學校醫(yī)院物業(yè)服務方案投標文件（技術方案）投標方案投標人名稱：****有限責任公司地址：****號二樓聯(lián)系人：****投標日期：****1報告說明聲明：本文內容信息來源于公開渠道，對文中內容的準確性、完整性、及時性或可靠性不作任何保證。本文內容僅供參考與學習交流使用，不構成相關領域的建議和依據.《一份好的投標文件，至少讓你成功了一半。》2第一章項目概況及要求 4 4 第三節(jié)管理服務目標 43 47 第三章公共秩序維護服務方案 第四章環(huán)境衛(wèi)生服務方案 第六節(jié)其他物資配置 第五章房屋維護服務方案 第一節(jié)房屋維護服務范圍及標準 第二節(jié)房屋維護服務措施 第六章共用設施設備運行與維護服務方案 第一節(jié)綠化養(yǎng)護服務范圍及標準 第三節(jié)植物養(yǎng)護管理方案 第四節(jié)綠色校園綠化管理制度 第八章其他服務方案 第二節(jié)傳達收發(fā)服務方案 3第三節(jié)文印服務方案 428 431第九章管理規(guī)章制度及考核辦法 436 第十章應急預案及保證措施 第六節(jié)社會安全類事件應急預案及保證措施 第七節(jié)事故災難類事件應急預案及保證措施 4第一章項目概況及要求第一節(jié)項目概況5序號項目內容服務標準及要求一基本要求管理機構設置(二)服務時間1.小區(qū)工作日在物業(yè)服務點、門崗、公共區(qū)域、綠化等區(qū)域內按照招標人要求工作2.節(jié)假日有物業(yè)服務人員值班，并提供服務，包括但不限于秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化修剪、設3.設施設備維修服務、房屋維護服務、秩序維護服務、求助、投訴等服務建立24小時值班制度，公示服務電話、接受各類信息的收集和反饋，并及時二公共秩序維護服務人員要求6(二)門崗2.對來訪人員、車輛有登記，對大型物件的進出實行記錄。固定停放車輛簽訂停車服務協(xié)議，明確相關權利義務，車輛進出記錄完整。臨時車輛進出登4.保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通。道閘等5.機動車車輛停放有引導，停放有序。非機動車輛車位平面圖、管理規(guī)定、緊急聯(lián)系電話等公示于顯(三)巡邏崗2.首次接到火警、警情后3分鐘內趕到現場，協(xié)助保護現場采取應對措并及時匯報上級和相關部門。在遇到異常情況、突發(fā)事件時，采取積極應對措施，并及時匯報上級和7(四)消防設施和救助(監(jiān)控崗)1.制定消防安全制度及操作規(guī)程；落實消防安全責任制，明確責任人。2.消防控制室顯著位置張貼操作人員在有效期內消防設施操作員職業(yè)資格證書復印件。3.配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控。4.監(jiān)控室收到報警信號后，秩序維護人員應按規(guī)定及時趕到現場進行處理，同時接受救助要求，解答詢問。5.消防控制室有專職值班員，24小時雙崗值班，值班記錄完整。6.監(jiān)控設備完好無損，保證正常使用。7.消防設施平面圖、火警疏散示意圖按幢設置在樓層明顯位置。8.安全疏散通道通暢，疏散標識規(guī)范醒目。10.消防水泵、管網、閘門等設備運行正常，測試、11.消防報警系統(tǒng)自動、手動報警設施啟動正常；防排煙系統(tǒng)手動、自動啟動正常，火警聯(lián)動正常。三環(huán)境衛(wèi)生服務8垃圾收集按照垃圾分類要求，樓層設置垃圾投放箱、桶，垃(二)教學樓、辦公樓按照操作流程要求，每天至少清潔2次，干凈整潔，(三)樓道、通道按照操作流程要求，每天至少清潔1次，清潔記錄(四)樓梯扶手、公共窗臺、消防栓箱按照操作流程要求，每周至少清潔2次，保持干凈、(五)公共玻璃窗、天臺、天溝等按照操作流程要求，制定計劃衛(wèi)生時間表，保持清(六)天花板、樓道燈、路燈按照操作流程要求，制定計劃衛(wèi)生時間表，每月至少清潔1次，目視干凈，無蜘蛛網，清潔記錄完(七)宣傳欄等按照操作流程要求，每周至少擦洗1次，表面無污9(八)公共衛(wèi)生間按照操作流程要求，每天至少清潔3次，無污漬、(九)電梯轎廂按照操作流程要求，每天清潔1次，不銹鋼材料裝飾的轎廂每周上1次保護液，表面光亮，無污(十)供水水箱按照操作流程要求，制定衛(wèi)生計劃時間表，按規(guī)定(十一)房屋外墻按照操作流程要求，目視潔凈無污垢，視情況進行(十二)道路、場地、按照操作流程要求，道路、場地、綠地每天打掃次，目視地面、場地、綠地清潔無雜物；明溝每周清掃2次，無雜物無積水，清潔記錄完整。(十三)雨水、雨水、道1.按照操作流程要求，至少每季度疏通1次，汛期增加巡視頻次，視情況隨時疏通，清潔疏通記錄完(十四)化糞池按照操作流程要求，每季度檢查1次，發(fā)現異常及時向小區(qū)匯報；化糞池無溢滿，并有檢查記錄。(十五)消毒滅害按照操作流程要求，公共環(huán)境每季度消殺2次，夏季每月消殺1次，每半年滅鼠1次，遇有特殊情況要及時進行消殺或按有關部門的布置進行消殺，消殺記錄四房屋維護服務維修維護按物業(yè)服務合同約定建立房屋維修維護制度維修時，屬于小修的按合同約定及時組織維修，屬于大中修的提醒使用單位及時編制維修計劃報批后維修經費的開支符合有關規(guī)定。(二)房屋結構1.每季度對房屋的地基、承重結構、樓梯樓道、消防通道、辦公樓的門窗、屋面、外墻面、道路2.每年2次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季度檢查1次，并有記錄；發(fā)現損壞，應及時按維修制度組織修復。(三)門窗每半月巡視門窗1次，保持玻璃、門窗配件完好，(四)樓內墻面、頂面、地面無缺損(五)管道、排水溝、屋頂每月1次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通(汛期6月至9月每半月檢查1次);每半年檢查1次屋頂，發(fā)現防水層有氣鼓、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修(六)圍墻每半月巡查圍墻1次，發(fā)現損壞按制度及時修復；鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。檢查和維(七)道路、場地每半月1次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發(fā)現損壞及時修復；保持路面平整、無破損、無積側石平直無缺損。檢查和維修記錄完整。(八)景觀園林每半月1次對景觀園林等進行巡查，發(fā)現損壞按制度及時修復；保持原有面貌，保證其安全使用。檢查和維修記錄完整(十)標識、安全標志1.樓層、公共設施、設備房、地下車庫、道路等有明顯標識2.定期檢查，對破損、損毀及時更換。3.危險隱患部位應設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢4.保證標志清晰完整，設施運行正常。五校園基礎設施及其他設施設備運行與維護服務健全制度1.建立設備設施檔案，包括設備臺賬、設備卡、運2.按法規(guī)要求以及物業(yè)服務合同的約定，對設備設施進行維修保養(yǎng)；屬于小修的應及時維修，屬于大中修和更新改造的提醒使用單位確認并制定維修計劃報批后實施，維修經費的使用符合規(guī)定；設備設施維修及時率99%以上，合格率100%檢查和維修記錄完整。3.設備設施需外包維修保養(yǎng)的應有外包維修協(xié)4.建立健全設備設施管理、運行、保養(yǎng)制度，對可(二)人員要求1.配備專職的機電維修人員負責設備設施的日常管2.設備夜間運行有專人值班，實施24小時服務。3.每天1次巡視設備設施，并有記錄。4.專業(yè)技術人員取得相關資質，需持證上崗。(三)供水系統(tǒng)1.每周對供水設備檢查3次以上，每季對水泵潤滑2.每季1次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)1次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。每年定期2次清洗水箱蓄水池，二次供水的水質符合國家規(guī)定的生活用水標準。2.投標人負責凈水機的定期維護和保養(yǎng)，包括但不須安裝金屬防護網并完好；每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)4.檢查和維修記錄完整。(四)排水系統(tǒng)(二級生化處理)1.每天2次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季3.污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。4.檢查和維修記錄完整。(五)照明系統(tǒng)1.及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好；照明燈亮燈率在99%以上，維修更換及時率2.每日1次巡查室內、室外電氣柜，遇有故障及時處理，每年1次電氣安全檢查，保證電氣設備運行正常。3.檢查和維修記錄完整。(六)消防系統(tǒng)1.設立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明2.消防設備設施至少每一個半月運行保養(yǎng)一次；設3.消防加壓水泵每月啟動1次并作記錄；每年保養(yǎng)4.消防栓每月巡查1次，消防栓箱內各種配件完5.每半月檢查火警功能、報警功能是否正常。6.每月試驗1次，煙感、溫感、探測器，并對全部控制裝置進行1次試驗；火災探測器投入運行兩年后，應每隔三年全部清洗1次，不合格的應更換。7.每月檢查1次消防水帶、水槍、閥桿處加注潤滑8.每月檢查1次滅火器，臨近失效立即更新或充9.檢查和維修記錄完整。(七)避雷系統(tǒng)1.每年2次檢查避雷裝置；高層樓宇每年應測試1次，保證其性能符合國家相關標準。2.檢查和維修記錄完整。(八)安保系統(tǒng)(智能化系統(tǒng))2.樓宇對講系統(tǒng)(可視):不定期進行調試與保養(yǎng)，保證24小時運行正常；對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講(可視)功能正常，語音(圖像)清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器等自動功能3.報警系統(tǒng)：不定期進行調試與保養(yǎng)，保證其24小時運行正常；中心報警控制主機應能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信4.監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進行調試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面5.檢查和維修記錄完整。(九)電梯系統(tǒng)1.投標人負責電梯及消防設施的年檢及年準，費用由中標人承擔。2.保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配3.按照特種設備安全技術規(guī)范，委托專業(yè)維保單位進行定期保養(yǎng)，每年定期進行1次檢測；物業(yè)公司應有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行4.電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員2小時內到達現場修理，一般故障維修停機不超過4小時；發(fā)分鐘之內到現場應急處理專業(yè)維修人員應在半小時內到現場進行救助。5.檢查和維修記錄完整。(十)中央空調1.中央空調委托專業(yè)人員或依據物業(yè)外包協(xié)議管2.檢查和維修記錄完整。(十一)備用電源1.按規(guī)定周期維護應急發(fā)電設備，加注油、水、液2.檢查和維修記錄完整。3.投標人負責維修材料、工具設備等全部費用。六綠化養(yǎng)護服務人員要求(二)日常服務1.針對植物的生長習性對草坪、花卉、綠籬、樹木等定期進行修剪(含造型修剪)、澆水、施肥、補栽補種等養(yǎng)護；保持應有的觀賞效果。2.定期清理綠地雜草、雜物；定期清除室內盆景綠3.綠化總體良好，草地無大面積的斑禿，花卉、綠5.根據季節(jié)和氣候狀況，對花草、樹木等進行病蟲七其他服務能源費代繳服務投標人提供代繳小區(qū)實際產生各項能源費用的服務，需做好相應票據留存、實際能源使用情況記錄(各項能源費用由采購人支付，不含在本項目報價(二)節(jié)日、校園文化布置服務元旦、教師節(jié)、兒童節(jié)、春節(jié)、婦女節(jié)、勞動節(jié)、(三)傳達收發(fā)服務小區(qū)來人來訪的通報、證件檢驗、登記、證件退還注：1.投標人需提供本次物業(yè)管理中所涉及的工具、秩序人員的安防裝備及所有用品，其費用包含在物業(yè)采購合同金額之內，由物業(yè)公司承擔。(用品包括但不限于：污水泵、吸塵器、氣泵、維修工具、烘干器、膠皮警棍、對講機、電鉆、電錘、打孔器、除雪用具用品、洗手液、垃圾袋、掃把、拖把、殺蟲劑等),品質保證質量良好，采購前須經招標方和小區(qū)確認，費用由投標人承擔。2.本項目范圍內的房屋維修、設施設備維護等，實施前需經招標方和小區(qū)確認，保障實施質量良好，費用由投標人承擔。(六)采購標的的驗收標準按照《物業(yè)服務考核及獎懲辦法》標準，組織項目驗收。1.物業(yè)服務考核及獎懲辦法1.1考核標準及工作程序1.1.1該考核辦法結合物業(yè)服務標準每月對物業(yè)服務進行考核(見附表，即分數a海月小區(qū)教職工和學生滿意度調查作為考核中一項，教職工和學生滿意度調查總分為100分，每月甲方對物業(yè)服務進行一次考核(分數b),結合教職工和學生滿意度調查、月度考核計算月綜合平均分c(c=0.5*a+0.5*b)。月綜合平均分c連續(xù)兩個月低于80分(不含),甲方有權解除物業(yè)服務合同，由此所造成的損失由乙方承擔。每月教職工和學生滿意度調查，甲方和小區(qū)根據工作需要、服務1.1.2支付服務費時，對付款周期(每個付款周期為三個月)內各依據。算術平均分在90分以上，全額支付本付款周期的物業(yè)服務費用；90分以下，按照(90-算術平均分)%的比例對本付款周期的物業(yè)服務費用進行扣除。2.考核管理工作程序2.1甲方以本服務標準為依據，每發(fā)現一處不達標，視情況進行行500～2000的罰款。人員配置不齊的情況下按相應的崗位工資成比例扣除服務費用，并進行500～2000的罰款，服務標準不達標視情況進行500～2000的罰款，并由物業(yè)負責人在處罰書上簽字確認，拒不簽字的，報甲方領導裁決確認后，雙倍處罰。2.2處罰書為月末考核的附件，是月末考核的主要依據，考核表中單項出現兩次為一般，三次為不滿意，三次以上問題的或物業(yè)人員拒不執(zhí)行下發(fā)任務的或因工作失誤造成嚴重后果的即為非常不滿意，除對物業(yè)公司進行罰款、追究相關責任外，對當事人予以辭退。2.3物業(yè)人員發(fā)現重大事故隱患，及時采取措施，為甲方避免或挽回相關損失的，由物業(yè)服務單位報請甲方，甲方視情況給予500～2000元獎勵。2.4其他未盡事宜，雙方協(xié)商解決。2.5物業(yè)考核表序號考評內容考核分值(分)考核得備注綜合服務1按照服務合同規(guī)定的服務標準，配備物業(yè)服務工作人員3每發(fā)現一不符合標準扣0.5分，扣完為止2員工佩戴標志，儀表整潔，著裝統(tǒng)一，行為語言規(guī)范，服務主動熱情2324有投訴處理機制，重視甲方反映的問題，加強與甲方溝通，及時反饋處理結果35物業(yè)服務檔案資料齊全，管理完善，有臺賬記錄26各項物業(yè)管理機制健全，制2序號考評內容考核分值(分)考核得備注公共秩序維護服務7嚴格交接班制度，做好執(zhí)勤記錄，認真履行職責3每發(fā)現一不符合標準扣0.2分，扣完為止8舉止文明，姿態(tài)端莊，保持良好的精神面貌和形象29做好來訪人員的登記核查、大件物品進行審批放行、車輛出入檢查工作3小區(qū)大門、消防，教學辦公區(qū)24小時巡邏，有巡查記錄4車輛停放有序，大型活動期間、上下學高峰期等時段設有專人指揮車輛行駛3技防設備和器材，懂得一般救護知識2確保消防、安防設施、電氣發(fā)現問題及時匯報2發(fā)生突發(fā)事件，及時處理并3序號考評內容考核分值(分)考核得分(分)備注進行搶救和善后工作無治安案件、火災等事故發(fā)生3環(huán)境衛(wèi)生服務室內保潔電梯廂內(含廂墊)保持干凈整潔，電梯門壁每月打蠟2每發(fā)現一不符合標準扣0.2分，扣完為止門廳、樓道、教室保持干凈整潔3地板及樓道內設施設備外表保持干凈整潔2衛(wèi)生間保持清潔、干凈、無異味、無積水、及時清理腳印、水漬，洗手盆、便池、隔斷、窗臺無灰塵，及時清理紙簍3序號考評內容考核分值(分)考核得分(分)備注教師衛(wèi)生間內保持配備有擦學生衛(wèi)生間洗手液等物品充足2污跡、無異味3工作日有專人負責巡查保潔，保持室內干凈整潔，發(fā)現設施設備損壞及時報告2室外保潔保持院內道路、停車場、樓頂、明溝等室外公共場所干凈整潔，無紙屑、口香糖、3每發(fā)現一不符合標準扣0.2分，扣完為止果皮箱、垃圾桶外觀保持干無污跡2序號考評內容(分)考核得備注2次，保持收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味2生活垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味3路燈、樓道燈高桿路燈2米以下部分每周清潔1次，保持干凈整潔，室外標識、宣傳欄、信報箱等共用部位設施設備每周擦拭1次3大門玻璃、窗保持光亮、清潔、無污跡、水跡、灰塵及明顯手印2及時消滅"四害"、白蟻等2視檢查情況及時清掏化糞池、下水道、污水井及雨水井等2有專人負責巡查保潔2序號考評內容考核分值(分)考核得分(分)備注房屋維護服務制定水電安全運行規(guī)程及崗位責任制度，并認真履行崗3每發(fā)現一不符合標準扣0.2配備專業(yè)技術維護、維修人員，發(fā)生故障及時排除；發(fā)生重大故障應及時向管理辦3共用設施設備運行與維護服務對水電線路、管路、設施設備進行定期的巡查、維護、保養(yǎng)、維修等工作，確保設記錄完整、清晰。提供24小時水電工值班服務。3分，扣完為止綠化養(yǎng)護服務剪、養(yǎng)護、施肥，經常進行養(yǎng)護記錄完整、清晰3會議服務有專業(yè)人員實施會議服務工作2序號考評內容考核分值(分)考核得分(分)備注會議對接、會場布置、音響操作、會場服務、會場恢復2能源費用代繳服務如需能源代繳，能源費用代繳及時，幫助投標人報銷有關費用2節(jié)日、校園文化布置服務提供和滿足節(jié)日布置、校園文化布置、傳達收發(fā)服務、必要的輔助文印服務、校園5總分(七)采購標的的其他技術、服務等要求1.中標人所屬工作人員需通過政治審查，身心健康。遵守公司規(guī)章制度，表要符合規(guī)定標準，講究禮儀、儀表，態(tài)度熱情，服務到位，發(fā)型要統(tǒng)一。2.中標人應滿足采購單位和小區(qū)交辦的各種事項(如：會議室的調整布置，大型物品的出入庫、辦公家具、副食品等調整搬運等)。3.在小區(qū)臨時開展的大型會議、有重大活動時，如上述崗位原配置的人數不能滿足需要，中標人應及時從其公司內抽調具備相應服務能力和素質的人員加強力量，以保證正常業(yè)務的開展。4.以項目的需求為導向來構建管理和服務的總體架構，所有任職人員的詳細資料需報招標人并且得到認可才能錄用，所有物業(yè)人員按照招標文件要求招聘、錄用，否則視為違約處理，招標方有權解除合同。5.根據物業(yè)管理服務項目的實際情況(如建筑高度、結構形式等)及所用的設施設備，確保相關工作人員應按國家規(guī)定具備相關工種的上崗證。并按國家有關部門規(guī)定，定期組織體檢且有年審合格記錄，否則視為違約處理。工程主管)應與投標文件所提供的人員一致，且僅用于本項目不得在其他項目兼任其他職務，一旦錄用未經招標人同意不得隨意更換，否則中標人應該向招標人支付違約罰款，私自更換項目經理的違約罰款為一萬元，各主管為五千元/人。相關違約罰款由采購人在每季度付款時從中標人的結算款中扣除。7.項目管理人員必須現場常駐辦公，招標人會監(jiān)督考核其日常考勤，無故缺勤按10000元/人/次罰款，如果超過20天的，招標人有權解除本合同。相關違約罰款由采購人在每季度付款時從中標人的結算款中扣除。8.中標人應及時調整不適應工作需求的物業(yè)管理人員及其員工。如招標人認為該管理人員或員工不能勝任本職工作的，必須調整，中標人應在招標人通知后一個月內更換完成，否則管理人員按照2000元業(yè)管理秩序的，招標人有權解除本合同。10.中標人派駐物業(yè)服務人員的行為均由中標人負責，中標人不得以該行為系相關人員個人行為而免責，如確系個人原因的，中標人承擔責任以后由中標人向個人追償。11.中標人應做好保密工作，并與采購單位及物業(yè)服務人員簽訂保密協(xié)議，相關協(xié)議應提交采購單位備份。12.根據招標人的衛(wèi)生防疫要求，定期對教學辦公樓及其他公共區(qū)域內進行消毒，包括但不限于：所有公共區(qū)域的地面、電梯轎廂、衛(wèi)生間、會議室等。防疫期間保證每天不少于2次，并根據各小區(qū)實際13.招標人僅為有關物業(yè)工作人員提供值班住宿場所，物業(yè)人員可以在小區(qū)食堂就餐，標準由招標人確定。14.根據疫情影響，如有政府相關部門規(guī)定招標人進行相應檢測費用均由投標人自理。15.中標人負責駐地室內、室外的地磚、墻磚空鼓、脫落、破損等維修工作，維修工作所需工具設備、人員工費等一切費用及維修工作的安全生產責任均由中標人負責。★四、擬采購標的商務要求(一)交付(實施)的時間(期限)服務期：合同簽訂后11個月。其中001、002、003標包服務周期為合同簽訂后1年，004標包服務周期為合同簽訂后11個月。(二)交付(實施)的地點(范圍)02包：海棠幼兒園、朝暉幼兒園、紅蓮幼兒園、悅澤幼兒園、海03包：雙文幼兒園、德輝九年一貫、興賢初中、第一高中；04包：容德幼兒園、羅河幼兒園、容德小學、金源幼兒園、興安小學、完全中學(三)付款條件(進度和方式)合同簽訂并通知入場后，物業(yè)服務開始第3個月、第6個月、第9個月、第12個月(004標包為第11個月),甲方收到乙方交來的有效發(fā)票及其他相關文件(含考核文件),經甲方驗收后，30日內甲方分別支付剩余合同額的25%、25%、25%、25%。甲方結合考核結果(如有扣款，扣除相應罰款后)30個工作日內向乙方據實支付剩余款項，(四)培訓要求應經常對員工進行崗位職責培訓、安全教育培訓、崗位能力培訓，加強崗位責任考核。投標人在服務期限內，按照采購人的要求，提供完整的驗收資料，且未發(fā)生任何安全生產責任事故。第二章綜合服務方案第一節(jié)管理思路首先應探索我們的——“教師、學生”,他們需要我們提供什么這些都需要我們確立小區(qū)物業(yè)管理專業(yè)化的服務措施個性化、科學創(chuàng)新的管理服務模式，精益求精的工作作風，規(guī)范化的操作。本項目集合現代青年的人文魅力，標識出師生們的時代風貌，塑造出國內一流的教育發(fā)展區(qū)。公司將以自己品牌理念“服務成就美好”為管理內核，以“卓越質量管理”和“竭誠為師生服務”為立足點，以先進的管理技術和豐富的管理經驗為依托，明確工作重點，采取科學先進、切實有效的管理措施不斷實施服務創(chuàng)新。我公司結合本項目的實際情況，為了進一步擴大本項目的知名度，提高本項目的社會地位，具體制定了“時尚、奮進、熱情”的品牌形時尚一一體現本項目師生與時俱進，緊跟時代步伐的時代意識。奮進一一體現本項目銳意進取，著眼未來，面向世界，堅強不息熱情一一體現本項目師生熱情、拼搏、團結的學習和生活態(tài)度。二、管理理念我公司長期以來，無論在實踐中，還是在行業(yè)中，都一如既往的倡導“大客服”的服務理念。在管理學中，管理和服務似乎是辯證的矛盾統(tǒng)一體，只有將兩者有機的結合，方能實現管理和服務水平的同步提升，并獲得持續(xù)改進。尤其是以提供無形服務為本的物業(yè)管理，其必須依照有關法律、法規(guī)、政策及物業(yè)服務合同賦予的權力和責任行使職權和承擔責任，實施對房屋、設施、設備的管理以及對公共秩序、環(huán)境的管理。沒有管理，服務只是一句空話，服務要靠管理來實現。但是，我們必須明確，管理是手段，服務才是目的，管理的最終歸宿是服務。通過有效的管理，達到為業(yè)主、委托方服務的目的。三、管理策劃在全面執(zhí)行國務院頒布的《物業(yè)管理條例》的前提下，以管理和服務兩個中心為支撐點，為本項目提供優(yōu)質的管理和服務，來營造安全、舒適、整潔、方便的工作和學習環(huán)境。1.管理模式統(tǒng)一管理標準：嚴格執(zhí)行公司已通過認證的IS09001:2015質量管理體系之有關標準及公司各項規(guī)章制度。激勵、挖潛，做到人盡其才，在外延上則是以本項目的服務為焦點，對業(yè)主的合理需求給予最大限度的滿足。統(tǒng)一服務意識：創(chuàng)新性、全方位的服務意識，想客戶之未想，急客戶之未急，通過不斷創(chuàng)新服務內容、服務方法來滿足不斷轉變觀念和不斷擴展需求的顧客。統(tǒng)一管理目標：“接一座物業(yè)，創(chuàng)一方文明，保一方平安，樹一個品牌。”我們將著力實施品牌戰(zhàn)略和形象工程，進一步倡導我們物業(yè)實踐中一直堅持的科學發(fā)展觀，信守“文明、禮貌、優(yōu)質、高效”的經營方針，通過專業(yè)精細化物業(yè)管理，確保校內區(qū)域安全，優(yōu)美校區(qū)環(huán)境，從而提升本項目品牌形象，達到社會效益、環(huán)境效益、經濟效益良性循環(huán)發(fā)展。管理意識：寓管理于服務之中，以改革、開拓精神創(chuàng)新本項目的管理新思路，樹立業(yè)主就是顧客，管理就是服務的觀念。服務意識：全方位的主動服務，客戶的一切所需，均是服務之想四、倡導“金鑰匙”物業(yè)服務理念我們秉持“實施科學管理，持續(xù)改進服務，不斷開拓創(chuàng)新，增強結合本項目特點及定位，對每一項服務作業(yè)、每一個作業(yè)動作都有嚴并達成“滿意+驚喜”的物業(yè)金鑰匙極致服務。五、管理服務思路針對本項目配套設施功能齊全，活動頻繁，設備管理難度大，人流密度大等特點，我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路：●采用整體管理和專業(yè)管理相結合的辦法●強調成本控制意識和成本管理程序●強調團隊流程的有效運作和服務流程的持續(xù)改進●確保公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化●確保配套設施的不斷完善與中心服務的日趨完美●致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質以及社區(qū)全員的參與意識●致力于共用設施、設備的持續(xù)改進和功能提升通過上述管理思路和措施確保為本項目提供高質量的物業(yè)服務，滿助力小區(qū)高質量發(fā)展。1、專業(yè)化管理本項目需要物業(yè)管理單位具有較高的管理水平和技術力量，以保證物業(yè)服務的高品質，為小區(qū)和師生員工提供強有力的物業(yè)管理服務2、完善的設施設備管理與維護需要配置專業(yè)人員進行管理維護，以保證設施設備的正常使用，減少不必要的浪費。3、建設節(jié)約型校園目前本項目物業(yè)管理服務過程中，因諸多原因，水電資源浪費嚴重。本項目希望物業(yè)管理單位當好校區(qū)管家，及時提供有效建議和整改措施，杜絕類似現象發(fā)生。4、維護小區(qū)形象本項目希望在物業(yè)管理服務過程中通過多途徑展示、維護形象(如Logo、宣傳性資料等),共同維護和提升小區(qū)的形象及品質。5、專業(yè)有素的保潔本項目要求物業(yè)服務單位具有專業(yè)的保潔隊伍以及清潔服務技能，配置專業(yè)工具，達到專業(yè)保潔水平。6、良好的企業(yè)形象本項目希望物業(yè)服務單位以拓展項目，建立服務項目品牌為主。絕不以純粹盈利為目的，從而導致物業(yè)管理水平和服務水平的下降。7、智能化校園物業(yè)服務企業(yè)就應該在物業(yè)管理中實施智能化管理，與小區(qū)創(chuàng)建“智能化校園”同步接軌。六、管理設想及策劃“時時處處尊重業(yè)主、切實有效服務業(yè)主”、“事事替業(yè)主著想、成為公司全體員工的共同追求。我們懷著滿腔誠意，將物業(yè)管理的職業(yè)精神與專業(yè)品質融于每分每秒、無處不在的服務，想您所想、急您務成就美好生活”這一理念，從服務產品策劃、服務過程控制、服務實施效果等環(huán)節(jié)流程制定具體的實施要點。根據本項目的實際情況，我們將本著“服務態(tài)度、服務速度、服以“無縫隙銜接、精細化管理、多層次服務”的管理思路和原則，切切實實、勤勤懇懇地做好小區(qū)的好管家。●精細化管理物業(yè)管理已經結束了粗放型時代而轉向專業(yè)化方向發(fā)展。為應對這種進步，我們在本項目導入“精細化管理”的理念。所謂精細化管理，是指將管理覆蓋到每一個環(huán)節(jié)、控制到每一個細節(jié)、規(guī)范到每一項操作、精確到每一項數據。以這樣的理念來規(guī)范員工的觀念和行為，必定會大大提高管理服務的質量。將管理覆蓋到每一個環(huán)節(jié)——物業(yè)管理涉及面廣，環(huán)節(jié)多，疏漏任何一個環(huán)節(jié)，都可能影響總體管理質量。管理中每一個環(huán)節(jié)都將分解具體的操作運行規(guī)范及操作標準。避免因操作執(zhí)行人的不同而造成執(zhí)行結果的千差萬別。通過流程標準化管理，達到物業(yè)服務的規(guī)范化、標準化、統(tǒng)一化。將管理控制到每一個細節(jié)——精細化管理通過細節(jié)反映，細微之處見精神。我們將細致體貼業(yè)主的合理需求，并切實加以執(zhí)行。將管理規(guī)范到每一項操作管理通過操作實現，操作反映理念。公司要求每一項操作都要盡可能體現專業(yè)水準。將管理精確到每一個數據——管理的精細化必定以定量化管理來體現，量化管理的結果是大量數據的產生。數據的精確是管理到位的依據。要充分發(fā)揮配套設備的優(yōu)越功能，必須重視自控系統(tǒng)所記錄的每一個參數，在日常管理中跟蹤、記錄每一個關鍵數據，進行比照和調整，以優(yōu)化運行狀態(tài)。科技含量越高的設備設施，數據在管理中的作用越顯重要，我們將在本項目的管理中充分重視這一點。●多層次服務物業(yè)管理的所有內容可歸結為服務二字。根據本項目的特點，我們將多層次服務分為二層不同的含意，第一層是指以服務對象為介定，選取不同適合的服務模式進行多層次服務。第二層是指以物業(yè)管理服務的內核(基礎服務),以及外拓(延伸服務)進行劃分的多層次服務。從而達到整個物業(yè)管理服務的均好性，即合適的管理服務模式，最佳的管理服務效應，合理的管理服務成本。整潔安全整潔溫馨溫馨1)安全>項目區(qū)域內的實際安全——安全實效(財產不受損失、安全>師生的感覺安全——安全體驗(師生可視的安全防護>項目區(qū)域內整齊有序(如非機動車輛停放、物品擺放、>清潔干凈(如保潔、垃圾清運、異味控制、有害生物完好完好>物業(yè)共用部位共用設施設備交付時現狀(不缺損)額定要表現。4)溫馨>物業(yè)服務公司與校方的關系(與校方的日常溝通、工>物業(yè)公司與師生之間的關系(通過開展互動活動實現)。>采取垃圾分類收集和固體廢棄物的專項收集和管理；>在管理過程中倡導低碳節(jié)能理念；本項目的物業(yè)特殊性決定了物業(yè)管理的定位也必然有更為高遠的追求。經過多年的實管經驗以及對于小區(qū)類項目的管理經驗，結合對項目的全新論證和考察，我司對本項目制定了全新的物業(yè)服務定位：>將本項目打造成為項目標桿。>高校物業(yè)管理服務的領頭軍。>達到招標人和物業(yè)公司雙方共贏的愿景。我司從對本項目物業(yè)特點和服務需求分析后認為，維持良好的公共秩序、營造良干凈、整潔的學習氛圍是本項目物業(yè)服務準化、專業(yè)化、活性化”的服務理念，開展項目的物業(yè)管理服務。圍繞“以積極主動、和諧關愛”之準則，以創(chuàng)新為先、以服務為本，創(chuàng)造項目人性化管理服務。我司為本項目設定的物業(yè)服務愿景為：“營造安全、活力有序、整潔、溫馨的學習環(huán)境，打造嚴謹、關愛的校園服務形象”,將本項目打造成校園標桿項目。我司將現代服務型企業(yè)的四個關鍵成功因素：服務設計、資金保障機制、員工管理系統(tǒng)、客戶管理系統(tǒng)融入到了我司的IT系統(tǒng)中，以確保管理的穩(wěn)定性、規(guī)范性和完整性。同時，為保障服務品質，我司除導入ISO質量管理體系執(zhí)行標準監(jiān)管服務過程，還將使用服務差距模型對服務進行不斷的評價和矯正，使用卓越績效評估體系對管理模式進行評價和矯正，使用KPI對員工績效和組織績效進行評價。通過品質管理圈的不斷推進運行，形成“樂于發(fā)現、一定改進、執(zhí)著跟蹤、直至關閉”的品質文化氛圍，進而實現我司在本項目的高品質物業(yè)服務；我司將在本項目配置一支物業(yè)管理經驗豐富的物業(yè)服務團隊，以實現物業(yè)服務“專業(yè)性”,同時在管理過程中通過科學的績效管理和激勵機制，結合以人為本的理念，充分發(fā)揮員工的主動性和能動性，體現項目“活性化”管理特點。我司承諾積極響應客戶需求，高度配合采購人，定期進行溝通座談，定期提交管理報告，以“高配合度”和“快速響應”的姿態(tài)成為采購人的業(yè)務支持伙伴，共同打造獨特的校園魅力。第三節(jié)管理服務目標為深化后勤社會化改革，在教學區(qū)與生活區(qū)實施物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化，努力營造“文明整潔、和諧有序、優(yōu)雅舒適”的學習生活環(huán)境，全心全意為師生服務。按照IS09001最新標準建立校園的質量保證體系，嚴格按規(guī)范運作。參照IS014001環(huán)境管理體系，確保供優(yōu)質、安全、高效、有序的服務和管理，使小區(qū)在教學保障、校園環(huán)境保障、文化氛圍營造、服務管理水平等方面成為小區(qū)物業(yè)管理的典范。打造安全，舒適，文明，便捷，溫馨的校園。全面導入IS09001最新標準建立校園的質量保證體系，并參照以1.《物業(yè)管理條例》(中華人民共和國國務院第379號令);2.《保安服務管理條例》(中華人民共和國國務院令第564號);3.《物業(yè)管理企業(yè)資質管理方法》建設部令第164號(2007)4.《中小學、幼兒園安全防范要求》(GB/T29315-2022);嚴格按規(guī)范運作，參照ISO14001環(huán)境管理體對各項制度的實施進行全程監(jiān)控，保證管理與服務的專業(yè)化、規(guī)范化和有效性，確保在為校園提供物業(yè)服務的過程中實現優(yōu)于招標文件要求的如下目標：(1)制訂節(jié)能降耗方案，力爭能耗比同類高校平均水平降低5%(3)各類設施設備分門別類建立運行管理、維修保養(yǎng)等工作帳(4)校園零修、急修及時率100%,維修合格率100%,維修服(6)教學設施設備完好率100%。(7)教室各項設施設備完好率100%。(8)定期對管理服務人員進行崗前培訓，管理服務人員持證上崗100%;(9)清潔衛(wèi)生實行動態(tài)保潔率100%;(10)道路(含人行道、綠化帶硬化道路)的地面保潔合格率99%(11)校園消防設施設備完好率100%;(12)校園應急事件處置率100%;(13)配備的相關崗位人員到崗率100%;(16)對小區(qū)的臨時調派和支援服從率100%。(17)項目離職等原因臨時缺崗人數超不超總人數的5%。(18)師生投訴率1%以下，處理及時率100%,(19)投訴處理滿意率100%以上，回訪率100%;(20)小區(qū)師生對物業(yè)管理服務總體滿意率達96%以上。我司也將嚴格按照招標文件的服務內容以及考核標準，確保服務1.設置物業(yè)服務點。2.物業(yè)服務點辦公場所整潔有序。3.配置必要辦公用品(如辦公家具、電話等)。4.相關管理證照、制度張貼上墻。1.小區(qū)工作日在物業(yè)服務點、門崗、公共區(qū)域、綠化等區(qū)域內按照招標人要求工作2.節(jié)假日有物業(yè)服務人員值班，并提供服務，包括但不限于秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化修剪、設施設備維護等。3.設施設備維修服務、房屋維護服務、秩序維護服務、求助、投訴等服務建立24小時值班制度，公示服務電話、接受各類信息的收集和反饋，并及時處理；受理、回訪記錄詳實、完整。按照服務合同規(guī)定的服務標準，配備物業(yè)服務工作人員員工佩戴標志，儀表整潔，著裝統(tǒng)一，行為語言規(guī)范，服務主動及時整理日檢、周檢、月報、季度小結，及時整改有投訴處理機制，重視甲方反映的問題，加強與甲方溝通，及時第四節(jié)管理服務理念小區(qū)是廣大師生學習、工作、生活的“家”,我司始終秉持“急及客戶享受到我司提供的全國一流的管理服務。爭取為全校師生創(chuàng)造一個安寧、和諧、有序、整潔、健康的校園環(huán)境。實現雙方合作，四我司對本項目的整體思路為：運用我司專業(yè)的高校物業(yè)管理經驗，結合本項目物業(yè)管理的差異化，形成適合貴校管理特點的物業(yè)管理方案。保障物業(yè)區(qū)域內各項用于教學、科研、服務、學習、生活、活動的設施設備處于良好的狀態(tài)，負責校園公共秩序維護，同時根據校園不同樓棟或場所提供與之功能相符合為廣大師生營造一個和諧、安全、規(guī)范、有序的的工作學習和生活環(huán)境。針對本項目的實際情況做到以下三點要求：■增強“四個意識”作為雄安新區(qū)的重點單位，全體物業(yè)管理服務人員要做到“講政治、懂規(guī)矩，顧大局、守紀律”,提高自身思想認識。■嚴格管理基于我司三十余年的管理服務經驗，并結合項目的實際情況，制定管理服務各項制度，做好管理服務工作及保密工作。管理服務人員認真學習，服從管理，努力提高自身素質和業(yè)務水平。甲方是教育類單位，本項目又是甲方單位對外形象的重要窗口，物業(yè)管理服務人員振奮精神，注重形象，不做與工作無關的事，內強到不斷滿足小區(qū)的各種需求，以實現PDCA的循環(huán)。2、充分考慮物業(yè)的建筑及配套設施設備與使用功能、運行、維護管理之間的關系，了解不同區(qū)域的管理連接、不同區(qū)域的管理控制差異等綜合因素，有針對性地規(guī)劃、維護、保養(yǎng)、修繕、更新計劃，使物業(yè)始終保持在面貌常新、功能完好狀態(tài)，延長使用壽命。3、所有管理行為必須通過服務的方式傳遞給小區(qū)及師生員工，而服務則永遠以人為本。必須認識到“小區(qū)一員工一企業(yè)—社會”四者之間是一個互贏互動的關系，是一個由價值鏈構成的生態(tài)系統(tǒng)，它們相互依存，而不是此消彼長。因此，應確保價值鏈的有機連接和增值，確保各方利益，建立友好合作的長效機制，規(guī)避短期行為。4、不甘平庸，關注細節(jié)，追求卓越，超越自我，打造精品。5、形成精、專、特、優(yōu)的核心競爭力，不斷在深度和廣度上得6、構建與小區(qū)暢順的溝通、協(xié)調平臺，接受監(jiān)管，將小區(qū)的意見作為持續(xù)改進的動力，確保意見都能得到合理的、及時的回饋，并從制度和措施上保證同類意見和問題不再重復。7、彈性管理，確保計劃的柔性；有預見力，適時適應變化；有應變力，及時處置突發(fā)性事件。8、具有強大的執(zhí)行力，并使之成為企業(yè)的核心文化并通過制度加以固化。第五節(jié)重難點分析及保障措施一、本項目重難點分析(一)小區(qū)出入口秩序維護與人員身份識別難點與重點：小區(qū)小學和幼兒園存在家長接送較多、孩童年齡小的情況，需要重點關注高峰期小區(qū)出入口車流和人流的秩序維護，以及確保日常出入人員的身份識別，以防止不法人員冒領、拐走兒童等風險。措施·設立專門的交通引導員，引導車輛有序停放，確保交通秩序。·制定詳細的交通流程和出入規(guī)定，通過標志、標線等方式明確路線和停車點，避免混亂。·配合交警部門，制定小區(qū)交通管理方案，確保高峰時段交通秩序。2、人員身份識別：·引入智能身份識別系統(tǒng)，如人臉識別、卡片識別等，對進出人員進行快速準確的身份辨認。以便快速核實身份。·配合小區(qū)，設立專門的身份驗證通道，對外來人員進行身份核查，防止不法人員進入。3、校園安全教育：·開展校園安全教育活動，教育學生認識陌生人、拒絕與陌生人交談，引導家長與孩子共同關注安全問題。·針對小學生和幼兒，設計親子安全課程，加強孩子的自我保護(二)主動性物業(yè)管理服務與校方合作重難點分析：物業(yè)管理服務需要主動與小區(qū)方面開展溝通，積極履行物業(yè)職責，配合小區(qū)開展各項工作，確保校園的安全和順暢運營。措施如下：1、主動與校方溝通：·定期召開物業(yè)與校方的聯(lián)席會議，分享工作進展和發(fā)現的問題，及時協(xié)調解決。·設立溝通渠道，確保信息暢通，及時了解校方的需求和反饋。2、主動服務本職工作：·制定詳細的工作計劃，明確物業(yè)服務的范圍和內容，確保各項工作得到有序開展。·配置足夠的維修人員和設備，確保設施設備的正常運行，避免故障影響小區(qū)運營。3、主動配合校方建設：·配合小區(qū)開展校園環(huán)境的改善和建設工作，如綠化、景觀提升、設施更新等。·參與小區(qū)的安全演練，為應急響應提供支持，確保校園安全。4、校園創(chuàng)建工作支持：·主動參與校園文化的創(chuàng)建，支持小區(qū)開展各項活動，加強師生的歸屬感和凝聚力。(三)保潔服務方面難點與重點：由于小區(qū)物業(yè)環(huán)境不同于住宅物業(yè)的保潔環(huán)境，保潔類別有教學樓、辦公樓、學生公寓、會議室、體育館、跑道、公共廁所，由于類別比較多，所用的材質不同，針對不同場所和材質使用的保潔方法和保潔設備多種多樣，因此重難點在于：“保潔面積大、保潔頻次高、保潔維持率低、需要保潔項目的類別比較多”措施：我司將以明確的科學作業(yè)流程為指導，培訓擁有專業(yè)技能的保潔員團隊為基礎，合理配置保潔工具，同時加強環(huán)境愛護人人參與的意識宣傳，硬件與軟件相結合，共同克服和解決保潔服務的難點，達到既定的服務標準。(四)校園物資與人員安全服務方面難點與重點：小區(qū)面積廣，有多個出入口，人員流動性大(周邊環(huán)境相對復雜),尤其在人員、車輛管理、意外事件防范、消防防范、偷盜預防等方面既是管理中的難點同時也是做好校園安全服務的重點，特別是本次服務對象主要為小學和幼兒園，學生年齡較小，安全問題需格外重視。措施：1、與校方保衛(wèi)處共同建立以“人防+技防”為管理思路，建立嚴格和完善的預防、監(jiān)控、應急、演練方面的管理制度與措施；2、安全管理工作的重點在于“預”和“防”,我司針對師生、提升“全員防范、全員參與”的意識，并制定切實可行的“物資、人員、車輛進出管理制度”等措施。3、合理編排重點時段、交界區(qū)域的巡邏班次與頻次，做到防范有側重，如：學生晚自習放學期間、晨間等特殊時段。(五)設備、設施維護服務方面重點與難點：通過我司多年的小區(qū)物業(yè)服務經驗總結，結合本項目建筑規(guī)模大、種類多，故設施設備多、科技含量高等一系列特點的實際情況分析，我司認為“后勤服務穩(wěn)小區(qū)才穩(wěn)、設備穩(wěn)后勤才穩(wěn)”,小區(qū)的設備設施和各種場館能時刻正常的運行，是保證小區(qū)正常的小區(qū)、生活、工作、訓練的基礎，由于本項目設備設備種類比較多，除供配電、給排水、消防等常規(guī)設備設施外，還有電梯、空調、多媒體教學和音響等特種設備設施；還有一些特殊和專業(yè)的場館和場所，如體育館等。規(guī)范的管理和操作將是日后物業(yè)服務的難點與重點；2、通過建立和完善科學化、專業(yè)化管理制度和有效的專業(yè)知識的培訓，提供維修養(yǎng)護人員實操能力。3、擬定設備設施各種應急預案，做到事事有預防、事事有預4、嚴格招聘制度，嚴格按崗位任職要求進行招聘相關專業(yè)人才。5、定期對設備設施進行設施檢查、維護，確保應急事件時能正二、具體保障措施根據項目需求、重點、目標及范圍等分析，在服務之中，我們將以確保安全為基礎，以設備設施平穩(wěn)運行為支柱，日常服務人性化、無擾化，內部管理精細化、軍事化，基礎服務優(yōu)質主動，特殊服務高效響應，全員通過政審并簽訂保密協(xié)議，時刻維護甲方社會形象，創(chuàng)造安全、穩(wěn)定、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境。本項目的所有服務人員在上崗前必須由戶口所在地派出所開具無犯罪記錄證明，統(tǒng)一經過政審并且簽訂保密協(xié)議，確保本項目的保密性安全性。1、服務源頭開始確保安全公司對聘用的員工，嚴格進行篩選。員工的來源，前期以從現有項目抽調骨干員工為主(占70%),新聘員工(30%):所有員工必須經過公司人事部門的甑選，確保無違法記錄；入職培訓7天(同時進行識別),達到上崗要求，提前一個月儲備在其他在管項目。2、人防技防相結合，注重細節(jié)控制>24小時定人、定時、定線安全巡視。>控制室定時巡視檢查，有警必出。>消防宣傳活動，簽訂消防責任書。>各崗位定時互動報崗。>不間斷巡視。>惡劣天氣短信提示、惡劣天氣主動應急服務(巡視每間房屋、辦公室的門窗是否關好)。>設備設施安檢、定檢提示。>節(jié)日安全大檢查，并邀請甲方共同檢查監(jiān)督。>遇臨時性重大活動，我司將承擔甲方布置的服務工作。(二)保證設施設備正常平穩(wěn)運行1、制定詳細的設備設施的維護保養(yǎng)維修管理計劃(年有規(guī)劃，月有計劃，周有安排，日有布置),每一項工作具體到具體的設備設施、部門、管理者、操作者、檢查者、驗收者。2、嚴格按照設備設施操作規(guī)程、技術要求、國家標準，制定設備設施的保養(yǎng)、維修、巡檢規(guī)程。3、所有設備維護人員、操作者，達到持證、培訓、考核達標、實際操作驗證才能上崗。4、備足設備設施常用、關鍵備品備件，建立項目、公司、供貨商三級備件儲備，確保第一時間完成設備設施的維修。5、按期向甲方提供詳細的設備設施工作計劃、操作規(guī)程，主動邀請甲方的檢查和監(jiān)督。(三)全方位、無干擾、人性化服務■全方位服務根據招標文件要求，將提供保安、保潔、綠化租擺、工程服務、會務服務等。其中無論對設施設備“物”的硬件管理，還是對工作人員和環(huán)境的“軟”服務，均是全方位的。我司服務人員在日常工作中做到隱性服務，保證業(yè)主工作時間的無干擾。未經甲方允許的區(qū)域不會進入。所有服務人員統(tǒng)一經過政審，并且簽訂保密協(xié)議，保證本項目的信息不外漏。如一站式服務、首問責任制、三員制服務，每個部門、每個服務人員都有職責去接待客戶的報修、投訴及建議，做客戶的好朋友、好幫手、好管家。微笑服務，主動問好，給客戶帶來親切溫馨的工作環(huán)(四)內部精細化管理1、員工隊伍保持良好的儀表儀容和飽滿的精神狀態(tài)。每一天，管理者利用晨會，明確管理重點，檢查員工的儀容著裝，安排當天的使員工的服裝與項目建筑的風格、內裝品格、甲方及使用人的政務、商務格調一致。3、嚴控員工通道，為服務人員制定行走路線和通道。盡量與甲方及使用人分離。服務所使用的物品、耗材、各類液體、備品備件，符合綠色、環(huán)保要求。4、所有人員經過軍事化的培訓，并經過保密培訓，嚴格職守各項管理規(guī)定。(五)全天候服務、快速反應本項目因其涉及人群密集場所，對突發(fā)事件的控制、處理等，我司安保及工程人員均24小時快速響應突發(fā)事件的處理，不允許在任何時間點上有閃失。此外，運行的設備與客戶工作的準確性、及時性密切相關，因而在出現故障時，要具有快速反應的能力。同時，保證在突發(fā)情況下，我司可以在最短的時間內集中優(yōu)勢人力資源對甲方形成支持；另一方面，便于公司的保密制度的實施。(六)全力配合，提供特殊時期的服務本項目管理服務有其自身的特點，日常辦公、重大接待以及特殊時期的活動較為重要。日常管理服務過程中，我司將注重提供個性化的服務，如領導辦公室、會議室的專人貼心式服務等；對于重大接待等活動，由于其影響大，出席的領導級別高，我司將主動提供全程無縫式的策劃方案，全力配合甲方做好會務接待工作。甲方及使用人一切的服務要求，第一接受，第二制定提出可行方案，第三向甲方及使用人匯報、并做好實施預先的準備，第四做的當中隨時向甲方及使用人匯報進程、聽取甲方及使用人新的指示。簡單的工作，立即行動，按時完成。絕不向甲方及使用人說“不”。如甲方舉行重大活動或會議，我司派駐本項目的會務人員工作干練、經驗充足，保證活動及會議的完整進行。第六節(jié)項目組織和運行機制在本項目設立物業(yè)服務中心，為小區(qū)提供高質量物業(yè)服務。建立一站式服務平臺、3A管理運行協(xié)作模式及三位一體的監(jiān)管機制等，將物業(yè)服務企業(yè)的管理服務行為置于客戶、員工及物業(yè)使用人的監(jiān)督下，同時配置專業(yè)的物業(yè)服務團隊，以保證各項管理服務活動做到高效、專業(yè)及陽光下作業(yè)。我司將為本項目提供涉及校園基礎設施及其他設施設備運行與維護服務、公共秩序維護服務、環(huán)境衛(wèi)生服務、綠化養(yǎng)護服務、房屋維護服務、能源費用代繳、環(huán)境提升設施維護等個性化服務等各個方面高質量優(yōu)質物業(yè)服務，推進本項目學科建設，提升教書育人水平，一、組織架構圖本項目物業(yè)服務中心下設保安部、保潔部、消防監(jiān)控部、工程維修部四大部門執(zhí)行校園基礎設施及其他設施設備運行與維護服務、公共秩序維護服務、環(huán)境衛(wèi)生服務、綠化養(yǎng)護服務、房屋維護服務、能源費用代繳、環(huán)境提升設施維護等個性化服務。等進行日常作業(yè)管理。項目經理為本項目總負責人，直接對接甲方，為整體服務質量負責。項目負責人作為公司在現場的總負責人，對現場的總體運營服務負責，下設部門負責人對各板塊進行日常工作的管理，各服務板塊按要求設置安保人員、保潔人員、消防監(jiān)控人員、工程維修人員等服務人員按甲方要求及我司作業(yè)文件進行標準化作業(yè)。以精簡、高效的人員架構來確保本項目物業(yè)服務的高效性、優(yōu)質性的同時兼顧成本控制。安保部保潔部消防監(jiān)控部工程維修部公司及區(qū)域各職能部門對項目各板塊進行培訓、考核、指導、支持等工作，以保障項目的服務質量。公司行政人事部公司行政人事部績效考核公司專業(yè)部門品質督導三、管理職責(一)一站式服務致力于使甲方各部門及員工不被煩瑣的后勤事務所羈絆而專注于其工作。在本項目建立以物業(yè)服務中心為中心，聯(lián)合本公司集團、甲方單位、行政部門的多方溝通平臺。同時以物業(yè)服務合同為依據，與各方進行溝通、對接、匯報、合作，以保證物業(yè)服務效率及質量。物業(yè)服務中心作為一站式服務平臺，統(tǒng)一受理、處理客戶信息及服務物業(yè)服務運作流程實行以公司及區(qū)域職能團隊作為能力保障中心為基礎，公司及區(qū)域職能團隊定期進行質量監(jiān)督、指導支撐、資源供給，以保證物業(yè)服務中心的服務質量。物業(yè)服務中心項目配置的全部人員進駐現場，為項目提供優(yōu)質的物業(yè)服務。物業(yè)服務中心對內與甲方單位各部門對接、溝通、匯報和反饋工作，對外與市政、供水電等外部機構合作聯(lián)系，以確保整個物業(yè)管理服務過程能順暢運行。服務作為本項目后勤工作的主要助手，為甲方辦公場所提供物業(yè)協(xié)助。在職責范圍內，服務以甲方代理的身份為本項目處理相關事務，如代表甲方與辦公區(qū)街道辦、供水、供電、供氣、各專業(yè)后勤公司等進行溝通、聯(lián)絡，對電梯、消防、二次供水、防雷檢測等第三方機構實施監(jiān)管。甲方單位甲方單位按物業(yè)服務合同，對我司物業(yè)服務工作質量予以評審和監(jiān)督，物業(yè)服務中心定期向甲方單位匯報物業(yè)服務工作。(二)監(jiān)管機制我司明確參與物業(yè)管理各相關單位的職責和承擔的作用，對該物業(yè)的管理實行執(zhí)行機構、責任機構、監(jiān)督機構有機結合的“三位一體”式的監(jiān)管機制，確保物業(yè)服務中心物業(yè)管理的各項目標能夠按時有效地落實，保證管理成效。監(jiān)督機構監(jiān)督機構三位一體執(zhí)行機構責任機構執(zhí)行機構——物業(yè)服務中心依照公司制定的綜合管理計劃全面開展各項管理服務工作。在各項管理服務中，嚴格遵照公司質量保證體系的要求及程序。監(jiān)督、管理按照相關標準和要求提供服務。對各項管理服務環(huán)節(jié)和管理服務目標負責。作好詳細的各項管理質量記錄，按時向客戶提交季度物業(yè)管理報告。及時處理客戶對物業(yè)管理工作的各種意見和建議。責任機構組建精干高效的管理機構和人員隊伍。制定物業(yè)綜合管理服務計劃和綜合管理服務目標。負責物業(yè)服務中心的定崗，定編和各類人員的儲備，定期開展各項專業(yè)技能強化培訓，思想道德訓導。落實物業(yè)管理及后勤服務目標的最終責任人，負責對物業(yè)管理及服務狀況的整體監(jiān)控和指導，就管理服務狀況最終向委托方負責。負責對物業(yè)服務中心工作進行全面整體的監(jiān)查、指導和協(xié)調。定期向客戶進行滿意度調查，聽取客戶對物業(yè)管理工作的意見和建議，總結管理狀況，不斷提高管理水平。監(jiān)督機構——本項目組織對物業(yè)管理服務工作的抽驗、檢查，審查物業(yè)管理服務效果。可通過會議或其它形式，評審物業(yè)管理服務狀況，交流意見。可即時就物業(yè)服務中存在的問題向物業(yè)服務中心或公司投訴。(三)工作協(xié)調機制1、物業(yè)服務中心設客戶管理處，公布現場服務熱線電話，24小時擔負統(tǒng)一指揮、協(xié)調工作，處理日常管理事務和緊急事項。2、設立值班經理制。由項目負責人、部門負責人輪流負責，堅持每天工作早會，一般問題不過夜。3、實施首問責任制。物業(yè)服務中心任何員工對客戶的報修、建議、意見及投訴，均須第一時間接受，立即報告相關部門并跟蹤落實結果，確保問題解決、用戶滿意。否則，物業(yè)服務中心對此將視為服務質量不合格，按相應規(guī)定處理。(四)信息處理機制我司通過三十余年的物業(yè)管理服務工作，積累了豐富的實踐經驗，形成一套行之有效的信息反饋、處理機制，確保信息上達、下行及時物業(yè)服務中心作為公司在項目現場的駐場辦公地點，貫徹公司政策為項目現場提供高標準物業(yè)服務。物業(yè)服務中心通過收集相關工作單位信息、來訪信息、電話傳真信息、來函信息及其他信息，填寫客戶信息登記表，對于可以及時解決處理的信息，物業(yè)服務中心立即通知各個責任部門著手處理解決，對于重大事項物業(yè)服務中心須立即向上級匯報由上級主管領導確定后續(xù)工作指示，避免工作處理期間出現執(zhí)行結果反饋命令1、堅持項目負責人每周安排專門的客戶專訪，每月隨機走訪甲方各部門，收集客戶要求、意見、建議或投訴。2、物業(yè)服務中心員工日常隨機走訪征詢意見是最重要的溝通渠4、堅持每季組織一次客戶座談會，廣泛了解甲方各部門、職工對物業(yè)管理服務的需求。5、強化服務系統(tǒng)的及時改善和有效溝通，最大限度地滿足客戶(五)激勵機制物業(yè)服務中心員工隊伍建設，將實現本地化加專業(yè)化相結合的原則。對于聘用的員工，建立有效的激勵機制，激發(fā)全體員工的積極性和創(chuàng)造性。我們將重點通過三個方面建立激勵機制：事業(yè)激勵激勵機制效益激勵1、事業(yè)激勵。以實現社會因為我們的存在而變得更加美好的愿景來號召人、吸引人、激勵人，為廣大員工創(chuàng)造團結協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實行物業(yè)服務中心各級崗位考評和聘任制，形成員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實學求發(fā)展的良好風氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。2、目標激勵。實行量化管理和目標管理是推動科學管理的重要措施和經驗。物業(yè)服務中心內部的量化目標管理是將管理目標分解成各部、班組分項目標，并全部以量化形式體現，使各部、班組直至員工明確個體指標，做到“千斤重擔大家挑，人人肩上有指標”,共同參與管理，推動總體目標的實現，并將員工收益與量化目標實現緊密掛鉤。3、效益激勵。優(yōu)秀管理機制的重要內容之一是分配制。物業(yè)服務中心在工資、獎金分配體系中，采取季度、年終量化考評，體現多勞多得，嚴格兌現量化目標管理的獎罰措施，并堅持年度考評中首數5%加薪或晉升、尾數5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊伍的(六)自我監(jiān)督與約束機制經三十余年的管理經驗總結，我司在已建立了一整套高效運作的體系。在本項目的各項服務中，我們將繼續(xù)堅持內部管理的有效控制方式，即“雙機制”原則。定期報告：管理處定期向甲方相關部門和公司報告工作，確定期報告：管理處定期向甲方相關部門和公司報告工作，確保管理目標的實現。約束機制制定物業(yè)服務中心廉潔自律基本要求。物業(yè)服務中心全體員工嚴格遵守道德標準、行為規(guī)范和員工守則。高度重視年度客戶意見征詢工作，發(fā)現問題徹底跟蹤、解決。對物業(yè)服務中心下達各項指標，將指標完成情況與物業(yè)服務中心績效掛鉤。由項目負責人對員工進行定期或不定期檢查，發(fā)現問題及時糾正。每年對員工進行全方位考核，實行末位淘汰制，公司對項目負責人進行述職考核，不合格降級或調回公司重新培訓。第三章公共秩序維護服務方案第一節(jié)管理內容我司認真研讀了本項目的招標文件，完全理解并響應招標文件的要求。我司將嚴格按照以下招標文件關于公共秩序維護服務的要求執(zhí)為師生提供一個安全的生活學習場所。查驗，對校區(qū)內車輛、道路和環(huán)境秩序進行管理，發(fā)現異常情況，采取應急措施的同時向小區(qū)和有關行政管理部門報告，協(xié)助做好相關工人員要求2.對日常安防事項做出正確反應，能正確使用消防、物防、技防等器械和設備。門崗2.對來訪人員、車輛有登記，對大型物件的進出實行記錄。固定停放車輛簽訂停車服務協(xié)議，明確相關權利義務，車輛進出記錄完整。臨時車輛進出登記及時，4.保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通。道閘等5.機動車車輛停放有引導，停放有序。非機動車輛巡邏崗1.白天每兩小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一2.首次接到火警、警情后消防設施和救助(監(jiān)控崗)1.制定消防安全制度及操作規(guī)程；落實消防安全責2.消防控制室顯著位置張貼操作人員在有效期內7.消防設施平面圖、火警疏散示意圖按幢設置在樓9.消火栓柜、消防卷簾、防火門、滅火器、疏散指10.消防水泵、管網、閘門等設備運行正常，測試、維修、保養(yǎng)記錄完整，水壓正常。11.消防報警系統(tǒng)自動、手動報警設施啟動正常；防排煙系統(tǒng)手動、自動啟動正常，火警聯(lián)動正常。●小區(qū)大門、消防，教學辦公區(qū)24小時巡邏，有巡查記錄●確保消防、安防設施、電氣設備、監(jiān)控設備等運行正常，第二節(jié)管理措施一、公共秩序維護管理措施(一)巡查要求1、前臺值班人員與安保人員輪流交替，必須按時間按路線巡查簽到，嚴禁提前或事后補簽、代簽；每個崗位之間簽到時間控制在30分鐘以內，按巡查時間秩序循環(huán)簽到；2、巡查時，注意防火、防盜、防漏、外來人員進出盤查，如有異常情況立即處理并如實上報。3、崗位人員24小時在崗，上崗期間精神飽滿、著裝整潔、標識佩帶齊全，且熟練在崗樓幢結構和內部分布情況，會操作使用消防和監(jiān)控設備；上崗期間嚴禁打瞌睡，吃東西，做與工作無關的事情；遇到突發(fā)事件或不能處理的問題必須按報告程序及時上報。(二)消防設施維護要求1、消防設施臺帳詳實，標識規(guī)范，維護使用制度健全(在主要作業(yè)地點上墻)。2、確保對移交的消防設施、設備、器材完好，出現損壞、丟失立即向本項目相關部門報告，對因投標人失職導致的損壞、丟失進行維修、補足。消防設施進行定期巡查序號巡查項目巡查內容頻次巡查標準1應急照明燈具、燈泡每周不安裝到位，運行可靠，表面無破損，安全。序號巡查項目巡查內容頻次巡查標準次2消防泵電控柜電源指示、日常保潔狀況每天不次安全，接觸良好、接頭無變色、線路整潔、反應靈敏、3消防水池位、進水閥、水池次檢查浮球閥開閉功能是否正常，檢查水位是否在2/3以上，進水閥是否正常開啟，水箱有無溢水。4消防報警主機每天不次檢查報警點位是否準確，樓顯報警、主機工作是否正常，5消防水泵機體、管道、等次水泵密封是否完好，顯示是否正常。手動盤車，并對泵點動試車。檢查氣壓罐壓力是否符合要求，穩(wěn)壓泵是否處于自動狀態(tài)。6報警系統(tǒng)煙、溫感探頭、消火栓按鈕每天不次檢查煙、溫感探頭、手報、消火栓按鈕報警功能是否正常，消防通訊設備、警報設備是否正常。(維保范疇)序號巡查項目巡查內容頻次巡查標準7防火門防火門、鉸鏈、拉手每周不次無破損，無大面積脫漆，開關靈活。8消防聯(lián)動系統(tǒng)消防聯(lián)動系統(tǒng)每季不次每季消防聯(lián)動設備測試：模塊動作是否準確、聯(lián)動設備工作是否正常，主機回授信號是否正常。(維保范疇)檢)、器材類(月檢)等；4、對防雷設施每年雷雨季節(jié)到來之前進行全面檢查和保養(yǎng)，雷雨季節(jié)每周檢查2次，確保防雷設施完好；5、每周對所有消防通道和安全出口檢查1次。6、消防設施、設備和器材的正常消耗由采購人負責補充。7、消防水系統(tǒng)控制室操作制度規(guī)范、健全并上墻，每天對運行情況進行檢查并記錄，每周消防栓水壓狀況進行檢查并登記，對消防水系統(tǒng)按要求進行日常維護，聯(lián)系維保公司進行定期維保，出現不良狀況及時向報告。8、投標人配備的管理人員應掌握消防知識。熟悉本工作(種)崗位的火災危險性，熟悉預防火災措施，熟悉撲救初期火災的方法。發(fā)生火災后，會報警、會使用各種消防器材、會撲救初期火災。9、協(xié)助本項目開展消防法律、法規(guī)及消防安全知識的宣傳教育。10、組織相關人員參與火災應急處置。二、日常巡查管理和維護的方案■巡邏管理方案為確保項目安全，定時進行巡邏，采取重要部位重點防范巡邏。為彌補巡邏人員不足，有效提高人員工作效率，臨近自有項目人員協(xié)助參與巡邏工作。在巡邏過程中，巡邏崗應接受控制室下達的指令，快速處理日常報警問題，在遇到異常情況或緊急求助時，應立即趕到現場，采取相應措施。1、巡邏重點區(qū)域(1)控制室合理，是否更換及時，有無安全人一起解決問題。(2)物業(yè)區(qū)域死角夜晚周邊光照較少，檢查圍墻是否完好，是否有翻越痕跡，是否有可疑人物及可疑事件，是否有安全事故隱患按照要求，迅速處置突發(fā)性事件，并做好簽到及記錄工作，有被破壞的地方及時上報。2、巡邏要求(1)形象要求用規(guī)定的站姿和走姿執(zhí)勤，對話時，面帶微笑直視對方，以示尊保持警覺心態(tài)，但遇見客戶時，又要體現出親和表情。要協(xié)助或需提示事項，必要時給予提示或協(xié)助。(2)值班要求巡邏前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋。按指定的巡邏路線巡邏，巡邏記錄中應記載發(fā)現情況及時間。按巡邏路線圖的要求進行巡視，因個人原因可請示上級暫離巡邏線路，但不得超過10分鐘，必須在值班記錄本上填寫記錄，如因工作原因暫離開時，應及時通知班長，并做好記錄。巡邏時應當注意觀察各類消防、防盜設施以及各類公共設施(如路燈開關，水管、門窗等)是否完好無缺。并做好記錄，同時將情況通知相關人員。夜間巡邏時檢查門窗是否關好，是否完好無損，如有異常情況應巡邏時要眼睛多看有無異常情況，耳朵多聽有無異常動響動，鼻子多嗅有無異常氣味等，發(fā)現公共秩序或突發(fā)事件問題時，及時上報。若拾到他人遺失的物品，應當上交管理處，由管理處張貼失物招領啟事聯(lián)系失主。客戶需要幫助時，應及時提供服務或通知有關人員到時場處理。3、巡邏檢查(1)人員查驗1)負責對進入項目的可疑人員進行查證、驗證。2)負責引領來訪或施工人員進入項目。3)對未經聯(lián)系而要求進入重要區(qū)域的特殊身份來賓，要跟蹤服(2)車輛查驗1)負責協(xié)助對進出車輛進行指揮和引導。2)協(xié)助對特殊情況下進入項目的車輛將其指揮到指定位置停放。3)對接到門崗通知強行進出項目的，一定要在第一時間趕到，進行跟蹤查看，并將情況及時反饋給管理人員。(3)物品查驗負責項目可疑物品的查檢與核實，對發(fā)現的違禁物品要及時上報，并在第一時間內做好處理。4、巡邏注意事項一般情況下，不能主動去翻查對方物品，應讓對方按自己要求去翻，不準接觸對方錢財及其它貴重物品。白天巡邏多注意人員的神態(tài)和攜帶物品情況，反常行為的人見到巡邏保安員注意上他后，或多或少會有不自然舉動。夜間巡邏，活動人明顯減少，人流情況不復雜，但能見度低，巡邏中應選擇暗處，將自己隱蔽起來，除觀察外還應注意附近的異常響動。巡邏時注意車輛有無亂停放現象，如有應立即查明車輛的主人，給車主講明原因，請其將車停在指定位置，如果車主不配合，應立即通知班長前來協(xié)助處理。應主動問好，并靠右請其先行；主動禮貌詢問陌生人員，明確對方身份。巡邏隊員在巡邏中對管理區(qū)域的照明系統(tǒng)及相關設備進行使用管理。根據季節(jié)變化掌握照明開啟和關閉時間，及時通知工程部進行調整。必要時可根據天氣變化做調整，具體時間由當值班長看情況發(fā)現安全隱患時應立即處理，如不能馬上處理的應及時報告當值班長，當值班長應協(xié)調相關部門立即處理并跟進檢查。■消防巡查維護方案嚴格執(zhí)行消防安全三級檢查制度及重大節(jié)假日消防安全大檢查制度。每天由各班內外巡進行防火巡查，每周由安全班長進行檢查，每月由項目負責人組織月度檢查。對檢查出的問題記錄，要求工程人員及時進行整改消除，輸出消防日檢表、消防周檢表、消防安全檢查月度檢查表，確保系統(tǒng)能正常運行。(一)消防檢查分類消防檢查分日檢、周檢、月檢三類，對日檢、周檢、月檢中發(fā)現的重大消防隱患，將直接上報項目負責人，按要求組織整改。序號巡視周期負責人檢查要點1月檢查人各專員室內消火栓2周檢查人消防水箱、消防泵、防火卷簾門、二氧化碳氣體滅火保安人員滅火器3日檢查保安人員手動報警器、插孔電話、疏散指示燈、應急照明燈、火災探測器等所有消防設備設施外觀2、消防檢查主要內容火災隱患的整改情況，以及防范措施的落實情況。安全疏散通道、疏散指示標志、應急照明和安全出口情況。滅火器材配置及有效情況。■重點工種人員以及其它員工消防知識掌握情況。消防安全重點部位的管理情況。易燃易爆危險物品和場所防火防爆措施的落實情況，以及其它重要物資的防火安全情況。■消防安全標志的設置情況和完好有效情況。卷簾門下是否堆放有物品等情況。消防設施設備的完好情況。檢查溫感、煙感外觀有無損壞。■檢查噴淋噴頭外觀有無損壞及外表是否清潔。■消火栓水帶水槍是否齊全，有無銹蝕和滴水現象，閥門關閉、箱門玻璃、開關完好情況。送、排煙閥檢查是否在關閉狀態(tài)，手動開關是否完3、消防檢查標準消防設備設施檢查要求檢查方法室外消火栓(季檢)目視消火栓外觀和周圍情況。消火栓結合器檢查部件齊全完好。外觀清潔，無滴漏、腐蝕現象。目視觀察。燈、應急照明燈斷電檢查。消防設備設施檢查要求室內消火栓消火栓和消防卷盤供水閥無滲漏。消防水槍、水帶、卷盤及全部附件應齊全良好。無故障。消火栓、供水閥門及消防卷盤轉動部位靈活。消火栓箱及箱內配裝的消防部件外觀無破損、涂層無脫落，箱門玻璃完好無缺。檢查后在封帖上填清日期，封好消火栓。防火卷簾門防火卷簾的手控升降平穩(wěn)、到位。檢查門、門軌無損傷、變形、卡阻。操作按鈕靈敏有效，按鈕鎖開啟便利、損傷。檢測煙、溫感探頭控制卷簾門靈敏迫降距地1.2m和落地。手動升降試驗。按鈕操作升降試驗。煙感靈敏度試驗。消防聯(lián)動試驗。消防設備設施檢查要求二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)手動報警器按鍵靈敏有效，指示燈顯示正常，控目視、試驗。目視，通話試驗滅火器ABC干粉鉛封完好，C02滅火器稱重加壓符合規(guī)范。儲存式滅火器壓力表指可見零件完整，無變形、松動、銹蝕外觀檢查有效期檢查重量檢查等(二)消防培訓及宣傳消防演習，提高群策群防的消防意識，貫徹“預防為主、防消結合”的方針。理論培訓加強消防法規(guī)、消防基本政府監(jiān)管部門的消防安保各類滅火器的特性和使用方法、疏散實操演習時間完成形式班長工作技巧之一(班長在一日中的主要工作、怎樣建立自己的威信、如何調動隊員的工作積極性)班長工作技巧之二(當好班組長要具備哪些能力、班員工成長的"小課堂")在職培訓月安全管理業(yè)務知識如何做一名優(yōu)秀的管理者消防日常管理有效溝通與員工激勵在職培訓季度異常事件與應急事件的應對項目的安全管理體系介紹績效管理與員工關系在職培訓月度例行宣傳根據年初制定的各月度安全、消防宣傳主題，每月25日前完成每月30日前將制作好的宣傳材料在各大堂宣傳欄上粘貼；針對119、110、交通安全專項宣傳活動，將在活動開始前1個等制作一期案例宣傳，每月25日前上報甲方審核，通過后在公告欄(三)消防演習根據消防演練要求，每季度組織志愿消防隊進行消防法規(guī)、消防知識和消防技能的培訓，每月班組演練一次，每季度組織一次應急演練，每年度進行一次大規(guī)模消防疏散演習，根據演習要求及提高志愿消防隊的應急處置能力制定出演練計劃，組織志愿消防隊定期進行演練，保證演練的順利進行。1、演習目的通過演習，使員工繃緊防火之弦，掌握初起火災撲救的基本方法和步驟。提高臨時應變和自防自救的能力，隨時準備應付突發(fā)火災。2、模擬滅火火災報警1)項目某部位起火，一員工發(fā)現或消防報警系統(tǒng)反映確認，應迅速使用對講機向當班人員報告。同時向119消防中心報警。報警人員要講清著火單位、路名、起火部位、燃燒性質、目前狀況及本人姓名聯(lián)系方法。2