項目目標決策報告項目策劃報告[聯合版]沈陽·渾南

渾南項目策劃團隊集團發展管理部

內容提要一、項目系統策略組合二、項目的“魂”三、市場環境總體研判四、項目自身條件研究五、項目目標顧客定位六、項目策略組合財務成本營銷投資項目策劃設計工程項目策劃—項目之“魂”—“戰略”到“戰爭”的接力棒—專業端口總指揮一、項目開發目標系統1專業化業務的專業化及管理的專業化2區域集中化集中資源、集中投資區域3品牌戰略企業品牌及項目品牌的建設發展速度199119972006198919942004成長調整發展起步2009超越沿海戰略系統實現項目提速推行項目網絡圖1+N標準化策劃進軍潛力城市沈陽單城市多項目聯動健康住宅技術導入實現沿海品牌溢價強化沿海品牌形象契合集團發展戰略，成為０７-０９集團超越式發展期的標桿與現金牛項目項目開發目標系統——戰略層項目開發目標具體資料請參見附件＜投入產出分析＞核心指標：

1、內部收益率26.1%2、銷售凈利率19.1%3、自有資金投資回報率103.4%參考指標：

4、單位面積凈利（元/m2）9635、凈利潤總計（萬元）307186、銷售毛利率28.5%7、自有資金年均投資回報率51.7%8、資金峰值（萬元）-342989、盈虧平衡點09年4季度10、地價支付貼現比97.5%投入產出分析項目開發目標系統——項目層二、項目的魂天時,地利,人和一、天時－小區塊小戶型啟動項目，搶灘金九銀十,獲銀行及人氣支撐。－奧運會之機推動大戶型銷售，實現高價值產品成功變現。－地鐵即將開通之機再次掀起小戶型銷售熱潮二、地利－借地塊CBD勢場特性形成新派概念－借原有4S店設立體驗型營銷中心－借會展中心聚集效應與事件效應吸引人流三、人和－攜沿海TOP10品牌優勢與港資背景,啟動3億元資本盛宴-借項目之機,實現區域公司能力整體性提升,實現沿海縱深布局.三、市場環境總體研判整體經濟發展狀況良好，房地產行業已進入穩定、高速發展時期。隨著經濟的增長，房地產業的可持續發展奠定了堅實的經濟基礎。根據國際成熟經驗，人均GDP值達到1300美元，將會使房地產業進入高速發展初期狀態，

居民的消費觀念、生活觀念將逐漸現代化、城市化。數據來源：沈陽統計局人均收入（元）GDP（億元）04年后，本市房地產業已進入穩定高速發展時期。各項財政指標宏觀市場研究部分——沈陽整體經濟概況本市房地產市場處于快速有序發展發展初期，3-5月與8-10月為樓盤銷售旺季,月均去化量為60萬平米.各月商品住宅上市、銷售走勢圖2006年4月，由于春季房展會的召開，造成市場集中交易。2006年6月，新政出臺,未對市場造成過大沖擊。2006年5月29日，九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》2005年3月-4月，“國八條”與“新八條”陸續出臺月均勻去化量60萬平方米2006年9月，由于秋季房展會的召開，造成市場集中交易。數據來源：沈陽房地產信息中心宏觀市場研究部分——沈陽房地產市場運行分析青年大街一條長河一條長街北東渾河項目基地沈陽老城渾南新城渾南新城——破殼、拓延、獨立城勢宏觀市場研究部分——沿河而分，新老并舉1.總面積120平方公里，常住和流動人口20余萬人；2.以高新技術產業為主導，集科研教育、金融商貿、生活居住、旅游觀光為一體的國際化、現代化科技新城區；3.國家級高新區，是國家科技部重點扶持的10個高新區之一；4.世界500強企業已有23家入主；5.中國北方的電子信息和先進制造兩大主導基地；6.是沈陽城市新的CBD，城市高端人群聚集地；可見的新城市都心。中國北方最具活力、最富吸引力、最有競爭力的投資發展地區沈陽最具國際化色彩的新城市中心宏觀市場研究部分——渾南新區，國際化新城市中心宏觀市場研究部分——樓市新銳區，客群以老城為主區域特征新興區域，發展動量大親水訴求，價格及品質北高南低沿河布局，以橋輻射，向三環發展中高檔發展方向，漸與沈河、和平三足鼎立

從目前渾南市場的狀況來看，購買渾南的客戶主要來自沈河、和平及市中心區客戶由于沈河、和平人口密度過大、土地稀缺，加之城市中心南移，金廊銀帶的建設，渾南成為吸納沈河、和平的主要區域。核心客源項目名稱已開工06年開發年均消化中房金河花園1055浦江苑2074.8SR新城22173.7假日伊利雅特灣30145.2融城時代1154.5中國女人街10——2.5金水花城35——6.4河畔新城50109左岸慧晶11——5.5唯美品格19——8清華同方信息港874在水一方26——4塞納家園1745新華國際公寓6.6——5慧緣博雅1866新榆公館2065.4富都麗景10107雍熙金園10105.5總計333.610196.5宏觀市場研究部分——年均消化量近百萬平米普通住宅的主力戶型面積在100-180m2之間，多數超過政府限價的大面積戶型，小戶型供給相對缺乏。100-120m2宏觀市場研究部分——大戶型主導案名主力總價項目名稱30萬以下30-4040-5050-6060-7070-8080萬以上中房金河花園

浦江苑

SR新城

假日伊利雅特灣

融城時代

中國女人街

金水花城

河畔新城

左岸慧晶

唯美品格

清華同方信息港

在水一方

塞納家園

新華國際公寓

慧緣博雅

新榆公館

宏觀市場研究部分——主力總價在30-70萬之間以橋為劃分，分為東部板塊、中部板塊、西部板塊；西部先行、中部最熱，東部后市強勁；價格北高南低西部產品線齊全；中部以商業及辦公為主，少量住宅；東部以多層、小高及高層住宅為主渾南新城宏觀市場研究部分——分為中東西三大板塊

該板塊主要指渾河南岸，渾河橋西側區域，是目前渾南新區外來開發商最多、樓盤最集中、高檔樓盤最多的區域；西部板塊是渾南最先開發的板塊，也是目前該區域價格最高的板塊之一，目前該板塊均價已超過4500元/平，從主力產品供應面積看以三室為主，大面積產品為輔，一室供應量偏少，成為區域空白點。產品供應與消化比宏觀市場研究部分——西部板塊中部板塊位于渾河橋東、富民橋西側。依據規劃，該板塊為渾南新區的中央商務區。奧體中心的建設提升了板塊的商業價值，而近期不斷涌現的商業項目，也使該板塊具有較強的商業氛圍，本案即位于該板塊內。中部板塊是渾南最熱的板塊，該板塊均價4300元/平，今年該區域板塊均價預期突破4500元/平；從主力產品供應看以一室為主，二室為輔，由于該區域屬中央商務區，未來公寓及小戶型產品供應將會成為主流。產品供應與消化比宏觀市場研究部分——中部板塊東部板塊位于富民橋東側，包含大學城區域。受大學城建設的影響，該板塊成為渾南又一重點的居住區域。區域點評：東部板塊發展速度相對緩慢，目前該板塊均價在3700-3800元/平，未來隨著大學城周邊環境的成熟，該區域價值將會劇增；從主力產品供應面積看以二室為主，其次供應量較多的是三室二廳產品，該區域未來主力產品面積將會向三室二廳方向發展。產品供應與消化比宏觀市場研究部分——東部板塊【小結與思考】市場小結：開發環境供銷兩旺，渾南房地產正處于加速發展期；產品特點小戶型產品市場去化較快，而渾南區三、兩室唱主角，一室產品機會顯著；發展趨勢渾南房地產市場的整體發展方向是向中高端方向發展的；板塊特點商務氣息濃厚，商業、公寓類型項目居多，住宅較少策劃思考本項目所處開發環境極為有利，應提早開發，占領市場；從市場空白點看，開發中小戶型比較有利，符合市場供應趨勢；從發展趨勢看，本項目升值潛力巨大，有很大的增值空間；從板塊特點看，本項目所處為CBD板塊，適合做中高開發；四、項目自身條件研究1.項目位處渾河南岸、渾南新區中腹，機場高速以東，是渾南新區的中心位置2.周邊已有大規模的高尚住宅開發，住宅市場趨近成熟，認可度較高，是沈陽市民心目中公認的高端聚集區3.項目北側為沈陽國際會展中心和奧體中心，被譽為渾南的國際窗口，是渾南自身對外交交流的平臺，也是渾南未來最受矚目的地段。項目自身條件研究——項目核心價值解構項目自身條件研究——項目核心價值解構規劃公交總站規劃地鐵出口機場高速公路現狀路鐵路項目地塊核心價值點1.CBD2.奧體中心3.地鐵項目不利因素:毗鄰火車道與高速路CBD因素按照總體規劃，渾南新區主要功能單元為“三區一城一帶”，即：高新技術產業區、高檔次中央商務區、高品質居住區、大學城和渾河觀光旅游帶。中央商務區（CBD）為其中的重要組成部分，是渾南新區重要功能之一。渾南新區要建的是現代濱河商務區，占地2．6平方公里，瀕臨寬闊的渾河和大型渾河沿岸公園。功能以現代商務為特色，建設用地結構多樣化。本案坐落于沈陽渾南CBD區，具有顯著的商業與配套價值.作為CBD區數量較少的居住性配套樓盤,具有明顯的稀缺性.板塊的商業與配套價值總長37.8公里的地鐵二號線，由于主體部分與沈陽的城市金廊走向基本一致，因此也被響亮地稱為“金廊線”。這條貫通城市南北的金線，北起道義組團，南達桃仙航空港，穿越了渾河，串起了沈陽市最具發展潛力的黃金地段，為城市未來的發展預留下了極為寬廣的發展空間。

本案坐落于地鐵站附近，屬于標準的地鐵物業.項目后期,正逢地鐵即將開通之時,將對項目客戶的寬度增加及售價的提升,產生積極的作用.地鐵因素客戶寬度增加與售價增長沈陽奧體中心2008年奧運會帶來的“奧體時代”根據奧運會組委會的要求，2008年6月，沈陽奧體中心要正式交付使用。隨著2008年奧運會的臨近，奧體中心的作用越發凸顯，預計在奧運會期間，沈陽奧體中心附近將云集大量觀看奧運的外來人群，使區域內的人氣達到前所未有的高度，全面帶動區域內的相關行業發展，如商業、地產、酒店業等。成熟的人氣正式地產業所廣泛需要的，也是目前渾南區域所缺乏的核心資源，因此奧體中心的硬件如同給渾南中央板塊注入了強心劑。奧體中心及奧運比賽將為項目所在區域帶來井噴式的人氣支撐.奧體中心因素酒店、寫字間的建設產業帶的發展帶來大量置業需求，市中心區內供求矛盾短期內無法解決地鐵即將開通億豐等大型商業幅射效應奧體中心商務區形象初見端倪；開發總建面24萬㎡，是商務區內少有的住宅開發用地；交通改善，擴大客戶范圍；提升片區知名度與美譽度，形成良好的居住氛圍；高檔次、完善的商業及文化配套；項目自身條件研究——項目區塊未來發展【站在2008年的時點上，重新審視項目區位特性】地處渾南中心，區域輻射范圍廣；位處CBD,毗鄰奧體,區域潛力巨大周邊路網發達，地鐵即將開通S受到噪音影響；居住氛圍尚未形成,交通暫時不便項目受70/90嚴格限制WOT08奧運會帶動區域成熟；“金廊”全面啟動商圈漸成規模；區域內未來競品樓盤過多區域間板塊價值的此消彼長政府換屆后渾南面臨的政策風險項目SWOT分析抓住地緣優勢,分時分期提升項目價值利用優勢克服不足挖掘機會規避威脅宣傳地塊潛力與規劃中的公交總站通過開發策略與競爭策略,規避政策影響因勢利導,抓住核心契機,提升項目人氣與價值擬訂合理價格與其他競爭策略,速戰速決,在風險期內完成項目五、目標顧客定位項目目標顧客定位思考快速啟動項目，打開市場尋找去化率最高的產品組合成熟型類比項目分析綜合競爭等因素確定目標顧客項目首期定位思路國六條限制以去化能力最高的產品打開市場，中長期尋找最有價值客戶。沈陽市沈河區青年大街165號物業類別住宅、公寓產品形式小高層、高層樓座數量10棟總用地10萬平方米總建筑面積38萬平方米容積率3.8綠化率46％總戶數約1900戶車位比例1：2車位形式地下車位經營方式只售車位租價15萬元/個盛華苑案例研究——項目基本情況類比案例分析（盛華苑）盛華苑成熟型項目跟蹤參數銷售套數銷售面積(平米)銷售金額(萬元)銷售均價(元/平米)5000(含)-5500元436545002861352505000(含)-5500元623641373463454005000(含)-5500元55752915291035500成交主要集中價位在5400—5500元/平米的單價范圍內（該項目區域與本項目區域存在大約1000元/平米的平均價差）盛華苑案例研究——價格成交區間類比案例分析（盛華苑）周邊配套學校東北大學、沈陽二中

商場三好街、工業展覽館、家樂福超市

銀行中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行醫院陸軍總院、東電醫院餐飲遼展飯店、新洪記餃子館、重慶陳火鍋娛樂南湖劇場、樂樂迪園區內配套商業功能介紹家樂福+底商面積1.1萬平方米價格10000～18000元/平方米會所功能介紹專業化會所面積2000平米物業公司名稱萬達物業管理公司收費標準1.5元/月.平米住宅1.8元/月.平米公寓盛華苑案例研究——內外配套設施類比案例分析（盛華苑）跟蹤參數銷售套數銷售面積銷售金額（萬元）銷售均價（元）60平方米以下3602088011607550960(含)-80平方米11082304534547380(含)-100平方米31229751163845423100(含)-120平方米31034720188815396120(含)-140平方米30439912215925352140(含)-160平方米12519158103185337160(含)-200平方米951890110114523180-90平方米方正格局，客廳與餐廳各成天地。干濕分區、動靜分區明晰，居住空間合理，浪費小。108平方米兩房一廳南向采光成為該戶型的最大特色；格局方正房間寬敞廚房實用設計類比案例分析（盛華苑）盛華苑案例研究——戶型結構一室一廳小戶型二室二廳中小戶型三室兩廳中大戶型四室以上大戶型40-60小戶型，次主力產品，總價低，銷售速度快80-100中小戶型，主力產品，銷售較為順暢120-140，少量，去化低于小戶型極少量大戶型，去化力一般銷售比例（套數）銷售率盛華苑案例研究——產品去化情況類比案例分析（盛華苑）項目名稱目標客群來源目標客群職業劃分河畔新城以沈河、和平區域、及工作和居住在渾南附近的人為主政府公務員、私營企業主、外企或私企高管、金領、外地來沈高管、醫護人員浦江苑以周邊工作和居住的人為主私營企業主、企業白領、政府公務員億豐廣場以周邊工作和居住客戶為主，及外地來沈置業人員私營企業主、外地來沈白領萬科新榆公館以周邊工作和居住的人為主，輻射渾河北岸政府公務員、企業高管、外企或私企金領左岸慧晶以南航和政府公務員為主政府公務員、國企白領融城時代以和平區居住和工作的人群為主韓國來沈的生意人金水花城一期:北方航空公司團購800余套政府公務員、新華社編輯、企業白領本案地理位置和外部舒適性將會吸引大批在產業區工作的企事業工作人員以及在青年大街、五里河商務區工作的銀領、白領置業，未來隨著地鐵的開通，客戶區域范圍將會呈擴大趨勢。其他類比項目簡要分析A.本地人對采光、戶型設計的方正、是否浪費面積、公攤面積多少的考慮比較多，容易帶來銷售抗性，客戶通常要求采光面比較大，客廳尺度大，因為東北人好講排場。——SR新城B.本項目主要以區域周邊客戶為主，主要是來自和平區、沈河區及部分東陵區的客戶，客戶年齡段多以35-50歲的成功人士為主，素質較高，其中包含政府官員，私營業主，都市白領管理層等，客戶一方面看中萬科的品牌，另一方面看中項目內在環境，本項目始終保持低調，給客戶就是一種安靜、舒適的感覺，因為在市區上了一天，鬧鬧得一天下來，總是希望能安靜下來。——萬科新榆公館C.年輕人因為要和父母分開住，所以比較傾向于小戶型，本項目主要以小戶型住宅和公寓組成，面積區間50-91平米，在渾南這個富人區里，供應量很少，類似我們項目當前的價格和戶型是可以讓客戶接受的。整體來講，沈陽客戶在購買房產的時候是很理智和精明的，最關注的是戶型面積和價格，其次才是附加值。——億豐廣場其他類比項目簡要分析（銷售主管訪談）類比案例分析綜合結論小戶型產品去化力強，風險較小2.沈河、和平兩區為主要客群來源，其中三好街與青年大街客群尤為顯著3.年齡則集中在25-30歲，以中高級職員與普通公務員居多，看中性價比4.顧客主要價值點為新區發展及投資潛力及相對疏朗的居住環境。目標顧客定位風尚品位旭日東升風尚品位受教育程度較高，喜歡嘗鮮追求品位優雅的生活買房最關注人文環境核心客源旭日東升年輕群體，收入不高渴望自由獨立的生活大部分選擇中小戶型主力客群次主力客群1.居住型占總比例70%2.投資客占總比例30%主力客群1：旭日東升（占總比例50%）

年齡35歲以下，家庭人員1-2人，首次置業，家庭年收入在5-10萬之間，主要職業為沈河、和平區青年大街沿線及三好街的企事業單位的一般職員。生活哲學：獨立、自由、有歸屬感，積極向上房產觀念：房子是溫馨的避風港灣房屋傾向：40-90平米，總價40萬內，購買動機主要為成家和擁有獨立空間。次主力客群：風尚品位（約占總比例20%）年齡在31-45歲之間，家庭人數3-4人，首次置業及二次置業約等，家庭年收入10-20萬，主要職業為沈河、和平區青年大街沿線及三好街的企事業單位的中高級職員及公務員。生活哲學：有品位的、優雅的生活房產觀念：房子是品位和生活方式的象征房屋傾向：100-140平米，總價6０萬以內，購買動機除改善居住環境，主要為增加居住面積。住宅部分——主力客群定位次主力客群：投資客（30%）本地及外地投資客，在本區域的投資傾向20-50平米小戶型六、項目開發策略系統-經營策略項目提速，快速滿足施工要求提高資金使用效率，減少資金占用，快速回收啟動資金以性價比高的產品激活市場，樹立品牌，分時分段實現品牌溢價項目經營策略的關鍵在于項目的選擇性快速啟動，與奧運及地鐵事件的借勢！項目系統策略組合——經營策略快速登陸，大勢營銷，建立沈陽根據地母本投入期母本歸還期自我平衡期純利貢獻期06年4季度——07年1季度07年1季度——08年4季度09年1季度——09年4季度10年1季度——11年3季度本階段屬項目啟動階段，無銷售收入，需集團投入2.85億元（06年4季度1.9億，07年1季度0.95億）集團投入主要用于交付土地款（2.75億元）及前期費用。本階段項目共產生銷售收入7.56億元，并獲得銀行貸款3億元（07年1季度）其收入除支付項目發生的費用外將分4次償還集團項目母本2.85億元（07年1季度2億，07年4季度0.4億，08年3季度0.35億，08年4季度0.1億），同期歸還銀行貸款1.5億（08年3-4季度）本階段項目共產生銷售收入3.75億元，其收入除支付項目發生的費用外，分期償還銀行貸款1.5億（09年3-4季度）本階段項目共產生銷售收入4.8億元。其收入除了支付項目發生的成本及費用外，剩余部分為項目的純利潤貢獻，共計1.76億元。經營策略——項目資金組織經營策略——項目現金流量資金峰值發生在07年4季度，數額3.43億元09年4季度始，項目現金流為正-產品及開發策略項目總體方案示意用地紅線總面積57643.5總建筑面積341295.22計容積率總建筑面積292645.3高層住宅278191.23商業14454.07不計容積率總建筑面積48649.92其中：地下室48649.92容積率5.08覆蓋率25.52%綠化率45%住宅戶數3660總停車位1378其中地上停車200地下停車1178一期A段一期B段二期三期一期A段可售面積如下住宅：57307商業：2784.38一期B段可售面積如下住宅：43614商業：4707二期可售面積如下住宅：38612商業：0三期可售面積如下住宅：138658商業：6963車位：34015戶型整體比例遵循原則如下沈陽政府70/90規定——渾南新區是政府70/90政策嚴控區域項目定位與競爭策略——項目定位旭日東升為主力客群，渾南新區存量及短期增量以大戶型為主推盤節點性安排——小戶型迅速啟動項目，奧運概念推高端戶型，地鐵開通概念強推二期小戶型集中小戶型區中央景觀區集中布置大戶型戶型面積戶數戶型（戶數）比單身公寓27-4771119.43%一房一廳40-6383122.70%二房二廳85-90151541.39%三房二廳107-12060316.48%合計3660100%戶型分布商業部分——業態分析北方部落商業形態，近期持有培育，中期變現，實現最大化利潤實現（共計11670平米）臨街底商，快速變現，2784平米業態的定位需要綜合考慮對外經營的問題，擬以綜合型業態規劃，如銀行、餐飲、通訊公司、家居飾品、照相、彩擴、網吧、個性服飾店等業態。北方部落形態具有商業與社區服務雙重價值，具體分析見方案匯報部分。-競爭及價格策略周邊競爭項目分析A.本案位于渾南新區，從地緣屬性角度檢取參考樣本；B.依據市場客戶來源檢取本市房地產市場可參考項目作為對比系。融城時代均價：4200元/㎡億豐廣場均價：4200元/㎡左岸慧晶均價：5400元/㎡萬科新榆公館均價：4500元/㎡河畔新城（精裝）均價：5600元/㎡陽光100均價：3700元/㎡伊麗雅特灣均價：5700元/㎡東方威尼斯均價：5400元/㎡萬科城均價：4480元/㎡格林生活坊均價：3950元/㎡金水花城均價：4000元/㎡新世界花園均價：4800元/㎡浦江苑均價：4500元/㎡昌鑫置地廣場均價：5400元/㎡項目競爭策略——競爭項目分析物業類別住宅、商業產品形式高層、點式樓座數量6棟（一期）總用地16萬平方米總建筑面積60萬平方米容積率3.75綠化率35％總戶數一期共1104戶車位比例1：1.9上海億豐廣場案例研究——項目基本情況目前狀況：一期建筑面積26萬平方米，開發業態有住宅、數碼廣場、超市，其中住宅開發6棟高層，建筑面積8萬平方米，預計08年底入住。在07年1.26～1.28日三天舉行認購，現已停止。預計本項目開盤時，億豐廣場仍將主要銷售小戶型住宅和商鋪。根據項目定位及類比項目綜合研究，確定其直接競爭對手為億豐廣場.時間軸第一期（共分三期開發）價格走勢26萬（其中住宅8萬）分期規模萬M22007.1—至今主力戶型目前處于認購階段，均價4200元40-55平米的一居；啟動模式：畫餅模式，價格高開高走啟動規模：26m2上海億豐廣場案例研究——項目開發策略項目競爭策略——競爭項目分析戶型形式建筑面積套數1*1*1平層38.7961*1*1平層431921*2*1平層55.3961*2*1平層55.5962*2*1平層71.4961*2*1平層541762*2*1平層85.91762*2*1平層91.2176戶型以中小戶型為主，面積區間為38-91之間。項目競爭策略——競爭項目分析中戶型448套小戶型654套43平方米一室一廳戶型明廚設計臥室寬敞陽臺設計，實用55平方米一室二廳戶型功能齊全采光良好臥室陽臺設計跟蹤參數銷售套數銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(元/平米)合計18710587445742103500(含)-4000元181605.1262639024000(含)-450044266認購主要集中價位在4000—4500元/平米的單價范圍內上海億豐廣場案例研究——價格成交區間項目競爭策略——競爭項目分析一室二室低總價產品銷售相對較快總量適中銷售一般銷售比例（套數）銷售去化率銷售率上海億豐廣場案例研究——產品去化情況項目競爭策略——競爭項目分析根據億豐項目現狀銷控情況，預計我項目開盤時，億豐尚剩余400套左右中小戶型，將與我項目產生直接競爭。核心競爭策略——主要項目競爭策略競爭比較：上海品牌開發商——品牌方面，沿海占優，但不明顯金廊建設工程的端頭，位置優越——位置方面，億豐占優，亦不明顯面積區間控制在38～91平方米，小面積、低總價——首期產品組合相似商業體量龐大——億豐與本項目最大的差異點，亦是其住宅軟肋！過大的商業開發，一定程度削弱了社區生活氛圍及居住品質感!競爭策略：

產品上，通過北方部落的商業形態及優好的社區環境，營造良好的生活環境。宣傳策略上，突出“后花園”概念，詮釋本項目的居住內涵，以吸引居住的消費者。在價格策略上，盡可能避免與競品直接碰撞，可采用低開高走路線，循序加價。

價格舒適度國際化河畔新城左岸慧晶萬科·新榆公館浦江苑融城時代SR新城金水花城億豐廣場本案營銷主走舒適度路線的項目營銷主走國際化路線的項目以享受沈陽國際化新生活及CBD“后花園”為核心概念的的區域中高端項目，是本項目市場競爭的定位，也是本項目運作的目標。核心競爭策略——綜合市場定位普通住宅（毛坯）價格支撐點（最低均價）是3700元/m2，最高均價達到5700元/m2(其中河畔新城為精裝），市場明顯反饋，渾南新區主要以4000元/㎡左右的價格面市，區域市場形成中高端產品集中區域的市場口碑。價格定位——渾南市場整體價格研究項目名稱規模（萬平方米）物業類型容積率銷售均價占地建筑面積（元/M2）奧運金版1140高層44500SR新城26150高層64000清華同方423高層54300億豐廣場1660高層44300根據項目類比分析及未來發展策略，擬將其開盤價格定在4300，每批推盤加價為200-400，整體均價約4700低開高走，將一期價格控制在類比項目的價格區間，吸引購房者的眼球，以低價格淺灘登陸，占有一定的市場份額，保證一期的銷售進度，確保快速的資金回籠。因一期為期房，相比其他周邊競品多數為現房，本案在價格上要有一定的優勢，這樣才能吸引一定的目標客戶群，使他們達到高度認可，即使是期房，也寧可為之等待。價格定位——主要競品市場比較法-營銷推廣策略品位自由效率獨立按自己的方式來生活獨處的自我空間確信不被侵犯的安全感身心回歸自然的輕松個性得以張揚的暢快淋漓擺脫依賴，過自己的生活對自己的家庭的責任感經濟上自己自足的自豪感犀利的眼光生活藝術化品位的載體是文化對生態等新文明的由衷認知崇尚便利生活現代生活感的內在認同效率化生活,以獲私人時間教育等配套的素質化要求風尚品位教育程度高，喜歡嘗鮮追求品位優雅的生活買房最關注人文環境旭日東升年輕群體，收入不高渴望自由獨立的生活大部分選擇中小戶型主題形象定位——目標客戶群價值點提煉HONGKONGMORDENLIFESTYLE基于目標顧客的價值取向及本案所能提供的價值方案為我們所傳導的信息流就是：旭日東升客戶核心價值取向（獨立、效率、自由）地鐵、CBD街區生活、開發商港資背景CBD新銳生活港派解決方案這就是我們的主題定位訴求的信息流。主題形象定位銷控策略——一期一期開盤9月28日總銷售額2.4億一期開盤條件：示范區整體完工，具備良好的展示效果,配合進行營銷活動.工程進度:示范區完成,一期主體施工中,工地被妥善包隔.第一批推盤（開盤）：住宅入市均價約4200元，總銷售面積5.73萬平米，總銷售額2.4億，07年底實現去化率65%，08年6月去化完畢。一期B段推盤：2008年6月21日總銷售額1.92億一期B段開盤條件：一期A形成熱銷，基本去化完畢，并具有一定的展示效果.一期B段推盤：一組團住宅入市均價約4400元，住宅總銷售面積4.36萬平米，總銷售額1.92億，至08年9月底實現去化率65%，08年底基本去化完畢。項目總銷售額約16億二期開盤：2008年10月1日總銷售額2.06億二期開盤條件：一期A與B段形成熱銷，去化70%以上，一期A段接近竣工，具有較強的展示效