管理制度參考范本機電設備、設施的維修保養和運行管理 撰寫人：_ 部 門：_ 時 間：_（一）因機電設備的要害部分基本是在機房，機房管理是維修、保養、運行的重點。本大樓主要電氣機房是1600KV配電室。（二）給排水系統對系統的了解：1給水系統消防泵房設獨立生活水。由市政管網直接供水至水池，通過生活給水泵組（變頻供水）向樓層供水，三層及以下樓層由市政管網直接供水。2排水系統F1-F14層衛生間糞便、地漏排水經WL-1、WL-2、WL-3三根污水立管、由B1層排入市政排水系統出戶。3雨水系統F14層屋面，分別經雨水口內排至YL-16雨水立管，由F1雨水出戶管排至室外（或排至室外散水面）。另B1層坡道雨水排至地庫集水池，由潛水泵提升排出。常見維修要點：1管道漏水修理2管道堵塞排堵3水龍頭與閥門的維修4衛生潔具的維修5電熱水器的常見故障及排除6水泵保養及維修7壓力表的校驗8潛水泵的檢查保養9熱交換器的運行與維修10生活水箱的清洗消毒（三）共用照明系統對系統的了解1B1車庫、設備機房均采用普通日光燈；水泵房采用防水型燈具；其它樓層大多采用（隔柵式日光燈）；部分區域根據需要采用白熾燈或節能燈。2一般照明以單電源供電，照明及插座分別由配電箱分支路供電，照明支路采用單相兩線制，插座支路采用單相三線制并設漏電開關保護；事故照明采用雙電源末端互投，由專用的配電箱供電。照明控制：一般房間及接待所、多功能廳采用就地控制，公用場所如應急照明、室外立面照明、路燈等采用集中控制方式均由樓宇自控的DDC控制，每層電氣豎井內未設電度計量裝置。常見維修要點1電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修2絕緣電阻測量及損傷線更換3配電箱的檢查4照明燈具的維修（四）通風空調系統常見維修要點：1空調處理機組2風機盤管3末端控制裝置4分體式空調機5雙溫水系統6加濕裝置（五）供暖供冷機組對系統的了解：1夏季供冷、冬季供暖均采用美國頓漢布什溴化鋰吸收式電力冷溫水機組，其特點是節能環保。2運行維護要點：真空度的管理冷劑的凈化吸收液的管理冷卻水的管理預防及及時處理結晶天然氣系統安全管理3冷卻塔冷卻塔主要注意其水質清潔并及時補水，避免對直燃機造成損害。（六）消防設施設備對系統的了解：1本樓水滅火系統是由自動噴水滅火系統、室內消火栓系統、B1消防水池、消防水泵機組共同組成。室外設有消防水結合器。2運行維護要點：自動噴灑系統氣體滅火系統管道閥門電接點壓力表（七）垂直交通運輸系統對系統的了解：1本樓設有消防梯1臺，停層站15/15，客用梯4臺，停層站15/15，2監控管理系統、電梯的運行可以在（中控室/消防中心/遠程監視運行和火災應急控制）維護要點：1物業管理者應做的工作：鑰匙、日常巡檢維護、收集資料、按期報檢、管理備品備件工具、建立使用制度等；2設備專業維護：（選擇具備資質的分包方，按周期維保，以及建立確定應急處理辦法。）（八）樓宇自控系統對系統的了解：1本樓是以較高標準的智能化辦公樓為設計和建設目的的，因此基本具有：樓宇設備自動化BAS系統消防管理自動化FAS系統安防管理自動化SAS系統（以及通訊自動化CAS系統辦公自動化OAS系統）樓宇自控：消防報警與設備聯動、保安監視、綜合布線。（以及出入控制、防盜報警、停車場管理、智能卡）等系統的先進性、實用性、安全性、可擴充性，對維護進行統一管理提供了集中、方便的條件。樓宇自控系統：監視：空調機組、冷卻塔、水泵、送排風等設備的運行狀況；監視：水池水位、環境溫、濕度、設備壓力等；可控制：部分設備啟、停，照明系統的開關等。消防報警系統：具有火災控測器報警和聯動切換設備狀態的功能。2運行維護的要點：結合實際正確使用設備熟悉操作系統和應用軟件的構成保存、運行資料以及累積建立歷史及動