物業管理招標投標第一講招投標制度的起源與發展一、國外招投標的起源與發展

招標辦法最早起源于原始的“招標拍賣”，實行“招標拍賣”是把商品賣給愿意出高價的買主。招標制度與招標拍賣不同，招標拍賣商品選“出價高的出售”，招標發包工程則是選“報價低的發包”。原始招標階段只有一個條件：“誰價格最低誰中標”“便宜無好貨”質量難以得到保證虧5萬不如虧8萬，最終凈賺800萬特點案例現代招標辦法的產生和發展1782年英國設立了文具公用局1809年美國通過了第一部要求密封投標的法律二戰以后招投標由一種交易行為過渡為政府強制行為《美國聯邦政府采購法》及其“信譽、透明度、競爭”1997年1月1日起韓國政府實行新的國內項目國際招標法現代招標辦法的發展過程西方發達國家世界銀行亞洲開發銀行發展中國家現代招標辦法的三個特點招標前，先編制一套完整的“工程標底”，做到心中有數。對參加投標的承包商進行資格預審，只有取得“投標資格”的承包商才允許參與投標。擴大了評標條件，從過去一個條件“誰報價低誰中標”，發展為預選前三名（或兩名）作為評標對象，再從中選定一個“中標”單位。實力雄厚程度信譽等級優劣施工質量好壞技術能力強弱投標報價高低資格預審條件（四）招投標制度推動其他領域的市場化基建項目的設計、建設、安裝、設備材料科技項目承擔者篩選政府采購土地使讓權轉讓三、招投標制度與物業管理行業發展（一）招投標制度與物業管理的市場化（二）招投標制度與物業管理整體水平的提高（三）招投標制度與物業管理企業間的公平競爭四、全國物業管理工作會與

物業管理招投標（一）第一次全國物業管理工作會在青島召開（二）第二次全國物業管理工作會在大連召開（三）第三次全國物業管理工作會在深圳召開

1995年，建設部在青島召開了第一次全國物業管理工作會議，推廣青島對住宅小區實施物業管理“一年試點，三年普遍推開”的經驗。

1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳“大力推行物業管理項目招投標制度，提高物業管理總體水平”的經驗。俞正聲部長在深圳會議指出：這次會議主要解決市場問題，其核心問題是推進競爭，規范行為。我們學深圳，學什么？首先學的是一個把競爭問題作為推動物業管理健康發展的關鍵。宋春華副部長在大會報告中指出：深圳加速推進物業管理競爭機制，初步形成了政府調控為主導，業主和企業雙向選擇、公平競爭為核心、社會經濟環境為效益、規范化服務為內容、創品牌上規模為方向的物業管理體系。會上宋春華副部長要求：各地要盡快引入競爭機制，推行物業管理招投標。凡10萬平方米以上的新建商品住宅小區的物業管理，開發企業應當在主管部門的指導監督下，在商品房預售前向社會招標。《招標投標法》是第九屆全國人大常委會于1999年8月30日通過的，2000年1月1日正式施行。《招標投標法》是我國市場經濟法律體系中一部非常重要的法律，是招標投標領域的基本法律。《招標投標法》的立法目的：1.規范招標投標活動依法規范招標投標活動，維護市場競爭秩序，促進招標投標市場健康發展，是《招標投標法》立法的主要目的。2.提高經濟效益，保證項目質量通過立法把招標投標確立為一種法律制度在全國推廣，促進完善市場經濟體制，是《招標投標法》立法的重要目的之一。3.保護國家利益、社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權益。保護國家利益、社會公共利益和當事人的合法權益是《招標投標法》最直接的立法目的。《物業管理條例》第二十四條規定：國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位，應通過招投標的方式選聘具有相關資質的物業管理企業；投標人數少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以利用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。第五十七條規定：違返本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。第二講物業管理招投標的內容與形式一、招標投標概念1.招標的概念招標是指招標人在興建工程、合作經營、大宗商品采購時，將自己的要求和條件公開告示，讓符合條件的投標人參與競爭，從中選擇最佳對象為中標人，然后雙方訂立合同的過程。2.投標的概念投標是對招標的回應，是競爭承包的行為。它是指投標人按照招標公告的要求與條件提出投標方案的法律行為。3.招標投標概念招標投標是一種有序的市場競爭交易方式，也是規范選擇交易主體、訂立交易合同的法律程序。4.招標的形式公開招標是指標標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。邀請招標是指招標人以投標邀請的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。7.物業管理投標物業管理投標，是對物業管理招標的響應，是指符合招標條件的物業管理企業，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。二、物業管理招投標應遵循的原則1.公開原則即“信息透明”，要求招標投標活動具有高度的透明度，招標程序、投標人資格條件、評標標準、評標辦法、中標結果等信息都要公開，使每個投標人都能及時獲得信息，從而平等地參與投標競爭，依法維護自身的合法權益。2.公平原則即“機會均等”。要求招標人一視同仁地給予投標人平等的機會，使其享有同等的權利并履行相應的義務。不歧視或者排斥任何一個投標人，按照這個原則，招標人不得在招標文件中要求或者標明特定的生產供應者以及含有傾向或者排斥潛在投標人的內容。不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇。4.誠實信用原則即“誠信原則”。是民事活動的基本原則之一，這是市場經濟中誠實信用倫理準則法律化的產物，是以善意真誠，守信不欺，公平合理為內容的強制性法律原則。招標投標活動本質上是市場主體的民事活動，必須遵守誠信原則，也就是要求招標投標當事人應當以善意的主觀心理和誠實守信的態度來行使權利，履行義務，不能故意隱瞞真相或者弄虛作假，不能言而無信甚至背信棄義，在追求自己利益的同時不應損害他人利益和社會利益，維護自身利益、他人利益、社會利益的平衡。第三講物業管理招投標的一般程序物業管理招標的一般程序

ⅠⅡⅢⅣⅤⅥ

Ⅶ準備階段招標階段投標階段調查階段開標階段評標階段簽訂合同階段

Ⅰ成立招標組織申請批準招標準備招標文件一、準備階段（1）成立招標領導小組（2）確定招標方式（公開招標還是邀請招標）（3）向物業管理行政主管部門提出招標申請（4）確定標底，確定指導思想、原則及方法（5）編制招標文件招標文件內容包括：1.招標公告（通知）2.招標書3.投標要求1.招標公告（通知）深圳市住宅局關于采用招標方式

確定梅林一村物業管理單位的通知各物業管理公司：梅林一村是市政府新建的大型福利房、微利房住宅區，毗鄰梅林水庫，將于1998年7月31日前正式交付使用。為搞好該住宅區的物業管理，創造良好的居住環境，體現物業管理競爭機制，經研究，決定采用向社會公開招標的方式，選聘該住宅區的物業管理單位。現將有關事項通知如下：一、成立梅林一村物業管理招標領導小組；二、標的：梅林一村的一體化物業管理；三、招標對象：在深圳市注冊的已獲得我局頒發的甲級資質證書或具備甲級資質證書條件的物業管理公司；四、投標、開標有關事宜五、有關說明及要求2.招標書招標書內容：（1）項目基本情況（座落位置、占地面積、建筑面積、住戶數、樓棟數、樓層數、電梯臺數及功率、化糞池容積、道路面積、停車位數、發電機功率等）（2）物業管理內容（3）有關說明（4）物業管理標準及獎懲（5）投標開標時間（6）其他事項

Ⅱ投標單位資格預審發售招標文件組織現場踏勘、召開標前會發布招標公告或邀請書二、招標階段招標單位發出招標公告或招標通知招標單位接受投標單位的報名招標單位向入圍的投標單位發出書面通知招標單位向投標的入圍單位提供招標文件踏勘現場，召開標前會，介紹招標項目情況，接受投標單位的咨詢。接受投標單位送交的投標書。投標單位繳交履約保證金。信譽調查，同類型物業管理服務水平采樣現場踏勘招標人可根據項目的特點和招標文件的約定，組織潛在投標人對項目實施現場的地形地質條件、周邊和內部環境進行實地踏勘了解，并介紹有關情況。潛在投標人應自行負責據此作出的判斷的投標決策。根據相關法律法規規定，招標人不得單獨或者分別組織任何一個投標人進行現場踏勘。投標預備會（標前會）投標預備會是招標人為了澄清、解答潛在投標人在閱讀招標文件和現場踏勘后提出的疑問，按照招標文件規定時間組織的投標預備會議。但所有澄清、解答均應以書面方式發給所有購買招標文件的潛在投標人，并屬于招標文件的組成部分。招標人同時可以利用投標預備會對招標文件中有關重點、難點內容主動作出說明。ⅢⅣ

ⅤⅥⅦ信譽調查、采樣開標1:標書評分階段開標2：現場答辯階段接受投標單位送交的標書簽訂合同評標、定標

三、開標階段1.按照招標書規定的時間、地點開標2.招標方、投標方、監督方、評委到場（專家不少于60%）3.招標方宣布評標規則4.各投標單位、監督方檢查標書密封情況5.抽簽確定答辯順序6.開標7.評委閱標8.投標人答辯9.評委評分10.各方對評分結果簽字確認11.評審組長宣布評標結果12.監督方宣布監督意見第四講

物業管理投標書的編制

一、物業管理投標書的編制要求1.針對性強要結合項目實際進行定位分析，包括項目的定位分析、客戶群體（購房人）的定位分析、未來業主對物業服務的需求分析。在定位分析的基礎上，擬定管理方案。2.可操作性強物業管理投標書利用自己的專業經驗、知識編制（有自己的特點）標書中要提出切實可行的物業管理服務方法、措施。所提出的方法、措施要充分考慮對方的接受程度、承受能力，包括：觀念的承受、經濟的承受、管理服務的承受）。提出的方法、措施與現行法律、法規無抵觸性。費用測算要實現收支基本平衡（追求正當的利潤）3.體現自身優勢，體現專業水平物業管理投標書既是對目標物業管理運作的專業意見文件，又是展現本企業優勢為評標專家推薦自己的良機。物業管理企業介紹自己時，要針對目標物業特點來談自己的優勢。（注意恰如其分）注意競爭對手，重點突出宣傳我有人無，人有我強的優勢，從而在標書中體現出該物業管理的專業水平。二、物業管理投標書的編寫內容1.招標物業項目的整體設想與策劃2.管理方式與運作程序3.組織架構與人員配置4.管理人員配訓及管理5.管理制度的制訂6.檔案的建立與管理7.早期介入與前期物業管理服務8.常規物業管理服務綜述9.管理指標與管理措施10.應急預案11.費用測算與成本控制1.招標物業的整體設想與策劃（1）項目基本情況介紹（2）項目定位分析（功能定位、檔次定位）（3）客戶群體分析（項目定位的基礎上）（4）客戶對物業服務的需求分析（根據客戶群體的構成）（5）物業服務的重點及難點（結合項目實際分析得出）（6）整體構想和管理策劃思路（1）項目基本情況項目名稱千山半島國際A區項目地址綦江區通惠大道旁具體方位東至：城市次干道西至：自然山體南至：濱河大道北至：通惠大道建設單位千山房地產開發有限公司物業類型高層住宅占地面積123428平方米建筑面積366004平方米其中高層住宅：236449平方米商業：34697平方米車庫：86674平方米管理用房：1098平方米綠地面積37152平方米住宅戶數2850戶出入口6個住宅電梯84臺（2）項目定位分析案例一（1998年萬廈居業投標梅林一村）梅林一村系深圳市一個跨世紀的住宅小區，開發單位深圳市住宅局和設計人何顯毅先生在規劃、設計、建設以及物業管理上都有全新突破。梅林一村處處立意在先，以人為本，強調人與自然的親近，每一個細節都能想人所想，隨人所愿，無論從整體規劃還是從局部設計來看，梅林一村都可勘稱為一個高資質、高水準、大規模的智能化住宅小區和大綠化、多圍合、高品位的園林式環保小區案例：通過對項目和客戶群體分析，總結其群體特征及物業服務的需求如下：項目特點客戶群體分析客戶需求管理重點服務定位服務思路（4）客戶對物業管理服務的需求分析（5）服務重點分析案例：特點一：客戶經濟基礎較好，擁有私家車的業主占有相當比重。服務重點：（1）業主上下班期間交通合理疏導（2）業主車輛進出的有效識別（3）小區交通系統的合理設定，包括行車路線、指引標識、停車及道閘系統等。客戶對物業管理服務的需求分析案例：特點四：作息時間規律性強服務重點：（1）上下班高峰期及下班后，電梯、水泵、道閘等設備的良好運行；（2）業主上下班時段車輛交通的有效疏導，保證交通的順暢；（3）業主上班期間小區治安防范的有效巡查。客戶對物業管理服務的需求分析案例：特點五：民主及維權意識較強管理重點：（1）對項目工程遺留及質量問題的及時妥善解決；（2）物業服務的公開、公正和透明；（3）良好的社區文化氛圍營造，引導業主理性消費。（6）整體構想和管理思路1998年萬廈居業投標深圳梅林一村案例：一種模式、兩項承諾、三個重點、九大措施一種模式：一手抓物業管理，一手抓精神文明建設的物業管理模式；兩項承諾：兩年內創全國城主城市物業管理優秀示范小區；三年內通過國際環ISO14000認證三個重點：智能化設施的運行、維護與開發確保因管理責任造成的治安事件發生率為零無一例違章裝修措施之六：實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結合的管理辦法。措施之七：發揮萬廈規模優勢，實施對電梯、保安等方面的專業化管理。措施之八：充分借鑒蓮花北成功經驗，開展卓有成效的社區文化活動，向社區文化活動要物業管理的社會效益、環境效益的經濟效益。措施之九：超前性、創造性、全方位地實行酒店式服務。

萬廈居業在深圳梅林一村投標中把“一手抓物業管理，一手抓精神文明建設”的蓮花北物業管理模式確定為投標項目物業管理模式。萬科與中海物業管理模式比較：中海：主要引進的港式物業管理理念，累積豐富的物管成功經驗，規范的管理制度、創新的服務設計：打造出中海獨特的管理特色，實行1+N管理模式，降低管理成本充分共享資源；氛圍式管理，打造無為而治的至高境界；首創酒店式物業服務，開行業之先河；推出商務全程式服務，服務于商業精英；提供健康式物管，為業主營造寓環保、健康于一體的文明社區；ISO9000、ISO14001、ISO18000三項國際管理體系貫穿運行，中海物業管理注重高素質的員工隊伍建設、豐富的人力資源儲備，創造社會效益。萬科與中海物業管理模式比較：在物業管理行業激烈競爭中，萬科以觀念超前、服務精品見長，中海以管理優勢和市場領先，把經營型管理作為企業核心競爭力，形成了自身的特色和優勢，對提高企業經濟效益和開拓市場起到了重要的推動作用。兩者都有各自的管理模式，為自己的企業贏得了品牌。2.管理方式與運作程序萬廈居業公司在梅林一村投標中，所采用的管理方式是：嚴格資質管理，確保各類人員的專業素質和綜合素質；提供全方位專業化酒店式服務；嚴格法規和標準制約，規范組織和個人的管理行為；采用大圍合整體管理和小圍合分片管理相結合的管理辦法，運用現代管理手段，實現辦公自動化；致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰略。運作程序系統早期介入擬定方案機構組建崗位培訓驗收接管辦理入住裝修管理日常管理項目機構設置項目管理處工程管理部綜合事務部環境管理部秩序維護部物業服務中心培訓計劃階段時間培訓內容培訓人培訓對象培訓地點一6月上旬企業概況總經理新入職員工公司會議室6月中旬企業經營理念、質量方針、質量目標總經理新入職員工公司會議室二7月上旬企業規章制度人力資源部培訓師新入職員工公司會議室7月下旬物業管理概論總經理全體員工公司會議室人員管理素質機制配置機制組織機制績效機制激勵機制制訂素質機制嚴格錄用考核培訓培養提高工作崗位設計合理配置人力制度規范管理形象規范管理分層管理措施量化考核、素質評價末位淘汰、優化組合工資福利等物質保障榮譽晉升等精神獎勵人員管理5.管理制度的制訂管理制度包括：公眾制度、內部崗位職責、管理運作制度、員工考核制度。公眾制度：精神文明公約、樓宇使用維護管理規定、裝修管理規定、物品進出管理規定、治安管理規定、消防管理規定、電梯使用管理規定等。內部管理制度崗位職責（所有崗位的崗位責任制度）管理運作制度（所有涉及項目運作的內部管理的規定、制度）員工考核制度（考勤、考核、獎懲制度）6.檔案的建立與管理檔案的管理運作環節（1）收集（資料的收集）（2）整理（資料的分類整理）（3）存儲（資料歸檔管理）（4）運用（檔案的運用）檔案資料的分類（1）承接查驗資料名稱資料內容產權資料A：規劃圖紙、項目批準文件、用地批準文件B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料技術資料A：紅線圖、總平面圖B：地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告C：工程合同、工程預決算D：工程設計變更、通知及技術核算單E：竣工圖：1.單位建筑、結構、設備竣工圖

2.消防、燃氣、智能化等工程及地下管網竣工圖。承接查驗資料（續）名稱資料內容技術資料F：房屋、消防、燃氣竣工驗收證明書G：鋼材、水泥等主要材料的質量保證書H：新材料、構配件的鑒定合格證書I：供水、供電、電梯、消防、智能化等設備的檢驗合格證書。供水、供電、電梯、消防、智能化等設備技術資料J：砂漿、混凝土試塊、試壓報告K：綠化工程竣工圖L：其他技術資料（2）管理檔案資料名稱資料內容物業資料小區基本資料、分區資料、商業用房資料、娛樂設施資料住戶資料A：住房入住資料（購房合同、入住通知單、臨時管理規約、驗房表格、裝修申請）B：住房家庭人員檔案C：住戶室內維修檔案事務資料A：事務值勤表B：事務交接表C：事務回訪登記表D：日常事務巡視表E：物品進出登記表裝修資料A：裝修申請表（附圖紙）B：裝修安全責任書C：臨時施工人員登記表D：施工單位營業執照維修資料A：維修申請表B：維修服務派工單C：維修回訪記錄本D：公共設施維修記錄本7.早期介入與前期物業管理早期介入是現代物業管理的一項基礎性工作，其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、設備選用、功能布局、施工監管、驗收接管過程中，使物業最大限度地滿足業主的需求。早期介入與前期物業管理的階段劃分物業開發項目的可行性研究階段（立項階段）規劃設計階段建設階段銷售階段竣工驗收階段物業承接查驗階段物業入住階段業主大會選聘物業管理企業早期介入前期物業管理早期介入的作用：◆優化設計◆有助于提高工程質量◆有助于了解物業情況◆為前期物業管理作充分準備◆有助于提高建設單位的開發效益前期物業管理工作內容：前期物業管理期間，物業服務企業所提供的管理服務，既包含物業正常使用所需要的常規服務內容，又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗，業主入住，裝修管理，工程質量保修處理，物業管理項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業管理的特殊內容。前期物業管理工作內容：參與竣工驗收物業公司全程參與竣工驗收可以給承接查驗打下良好的基礎。因為竣工驗收是由建筑質量主管部門組織進行，專業化程度較高，物業公司可以掌握工程質量的第一手資料。承接查驗工程承接查驗（1）土建工程（2）裝飾工程（3）供配電系統（4）給排水系統（5）電梯系統（6）消防系統（7）弱電系統前期物業管理的特點：基礎性：前期物業管理的特定內容是以后常規期物業管理的基礎，對常規期物業管理有著直接和重要的影響。過渡期：前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務，處于早期介入與常規期物業管理之間。在時間上和管理上均是一個過渡期過程。不穩定性：新建物業及其設施設備會因為其施工質量隱患、安裝調試缺陷、設計配套不完善等問題，在投入使用初期集中地反映出來，造成物業使用功能不正常。需要對遺留問題的處理過程，同時物業設施設備本身也需要一個自然磨合期，在這個過程中物業管理設施設備呈現波動和不穩定狀態。8.常規期物業管理服務綜述秩序維護車輛管理消防管理環境管理對電梯等機電設備的專業化管理9.服務指標承諾及完成指標采取的措施序號指標名稱承諾指標實現指標的措施1房屋完好率98%建立完善的巡查制度，責任到人，定期檢查登記，及時處理出現的問題2設備完好率98%設施設備的預防性維修保養，年度維修保養計劃和月度維修保養計劃保證3維修及時率98%維修人員24小時值班，接報后15分鐘到場4維修合格率100%強化維修人員技能培訓，確保維修合格率5綠化完好率98%專人、專業負責綠化養護，定期除草、施肥、澆水、打藥6清潔保潔率98%清潔責任到人，嚴格按清潔、保潔標準進行清掃保潔7道路完好率98%全員巡視，發現問題及時維修，確保道路完好8路燈完好率98%全員巡視，發現問題及時維修9治安案件發生率1‰以下因管理責任造成每年1‰以下，發生次數與住戶數之比。實行24小時巡查制度，人防為主，技防為輔，全面防范，杜絕治安案件發生。10火災發生率0因管理責任造成的火災發生率為0。實行24小時巡查制度，人防為主，技防為輔，全面防范，杜絕火災發生。11有效投訴率2‰以下做細做好各項工作，加強與住戶的溝通，征求管理意見，強化服務意識12投訴處理率100%重視住戶的投訴，把住戶投訴作為信息反饋的渠道，把處理投訴作為改進工作和提高服務質量的機會13業主滿意率90%做好物業管理服務工作，定期做用戶滿意度調查，持續不斷的改進10.應急預案（1）治安（刑事）緊急處理方案準備階段實施階段結束階段消防監控中心客戶服務中心秩序維護部

工程管理部

環境管理部

管理處經理誤報

確認接到報警秩序員核實了解情況指揮處理做好記錄跟蹤監控、錄像撥打110報警，通報案情現場警戒、布控全體秩序員集合現場支援︿﹀嫌疑人逃脫，記錄相關線索，協助破案案情結束，清理現場填寫報告準備階段實施階會結束階段消防控制中心客戶服務中心秩序維護部工程管理部環境管理部綜合事務部管理處經理誤報

確認火勢小火勢大秩序員到場核實消音復位做好記錄向119報警，啟動消防廣播，指揮疏散做好客戶的解釋安撫工作提供車輛、救護傷員、后勤保障整改隱患撰寫報告（3）燃氣泄漏緊急處理方案準備階段實施階會結束階段消防控制中心客戶服務中心秩序維護部工程管理部環境管理部綜合事務部管理處經理誤報

確認秩序員到場核實消音復位做好記錄到場指揮通知燃氣公司搶修，撥打120救助傷員信息通報安撫客戶關閉上端燃氣總閥，配合燃氣公司搶修提供車輛、救護傷員、后勤保障險情排除撰寫報告，存檔險情排除后，清理現場（4）電梯故障社會性事件應急方案準備階段實施階段結束階段消防控制中心客戶服務中心秩序維護部工程管理部環境管理部綜合事務部管理處經理確認收到事故信息秩序維護員到達被困人員樓層，并保持聯系了解被解救人員狀況，傷者送醫院整改隱患撰寫報告（5）突發自然災害（大風、暴雨）應急方案準備階段實施階段結束階段消防控制中心客戶服務中心秩序維護部工程管理部環境管理部綜合事務部管理處經理

接到預警信息張貼緊急通知，請業主做好防范準備巡查懸掛物、排水設施，排除危險源解救受災人員，搶救受災物資啟動排洪設備，密切監控運行檢查防災設備，排除安全隱患評估損失撰寫報告組織、指揮清理、疏通溝渠、苗木加固準備沙袋檔板、潛水泵通報災情信息，安撫受災人員巡視溝渠道路及時清堵給受災人員提供食品、藥品物資清理災后現場（6）突發性停水應急預案準備階段實施階段結束階段消防控制中心客戶服務中心秩序維護部工程管理部環境管理部綜合事務部管理處經理

接到預警信息故障維修、排除查找事故原因做好記錄張貼通知，做好解釋工作向受影響客戶提供必要的臨時用水通知相關維修人員報告經理（7）突發性停電應急預案準備階段實施階段結束階段消防控制中心客戶服務中心秩序維護部工程管理部環境管理部綜合事務部管理處經理

接到停電信息故障維修、排除查看備用電源是否啟動排除故障撰寫報告張貼通知，向受影響客戶道歉通知相關維修人員報告經理查找事故原因查看電梯是否困人，困人啟動電梯應急預案（8）跑水及漏水應急處理預案準備階段實施階段結束階段消防監控中心客戶服務中心秩序維護部工程管理部環境管理部綜合事務部管理處經理

是否獲取事故信息設施是否損壞關閉事故上端閥門啟動排水設施排除故障清理現場整改隱患撰寫報告準備階段實施階段結束階段消防監控中心客戶服務中心秩序維護部工程管理部環境管理部綜合事務部管理處經理通知政府防疫部門到場核實診治成立緊急疫情防控小組安排警戒，配合防疫部門做好隔離措施公用設施設備消毒，公共區域通風配合防疫部門對公共區域消毒做好食品、純凈水、消毒藥、防護品供給（10）緊急事件處理方案準備階段實施階段結束階段消防監控中心客戶服務中心秩序維護部工程管理部環境管理部綜合事務部管理處經理確認發生緊急事件現場總指揮必要時可協調政府部門處理維持現場秩序實施緊急措施啟動設施設備協助救助協助救護提供物資后勤保障，駔織救護事件結束撰寫報告向總經理報告事件，并組織管理處全體員工到場支援撥打110清理現場二、共用設施、設備日常運行、維修費——X21.共用照明系統的電費和維修費F1（元/月）（1）電費=（W1×T1+W2×T2+……+Wn×Tn）×30×Pew—照明電器功率T—每天開啟時間30—每月開啟天數Pe—電費單價（2）維修費：根據照明電器的擁有量，單價和平均使用壽命測算2.給排水設施：生活水泵費用F2（元/月）（1）電費=W×24×I×30×PeW—水泵功率24—每天時間I—使用系數=平均每天運轉時間/24小時30—每月天數Pe—電費單價以同樣的方法計算出排污泵的電費。（2）維修費：根據經驗值估算。3.配電系統設備維修費F3（元/月）配電柜、發電機、柴油機維修費用（估算）、檢測費按實際支出計算4、共用建筑、共用場地、道路維修費F4（元/月）5、電梯運行、維修、年檢費F5（元/月）（1）電梯電費=n×W×24×I×30×Pen—電梯臺數W—電梯功率I—系數（每天運行時間/24小時）Pe—電價（2）電梯維修費：按照電梯外包（全包）合同價計算（3）電梯年檢費：年檢費=500元+（N層-5層）×50元（4）限速器年檢費：每兩年檢驗一次，每次每臺電梯檢驗費200元，平均每年每臺100元。X2=F1+F2+F3+F4+F5三、綠化養護費—X3綠化工具費F1（元/月）化肥農藥費F2（元/月）綠化用水費F3（元/月）補苗費F4（元/月）X3=F1+F2+F3+F4四、清潔衛生費—X4清潔工具費F1（元/月）清潔用料費F2（元/月）垃圾清運費F3（元/月）消殺費F4（元/月）化糞池清掏費F5（元/月）X4=F1+F2+F3+F4+F5六、辦公費—X61.通訊費F1（元/月）2.文具、辦公用品費F2（元/月）交通費F3社區文化活動費F4書報雜志費F5辦公水電費F6寬帶費七、固定資產折舊費—X7固定資產折舊費是指物業管理企業擁有的各類固定資產，按原值每月提取折舊費用。包括交通工具、辦公設備、通訊設備、工程維修設備等。固定資產是指金額在2000元以上，使用年限在1年以上的物品X7=九、管理費分攤管理分攤X9管理費分攤=前八項之和