1南京市房產管理局南京市物價局寧房物2006202 號 寧價房2006275 號發文單位： 市物價局 房產處 文件分類： 房產 物業管理 各區、縣物價局、房管（建設）局，各物業管理單位：為促進我市物業管理行業健康發展，規范物業服務與收費行為，建立合理、公開、質價相符的物業服務收費機制，現將南京市普通住宅物業服務等級和收費標準（試行）（以下簡稱標準）印發給你們，并就實施中的相關事項通知如下，請一并遵照執行。一、本標準適用于本市行政區域內普通住宅物業管理區域的物業服務與物業收費。各類別墅、酒店式公寓、商住樓及其他由市發改委、建委立項為高檔住宅的物業服務收費按規定實行市場調節價，服務與收費標準由當事人合同約定。對 1998 年 12 月 1 日前建成、配套不全、設施設備老化的舊住宅小區，可參照本標準選擇五項服務中的若干項目及服務等級，并根據實際成本確定價格，委托社區、專業公司或原管房單位等提供服務。二、普通住宅物業服務等級和收費標準由市物業管理行政主管部門會同市價格主管部門根據本市普通住宅物業不同的服務內容、服務要求、服務成本制定和適時調整，并向社會公布。物業服務等級標準的制定由市物業管理行政主管部門負責，物業服務收費標準的制定由市價格主管部門負責。各縣及江寧、浦口、六合區可結合本地區實際情況，依據市標準制定本地區具體實施標準。三、本標準的測算采用包干制結算形式，普通住宅物業公共服務收費標準應按本標準分項選擇并組合確定。業主大會成立前的物業公共服務收費，由建設單位根據物業特點和服務要求，按標準分項選擇服務等級，并在相應的收費標準范圍內進行前期物業管理招標或議標。前期物業服務合同中須列明約定的分項服務等級，并按中標價或協議價約定物業公共服務收費標準，由物業管理企業在物業交付一個月前報價格主管部門備案或核準。業主大會成立后的物業公共服務收費，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業根據物業特點和業主的服務要求，按本標準選擇服務等級并在合同中約定具體的收費標準。四、因提供本標準未涵蓋的服務內容而提高服務水平的，經價格主管部門核準或業主大會同意，可適當提高收費標準，但上浮幅度不得超過本標準最高等級組合收費標準的 10%。五、物業管理企業應當自價格主管部門備案或核準后的 15 個工作日內，將物業服務合同提交物業所在地區（縣）物業管理行政主管部門備案。2六、物業管理企業違反國家和省、市物業管理法規及相關規定，未提供相應物業服務的，由市物業管理行政主管部門根據國家與省、市有關規定予以處理。構成價格違法、違規的，由價格主管部門依據中華人民共和國價格法、價格違法行為處罰規定和關于商品和服務實行明碼標價的規定等法律、法規及有關規定予以處罰。七、本標準自 2006 年 11 月 1 日起實施，原寧價房2005058 號文所附“南京市普通住宅物業管理公共服務等級收費標準”停止執行。本標準實施前業主委員會與物業管理企業已簽訂物業服務合同且尚未到期的，物業服務及收費標準仍按原合同約定執行，合同到期后按本標準重新約定。本標準實施時尚未成立業主大會且前期物業服務收費標準已經價格主管部門核準或備案的，仍按原收費標準執行，在業主大會成立前未經價格主管部門同意不得擅自提高收費標準。本標準實施前已以招投標方式確定前期物業服務收費標準的，仍按原中標價報價格主管部門備案。附件：南京市普通住宅物業服務等級和收費標準（試行）南京市房產管理局 南京市物價局二 00 六年九月二十日3 南 京 市 普 通 住 宅 物 業 服 務 等 級 和 收 費 標 準 ( 試 行 )南 京 市 房 產 管 理 局南 京 市 物 價 局4南京市普通住宅物業服務等級和收費標準使用說明1、本標準適用于南京市行政區域內普通住宅物業管理區域的物業服務及收費，由建設單位或業主大會與物業管理企業按照本標準實施。各類別墅、酒店式公寓、商住樓及其他由市發改委、建委立項為高檔住宅的物業服務收費按規定實行市場調節價，物業服務與收費標準由當事人合同約定。對 1998 年 12 月 1 日 前 建 成 、 配 套 不 全 、 設 施 設 備 老 化 的 舊 住 宅 小 區 ， 可 參 照 本 標 準 選 擇 五 項 服 務 中 的 若 干 項 目 及 服 務 等 級 ， 并 根 據 實 際 成 本 確 定價 格 ， 委 托 社 區 、 專 業 公 司 或 原 管 房 單 位 等 提 供 服 務 。2、本標準將本市普通住宅物業服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為五項，分別是綜合管理服務，公共區域秩序維護服務，公共區域清潔衛生服務，公共區域綠化日常養護服務，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養、維修服務。 標準前四項分別劃分為五個服務等級（從一級至五級，服務標準從低到高） ，每個等級對應一個收費標準；第五項共用部位、共用設施設備的日常運行、保養、維修服務分為 9 個子項，各子項根據具體情況分為三類（從一類至三類，服務標準從低到高）或不分類，每一個類別對應一個收費標準。普通住宅物業管理區域的物業服務收費標準應按照質價相符的原則，逐項選擇并組合確定。物業服務收費標準為各物業服務分項目收費標準的總和。3、本標準五大服務項目分等組合（菜單選擇）的原則為：以維修保養為基礎、安全護衛為重點、綜合管理為保障、保潔和綠化可挑選。綜合管理、秩序維護服務標準應選擇同等級別，維修保養服務標準應選擇相應類別，保潔、綠化服務標準可選擇向上或向下浮動一個等級。凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇一或二級的，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養、維修服務標準應在一類中選擇，但其中高層（含小高層）的供水系統及消防系統應在二類中選擇；凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇三級的，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養、維修服務標準應在二類中選擇；凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇四或五級的，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養、維修服務標準應在三類中選擇。4、本標準所列的收費標準為最高基準價標準，計價單位為：元/平方米（建筑面積）月。5、小區建筑面積小于 2 萬平方米的，公共區域秩序維護費用標準可上浮不超過 20 %；小區建筑面積在 2 萬至 4 萬平方米（包括 4 萬平方米）之間的，公共區域秩序維護費用標準可上浮不超過 10%。6、本標準中各分項服務標準高一級（類）的服務內容與要求應包含低一級的服務內容與要求。7、本標準五大服務項目所列具體服務項目、服務內容、服務標準的解釋詳見各部分說明。5二 00 六年九月二十日一、綜合管理服務標準與收費標準服務級別 服務項目 序號 內容 服務標準收費標準 （元/m 2/月）1 管理處設置 小區內設置接待地點。2 人員要求 小區管理人員、技術作業人員按照有關規定分別取得物業管理從業資格證書或崗位證書，掛牌上崗。機構設置3 服務時間 周一至周日在接待地點進行業務接待。4 工作計劃 制定小區物業管理與物業服務工作計劃并組織實施。5 服務規范 服務規范可參照南京市物業管理行業規范執行。6 制度公示 業務接待地點公示辦事制度、辦事規章、收費依據、收費標準。 7 報修、投訴受 理（1）24 小時受理業主或使用人報修。急修 【1】 二小時內到達現場查看處理，小修 【2】 五天內完成。（2）對業主或使用人的投訴在五天內答復處理。8 服務費收支 物業服務費收支每年向業主公布一次，公共水電費分攤每半年向業主公布一次。9 滿意度調查 征求業主或使用人意見，促進服務工作的改進和提高。一級日常管理與 服 務10 裝修事項 告知業主或使用人裝修須知，對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。0.06611 接管項目 承接項目時，對小區共用部位、共用設施設備進行查驗。服務級別 服務項目 序號 內容 服務標準收費標準 （元/m 2/月）1 管理處設置 （1）小區內設置管理處。 （2）配置電話等簡單的辦公設備。2 人員要求 （1）小區經理和管理人員有經從業資格培訓獲取的上崗證，統一著裝，掛牌上崗。（2）小區技術作業人員按照有關規定取得崗位證書，掛牌上崗。機構設置3 服務時間 周一至周五在小區管理處進行業務接待并提供服務，周六、周日在接待地點進行業務接待。 4 工作計劃 制定小區物業管理與物業服務工作計劃并組織實施。5 服務規范 服務規范應符合南京市物業管理行業規范要求。6 管理制度 有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。7 制度公示 服務場所公示辦事制度、辦事規章、收費依據、收費標準。8 報修、投訴受 理 （1）24 小時受理業主或使用人報修。急修一小時內到達現場查看處理，小修四天內修復。（2）對業主或使用人的投訴在三天內答復處理。9 服務費收支 物業服務費收支每年向業主公布一次，公共水電費分攤每半年向業主公布一次。10 滿意度調查 采取多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的 50%，促進服務工作的改進和提高。11 檔案管理 建立小區物業管理基礎檔案（包括設備管理檔案、業主資料檔案等） 。12 維修資金 對小區房屋維修資金按照政府規定運作。二級日常管理與 服 務13 裝修事項 告知業主或使用人裝修須知，對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。0.13714 接管項目 承接項目時，對小區共用部位、共用設施設備進行查驗。服務級別 服務項目 序號 內容 服務標準收費標準 （元/m 2/月）1 管理處設置 （1）小區內設置管理處。 （2）配置辦公家具、電話等一般的辦公設備。2 人員要求（1）小區經理有中專以上學歷及 2 年以上的物業管理工作經歷。（2）小 區 經 理 和 管 理 人 員 有 經 從 業 資 格 培 訓 獲 取 的 上 崗 證 ， 統 一 著 裝 ， 掛 牌 上 崗 ， 儀 表 整潔 。（3）小區技術作業人員按照有關規定取得崗位證書，掛牌上崗。 機構設置3 服務時間 周一至周日在小區管理處進行業務接待并提供服務。4 工作計劃 制定小區物業管理與物業服務工作計劃并組織實施，每年向委托方報告一次計劃實施情況。5 服務規范 服務規范應符合南京市物業管理行業規范要求。 6 管理制度 （1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。（2）建立管理處內部管理制度和考核制度。7 制度公示 服務場所公示辦事制度、辦事規章、收費依據、收費標準。三級日常管理與 服 務8 報修、投訴受 理（1）24 小時受理業主或使用人的報修。急修半小時內到現場查看處理，小修三天內修復。有完整的報修、維修和回訪記錄。（2）對業主或使用人的投訴在二天內答復處理。0.1889 服務費收支 物業服務費收支和公共水電費分攤每半年向業主公布一次。10 滿意度調查 采取多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的 60，對溝通和測評結果進行分析并及時整改。11 特約、便民服 務 能提供兩種以上特約服務（有償）和兩種以上便民（無償）服務。12 檔案管理 建立小區物業管理檔案包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案（含業主或使用人房屋裝修檔案）等。13 財務管理 建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。14 維修資金 對小區房屋維修資金按照政府規定運作。15 裝修事項 告知業主或使用人裝修須知，對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。16 接管項目 承接項目時，對小區共用部位、共用設施設備進行查驗。服務級別 服務項目 序號 內容 服務標準 收費標準 （元/m 2/月）四級 機構設置 1 管理處設置 （1）小區內設置管理處。 （2）配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。 0.2492 人員要求（1）小區經理有中級以上職稱或大專以上學歷，有 3 年以上的物業管理工作經歷或有 1年以上小區經理任職經歷。 （2）小區經理和管理人員有經從業資格培訓獲取的上崗證，統一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規范。（3）小區技術作業人員按照有關規定取得崗位證書，掛牌上崗。3 服務時間 周一至周日在小區管理處進行 10 小時業務接待并提供服務。4 工作計劃 制定小區物業管理與物業服務工作計劃并組織實施，每半年向委托方報告一次計劃實施情況。5 服務規范 服務規范應符合南京市物業管理行業規范要求。6 管理制度 （1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。（2）制定管理處內部管理制度和考核制度。7 制度公示 服務場所公示辦事制度、辦事規章、服務標準、收費依據、收費標準、急修服務內容、投訴渠道。 8 報修、投訴受 理（1）24 小時受理業主或使用人的報修。急修半小時內到達現場查看處理，小修二天內修復。有完整的報修、維修和回訪記錄。（2）對業主或使用人的投訴在 24 小時內答復處理。9 服務費收支 物業服務費收支每半年向業主公布一次，公共水電費分攤每兩月向業主公布一次。10 滿意度調查 每年一次對業主或使用人進行滿意情況普測，平時采取多種形式的溝通方式與業主或使用人溝通，溝通面不低于小區住戶的 75%，對溝通和測評結果進行分析并及時整改。日常管理與 服 務11 特約、便民服 務 能提供三種以上特約服務（有償）和三種以上便民（無償）服務。1012 小區業主活動 每年組織一次以上的小區宣傳、文化活動。13 檔案管理建立檔案管理制度，建立健全小區物業管理檔案包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人房屋裝修檔案） 、物業租賃檔案、日常管理檔案等。14 財務管理 建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。15 維修資金 建立維修資金管理制度，