2021/06/15國投高新區工程營銷籌劃提報工程經濟指標A1-1#A1-2#世紀大道通途路甬新河會展中心A1-1#A1-2#工程地塊及周邊現狀通途路甬新河世紀大道地塊內部河流地塊現狀會展中心工程思考----工程目標是迅速回收資金是利潤最大化是銷售的持續增長是品牌知名度各位同仁，你們認為我們的目標是什么？解讀城市解讀市場解讀工程解讀客戶工程建議一、寧波區位概況二、寧波開展規劃三、寧波經濟開展一、工程區位價值二、工程立地概況三、工程產品分析四、工程SWOT分析一、整體市場分析二、區域市場分析三、市場競爭分析四、商業趨勢分析五、商業競爭分析一、同類樓盤客戶二、區域樓盤客戶三、本工程客戶圈定一、工程定位二、產品建議三、立面建議四、商業定位五、物業開展六、價格建議一、江東區概況二、江東區開展解讀區域一寧波區位概況—城市區位寧波為浙江第二大城市，是長三角南翼經濟中心城市。太湖上海杭州常州無錫蘇州寧波紹興嘉興湖州南京歷史角色——通商口岸寧波都市圈位于經濟興旺的長江三角洲南翼，毗鄰上海、杭州，其核心城市寧波是我國首批沿海對外開放城市.在浙江省經濟最興旺的城市和全國四個中央方案單列市〔副省級〕之一,寧波綜合競爭力在全國200個城市中排名第六位。當代角色——長三角南翼重要城市[概況]跨海大橋北起浙江嘉興海鹽鄭家埭，南至寧波慈溪水路灣，全長36公里，雙向六車道，設計時速100公里，是目前世界上已建和在建中最長的跨海大橋[進展]--2003年6月8日在杭州灣南岸奠基--2003年11月14日開工建設--2007年6月26日全線貫穿--2021年5月1日通車寧波到上海的路程縮短120公里寧波從交通末梢躍升區域節點，橋港聯動，重構長三角滬杭甬2小時都市圈形成，同城效應顯現長三角經濟布局重心再度南移。大橋通車將徹底打通北侖港的北方通道，寧波港口腹地將從原來的浙東向蘇、皖乃至長江中下游流域擴張杭州灣跨海大橋一寧波區位概況—城市交通甬臺溫鐵路、象山港大橋、北侖港與跨海大橋響應，加強寧波與外界的聯系。金塘大橋象山港大橋甬臺溫鐵路北侖港在建的金塘大橋、象山港大橋、甬臺溫鐵路以及通車的杭州灣跨海大橋，使得寧波對外交通形成了“四通八達〞的交通網絡，形成了“213〞交通圈，即至上海、杭州、金華、溫州的2小時交通圈，市域1小時交通圈，都市區30分鐘交通圈。一寧波區位概況—城市交通老三區慈溪市余姚市奉化市寧海縣象山縣鄞州區鎮海區北侖區現狀4片區5縣市，雖同處“大寧波〞之名下，但各自鎮為首，相互間缺乏聯系，“流動性〞缺乏，長期生產、生活相對獨立的簡單組合型大城市形成“潘鎮割據〞的格局[潘鎮割據]交通末梢的現狀抑制了寧波潛能發揮，城市能級長期壓制在杭州等之下，本地蓄積的資本財富選擇外逸[財富外逸]目前寧波的片區和縣市缺乏聯系，中心城區對周邊片區和縣市輻射影響力不強。二寧波開展規劃—城市現狀大寧波藍圖T軸開展帶，實現都市區擴張杭州灣南岸濱海線與沿海國道等交通干線構成的T字型開展帶。依托北部產業開展帶，余姚、慈溪、奉化的局部區域將納入未來的都市區。北部都市區是寧波城市化開展的重點地區，重點開展港口、制造業、物流及金融、商貿等第產業。二寧波開展規劃—城市規劃北聯東擴南統籌中提升老三區慈溪市余姚市鎮海區鄞州區北侖區奉化市寧海縣象山縣寧波規劃連發“四箭〞：東擴、北聯、南統籌、中提升，目標直指構筑寧波都市圈。東擴:建設東部新城，是為了跳出三江口，建設大寧波，拓展新的城市空間，打造東部新城。北聯:重點將余姚、慈溪聯系起來,打造余慈地區.余慈地區將建設成為寧波都市區北部中心.南統籌:象山港區域要建設成為我國著名的生態型經濟港灣和現代海洋產業基地.中提升:加強中心城區對周邊區域產生強大的輻射和帶動作用促進中心城市與周邊區域融合開展。寧波通過東擴、北聯、南統籌、中提升的規劃，旨在加強各片區和縣市間的聯系，擴大中心城區的影響力，此外還將城市的開展框架拉大。二寧波開展規劃—城市規劃開展空白2000年的寧波2021年的寧波需要經歷三個階段中心化城市化都市化寧波城市開展階段論2000年的寧波，沒有天一廣場，沒有CBD，只有三江口，老三區即寧波。2021年的寧波，市四區構建寧波都市核，繞城高速、輕軌交通構建六區大寧波。二寧波開展規劃—城市開展論寧波中心城區三江口天一廣場寧波CBD寧波中心化2004年，天一廣場開始營業，寧波結束沒有CBD的歷史，寧波核心開始跳動。二寧波開展規劃—城市開展論寧波城市化2006年，鄞州區萬達廣場開始營業，寧波出現城市副中心。2007年，伴隨樓市的快速開展，寧波城市“八面突圍〞，新城建設“遍地開花〞。隨著新城的快速建設與開展，在城市外圍形成了一個新城開展圈來包圍老城，寧波步入內城與外城對決的時代。在城市框架被迅速拉開的同時，新城開展圈與老城之間出現了一個斷裂帶，斷裂帶阻隔了新城與老城之間的融合：老城缺乏生氣，新城缺乏人氣。鄞州中心區東部新城高新區新三江口城西輕紡城洪塘日湖東錢湖南部商務區老城：三江口新城開展圈斷裂帶二寧波開展規劃—城市開展論寧波以三江口為核心的城市多元級開展形成。中提升十大工程區塊一、東部新城中央商務區二、灣頭休閑旅游區三、三江中央商務區四、科技文化創業區五、長豐濱江休閑居住區六、南部商務區七、都市旅游文化商貿區八、鐵路南站客運樞紐區塊九、鎮海浙東生產性港口物流區十、寧波保稅區寧波都市化中提升戰略將使斷裂帶實現二次革命，將老城和新城融為一體，大寧波概念形成。斷裂帶二次革命后，將成為推動寧波開展的新動力，加上繞城高速及軌道交通的建設，加速形成市四區都市核，輻射整個寧波市六區，從而使寧波成為國際性大都市。繞城高速軌道交通市四區都市核鄞州新城區外圍鎮海區北侖區二寧波開展規劃—城市開展論寧波為長三角“南翼經濟中心〞的地位正在快速加強，跨海大橋將寧波和上海聯系更加緊密，受其國際都市的輻射影響力也在日益凸顯。二寧波開展規劃—城市定位城市人口規模進一步擴大，人口凈流入也在不斷增加，為房地產市場開展帶來新的需求量。三寧波經濟開展—人口增長情況〔數據來源：寧波市統計公報〕GDP增長率房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展寧波經濟處于快速開展期，2004-2021年年均14%的GDP增幅說明房地產業處于高速開展階段。三寧波經濟開展—GDP與人均GDP2021年寧波各產業增長情況□寧波第二產業對GDP的奉獻率根本處于平穩狀態，而第三產業對GDP的奉獻率那么逐年增長。□民營企業興旺的寧波，工業占經濟的主導地位，“藏富于民〞、“家庭作坊式產業〞是寧波的經濟特點，培育出了大量的財富階層，成為高端消費主力軍，豪宅市場容量大第二產業的開展為房地產市場開展培育了大量的高端客群產業分類生產總值增長第一產業167.44.10%第二產業2196.710%第三產業160011%三寧波經濟開展—產業結構□寧波社會消費品零售總額持續快速上升。□2021年，實現社會消費品零售總額1238億元，比上年增長19.6%。〔數據來源：寧波市統計公報〕寧波消費能力的快速上升為高端物業開展提供了強而有力的經濟支撐。三寧波經濟開展—零售總額□2021年，城鎮居民人均可支配收入25304元，比2007年增長13.4%；人均消費性支出為16379元，增長17.7%，恩格爾系數為40.9%。□2021年城鄉統籌建設穩步推進，城鄉居民收入差距由2007年的2.219︰1縮小為2021年的2.210︰1。根據國際標準，恩格爾系數在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。因此參照寧波的恩格爾系數可知開始寧波步入富裕階段，具有很大的消費潛力。三寧波經濟開展—人均收入與支出寧波城市總結：滬杭甬兩小時都市圈形成；拉大中心城區框架，形成以三江口為核心的多元級開展；長三角南翼經濟中心地位加強，受上海國際都市的輻射強；城市經濟快速開展，為房地產市場開展提供了強而有力的經濟支撐；解讀城市解讀市場解讀工程解讀客戶工程建議一、寧波區位概況二、寧波開展規劃三、寧波經濟開展一、工程區位價值二、工程立地概況三、工程產品分析四、工程SWOT分析一、整體市場分析二、區域市場分析三、市場競爭分析四、商業趨勢分析五、商業競爭分析一、同類樓盤客戶二、區域樓盤客戶三、本工程客戶圈定一、工程定位二、產品建議三、立面建議四、商業定位五、物業開展六、價格建議一、江東區概況二、江東區開展解讀區域一江東區概況—區域簡介重點建設的核心區和未來行政效勞中心，城市資源向東聚集。通途路百丈東路世紀大道天一廣場老江東區中山路甬臺溫高速杭甬高速同三線高速高速公路入口東部新城本案一江東區概況—開展目標江東區十二五規劃開展的總體目標是：◆根本形成寧波市的商務商貿中心；◆會展物流中心和行政管理中心，根本建成現代化新中心城區。二江東區開展—經濟開展GDP人口江東區的經濟開展潛力巨大，自從06開始總量遠高于江北區，近年GDP總量逼近海曙區；人口增長快，增速均高于海曙區與江東區，人口增長促進購房需求增加；人均10萬元的GDP總量略低于海曙區的10.7萬；06年以后含煙廠在內指標名稱總值同比增幅生產總值(億元)262.212.40%生產總值（不含煙廠）210.88.60%第一產業（億元）0.70.40%第二產業（億元）44.94.60%第三產業（億元）165.210.90%財政收入（億元）333.60%固定資產投資（億元）79.916.70%房地產投資（億元）36.313.50%消費品零售總額（億元）114.415.70%戶籍人口（萬人）26.31.90%人均可支配收入（元）2530413.40%二江東區開展—經濟開展江東區的經濟快速開展，人均可支配收入快速上升，為房地產開展提供了購置力。階段1階段2階段3傳統商業區行政商貿區新城核心區二江東區開展—開展階段階段特點：傳統商業為主；以三江沿岸開展為特點；此階段的江東區可以界定為：三江口沿岸的傳統商業區階段1階段2階段3傳統商業區行政商貿區新城核心區二江東區開展—開展階段階段特點：以市政府規劃為動力;以江東商業體〔中信泰富、世紀東方〕為提升以錦繡東城為引爆點;東部新城區將與以三江口為核心的老城區一起，形成“一城二心〞的總體空間格局.此階段的江東區可以界定為：行政商貿區/高品質居住區錦繡東城階段1階段2階段3傳統商業區行政商貿區新城核心區二江東區開展—開展階段階段特點：繞城高速與城市輕軌的建設將城市開展框架拉大，加強區塊之間的聯系以東部新城及高新區一起形成未來寧波新城都市核此階段的江東區可以界定為：未來新城的核心區域高新區三江口東部新城繞城高速軌道交通二江東區開展—開展規劃江東區產業重點開展“二軸、二心、三圈、三帶〞。二軸：即世紀大道和中山路和百丈路商業軸；二心：即濱江商務中心和七里墊商業商務中心；三圈：即會展商務圈、物流商貿圈和休閑生活圈；三帶：即濱江大道商務休閑帶、興寧路綜合效勞帶、寧穿路娛樂商業帶。濱江商務中心七里墊商務中心百丈路商業軸世紀大道商業軸興寧路綜合效勞帶濱江大道商務休閑帶休閑生活圈會展商務圈物流商貿圈寧穿路綜合效勞帶東部新城二江東區開展—開展規劃規劃居住用地以二類居住用地為主。規劃居住用地896.33公頃，占總建設用地的38.5%，人均29.1平方米。其中一類居住用地1.26公頃，二類居住用地895.07公頃。

規劃以道路為界，形成7個居住街區，每個居住街區人口約3-6萬。定義江東區：鄞州城市副中心=商業體〔萬達+聯盛+BEST廣場〕+南部商務區+鄞州新城特色：商業+商務辦公+居住未來新城中心=江東商業體〔中信泰富+世紀東方〕+東部新城+高新區特色：商業+行政+商貿+居住+高新產業江東區是城市多極開展的重要一級是未來新城中心的核心構成局部開展模式借鑒解讀城市解讀市場解讀工程解讀客戶工程建議一、寧波區位概況二、寧波開展規劃三、寧波經濟開展一、工程區位價值二、工程立地概況三、工程產品分析四、工程SWOT分析一、整體市場分析二、區域市場分析三、市場競爭分析四、商業趨勢分析五、商業競爭分析一、同類樓盤客戶二、區域樓盤客戶三、本工程客戶圈定一、工程定位二、產品建議三、立面建議四、商業定位五、物業開展六、價格建議一、江東區概況二、江東區開展解讀區域2006年共成交20517套，2007年共成交27166套，2021年共成交11996套，成交量完美再現了2006-2007年的瘋漲和2021年暴跌，2021年1-4月市場回暖共成交8630套。2021年1-4月成交量是2021年同期的2.4倍，2007年同期的1.35倍。2021年5月成交量自06年以來單月最高值，相當于2021年同期月成交量的4倍多，成交量回暖十清楚顯。09年上半年住宅成交量急劇上升，短期樓市看好，但中長期走勢依然存有較大風險。一整體住宅市場分析—成交情況一整體住宅市場分析—價格情況三江口板塊科技園區板塊鄞州中心區板塊東部新城板塊東錢湖板塊灣頭板塊日湖板塊聯豐板塊城北板塊鄞州新城板塊集士港板塊鎮海、寧大板塊城中心板塊一整體住宅市場分析—板塊市場分析銷售價格為當前市場板塊價值板塊板塊描述客戶群體銷售價格三江口寧波城市中心，景觀資源好交通便利，是城市高層豪宅聚居地追求都市生活便利的城市金字塔頂端階層28000城中心寧波居住歸屬感最強區域，目前基本無新房供應，僅存少量廠房拆遷用地，基本定位為城市豪宅具備老寧波人心理的城市中產階級15000日湖盡管行政區劃屬于江北，但是借助日湖景觀以及靠近三江口的便利交通，屬于城市高檔居住區之一追求生活質量的城市新貴15000灣頭寧波城市下一步改造重點區域，打造三江文化長廊的濱水居住區城市中產階級及以上階層17000高新區江東區居住范圍的外延，住宅拓展空間潛力大江東及海曙工作的企業高管和部分年輕白領10000東部新城未來寧波政府所在地，配套完善，是未來城市熱點區域政府公務員及事業單位工作人員14000鄞州中心區隨著萬達引擎作用的體現，城市副中心逐漸形成，新建小區普遍高檔，商品房供應量大，是近年來熱點區域城市小康家庭以及鄞州居住生活較富裕人群11000鄞州新城鄞州中心區的延伸，是對鄞州中心區房價高企的補充，借助鄞州中心區炒熱概念09年得到迅速發展鄞州周邊鄉鎮居住人口的城市化轉變8800東錢湖隨著東錢湖開發的完善，東錢湖作為寧波高檔別墅區的概念已經深入人心城市金字塔頂端階層的第二居所20000聯豐對海曙區域的補充，海曙生存空間的外延對海曙區有歸屬感的中等偏上階層9500集士港對海曙聯豐區域外延低價的補充，城市低價板塊寧波偏低檔次的首次置業人群，工作重心偏向集士港和海曙7000洪塘未來江北區政府所在地，是對整個城市中檔低檔次需求的補充寧波偏低檔次的首次置業人群，工作重心偏向江北和海曙北部8000鎮海寧大鎮海板塊與寧波板塊的對接鎮海人口遷徙以及寧大教職員工居住需求，少部分城市低檔首次置業7000一整體住宅市場分析—板塊市場分析板塊優勢劣勢代表樓盤三江口景觀資源好、交通配套完善，城市稀缺土地資源有限，容積率高海景花園、柳逸花苑、東外灘花園城中心依靠老三區完善生活配套，地段好，交通好土地資源有限，容積率高,居住品質降低君悅花園、濱江國際日湖景觀資源好、享受稀缺資源公共交通\生活配套不完善日湖花園、湖景花園灣頭規劃前景好，景觀一流未來發展不確定天水家園高新區環境好，交通暢通，住宅產品設計新穎配套不完善，生活不便利江南一品、綠城綠園東部新城緊鄰未來行政中心，未來配套完善未來發展不確定錦繡東城鄞州中心區城市副中心，生活方便、居住品質高價格偏離價格盛世天城、風格城事鄞州新城價格略低，小區質量較高，居住品質有保障配套不完善，不是傳統居住區上上城、蔚藍水岸東錢湖景觀資源一流，寧波高檔別墅區概念成熟配套不完善，東錢湖定位為旅游區而非住宅區比華利、卡納湖谷聯豐近海曙，共享海曙生活配套偏離城市發展方向，居住向心力不夠維科.水岸楓情集士港擁有價格優勢，往來海曙較方便配套不完善，周邊工廠較多，居住品質地迪賽緣園、格蘭春晨洪塘未來江北區政府所在，價格優勢明顯配套不完善，江北工業發達，目前不適合居住奧林花園、立方寓鎮海寧大價格偏低，享受大學城人文優勢鎮海煉化影響生活質量，距離主城區較遠水木清華、風景九園一整體住宅市場分析—板塊市場分析板塊公共交通道路通達能力市政配套生活配套自然人文環境開發進度發展潛力優勢產品三江口優差優優差成熟完善期差高層豪宅城中心差優良良良建設中期優普通住宅日湖良良良良優建設中期優中高層豪宅灣頭良良良良優建設中期優-高新區良優良差良建設中期優高端精品住宅東部新城差優差差良建設前期優中高層豪宅鄞州中心區良優良良良建設中期優中高層豪宅鄞州新城良良差差差建設中期良普通住宅東錢湖良良差差優建設后期良高檔別墅聯豐良良良良良建設中期良普通住宅集士港差良差差差建設中期差普通住宅洪塘差良良差良建設中期優普通住宅鎮海寧大差良差差良建設中期差普通住宅一整體住宅市場分析—板塊市場分析二區域住宅市場—供求情況各雖然整體市場處于淡市，但是由于東部新城規劃的熱點效應，加上價格的理性回調，東部各個樓盤在08年末取的不俗的業績，顯示了東部片區強勁的需求。泛江東片區08年全年銷售量在寧波四區僅次鄞州區，隨著區域供給量的放大，片區需求呈現強勁的上升勢頭。二區域住宅市場—樓盤分布圖目前東部新城的在售工程只有錦繡東城，具有較大的稀缺性，競爭工程主要來自于高新區。在售項目未售項目本案錦繡東城高新區皇冠花園BOBO城江南一品RAT藍海奧麗賽鳳凰水岸華翔項目東外灘花園榮安甬港北地塊玫瑰花園光大濱江慶豐1#地塊會展中心東部新城二區域住宅市場樓盤名稱區域產品類型產品面積總套數已推套數簽約套數余量簽約率備案均價江南一品二期南區高新區高層115-40093993983910089.35%10772皇冠花園高新區高層95-190174590988985650.95%10057綠城·綠園二期高新區高層150-1802422422251792.98%15281綠城·綠園一期高新區高層150-180131131129298.47%11811錦繡東城二區江東區高層、小高層90-1803613613214088.92%12956錦繡東城一期西區江東區高層、小高層90-180460460458299.57%8930錦繡東城一期東區江東區高層、小高層90-1807537537431098.67%9410BOBO城二期AB區江東區小高層、高層136-20074974944530459.41%8989BOBO城二期C區江東區疊加別墅197-306144144756952.08%14378玫瑰花園江東區高層90-36039339327611770.23%16638東外灘花園江東區高層139-32542620211730927.46%17995合計

634352834517182671.21%

泛江東區是傳統的大戶型供給區域，是寧波高品質樓盤聚集地，居住氣氛成熟。三住宅競爭個案—江南一品江南一品占地面積332畝總建筑面積38萬多平方米地理位置：科技園區北靠江南路、南臨新暉路、西依楊木碶路開發商：寧波興普房地產開發銷售代理：自銷〔籌劃為雙贏〕物業管理：浙江綠城，物業費：3.5元/平米景觀設計：澳大利亞〔墨爾本〕柏濤公司容積率：0.72綠化率：35%開盤時間：〔之后陸續加推〕推量：616套開盤價格：1萬/平方米銷售情況：當天銷售350余套，至今銷售920余套，備案839套總平圖二期

面積（平）總套數配比三房（贈送30－60平）110－12531834%13710411%161566%四房（贈41－75平）155－16515517%五房以上（復式）180－20015517%200－255697%280以上829%合計

939100%樓號：H2面積：160、115、121、推出時間：價格：8500、9500〔160〕簽約：78/78〔已售完〕樓號：H1面積：160、115、121推出時間：價格8500、9500〔160〕簽約：71/78〔已售完〕樓號：H6面積：160、115、121推出時間：價格8500、9500〔160〕簽約：80/87〔已售完〕樓號：H15面積：115、121、推出時間：西邊套價格8500去化：160/174〔已售完〕樓號：H5面積：170、137、294、293、推出時間：西邊套價格8550、9550、1.2萬-1.3萬去化：151/160〔已售完〕樓號：H9面積：181、184、價格：10000去化：53/58〔已售完〕樓號：H10面積：181、184、價格：10000去化：53/58〔已售完〕樓號：H11面積：196、198、價格：13500去化：49/58〔已售完〕多批次陸續加推第一批推出三住宅競爭個案—江南一品樓號：H17面積：40套數：336樓號：H16面積：40套數：336寫字樓樓號：H12面積：410、611價格：萬去化：16/26樓號：H3面積：115、121、160、推出時間：價格8500、9500〔160〕簽約：76/78〔售完〕樓號：H7面積：410、611價格：萬套數：26簽約：4/26樓號：H8面積：206、210、價格：萬去化：47/583月初內部認購北區未售房源江南領寓江南疊墅三住宅競爭個案—江南一品樓號：H18面積：89、88套數：162精品風情商業街高層挑空式陽臺引金家河水，形成15個環島型區塊，別墅戶戶臨水.公共綠地38萬方規劃大盤10萬體量別墅群，提升工程品質高層庭院花園別墅，設計理念超前澳大利亞〔墨爾本〕柏濤建筑設計江南公路、院士路，交通四通八達廣告語：首席高層庭院花園別墅執掌高層豪宅標準產品力推廣調性大氣，高端，奢華三住宅競爭個案—江南一品贈送的花園面積大；戶型方正利用率高；4.2米大開間主臥室；江南一品159.2平米〔贈送面積60.3㎡〕贈送花園贈送花園贈送飄窗贈送飄窗4.2米注意贈送空間的實用性，同時注意居住的舒適度。三住宅競爭個案—江南一品客戶區域來源以江東區為主，看中江南一品的高端品質、戶型及贈送面積。三住宅競爭個案—江南一品物業類別：住宅建筑類別：高層、小高層、多層、別墅開發商：交通地產占地面積：400畝總建面積：50余萬平米容積率：2.0綠化率：45%主力戶型：普通住宅136-200、別墅197-306開盤時間：一期、二期，之后持續加推推量：普通住宅749套、別墅144套備案均價：普通住宅8989元/平米、別墅14378元/平米銷售情況：目前為止普通住宅簽約率59.41%、別墅簽約71套，簽約率52.08%。戶型面積套數配比三房106-14535739.98%四房146-19639243.9%別墅200-28014416.12%%三住宅競爭個案—BOBO城A1B1A2B3B7B6B9C8C6C7C5C4C3C2C1B4B2A5B5B15A8A7A6A4B17B8B11B16A3A11B18A10A16B14B12B13B10A9A14A20A18A17A13A19A12A15A21A23A22C19C18C17C15C16C14C13C11C12C10C9A區B區C區一期二期A、B區二期C區三住宅競爭個案—BOBO城樓號面積推出時間均價簽約樓號面積推出時間均價簽約A1158、209、221、120、227未售/0/30C2198、246、256、30909.4.24162006/8A2215、222、156、205、163未售/0/53C3402未售/0/2A3141、230、289、13908.12.2925040/40C4198、246、257、30909.4.24160003/8A4139、141、149、246、289、230未售/26/40C5403、436未售/0/4A5118、205、157、164、21908.12.91070045/53C6198、246、257、30909.4.24162005/8A6213、155、218、162、289、23009.2.171090028/31C7398、436未售/0/4A7139、27108.12.21110014/18C8298、27309.4.24165003/8A8139、27109.2.171130015/18C9402未售/0/2B1254、225、253未售/0/72C10298、27309.2.24168007/12B2253、225、254未售/0/72C11198、24609.2.24160005/8B3188、194、18108.12.91180036/40C12313、198、341、21009.2.24180003/4B4188、194、181未售125009/40C13198、246、257、30909.2.24140004/8B5147、126、143、121、15008.12.210900135/140C14313、198、341、21009.2.24180004/8B15143、146、227、296、212、29209.2.171120090/100C15198、24608.12.9166005/8C1255、306、260、28009.4.24160008/16C16313、280、198、24608.12.9180003/8C17198、246、257、30908.12.9165006/8C18313、198、341、21008.12.9180000/4C19313、280、198、260、24608.12.9165009/16三住宅競爭個案—BOBO城5000豪華布波館室內外雙泳池一線甬江40000平波波公園50萬方超大規模成熟社區引擎香港貝爾高林景觀園林設計交通地產，品牌信譽產品力廣告語：市中心三江流域，一線甬江推廣調性精致，品味，尊貴三住宅競爭個案—BOBO城疊墅J戶型244平米大面寬，豪華氣派贈送地下活動室高層J戶型145平米戶型方正，結構較好兩房朝南客廳帶大面積花園主臥帶飄窗大面積花園弧形飄窗廚房帶陽臺主臥室帶衛生間地下車庫地下活動室大面積花園陽臺陽臺陽臺陽臺書房三住宅競爭個案—BOBO城客戶區域來源以江東去為主，偏重于甬江的江景、工程的品質。三住宅競爭個案—BOBO城物業類別：住宅建筑類別：高層開發商：太平洋實業占地面積：30萬平米總建面積：70萬平米容積率：2.37綠化率：42%樓層狀況：11-23層不等,由九幢點式高層和四幢板式高層組成主力戶型：100-190㎡開盤時間：推出第一批500余套，加推第二批400余套推量：909套備案均價：10057元/平方米銷售情況：目前為止一期全部售完戶型面積套數配比三房100-14738242%四房160-19052758%三住宅競爭個案—皇冠花園3424、五星級洲際酒店3、高端幼兒園2、小區會所11、露天半月形游泳池70萬方規模，寧波最大規模社區綠城開發，品牌保障白金五星級酒店護航貝爾高林景觀設計會所，幼兒園，泳池配套齊全廣告語：上行的自然神韻，燙金的人生豐華調性：大氣，豪宅，成功人士標簽產品力三住宅競爭個案—皇冠花園B1戶型160㎡四房兩廳兩衛大面積花園花園4.2米3.9米大開間客廳大開間主臥主臥帶衛生間衛生間帶轉角窗戶型結構好，方正全明贈送面積多，居住舒適度高弧形凸窗轉角凸窗三住宅競爭個案—皇冠花園客戶區域來源以江東去為主，看中開發商的品牌、樓盤的品質、交通優勢以及小區內的配套。三住宅競爭個案—皇冠花園工程總用地面積37680㎡，總建筑面積135922㎡，規劃建造四幢高層住宅和一幢甲級寫字樓，其中住宅建筑面積66585㎡，共4幢高層住宅，布局為一幢18層的點式高層住宅、三幢15-23層的板式高層，住宅容積率2.71，綠地率35.2%，建筑密度17.4%。工程住宅戶型范圍110-355平方米，主力戶型為150-180平方米。小區完全實行人車分流，車位配比到達1：2。中心會所配套設施完善，設有室內外雙泳池、健身房、書吧、咖啡吧等配套設施。2021年5月25日，推出一期2#和4#樓，共131套房。2#樓108平米、160平米，均價11000元/平米，4#樓190平米，均價13000元/平米。2021年10月12日，推出1#和3#共242套，主力戶型150-180平米。1#均價13500元/平米，3#均價16000元/平米。一、二期全部售馨三住宅競爭個案—綠城綠園三住宅競爭個案—綠城綠園屋頂花園三住宅競爭個案—綠城綠園1-11-21-31-41-54-14-24-34-44-52-12-22-33-13-43-23-53-33-66-16-26-36-46-5第一批二批三批4-68700元/㎡小高層、高層無差價可能是內部原因8800元/㎡8800元/㎡8800元/㎡8700元/㎡8900元/㎡8800元/㎡9100元/㎡9000元/㎡9000元/㎡8900元/㎡9200元/㎡9300元/㎡9300元/㎡三住宅競爭個案—錦繡東城6號地塊3-13-43-23-53-33-66-16-26-36-46-56號地塊共322套房源，面積范圍90－180平米，主要以110、120的為主，均價14000元/㎡。6月19日加推6號地塊，一共322套，戶型面積90-150平米，其中20套拼接成150平米，均價14000元/㎡，當天已經去化200余套，約占總數的2/3。一次性付款優惠400元/㎡；首付20%；優惠50元/㎡；首付30%，；優惠100元/㎡；首付40%，優惠150元/㎡，另外，開盤期間還可享優惠200元/㎡。面積90125150180拼接三住宅競爭個案—錦繡東城H1B3E1E1JE2E2B2C3C3B1I2I1I3E3E3H2H3C2C1C2H3H2H351套房源，產品面積在89－93平米，銷售價格在13000－14000元/平米。112套房源，產品面積118－140平米，價格在13000－15000元/平米，目前產品剩余125、140平米戶型，以低樓層產品為主。51套房源，產品面積在89－144平米，銷售價格在13000－15000元/平米。剩余144平米戶型。51套房源，產品面積在118－148平米，銷售價格在15000元/平米。51套房源，產品面積在118－148平米，銷售價格在15000元/平米。55套房源，產品面積在90－180平米，銷售價格在13000－15000元/平米。三住宅競爭個案—錦繡東城錦繡東城拼接185㎡88平三房二廳一衛贈送面積：9平飄窗贈送飄窗贈送陽臺一半92平三房二廳一衛贈送面積：13平88平三房因不通透，去化慢于92平三房。贈送亮點：贈送面積直接入戶使用，有效的控制總價。飄窗贈送飄窗贈送陽臺一半三住宅競爭個案—錦繡東城客戶區域來源以江東去為主，偏重于東部新城的升值潛力、工程的品質及開發商的品牌。三住宅競爭個案—錦繡東城三123休閑會所商業區高層豪宅三五房三廳四衛面積：約277平米四房二廳二衛面積：約174平米樓下樓上五房三廳三衛三花園面積：約263平米三房二廳二衛面積：約139平米三住宅競爭個案—玫瑰花園ABC世紀東方廣場位于中山東路和福明路交匯處東側，工程占地7.78公頃，總建面積28.5萬平方米。是一個以商業為主，集寫字樓、高檔公寓為一體的綜合性工程。商業功能規劃有百貨、購物中心、金融、家居、餐飲娛樂、大型超市、多業態中心，目前引入了韓國知名影城，由來自澳大利亞國際知名公司直線經營管理。世紀東方廣場是寧波市和江東區政府重點關注工程，在寧波市的“中提升〞戰略中占有十分重要的位置。三住宅競爭個案—玫瑰花園拼接戶型的合理性存在較大問題，只是盲目增加面積，在各個功能區間的尺度仍然保持小戶型的尺度，不具備豪宅的氣質；比方客廳面寬較窄不夠大氣，廚衛空間小，陽臺小，附加值少，走道面積浪費大等等。單套小戶型總價接近150萬，抗性較大；物業類別：住宅建筑類別：5幢高層、6棟獨棟別墅開發商：浙大網新總建面積：11萬平米總戶數：515戶容積率：1.73綠化率：30%主力戶型：普通住宅136-200、別墅197-306開盤時間：2021年6月工程位置：高新區新暉路與院士路交匯處售樓處地址：東港喜來登酒店大堂裝修狀況：白坯交付時間：2021年年底主力戶型：高層面積在88-400㎡，以88㎡和160-169㎡這兩類最多，其次為200及270㎡，別墅面積在500-1000㎡價格：高層預計12000元/㎡，獨棟別墅預計35000-40000元/㎡，總價2000萬-4000萬獨棟別墅區三住宅競爭個案—ART藍海創意2+1房90平米四房兩廳兩衛139平米3+1房170平米四房兩廳兩衛200平米三住宅競爭個案—ART藍海17-1#17-2#17-1#地塊：土地用途：商業效勞用地，允許建設商業、效勞業等建筑及其附屬設施。出讓年限：商業40年占地面積：13747平方米容積率：2.0總建面積：27494平方米綠地率：30%建筑密度：30%建筑限高：80米土地價格〔樓面地價〕：1600元/平方米備注：西鄰楊木楔河藍線寬度30米，東鄰院士路藍線寬度68米，南鄰丹桂路紅線寬度24米17-2#地塊：土地用途：住宅出讓年限：住宅70年占地面積：21758平方米容積率：2.5總建面積：54395平方米綠地率：30%建筑密度：40%建筑限高：70米土地價格〔樓面地價〕：2940元/平方米總套數：467套三住宅競爭個案—奧麗賽鳳凰水岸〔暫命名〕樓號110㎡以下110-140㎡140-170㎡170-200㎡200㎡以上合計1#128---81362#--38-2403#-6129-5954#-26264-565#140----140合計2688793415467面積套數配比110㎡以下26857.39%110-140㎡8718.63%140-170㎡9319.91%170-200㎡40.86%200㎡以上153.21%此方案未定案，修改中〔原有7090限制，現可略放松〕三住宅競爭個案—奧麗賽鳳凰水岸〔暫命名〕三住宅競爭個案—華翔工程III-7-D3III-7-D1III-7-D2項目經濟指標（現重設指標）用地性質地塊面積占地面積容積率總建面積商業面積D212673450692住宅面積D19939439756D3351762.587940住宅合計

451152.8127696總計

577883.1178388項目經濟指標（原有指標）用地性質地塊面積占地面積容積率總建面積商業面積D19939439756D212673450692商業合計

22612490448住宅面積D3351762.587940總計

577883.1178388此方案未定案，修改中住宅地塊產品類型戶型面積段預計面積面積配比預計套數套數比精致三房三房兩廳一廚一衛（2+1書房）903700030.4%41147%改善型三房兩廳一廚兩衛（主臥室帶書房）130-1402444620.1%18120%舒適型四房兩廳一廚兩衛（3+1書房）140-1602000016.4%13315%尊貴型（平層）四房三廳一廚兩衛（3+1書房+1家庭廳）180-200100008.2%536%尊貴型（復式）四房三廳一廚兩衛（3+1書房+2家庭廳）180-20080006.6%425%奢華型（高層）五房三廳一廚三衛（4+1書房+1家庭廳+洗衣房/保母房）300-400100008.2%293%奢華型（大平層）五房三廳一廚三衛（4+1書房+1家庭廳+洗衣房/保母房）300-4001225010.1%354%合計

121696100%884100%三住宅競爭個案—華翔工程此方案未定案，修改中三住宅競爭個案—榮安甬港北工程1#地塊2#地塊土地用途：居住用地出讓年限：70年占地面積：19345.2平方米容積率：1.8總建面積：34821平方米綠地率：30%建筑密度：34%建筑限高：60米土地價格〔樓面地價〕：12590元/平方米三住宅競爭個案—光大濱江慶豐1號地塊土地用途：1#商服、2#居住用地出讓年限：商服40年、居住70年占地面積：1#地塊13900㎡、2#地塊26900㎡容積率：1#地塊2.4、2#地塊1.2總建面積：商服33360平米、居住32280平方米綠地率：1#地塊25%、2#地塊30%建筑密度：商服35%、居住30%建筑限高：商服60米、住宅36米土地價格〔樓面地價〕：12200元/平方米市場分析總結：◆本工程所處的東部新城工程少，目前在售的僅有錦繡東城，具有一定的稀缺性，未來競爭主要來自于高新區；◆泛江東區是傳統的大戶型銷售區域，在售工程中以120-200平米的戶型最為集中，其中不乏有300-400超大戶型，本工程的大戶型產品符合市場規律，但面臨競爭也較為劇烈；◆熱銷工程均有一定產品競爭優勢，如江南一品與錦繡東城戶型結構較好、贈送面積多、產品附加值高；◆未來主要在目標客戶爭奪；戶型結構、外立面及贈送面積提升產品增加附加值；物管知名度的提升、物業效勞的多樣化與細節化；社區軟硬件配套、樓宇智能化和會所功能多樣化等；本工程市場戰位思考：在市場成熟與競爭加劇的情況下，本工程如何提高工程的競爭力:一、確定并抓住工程目標客群；二、通過優化戶型和贈送面積為產品提高附加值；三、聘請國際知名物業管理，提高工程知名度；四、提供人性化物業管理，滿足業主的各類需求；五、提升社區軟硬件配套和樓宇智能化；六、會所功能多樣化，滿足業主的多樣化需求，如商務、休閑、運動和集餐等根據政府規劃，寧波市的商業格局將逐漸形成“一主八輔〞的商業體系。一主即三江口商業中心；八輔即東部新城、世紀東方、鄞州、江北、駱駝、江北洪塘、北侖新碶、鎮海老城區商業中心。第三階段多元商業體系第二階段中心商業時代第一階段傳統商業時代20世紀90年代中后期，寧波商業開始啟動，此時的商業主要以興建寧波三江口區塊商業為主要目標，代表作是2002年營業的天一廣場，此時寧波的商業的中心極化效應很強。20世紀80-90年代，寧波商業整體上較為落后，開展相對緩慢；中心區商業根本以傳統百貨類為主，社區商業也不興旺。四寧波商業趨勢分析—城市商業簡述

2002年以前2002年2005年-2008年2010年以后市區人口200萬203萬213萬220萬城市GDP1043億元1500億元2918億元4300億元城市商業20萬㎡傳統商業天一廣場20萬㎡現代商業崛起各區域小區配套商業完善多個區域大型現代購物中心成熟城市市區人口增長保持在3%左右；城市商業體量增長以年40%以上的速度遞增；寧波城市商業開展兩點特征：現代商業模式取代傳統商業模式；商業體量近幾年來飛速擴張。四寧波商業趨勢分析—城市商業簡述市區商業根據政府規劃，寧波市市域人均商業營業面積為1.0平方米,2021年寧波市域商業網點營業面積控制在650萬平方米.中心城人均占有商業營業面積為1.4平方米。2021年中心域商業網點營業面積控制在280萬平方米。鄞州商業中心：25萬方；□東部新城區商業中心：20萬方；□七里墊商業中心：20萬方；北侖新碶商業中心：15萬方；□駱駝商業中心：10萬方；□鎮海老城區商業中心：8萬方；江北洪塘商業中心：5萬方；□

9個區域商業聚集地：每處為3萬方。以上數據根據《寧波市中心城商業網點規劃綱要（2002——2010）》各區域商業中心面積控制從政府規劃可知未來寧波商業布局呈多點、大量、高速增長3大特點四寧波商業趨勢分析—政府規劃三江口傳統商業核心不可動搖鄞州中心區商業新核心已成氣候政府行為主導下的東部新城迅速開展一主兩副商業格局形成區域商業遍地開花,填補了城市商業核心區之間的空白。區域商業中心掌握了區域內商業氣氛的絕對話語權.商業地產建設先與城市開展進度，商業配比高于人口對商業實際需要.區域商業多點開花商業供給趨近飽和2大格局四寧波商業趨勢分析—城市商業格局寧波城市商業未來趨勢兩點預判機遇：第三輪城市商業擴張大背景；挑戰：商業領跑城市開展的局部飽和;；區域商業多點開花所造成的影響區域核心商業遍布，掌握區域內商業絕對話語權；寧波區域商業核心確實立標志著寧波商業開展已經進入了多點開花的迅速擴張時代；隨著寧波城市的擴張，城市生活對商業地產的需求進入了一個新的時代，為商業地產的遍地開花創造了條件；外來人口涌入仍不明顯，“大寧波〞-“小城市〞的狀況在一定時間內仍然存在，勢必造成城市開展和商業配套相對人口的大而空，形成商業配比人口“地廣人稀〞的不利局面；廣場復廣場，廣場何其多；當每個區都有了自己的商業核心和節點后，寧波真的可以容納這么多的商業體量？四寧波商業趨勢分析—機遇與挑戰本案維多利亞廣場世紀東方廣場中信泰富廣場雷迪森廣場家樂福江東歐尚東部新城中央休憩商務區金光中心驚駕路美食街輻射交叉區域區域競爭工程分布圖四寧波商業趨勢分析—機遇與挑戰[中信泰富廣場]商業規模：工程規模13.8萬，其中商業約4萬方。商業形態：大型超市，高檔購物中心，高檔寫字樓裙樓商業。開業時間：2021—2021工程介紹：廣場規劃集國際連鎖大賣場、高檔商務樓與國際精品商業三大局部與一體的多功能商務廣場。其中國際連鎖大賣場位于工程最北面，規劃為4層，建筑面積為27010平方米，建筑高度23.90米。國際精品商業位于1號寫字樓的裙樓局部，規劃4層，總面積為近20000平方米。工程只對外招租。對本工程的影響：中信泰富廣場位置優越交通便利，建成后有望成為寧波第二個天一廣場，前途無限。該物業屬于大型綜合性商業航母，位置、交通、業態、定位均優于本案，輻射范圍涵蓋整個江東區、局部東部新城，同屬性競爭本案無優勢。五商業競爭分析[世紀東方廣場]商業規模：工程規模28.5萬，商業體量20萬商業形態：百貨、購物中心、金融、家居、餐飲娛樂、大型超市、寫字樓、高檔公寓開業時間：2021—2021工程介紹：位居世紀東方商業廣場東側，城市核心，繁華地段，成熟配套，工程占地7.78公頃，總建面積28.5萬平方米。是一個以商業為主，集寫字樓、高檔公寓為一體的綜合性工程。商業功能規劃有百貨、購物中心、金融、家居、餐飲娛樂、大型超市、多業態中心，由來自澳大利亞國際知名公司直線經營管理。世紀東方是寧波市和江東區政府重點關注工程，在寧波市的“中提升〞戰略中占有十分重要的位置。對本工程的影響：世紀東方商業中心與中信泰富廣場遙相照應，構成一個區域大型商業中心。該物業屬于大型綜合性商業航母，位置、交通、業態、定位均優于本案，輻射范圍涵蓋整個江東區、局部東部新城，同屬性競爭本案無優勢。五商業競爭分析[雷迪森廣場]商業規模：占地面積72249平方米總建筑面積163588平方米商業形態：大型超市，高檔購物中心，高檔寫字樓裙樓商業。開業時間：2021工程介紹：寧波國大雷迪森國際中心位于寧波市區東部擬建設的寧波東部新城中心區，總占地面積約7．22公頃。建筑高度分為，高級辦公樓95．5米，公寓式辦公樓74，95米，商場15-85米。基地東側的河流被利用，在建筑周圍積極引入人工水景，尋求一種自然與文明的和諧。辦公樓裙房屋頂花園。對本工程的影響：雷迪森廣場更偏重于寫字樓業態，商業屬于附屬地位。該物業比本案更加接近于東部新城，在會展路沒有打通的前提下對東部新城客戶構成了一定的阻隔作用，商業體量較小預計走精品路線，對本案精品定位方面客群是一個有力的爭奪者.該物業商業體量不大，即使與本案聯手開展也遜色于中信泰富、世紀東方組合，難以形成商業集群效應。五商業競爭分析[維多利亞廣場]商業規模：占地面積:35333平方米建筑面積:100781平方米開發周期:2年開工時間:2021-1-9商業形態：華潤萬家、精品店、餐飲休閑、露天廣場開業時間：2021工程介紹：由HIP酒店、特色餐飲一條街、168米長的星光大道、仿維也那金色大廳〔露天演藝廣場〕、休閑娛樂區〔酒吧、KTV、洗浴中心等〕、精品零售商業區構成；寧波首家HIP酒店，定位為寧波第一個不夜城。對本工程的影響：此工程在啤酒文化的相關產業的根底上，開展購物、星級酒店等業態；定位有特色、建筑形勢較新穎，運作成功的話對江東區高新科技園區和東部新城休閑娛樂商業消費人群影響較大，且與本工程直線距離在3公里以內，影響較大。五商業競爭分析對本工程的影響：目前江東最有特色的美食街之一；屬于城市生活中已經成規模和被認同的美食街，與家樂福商圈重疊，在美食、超市購物上對本案形成一定的沖擊。五商業競爭分析[金光中心商圈]商業形態：街道底商、金光購物中心業態特征：美食、休閑娛樂開展情況：餐飲美食休閑類聚集，開展迅速，目前已形成較集中的餐飲一條街，聚集多種美食兼顧少量的休閑場所，已成為寧波目前較知名的餐飲特色街。之前主要集中在中山東路南、百丈路以北區域，目前百丈路以南〔大步街〕也逐步形成集中的餐飲和休閑場所。地處寧波核心商務區范圍內，繁榮商圈和密集的人流，以餐飲為特色的業態規劃，整體經營狀況和開展前景較好。入住率：100%，經營情況：良好租金情況：元/平米.天對本工程的影響：該商圈的沿街底商是目前江東經營狀況最高，人流量最大的、租金最高的。金光商圈已經貼近海曙，與本案不構成競爭。五商業競爭分析商業點主要業態中信泰富廣場大型超市，高檔購物中心世紀東方廣場百貨、購物中心、金融、家居、餐飲娛樂、大型超市雷迪森廣場大型超市，高檔購物中心維多利亞廣場華潤萬家、精品店、餐飲休閑、露天廣場金光中心商圈美食、休閑娛樂、購物中心驚駕路美食街各類美食、休閑娛樂周邊商業云集，本工程商業該如何突破重圍？走個性化商業模式解讀城市解讀市場解讀工程解讀客戶工程建議一、寧波區位概況二、寧波開展規劃三、寧波經濟開展一、工程區位價值二、工程立地概況三、工程產品分析四、工程SWOT分析一、整體市場分析二、區域市場分析三、市場競爭分析四、商業趨勢分析五、商業競爭分析一、同類樓盤客戶二、區域樓盤客戶三、本工程客戶圈定一、工程定位二、產品建議三、立面建議四、商業定位五、物業開展六、價格建議一、江東區概況二、江東區開展解讀區域一工程區位價值—地塊區位中央商務區高新區東部新城鄞州中心區灣頭區海曙區本案東錢湖區域拉大中心城區框架，以三江口為核心形成多級開展；各級開展中以東部新城和鄞州中心區所在的東南方向為開展主線；本案位于東部新城與高新區交匯處，即可一尊享東部新城給本工程帶來的巨大潛力，也可享受高新區的高新產業為其帶來人氣。距天一廣場直線距離6公里，車程約10分距萬達廣場8公里，車程約15分鐘本案所處位置：寧波多級開展中的重要一極寧波未來新城開展的核心區域6公里8公里本案通途路世紀大道一工程區位價值—地塊交通狀況海晏北路會展路驚駕路寧穿路杭甬高速中山路百丈路興寧路江南路本案同三線高速高速路入口城市輕軌國際會展中心雷迪森廣場YGR錦繡東城總部基地寧波研發園皇冠花園江南一品ART藍海綠城綠園維多利亞廣場行政中心(在建)BOBO城中信泰富廣場世紀東方廣場通途路世紀大道高新區管委會本案商業---中信泰富廣場世紀東方廣場維多利亞廣場雷迪森廣場品質樓盤---綠城綠園江南一品錦繡東城ART藍海東部城新(行政)高新區(高新產業)會展中心(會展產業)辦公集群(總部基地)一工程區位價值—地塊周邊配套華翔工程A1-1#A1-2#通途路甬新河世紀大道地塊內部河流地塊現狀會展中心二工程立地概況本案A1戶型三室兩廳兩衛127㎡三工程產品分析錦繡東城二期城C2戶型三室兩廳兩衛125㎡轉角觀景窗轉角觀景窗客廳帶陽臺南北不通透入戶口設計不合理客廳朝北主臥帶陽臺入戶玄關通透性受阻知己知彼，百戰不殆本工程15米進深，進深長通風受限，而錦繡東城戶型方正，進深較短；本工程多隔斷，通透性受阻，錦繡東城北面無窗，南北不通透；本工程入戶玄關及過道狹長，利用率不高，錦繡東城入戶口設計不合理；本工程贈送面積少，錦繡東城贈送面積較多；三工程產品分析RAT藍海G戶型四室兩廳兩衛139㎡私密性不強入戶玄關利用率不高本案B1戶型三室兩廳兩衛135㎡客廳朝北入戶玄關主臥帶陽臺通透性受阻2+1房朝南知己知彼，百戰不殆本工程15米進深，進深長通風受限，而ART藍海長進深，通風性不好；本工程多隔斷，通透性受阻，ART藍海戶型結構較為零亂；本工程入戶玄關及過道狹長，利用率不高，ART藍海也存在入戶玄關與過道本工程贈送面積少，錦繡東城贈送面積較多；本案B2戶型三室兩廳兩衛133㎡三工程產品分析江南一品H5-03偶數層三房兩廳兩衛137㎡過道狹窄客廳帶陽臺大面積露臺主臥帶飄窗飄窗大面積入戶花園通透性受阻臥室帶主衛北陽臺本案B3戶型三室兩廳兩衛134㎡三工程產品分析BOBO城高層J戶型145平米戶型方正，結構較好兩房朝南客廳帶大面積花園主臥帶飄窗大面積花園弧形飄窗廚房帶陽臺主臥室帶衛生間中間客廳臥室帶陽臺臥室帶主衛本案C1戶型四室兩廳兩衛168㎡三工程產品分析皇冠花園B1戶型160㎡四房兩廳兩衛大面積花園花園4.2米3.9米大開間客廳大開間主臥主臥帶衛生間衛生間帶轉角窗戶型結構好，方正全明贈送面積多，居住舒適度高弧形凸窗轉角凸窗臥室帶陽臺通透性好主臥帶主衛三房朝南中間客廳本案C2戶型四室兩廳兩衛169㎡三工程產品分析江南一品H5-02偶數層四室兩廳三衛161㎡客廳帶陽臺通透性好主臥帶主衛三房朝南大面積露臺入戶花園飄窗飄窗中間客廳本案C3戶型三室兩廳兩衛171㎡三工程產品分析客廳帶陽臺主臥帶主衛通透性好走入式衣柜中間客廳大面積露臺飄窗飄窗北陽臺主臥帶主衛本案D1戶型四室兩廳三衛202㎡三工程產品分析江南一品H8-1奇數層四室兩廳四衛206㎡主臥帶陽臺三房朝南主臥帶主衛臥室帶主衛大面積露臺露臺北陽臺飄窗飄窗本案E1戶型四室兩廳四衛247㎡三工程產品分析ART藍海C戶型四室兩廳三衛280㎡客廳帶陽臺主臥帶陽臺走入式衣柜主臥帶主衛主臥帶走入式衣柜與主衛三工程產品分析本工程的戶型有幾大抗性：陽臺不突出，實用性受限;A1\B1兩種戶型的入戶玄關；朝北及中間客廳；A1\B1和B2三種戶型的衛生間影響整體通透性；四工程SWOT分析S:優勢分析位于高新區/江東區/東部新城交匯處，會展中心旁，區位好；緊擁甬新河，景觀資源好；工程是商業和住宅相結合的城市綜合體工程；地塊內部有河流，易利用做水系景觀；本工程有五星級酒店配套；本工程是寧波第一個玻璃幕墻住宅工程，具備商務時尚性與陽光通透性。強化優勢充分利用甬新河及地塊內部的河流，將其景觀資源利用最大化；工程在推廣時應該將自己定位于東部新城，充分挖掘地段價值；充分利用五星級酒店與會展中心的配套優勢，將附加價值利用最大化；工程在推廣時充分利用玻璃幕墻的優勢。W:劣勢分析通途路為快速通道，車流量大，噪音大；本工程的底商對住宅形成一定的干撓；克服劣勢充分利用玻璃幕墻的優勢進行噪音隔離；將底商與住宅進行獨立式管理，盡量減少底商對住宅的干撓。O:時機分析東部新城與江東區形成行政商貿區，區域升值潛力巨大；東部新城僅有錦繡東城，市場存在一定的空缺性；高新區近期提升至國家級高新區，高新產業開展為本工程帶來一定的人流量及客源量；利用時機工程應加強與周邊商業綜合體的聯系，它們都將成為工程的準配套；將區域的升值潛力運用到工程的營銷推廣上；充分利用高新區與會展中心的人流量，使其成為本工程的客源。解讀城市解讀市場解讀工程解讀客戶工程建議一、寧波區位概況二、寧波開展規劃三、寧波經濟開展一、工程區位價值二、工程立地概況三、工程產品分析四、工程SWOT分析一、整體市場分析二、區域市場分析三、市場競爭分析四、商業趨勢分析五、商業競爭分析一、同類樓盤客戶二、區域樓盤客戶三、本工程客戶圈定一、工程定位二、產品建議三、立面建議四、商業定位五、物業開展六、價格建議一、江東區概況二、江東區開展解讀區域綠園已購客戶分析：□30-50歲的成功人士是本工程的主力客群，此外家境好的年輕人購置婚房的比例也不小。□客戶主要工程所在的江東區，此外鎮海、北侖以及周邊的象山、奉化占得比例也不小。□對于綠園這樣總價的產品來說，私營業主是最有購置力的群體，此外貿易行業、公務員也是值得深挖的群體。一同類樓盤客戶錦繡東城一期已購客戶分析：□30-40歲的中年客戶仍然是工程最主要的客群，由于總價相對綠園較低，20-30歲的婚房置業客戶比例較大。□客戶主要來自江東，在70%以上，此外來自鄞州邱隘、海曙的客戶也不少。一同類樓盤客戶樓盤名稱年齡職業購房需求區域錦繡東城20－50歲均有，以20－30、30－45這二類為主公務員、銀行及其它事業單位工作人員等占主要的比例；另外還有部分私營業主、個私企業工作人員新婚置業、換房置業、投資置業江東（為主）、海曙、鄞州東部皇冠花園30－55公務員、銀行及其它事業單位、私營個體新婚置業、換房置業江東、北侖江南一品35－45私營業主、中高級公務人員、金融、保險。貿易行業中高層換房置業江東區、科技園區、部分鎮海、北侖、小港，少量海曙、江北浪琴海25-40銀行等事業單位、小企業主、私營個體戶、公司職員新婚置業、換房置業、投資置業江東為主、部分海曙、鄞州、鎮海北侖客戶以及象山奉化等寧波周邊縣市受區域產品供給影響，區域的客戶主要由以江東為主的大東部區域為主。購房需求首次置業和高端改善性居住為主二區域樓盤客戶根據區域在售個案的參照結合本工程的實際情況，我們認為本工程的客戶主要由以下三類組成：一、大江東片區客戶二、北侖、鎮海客戶三、補充客戶三本工程客戶圈定一、大江東片區客戶區域特征：包括老江東區、高新區、邱隘鎮等鄞州東部地區年齡特征：30-50歲職業特征：高級公務員、私營業主、企事業單位高層管理人員家庭結構：三口之家為主現居住特征：居住在大江東區普通住宅小區置業目的：改善居住，追求更高的居住品質需求產品：大三房、四房為主他們是現階段換房置業需求中堅力量和主流客戶三本工程客戶圈定二、鎮海、北侖片區客戶區域特征：包括駱駝、莊市、小港等年齡特征：30-45歲職業特征：大型企業高層管理者、小型企業主、個體經商戶家庭結構：三口之家為主居住特征：自建房或者是當地較為高檔的社區、但是相比寧波還有一定的差距置業目的：入戶寧波或者為將來子女落戶寧波需求產品：三房為主、四房和兩房為輔他們是現階段東部樓盤的重要以及可以深度挖掘的客戶群體三本工程客戶圈定三、補充客戶主力需求：四房、三房及兩房均有這些客戶特征不明顯，較為混雜，是本工程的補充客戶三本工程客戶圈定客戶總結本工程客戶主要是以江東為主的大東部片區的“中堅階層〞他們處于：事業的中堅財富的中堅家庭的中堅三本工程客戶圈定解讀城市解讀市場解讀工程解讀客戶工程建議一、寧波區位概況二、寧波開展規劃三、寧波經濟開展一、工程區位價值二、工程立地概況三、工程產品分析四、工程SWOT分析一、整體市場分析二、區域市場分析三、市場競爭分析四、商業趨勢分析五、商業競爭分析一、同類樓盤客戶二、區域樓盤客戶三、本工程客戶圈定一、工程定位二、產品建議三、立面建議四、商業定位五、物業開展六、價格建議一、江東區概況二、江東區開展解讀區域工程市場定位五星級酒店高品質社區玻璃幕墻商務時尚客戶特征中堅階層工程價值梳理市場前景區域升值潛力一本工程定位工程市場定位：寧波首席酒店式國際社區酒店式效勞高品質國際社區一本工程定位純大戶二產品建議戶型修改方案：將主臥及主衛改為客廳，解決了入戶玄關問題，入戶口更加開闊；將餐廳往南移，可謂移至入戶口北面，加強戶型的通透性；將原次臥室改為主臥室，書房開間縮小至2.4米，主臥開間擴大至3.6米將原廚房位置改為次臥；將南北陽臺飄出30-50公分優點：解決入戶玄關，加強整體戶型通透性；缺點：客廳開間由原來的4.6米縮小到現在的3.6米，客廳開間較小，次臥室開間縮小到2.4米；A1戶型修改前客廳主臥書房主衛客衛餐廳次臥廚房陽臺陽臺A1戶型修改后二產品建議三立面建議萬達廣場公寓實景圖萬達廣場公寓效果圖本工程全玻璃幕墻=國際+商務+時尚+陽光+通透四商業定位工程區位工程地塊商圈人口處于東部新城/江東區/

與高新區交界處，會展中心旁高品質樓盤聚集擁有較大的消費潛力商業體量17863.2㎡，體量小配五星級酒店區域升值潛力大小體量，附加值高江東商圈成熟，區域內商業形成互動商圈消費模式多樣，市場體量大形成互動，消費模式多樣會展中心旁，人流量大區域內純商業有一定需求人流量大區域價值附加值形成互動挖掘需求能夠實現高可達性、高密度、集約性、內部、外部聯系完整性，從而實現快速銷售，進而產生巨大的社會效應與升值潛力。商業業態解構圖街區商業〔StreetMall〕社區商業〔CommunityBusiness〕咖啡館中西式快餐店豪華性休閑泛會所酒吧精品折扣店品牌專賣店銀行四商業定位KTV四商業定位

Urbanunitscomplex都市單元綜合體

五物業開展建議—軟硬件配套硬件：構建區域價值軟件：構建精神價值每幢樓設挑高大廳及商務中心環保節能建材豪華性商業休閑泛會所門禁刷卡系統樓宇智能化一個頂級國際知名物管五物業開展建議—單元挑空大廳、商務中心單元挑空大廳商務中心五物業開展建議—門禁安防系統電梯設置身份識別系統，電梯自動到達業主所在樓層。代替電子監控，保證主人的尊貴以及私密性。門禁系統，屏蔽外來閑雜人等；室內(彩屏)可視對講系統，并全天候連通保安效勞中心室內紅外微波感應安防系統燃氣泄漏報警系統消防中控室自動報警及噴淋系統，聯動控制系統身份識別系統門禁系統五物業開展建議—會所充分利用高層的架空層打造休閑泛會所五物業開展建議—會所小型商務休閑健身效勞Spa，桑拿小型聚會用餐效勞豪華型泛會所功能設置頂級的綜合性會所滿足健身、休閑娛樂、集會等多種需求運動成為現代人愉悅放松的一種方式，事業與健康同等重要五物業開展建議—會所健康的會所——恒溫游泳池、網球、棋牌等運動養生的方法多種多樣，水療、愈加、