）建設用地位置 該項目位于中國遼寧省 *市與撫順交界 處，沈撫同城核心區 與起步區。 （五）建設規模、用地面積 豐遠 熱高樂園高灣生態旅游區 -文化科技娛樂中心 項目 占地面積為 1022315平方米， 其中包括 四季 樂園 (水上 樂 園 )、 入口廣場區、室內家庭娛樂中心、奇妙故事區 、 冒險傳說區、神話故事區、漫畫世界區、生態 廣場 區（花園故事區） 項目 。 （六）項目總投資 豐遠熱高樂園高灣生態旅游區 -文化科技 娛樂中心 項目 投 資14.95億元。 （七）建設資金來源 企業自籌資金 6億元，銀行貸款 8.95億元。 - 4 - （八）項目建設期 本項目預計 建設 期 為三年 ， 2009年 9月開始動工， 2012年 5月 1日正式對 游客 開放， 2015年 5月全部完工。 二、項目開發的社會、經濟意義 （一）完善 *旅游產業結構、促進 *、撫順旅游產業發展 *市 作為遼寧省的省會，雖然擁有故宮、 *世博園、棋盤山風景區等一批休閑娛樂項目和旅游設施，但從產業結構看還很不平衡。大量游客在 *是以參觀游覽為主，很少有游客以互動 度假 方式滯留。隨 著奧運會的勝利召開（ *為奧運會協辦城市）， *市的開放程度日益提高，將會有大量不同消費層次的游客會聚沈城， *的旅游配套設施的不完善與旅游項目結構不平衡的矛盾將更加突出，遠遠不能滿足國際、國內旅游業發展和需求。豐遠 熱高樂園項目及其配套設施的建設必將起到補遺拾缺、綜合平衡的良好效果。 （二）拓展不同層次的旅游消費群、提升 *旅游 度假 的知名度 豐遠 熱高樂園項目以其較完善的硬件設施和較全面的旅游娛樂休閑配套功能為不同消費層的客戶提供多種功能的服務。 （三）完善綜合配套，推動整體經濟開發 帶動 房地產開發與增值 商機無限 豐遠熱高樂園高灣生態旅游區 -文化科技娛樂中心 項目 的 游客來自各個領域，由不同消費能力地消費群體組成， 豐遠熱高樂園高灣生態旅游區 -文化科技娛樂中心 將為廣大地游客提供極其 - 5 - 舒適地休閑 度假 場所。商家可根據自身的特點和要求，有針對性的選擇不同類型的消費群體作為推廣目標，通過各種途徑最大限度的展示自身優勢，擴大自身產品在此消費群體中的影響，提高市場占有率。 綜上所述， 豐遠 熱高樂園 及其配套服務設施既符合國家和 *本地政策和經濟、旅游的發展趨勢以 及 規劃要求 ，同時能極大的提升 *旅游 業的整體形象， 因此是完全必要的。同時 豐遠熱高樂園高灣生態旅游區 -文化科技娛樂中心 及其配套設施的建設必將起到補遺拾缺、綜合平衡的良好效果。 三、發展商概況 豐遠集團旗下主要有遼寧路德森建設發展公司、豐遠房地 產 公司、豐遠供熱公司、浩博物業公司以及 *有限公司。公司是集公路施工、 建筑工程施工、 房地產開發、 供熱、 物業管理、 汽車銷售、設備租賃與維修于一體的綜合性企業集團 。 四、項目可行性研究報告編制說明與依據 根據中華人民共和國有關法規、政策與該項目的具體情況，該項目可行性研究報告的主要編制依據有 ： （ 1）國家計委與建設部聯合頒布的建設項目經濟評價辦法與參數； （ 2）國家有關部門頒布的關于開發項目技術經濟分析的有關規定； - 6 - （ 3）中國旅游局年鑒數據資料； （ 4） *、撫順 市建筑經濟指標； （ 5） *、撫順 市各種收費標準； （ 6）相關的政策法規； （ 7）市場調查數據； （ 8）由委托方提供的其他相關材料。 五 、主要經濟技術指標 （一）基本設計條件 豐遠熱高樂園高灣生態旅游區 -文化科技娛樂中心 項目 占地1022315平方米 。 豐遠熱高樂園高灣生態旅游區 -文化科技娛樂中心 項目 建筑面積 ： 200219平方米 。 開發周期： 3年 資金來源： 豐遠熱高樂園高灣生態旅游區 -文化科技娛樂中心項目 投資 14.95億元。 企業自籌資金 6億元，銀行貸款 8.95億元。 從以上 數據可以看出，本項目經濟狀況較好，屬于高投入，高收益項目，投資回收期較短，抵御風險能力較強，在經營期間能夠為當地政府提供高額財政收入，能夠對促進當地旅游業的發展做出積極的貢獻，總體評價較好。 - 7 - 第二部分 項目提出的背景和必要性 一、 項目提出的背景 豐遠熱高綜合旅游 度假 區坐落于 *與撫順交界處，沈撫同城化核心區與起步區， 距離棋盤山國際風景旅游開發區約 10 公里，距*世博園約 6 公里；距 *市府廣場約 25 公里，距 *桃仙國際機場約 40 公里，距京沈高速公路約 46 公里，距沈大高速公路約 44公里，距沈 丹高速公路約 31公里，距沈哈高速公路約 17公里， 距撫順市中心約 17 公里。 項目距沈吉高速公路 出入口 僅 300 米。由遼寧省政府投資興建的沈撫輕軌 干線已經啟動， 將于 2009年 4月 30日通車，進一步縮短了游客抵達本項目的時間，屆時 *市中心至本項目僅需 20-30分鐘。豐遠熱高綜合旅游 度假 區位于棋盤山旅游風景區東側，地理位置得天獨厚，交通條件四通八達。 棋盤山旅游風景區位于 *市東北部，東鄰撫順，西至農業高新區，南至渾河，北接鐵嶺，行政管轄面積 190 平方公里，南北最長 28 公里，東西最寬 15.3 公里。區內 外交通網絡豐富，外圍道路有三環高速路、沈哈高速路、沈吉高速公路，內部有沈棋路、馬宋路、沈撫路、集錫高速路、毛望路、蒲望路、舊滿路通過，鐵路有沈吉線從區內通過。 景區主要由森林公園景區（ 58平方公里）、秀湖景區（ 48 平方公里）、世園區（ 97 平方公里）三部分構成，整個景區現有耕地 6.8萬畝，林地 97 平方公里，水面 9 平方公里，是理想的風景旅游 度假 - 8 - 區。是遼寧省 乃至東北地區 旅游 的 黃金線路。 景 區內自然資源和人文景觀豐富。其中山林資源得天獨厚，山勢險峻，松林蒼翠， 植被資源和動物資源豐富； 風光怡人， 景色秀麗； 河流 水面平坦秀麗，水質優良； 周邊 人文景觀眾多， *世博園 、 *國家森林公園、 *植物園、清福陵、 *森林野生動物園、盛京高爾夫俱樂部等旅游區（點） 分布其中 ，。其中，棋盤山風景區和 *植物園，在 2001年雙雙榮獲國家首批 4A 級旅游區，并被評為遼寧省十五個最佳旅游景點和 *市十五大旅游景觀 ； *世博園也榮膺 國家 5A級 旅游景區 。 二、擬建項目實施的必要性 （一）完善 *旅游產業結構、促進 *旅游產業發展 目前 *的旅游 產業結構不平衡。大量游客在區內仍然是以參觀游覽為主，很少 有游客以 度假 方式滯留 *。 隨著奧運會的順利召開，大量不同消費層次的游客將匯聚 *， 旅游配套設施的不完善與旅游項目結構不平衡的矛盾將更加突出 ， 遠遠不能滿足國際、國內、甚至*市的旅游業發展和需求。 豐遠 熱高 樂園項目及其配套設施的建設必將起到補遺拾缺、綜合平衡的良好效果。 （二）項目建設符合 *旅游業的發展趨勢 2007年 5月，省委、省政府首次召開了全省旅游產業發展大會。時任省委書記李克強、省長張文岳和國家旅游局局長邵琪偉等領導出席會議并做了重要講話。大會全面總結了十五以來全省旅游產業發展 情況，明確十一五時期旅游業的發展目標和主要任務。會后 - 9 - 省委、省政府印發了關于進一步加快發展旅游業的意見，提出培育旅游支柱產業、建設旅游強省的一系列政策措施，推動了旅游產業又好又快發展。 *市委、市政府提出把 *建成東北亞中心城市的戰略目標，進一步轉變旅游發展方式，大力推進集約型發展，促進旅游產業的轉型升級，使 *旅游業發展在速度、質量、效益上全面協調， 以項目為牽動，完善旅游體系、提升產品質量、優化產業結構、壯大產業規模為重點，開拓實現國際國內市場統一，城鄉協調發展、質量和效益全面提高的旅 游發展態勢，全面促進旅游業又好又快發展。 同時，要積極引進體量大、規模大、影響大、吸引力大的旅游大項目，不斷提高產業的綜合實力和發展后勁 打造無障礙旅游 ；確立旅游大市地位；使旅游產品更加豐富。 正在形成的七城市旅游一體化、一小時旅游圈，將打破地區和行業壁壘，實現交通、城建、園林、文物、民航等部門的聯動。 確立一流的旅游發展思路： 思路決定出路。近 10 年來， *市旅游業一直保持著年均 20%的增長速度，旅游業總收入和接待旅游人數等經濟指標一直處在全省領先地位。 打造一流的特色產品： 產品是旅游的依托， 特色是產品的靈魂。 創造一流的旅游發展環境。建設東北亞旅游中心城市，不僅需要良好的硬件環境，更需要寬松的軟環境。近年來，隨著 *市建設水平的不斷提高，旅游基礎設施和旅游服務環境等旅游硬件條件有了很大改善，對旅游業的發展起到了重要的促進作用。 - 10 - 本項目完全符合 *、撫順 旅游業的發展趨勢 。 第三部分 市場分析及預測 一、市場分析 隨著人民生活水平的逐步改善和國家國際地位的日益提升，我國的旅游業得到了長足的發展，每年國內旅游者以及入境旅游的國外旅游者數量不斷增長，以下是國家統計局提供的全國及部分地區2004-2007年接待國內外游客的統計數據。 指 標 2004 2005 2006 2007 旅行社數 (個 ) 14927 16245 17957 18943 國際旅行社 1460 1556 1654 1797 國內旅行社 13467 14689 16303 17146 旅行社職工人數 (人 ) 246200 248900 293318 307977 國際旅行社 106671 103132 110982 119789 國內旅行社 139529 145768 182336 188188 星級飯店總數 (個 ) 10888 11828 12751 13583 入境旅游人數 (萬人次 ) 10903 12029.23 12494.21 13187.33 外 國 人 1693.25 2025.51 2221.03 2610.97 華 僑 港澳同胞 8842.05 9592.79 9831.84 10113.57 臺灣同胞 368.53 410.92 441.35 462.79 #過夜旅游者人數 (萬人次 ) 4176 4680.9 4991.34 5471.98 國內居民出境人數 (萬人次 ) 2885.29 3102.63 3452.36 4095.4 #因私出境人數 2297.90 2879.91 3492.4 國內旅游人數 (萬人次 ) 110200 121200 139400 161000 旅游收入 國際旅游收入 (億美元 ) 257.39 292.96 339.49 419.19 國內旅游收入 (億元 ) 4711 5286 6230 7770.62 *注：本數據來自中國旅游統計年鑒，從全國旅行社業務年檢情況通報的數據比本數據還要高。 通過以上數據可以看出， 2004-2007年全國國外游客人次數的增長量是非常高的。 - 11 - 綜上所述，憑借著 *卓越的旅游環境，人民日益增長的 經濟實力和旅游消費需求，以及 豐遠 熱高 樂園 的鮮明特點，該項目具有極大的消費潛力。 二 、市場預測 按照事物發展的規律，市場預測按照事物的連貫性原則、相關性原則、類推原則、系統原則等原則進行市場預測。 據有關專家預測考慮到 北京 08 年奧運會的成功舉辦， *市奧運會的成功協辦， *的旅游人次將不會低于 10%的增長。 再加之本項目建成后將是 集旅游、運動、休閑、 度假 、娛樂、商住 為一體的消費多元化、結構全面化的旅游熱點，據測來到 *棋盤山旅游風景區、*世博園的旅游者中將會有 50 -60的旅游者會 在 豐遠 熱高 樂園 中旅游、消費、休閑、購物。 比例趨勢預測法 旅游人數預測方程為 x=a (1+b)n 其中 x從預測基準年的開始 n年的旅游人數 a預測基準年的旅游人數 b近幾年的旅游人數增長率 n預測年與基準年的差值 由上述公式可得 *市 2011年初的旅游人數為 國內旅客人數： 4513 （ 1+20） 5 11230萬人次 國外游客人數： 40 （ 1+18） 5 91萬人次 由于 該 項目的 社會認知度 不斷增加，該區域對游客的吸引力將不 - 12 - 斷增加，預計其人數將 不會低于占到 *旅游人數的 10。采用比例趨勢分析的方法，我們預測 豐遠 熱高樂園項目于 2011年建成后，其國內外旅游人數將達到： 游客人數： 11321 10% 55%=623萬人次 但是考慮到影響旅游市場的其它不確定性因素（例如金融危機、國家政策、國家經濟發展水平 、 GDP 的增長 等），進行保守估計項目一期 建成后達到滿額經營，旅游人數將達到 500 萬人次（其中國內470 萬人次，國外 30 萬人次）。 四季 樂園 (水 上樂園 )人數將達到 200萬人次。 在正常經營期及在 樂園 建成后不追加投資的假設下，其預計的熱高樂園 500 萬總人次 /年的入園人數和 四季樂 園 100 萬 總人次 /年的入園人數 已趨于飽和。 上述項目的興建與運營，不但豐富了當地居民的文化娛樂生活，而且吸引了大量的國內外游客， 增加了區域的貨幣供給量， 取得了可觀的經濟效益，提升了城市的知名度。 - 13 - 第四部分 項目選址及建設方案 一、項目選址 （一）項目選址 1. 位置條件 *交通四通八達， 為東北區域的樞紐地帶 、交通要塞， 距營口港 150公里， 桃仙國際機場已開通 50余條國內 、 外航線， 京沈高速、沈大高速、沈丹高速、沈吉高速、沈哈高速 、哈大鐵路、遼寧中部城市環城高速等以此為起點 。 項目選址在沈撫連接帶 （沈撫同城核心區） 。這里 歷史文化悠久，依山傍水 ，草木繁茂，綠樹成蔭，風景之秀麗，氣候之宜人，為 樂園之理想建設地。 皇家極地海洋世界已在該地區建成對游客開放 。 本項目距棋盤山國際風景旅游開發區約 10 公里，距 *世博園約 6公里；距 *市府廣場約 25公里，距 *桃仙國際機場約 40公里，距京沈高速公路約 46公里，距沈大高速公路約 44公里，距沈丹高速公路約 31 公里，距沈哈高速公路約 17 公里，距撫順市中心約17 公里。項目距沈吉高速公路出入口僅 300 米。由遼寧省政府投資興建的沈撫輕軌干線已經啟動，將于 2009年 4月 30日通車，進一步縮短了游客抵達本項目的時 間，屆時 *市中心至本項目僅需 20-30分鐘。以 *市為中心的 100 公里范圍內，環繞鐵嶺市、撫順市、遼陽市、鞍山市、本溪市等遼寧中部城市群，輻射人口 2400 多萬。本項目位于棋盤山旅游風景區東側，地理位置得天獨厚。 - 14 - 2. 氣候條件 1.氣溫： 區域年平均氣溫在 8.1，全年月平均氣溫 7 月最高（ 24.7）， 1月最低（ 11.0）。夏季炎熱，日最高氣溫在 30以上的極熱日 ，年平均為 28.7 天，日最高氣溫 35以上的酷熱天很少出現。日最低氣溫年平均 3.6，最冷月（ 1月）為 -16.2。極端最低氣 溫為 -33.1。 2.氣壓：年平均氣壓 1005.3mb，最高氣壓 1032.4mb，最低氣壓971.2mb。 3.降水：年平均降水量 703.3毫米，其中 63集中在夏季； 4.濕度：年平均相對濕度 70，夏季濕度明顯高于其它月份，冬 季氣候較為干燥。 5.日照：年平均日照數為 2386小時。 6.風情：全年盛行偏南風。冬季為偏北風，春、秋以南、北風交替為主，夏季以偏南方為主。 3. 地質條件 項目建設場地表層為人工填土和粘土類，其下為砂卵礫石層，適合大型娛樂設施及綜合服務配套設施的建設。 二、項目建設內容及 規模 本項目包含內容為： 四季 樂園 (水 上 樂園 )、 入口廣場區、室內家庭娛樂中心、奇妙故事區 、 冒險傳說區、神話故事區、漫畫世界區、 - 15 - 生態 廣場 區（花園故事區） 項目 。 本項目占地 1022315 平方米，其中 四季 樂園 （ 水 上樂園 ） 占地221879 平方米， 其建筑面積為 24600 平方米 。 樂園 占地面積 800436平方米。 樂園 部分共有七大分區 ： 入口廣場區、室內家庭娛樂中心、奇妙故事區 、 冒險傳說區、神話故事區、漫畫世界區、生態 廣場 區（花園故事區） 項目。 四季 樂園 （水上 樂園 ） :這是一個類似美國奧蘭多迪斯尼水上樂園的項目，填補了東北地區大 型水上游樂項目的空白。這里有世界級的各類水上娛樂設施，包括各式巨型滑道、浪高可達 1-3米的大型造浪池等，令游客體驗龍卷風暴的冒險刺激，給游客帶來大海沖浪感受。環繞水 樂園 的漂流河讓游客既可以觀賞水 樂園 的全景，又可以享受水上嬉戲的樂趣。 家庭娛樂中心 :建有近 5 萬平方米的室內家庭娛樂中心，一年四季可以全天候接待游客，解決了北方冬季旅游項目少的問題，滿足和豐富了游客冬季休閑娛樂的需求，為北方冬季旅游增添了無限魅力。 奇妙故事區：這是一個適合年輕人追求刺激的區域。代表項目有終結者 4及外星人出租車。前者與環球影城樂園的 終結者 2相似，但這是一個 4D 電影，乘客將進入未來機器人編制的世界，此項騎乘是世界上同類項目的首例。后者是一個外星世界的出租車，它是一個彈射過山車， 2秒鐘內速度可以從 0達到 100公里。 冒險傳說區：這是喜歡冒險傳說的青少年的天地。游客可以體驗興奮和浪漫的財富島、失落的黃金王國等。 最具有特點的是侏羅紀公 - 16 - 園的黑暗冒險加激流勇進，它以侏羅紀公園電影為主題的探險項目。 神話故事區：在神話故事區，幻想和奇跡在等待著游客。在這里生動逼真的神話世界，在這里還同時期的驚奇以三維形式顯現出來。 漫畫世界區：這里的每一棟房子都長 有眼睛，一臺旋轉式過山車在區域中穿梭。在這里是兒童最愛。游客在這里可以探索狂熱和古怪的卡通城堡 -一個充滿奇妙建筑和互動驚奇的動態仙境。 生態廣場區（花園故事區）：這是一個驚險刺激、具有強大沖擊力的園區。區內最吸引人的彈射巨型過山車，將全天候充滿年輕人的尖叫聲。而到了晚上，湖面的音樂、激光水幕多媒體表演也將給游客帶來一場視覺盛宴。 本項目各組成部分及相關建筑面積如下： 單位：平方米 序號 項 目 名 稱 建筑面積（ ） 占地面積（ ） 1 入口廣場區 55190 90144 2 室內家庭娛樂中心 45192 15064 3 四季 樂園 （水 上樂園 ） 7028 57316 4 奇妙故事區 22300 75099 5 冒險傳說區 14390 84147 6 神話故事區 9847 60253 7 漫畫世界區 15516 76888 8 生態廣場區（花園故事區） 7028 78791 14 后勤服務區 6156 31352 15 總建筑面積 200219 17 停車場占地面積 218283 18 預留占地面積 70415 19 總規劃占地面積 1022315 - 17 - 第五部分 市政配套設施 一、市政配套設施 本地塊基礎設施情況如下： （一）交通 *交通四通八達，為東北區域的樞紐地帶、交通要塞，距營口港 150公里，桃仙國際機場已開通 50余條國內、外航線，京沈高速、沈大高速、沈丹高速、沈吉高速、沈哈高速、哈大鐵路、遼寧中部城市環城高速等以此為起點。 本項目距棋盤山國際風景旅游開發區約 10 公里，距 *世博園約 6公里；距 *市府廣場約 25公里，距 *桃仙國際機場約 40公里，距京沈高速公路約 46公里，距沈大高速公路約 44公里，距沈丹高速公路約 31 公里，距沈哈高速公路 約 17 公里，距撫順市中心約17 公里。項目距沈吉高速公路出入口僅 300 米。由遼寧省政府投資興建的沈撫輕軌干線已經啟動，將于 2009年 4月 30日通車，進一步縮短了游客抵達本項目的時間，屆時 *市中心至本項目僅需 20-30分鐘 （二）供水 日最大自來水需求量為 6600 噸，通過接入 度假 區自來水網加以解決，并在適當地點建一個污水處理站，實現水資源的循環利用。 （三）排水 雨水及生活污水經污水處理后由排水管網排至 度假 區排水系統。 - 18 - （四）供電 日需電力為 45500KVA，可以通過新建變電所，將 度假 區電網引至變電所變配 電來滿足供電要求。 （五）供熱 不采用燃煤供熱，盡量采用電力供熱，同時利用建設場地充足的陽光條件，安裝太陽能設備以實現能源的節約與環境的保護。 （六）通訊 *市電信業發展迅速，該區域已敷設有通信線路，完全可以滿足該項目通訊工程的需求。 第六部分 機構設置及人員安排 一、項目建設階段組織機構 從節約資源、平穩過度角度出發，成立專門項目管理公司，由項目公司牽頭，按照社會化分工的模式聘請專業公司介入項目的全過程，將內部資源與外部資源有機結合實施矩陣型的項目管理模式對項目進行管理。 這一管理模式下的項目管理公司精干簡潔，主要職責為協調和把關以及審核各專業公司的工作成果，從而可以大幅度削減人員和機構的設置，提高工作效率，降低人力成本，項目公司將由以下部門組成： 財務部、計劃部、市場部（營銷部、綜合管理部）、工程物業部、人事部五部門組成。 聘請的專業 管理與 顧問公司 ： - 19 - 營銷策劃顧問公司負責項目的營銷推廣策劃、商業策劃等工作。 投資顧問公司負責項目的投資評價、投資控制、投資審核及技術經濟咨詢。 物業管理顧問公司。 建設監理公司。 各專業顧問公司在對項目公司負責的同時，還要對投資人負責 。 這一管理模式與我國傳統的行政式的管理模式相比較優點在于： 首先，這一模式可以以最低的人力資本聚集最優秀的各類專業人才為項目服務，有效地利用了社會資源，進而為項目奠定成功的人力基礎。 其次，每個成員都受項目經理和職能部門的雙重領導，項目經理、職能部門經理對項目成員有權控制和使用，職能部門負責人在安排人員時，要保證項目的職能職務，根據項目不同的需要配置人員。 第三、這一模式的建立將大大豐富投資人的信息來源，為投資人的各類決策提供深入而廣泛的基礎。 第四、這一模式構筑了一種新型的管理組織模式，避免了由于局部人 為失誤而造成的人為風險的發生。 第五、在這種模式下，與后期項目經營有關的人員（工程物業部、物業顧問公司）在項目的早期便全面介入，利于未來項目的平穩過渡。 - 20 - 二、項目經營階段組織機構 該項目建成后擬定管理中心負責旅游區經營管理。管理中心下設：總經理辦公室、市場部、運營部、人力資源部、安全保衛部、工程與綠化部、財務部等。見下圖： 總經理 專業公司市場部 運營部 人力資源部 安全保衛部 綠化部 財務部管理中心人員配置比例為中層以上管理人員占 15%，工程技術人員占 10%，一線服務人員占 60%，其他后勤人員占 15%。人數視實際需要和游客人 數的增長情況而定。 全部人員實行招聘和合同制，上崗前必須經過培訓。一般服務人員應進行 1-2個月培訓，對服務于住宿、餐飲和特種娛樂項目的工作人員應進行至少 3個月的培訓。培訓內容包括：旅游常識、專業技術知識、接待禮儀、形體訓練等。 三、建設進度安排 該項目建設期為 3年，其各期建設進度分別如下： 2009年 4月 12月 前期 用地、 規劃、勘查 、設計 等 工作 2009年 9月 開工 - 21 - 2009年 9月 2011年 5月 建筑、園林、綠化等附屬工程 施工 2011年 5月 2012年 5月 設備安裝 及配套工程施 工 2012年 5月 對游客開放 2012年 5月 2014年 5月 部分設備安裝 總建設期為： 2009年 4月 2014年 5月 - 22 - 第七部分 環保、勞保措施與衛生防疫 一、環境保護 項目的生態環境的保護不僅要符合 *市 、撫順市 的總體規劃要求，而且是關系本項目成敗的關鍵因素，應當置于優先考慮的地位。為此在設計時要求設計師依據中華人民共和國環境保護法的相關要求在建筑物中科學合理設計涉及環境保護的系統和建筑材料。擬采取的措施有： （一）垃圾處理 1.建筑垃圾 主要是由 于土方開挖、場地平整產生的廢棄土石、剩余建筑廢料等，這部分垃圾一般無毒害，在建筑施工結束后將及時清理。在設計時，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。 2.生活垃圾 綜合服務中心的生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。對有機垃圾，采用成套的垃圾處理機進行生化處理，污水再通過污水處理達標后回灌；對無機垃圾轉運到指定垃圾處理場集中處理。 （二）污水及中水處理 建立完善的生活污水排放系統，建立污水處理站，實現水資源的循環利用，減少對周圍環境的污染。其中洗浴污水、空調水等經過中水處理系統（包括中水原水系 統、中水處理系統、中水給水系統）后，通過中水處理站的管道送往衛生間沖洗廁所、車輛和作綠化用水等用 - 23 - 水處；生活廢水和餐飲廢水進入污水處理站，經過隔油、沉淀處理后達到國家環保法規要求后排放。 （三）噪音處理 對公共場所、機電設備、泵房等產生噪音設備采取相應的隔音、消聲措施；再風機管道上加裝各類消聲器，以降低傳到各房間、場所的風機噪音；加強對機動車輛的管理，禁止鳴笛等使主題 樂園 中的噪聲符合中國城市區域噪聲標準。 樂 園周邊噪音白天應低于 70dB。別墅、酒店附近噪音應控制在白天 45dB，夜間 35dB之內。 （四）大氣 保護 盡量使用電力以及太陽能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節約能源；制冷設備禁止選用以氟利昂制冷的設備；排氣煙管應避開其他環境敏感地帶。 （五）材料選用 采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實現對生態環境的保護。 （六）防災安全措施 加強山林防火，制定和執行防火制度，山林、旅游景點等處配備充足滅火器具；利用山體原有暗渠完善防洪設施，并注意維護和檢修；游樂及服務設施需進行防風設計，具備抵御強臺風的能力。 二、勞動保護 對本項目施工過程及經營過程中職員的勞動保護應符合中華人 - 24 - 民共和國勞動法，擬采 用的措施為： 在本項目的施工中要求工程承包方對施工人員采取科學合理而具體的勞動保護措施，如工作環境除塵、飲食衛生、發放安全保護用具等。 要求工程承包方為施工人員在施工期間進行人身保險。 在公司運營期間，公司應與職員簽訂合法的用人合同，保護職員的合法權益。 公司應為職員提供勞保用品。 對女職員應該按照國家法律安排合法的工種，并進行孕期保護。 嚴禁使用未滿 16周歲的童工。 三、衛生防疫 豐遠 熱高 樂園項目作為一個公共旅游 度假 、休閑娛樂場所，作好公共衛生防疫，應遵守執行公共場所衛生管理條例，同時還要執行風景 名勝環境衛生管理標準。 樂園 的衛生整潔直接反映出其檔次，因此作好衛生防疫對于 樂園 的經營狀況有重要的影響。擬采用的措施有： 樂園 的水質標準、衛生管理嚴格按照游泳場所衛生標準（ GB9667 1996）；懸浮物質人為造成的增加量不能超過 50 毫克 /升；保證水無異色異嗅異味； PH值控制在 7.3 8.8之間；溶解氧任何時候不低于 4 毫克 /升；每隔 6 小時進行一次殺菌、消毒，以保證水質標準； 與醫療機構協作，建立完善的醫療保障體系，以便處理 度假 區內 - 25 - 突發事故、緊急病人； 健全衛生保潔制度，確保主題 樂園 無衛生死角，并定期進行 大清掃； 對公司職員簽約前進行身體檢查，對于身體條件不合格的，堅決不簽； 對公共用具、公共場所加強衛生管理，作到專人專職； 積極配合政府有關部門的衛生防疫檢查； 在禁止吸煙場所設立醒目標志。 - 26 - 第八部分 安全與消防 一、安全措施 本項目工程涉及面廣，客戶群體多元化，因此解決好本項目施工、運營過程中的安全問題關系到 豐遠 熱高 樂園項目乃至整個 *市 、撫順市 的聲譽。同時在建筑設計中應該符合城市居民住宅安全防范措施建設管理規定和城市燃氣安全管理規定等法律、法規。在經營過程中應該遵守娛樂場所管理條 例。擬采用的措施如下： 樂園 應達到游樂園（場）安全和服務質量（ 1997年 4月 2日），樂園 的游樂設施的購置、安裝、使用和管理嚴格按照游藝機和游樂設施安全標準（ GB8408-87）及國家有關部門制定的游樂設施安全監督管理規定和 樂園 安全衛生管理辦法等有關規定執行；使用這些設施、設備，應取得技術檢驗部門驗收合格證書。 在項目施工過程中要求施工方處理安全管理小組，并督促其嚴格執行有關安全措施和制度，安全避免施工中的重大人身傷亡事故。 在 樂園 各游樂項目設立專門的經過培訓的指導人員，知道游客循序漸進掌握各項目的 游樂的基本方法，通過廣播系統等向游客宣傳相關的安全知識以及對非正常情況的處理措施，配備專門的安全巡檢員，及時發現問題，保護游客的人身安全； 對到 樂園 的一定級別的客人，由 樂園 保安部門制定相應的安全保衛計劃和應急措施； 對各個安全崗位的人員進行上崗前的強化培訓； - 27 - 定期進行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設備的檢查，及時發現問題、解決問題。 二、消防措施 消防問題涉及到公司的財產、職員和客戶的人身安全，并關系到豐遠 熱高 樂園項目乃至整個 *市 、撫順市 旅游業的 聲譽，因此需要通過招投標，選擇具有相應資質并具有豐 富業績的結構及消防設計單位和施工單位，嚴格按照相關的結構設計、施工規范以及建筑設計防火規范進行設計、施工和竣工驗收。在運營期間還應嚴格執行中華人民共和國消防法和公共娛樂場所消防安全管理規定，杜絕消防事故。擬采用的措施有： 酒店、娛樂設施等在設計上要達到政府部門的消防要求，施工時安裝完善的消防報警、滅火系統。 運營公司中專門設立消防保安崗位，通過對安全設施及消防報警聯動控制系統的晝夜監控，及時發現并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。 安全及消防設備，對設備進行及時地維護與更換，保證安全及消防 系統地正常運行。 健全消防制度，逐級落實消防責任制，嚴格執行消防地操作程序；健全消防組織，根據實際需要進行演練。 定期或不定期對公司職員和客戶進行消防教育。 部門和場所設立醒目的消防警示標志。 - 28 - 第九部分 投資估算及資金籌措 一、編制依據 1. 全國統一建筑 安 裝 、 裝 飾工程預算定額 及 單位估價表； 2. *市 、撫順市 建筑經濟 法律法規 ； 3. 全國工程造價師執業資格考試培訓教材工程造價的確定與控制。 二、編制假設與說明 該項目的投資估算以委托方提供的設計方案和相關數據為計算依據，并作以下假設 及說明： 1.項目的建設期計劃為 3年 。 2.項目投資估算采用目前通常的取費標準。 三、投資估算 項目投資總額為 149,500萬元，詳細內容如下： 1. 土地出讓地價款 28,080萬元 （ 即 項目土地取得費用 ： 為取得項目用地而發生的費用 ）。 2.項目前期費用 28,625萬元 ,主要包括項目前期規劃、設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及三通一平等階段的費用支出。 3.建筑安裝工程費 27,855 萬元 ,是指建造房屋所發生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。 4.基礎設施建設費 6,540 萬元 ,是指建筑物 2 米 以外和項目用地 - 29 - 規劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環衛設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用，按實際工程量估算。 5.購買娛