臨汾市百業物流中心建設項目可行性研究報告目 錄第一章 項目概況41.1項目概述41.2項目申請編制依據與研究范圍51.3 編制依據51.4可行性研究報告研究范圍61.5項目提出的背景71.6項目建設必要性81.7項目市場需求分析101.8項目場址121.9建設條件131.10項目規劃方案151.11 項目建筑設計181.12配套輔助工程211.13 項目組織管理與勞動安全衛生291.14 項目實施進度計劃341.15工程招投標34第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析392.1發展規劃分析392.2產業政策分析392.3行業準入分析40第三章 資源開發及綜合利用分析41第四章 項目節能分析434.1用能標準和節能規范434.2能耗狀況和能耗指標分析444.3節能措施和節能效果分析474.4節能分析結論49第五章 環境和生態影響分析505.1設計依據及標準505.2周圍環境質量現狀505.3施工期環境影響及治理措施515.4運營期環境影響及治理措施525.5生態環境影響分析53第六章 經濟影響分析546.1投資估算546.2資金籌措596.3經濟效益分析596.4財務評價結論626.5行業影響分析63第七章 社會影響分析647.1社會效益分析647.2社會風險及對策分析64第八章 結論和建議678.1結論678.2建議67第一章 項目概況1.1項目概述1.1.1項目名稱臨汾市百業物流中心建設項目1.1.2項目性質：新建1.1.3項目承辦單位臨汾百業房地產開發有限公司1.1.4項目建設地點臨汾市堯都區屯里鎮，霍侯一級公路與309國道改線工程交叉口西南角。1.1.5項目建設規模和內容項目占地84789.04平方米，總建筑面積為182329.79平方米，其中，商貿物流區總占地面積62645.71平方米，總建筑面積125791.79平方米，地上建筑面積為83051.36平方米，地下建筑面積為42740.43平方米，容積率為1.33，綠地率32%，物流區停車場占地面積為3744平方米；住宅區總占地面積為18597.29平方米，總占地面積56538平方米，其中，住宅建筑面積為54648平方米，商業建筑面積1890平方米，總戶數720戶，容積率為3.04，地下停車位385個，綠化率39%。主要建設內容：本項目共分為兩個區，其中一區為住宅區位于項目南側，商貿物流區位于項目區北側。配套建設給排水、采暖及供電工程。1.1.6項目建設期限2012年3月2014年2月，項目總工期2年。1.1.7項目總投資擬建項目總投資約為65024.29萬元，其中建筑安裝工程費用為36329.89萬元，工程建設其他費23877.89萬元，基本預備費4816.61萬元。1.1.8項目建設資金來源資金來源：自籌資金。1.2項目申請編制依據與研究范圍1.3 編制依據1、中華人民共和國城鄉規劃法2、產業結構調整指導目錄（2005年本）；3、國家物流業調整和振興規劃；4、投資項目可行性研究指南（中國電力出版社出版）；5、國家發展改革委、建設部發布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）6、房地產開發項目可行性研究與經濟評價；7、山西省國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要；8、臨汾市國民經濟和社會發展“十二五”計劃和2015年遠景目標規劃綱要；9、臨汾市總體規劃（20092020）；10、關于編制臨汾市百業物流中心建設項目可行性研究報告的技術服務委托書；11、項目單位提供的有關資料。1.4可行性研究報告研究范圍1、項目概況2、發展規劃、產業政策和行業準入分析3、資源開發及綜合利用分析4、節能方案分析5、建設用地分析6、環境和生態影響分析7、經濟影響分析8、社會影響分析9、項目主要技術經濟指標綜合技術經濟指標匯總表序號項目單位指標一建設規模1項目用地面積平方米84789.042項目建筑面積平方米182329.79二商貿物流區1總占地面積平方米62645.712總建筑面積平方米125791.792.1地上建筑面積平方米83051.362.2地下建筑面積平方米42470.433停車場占地面積平方米37444容積率1.335綠化率%32三住宅區1總占地面積平方米18597.292總建筑面積平方米565382.1住宅建筑面積平方米546482.2商業建筑面積平方米18903總戶數戶7204容積率3.045地下停車位個3856綠地率%39四項目總投資萬元二項目建設期月1.5項目提出的背景隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展和改革開放的逐步深入，城市商貿物流規劃和建設對促進商品流通，方便城鄉居民生活，擴大城鄉居民就業，拉動國民經濟增長發揮了積極的作用。在現代商業社會中，由于大中型商貿物流中心服務項目多樣、價格又相對比較低廉，能滿足消費者一次大量購物的需求，所以越來越受到消費者的青睞。1.6項目建設必要性1.6.1符合國家的產業政策根據國家產業結構調整指導目錄(2005年本)，該項目符合第一類鼓勵類第二十五項“其他服務業” 第1條“電子商務、現代物流服務體系建設及以連鎖經營形式發展的中小超市、便利店、專業店等新型零售業態”，項目屬于國家鼓勵發展類。為進一步發揮服務業在優化經濟結構、提高綜合競爭力和全面建設和諧社會中的作用，山西省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要在加快發展服務業中指出：規劃建設一批大型物流園區，建設涵蓋保稅、倉儲、集運、商貿、金融服務在內的現代物流樞紐，支持大型物流企業整合重組存量物流資源，提高物流業組織化程度和社會化配置能力，鼓勵發展專業物流、第三方物流；積極發展房地產、商貿、餐飲等其他服務業。因此該項目的建設是國家重點鼓勵發展的產業，符合國家相關的產業政策。1.6.2項目的建設有利于加快臨汾市服務業的發展臨汾市地處山西省的西南部，隨著近年來經濟的發展，已成為山西省經濟發展最具活力的主要城市之一。但在經濟發展過程中，國民經濟結構發展不太合理，第一二產業所占比重高，第三產業發展水平相對滯后。本工程不僅是臨汾市商貿設施建設重點項目，也是臨汾市物流產業建設發展的組成部分，在建設過程中，以物流產業發展做為牽引力，形成區域性的物資交易體系，進而帶動相關的交通運輸業、商貿業、金融業、信息業和旅游餐飲業等第三產業的全面發展，推動臨汾市區域經濟的平穩快速發展。1.6.3符合地區政策和發展規劃經濟的繁榮需要眾多適應市場需要的、具有強大生命力的經營項目的推動。依靠得天獨厚的交通條件、資源優勢、產業政策、良好的投資環境和日益完善的配套服務，臨汾市經濟得到了迅猛發展。臨汾市委、市政府在臨汾市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃中指出：加快發展服務業。把推動服務業大發展作為產業結構優化升級的戰略重點，營造有利于服務業發展的政策和體制環境。大力發展推進規模化、品牌化、網絡化經營。推動特大城市形成以服務經濟為主的產業結構。因此該項目的建設符合臨汾市發展政策和發展規劃。1.6.4項目的建設是增加當地就業機會，推動區域經濟快速發展的需要解決就業問題是我國經濟建設和社會發展中一項極端迫切而艱巨的任務，就業問題是當今世界各國都面臨的一個難題，就業和再就業已成為關系政治穩定、社會安定、經濟發展的極為重要因素。中央在全國再就業工作會議上指出：“擴大就業，促進再就業，關系改革發展穩定的大局，關系人民生活水平的提高，關系國家的長治久安，不僅是重大的經濟問題，也是重要的政治問題。就業問題解決的如何，是衡量一個政府、一個執政黨治國水平、執政水平的重要標志。我國人口眾多，勞動力資源豐富。隨著城市化水平的提高，大量農民轉變為城市市民，同時隨著高校的擴招，每年有數百萬的大學畢業生面臨就業，我國就業形勢嚴峻。21世紀以來，我國陸續推出了一系列的體制改革措施和政策安排，對提高社會就業、促進經濟發展起到了積極作用。當前，我國正處于經濟體制轉軌和產業結構戰略性調整的關鍵時期，勞動力供求總量矛盾和結構性矛盾都很突出，就業形勢十分嚴峻。解決好就業問題，特別是解決好下崗職工再就業的困難，已成為我國經濟建設和社會發展中一項極端迫切而艱巨的任務。”服務業屬于勞動密集型產業，它的日常運營需要大量的工作人員為消費者服務，同時可吸引眾多商家前來創業，都需要大量的工作人員。通過項目的建設可以帶動商品流、信息流、人才流、資金流，以及產品加工、房地產開發、運輸、金融等相關行業的發展。這是產業結構的市場化調整，調整的結果是產業結構的升級，可提供大量服務業就業崗位，從而增加當地的就業機會，推動區域經濟的快速發展。1.6.5促進相關產業發展，拉動經濟增長，經濟發展的需要項目自身的的建設運營與建筑業、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質生產部門緊密相關，并直接影響到裝飾產品以及金融、旅游、園林、運輸、商業、服務等行業的發展。商業的流通和消費與商品制造業、物流業、人才交流等息息相關。建成后勢必帶動相關產業發展，促進當地經濟的增長。因此，該項目開發建設項目的實施將極大地促進相關產業的發展，拉動地方經濟增長。綜上所述，該項目的建設是十分必要的。1.7項目市場需求分析1.7.1從宏觀政策分析房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業，引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年計劃綱要中提出“鼓勵發展所有制形式和經營業態多樣化、誠信便民的零售、餐飲等商貿服務”。 根據國家產業結構調整指導目錄(2005年本)，本項目建設符合第二十五款“其他服務業”第1條“電子商務、現代物流服務體系建設及以連鎖經營形式發展的中小超市、便利店、專業店等新型零售業態”列為當前國家重點鼓勵發展的產業。1.7.2從消費需求分析臨汾市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃在堅持擴大內需戰略，保持經濟平穩較快發展中指出：建立擴大消費需求的長效機制。把擴大消費需求作為擴大內需的戰略重點，進一步釋放城鄉居民消費潛力，促進國民經濟的發展。2011年，全市地區生產總值累計完成1135.1億元，增長15.3%，增速位居全省第二。從三次產業的完成情況看，第一產業完成73.9億元，同比增長4.1%；第二產業完成716.1億元，同比增長19.5%;第三產業完成345.1億元，同比增長10.7%。從增加值結構上看，三大產業中，第三產業的增加值最大；而第三產業中批發零售業的增加值僅此于金融保險業，房地產業增加值亦較大。總體上，批發和零售業以及房地產業具有較好的發展勢頭，因此本項目的建設運營具有很大的市場需求。1.7.3具有優越的地理位置擬建項目區東臨霍侯一級路，西側為東高河村耕地，北靠309國道，交通條件便利，為項目的發展提供了便利的基礎條件。擬建項目周圍交通便利，人流量大，從地理位置上看，在臨汾市該項目的開發建設具有很大的優勢。1.8項目場址1.8.1選址原則項目選址在遵循國家、省、市有關法規法令的基礎上，應同時滿足以下原則要求：1、符合城市總體規劃。2、自然地理條件：水電暢通，基礎條件好，采光照明良好。3、運輸條件：方便運輸，便于配送，運輸基礎設施較好，最好靠近各種運輸方式的運輸據點或多種運輸方式的中轉點，并應在交通主干道附近。4、用地條件：滿足需求，留有余地，適當超前，地價應在能承受的投資能力內。5、環境條件：緩解城市交通壓力，不對環境造成不利影響，實現物流可持續發展。6、法規制度：符合本區域政府的各項規章制度。購物廣場的選址必須和國家及區域的經濟發展方針、政策相適應，與當地國民經濟和社會發展相協調。1.8.2場址狀況臨汾市百業物流中心建設地點擬建于臨汾市堯都區屯里鎮，霍侯一級公路與309國道改線工程交叉口西南角。項目區緊鄰霍侯一級公路，交通十分便利。總占地面積為84789.04平方米，同時建設場地周邊寬闊，地勢平坦，利于項目建設和遠期發展。1.9建設條件1.9.1自然條件 1、氣象條件臨汾市屬暖溫帶季風型大陸性氣候，其特征是春季風大干旱，夏季炎熱多雨，秋季秋高氣爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏長，四季分明。根據地區歷年統計資料氣象顯示：年平均氣溫13.5極端最高氣溫41.6極端最低氣溫19.4年平均最高氣溫19.4年平均最低氣溫8.6冬季采暖室外計算溫度 -7年平均降水量676.7mm年最大降水量1186.0mm全年平均風速3.1m/s最大風速22.7m/s最大凍土深度370mm全年主導風向東南冬季主導風向 西北夏季主導風向 東南2、地貌地形臨汾市屬山西臺背斜的組成部分，從太古代末期以來，長期基本處于隆起狀態，沒有遭受過強烈的褶皺變動。中生代的燕山運動斷裂構造特別活躍，并伴有褶皺和巖漿活動，使其蓋層發生褶皺，形成平緩開闊的復背斜和復向斜，背斜構成山地，向斜構成盆地，這就奠定了市域現代地貌的基礎。臨汾盆地是山西隆起區軸部形成的一系列斷陷盆地之一，這里地質構造復雜，基底巖層破碎，易于發生地震、地裂縫、滑坡、地陷、泥石流、山崩等地殼運動現象。3、地震烈度根據建筑抗震設計規范、中國地震動參數區劃圖可知，擬建項目場地抗震設防烈度為8度，設計基本地震加速度為0.2g，設計地震分組為第一組。擬建項目建筑場地類別為類。從從上述條件來看，該項目建設地點適于工程建設。1.9.2區域基礎設施條件 1、交通運輸本項目建設材料交通運輸便利，周圍盛產石料，產品規格可滿足本工程需要。此外，項目地區有大型的建材市場，具有充足的資源，所選用的石灰、鋼材、水泥等建筑材料在本地區均有相應的生產廠家供給，并能滿足建材質量標準的要求。2、通訊條件擬建項目所在的臨汾市市區已建成程控交換網、寬帶互聯網、長途數字傳輸網、移動通訊網、無線尋呼網等現代公用電信網絡。3、供電該項目用電引自現有項目附近電力線路，可滿足項目用電需求。4、供水該項目所需用水由市區供水管網供給，可從就近的市政供水管網接入即可滿足項目用水需求。5、排水由市政排水管道排水，排水暢通；6、采暖由市政集中供暖網絡系統供暖；7、通氣本項目采用市煤氣公司提供的煤氣，氣量較足，完全能夠滿足居民生活用氣需要。1.10項目規劃方案1.10.1建設規模項目占地84789.04平方米，總建筑面積為182329.79平方米，其中，商貿物流區總占地面積62645.71平方米，總建筑面積125791.79平方米，地上建筑面積為83051.36平方米，地下建筑面積為42740.43平方米，容積率為1.33，綠地率32%，物流區停車場占地面積為3744平方米；住宅區總占地面積為18597.29平方米，總占地面積56538平方米，其中，住宅建筑面積為54648平方米，商業建筑面積1890平方米，總戶數720戶，容積率為3.04，地下停車位385個，綠化率39%。主要建設內容包括：本工程主要包括住宅區和商貿物流區，住宅區位于項目區南側，主要由4棟18層住宅和沿路商業組成；商貿區位于項目區北側，本區主要由小商品交易中心、特色農副產品批發市場、大型服裝城及百貨市場組成，全部為地上4層，地下一層（主要為倉儲區）。 1.10.2規劃布局1、規劃原則面向未來，在尊重歷史和可持續發展的前提下，突出以“人”為中心，力求創造適應產業發展要求的現代化綜合商貿物流區。（1）整體布局應充分體現自身特色，設計要體現以人為本的主題思想。同時結合當地的文化底蘊，利用自然景觀和人文景觀，創造一種尊重環境、以人為本、具有時代氣息的商貿中心。（2）堅持高標準的規劃設計，力爭規劃一步到位，以滿足不同層次消費者的需求。（3）整體規劃要把握好項目與城市、與周邊用地關系，搞好與周圍自然環境的有機結合，保持環境的整體性。（4）建筑造型設計力求簡潔明快、美觀大方，賦予建筑以活潑生動的藝術特征，聚神凝韻、亦莊亦諧、有獨特的建筑風格。（5）堅持經濟效益、社會效益和環境效益的協調統一，貫徹可持續發展的原則。2、規劃布局依據擬建項目的商業定位，對項目進行總體規劃；依據項目經營范圍進行功能分區，具體功能布局如下：住宅區位于項目區南側，主要由4棟18層住宅和沿路商業組成；商貿區位于項目區北側，本區主要由小商品交易中心、特色農副產品批發市場、大型服裝城及百貨市場組成，全部為地上4層，地下一層（主要為倉儲區），配電、維修中心(水、電、暖、器械維修等)、空調機房等公用設施與主體工程合并建設。3、道路與交通規劃道路與交通規劃包括路網規劃、超市和商業街出入口的設置、步行流線的組織以及機動車、自行車停車位置的設置。（1） 路網規劃根據周邊交通條件、區域的工程特點，分析、考慮交通的安全性、休閑性、景觀性和經濟性，規劃設置了車行系統和步行系統，步行系統的設計與園林綠化緊密結合，車行系統與城市交通有機相融。（2） 出入口設置根據基地區位關系及項目規劃定位，規劃設置住宅區1個出入口，商貿物流區設置3個出入口。（3）機動車停放擬建項目機動車停車采用地下停車方式，其中住宅區采用地下和地上停車相結合的方式，地下停車庫面積為13242.4平方米，停車位385個，地上340個停車位；商貿區全部采用地上停車，停車場面積為3744平方米。（4）道路設計根據不同的功能選取多種不同的材質，如干道為混凝土路面；廣場采用花崗巖鋪地；人行道采用彩色混凝土地磚；室外停車場采用植草磚，以豐富內外的景觀。4、園林綠化景觀綠化布置充分利用地基自然條件，形成點、線、面有機結合的立體綠化系統。在城市節點以廣場結合雕塑、小品、植物配置構成點狀綠化系統，強化空間焦點與視覺吸引的力度。線狀綠化結合道路、廣場、地形變化形成景觀帶，下沉式廣場將商業資源區和各功能區串接在一起。中心區綠化區通過樹種、花種色彩與季節的搭配，形成四季豐富多彩的自然景象。5、豎向規劃為了減少土方工程量，同時又滿足排水和各種場地要求，規劃布局盡可能結合地形，按照“隨坡就勢、隨高就低、大保留、小改造”的設計原則，以現狀場地標高為基礎，合理確定規劃區內室內外標高及排水方向。1.11 項目建筑設計1.11.1 建筑方案1、建筑設計依據（1）民用建筑設計通則（gb503522005）；（2）建筑設計防火規范（gb500162006）；（3）城市道路和建筑無障礙設計規范（jgj502007）；（4）建筑抗震設計規范（gb50011-2010）；（5）屋面工程技術規范（gb50345-2005）；（6）商店建筑設計規范jgj48-88；（7）地下工程防水技術規范（gb50108-2001）。2、平面布置本項目主要由兩個區組成，其中住宅區位于項目區南側，主要由4棟18層住宅和沿路商業組成；商貿區位于項目區北側，本區主要由小商品交易中心、特色農副產品批發市場、大型服裝城及百貨市場組成，全部為地上4層，地下一層（主要為倉儲區）。3、無障礙設計門廳室內外地坪高差處設坡道連續，坡道寬1.2m，出入口內外留出輪椅回轉面積。衛生間設殘疾人廁位。4、立面設計建筑外型力求新穎、簡潔、建筑色彩淡雅。 1.11.2 結構方案1、工程設計采用的技術規范（1）建筑結構荷載規范（gb50009-2001）；（2）混凝土結構設計規范（gb50010-2002）；（3）建筑地基基礎設計規范（gb50007-2002）；（4）建筑抗震設計規范（gb50011-2001）（2008版）；（5）建筑結構可靠度設計統一標準（gb50068-2001）；（6）砌體結構設計規范（gb50003-2001）；（7）建筑抗震設防分類標準（gb50023-2008）。2、基本參數基本風壓：0.4kn/m；基本雪壓：0.25kn/m；抗震設防烈度為8度，設計基本地震加速度值為0.20g；框架抗震等級：二級；結構安全等級：二級；建筑物類別：丙類；建筑物合理使用年限：50年。3、樓面活荷載商業、商鋪：3.5kn/m；地下車庫頂板（消防車道部分）：20.0kn/m；樓梯、走廊、門廳：2.0kn/m；屋面：0.5kn/m4、結構選型根據地質資料，該項目基礎方案為商貿區采用筏板基礎，住宅區采用cfg樁基礎，結構形式商貿區采用框架結構，住宅區采用框架結構。結構抗震等級為二級。5、基礎依據項目區地質條件，該項目地基基礎設計等級為丙級，地基及基礎設計方案：基礎采用梁板式筏形基礎。6、其它1）按規范的規定應在樓體中，設伸縮縫、防震縫和沉降縫。2）本工程填充墻材料采用m5混合砂漿砌筑a5.0加氣混凝土砌塊。3）本工程砌體填充墻設置拉結筋、圈梁、構造柱等與主體結構可靠拉結。1.12配套輔助工程1.12.1給排水1、 編制依據（1）建筑給水排水設計規范gb 500152006；（2）建筑設計防火規范gb 500162006；（3）室外給水設計規范gb50013-2006；（4）室外排水設計規范gb50014-2006；（5）生活飲用水衛生標準gb5749-85；（6）建筑滅火器配置設計規范gb50140-2005；（7）自動噴水滅火系統設計規范gb50084-2001（2005年版）；（8）汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（gb50067-97）。2、 給水（1）水源該項目用水水源取自臨汾市市政給水管網，臨汾市自來水公司現有供水能力、供水水質、供水壓力均有保障。根據城市管網資料，交通街上有自來水管，引dn50的給水管作為該項目用水主管，區內設環狀管網，供市場內運營、生活、消防等用水。（2）給水系統管網：管網分為生活、消防用水管網，生活給水管網供消費者、公建、等水質要求高的用戶使用。消防用水：根據項目對水質、水壓、水溫要求，消防管網為環狀，由室外專用消防水池與室外消防泵組成；室內采用統一規格的消火栓及消火栓箱；商鋪及地下停車庫部分均設自動噴水滅火系統。生活給水系統由市政給水系統供給。（3）用水量估算住宅及商業部分的自來水年耗量住宅區規劃居住戶數720戶，居住人口規模約為2520人。小區內居民綜合用水量標準：最高日按120l/人d計，則居民最高日綜合生活用水約為302.4m3/d；商業建筑用水（營業面積）12.09 m3/d；綠化用水量按平均每天澆灑綠地一次，則綠化用水量約為20m3/d；不可預見用水量按最高日用水量的10%計，則不可預見用水量為33.45m3/d；則本區最高日綜合用水量為367.94m3，年用水量為134298.1m3。商貿區的建筑面積為83051.36平方米；最高日用水定額為8升/平方米日；天數為360天。年用水量為191350.33m3。q183051.3680.83601000191350.33 m3自來水年耗總量:q2134298.1+191350.33325648.43m33、排水（1）室內排水系統分生活污水、地面積水、消防電梯坑排水和屋面雨水等四個系統，衛生間采用污廢合流制。（2）商場部分污水單獨出戶。（3）地下車庫設地面集水坑，以潛污泵排出地面積水。（4）消防電梯下設集水坑，消防水以潛污泵排出室外。（5）屋面雨水采用外排水系統，雨水被引到室外散水坡頂后自流至室外雨水管道。1.12.2供熱工程1、設計依據 （1）采暖通風與空氣調節設計規范（gb500192003）；（2）建筑設計防火規范（gb500162006）；（3）民用建筑節能設計標準（jgj2695）；（4）采暖通風與空氣調節設計規范（gb500192003）；（5）民用建筑熱工設計規范（gb5017693）；（6）建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范（gb502422002）；（7）汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（gb50067-97）2、采暖工程（1）熱負荷估算 住宅部分：5653850w/=2826.9kw。商貿物流部分：83051.3650w/=4152.57kw。共計：6979.47kw（2）熱源采用城市集中供熱。（3）采暖系統采用地暖采暖方式。地暖方式干凈、環保、節約能耗、節省空間、一次鋪設，可多年使用。1.12.3通風及防排煙1、車庫按進風5次/時，排風、排煙6次/時設計。2、衛生間設通風器排風3、建筑物的地下室及各類設備用房按照規范設通風和排煙。4、樓梯間設自然排煙或加壓送風系統。1.12.4供配電1、執行規范（1）民用建筑電氣設計規范（jgj/t16-92）；（2）供配電系統設計規范（gb50052-95）；（3）建筑設計防火規范（gb50016-2006）；（4）低壓配電設計規范（gb50054-95）；（5）電力工程電纜設計規范（gb50217-2007）（6）建筑照明設計標準（gb50034-2004）（7）建筑物防雷設計規范（gb50057-94）2004年版2、電源高壓供電方式：由項目附近上現有供電線路供給。低壓供電方式：由小區變電站出線220/380v放射式向各單體提供電源。帶電導體系統的形式為三相四線制。3、線路本工程電纜敷設方式：根據電纜條數，采用不同方式敷設，室外采用電纜直埋。4、負荷等級根據負荷性質和對供電可靠性要求的程度，院內建筑內的消防用電系統用電為二級負荷，其余均為三級負荷。5、照明本工程除男、女廁所及樓梯間、走道采用白熾燈照明外，其余房間均采用日光燈照明。在疏散樓梯間、公共出入口等處設置疏散指示燈、安全出口標志燈。6、消防消防用電設備采用單獨的供電回路，保證火災發生切斷生產生活用電時，消防用電正常。疏散指示標志采用蓄電池作為備用電源。疏散指示燈的照度不低于0.5lx。1.12.5弱電規劃1、設計依據民用建筑電氣設計規范jgj/t1692智能建筑設計標準 gb/t50314-2006綜合布線系統工程設計規范gb50311-2007有線電視系統工程技術規范gb50200-94民用閉路監視電視系統工程技術規范gb50198-94電子計算機房設計規范gb50174-93辦公建筑設計規范 jgj767-20062、設計范圍電話通信系統；綜合布線系統；有線電視及衛星電視接受系統；背景音樂兼火災應急廣播系統；綜合安保系統；無線通訊增強系統；停車庫計費管理系統；車位引導系統；一卡通系統。3、弱電設計1、火災自動報警和聯動控制系統設火災報警和聯動控制系統，消防控制室設在首層，面積約90m2(含廣播室和保安監視室)，按一類建筑一級保護對象設置火災探測器，在每個防火分區設火災報警按鈕，從任何位置到手動報警按鈕的步行距離不超過30m。消防控制中心在接到火災報警信號后，按程序聯鎖控制消防泵、噴淋泵、防排煙機、風機、空調機、防火卷簾、電梯、非消防電源、事故電源和氣體滅火系統等。火災自動報警系統采用消防電源單獨回路供電，容量15kw，直流備用電源采用火災報警控制器專用蓄電池。火災報警系統的接地采用建筑物共用接地裝置，接地電阻1。在消防控制中心設向當地公安消防部門報警的外線電話，并設消防專用緊急電話總機，分機設在值班室、消防水泵房、變配電室、電梯機房、排煙機房及氣體滅火控制系統操作處等，在手動報警按鈕處設電話插孔。2、閉路電視保安監視系統在該樓的主要出入口、汽車庫、收費處和電梯前室設彩色攝像機，在消防控制中心設彩色監視器，每臺監視器可監視8臺攝像機，用矩陣控制器自動切換，并設有錄像機和大屏幕監視器，當遇到重要情況時，可利用鍵盤將一臺攝像機的圖像調到大屏幕上連續監視，并可錄像。3、弱電管線敷設方式火災自動報警系統的傳輸線、消防控制、消防通訊和警報線穿鋼管、暗敷在非燃燒體結構內，其保護層厚度不小于3cm，在吊頂、豎井和必須明敷的地段，鋼管表面涂3道防火漆。當用封閉式金屬線槽敷設時，線槽表面涂3道防火漆。其他弱電線穿金屬管或封閉式金屬線槽暗敷。所有室外弱電管線均穿鋼管埋地暗敷，埋深不小于0.8m。1.12.6消防防火安全是關系到國計民生的大事，更體現了“以人為本”的指導思想，各級政府越來越重視防火安全，因此在規劃設計中要采取各種措施，將火災發生的因素降低到最低。1、編制依據及有關標準規范（1）中華人民共和國消防條例；（2）建筑設計防火規范gb50016-2006；（3）建筑滅火器配置系統設計規范gb50140-2005；（4）建筑物防雷設計規范gb50057-94；（5）二氧化碳滅火系統設計規范gb50193-93。2、消防設計原則設計中貫徹“預防為主，防消結合”的方針，對本項目涉及到的各個建筑，從平面布置、道路、建筑結構、電氣、消防給水、消防器材的配備，監測管理機構的設置等方面要做到消防設施、職業安全衛生設施與主體工程“三同時”，給項目運營后場區的消防設置過硬的環境。3、建筑防火設計（1）項目區內形成環狀消防流線。 （2）商場及地下車庫均設置自動噴水滅火系統。（3）建筑材料及裝修材料使用不燃或阻燃材料。4、結構防火設計本工程為框架結構，填充墻材料采用m5混合砂漿砌筑a5.0加氣混凝土砌塊，樓板全部為現澆鋼筋混凝土樓板，整個承力體系為非燃性材料。5、消防給水根據建筑設計防火規范及商場和地下停車場的耐火等級、層高和體積，確定消防水量；火災次數按一次考慮，室外消防用水量15l/s，室內消防用水量10l/s。室內消火栓應每層均設，且設在明顯易于取用地點，栓口離地面高度1.1米，其出水方向向下。室外消防管網為環狀，由室外專用消防水池與室外消防泵組成。6、滅火器配置本工程每層均設置滅火器，滅火器采用干粉手提式滅火器，放置在明顯和便于取用的地點，且不影響安全疏散。滅火器應設置穩固，其銘牌必須朝外。手提式滅火器設置在掛鉤、托架、或滅火器內，不應放置在潮濕或強腐蝕的地點。1.13 項目組織管理與勞動安全衛生1.13.1項目組織機構該項目實行董事會領導下的總經理負責制。按照精簡機構，提高工作效率的原則，盡量減少管理人員和工作人員。公司設置辦公室、財務部、招商部、基建部、企管部、物業部等。明確各部門的職責和權力，做到各司其職。1.13.2項目管理1、項目實施管理本項目建設應按慣例組織超標選擇優秀的施工隊伍進行建設，根據工程合同條款嚴格進行工程監理，控制工程投資、工程進度、工程質量，同時應明確各項工作的質量標準和監測指標。項目實施時要求承包商對其施工隊伍進行人員、材料、機具、維修、環境的全面質量管理。加強工程的全過程質量控制。從加強基礎工作開始，推行標準化、規范化、程序化和機械化施工，實行工程質量監理制度。本項目應推行施工監理制。即以國際通用的fidic條列為基礎，形成以建設單位、施工單位、監理單位三方相互制約，以監理單位為核心的管理模式，明確監理工程師的職責與監理工程師的權利，強化其在工程管理中的地位。為確保本項目的順利實施，需對工程技術人員從設計、施工、監理、管理等方面進行必要的技術培訓。2、項目財務管理設立項目專用帳戶，專款專用。做好工程預決算，做到手續齊全，收支賬目相符，精打細算，節約項目投資。3、項目組織管理在項目建設、組織機構設置完成之后，進入正常的經營過程中，根據實際經營狀況，應注意以下幾個方面的管理：（1）建立完善的科學管理體系管理體系的建設，要明確劃分各自職責范圍，確定管理目標，各司其職，步調一致。為保證管理決策的科學化，應采用現代化的管理體制和先進技術，建立各種市場信息檔案，采用數據分析方法去研究市場及經營策略，使管理不斷趨向現代化。（2）建立、健全規章制度建立、健全完整的管理條例和規章制度，引導和維護正常的市場經營活動，防止經營過程中不良行為的發生。（3）提高從業人員素質，保證市場的正常發展管理和職能機構的組成人員必須樹立高度的事業心、責任心、高水平的專業技能和勇于開拓的精神。主要領導人要把握全局，具有相當的專業水平。主要部門管理人員和業務骨干也要相對穩定。全面提高全體從業人員的知識更新、素質提高工作。組織員工進行服務、禮貌等方面基本知識和專業方面知識和技能的培訓，通過培訓全面提高職工的技術水平和服務水平，以文明和優質服務吸引更多的業戶進入市場。（4）實行定崗定員，聘任制和合同制相結合實行按事設崗、按崗定員、責任到人的原則，實行經營管理人員、市場主要業務人員的聘任制和一般服務人員的合同制相結合的原則，全面提高辦事效率和經濟效益。4、項目的管理職責1、項目建設領導小組職責按上級有關要求，積極落實各項工作；協調部門間工作關系；考察、評審、督促本項目建設方案；制定項目指導原則和項目相關政策；采取有效措施確保項目的順利實施，實現項目目標。2、項目建設辦公室職責制定項目實施計劃、制定和修改項目培訓、項目管理、項目財務信息管理計劃。根據領導小組指示，協調各方關系。組織實施管理各類項目業務會議，安排項目土建工程實施、設備采購、合同簽訂、財務結算。組織實施各類調查和經常性項目檢查、監督，組織和安排評估和評價。1.13.3項目監督項目監督與評價是保證項目順利實施的重要手段，由項目建設領導小組負責組織實施。1、監督與評價組織項目建設領導小組負責成立項目監督評價管理小組，由建設領導小組成員及有關專家組成，按照項目所確定的目標、實施方案、實施計劃、管理制度及國家有關規定進行監督與評價。2、監督方式監督方式為經常性監督和階段性監督。（1）經常性監督經常性監督即對項目活動的各個環節進行監督檢查，如項目建設實施計劃的落實情況，資金的到位和使用情況，建設工程施工進度及質量等，發現問題，及時糾正，以保證項目的順利實施。（2）階段性監督階段性監督即定期對項目實施情況進行監督，如項目相關政策的制定與實施，配套資金的落實，設備質量檢驗與安裝質量驗收等。對項目中的不足之處進行修改和完善。（3）監督頻率項目監督評價管理小組對項目監督安排如下：經常性監督，每月一次；階段性監督，每季度一次。特殊情況，隨時組織監督。（4）監督報告項目監督評價管理小組對階段性監督檢查結果向有關部門提交監督報告。內容包括項目的階段性進度，實施過程存在的問題及改進措施，實施計劃的不足之處及修改建議等。實施進度和計劃完成情況以表格形式反映，表格應包括計劃量、完成量和未完成的主要原因等。1.13.4勞動安全衛生1、設計依據（1）中華人民共和國勞動部第3號令建設項目（工程）勞動安全衛生檢查規定；（2）中華人民共和國安全生產法；（3）建筑設計防火規范gb50016-2006；（4）爆炸和火災危險環境電力裝置設計規范gb50058-1992；（5）生產設備安全衛生設計總則gb5083-1999；（6）工業企業噪聲控制設計規范gbj87-1985；（7）工業企業設計衛生標準gbz1-2002；（8）勞動部關于生產性建設項目職業安全衛生監督的暫行條例。2、勞動安全衛生措施（1）總圖和建筑在總圖設計布局中，各建筑物均根據其火災危險性特征采取防火措施，考慮了各建筑物的安全間距及消防通道，所有建筑內設置安全疏散通道和安全門，以及火災報警系統；加強設備和管道的密封，建筑物的耐火等級要符合規范要求，室內、外設置一定數量的消防器材等有效措施。（2）防噪音根據國家工業企業噪聲衛生標準，首先選用合理的低噪生產設備，同時在設計中應充分考慮防震、減震、消音等事項，并根據實際情況采取隔離操作、必要時穿戴防噪聲用品上崗操作等防護措施。（3）電氣安全措施配電室配電設備及項目區內用電設備金屬外殼均可靠接地，電源在進入各建筑物處零線均作重復接地。各建、構筑物均按第三類防雷要求采取措施，防雷接地電阻均不大于1。（4）用水衛生及勞動保護措施安全衛生輔助設施應做到公司內生活、商業用水分離，生活用水達到生活飲用水衛生標準，每個職工都配備勞動保護用品，設置醫務室，建立職工健康檔案等。3、組織機構設置和人員配備為統一管理勞動安全衛生工作，該項目設專職安全管理員5名，其主要職責是：安全教育、安全措施的落實和維護保養，安全檢查、安全監督、勞動保護和搶救病人等。安全管理人員要具有一定的文化素質，經過專門培訓，熟知各項安全操作規程和各種物料特性，掌握防火、防爆、防毒、防腐蝕等各項安全設施的操作使用。1.14 項目實施進度計劃該項目立項后，應立即著手項目的初步設計編制及施工前的準備工作。初設批復后，設計單位立即組織施工圖設計，通過招標，選定施工隊伍和材料供應廠家，在工程監理公司的監理下，保證工程進度，力求高速、優質地完成項目的建設。該項目總工期2年，計劃于2012年5月份開工建設，期間完成項目的土建，設備安裝調試等項工程，預計2014年2月工程全部竣工。1.15工程招投標1.15.1招標方案根據中華人民共和國招標投標法等有關規定，本工程項目的建設應依法進行招標，以提高建設工程質量。1.15.2招標投標的基本原則根據中華人民共和國招投標法的要求，為確保項目建設的質量，縮短工期，節省投資，防范和化解工程建設中的違規、違法行為，保護國家利益，本項目建設的各主要環節應通過招標方式進行。根據本項目的具體情況，招標工作應遵循以下原則：1、公開原則。工程項目招標應具有高的透明度，實行招標信息、招標程序公開。2、公平原則。應給予所有投標人平等的機會，使其享有同等的權利，并履行共同的義務。3、公正原則。評標時應按事先公布的標準對待所有的投標人。4、誠實信用原則。招標人應以誠實、守信的態度行使權利，履行義務，以維護招投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。5、獨立原則。招標人應是獨立的法人，在招標過程中應自主決策，不受任何外界因素的干擾。6、接受行政監督原則。遵守有關法律法規以及有關規定，接受有關行政監督部門依法實施的監督。1.15.3招標1、招標程序根據有關規定，項目工程招標應按下列程序進行：（1）建設單位向招標主管部門提出招標申請，經批準后，編制招標文件或委托經建設行政主管部門批準的具有相應資質的招標代理機構辦理。（2）發布招標廣告或招標通知書。（3）對招標企業進行資格審查，組織投標企業勘察施工現場。（4）編制標底。委托招標代理機構招標時，審定標底。（5）工程開標。由招標單位主持，在招標管理部門的監督下進行。當眾啟封標書，宣布標價，公開標底，進行評標、決標。（6）簽訂標包合同。中標企業確定后，由招標單位發出經招標管理部門簽發的中標通知書，招、投標雙方在一個月內簽訂承發包合同，并經招標管理機構審定。2、招標方案招標方案主要包括：設計招標，施工、監理招標，材料及設備招標等。（1）設計招標。主要包括方案設計、初步設計、施工圖設計等。（2）施工、監理招標。在工程施工之前，應針對主體建筑、附屬設施、綠化、道路等不同建設內容進行招標，確定施工、監理單位。（3）材料及設備招標。主要通過招標確定供貨廠家。3、對中標單位的要求（1）對中標的工程施工、工程監理以及安裝單位，其項目負責人、技術負責人通訊標書中各專業技術負責人必須親自到現場，原則上不得中途換人，如確實需要換人，必須征得甲方同意，且一旦甲方發現所換人員不稱職，中標單位必須立即撤換，如由于換人而引起質量、延誤工期、增加造價等問題，應由乙方負全責。（2）本項目不接受聯合投標，不允許中標人向他人轉讓中標項目，也不允許將中標的項目分解后向他人轉讓。（3）對設備、材料名稱、型號、規格以及生產廠家的產品供貨，未經甲方同意不得變更。山西省建設項目招標方案和不招標申請表項目名稱臨汾市百業物流中心建設工程建設單位臨汾百業房地產開發有限公司單位負責人及電話聯系人及電話建設內容住宅區總建筑面積56538，商貿物流區125791.79建設地點和起止年限臨汾市屯里鎮總投資額資金來源及構成自籌合同估算額（萬元）招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標委托招標自行招標公開招標邀請招標勘察108.99設計771.67建筑工程36329.89安裝工程監理520.35設備重要材料擬選擇的招標公告發布媒介山西招投標網(ht