區(qū)域發(fā)展策略宏觀經(jīng)濟研究——產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)十一五重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)虹口區(qū)上海市虹口區(qū)上海市航運業(yè)金融業(yè)航運業(yè)商貿(mào)業(yè)知識服務(wù)業(yè)物流業(yè)商貿(mào)旅游文化休閑業(yè)旅游會展業(yè)商貿(mào)旅游文化休閑業(yè)

信息產(chǎn)業(yè)知識服務(wù)業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)——先進制造業(yè)——社區(qū)服務(wù)業(yè)區(qū)域發(fā)展策略一：確定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃航運商貿(mào)區(qū)商貿(mào)辦公區(qū)商住綜合區(qū)中高檔居住區(qū)提籃橋歷史風貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)航運商貿(mào)區(qū)商貿(mào)辦公區(qū)商住綜合區(qū)中高檔居住區(qū)歷史風貌及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)本項目區(qū)域發(fā)展策略二：確定區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展

資本密集型產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模經(jīng)濟和集約化經(jīng)營的特點，附加值也比較高勞動密集型產(chǎn)業(yè)企業(yè)規(guī)模較小，經(jīng)營相對分散，產(chǎn)業(yè)附加值較低

共計4方面：郵輪經(jīng)濟、貨物運輸、船舶租賃、拖船作業(yè)共計10方面：碼頭服務(wù)、集裝箱堆場、倉儲服務(wù)、船舶代理、貨運代理、報關(guān)服務(wù)、理貨服務(wù)、內(nèi)陸運輸服務(wù)、船舶供應(yīng)服務(wù)、船員勞務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈劃分產(chǎn)業(yè)鏈特征產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)容中游產(chǎn)業(yè)海運業(yè)下游產(chǎn)業(yè)海運輔助、港口服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢一：港區(qū)分離虹口區(qū)上海航交所75KM32KM上海市地圖費利克斯托港

倫敦

140KM產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢二：航運交易所海事組織船代貨代航運交易信息服務(wù)船舶交易集中了包括上海海事局等11家區(qū)域性功能機構(gòu),是國內(nèi)航運服務(wù)機構(gòu)最為集中的區(qū)域之一航運服務(wù)企業(yè)2000余家，船運業(yè)務(wù)占全市總量的79.6%。航運企業(yè)（分公司）達800多家虹口世界第二大運價指數(shù)集裝箱運價指數(shù)2004年上海航運交易所完成船舶交易鑒證125艘次北外灘上海航交所倫敦約20%的世界著名船東在倫敦設(shè)有辦事處700多家船代公司，完成世界50%的油輪運輸和30%-40%的干散貨運輸?shù)那⒄労贤澜缗琶谝坏纳⒇涍\價指數(shù)至少擁有15個國際組織總部以及眾多的國際航運機構(gòu)、協(xié)會世界超過50%的新船或二手船通過倫敦波羅的海航運交易所進行買賣倫敦波羅的海航交所船代貨代、報關(guān)報檢等貨運客運船公司、船舶租賃等2008～2010年中游產(chǎn)業(yè)要形成亮點2010年以后航運信息、咨詢、金融、商務(wù)等目前大量下游航運貨代服務(wù)企業(yè)

上游服務(wù)業(yè)接軌國際先進水平時間現(xiàn)狀/目標產(chǎn)業(yè)重點現(xiàn)代航運服務(wù)業(yè)的中上游高附加值企業(yè)將是未來商業(yè)地產(chǎn)的潛在主力客戶航運服務(wù)航運金融郵輪經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展策略三：外部交通網(wǎng)絡(luò)的形成對外交通現(xiàn)狀地鐵4號線已建成通車12號線規(guī)劃中隧道大連路隧道已建成通車新建路隧道在建道路拓寬東大名路（2車道變4車道）施工中東長治路（2車道變4車道）施工中﹡虛線為在建或規(guī)劃，實線為已建成大木橋路方向藍村路方向巨峰路方向地鐵站點本項目大連路站楊樹浦路站提籃橋站大連路隧道新建路隧道①東大名路②東長治路①②4號線12號線市區(qū)及漕河涇方向項目地塊分析項目地塊屬性分析總建筑面積33856㎡總占地面積4111㎡建筑高度17層用地屬性辦公：12974㎡商業(yè)：10995㎡車位：174個5A智能辦公樓住宅：白金灣府邸酒店公平路客運碼頭圖例北延伸段中心段南延伸段協(xié)調(diào)區(qū)核心區(qū)黃浦江兩岸綜合開發(fā)黃浦江兩岸綜合開發(fā)的規(guī)劃岸線長度約85公里，面積約73.3平方公里，橫跨上海七個區(qū)。規(guī)劃控制范圍包括核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)兩部分。核心區(qū)分中心段、北延伸段和南延伸段三部分，北起吳淞口南止徐浦大橋總面積約66.6平方公里。協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，總面積約6.7平方公里。核心區(qū)北延伸段北延伸段位于寶楊路、淞寶路、逸仙路、軍工路和江海路、浦東北路之間，面積27.3平方公里。隨著吳淞口水上客運樞紐及三岔港大型綠地的建設(shè)，北延伸段將結(jié)合沿江廠區(qū)改造，塑造上海嶄新的河口（黃浦江入長江口）面貌。核心區(qū)中心段中心段北起翔殷路-五洲大道，南迄盧浦大橋，面積22.6平方公里。目前中心段港區(qū)林立，未來該區(qū)域?qū)⑾蚪鹑谫Q(mào)易、文化旅游以及生態(tài)居住的方向發(fā)展。逐步提升中心段的土地效益。核心區(qū)南延伸段南延伸段位于內(nèi)環(huán)線、宛平南路、石龍路、龍吳路、外環(huán)線和濟陽路之間，面積16.7平方公里。有關(guān)規(guī)劃明確南延伸段以住宅建設(shè)以及第三產(chǎn)業(yè)為主的地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向，突出居住、文化、旅游、高科技研發(fā)及生態(tài)等五大功能。協(xié)調(diào)區(qū)協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，范圍包括軍工路-平?jīng)雎?通北路-榆林路-大連路-東長治路-虹口港-漢陽路-吳淞路-天潼路-四川中路-金陵東路-中山東路-東大名路-楊樹浦路-東門路-中華路-海朝路-斜土路-魯班路-中山南路，總面積約6.7平方公里。協(xié)調(diào)區(qū)建設(shè)將同核心區(qū)的景觀建設(shè)或產(chǎn)業(yè)開發(fā)保持一致，以確保同周邊環(huán)境的和諧發(fā)展，同時為向市區(qū)腹地拓展搭建跳板。北延伸段中心段南延伸段協(xié)調(diào)區(qū)協(xié)調(diào)區(qū)本項目項目地塊屬性分析項目周邊景觀優(yōu)勢地塊東眺：瑞豐大廈地塊北眺：提籃橋保護區(qū)地塊南眺：小陸家嘴建筑群地塊周邊自然人文景觀資源極為豐富，積極利用對于提升物業(yè)價值有較大意義本案項目產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢136542上海港國際客運中心編號機構(gòu)名稱1上海航運交易所2上海船東協(xié)會3上海船東互保協(xié)會4上海報關(guān)協(xié)會5中國港口協(xié)會6上海港口協(xié)會本項目區(qū)域虹口區(qū)2006年航運類企業(yè)數(shù)2000（家）2004-2006年引進外資航運項目數(shù)164（家）2006年引進航運公司數(shù)800（家）代表航運公司DHL、UTI、羅賓遜、中海汽車船運、上港物流等2006年上海航運公司營業(yè)收入比較73%27%上海市其他區(qū)縣航運公司營業(yè)收入比重項目產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢項目郵輪經(jīng)濟優(yōu)勢國際客運中心建成所帶來的大批豪華郵輪游客將是區(qū)域酒店和商業(yè)設(shè)施的潛在消費群體﹡為預(yù)測值上海港國際客運中心郵輪客運量郵輪游客數(shù)量（萬人次）2.582.6650100030609012020062007H1*2010*2012項目周邊道路交通劣勢編號路名單雙向車道數(shù)道路等級1東大名路單向2次干路2楊樹浦路雙向4次干路3公平路南段雙向1支路4大連路雙向4主干路5東長治路雙向2次干路6秦皇島路雙向1支路7惠民路雙向2次干路8霍山路雙向2次干路9海門路南段單向2次干路10公平路北段雙向2次干路11臨潼路雙向2次干路項目四至及周邊道路現(xiàn)狀主干路次干路支路單線為單向雙線為雙向6510298741大連路隧道本項目113項目SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）弱勢（Weaknesses）機遇(Opportunities)威脅（Threats）全市寫字樓市場去年供應(yīng)量創(chuàng)下新高之后，本季度租金繼續(xù)呈下跌走勢。

今年大部分供應(yīng)將集中在下半年入市，市場形勢暫時得以緩和；

需求乏力仍為隱憂!全市甲級寫字樓分布特征外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)上海市外環(huán)區(qū)域地圖虹橋南京西路小陸家嘴人民廣場淮海路徐家匯上海市甲級及以上寫字樓集中在人民廣場極其周邊，主要分布區(qū)域為南京西路、人民廣場、淮海中路、小陸家嘴、徐家匯以及虹橋開發(fā)區(qū)。小陸家嘴區(qū)域甲級及以上寫字樓達19棟，占全市總量39.5%，是目前為止甲級寫字樓集中度最高的區(qū)域。浦西主要集中在淮海中路，共有13棟甲級及以上寫字樓，占全市總量的11.4%。全市寫字樓市場供求\空置率走勢區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨餦空置率走勢隨著甲級寫字樓市場供過于求的局面依然持續(xù)，租金在2009年第一季度繼續(xù)下跌。南京西路去年交付的幾個項目拉低了該區(qū)域平均租金；淮海中路由于缺乏新增供應(yīng)，租金下調(diào)幅度不大。這使得以上兩個區(qū)域平均租金持平，共同成為上海寫字樓租金最高的商務(wù)區(qū)。在此之前，滬上寫字樓租金最高的區(qū)域由南京西路獨享多年。由于市場變動不大、新增供應(yīng)有限，多數(shù)區(qū)域的甲級寫字樓空置率在第一季度都較為穩(wěn)定。然而在虹橋由于兩個新項目交付使用，甲級寫字樓存量上升了13.8%，同時由于新增供應(yīng)僅有6.8%的入駐率，使該區(qū)域整體空置率升至21.8%。全市甲級寫字樓未來供應(yīng)預(yù)測287,978704,474715,316486,5634,268,5714,973,0455,688,3616,174,92401,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002007*200820092010新增供應(yīng)累計供應(yīng)建筑面積(M2)未來供應(yīng)主要分布在浦東陸家嘴，截至2010年,浦東陸家嘴預(yù)計新增供應(yīng)大約123萬平方米，僅上海環(huán)球金融中心一個項目就提供了226,000平方米的新增供應(yīng)。未來甲級寫字樓持續(xù)供應(yīng)將緩解目前市場供小于求的狀況。全市甲級寫字樓未來需求預(yù)測287,978704,474715,316486,563388,937423,746416,796456,0962.8%8.0%12.3%11.8%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,00020072008200920100%2%4%6%8%10%12%14%建筑面積(M2)空置率雖然未來寫字樓需求仍將保持強勁增長勢頭，但由于未來甲級寫字樓供應(yīng)量較大，因此預(yù)期未來三年上海甲級寫字樓市場空置率會逐步增加，在2009年達到高峰12.3%新增供應(yīng)新增吸納量空置率全市甲級寫字樓租金指數(shù)市場存有大量甲級寫字樓空置面積，導(dǎo)致租金繼續(xù)下跌。然而由于新增供應(yīng)有限，租金下跌幅度較上一季度小幅放緩。與上一季度類似，許多已有項目的租戶選擇續(xù)租，空置面積大部分位于新交付的項目，此外經(jīng)濟下滑也使部分辦公單位被退租。在第一季度末，上海甲級寫字樓平均租金為人民幣7.5元每平方米每天（33.4美元每平方米每月），整體空置率上升至17.2%。租金在2009年第一季度繼續(xù)下跌，整體甲級寫字樓租金指數(shù)自年初開始累計下跌了4.8%。中心區(qū)和非中心區(qū)的甲級寫字樓租金分別下跌了4.1%和5.6%。去年大部分新增供應(yīng)位于浦東，受此影響，浦東在租金和入駐率方面的表現(xiàn)都弱于浦西。隨著新項目提供更多折扣和更為優(yōu)惠的免租期，整體市場受到的租金下行壓力將越來越大。全市甲級寫字樓未來租金預(yù)測未來三年由于空置率上升，租金將有可能出現(xiàn)回調(diào)的趨勢，這也是對目前寫字樓租金上漲過快的市場調(diào)整2010年后，由于社會經(jīng)濟發(fā)展和未來國際性企業(yè)的陸續(xù)入駐，本行對于上海甲級寫字樓市場持肯定態(tài)度2402332222102.7%-2.8%-4.7%-5.3%1952012072132192252312372432007200820092010-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%￥/M2/月租金增長率租金租金增長率區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龊缈趨^(qū)寫字樓市場價量走勢分析時間項目板塊供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)銷售價格0809嘉杰國際廣場四川北路、四平路板塊17037㎡1402.1~2.3(售罄)駿豐國際財富廣場23333㎡1602.2（09年05月）榮欣大廈92㎡1——0811嘉和國際大廈四川北路、四平路板塊1847㎡273.0（09年04月）上海國際客運中心東外灘板塊42565㎡1434.5（成交均價）0812上海國際客運中心東外灘板塊27035㎡284.5（成交均價）0901上海國際客運中心東外灘板塊4970㎡54.5（成交均價）資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

*

高檔寫字樓：租金水平在3元/M2/天以上，或售價超過20,000元/M2定義為高檔寫字樓（下同）單位:萬平方米大連路路平公路名大東路治長東路嘴家周路陽溧路淞吳15810412201617111429152124251367183231922海運大樓金岸大廈晟隆大廈港運大廈臨江大廈建愛大廈鼎立大廈海泰時代大廈家化金融大廈海灣大廈景泰大樓東泰大廈愛思大廈遠洋大廈華聯(lián)集團大廈中國聯(lián)通分公司高檔中低檔商住樓自用樓未來供應(yīng)自用24%非自用76%自用非自用28.667.7827.43高檔商住中低檔101.36區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)分布(%)區(qū)域內(nèi)入駐寫字樓主要行業(yè)面積分布物流23.2%貿(mào)易8.2%加工制造6.7%IT4.5%房地產(chǎn)3.4%貨運代理38.3%

主導(dǎo)行業(yè)0102030405060708090100≥

20001500-20001000-1500500-1000200-500100-200≤

10045%40%17%41%50%42%30%39%17%44%50%45%貨運代理物流航運貿(mào)易加工制造IT房地產(chǎn)10262422218129入駐企業(yè)總數(shù)(家)

辦公面積(M2)航運15.7%%小結(jié)

市場供需租金走勢客戶特征全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓租戶基本集中在金融、專業(yè)服務(wù)等高增值服務(wù)業(yè)；租賃面積多集中在1000-2000M2及以上。全市全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓金目前維持在RMB240元/M2

月的平均水平。全市甲級寫字樓主要分布在小陸家嘴、淮海中路、南京西路、人民廣場、徐家匯等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)，年供應(yīng)量基本保持在30萬M2左右。大連路路平公路名大東路治長東路嘴家周路陽溧路淞吳國中世紀廣場金港廣場(APP地塊)中美信托大廈海泰中心一期弘基休閑廣場匯德豐廣場漢榮國際廣場瑞豐大廈上海港國際客運中心

20072008200920102010以后金港廣場13.6

國際客運中心8.15.8

國中世紀廣場5.9

瑞豐大廈4.1

弘基休閑廣場11.0

中美信托大廈

5.2海泰中心一期9.0

漢榮國際廣場

3.8匯德豐廣場

4.0總計(萬M2)4.18.116.828.513.0市場供需租金走勢市中心土地供應(yīng)日益稀缺，未來像本項目區(qū)域這類有濱江優(yōu)勢的項目更是鳳毛麟角。由于浦東甲級寫字樓新增供應(yīng)大幅增加，有可能拖累全市甲級寫字樓租金下滑，但下跌幅度有限。客戶特征市中心未來主要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還是面向高增值服務(wù)業(yè)，主要客戶來源于此；另外陸家嘴對金融業(yè)的吸引，盧灣、黃浦、靜安等對于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的吸引仍因其聚集效應(yīng)有一定優(yōu)勢全市未來區(qū)域未來未來區(qū)域周邊高檔寫字樓仍然集中分布在吳淞路沿線和濱江沿線；吳淞路沿線距離稍遠，對本項目不構(gòu)成直接競爭；濱江沿線2010年供應(yīng)達到高峰，體量約19.5萬M2，有一定競爭壓力。預(yù)計未來區(qū)域?qū)τ诤竭\及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新引力將更大，同時對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的500強企業(yè)產(chǎn)生一定的吸引力，前景看好。消費者調(diào)研—小結(jié)有搬遷意向的企業(yè)略超過總量的一半，占50.7%；其主要看中樓宇品質(zhì)、地段、交通以及是否符合當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位；地段所決定的樓宇品質(zhì)是企業(yè)挑選寫字樓的重要考量企業(yè)搬遷意愿

寫字樓產(chǎn)品偏好標準型寫字樓仍為市場主流產(chǎn)品；各行業(yè)考慮辦公樓所需求的面積多在1500-2500M2，500強企業(yè)傾向于2000-2500M2，航運業(yè)巨頭多集中在1500-2000M2；對室內(nèi)凈高要求基本在2.7米以上。企業(yè)對寫字樓租買意向

外資傾向于租賃的比例大大高于購買，尤其在金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)和貨運代理這3大行業(yè)中，租賃的比例分別為87%、83%和93%；65.7%的企業(yè)租金承受力在4-8元/M2

天售價承受力在3-5和2-3萬元/M2的居多。會展及車位需求除金融服務(wù)業(yè)外，其他行業(yè)對會展的需求度均低于10%停車位需求量更多受企業(yè)規(guī)模影響、但與企業(yè)行業(yè)類型相關(guān)度較小；但平均需求量表現(xiàn)出來行業(yè)差異，現(xiàn)代物流、貨運代理等企業(yè)車位需求量較多，每千平米的停車位需求達到6.03個其他配套要求對于其他配套需求最多的4個為員工餐廳、銀行、周邊餐飲和咖啡廳對于客梯的滿意度不高主要表現(xiàn)在速度慢和客體數(shù)量少等方面智能化水平方面對于辦公智能化的要求較高物業(yè)管理費的承受力基本在16-25元/M2

月項目價格制定保證銷售速度的基礎(chǔ)上，將物業(yè)價值最大化!價格制定——系數(shù)比較法項目成交均價

(元/M