中國資格考試 電話：01082599345 QQ:10699646782006年經濟師中級房地產專業知識與實務試題及答案一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.用益物權是指以支配標的物的（www.TopS）為內容的物權。A.使用價值B.抵押價值C.交換價值D.生產價值2.某宗土地的所有權人為甲，使用權人為乙，則（www.TopS）。A.甲擁有該宗土地的對世權，乙較甲優先使用該土地B.乙擁有該宗土地的對世權，甲較乙優先使用該土地C.乙擁有該宗土地的對世權，乙較甲優先使用該土地D.甲擁有該宗土地的對世權，甲較乙優先使用該土地3.下列關于集體土地的說法中，正確的是（www.TopS）。A.集體土地的所有權是不完整的，追索權受時效的限制B.集體土地的所有權是不完整的，但追索權不受時效的限制C.集體土地的所有權是完整的，但追索權受時效的限制D.集體土地的所有權是完整的，追索權不受時效的限制4.因土地租賃活動而產生的承租人的使用權屬于（www.TopS）。A.擔保物權B.用益物權C.對世權D.債權5.在建筑物區分所有權中，處于主導地位的是（www.TopS）。A.共用部分的持份權B.成員權C.專有部分的所有權D.共有部分的使用權6.在同一塊土地上連續追加投資，由于每次投入資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租是（www.TopS）。A.級差地租IB.級差地租C.絕對地租D.壟斷地租7.杜能在孤立國一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構成一個區域，即“杜能圈”。其中第三圈是（www.TopS）。A.自由農作區B.谷物輪作區C.林業區D.放牧區8.韋伯認為，社會集聚是（www.TopS）。A.特殊集中因素B.一般集中因素C.固定的外在因素D.固定的內在因素9.當某物業的價格為1000元平方米時，需求量為100萬平方米；價格為1300元平方米時，需求量為70萬平方米。該物業的需求價格彈性為（www.TopS）。A.13B.10C.07D.0110.在出讓土地使用權年限為50年的土地上，不允許的單體建設項目是（www.TopS）。A.公寓B.寫字樓C.工業廠房D.酒店11.下列關于土地使用權出讓、轉讓的說法中，錯誤的是（www.TopS）。A.土地使用權出讓是一種國家壟斷行為B.土地使用權出讓、轉讓制度基于所有權與使用權相分離的原則C.城市規劃區內的所有土地都可以直接出讓D.土地使用權出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續期12.土地使用權出讓合同的內容中一般不包括（www.TopS）。A.建設規劃設計條件B.建設密度和高度控制指標C.開發進度和分期投資額度D.工程完工期限13.A公司將M地塊的使用權抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時間為（www.TopS）。A.7月1日B.7月2日C.7月9日D.7月10日14.下列以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的情況中，政府可以無償收回土地使用權的是（www.TopS）。A.出讓合同約定2002年6月30日動工開發，中間曾受到“非典”的影響，規劃部門審批工作在一段時間內暫停，導致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動工B.城市總體規劃變更，使得項目規劃設計變更，導致超過出讓合同約定的動工開發日期滿兩年未動工開發C.開發商要求提高項目容積率，規劃部門不批準，導致超過出讓合同約定的動工開發日期滿兩年未動工開發D.因發生自然災害，地塊的地質條件發生重大變化，導致超過出讓合同約定的動工開發日期滿兩年未動工開發15.下列關于土地使用權協議出讓的說法中，不正確的是（www.TopS）。A.協議出讓最低價由市、縣人民政府土地管理部門編制，并經過同級人民政府批準執行B.協議出讓價格不得低于協議出讓最低價C.協議出讓價格不得低于協議出讓底價D.協議出讓底價不得低于協議出讓最低價16.下列關于土地使用權拍賣出讓的說法中，正確的是（www.TopS）。A.拍賣出讓須設定底價，且應該在拍賣前宣布B.若競買者不足兩人，應當中止拍賣C.競買人的最高應價未達到底價時，出讓人與出價最高的競買人協商確定是否成交D.拍賣主持人在拍賣中，應當始終以拍賣開始前宣布的增加幅度增加報價17.M公司取得了某成片土地的土地使用權，并按合同約定進行成片土地開發，若M公司要轉讓該土地的土地使用權，應滿足的條件是（www.TopS）。A.取得土地使用權兩年以后B.完成開發投資總額的25以上（不含土地使用權出讓金）C.完成開發投資總額的25以上（含土地使用權出讓金）D.形成工業用地或者其他建設用地條件18.下列劃撥土地中，國家不能無償收回的是（www.TopS）。A.土地使用者遷移而停止使用的土地B.土地使用者破產而停止使用的土地C.未經原批準機關同意，連續一年未使用的土地D.核準報廢的礦場土地19.在房地產開發項目可行性研究中，對市場供求關系和價格（租金）水平的精確把握，是（www.TopS）的基礎。A.產品分析B.收入水平分析C.財務分析D.喜好分析20.市場價格和租金水平是市場（www.TopS）的直接表現。A.需求關系B.買賣關系C.供求關系D.租售關系21.住宅市場調研中購買力分析的目的是確定（www.TopS）。A.住宅價格水平的高低B.消費者的收入水平與住宅價格之間的關系C.消費者收入水平的高低D.消費者家庭結構的差異22.在房地產市場現場調研中，主要運用描述性統計和（www.TopS）來分析數據。A.數理組合B.線性分析C.統計推斷D.系統歸納23.商業用房市場調研中，競爭分析的間接層次是指（www.TopS）。A.本區域與其他區域的商業用房之間的競爭B.本區域內不同檔次商業用房之間的競爭C.本區域內不同經營業務方向的商業用房之間的競爭D.本區域內經營商品和勞務的經營者之間的競爭24.當某一區域的房地產市場吸納速度高時，意味著（www.TopS）。A.供不應求B.潛在需求不足C.供求均衡D.有效需求不足25.采用比較法估價時，要求選取的可比實例的成交日期應與（www.TopS）接近。A.估價時點B.委托估價日期C.實地查勘日期D.估價作業日期26.某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的6和2。某宗房地產的成交價格為3000元平方米，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為（www.TopS）元平方米。A.283019B.294118C.306122D.31914927.某宗房地產2006年3月的價格為3000元平方米。已知該宗房地產所在地區的同類房地產2006年4月至7月的價格指數分別為1030，1050，1080，1050（均以上個月為100），則將該價格調整到2006年7月的價格為（www.TopS）元平方米。A.30583B.31500C.32400D.3679328.建筑物經濟壽命與自然壽命的關系為（www.TopS）。A.經濟壽命自然壽命B.經濟壽命自然壽命C.經濟壽命=自然壽命D.經濟壽命自然壽命29.經實地勘察，某建筑物的有效經過年數估計為20年，無殘值。該類建筑物的經濟壽命為50年。該建筑物的成新率為（www.TopS）。A.40B.50C.60D.6730.某宗房地產預計其未來年凈收益為l00萬元，收益年限為35年，資本化率為10。該宗房地產的價值為（www.TopS）萬元。A.9644B.9779C.10000D.3500031.假設開發法中的開發經營期的起點是（www.TopS）的時間。A.土地開始開發B.房屋開始施工C.開始租售開發完成后的房地產D.取得估價對象32.某人擁有一套住房，若出租，則年租賃凈收入為2萬元。若其擬出售此住房，并要求年收益率為12時，假設收益年期無限，則此住房的凈銷售收入應為（www.TopS）萬元。A.1458B.1543C.1667D.173233.采用內部收益率作為房地產開發項目投資評估的指標，其主要優點是（www.TopS）。A.考慮了基準收益率B.能顯示投資回收期的長短C.能在一定程度上反映投資效率高低D.計算過程簡單34.某人用80萬元購買一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年，當基準收益率為l0時，假設殘值為零，則每年平均住房費用為（www.TopS）萬元。A.534B.645C.726D.8O735.某房地產投資項目每年的現金流量如下表所示，若基準收益率為10%，則該項目的凈現值為（www.TopS）。單位：萬元年份012345現金流入300300300300300現金流出8005050505050A.-7.5B.66.3C.147.7D.225.036.現有兩個互斥方案可供某房地產經營企業選擇，各方案的初期投資及凈收益見下表，其壽命均為5年，不計殘值。若基準收益率為12%.則用差額法計算的NPV（乙-甲）（www.TopS）。單位：萬元投資方案初期投資凈收益甲2000700乙40001200A.大于100萬元B.等于零C.小于零D.等于100萬元37.某房地產公司開發6000平方米的商業用房供出租用，總開發費用為3000萬元，毛租金為100元/平方米月，出租費用為毛租金收入的20%.假設該類項目的投資收益率為15%，收益年期無限，則該項目的投資利潤率為（www.TopS）。A.28.0%B.30.2%C.32.4%D.36.7%38.某房地產開發公司開發一住宅小區，已知該項目的固定成本費用為4000萬元，住宅平均售價為5000元/平方米，單位產品可變成本為3000元/平方米。該公司計劃獲利300萬元，則需開發的面積為（www.TopS）平方米。A.14 300B.16 000C.20 000D.21 50039.對房地產開發項目進行風險分析時，通常認為房地產投資者所獲取的收益（www.TopS）。A.隨安全度增加而增加B.隨安全度增加而減小C.隨安全度減少而減少D.不受安全度影響40.在房地產開發項目資金籌措階段，投資的主要風險是（www.TopS）。A.資本結構的變化對未來收益產生影響B.市場研究與項目評估分析和預測的準確性C.承包商對項目控制與管理能力D.通貨膨脹及不可預料事件的發生41.房地產投資者所擁有的房地產商品因難以售出而拋售，由此造成的風險稱為 （www.TopS）。A.經營風險B.業務風險C.財務風險D.流動性風險42.采用分期付款出售房地產商品，客戶不能按約定償付款項造成的風險稱為（www.TopS）。A.經營風險B.信用風險C.財務風險D.業務風險43.某房地產公司經營一餐館，年經營收入為300萬元，經營支出為l50萬元，所得稅稅率為20。經營四年后轉售，預計經營期內年平均通貨膨脹率為3，年折舊費為50萬元，則按不變價格計算，第四年的實際稅后凈現金流量為（www.TopS）萬元。A.12888B.13254C.14163D.1468644.房地產投資風險中的靜態風險，可通過（www.TopS）加以避免。A.經營者自身努力B.加強對投資項目的評估C.減少判斷失誤D.投保的方式45.房地產開發項目要獲取立項和建設執照，需要向城市規劃管理部門、土地管理部門、建設管理部門等報送項目（www.TopS）。A.財務報告B.可行性研究報告C.市場分析報告D.運營報告46.建安工程費包括建筑工程費和（www.TopS）等。A.附屬工程費B.設備及安裝工程費C.管理費D.室外供電工程費47.房地產開發企業為籌集資金而借款形成的利息在房地產開發投資成本估算時，屬于（www.TopS）。A.管理費用B.財務費用C.銷售費用D.稅費48.房地產開發過程中需到城市規劃管理部門辦理的許可證有（www.TopS）。A.建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證B.建設用地規劃許可證和建設工程施工許可證C.建設用地轉讓許可證和建設工程規劃許可證D.建設用地轉讓許可證和建設工程施工許可證49.房地產開發項目管理的意義主要體現在（www.TopS）四個方面。A.計劃、組織、協調、控制B.計劃、協調、控制、監理C.組織、協調、控制、檢查D.計劃、組織、控制、驗收50.下列費用中，不屬于物業服務費的是（www.TopS）。A.物業管理區域清潔衛生費用B.共用部位、共用設施設備的維修基金C.物業管理企業固定資產折舊D.公眾責任保險費用51.在房地產委托代理經營方式下，房地產供給方是（www.TopS）。A.房地產產權人B.房地產銷售機構C.委托代理機構D.房地產評估機構52.在開放型代理方式下，房地產開發項目的廣告大多由（www.TopS）出資。A.開發商B.代理機構C.工商管理部門D.房地產交易管理部門53.以經濟學中的效用理論為理論基礎的定價方法是（www.TopS）。A.成本加成定價法B.競爭價格定價法C.顧客感受定價法D.價值效用定價法54.在房地產市場競爭較為激烈時，適宜采用（www.TopS）定價。A.成本加成定價法B.顧客感受定價法C.競爭價格定價法D.舊房定價法55.物業服務合同在（www.TopS）的情況下不成立。A.當事人沒有承諾生效B.當事人沒有簽字蓋章C.沒有規定合同成立的地點D.一方當事人提供了服務，另一方當事人接受了該服務，但沒有采取書面形式56.甲于2004年1月起將自己的房子租給其同事乙一年，約定由乙交納物業服務費。乙住了三個月后以物業管理服務水平差為由搬走并拒絕交納物業服務費。甲負 （www.TopS）的責任。A.督促乙盡快交納B.部分交納C.協助物業管理企業向乙追收D.連帶交納57.住宅小區交付使用后，在質量保修期內，（www.TopS）對小區負有質量保修和配套設施完善的義務。A.施工單位B.物業管理企業C.建設單位D.業主大會58.住房公積金貸款在本質上是一種（www.TopS）。A.委托貸款B.信用貸款C.基金貸款D.信托貸款59.某人向銀行貸款50萬元，假設貸款年利率為6，貸款期限為l5年，采用等本金還款方式，則第l0個月的付款額最接近（www.TopS）元。A.3915B.4220C.5139D.515360.房地產證券化是將（www.TopS）相聯系，增強資產的流動性。A.長期資產與短期資金B.長期資產與長期資金C.短期資產與長期資金D.短期資產與短期資金二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選。所選的每個選項得05分）61.克里斯塔勒的中心地理論的假設條件包括（www.TopS）。A.研究的區域是一塊均質平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致B.有一個統一的交通系統，對同一等級規模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成正比C.有一個統一的交通系統，對同一等級規模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成反比D.廠商和消費者都是經濟人E.平原上貨物流動受關稅或非關稅壁壘的限制62.形成房地產有效需求必須具備的條件有（www.TopS）。A.消費者有購買房地產的意愿B.消費者能夠承受并支付得起房地產價格C.城市經濟高速發展D.人口急劇增長E.房地產供給大于房地產需求63.現階段，我國國有土地使用權出讓的方式有（www.TopS）。A.劃撥B.招標C.掛牌D.拍賣E.協議64.下列關于劃撥土地使用權的說法中，正確的是（www.TopS）。A.轉讓時可由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金B.轉讓時可以不辦理土地使用權出讓手續，但轉讓方應將轉讓房地產所獲得收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理C.未領有國有土地使用證的土地使用者，也可以將劃撥土地使用權的地上建筑物進行經營性出租，但應將租金中的土地收益上繳國家D.滿足劃撥土地使用權抵押條件，對劃撥土地使用權進行抵押的，抵押金額中包括土地價格E.因抵押劃撥土地使用權造成土地使用權轉移的，應辦理土地使用權出讓手續并向國家繳納土地出讓金后才能改變土地屬性65.篩選和鑒別次級資料的基本方法包括（www.TopS）。A.分析次級資料的來源和收集目的B.分析次級資料的類型和性質C.了解次級資料的提供者的研究思路D.了解次級資料的收集方法E.了解次級資料的收集時間66.采用收益法估價時，導致估價結果過高的情形有（www.TopS）。A.凈收益估計過高B.收益期限估計過長C.運營費用估計過高D.資本化率估計過低E.考慮了無形收益67.假設開發法中的開發期包括（www.TopS）。A.開發經營期B.前期C.建造期D.租售期E.保修期68.根據房地產投資項目所處的階段不同，現金流量可分為（www.TopS）。A.凈現金流量B.初始投資現金流量C.經營現金流量D.累計現金流量E.終結現金流量69.選擇計算期相同的房地產項目互斥方案時，能直接應用的經濟評價方法有（www.TopS）。A.收益法B.凈年值法C.凈現值法D.凈終值法E.追加投資收益率法70.房地產投資風險中的動態風險是由于（www.TopS）帶來的風險。A.企業的經營管理狀況B.意外事故的發生C.市場需求變動D.自然災害E.戰爭71.降低房地產投資中的商業風險可采用的對策有（www.TopS）等。A.預期投資后的維持費用B.進行房地產類型組合投資C.將風險損失攤銷計入成本D.規模投資限制競爭E.選擇擅長經營的房地產項目72.房地產投資變現風險的主要影響因素有（www.TopS）等。A.市場行情B.管理水平C.地段D.凈現金流量E.價值量的大小73.通過城市房屋拆遷取得的商品房開發用地，土地費用一般包括（www.TopS）。A.土地使用權出讓金B.前期工程費C.建筑安裝工程費D.拆遷安置補償費E.土地轉讓費74.居住區的用地組成一般包括（www.TopS）。A.居住建筑用地B.公共建筑和公共設施用地C.道路及廣場用地D.工程管線用地E.綠地及體育場75.招標投標的方式有（www.TopS）。A.公開招投標B.邀請招投標C.合作招投標D.指定招投標E.自主招投標76.房地產開發企業實行價格折扣策略可以（www.TopS）。A.增加買方付款的靈活性B.降低呆賬的風險C.盡早收回投資D.增加銷售總收入E.增加銷售數量77.理性感化風格的房地產廣告的具體種類有（www.TopS）。A.規則式B.情景式C.誘導式D.動感式E.證言式78.工業區物業管理的主要特點有（www.TopS）。A.管理內容相對簡單，但協調工作量大B.進出人員控制難度大，人員成分復雜C.公用設備設施維護工作量大D.安全防范難度大，尤其是消防安全的難度更大E.公共秩序維護難度大79.在辦理房地產抵押登記時，房地產管理部門需要對抵押物進行審查的內容有 （www.TopS）。A.抵押物價值的大小B.抵押物權證的真偽C.抵押物的面積D.抵押人的信譽E.抵押物是否已經抵押80.采用按月等本金還款方式還款，借款人每月（www.TopS）。A.支付的本金是均等的B.支付的利息是均等的C.償還利息越來越少D.償還利息越來越多E.付款額越來越多三、案例分析題（共20題。每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選。所選的每個選項得05分）（一）某房屋當時的購置價格為130萬元，目前的評估價值為110萬元。房主王某向甲保險公司投保該房屋的財產損失保險金額90萬元，同時向乙保險公司投保該房屋的財產損失保險金額50萬元。81.該房屋若發生火災損毀后，王某獲得的損失賠償最多為（www.TopS）萬元。A.90B.100C.110D.13082.該房屋發生火災損毀后，如果采用分攤方式賠付，王某從甲保險公司可獲得的最高損失賠償約為（www.TopS）萬元。A.55B.7lC.84D.9083.該房屋因（www.TopS）造成損失的，保險公司不負責賠償。A.地震B.洪水C.戰爭D.王某縱火84.如果該房屋的損失屬于保險責任內的損失，但依法應由第三者承擔賠償責任的，則（www.TopS）。A.保險公司不必賠償B.保險公司進行賠償后，不可行使索賠權C.保險公司進行賠償后，可進行物上代位D.保險公司進行賠償后，可進行代位求償（二）趙某購買一套商品住宅，成交價格為50萬元，首期付款為房價的30，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為l0年，貸款年利率為6，采用按月等額還款方式償還。85.銀行在審核抵押貸款時，應不同意（www.TopS）設定抵押。A.商品住宅B.抵押人依法有權處分的國有土地使用權C.權屬有爭議的房地產D.已依法公告列入拆遷范圍的房地產86.趙某將其購買的商品住宅抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門（www.TopS）。A.辦理抵押登記B.進行抵押合同備案C.申報貸款金額D.申報抵押評估價值87.趙某以依法取得的房屋所有權證書進行房地產抵押的，登記機關應當在原房屋所有權證上作他項權利記載后，向（www.TopS）。A.趙某頒發房屋他項權證B.銀行頒發房屋他項權證C.趙某頒發抵押權證D.銀行頒發抵押權證88.趙某的月還款額為（www.TopS）元。A.2974B.3886C.5356D.974289.若趙某將其家庭收入的25用于償還貸款，則趙某家庭月收入至少為（www.TopS）元。A.11 896B.13 896C.15 544D.21 42490.若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額，此時的貸款余額為（www.TopS）元。A.172 858B.182 786C.192 858D.201 00691.在固定利率抵押貸款的情況下，對銀行而言，出現提前還款風險的情形有（www.TopS）。A.市場利率上升B.市場利率下降C.抵押人收入水平上升D.抵押人收入水平下降（三）某房地產公司開發賓館項目時，恰逢國家調控固定資產投資，致使該公司遭受投資損失。92.國家調控固定資產投資的主要手段有（www.TopS）。A.提高所得稅率B.貨幣貶值C.提高利率D.緊縮銀根93.該房地產公司的風險屬于（www.TopS）。A.商業風險B.金融風險C.意外風險D.購買力風險94.降低國家調控固定資產投資所帶來的風險的對策有（www.TopS）。A.把握國家金融政策B.預期貸款利率變化C.預測地區經濟