絕密★考試結(jié)束前1、請(qǐng)考生按規(guī)定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。2、答題前，考生務(wù)必將自己的考試課程名稱、姓名、準(zhǔn)考證號(hào)用黑色字跡的簽字筆或鋼筆填寫在答題紙規(guī)定的位置上。2024年4月高等教育自學(xué)考試全國(guó)統(tǒng)一命題考試房地產(chǎn)法【代碼】：00169一、單項(xiàng)選擇題：本大題共30小題，每小題1分，共30分。在每小題列出的備選項(xiàng)中只有一項(xiàng)是最符合題目要求的，請(qǐng)將其選出。1、房地產(chǎn)法關(guān)注的土地范圍主要是【D】A、用于城市房屋建設(shè)的土地 B、用于房地產(chǎn)開發(fā)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地C、用于城鄉(xiāng)房屋建設(shè)的土地 D、用于房地產(chǎn)開發(fā)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地2、在城鎮(zhèn)地區(qū)，除少數(shù)房屋所有人外，大多數(shù)房屋所有權(quán)人所取得的權(quán)利是【B】A、完整產(chǎn)權(quán) B、建筑物區(qū)分所有權(quán)C、部分產(chǎn)權(quán) D、小產(chǎn)權(quán)3、取得地役權(quán)的生效要件是【B】A、政府批準(zhǔn) B、登記生效C、地役權(quán)合同生效 D、取得地役權(quán)證4、集體土地征用的實(shí)質(zhì)是【D】A、國(guó)家協(xié)商取得集體土地所有權(quán) B、國(guó)家強(qiáng)行取得集體土地所有權(quán)C、國(guó)家協(xié)商取得集體土地使用權(quán) D、國(guó)家強(qiáng)行取得集體土地使用權(quán)5、《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為【B】A、省、市人民政府批準(zhǔn)成立的行政單位 B、省、市人民政府批準(zhǔn)成立的事業(yè)單位C、市、縣人民政府批準(zhǔn)成立的行政單位 D、市、縣人民政府批準(zhǔn)成立的事業(yè)單位6、土地利用總體規(guī)劃的分級(jí)是【C】A、國(guó)家、省二級(jí) B、國(guó)家、省、市三級(jí)C、國(guó)家、省、市、縣四級(jí) D、國(guó)家、省、市、縣和鄉(xiāng)【鎮(zhèn)】五級(jí)7、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地的建設(shè)用地使用權(quán)，出讓的最高年限是【C】A、70年 B、60年C、50年 D、40年8、進(jìn)行國(guó)有土地上房屋征收的前提是【B】A、房地產(chǎn)開發(fā) B、公共利益C、國(guó)有土地使用權(quán)收回 D、政府批準(zhǔn)9、被征收人對(duì)人民政府作出的房屋征收決定不服的，救濟(jì)方式是【C】A、只能申請(qǐng)行政復(fù)議 B、只能提起行政訴訟C、可以申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟 D、申請(qǐng)仲裁10、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當(dāng)事人的救濟(jì)方式是【C】A、申請(qǐng)復(fù)議 B、申請(qǐng)仲裁C、申請(qǐng)執(zhí)行 D、提起訴訟11、因城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，確屬必需的，可以依法批準(zhǔn)劃撥的主體是【C】A、省級(jí)以上人民政府 B、市級(jí)以上人民政府C、縣級(jí)以上人民政府 D、鄉(xiāng)【鎮(zhèn)】級(jí)以上人民政府12、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的適用范圍與拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的適用范圍是【A】A、各不相同的 B、一致的C、前者范圍大于后者 D、后者范圍大于前者13、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的權(quán)屬狀態(tài)是【B】A、并未轉(zhuǎn)讓 B、隨之轉(zhuǎn)讓C、另行轉(zhuǎn)讓 D、協(xié)議確定14、依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列各項(xiàng)中不禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是【B】A、司法機(jī)關(guān)查封房地產(chǎn)的 B、共有房地產(chǎn)C、依法收回土地使用權(quán)的 D、權(quán)屬有爭(zhēng)議的15、關(guān)于項(xiàng)目公司的兼并與股權(quán)收購(gòu)，下列說(shuō)法不正確的是【D】A、兼并公司必須有相應(yīng)資質(zhì)B、兼并公司對(duì)被兼并公司的債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)要承擔(dān)項(xiàng)目公司的全部責(zé)任C、兼并后原項(xiàng)目公司被吸收，項(xiàng)目運(yùn)作以兼并公司名義進(jìn)行D、在程序方面，收購(gòu)比兼并多了一個(gè)主體變更手續(xù)16、二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的限制規(guī)模是【B】A、建筑面積35萬(wàn)平方米以下 B、建筑面積30萬(wàn)平方米以下C、建筑面積25萬(wàn)平方米以下 D、建筑面積20萬(wàn)平方米以下17、合作開發(fā)的實(shí)際投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，正確的處理方式是【A】A、按照約定的投資比例確定 B、按照已實(shí)際投資的比例確定C、按照約定的利潤(rùn)分配比例確定 D、按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定18、下列選項(xiàng)中不屬于建設(shè)工程承包人義務(wù)的是【C】A、按照設(shè)計(jì)文件和施工合同嚴(yán)格施工 B、接受發(fā)包人的必要監(jiān)督C、組織工程驗(yàn)收 D、保修責(zé)任和損害賠償責(zé)任19、屬于國(guó)家規(guī)定的工程招標(biāo)范圍，項(xiàng)目總投資達(dá)到規(guī)定的金額標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)當(dāng)招標(biāo)，該規(guī)定金額標(biāo)準(zhǔn)是【B】A、1000萬(wàn)元 B、2000萬(wàn)元C、3000萬(wàn)元 D、4000萬(wàn)元20、沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義簽訂的建設(shè)工程施工合同的效力屬于【A】A、無(wú)效合同 B、效力待定C、部分有效 D、已經(jīng)實(shí)際履行的合同有效21、下列各項(xiàng)中不屬于建設(shè)工程監(jiān)理各主體間法律關(guān)系的是【D】A、委托與被委托關(guān)系 B、監(jiān)理與被監(jiān)理關(guān)系C、管理與被管理關(guān)系 D、工程建設(shè)承包關(guān)系22、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為【B】A、10年 B、5年C、3年 D、2年23、將房地產(chǎn)交易劃分為土地使用權(quán)交易、商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售的劃分標(biāo)準(zhǔn)是【D】A、交易形式的不同B，土地權(quán)利的不同C、交易客體的受限程度不同D、交易客體存在狀況的不同24、存量房交易無(wú)法采用“一手交錢、一手交房”的即時(shí)完成交易方式的原因是【C】A、由于交易金額巨大 B、由于交易時(shí)間較長(zhǎng)C、由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度 D、由于交易合同的簽約流程25、下列各項(xiàng)中不屬于房屋承租人義務(wù)的是【D】A、支付租金的義務(wù) B、依約使用房屋的義務(wù)C、妥善保管房屋的義務(wù) D、修繕?lè)课莸牧x務(wù)26、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄制度，并保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，保存的期限是【B】A、不少于4年 B、不少于5年C、不少于6年 D、不少于7年27、下列各項(xiàng)中不屬于業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的是【C】A、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況B、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)C、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同D、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施28、下列各項(xiàng)中不屬于房地產(chǎn)按揭關(guān)系的是【C】A、房屋買賣合同關(guān)系 B、購(gòu)房貸款合同關(guān)系C、工程施工合同關(guān)系 D、抵押擔(dān)保合同關(guān)系29、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房后，在規(guī)定的年限內(nèi)不可以轉(zhuǎn)讓，該規(guī)定年限是【C】A、3年 B、4年C、5年 D、6年30、下列各項(xiàng)中不屬于免征契稅情形的是【C】A、事業(yè)單位承受辦公用房 B、城鎮(zhèn)職工第一次購(gòu)買公有住房C、城鎮(zhèn)職工購(gòu)買商品房 D、因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)房二、多項(xiàng)選擇題：本大題共5小題，每小題2分，共10分。在每小題列出的備選項(xiàng)中至少有兩項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出，錯(cuò)選、多選或少選均無(wú)分。31、根據(jù)2003年的《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》，房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分市場(chǎng)包括【ABCDE】A、土地市場(chǎng) B、土地二級(jí)市場(chǎng)C、房屋一級(jí)市場(chǎng) D、房屋二級(jí)市場(chǎng)E、房屋三級(jí)市場(chǎng)32、參照聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法，我國(guó)分別于1984年、1994年和2002年制定和修改了《中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》，其中K為房地產(chǎn)業(yè)。屬于K類房地產(chǎn)業(yè)的包括【ABCDE】A、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng) B、物業(yè)管理C、房地產(chǎn)中介服務(wù) D、自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)E、其他房地產(chǎn)業(yè)33、宅基地使用權(quán)的特征有【ABCDE】A、具有福利性B、只能用于建造個(gè)人住宅及其附屬設(shè)施C、實(shí)行“一戶一宅”D、權(quán)利人只能是本農(nóng)村集體的成員E、除轉(zhuǎn)讓給符合條件的本農(nóng)民集體成員外，不得出賣或以其他方式轉(zhuǎn)讓宅基地34、需要納入儲(chǔ)備的土地有【ABCDE】A、依法收回的國(guó)有土地 B、收購(gòu)的土地C、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地 D、其他依法取得的土地E、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地35、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中采用項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)的形式，其具有的優(yōu)點(diǎn)有【ABC】A、轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡(jiǎn)單B、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用節(jié)省C、項(xiàng)目開發(fā)速度加快D、收購(gòu)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)因素減小E、前期談判調(diào)查時(shí)間較短三、名詞解釋題：本大題共5小題，每小題3分，共15分。36、工程轉(zhuǎn)包【本題答案】指的是承包商將承包的工程部分或全部轉(zhuǎn)交給其他承包商進(jìn)行施工的行為。37、商品房現(xiàn)售【本題答案】指的是房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋建設(shè)完成并取得相關(guān)銷售許可后，直接向購(gòu)房者出售房屋的行為。38、商品房包銷【本題答案】指的是房地產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商簽訂合同，由代理商在一定期限內(nèi)負(fù)責(zé)銷售一定數(shù)量或全部商品房的行為。39、住宅專項(xiàng)維修資金【本題答案】住宅專項(xiàng)維修資金：是指用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的資金，通常由業(yè)主按照規(guī)定繳納并專款專用。40、住房置業(yè)擔(dān)保【本題答案】住房置業(yè)擔(dān)保：是指為保障購(gòu)房者的權(quán)益，由擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者的貸款進(jìn)行擔(dān)保，確保貸款的安全性和購(gòu)房者的還款能力。四、簡(jiǎn)答題：本大題共4小題，每小題6分，共24分。41、簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)登記公信原則的含義。【本題答案】不動(dòng)產(chǎn)登記公信原則是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記具有法律效力，一旦登記完成，其登記內(nèi)容對(duì)外具有公示和公信力。這意味著第三人可以信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容，即使該內(nèi)容與實(shí)際情況不符，登記簿上的記載也具有優(yōu)先效力。42、簡(jiǎn)述土地用途的分類。【本題答案】土地用途通常分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地和未利用地等幾大類。其中，建設(shè)用地可以進(jìn)一步細(xì)分為住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施用地等，每種用途都有相應(yīng)的規(guī)劃和管理要求。43、簡(jiǎn)述建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。【本題答案】建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式主要包括招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓。招標(biāo)是指通過(guò)公開競(jìng)爭(zhēng)的方式確定土地使用權(quán)的受讓人；拍賣則是通過(guò)公開競(jìng)價(jià)的方式出售土地使用權(quán)；掛牌出讓則是將土地使用權(quán)的出讓信息公開展示，接受意向人的申請(qǐng)。44、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程。【本題答案】房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程通常包括以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目策劃與可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售與營(yíng)銷、竣工驗(yàn)收、交付使用以及后期物業(yè)管理等。每個(gè)階段都需要遵循相應(yīng)的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。五、論述題：本大題共1小題，每小題10分，共10分。45、論述房地產(chǎn)法律體系的特點(diǎn)。【本題答案】房地產(chǎn)法律體系是指規(guī)范房地產(chǎn)領(lǐng)域活動(dòng)的法律規(guī)范的總和，其特點(diǎn)主要包括：【1】綜合性：房地產(chǎn)法律體系不僅包括房地產(chǎn)本身的法律規(guī)范，還涉及土地管理、城市規(guī)劃、建筑施工、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)領(lǐng)域的法律。【2】層次性：房地產(chǎn)法律體系由不同層級(jí)的法律、法規(guī)和規(guī)章構(gòu)成，包括憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章等。【3】系統(tǒng)性：房地產(chǎn)法律體系內(nèi)部各部分相互聯(lián)系、相互支撐，形成一個(gè)有機(jī)整體，確保房地產(chǎn)活動(dòng)的有序進(jìn)行。【4】動(dòng)態(tài)性：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)法律體系需要不斷更新和完善，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境和需求。【5】規(guī)范性：房地產(chǎn)法律體系為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、管理等活動(dòng)提供了明確的法律規(guī)范，確保各方權(quán)利和義務(wù)的明確界定。【6】保護(hù)性：房地產(chǎn)法律體系旨在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、維護(hù)市場(chǎng)秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。適應(yīng)性：房地產(chǎn)法律體系需要適應(yīng)不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)的特點(diǎn)，具有一定的靈活性和適應(yīng)性。【7】國(guó)際性：在全球化背景下，房地產(chǎn)法律體系也需要考慮國(guó)際法律規(guī)范和國(guó)際合作，以促進(jìn)跨國(guó)房地產(chǎn)投資和交易。六、案例分析題：本大題共1小題，每小題11分，共11分。46、張某在上海徐匯區(qū)投資購(gòu)買一套房產(chǎn)，建筑面積為100平方米，物業(yè)費(fèi)為3元/平方米/月。張某打算裝修完后就租出去，用租金來(lái)償還銀行貸款，時(shí)機(jī)成熟再轉(zhuǎn)手賺差價(jià)。張某在甲房地產(chǎn)公司的通知下辦理了收樓手續(xù)。后張某將房屋裝修好，并找到租客。之后，張某收到乙物業(yè)公司發(fā)來(lái)的收費(fèi)單，要求從辦理收樓手續(xù)之日起支付物業(yè)費(fèi)，合計(jì)共1800元。對(duì)此，張某表示不解，因?yàn)槠湔业阶饪椭掌鸩潘阏饺胱。瑧?yīng)當(dāng)從入住時(shí)間開始計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而且物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)有一些是不到位的。雙方協(xié)商無(wú)果后，乙物業(yè)公司訴至法院。間題：【1】業(yè)主張某應(yīng)當(dāng)在什么時(shí)候開始交納物業(yè)管理費(fèi)？【2】業(yè)主張某可否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位為由拒交、少交或緩交物業(yè)費(fèi)用？【本題答案】【1】業(yè)主張某應(yīng)當(dāng)在什么時(shí)候開始交納物業(yè)管理費(fèi)？業(yè)主張某應(yīng)當(dāng)從辦理收樓手續(xù)之日起開始交納物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主在辦理收樓手