婚姻家事案件中

涉農村房屋拆遷審判實務昌平法院張祎慧張祎慧，北京科技大學民商法學碩士。現任北京市昌平區人民法院民一庭審判員，今年五月成為昌平法院首批入額法官。至今已審結案件九百余件，所審理的案件案由主要包括：婚姻家庭糾紛、物權糾紛、合同糾紛、侵權責任糾紛以及勞動爭議案件等。個人簡歷一、農村宅基地相關問題介紹二、農村房屋拆遷相關政策介紹三、涉農村房屋拆遷的婚姻家事案件基本情況四、涉農村房屋拆遷的婚姻家事案件審判思路提綱底價眾籌法律課程，微信：SYCT_21、宅基地、宅基地使用權住宅與土地2、一戶一宅《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。第四款規定：農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。一、農村宅基地相關問題介紹案例一（2012）一中民終字第4930號原告尹某訴前夫趙甲和公婆趙乙、陳某分家析產糾紛一案。原告尹某與被告趙甲于2007年1月26日登記結婚，二人婚后與公婆共同居住在北京市昌平區南邵鎮某村，原告尹某將其戶口遷入該地址。2009年6月17日，公公趙乙（作為乙方）與北京興昌高科技發展總公司簽訂《北京市集體土地住宅房屋拆遷貨幣補償協議》，協議中載明：乙方現有戶籍人口4人，實際居住人口4人，分別為趙乙、陳某、趙甲、尹某；乙方房屋的宅基地區位補償價為514390元；房屋重置成新價296344元；附屬物538053元；甲方支付乙方拆遷補助費共計51039元，其中包括：搬家補助費5039元；2、提前搬家獎勵費35000元；其他費用：入戶評估獎5000元、周轉費6000元。原告尹某與被告趙甲于2009年9月離婚。之后原告尹某即起訴至法院，要求被告前夫趙甲和公婆趙乙、陳某支付其應得的宅基地補償款等。一審判決：被告趙甲、趙乙、陳某給付原告尹某宅基地區位補償款128597.5元等，之后二審維持原判。3、房地一體房地一體原則，是指土地使用權和土地上的房屋等建筑物和附著物的所有權歸屬于同一主體，在房地產轉讓或抵押時，房屋所有權和土地使用權必須同時轉讓、抵押。房地一體原則也被稱為“房隨地走”原則或“地隨房走”原則，其源于房產與地產不可分離的自然屬性。“地隨房走”準則√“房隨地走”原則×一、農村宅基地相關問題介紹底價眾籌法律課程，微信：SYCT_21、拆遷依據介紹北京市人民政府令124號（北京市集體土地房屋拆遷管理辦法）第十八條：拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償；但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區、縣人民政府的規定給予適當補償。每戶宅基地面積的控制標準，按照區、縣人民政府根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》第六條確定的標準執行。近郊區各區和遠郊區人多地少的鄉村，最高不得超過０．２５畝；其他地區最高不得超過０．３畝。１９８２年以前劃定的宅基地，多于本條前款規定的用地標準的，可按每戶最高不超過０．４畝的標準從寬認定。二、農村房屋拆遷相關政策介紹

——以昌平區某鎮拆遷政策為例1、拆遷依據介紹北京市人民政府令124號（北京市集體土地房屋拆遷管理辦法）第十八條：拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償；但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區、縣人民政府的規定給予適當補償。每戶宅基地面積的控制標準，按照區、縣人民政府根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》第六條確定的標準執行。二、農村房屋拆遷相關政策介紹

——以昌平區某鎮拆遷政策為例北京市人民政府令124號（北京市集體土地房屋拆遷管理辦法）《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》近郊區各區和遠郊區人多地少的鄉村，最高不得超過０．２５畝；其他地區最高不得超過０．３畝。１９８２年以前劃定的宅基地，多于本條前款規定的用地標準的，可按每戶最高不超過０．４畝的標準從寬認定。第二十條：農村村民符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地，且按照拆遷實施方案安置確有困難的，拆遷人應當按照區、縣人民政府的規定給予適當補助。但拆遷實施方案確定以另行審批宅基地的方式予以補償安置的除外。二、農村房屋拆遷相關政策介紹

——以昌平區某鎮拆遷政策為例1、拆遷依據介紹4號令《昌平區集體土地房屋拆遷補償補助規定》第四條：1982年以前經合法批準的宅基地面積超出控制標準的部分按照拆遷地區宅基地區位補償價的40%給予補償。分戶處理。1982年以后劃定的宅基地，每戶最高不超過0.3畝（折合200平方米）；1982年以前劃定的宅基地，可按照每戶最高不超過0.4畝（折合267平方米）的標準認定。二、農村房屋拆遷相關政策介紹

——以昌平區某鎮拆遷政策為例底價眾籌法律課程，微信：SYCT_21、拆遷依據介紹4號令《昌平區集體土地房屋拆遷補償補助規定》第六條：按分戶處理，該次拆遷的宅基地區位補償價×0.25畝×30%。具備下列條件：1、在拆遷范圍內有住房，并且長期居住，且本人及其配偶在拆遷范圍以外沒有住房；2、在拆遷范圍內有本市常住戶口；3、未實際取得宅基地但符合審批宅基地政策條件的。二、農村房屋拆遷相關政策介紹

——以昌平區某鎮拆遷政策為例1、拆遷依據介紹4號令《昌平區集體土地房屋拆遷補償補助規定》第八條：搬遷補助費按照被拆遷房屋每平方米建筑面積15元的標準進行補助。由拆遷人負責搬遷的，不予補助。被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，可以按照每宗宅基地不低于2000元的標準給予提前搬家獎，具體標準由拆遷人在拆遷實施方案中確定。二、農村房屋拆遷相關政策介紹

——以昌平區某鎮拆遷政策為例2、拆遷基本政策介紹拆遷補償款：宅基地區位補償款房屋重置成新價附屬物補償款拆遷補助費：搬家補助費提前搬家獎勵費周轉費二、農村房屋拆遷相關政策介紹

——以昌平區某鎮拆遷政策為例3、

回遷安置房基本政策介紹可以享受人均40平方米的優惠購房面積，按均價1950元/平方米計算。超出本戶人均40平方米的購房面積，每平方米加收100元。二、農村房屋拆遷相關政策介紹

——以昌平區某鎮拆遷政策為例1、案件難點、特點法律依據不完善理論支撐不充分區域政策差別大裁判標準不統一三、涉農村房屋拆遷的婚姻家事案件基本情況2、分家析產糾紛、繼承糾紛《一中院轄區法院民事審判部分問題的規范性意見（2014年修訂版）》問題：涉及農村宅基地上的房屋拆遷，作為宅基地使用權人及房屋所有權人的被繼承人在拆遷安置補償協議簽訂之前即已去世的，就相關拆遷利益的繼承，如何處理？三、涉農村房屋拆遷的婚姻家事案件基本情況三、涉農村房屋拆遷的婚姻家事案件基本情況基本意見：相關拆遷利益的繼承實際上是作為遺產的相關房屋及宅基地利益的轉化。不能以簽訂安置補償協議直接作為獲得補償的根據。但是，關鍵問題是界定遺產的范圍。考慮被繼承人生前有無共居子女，即符合三個要件：1、與父母共同居住生活；2、為本集體經濟組織成員；3、未另行分配其他宅基地。確定后，分別處理：（1）有共居子女的情況下，因宅基地使用權并不發生繼承，僅有共居子女可以繼承宅基地的拆遷利益，其他子女只能就宅基地上屬于遺產的房屋拆遷利益進行繼承。（2）無共居子女的情況下，各繼承人可繼承土地上之房屋以及通過繼承房屋取得所在院落的宅基地使用權的拆遷利益，按照法定繼承進行處理。但部分子女擅自將宅基地上舊房完全翻建的情況下，仍應考慮新房中包含了舊房的部分殘值，對未參與翻建的子女酌情分割新房中舊房殘值所占重置成新價的份額。注意問題：繼承時效《中華人民共和國繼承法》第八條：繼承權糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應當知道其權利被侵犯之日起計算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟。《中華人民共和國物權法》第29條規定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。注意問題：繼承時效《關于當前民事審判工作中的若干具體問題》：“如果對繼承人資格不存在異議，只是涉及遺產分割的，可以根據民通意見第177條規定，按照共有財產分割的思路，不適用訴訟時效。對于需要確定繼承人資格等不僅僅涉及遺產分割的案件，在相關法律沒有修改前，仍要適用訴訟時效的規定。當然，如果存在個別繼承人惡意隱瞞財產等情況的，也可以通過適用民通意見第177條、第167條、第169條的規定，用延長最長訴訟時效的辦法予以解決。”3、離婚糾紛《一中院轄區法院民事審判部分問題的規范性意見（2014年修訂版）》問題：農村宅基地上的房屋在雙方婚姻存續期間發生拆遷，對嫁入的女方請求的拆遷利益，離婚訴訟中如何處理？三、涉農村房屋拆遷的婚姻家事案件基本情況底價眾籌法律課程，微信：SYCT_2三、涉農村房屋拆遷的婚姻家事案件基本情況基本意見：拆遷利益的分配，主要看拆遷政策、拆遷補償協議的具體內容以及女方婚后對于被拆遷房屋的翻擴建情況等貢獻情況，綜合考慮夫妻雙方婚姻存續時間以及法律規定的其他因素進行分配。各地拆遷政策不盡相同，而拆遷政策、拆遷協議中所確定的女方利益是判決的主要依據。法院應當根據拆遷協議中的不同補償項目，確定女方應享有的利益。女方如果在拆遷中被確定為安置人口，則應享有區位補償款的份額；對于安置房，則應根據拆遷協議中女方所享有的具體權利（如優惠購房指標）及安置房的套數、面積等情況而定，如果女方的個人優惠購房指標面積大于或者等于其中一套安置房面積的，法院可以判決女方享有該套安置房所有權，否則，女方在不享有安置房所有權情況下應當根據優惠購房指標的經濟價值進行補償。如果夫妻存續期間，雙方對于被拆遷房屋有翻擴建等情況，則不論拆遷協議是否明確標明女方的拆遷利益，女方均享有相應拆遷利益。但是，在拆遷協議中沒有標明女方拆遷利益的情況下，女方是否獲得相應的區位補償款，應當以其是否屬于集體成員組織為依據。注意問題：離婚后財產糾紛主體、分家析產糾紛案例二（2014）一中少民終字第2321號（2014）一中少民終字第2321號：原告周甲與妻子賀某、女兒周乙訴被告父親周丙、第三人即母親劉某分家析產糾紛一案。周甲與賀某于2008年11月3日登記結婚，婚后與周丙共同居住在昌平區南邵鎮某村，其二人居住在周甲母親的房屋內。周乙系周甲與賀某之女。被告周丙系周甲之父。第三人劉某系周甲之母。周丙與第三人劉某原系夫妻關系，2003年周丙與第三人劉某經北京市昌平區人民法院判決離婚，在離婚判決中對共同財產進行了分割：北房西側一間和西房六間歸劉某所有，北房東側一間和東房六間歸周丙所有，北房中間一間和廁所及大門歸劉某、周丙共同使用。四、涉農村房屋拆遷的婚姻家事案件審判思路1、宅基地區位補償款分割

2009年3月31日，周丙（乙方）與北京興昌高科技發展總公司（甲方，以下簡稱興昌公司）簽訂《北京市集體土地住宅房屋拆遷貨幣補償協議》，協議主要約定：乙方現有戶籍人口3人，實際居住人口3人，實際居住人口分別是周丙戶主，周甲，賀某戶主；宅基地區位補償價513014元。房屋重置成新價111330元，附屬物248330元。甲方支付乙方拆遷補償款共計872674元；拆遷補助費：甲方支付乙方拆遷補助費共計46892元，其中包括：1、搬家補助費2392元，2、提前搬家獎勵費35000元，3、其他費用：入戶評估配合獎5000元，周轉金4500元。同日雙方還簽訂了《南邵鎮優惠回遷樓期房買賣臨時協議》，扣除購房款后，周丙領取了剩余款項。2009年3月30日，第三人劉某與興昌公司《北京市集體土地住宅房屋拆遷貨幣補償協議》，協議主要約定：乙方現有戶籍人口1人，實際居住人口1人，實際居住人口是劉某；宅基地區位補償價0元。房屋重置成新價139423元，附屬物340143元。甲方支付乙方拆遷補償款共計479566元；拆遷補助費：甲方支付乙方拆遷補助費共計130289元，其中包括：1、搬家補助費2746元，2、提前搬家獎勵費35000元，3、其他費用：入戶評估配合獎5000元，周轉金1500元，困難戶補助86043元。案例二

（2014）一中少民終字第2321號公民的合法財產受法律保護。周甲作為該宅基地的共同使用人，對該宅院具有相應的財產權利；而賀某只是在該院落拆遷前將其戶口遷入該院內，且其為農業戶口，故賀某對該宅基地亦享有一定的財產權利；第三人劉某與周丙離婚前共同居住在5號院內且在婚姻存續期間曾共同翻建過房屋，且離婚時第三人劉某分得了部分房屋的所有權，故第三人劉某對該宅基地亦享有一定的財產權利。因此，根據《北京市集體土地住宅房屋拆遷貨幣補償協議》，周甲、賀某、周丙及第三人劉某均對宅基地的補償款享有相應的權利，均應獲得相應的補償款。具體的分割比例按照各自對家庭貢獻大小等因素予以確定。案例二

（2014）一中少民終字第2321號1、宅基地區位補償款分割審判思路：戶的成員平均分割；綜合各種因素（房屋比例、對戶貢獻）考慮按戶分割。四、涉農村房屋拆遷的婚姻家事案件審判思路

2、房屋重置成新價分割審判思路：依據對建房出資出力的情況進行分割；如果有翻建情形時，還需考慮翻建后的房屋是否承繼了原有老房的份額。問題1、是否參與建房的舉證責任問題2、有翻建情形時，何時考慮翻建后的房屋有承繼老房的份額四、涉農村房屋拆遷的婚姻家事案件審判思路原告婆婆張某與被告媳婦李某、門一、門二、門三、門四分家析產糾紛一案。婆婆張某與公公門五（已于1987年8月15日去世）系夫妻關系，二人育有二子二女，即長子門二、次子門六、長女門三、次女門四。李某與門六系夫妻關系，門一系李某與門六之女。1994年11月，門六取得昌平區南邵鎮某村某號院《集體土地建設用地使用證》，登記土地使用者為門六，用地面積260.80平方米，其中建筑占地80.52平方米。2004年3月，門六去世。案例三（2015）昌民初字第6097號2011年4月18日，北京興昌高科技發展總公司（拆遷人、甲方）與李某（被拆遷人、乙方）簽訂《北京市集體土地住宅房屋拆遷貨幣補償協議》，協議主要內容包括：“……二、被拆遷房屋：經認定，乙方在拆遷范圍內房屋情況如下：（一）房屋情況：磚木平房。（二）宅基地情況：275.31平方米。……（三）乙方現有戶籍人口3人，實際居住人口3人，實際居住人口分別是張某、李某、門一。三、拆遷補償款：乙方房屋的宅基地區位補償價464957元，房屋重置成新價275107元，附屬物364613元（詳見評估報告）。甲方支付乙方拆遷補償款總計1104677元。四、拆遷補助費：甲方支付乙方拆遷補助費共計694179元，其中包括1、搬家補助費共計4086元；2、提前搬家獎勵費35000元，入戶評估配合獎5000元；3、聯戶簽約獎勵費：十戶簽約50000元；4、周轉費24300元，其他費用575793元。五、付款方式、期限：甲方應當在乙方將房屋交付甲方拆除之日起15個工作日內，將拆遷補償款、補助費等合計1798856元，向被拆遷人開具領款證明……”協議落款處甲方有北京興昌高科技發展總公司公章，乙方有李某簽字捺印。2011年4月20日，北京興昌高科技發展總公司（出賣方）與李某（買受方）簽訂《南邵鎮優惠回遷樓期房買賣臨時協議》。本院向北京興昌高科技發展有限公司調取了拆遷時涉案房屋的《北京市房屋估價表》及《北京市房屋拆遷補償價格結果通知單》，顯示拆遷時昌平區南邵鎮景文屯西街45號院內有北房4間（9成新、建筑面積85.33平方米、房屋價值87682元）、南房8間（9.5成新、建筑面積132.02平方米、房屋價值136081元）、半地下8間（9.5成新），另有北房與南房之間55.06平方米、價值51344元；附屬物包括防盜門、上水、下水、水池、水表井、滲水井、熒光燈、普通燈、電度表、太陽能、電話移機費、空調移機費、有線電視移機費、木包門、雨落管、吊扇、排風扇、窗簾盒、三合板、暖氣、火炕、化糞池、雨搭、座便器、地下室、鋁合金隔斷、大理石、櫥柜、護窗。本院另向北京興昌高科技發展有限公司進行調查，其工作人員表示：《北京市集體土地住宅房屋拆遷貨幣補償協議》中列明的其他獎勵與宅基地面積有關；搬家補助費、提前搬家獎勵費、入戶評估配合獎、聯戶簽約獎勵費、周轉費系以戶為單位計算；涉案《南邵鎮優惠回遷樓期房買賣臨時協議》基于其在冊人口為三代人，故可選擇三套房屋、并享有人均40平方米的優惠購房面積。對于拆遷前房屋的修建、翻建情況，張某、門二、門三、門四稱1984年之前張某、門五及其父母原建有北房3間、東房2間，1984年時門五、張某、門六、門三、門四共同將原有房屋翻建為北房5間，2008年時李某新建南房。李某、門一稱不清楚1984年之前的房屋狀況，1984年時門六將原有房屋翻建為北房5間，2008年時李某又將北房翻建為5間、新建南房。另查，門二于1981年登記結婚，李某與門六于1985年登記結婚，門三于1986年登記結婚，門四于1987年登記結婚。門二、門六、門三、門四婚前均與門五、張某共同居住在昌平區南邵鎮景文屯西街45號院。本院認為部分記載：對于房屋重置成新價一節，首先，原、被告各方均認可南房系2008年時由李某修建，因此房屋重置成新價中涉及南房的補償款應歸李某所有。其次，原、被告各方均認可1984年時曾修建北房5間，但對于參與建房的人員雙方說法不一，現各方均未能提交1984年建房時出資、出力的具體證據，故本院考慮到1984年建房時門六、門三、門四均已成年、尚未結婚，與門五、張某共同居住在昌平區南邵鎮景文屯西街某號院的情形，認定1984年建房時有門五、張某、門六、門三、門四參與。再次，張某、門一另主張其2008年時將1984年修建的北房5間進行翻建，對此張某、門六、門三、門四雖不認可，但根據本院向拆遷公司調取的《北京市房屋估價表》顯示北房為9成新，且張某提交了其2008年翻建房屋的協議、收條等證據，故綜合上述情況，本院對張某、門一所述予以采信。因此，房屋重置成新價中涉及北房的補償款應由張某占有較大份額，同時亦應適當考慮門五、張某、門六、門三、門四所修建的老房在翻建房屋中承繼的部分比例。門五、門六去世后其應享有的房屋份額由其二人的繼承人分別取得。3、附屬物補償款分割審判思路：

調取附屬物的評估列表；參考房屋比例，對附屬物部分酌情分割。四、涉農村房屋拆遷的婚姻家事案件審判思路4、拆遷補助費分割審判思路：以戶為單位發放，按人頭平均分割四、涉農村房屋拆遷的婚姻家事案件審判思路底價眾籌法律課程，微信：SYCT_2二原告李甲、高某系母子關系。原告李甲與被告李乙系姐弟關系。昌平區南邵鎮南某號院宅基地使用權人為被告李乙，原告李甲、高某在該院內無房屋，但原告李甲、高某戶口落在該院內。2008年5月27日，被告李乙與北京銘嘉房地產開發有限公司簽訂了《北京市集體土地住宅房屋拆遷貨幣補償協議》，該協議載明：被拆遷人為李乙（乙方），經認定，乙方在拆遷范圍內房屋情況如下：房屋情況173.86平方米，宅基地情況200.48平方米；乙方房屋的宅基地區位補償款344826元，房屋重置成新價103967元，附屬物219222元，甲方支付乙方拆遷補助費51608元，協議還規定了其它條款。協議簽訂后，被告李乙手持北京東方聯建建設拆遷服務有限公司出具的選房條拆遷協議上記載的六個共居人的戶口本、身份證到被告興昌高科技總公司處與其簽訂了《南邵鎮優惠回遷樓期房買賣臨時協議》，該協議載明：被告李乙按回遷價格購買了被告興昌高科技總公司的位于昌平區南豐路東側興昌某小區三套兩居室，房屋總計金額為487490元。被告李乙用拆遷補償款折抵了回遷房屋價款。二原告沒有支付購房款。后二原告與被告李乙因補償問題發生爭議。案例四2009年，原告李甲、高某將被告李乙、被告北京興昌高科技發展總公司以所有權確認糾紛起訴至法院，要求依法確認第一被告與第二被告簽訂的《南邵鎮優惠回遷樓期房買賣臨時協議》無效。法院認為：二原告李甲、高某主張涉案協議無效一節，