Page1,萬科地產2011年度財務報表分析,小組成員簡單介紹,Page2,Page3,萬科地產,珠江實業,榮安地產,寶安地產,保利地產,Page5,企業概況：,公司法定中文名稱：萬科企業股份有限公司,法定代表人：王石,所屬行業：房地產開發與經營,上市時間：1991年1月29號,主營地區：珠江三角洲長江三角洲環渤海地域等經濟發達人口眾多的大中城市,近三年來，年均住宅銷售規模在6萬套以上，2011年公司實現銷售面積1075萬平米，銷售金額1215億元，銷售規模居全球同行業首位。公司先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關系等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。2011年，中國房地產百強企業報告萬科綜合實力居首，在全球人力資源咨詢公司翰威特組織的“2011年中國最佳雇主”評選中，被評為全球TOP25最佳雇主企業，連續兩年蟬聯“中國最佳雇主”。,選擇理由,Page6,目錄,Page7,Page8,長期,企業償債能力分析：,一、短期償債能力,Page8,2009年-2011年短期償債能力比較表,Page9,Page10,通過數據比較，我們可以看出，比率從2009年到2011年都有不同程度的下降，說明近三年來企業的短期償債能力整體呈現了下降的趨勢。,Page10,2011年同行業相關指標（房地產行業5家企業）,Page11,萬科與其他行業比，排名都靠后，且整體低于行業的平均水平，說明萬科的短期償債能力處于中下水平。而現金流動負債比率排名靠前且高于行業平均水平，說明在同行業中，企業經營活動產生的現金凈流量較高。,2011年同行業相關指標（房地產行業5家企業）,Page12,二、長期償債能力,Page13,2009年-2011年長期償債能力比較表,Page14,通過計算，不難看出這些指標在近三年都呈現上升趨勢，說明該公司的長期償債能力較前兩年有所下降。但從已獲利息倍數來看，企業的還息能力卻是增強了。,2009年-2011年長期償債能力比較表,Page15,2011年同行業相關指標（房地產行業5家企業）,Page16,通過計算我們不難看出，萬科的資產負債率、產權比率、有形資產債務率都高于同行業的平均水平，說明企業長期償債能力處于中下水平。而2011年萬科的已獲利息倍數明顯排名靠后，且大大低于同行業的平均水平，說明企業的還息能力不及其他企業，處于中下水平。,Page17,小結：,綜上分析，萬科地產的整體償債能力是呈下降的趨勢。不能償還到期債務的風險大，償債能力不足。結合企業的實際情況，我們發現，由于銷售回款速度下降，行業融資渠道收縮導致企業應收賬款余額增加，居民貸款額度不足和信貸成本上升則導致企業存貨大幅度增加，從而導致企業總體償債能力下降。,企業資產利用效果分析：,萬科房地產相關財務數據：,Page19,2009年-2011年資產利用效果比較表,Page20,2009年-2011年資產利用效果比較表,Page21,通過該公司歷史數據比較觀察，萬科2011年末除了應收賬款和固定資產周轉率高于2010年外，其他指標如總資產周轉率、流動資產周轉率、存貨周轉率等均低于2010年，萬科存貨占總資產的70%，存貨的管理對萬科房地產企業很重要，由于萬科業務規模擴大，存貨規模增長速度大于銷售增長的速度，因此存貨周轉率逐年下降。資產利用效果有下降的趨勢。,資產利用效果歷史比較小結：,2011年同行業相關指標（房地產行業5家企業）,Page23,與同行業相比，萬科2011年末資產運用效率中處于同行中等水平，資產營運能力較強，但近年來土地儲備和在建工程增多，國家政策調控下，在建工程后建速度放慢，存貨管理效率下降，總而造成總資產管理效率能力降低，管理層應關注存貨管理。,資產利用效果同業比較小結：,一、盈利的持續穩定性分析,Page25,企業盈利潛能的分析：,2009年-2011年盈利比重比較表,Page26,2009-2011年萬科經營性利潤比重情況,萬科的經營性利潤比重從總體上看,呈上升趨勢,說明利潤的持續穩定性增強。,Page27,與前兩年相比，2011年萬科的營業利潤的比重有所上升，非經營損益比重下降，可見營業利潤是該公司利潤的主要來源，企業盈利的持久穩定性增強。,Page28,2011年同行業相關指標（房地產行業5家企業）,與同行業5家企業相比，企業營業利潤的比重在行業平均值86.00%水平之上，排名第3位，非經常性損益比重較小，處于中上水平，說明2011年萬科的盈利的穩定性較強，盈利結構較好。,年度利潤結構百分比報表,2011年與2009年相比利潤總額占營業收入的比重上升了，營業利潤占營業收入的比重上升了,（1）營業成本占營業收入的比重2011年比2009年下降了，使得營業利潤占營業收入的比重上升了10.39%，說明該企業生產成本方面控制得比較好。,（2）資產減值損失占營業收入的比重2011年比2009年上升了，使得營業利潤占營業收入的比重下降了1.16%。2010年資產減值損失為負數的原因是以前會計年度重大會計差錯，多計提了大額的資產減值損失，本期予以追溯造成的。,（3）三大期間費用占營業收入的比重2011年比2009年銷售費用和管理費用上升了0.46%、0.64%，財務費用下降了0.46%，使得營業利潤占營業收入的比重下降了0.64%，可見期間費用的控制應進一步加強。,（4）投資收益占營業收入的比重2011年比2009年分別下降了0.92%。,（5）營業外支出占營業收入的比重2011年比2009年分別下降了，使得營業利潤占營業收入的比重上升了0.13%。,Page30,二、盈利的含金量分析,萬科房地產相關財務數據：,2011年與2010年相比，萬科的營業收入現金比率、全部資產現金回收率、收益現金比率均有較小的提高。但與2009年相比，各指標都有較大程度的下降，說明盈利的含金量總體上是降低了。,2009年-2011年盈利比重比較表,2011年同行業相關指標（房地產行業5家企業）,但同行業5家企業相比，企業營業收入現金比率排名第1位，高于行業平均值-19.02%，說明雖然三年比較中，萬科自身盈利含金量是降低的，但2011年萬科的收賬能力與其他4家企業相比卻是較強的；全部資產現金回收率為1.32%，高于行業平均值-3.36%，說明企業收益質量還不算太差；而收益現金比率為29.22%，小于1，說明營業利潤雖伴隨著一定的現金流入，但保證程度較低，營業利潤質量較差。(矛盾的原因是房地產行業性質）所以，從總體上看，萬科盈利的含金量不是很高，萬科應關注其現金管理狀況，了解具體原因，采取相應對策。,？,Page33,萬科房地產相關財務數據：,2009-2011年萬科的盈利能力數據,Page34,2009-2011年萬科的營業毛利率、營業利潤率、凈資產收益率呈現穩定增長趨勢，但增幅不大，總體而言，企業未來利潤增長看好。總資產報酬率和凈利潤增長率呈下降趨勢，但下降不多，從總體上看，增長情況還是比較好的。,Page35,2011年同行業相關指標（房地產行業5家企業）,Page36,2011年度萬科凈資產收益率和總資產報酬率指標與同行業對比圖,Page37,2011年萬科的盈利能力指標均有一定程度的上升，但同行業5家企業相比，除了每股收益以外，凈資產收益率和總資產報酬率低于行業平均值，說明2011年萬科的盈利能力處于行業中下游，應關注公司是否有新的利潤增長點。,Page38,（1）2011年萬科的盈利能力指標有一定程度的上升，但與同行業5家企業相比，盈利能力處于行業中游，應關注公司是否有新的利潤增長點。（2）營業利潤是該公司利潤的主要來源，企業盈利的持久穩定性增強。與同行業5家企業相比，營業利潤的比重高于行業平均值，處于中上游，萬科的盈利的穩定性較強，盈利結構較好。（3）萬科的收入中現金流量的成分較低，收益質量不高，應關注其現金管理狀況，了解具體原因，采取相應對策。應特別關注應收帳款的信用政策和應收帳款的回收情況。,盈利能力分析總結：,Page38,（1）營業利潤是該公司利潤的主要來源，企業盈利的持久穩定性增強。同行業5家企業相比，營業利潤的比重高于行業平均值，處于中上游，萬科的盈利的穩定性較強，盈利結構較好。（2）萬科的收入中現金流量的成分較低，盈利含金量不是很高，應關注其現金管理狀況，了解具體原因，采取相應對策。應特別關注應收帳款的信用政策和應收帳款的回收情況。（3）2011年萬科的盈利的成長性指標有一定程度的上升，但同行業5家企業相比，盈利能力處于行業中游，應關注公司是否有新的利潤增長點。,一、銷售增長能力分析,Page39,企業發展能力的分析：,萬科房地產相關財務數據：,Page40,2009-2011年銷售增長能力分析,Page41,2011年同行業相關指標（房地產行業5家企業）,從較長時期來看，萬科房地產的營業收入呈增長趨勢，三年營業收入的平均增長率為20.53%，但萬科的營業利潤和凈利潤都在小幅度的下降。營業收入每年都有增長，營業成本變化也相對一致，凈利潤增長幅度不大，可能是因為三項費用、營業稅的增加等因素造成的。從圖中可看到2010年后半年和2011年營業收入增長勢頭較好。但萬科的營業利潤和凈利潤都在小幅度的下降。與同行業的其他房地產公司相比，萬科的營業收入是平穩增長的，不會大起大落，在房地產行業中還是有優勢的，但與珠江實業的增長還是有一定的差距。與同行業其他公司的對比可以看出，萬科的營業利潤雖然下降了，但幅度不大且與其他公司相比是比較穩定的，不會跌宕起伏，相比較而言，萬科的發展還是比較有優勢的。,我們得出的結論：,Page42,二、資產增長能力分析,萬科房地產相關財務數據：,Page43,Page44,2009-2011年資產增長能力分析,萬科相比其他企業資金是比較雄厚的，特別是2010和2011年。從三年平均水平看是有增長的，而固定資產的成新率在逐年下降，說明固定資產逐漸陳舊，應考慮進行適度更新，以保持持續發展能力。但固定資產的成新率并未低于50%，所以折舊不算很明顯，與其他四家企業相比處于中間位置。,Page45,201