XXXX住區更新工程總承包

項目管理組織方案

2022年5月23日

目錄

第一章總體概述..........................................................6

第一節總體概述.....................................................6

一、項目總體情況.....................................................6

二、設計特征描述.....................................................7

三、設計總體設想.....................................................8

四、施工總體設想及組織形式...........................................9

五、采購總體設想....................................................11

第二節項目環境描述.................................................16

一、項目地理位置....................................................16

第三節施工組織總體設想............................................17

一、項目施工管理目標................................................17

二、施工組織總體設想................................................18

第四節項目進度管理目標及控制措施..................................18

一、項目進度目標及里程碑............................................18

二、項目進度的控制措施..............................................19

第五節項目質量管理目標及控制措施..................................20

一、質量管理的目標與任務............................................20

二、項目質量控制措施................................................20

三、設計質量控制....................................................20

四、采購質量控制....................................................20

第六節項目安全、環境和職業健康管理目標及控制措施..................21

一、安全、環境和職業健康管理的目的和主要任務........................21

二、項目安全管理....................................................21

三、環境保護管理....................................................22

第七節項目投資管理目標及控制措施..................................23

一、投資管理與控制目標..............................................23

二、項目實施階段的投資與控制........................................23

第八節合同管理目標及控制措施......................................24

一、合同管理目標....................................................24

二、總承包合同管理的主要內容........................................25

第九節資源管理目標及控制措施......................................25

一、資源管理目標....................................................25

二、資源管理措施....................................................26

第十節設計、施工實施計劃...........................................28

一、設計、施工實施計劃..............................................28

第十一節設計與施工的協調措施.......................................29

一、設計與施工配合方面的優勢........................................29

二、設計與施工配合服務..............................................29

三、設計與施工的協調措施............................................30

第二章設計管理方案.....................................................31

第一節設計執行計劃................................................31

第二節、設計組織實施方案............................................32

第三節設計控制措施................................................33

一、設計質量控制措施................................................33

2

二、設計進度控制措施................................................35

三、設計質量控制措施................................................36

四、設計成本控制措施................................................37

第四節、設計收尾....................................................37

第五節、項目設計各階段的服務承諾....................................38

一、施工期間服務承諾................................................38

二、項目后評估階段的服務內容........................................38

第三章施工管理方案.....................................................40

第一節施工執行計劃................................................40

一、施工計劃........................................................40

二、施工組織........................................................40

第二節VOCs排放控制...............................................45

一、組織指揮機構....................................................45

二、具體控制措施....................................................45

第三節項目進度控制................................................46

一、進度目標及項目里程碑............................................46

二、工期難度分析與解決..............................................46

三、項目項目建設進度計劃（工作內容）................................47

四、項目進度控制方法及措施..........................................48

五、設計階段進度控制措施............................................48

六、施工階段進度控制措施............................................49

七、項目進度控制（監測和調整）流程圖................................50

第四節施工費用控制................................................51

一、投資目標........................................................51

二、項目項目投資控制的原則..........................................51

三、項目造價控制的工作內容..........................................51

四、施工階段項目投資控制措施及控制流程..............................52

五、項目建設資金使用的管理..........................................52

六、施工圖預算的審查................................................53

七、項目結算的管理.................................................54

八、項目項目竣工決算的編制..........................................55

第五節施工質量控制................................................56

一、質量目標........................................................56

二、項目質量控制原則................................................56

三、項目質量控制的工作內容..........................................57

四、質量管理體系....................................................57

五、項目質量控制措施................................................59

六、設計階段質量控制措施............................................59

七、施工階段質量控制措施............................................60

第六節施工安全控制................................................63

一、安全目標........................................................63

二、安全管理制度....................................................64

三、安全生產管理體系................................................64

四、安全管理重點內容................................................66

第七節施工現場管理.................................................67

3

第八節施工變更管理.................................................67

第九節施工技術管理................................................68

第四章采購管理方案.....................................................69

第一節采購工作程序................................................69

一、物資采購總體安排................................................69

二、采購工作程序....................................................69

第二節采購執行計劃..................................................71

一、設備采購執行計劃................................................71

二、材料采購執行計劃................................................72

第三節設備采買....................................................73

一、設備采買工作內容：..............................................73

二、各關鍵環節具體工作流程..........................................73

第四節材料采買....................................................76

一、材料采買工作內容................................................76

第五節設備催交與檢驗..............................................77

一、設備催交管理要點................................................77

二、設備檢驗管理要點................................................77

第六節材料催交與檢驗..............................................78

一、材料催交與檢驗階段管理要點......................................78

第七節運輸與交付..................................................79

一、運輸階段管理要點................................................79

二、交付階段管理要點................................................80

第八節采購變更管理................................................80

一、采購變更管理的重要性............................................80

二、采購變更管理措施................................................80

三、采購變更風險回避................................................81

第九節倉儲管理....................................................81

第十節物資采購過程的成本控制.......................................83

第五章項目文明施工控制措施.............................................84

第一節施工現場大氣污染控制措施.....................................84

第二節施工現場水污染控制措施.......................................84

第三節施工現場噪聲污染控制措施.....................................84

第四節觸電事故的應急處理...........................................85

第五節火災應急預案處置.............................................85

第六節機械人員傷亡事故預案處置.....................................85

第七節坍塌事故應急預案處置.........................................86

第八節高處墜落及高處落物傷人事故應急預案處置.......................86

第六章勞動力、機械設備和材料投入計劃及保證措施.........................87

第一節勞動力投入計劃及保證措施.....................................87

一、勞動力投入計劃..................................................87

二、勞動力安排......................................................88

第二節主要施工機械設備配備計劃及保證措施...........................92

一、擬投入的主要施工機械設備情況....................................92

二、擬配備本工程的測量儀器和檢測儀器設備表.....................................93

第三節材料設備進場計劃及保證措施...................................94

4

一、主要材料計劃.................................................................94

二、主要材料供應保障措施........................................................96

第七章結束語...........................................................98

5

第一章總體概述

第一節總體概述

一、項目總體情況

序號項目內容

1項目名稱XXXX住區更新工程

2建設地點XXXX

3建設單位XXXX有限公司

對XXXXXXXX小區出新改造。小區用地面積（XXXX）約70555平方米，現

有住宅31棟，住戶1905戶，建筑面積約128199平方米。包括但不限于設

計：方案設計、初步設計（含概算）、施工圖設計（含施工圖預算編制）、

4招標范圍設備及材料采購安裝、工程施工直至竣工驗收合格及缺陷期內的保修等工程

總承包項目的全部工作，具體實施范圍根據規劃和現場實際情況綜合確定。

總工期要求：190日歷天。其中：

設計開工日期：2022年06月11日

5計劃工期施工開工日期：2022年06月25日

工程竣工日期：2022年12月17日

設計要求的質量標準：方案設計、初步設計（含概算）、施工圖設計（含施

工圖預算編制）質量必須達到國家關于建設工程或相關工程設計深度的要

求，并須通過有關部門的審查和批準。初步設計完成后須滿足發包人及上級

主管部門的要求，承包人提交給發包人的初步設計經發包人及相關部門審核

6質量要求批準后，承包人在進行施工圖設計時，不得提高或降低標準。承包人提高標

準的，按提高后標準實施，增加的費用發包人不另行支付；承包人降低標準

的，按發包人原標準實施，增加的費用由承包人承擔。

施工要求的質量標準：施工質量符合設計圖紙及國家有關標準規范要求，工

程質量達到國家及行業現行施工驗收規范合格標準，必須滿足招標人的需

求。

項目地

7

理位置

XXXX地理位置圖

6

二、設計特征描述

1、建筑整治

本項目建筑整治包括小區住宅31棟，住戶1905戶，建筑面積約128199平方米。整體設計目標

為“以人為本”，充分尊重并利用現有小區環境及建筑肌理，基本維持原有的場地和功能，優化建筑形

態，營造品質社區，創造宜居家園。

改造前改造后

2、店面店招出新

本項目店面店招出新規模店面店招長約65m,整體設計配合外立面出新及周邊環境，改造

成統一店面店招樣式。

3、大門提升

本項目大門提升，共計4個大門。

改造前改造后

4、圍墻改造本項目對圍墻進行整體改造，全長約159米

7

5、車棚出新

本項目對小區內的車棚進行優化，面積約為0.06萬平方米。

改造前改造后

6、綠化優化：本項目對效果一般的綠化進行優化，面積約為0.05萬平方米。

改造前改造后

7、本項目對小區內現狀較差的配套設施進行完善。

改造前改造后

三、設計總體設想

本項目為總承包項目，按照合同約定，承擔項目的設計、采購、施工等工作，并對承包項目

的質量、安全、工期、造價全面負責。設計的總體安排如下:

1、總體進度計劃安排

8

接到中標通知書后按招標文件約定時間開展總體設計工作部署，按時保質保量提交相關成果

的報批報審，根據招標人確定的項目分階段實施進度要求，及時提交施工圖設計文件，后續服務

從施工開始至竣工。

2、過程管理安排

1）設計進度的安排：為了保證設計工作質量，嚴把施工圖設計質量確保全部完成并通過

有關部門審核批準之后，進入現場施工階段。

2）設計采用分段設計：施工圖設計為15天。然后按照進度的要求，按照已確定的標準進

行設計工作。

3）設計中的成本控制：項目一旦中標，我司就必須將成本控制工作從設計開始實施，明

確設計總量控制的要求，確保發包人（即投資方）利益不因設計工作量變化而受到較大損失。

4）設計討論和審核：在項目開工前對設計資料進行認真審查，把設計失誤的“錯、漏

、碰、缺”消滅在項目開工前，減少施工過程中的返工次數，縮短施工工期，減少材料浪費

,節省項目費用。

3、項目現場實施階段

1）加強溝通，保證現場工作順利實施。

2）搞好對現場的工作技術支持服務。

4、竣工交付階段

項目在竣工交付階段，我司將做好對各出新項目方案的審核指導，確保項目技術功能的落實

:參加項目的總體驗收工作。

四、施工總體設想及組織形式

1、施工組織設想（具體詳見第三章）

序號項目具體內容

進度總我司將以科學嚴格的管理與施工組織，充分運用優質的資源為本項目服務

1,確保工期準點。

體設想

安全生產實現項目管理目標“無重大傷亡事故，輕傷事故頻率控制在0.1%。以內，杜絕

2火災、重大機械設備事故”。

總體設想

文明施工嚴格按照文明工地的要求，明確職責分工及獎懲制度，做好施工管理。

3總體設想

成本控制在保證施工質量與工期等合同約定的前提下，通過成本測算，制

4

總體設想定目標成本，達到降低項目管理成本，提高效益的目的。

9

綠色施工

5我司將通過科學管理和先進的技術，實現“四節一環?！钡哪繕恕?/p>

總體設想

2、總體施工設想及組織形式

嚴格控制各進度節點，在施工階段中進行流水施工，認真做好大小流水，工序流水，場地

流水的安排、控制工作。公司制定了一整套管理嚴格、精心準備、指揮有力的施工組織計劃

,進一步樹立“信譽第一”的企業形象，并根據該施工組織設計來指導和組織施工。

為切實保證項目質量等級符合國家質量驗收標準，公司經研究后決定成立項目現場項

目部，項目部對項目的質量、安全、文明施工直接進行全面管理，對與施工相關的管理工作

參與協調和決策，及時向公司領導匯報工作，實現重點調配、重點管理、重點實施、保證重

點，切實做好項目的指導及后勤保障工作。

抽調技術一流的施工班組，使用先進的管理方式，配備先進的機具設備，科學安排各階

段勞動力，以確保施工工期進度指標。

根據該項目施工文件精神，我公司決定委派具有類似項目經驗的工程師、一級建造師為

項目部經理，并配備項目技術負責人、項目設計負責人、質量員、安全員、材料員、計劃員

等組成一個管理班子，項目部在項目經理領導下，作為該項目管理的組織機構、全面負責該

項目從開工到竣工驗收全過程，對本項目的質量、安全、工期負責。

3、施工主要階段設想

本項目屬于老舊小區整治項目，涉及的內容繁多、穿插作業情況多、工藝要求高。我公司

從施工全局出發，根據具體施工條件，通過細致合理的部署安排、科學的施工管理手段，編

制了本投標施工組織設計，闡述了我公司對該項目的施工組織管理設想，在正式中標后將以

此為依據根據施工現場實際情況進行進一步的深化和完善。我們將組織技術精湛、管理嚴密

、技術綜合素質全面的施工隊伍參于本項目施工，使施工過程牢固地建立在科學合理的基礎

上，做到人盡其力、物盡其用，優質、高速、低耗、有序地實現公司對本項目的全面目標管

理。

4、臨時道路場地

臨時施工道路根據施工的部位和區段在與發包人協調后現場確定，并在施工范圍作出

警戒線和通行指示路標；可移動的場地隨著施工區段的變化而變化。所有臨時施工道路及生產

場地的使用均執行用地申報、審批和公示制度。

5、主要施工機械

擬安排在臨時設施的中間，原則上不輕易移動。所有材料均通過運輸工具運往各施工

作業點。

6、現場協調

10

由于本次出新的范圍大，牽涉每幢建筑和小區內的所有設施。這必將給小區的住戶帶

來不便，因此現場必須與發包人相關部門保持密切的聯系，項目部安排專人負責現場的協調。

協調各施工區域工作面的分隔、警戒、工程物資投入勞動力投入、工序安排、施工場地安排以

及與住戶的協調。

7、本工程作業面大、施工進度、文明施工綜合要求高。給施工過程中現場的安全管理、文明

施工及環境保護提出了較高的要求。在小區內展開施工時根據發包人的要求，我司將從組織體系、

管理措施、各項費用投入等方面確保安全、文明、環保施工。

8、確保工程進度，實現發包人制定的工期目標。我們將在本項目建立計劃管理組織，采用

工程項目結構分解方法和計算機應用技術，對本項目施工過程實施全方位動態控制，合理劃分施

工段，并盡量組織流水施工，配備足夠的施工人員和項目管理人員，并采取有力措施保證季節性

施工質量和進度。

五、采購總體設想

1、物資采購總體安排

依據采購計劃并結合項目實際進度，通過招標、談判等方式，選擇合格的供應商，以經

濟合理的價格簽訂物資供貨及服務合同，優質高效的組織監造、催交貨、物流運輸、安裝調試

、驗收、資料交接、以及本項目所有物資的收發存放等工作，保證滿足項目進度的需要，保證

提供的產品滿足發包人的要求。最終達到保障項目質量和進度、最大限度的維護和保證發包人

利益的目的。

2、采購制度

部門管理制度

商務1）負責制訂和完善材料設備采購管理制度和流程；

合約部2）收集市場信息，建立材料設備和供應商信息庫；

3）負責對供應商進行評審、考核，建立供應商檔案和合格供應商名冊；

4）制定項目總體的采購計劃；

5）負責組織制定各類材料設備的采購準備文件；

6）負責材料設備采購合同的談判和擬訂；

7）負責材料設備采購合同的報審和修改；

8）負責組織設備的進場，組織進場檢驗；

9）參與協調施工過程中與供應商的關系；

10）負責對供應商進行考核評價。

11

1）負責材料設備的保管、標識及進入庫管理工作；

2）負責跟蹤記錄設備的使用情況；

采購3）負責收集整理各種質量合格證書和檢驗試驗文件；

管理部4）負責監督設備的保管、標識及進入庫管理工作；

5）參與采購設備的竣工報驗；

6）負責協調和管理設備的保修服務工作。

1）參與制訂項目總體采購計劃；

2）負責提出材料、設備需用計劃；

3）參與制作相關的采購準備文件；

項目

4）參與進場材料、設備的檢驗和試驗；

計劃部

5）負責組織和協調設備安裝施工；

6）負責反饋設備使用情況和供應商的服務情況；

7）負責組織設備的竣工報驗。

1）負責收集、提供設備的檢驗和試驗標準；

2）參與進場材料設備的檢驗和試驗；

質量3）進場設備質量驗收制度；

管理部4）對進場材料設備的規格、外觀、性能、數量要認真驗收把關；

5）建立健全設備進場驗收辦法，確保材料設備達到標準要求，滿足項目要求；

6）對進入現場的各種材料、設備、成品、半成品要索取質量合格證，建立合格

登記臺帳；

7）對合格材料設備的保管要根據其性質做好防護措施，保證設備在保管過程

中不發生質量問題；

8）對不符合質量、規格、數量要求的材料設備有權拒絕驗收，并報有關負責人

O

12

1）施工現場設備管理制度；

2）施工所需各類設備，自進入施工現場保管、使用，直至項目竣工前均屬于

施工現場設備管理的范疇；

3）在施工平面圖中應標明各種材料設備機具存放的位置；

采購4）項目部采購管理員必須按施工用料計劃嚴格進行驗收，并做好驗收記錄，有

管理制度關資料必須齊全；

5）現場的庫存材料設備應帳物相符，定期進行設備盤點；

6）施工材料設備發放必須建立發放制度和履行出入庫手續；

7）施工材料設備必須建立臺帳；

8）及時進行材料設備核算。

1）嚴格執行限額領退制度，做到領用有手續；

2）健全班組領用臺帳，完善制度；

3）領用額度應根據施工預算及實際需要由工長、物資設備部經理共同研究提出

意見，項目經理批準執行；

4）設備管理員每月做一次統計結算；

限額領用

5）設備領出后，由班組負責使用和保管，設備管理員必須按保管和使用要求對

制度

班組進行跟蹤檢查、監督（克服管供不管用的現象）；

6）在領、發（或退）設備過程中，雙方必須辦理相關手續，注明領用單位項目

和班組、設備名稱、規格、數量及領用日期、批準人等，雙方需簽字認可；

7）搞好限額領用考評，節約有獎、超用有罰。

倉庫管理1）健全倉庫管理制度，嚴格遵守收、發辦法，做到收材料設備按規定

制度驗收，簽發材料設備發放單；

2）科學管理，按規格品種分類碼放；

3）做到帳、物、卡相符合；

4）不得將易燃、易爆危險品與其他材料混放；

5）做好季節性預防措施；

6）保持庫房干凈、衛生；

7）做好庫房的防火工作。

13

1）材料設備需求計劃

（1）材料設備總需求計劃

項目中標后，正式開工10天之內，根據施工組織設計、專項施工方案等要

求，由項目部會同相關部門編制主要材料設備總需求計劃，項目商務合約部審

核、項目經理審批后，項目物資設備部留存一份。

（2）材料設備月度需求計劃

項目部根據施工月度進度計劃及庫存情況，于當月30日前編制下月的材料設備

月度需求計劃，經項目商務合約部審核，項目經理審批后交物資設備部。

材料

（3）補充或需求計劃的變更

設備

材料設備補充計劃或需求計劃變更，必須闡明原因。除設計變更原因外，其它如漏

計劃

項、計劃差錯、超耗等，必須經項目商務合約經理審核，項目經理審批簽字后報

管理

物資設備部。

制度

2）材料設備采購計劃

（1）材料設備采購計劃

項目物資設備部根據物資月度需求計劃和現場盤存情況，編制材料設備采購計劃

報商務合約部經理審核、項目經理審批后實施采購。

分包商材料設備進場計劃應報告項目部生產管理部門，以便協調項目門

禁放行及現場道路交通、堆放場地安排。

材料設備采購計劃中，應確定采購方式、合約項目數、采購時間和候選

供應商名單等。

14

部門管理制度

材料設備采購計劃中，應根據采購的技術復雜程度、市場競爭情況、采

購金額以及數量大小確定采購方式：招標采購、邀請報價采購和零星采購。

（2）材料設備申請表

日常情況下，項目部根據實際所需材料設備的情況，提出申請，由項目物資設備部

安排領用。

實行集中采購的，我們公司收到項目提交的采購申請后，安排供貨，并向項目發

出《已定貨通知單》。

申請表應注明設備的名稱、規格型號、單位、數量、主要技術要求（含

質量）、進場日期、提交樣品時間等。對設備的包裝、運輸等方面有特殊要求

時，也應在設備申請中注明。

1）供應商資格預審，根據設備對項目重要性影響程度不同，對于不同種類的設備

的供應商采取不同的評價與選擇要求。

2）根據所提供設備的重要程度不同，對供貨廠家評價。

3）對經銷商進行評價時，應在如下范圍內收集可以溯源的證明資料：（1）企業

營業執照；（2）經營許可證明；（3）基本賬戶開戶行許可證；（4）法定代表人

身份證復印件（5）代理資格證明；（6）經營的材料設備質量證明；（7）企業及

材料設備簡介；（8）使用該材料設備的代表項目項目資料；（9）其他需要提交的

資質文件；

供應商4）審查人員負責對資格審查表和提供資料的真實性、有效性和符合性進行驗證

管理制度，保存相應資料或復印件，并做出審查結論。

5）供應商考察當供應商不在企業合格供應商名冊中，或對材料設備有特殊要求、

或相關方對供應商評定尚未包括的內容、或提出調查要求時，項目物資設備部門

在采購前組織相關人員對供應商進行考察，考察結果列入《供應商考察報告》。

6）建立合格供應商名冊項目商務合約部負責編制合格、新增、不合格供應商名冊

,并按要求上報公司，由公司審批通過后發布。

15

部門管理制度

期內不許使用。

項目商務合約部負責組織建立本單位合格供應商檔案，檔案應包括供應商的考

察、預審和各級評審的記錄和資料。

第二節項目環境描述

一、項目地理位置

本項目位于江蘇省南京市建鄴區，處在建鄴區重要的地理位置，環境較好?，F場周邊環境見表。

現場周邊環境

序

方

實

場

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況

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第三節施工組織總體設想

一、項目施工管理目標

序號分項內容管理目標

總工期要求：190日歷天。其中：

設計開工日期：2022年06月11日

施工開工日期：2022年06月25日

1工期目標工程竣工日期：2022年12月17日

方案設計、初步設計（含概算）、施工圖設計（含施工圖預算

編制）質量必須達到國家關于建設工程或相關工程設計深度的

2設計質量

要求，并須通過有關部門的審查和批準。初步設計完成后須滿

目標

足發包人及上級主管部門的要求，承包人提交給發包人的初步

設計經發包人及相關部門審核批準后，承包人在進行施工圖設

計時，不得提高或降低標準。承包人提高標準的，按提高后標

準實施，增加的費用發包人不另行支付；承包人降低標準的，

按發包人原標準實施，增加的費用由承包人承擔。

3施工質量施工質量符合設計圖紙及國家有關標準規范要求，工程質量達到

目標國家及行業現行施工驗收規范合格標準，必須滿足招標人的需

求。

職業健康與符合《職業健康安全管理標準》的要求，杜絕死亡、重傷和重

4

安全目標大機械設備事故，無火災事故。

文明施工爭取市建筑施工標準化文明示范工地。

5

目標

符合環境管理標準GB/T24001的要求，揚塵、建筑廢棄物、噪

環境

6聲與震動、資