鄭州地處中華腹地，九州之中，十省通衢；是全國重要的鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性樞紐城市。城市基本面北臨萬里黃河，西依中岳嵩山，東、南接黃淮海大平原，山水相連，介于東經112°42′-114°14′，北緯34°16′--34°58′之間鄭州是一座平原城市，屬北溫帶季風氣候，年平均氣溫14.3℃，平均降水量640.9毫米一年中7月最熱，平均氣溫27.3℃，1月最冷，平均氣溫0.2℃鄭州擁有得天獨厚的自然資源，天然油石礦礦質優良，是全國最

大的油石基地之一。鄭州位于全國經濟地理腹地，具有貫通東西、連接南北的戰略作用鄭州位居全國中原經濟區中心，是溝通、促進全國各經濟區交流、聯合的中樞之地，是崛起中的中國中部的中心城市全市總面積7446.2平方公里，市區面積1010.3

平方公里現轄6區5市1縣：金水區、二七區、中原區、管城區、惠濟區、上街區，鞏義市、登封市、滎陽市、新密市、新鄭市、中牟縣。根據第六次人口普查，鄭州全市常住人口為863萬人城市研究區域研究

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可行性結論中原經濟區發展為鄭州帶來新的歷史機遇，城市規模擴張、產業升級、城市輻射力增強；城市定位的轉變將催生新一輪價值機會的實現，有利于房地產市場的發展。以鄭州為中心的都市圈緊密聯系圈輻射圈城市化戰略格局示意圖華北華東華南中原經濟區西部城市黃河經濟帶中原經濟區位于全國“兩橫三縱”城市化戰略格局中陸橋通道橫軸和京哈京廣通道縱軸的交匯處，包括河南省以鄭州為中心的中原城市群部分地區；中原經濟區是黃河經濟帶中促進中部崛起、輻射帶動中西部地區的戰略支點同時，中原經濟區是河南省乃至中部地區承接發達國家及我國華北、華東、華南地區產業轉移和西部資源輸出樞紐和核心區域之一鄭州作為中原城市群的唯一核心城市，是帶動中原城市群協調發展，承接東部沿海發達地區產業轉移的最佳載體和引領。鄭州作為中原經濟區的中心，是中原地區輻射中部的橋頭堡，城市首位度高，中部崛起戰略為中原經濟區和鄭州帶來了新的歷史機遇城市研究區域研究

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可行性結論城市基本面【政策經濟背景】——鄭州經濟數據來源：河南省統計局中原地產（河南）數據庫經初步核算，一季度鄭州完成生產總值1513.03億元，比去年同期增長8%。一季度鄭州經濟增速比上年同期回落了0.7個百分點，但仍高于全國、全省增速1個百分點。增速在全省18個省轄市中排名第四，比上年同期位次提升10位。根據一季度全省生產總值7720.21億元計算可以得出，鄭州GDP占全省比重為19.6%，這一比重與2014年水平相當，鄭州在中原經濟區的首位度需要加強。鄭州經濟：全市一季度全市經濟“低開高走”，經濟下行壓力有所緩解；全市主要經濟指標穩定增長，增幅波動處于相對合理區間30043308.54040.94912.712.06201.867831513.0312.212.013.013.210.09.48.014.012.010.08.06.04.02.00.00800070005004000300020001000020082009201020112012201320142015一季度GDP增速（%）2008-2015年第一季度鄭州GDP及增速%55.20

54.60%56.20%59.00%57.80%56.00%55.60%55.20%%41.60

42.30%40.70%38.30%39.60%%41.60

42.20%43.00%20%0%120%100%80%60%2008年

2009年2010年

2011年2012年2013年2014年2015年第一季度第一產業

第二產業

第三產業2008年-2015年第一季度鄭州三產結構城市研究區域研究

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可行性結論數據來源：河南省統計局中原地產（河南）數據庫初步核算，1-5月，鄭州市固定資產投資完成2160.7億元，同比增長19.1%，增速比一季度回落2.1個百分點，比1-4月回落0.8個百分點，回落幅度明顯趨緩。全市房地產開發完成投資636.9億元，同比增長14.9%，增速較1-4月回落1.9個百分點，回落幅度比一季度收窄0.2個百分點，房地產開發投資增速初現趨穩跡象。今年前5月房地產投資額穩定增長，回落幅度收窄，投資占比高達29.48%，預計今年房地產投資將保持增速平穩。1523.22002.22432.52900.03561.24400.25259.62160.7429.9513.8775.2172403..653%34.10%31.45%21.49%19.2142%923.623.56%1445.319.53%19.10%14.90%636.8643.90%19.52%50.88%22.80%18.57%1095.131.98%0%10%20%30%40%50%60%6000550050004500400035003000250020001500100050002008年

2009年鄭州固定資產投資（億元）2010年2011年2012年2013年2014年

2015年1-5房地產開發投資累計增長房地產開發投資（億元）固定資產累計增長2008年1月-2015年5月鄭州固定資產投資及房地產開發投資城市研究區域研究

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可行性結論【政策經濟背景】——鄭州經濟數據來源：河南省統計局中原地產（河南）數據庫2015年1-5月鄭州市商品房新建面積907.9萬平米，比去年同期增長86.7%；施工面積8454.9萬平米，比去年同期增長3.2%；竣工面積177.6萬平米，比去年同期減少21.2%。1370.11443.91811.81790.72169.32814.42749.3907.94864.25207.36255.57425.88253.9691.8643.0944.61486.01449.81137.51889.4177.60200040006000800020082009

2010商品房新開工面積（萬平米）2011

2012商品房施工面積（萬平米）鄭商品房：上半年由于貨幣、公積金等利好政策頻現，房地產市場呈復蘇態勢，疊加我市城市規模的不

斷拉大，新型城鎮化的加速，使得商品房新開工面較去年有大幅度提升，施工面積也有不同程度上漲，房地產回暖趨勢正在日漸趨于明顯。2008年1月-2015年5月鄭州市商品房工程建設情況9721.210574.28454.910000120002013

2014商品房竣工面積（萬平米）2015年1-5月城市研究區域研究

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可行性結論【政策經濟背景】——鄭州經濟鄭州市城鎮居民人均可支配收入29095元，比上年增加2480元，名義上增長9.3%，扣除價格因素實際增長7.2%，高出全省水平24391元獎金5000元；人均生活消費支出11125元，比上年增長8.6%，實際增長6.8%。全市人均收入與支出水平趨于平緩提升。鄭生活：鄭州城鎮居民人均可支配收入增速持續提升，生活消費支出增長率下降有所緩解，

總體居民生活水平區域平穩上升。15732171171889721612242462661529095457553726254762289671112514.99.07.29.012.2160.28429.316.817.412.715.517.611.98.620181614121086420050001500010000200002500035000300002008年

2009年城鎮居民人均可支配收入（元）2010年2011年2012年

2013年人均生活消費支出（元）2014年城鎮居民人均可支配收入實際增長率（%）人均生活消費支出實際增長率（%）2008年-2014年鄭州城鎮居民人均可支配收入與生活消費支出城市研究區域研究

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可行性結論【政策經濟背景】——鄭州經濟數據來源：河南省統計局中原地產（河南）數據庫【房地產潛力城市】房地產開發投資額連年增加，投資吸引力逐漸上升，領跑二線城市2010年至2014年鄭州市房地產開發投資情況926.31095.150.9%775.219.2%18.2%20.0%10.0%0.0%1445.360.0%50.0%40.0%32.0%

30.0%5000200015001000513.818.1%2010年

2011年

2012年

2013年

2014年房地產開發投資（億元） 房地產開發投資同比增幅排名城市區域1西安西北2長沙中部3合肥中部4鄭州中部5大連東北6廈門珠三角7無錫長三角8青島環渤海9寧波長三角10福州珠三角2014年二線城市房地產開發投資吸引力排名——中指研究院發布2010年至今，鄭州市房地產開發始終保持高速發展，其中2014年鄭州市實現開發投資

1445.3億元,同比增長32.0%在中指研究院發布的2014年2線城市房地產開發投資吸引力排名中，鄭州市位列第四位，報告中指出，鄭州房地產市場規模大、增速快，依靠強大的人口需求優勢位居二線城市前列城市研究區域研究

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可行性結論【政策經濟背景】——鄭州經濟2014

年全國主要城市商業營業用房開工及其近三年復合增速2005-2014

年40

個大中城市商業營業用房人均新開工面積城市研究區域研究

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可行性結論數據來源：世邦魏理仕數據來源：CREIS

中指數據，鄭州房地產概況鄭州商業用房新開工面積及人均面積（不含辦公用房）均未超安全線，具備商業地產安全開發條件。地產大鱷進入時間戰略方向占領市場萬科2012年與當地房企合作開發：萬科與美景集團聯姻簽約成立萬科美景銷售階段綠地2004年成立分公司：進行老街住宅、峰會辦公等項目建設確立市場地位綠城2004年首選鄭東新區：開發建設綠城百合公寓確立市場地位恒大2010年做規模大盤：與平原新區合作5000畝生態大盤確立市場地位萬達2010年定位鄭州西區、西南區和中心區：至少建5個萬達廣場確立市場地位華潤2010年只做“頂級”：落戶二七商圈黃金地塊銷售階段保利2012年選擇鄭州西區：擇址萬達商圈和碧沙崗商圈核心交匯處銷售階段金地2012年打造高端商業綜合體項目：金地廣場開發階段雅居樂2012年打造綠色、精品建筑：以樓面價438元入駐中牟銷售階段中信2013年選擇鄭東新區龍湖片區：未來鄭州新城市中心做高品質開發取地階段中海2014年選擇金水區文撈路北、信息學院路西：高調入駐鄭州核心區開發階段【品牌開發商進駐】一線地產大鱷看好市場前景，品牌開發商時代來臨，鄭州市場的開放度與開發水平迅速提升城市研究區域研究

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可行性結論鄭州房地產概況城市規劃：鄭州組團新區擬投資超千億，大幅推動各區域的聯動發展，基礎設施、公共服務投資的加

大，將使各區域交通、生活更加完善，各區域樓市也將因此引來實質利好5日，鄭州市政府辦公廳下發《2015年鄭州市組團新區建設專項工作方案》，方案提出，確保組團新區全年固定資產投資突破1000億元，新增建成區面積24平方公里。根據《方案》，今年，鄭州市將著力加大投資力度，確保全年固定資產投資突破1000億元，同比增長25%；基礎設施和公共服務設施完成投資220億元，同比增長26%；主營業務收入突破1000億元，同比增長25%；基礎設施和公共服務設施完成投資220億元，同比增長26%；主營業務收入突破1000億元，同比增長27%；新增建成區面積24平方公里；實現就業20萬人?！斗桨浮分赋?，鄭州市將通過“三突出三提升二強化”，進一步提高組團新區建設水平。三突出：突出產業載體 建設，計劃新開和續建億元以上重大產業項目140個以上，突出基礎設施建設，全市12個組團新區力爭完成基礎設施投

資170億元，突出公共服務設施建設；三提升：提升生態環境品質，提升新區城市形象，提升城鄉一體化水平，抓好合村并城；兩強化：強化新區精細化管理，強化投融資體系建設。城市研究區域研究

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可行性結論【政策經濟背景】——鄭州經濟交通規劃：6月10日，國家發改委“發改基礎〔2013〕1991號”文件，正式批復商丘至合

肥至杭州鐵路項目建議書。即商合杭高鐵。整體規劃正線全長796.9公里，其中新建線路長617.3公里，利用在建或既有鐵路179.6公里。設計時速350公里，初期運營時速300公里。專線途經河南、安徽和浙江三省，線路走向為：河南省商丘，向南途經安徽省亳州、阜陽、淮南、合肥、蕪湖、宣城，浙江省湖州至杭州。項目總投資960.8億元，2014年12月28日全段正式開工建設，預計最快2019年建成通車，工期為5年。站點設置全線設車站28座，河南境內設2座，其中新建車站15個，分別是商丘新區、蘆廟、亳州南、古城集、太和東、阜陽西、潁上北、鳳臺南、壽縣、淮南南、含山西、蕪湖北、郎溪、廣德南、安吉；改擴建既有及在建車站5個，分別是商丘、水家湖、肥東、巢湖東、湖州；利用既有及在建車站8個，分別是合肥北城、合肥、蕪湖、弋江、灣沚南、宣城、德清、杭州東。簡評：作為中部大省，商合杭高鐵的開建，可以極大的鞏固中原經濟群的優勢地位，同時促進中部區域與長三角城市群的聯動發展。城市研究區域研究

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可行性結論【政策經濟背景】——鄭州經濟【城市機會】中原經濟區是以鄭州都市區為核心、中原城市群為支撐、涵蓋河南全省延及周邊地區的經濟區域，地處中國中心地帶，全國主體功能區明確的重點開發區域，地理位置重要、市場潛力巨大、文化底蘊深厚鄭州2011年國務院正式批復《中原經濟區規劃》，區域的核心城市——鄭州市的發展已上升至國家戰略城市研究區域研究

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可行性結論區域價值解讀【區域機會—規劃】兩區兩城三衛星形成中心城區和航空港區雙核驅動的新格局，“城市空間擴張，多中心發展”趨勢下，航空港區強勢崛起城市研究區域研究

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可行性結論區域價值解讀規劃新區規劃時間規劃面積（平方公里）發展等級發展定位航空港區2007年415國家級生態智慧航空大都市主體實驗區鄭東新區2002年260省級CBD鄭上新區2013年972市級河南省新型城鎮化、工業化、農業現代化和信息化協調發展示范區龍子湖高教園區200211.21區級教育科研新城，區域體育文化中心二七新區（運河新區）201128區級以“總部經濟產業園區”、“商業商務辦公區”、“現代物流產業區”、“生態休閑產業區”等四大功能片區為支撐，打造現代服務業集聚區、智慧宜居新城區和低碳生態示范區中原新區201333區級宜居宜業生態環保新城惠濟新城201372區級面向中原城市群、服務鄭州都市區，融高端服務業、生態宜居于一體，產城融合的優美濱河景觀新城【區域機會—規劃】鄭州航空港規劃為國家級生態智慧航空大都市主體實驗區，規劃能級超過鄭東新區城市研究區域研究

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可行性結論區域價值解讀【區域機會—規劃】作為全國第一個國家戰略的航空港經濟發展先行區，已成為鄭州經濟發展的新引擎2013年3月7日，國務院正式批復了《鄭州航空港經濟綜合實驗區發展規劃(2013~2025年)》。這是全國第一個上升為國家戰略的航空港經濟發展先行區鄭州航空港經濟綜合實驗區的戰略定位為國際航空物流中心、以航空經濟為引領的現代產業基地、內陸地區對外開放重要門戶、現代航空都市、中原經濟區

核心增長極富士康帶動了100多個產業、400多個配套企業落戶河南，已經有22家富士康協理廠商與我們簽約，26家配套企業將租用閑置廠房進行生產，60多家企業表達進駐標準廠房的意向，產業集聚效應已初步顯現鄭州航空港產業集聚區內入駐或洽談企業還有菜鳥、UPS、聯邦快遞、惠普、德鐵辛克、德迅等世界知名物流企業搶灘河南截至去年年底，航空港區工商企業超過300家，已初步形成了以電子信息、航空物流、現代服務業等三大新興主導產業為代表的產業集群，呈現出國際與國內知名品牌、臺(外)資與內資企業良性互動，共同發展的良好局面城市研究區域研究

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可行性結論區域價值解讀鄭汴一體化新城鄭上新區龍子湖高教園區鄭東新區中原新區【區域機會—規劃】與鄭東新區相比，航空港區具有更加開闊的發展空間鄭東新區處于城市的東西發展方向上，航空港區處于南北發展方向上惠濟新區城市研究區域研究

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可行性結論區域價值解讀規劃新區景觀資源航空港區后胡水庫、羅垌水庫等天然湖景；景觀公園：張莊森林公園、北湖公園、西湖公園、蘭河公園、南水北調干渠景觀等；蘭河、南水北調干渠鄭東新區南水北調渠景觀、人造湖景、人造中央公園、森林公園景觀鄭上新區丁店水庫、南水北調渠景觀、人造湖景、人造中央公園、森林公園景觀龍子湖高教園區人造湖景、人造中央公園二七新區（運河新區）尖崗水庫、公園等景觀中原新區西流湖人造景觀惠濟新城黃河濕地生態景觀【區域機會—景觀】雙河一園，生態資源優勢突出蘭河公園規劃圖南水北調河工程景觀北港區公園規劃圖城市研究區域研究

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可行性結論區域價值解讀規劃新區主導產業航空港區以航空物流為基礎、航空關聯產業為支撐的航空港經濟產業體系鄭東新區金融業、商貿業鄭上新區高新技術產業、裝備制造、專用設備制造、紡織輕工、新光源、清潔能源裝備制造、新能源、超硬材料、綠色新材料、通航設備制造及通航服務業等戰略性新興產業龍子湖高教園區教育、科研二七新區（運河新區）以創意、軟件開發、金融、電子商務、物流、娛樂、休閑、服裝等為主的特色樓宇園區，以專業特色樓宇為主打造新區高檔商務區中原新區生產性服務業和生活性服務業惠濟新城商務會議、旅游休閑、文化創意、商貿物流、都市農業【區域機會—產業】明確以航空關聯產業為導向，形成于鄭東新區的金融、商貿業的產異化發展城市研究區域研究

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可行性結論區域價值解讀【區域機會—產業】航空港目前已引入富士康、統一、菜鳥、中外運等企業，產業集聚逐步D

E

FA

B

CKGLH富士康廠區工業土地出讓情況富士康：港區初期發展階段產業發展的核心驅動富士康包含10個廠區，廠房建設面積約140萬平方米，現有員工近20萬人新鄭國際機場二期新鄭機場T2航站樓：新建建筑面積為31萬平方米的T2航站樓，預測目標2020年的旅客吞吐量、貨郵吞吐量和飛機起降量分別為2900萬人次、50萬噸和24萬架次菜鳥網絡科技有限公司：用地614905㎡，新鄭機場東南部，由會展路、新港八路、規劃路等圍合而成中外運（鄭州）空港物流有限公司：用地面積22933.3㎡，總建筑面積27891.72m2富士康C區規劃圖城市研究區域研究

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可行性結論區域價值解讀規劃新區航空高速/快速路軌道交通航空港區新鄭國際機場京港澳高速、機場高速四港聯動大道/萬三公路（新107）石武客專機場聯絡線城際鐵路樞紐地鐵12、17號線地鐵2號線延長線鄭東新區——中州大道、北三環京廣客運專線、鄭徐客運專線、軌道1號線、軌道4號線、軌道5號線鄭上新區——鄭上路、國道310軌道6號線、8號線、10號線和15號線龍子湖高教園區——京港澳高速、繞城公路、東四環、連霍高速、國道107軌道1號、軌道5號線、京廣客運專線、鄭徐客運專線二七新區（運河新區）——鄭堯高速、繞城高速、京廣南路，南三環、南四環軌道交通7號線、16號線、19號線中原新區——鄭云高速、國道310、中原西路地鐵1號線、地鐵5號線惠濟新城——連霍高速、中州大道、大河路——【區域機會-交通】交通便利，兼具地鐵、城鐵、高鐵、航空多種交通方式，可快速通達全國城市研究區域研究

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可行性結論區域價值解讀規劃新區規劃人口航空港區190萬（2030年）鄭東新區150萬（2030年）鄭上新區120萬（2030年）龍子湖高教園區30萬二七新區（運河新區）40萬中原新區10萬惠濟新城20萬【區域機會-人口】產業集聚，致人口激增，2030年區域人口達190萬，為鄭州各行政區之首城市研究區域研究

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可行性結論區域價值解讀區域規模（平方公里）2020年規劃人口（萬）剛性置業轉化率置業人數（萬套）北港區283010%3綜合服務區東部364015%4.5南港區263010%3合計9010015-20%10.5【未來港區人口預估】預計年均導入10萬人，預計未來5年區域內將新增10萬剛需客戶36平方公里40萬人鄭州新鄭綜合保稅區管理委員會與鄭州航空港區管理委員會實行一個機構、一套人馬、兩塊牌子，管委會內設10個正處級機構，下轄4個辦事處。截止2014年底，常住人口數量已突破40萬人/news/z/2013-04-03/1151-61603.html26平方公里30萬人28平方公里30萬人城市研究區域研究航空城研究項目定位經濟測算可行性結論區域價值解讀規劃新區發展階段規劃面積（平方公里）發展等級發展定位主導產業規劃人口快速路軌道交通景觀資源航空港區發展初期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄭東新區成熟完善期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄭上新區啟動期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆龍子湖高教園區快速發展期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆二七新區（運河新區）啟動期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆中原新區啟動期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆惠濟新城啟動期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆【區域機會-總結】作為核心城市的快速發展區域，航空港區規劃能級高，產業人口快速導入，房地產市場發展空間巨大城市研究區域研究

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可行性結論區域價值解讀舊改價值驅動政務價值驅動產業價值驅動景觀價值驅動城市研究區域研究

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可行性結論【市場外溢】隨著城市發展，鄭州逐步實現多中心發展格局，城市框架迅速拉大，航空新區將迎來房地產發展的大機遇區域價值解讀航空港區主要是以航空樞紐為核心，帶動整體的臨空經濟和物流商貿經濟產業，富士康等的進駐已帶動了港區功能的升級，商業項目亦逐漸涌現。功能組團分為核心區、西北片區、東北片區和南部片區，是鄭州市城市發展整體中的一個具有特殊功能的區域。發展目標航空港區目前約有人口8萬人左右，主要是周邊原住居民及港區內企業員工。預計到2011年底區域人口將接近20萬，主要是由于富士康預計在2011年招收10萬員工進駐，區域至2020年預計人口將達到50人以上萬根據鄭州市2010年11月30日召開的《鄭州航空港總體規劃評審會》，預計未來鄭州航空港區人口將達到150萬左右.航空港區位航空港區東臨國際機場，北距鄭州市區20公里，是圍繞鄭州新鄭國際機場開發建設起來的一個重要的經濟發展區域。森林公園體育公園南水北調走廊苑陵故城京廣鐵路物流商貿區機場核心區臨空產業園規劃的范圍大致為西起京廣鐵路、東至規劃G107，南北兩側與南水北調干渠平齊，總規劃面積約為186平方公里。航空港現狀：正處發展早期，目前工作重點主要是“企業的廠房建設、配套設施的完善和公共設施建設等方面”。代表性建設項目為富士康廠區配套公寓和裕鴻世界港建設。城市研究區域研究

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可行性結論區域價值解讀【區域市場供應】受政策利好刺激，2011-2015年區域商品房供應量年均增長保持50%以上，2015年后供應量將大幅增加城市研究區域研究

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可行性結論已入市供應量2014存量2015供應量201120122014201320152016以后20101256401006479整個航空港區累計超過

2000萬方（其中綠地大都會800萬方）2013年3月航空港上升為國家戰略區域房地產市場概況未來供應量潤豐新尚潤豐悅尚富田興和苑興隆世紀花園隆府新城華福生態城世紀公園豫發大運城潤豐錦尚萬科魅力之城正弘中央公園裕鴻世界港名門駿景【港區市場格局】港區房地產項目分為南北兩大板塊，本項目處于北港區熱門板塊，品牌開發商眾多，區域價值逐步提升城市研究區域研究

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可行性結論北港區：由于富士康的入駐及各大品牌開發商的入駐，區域價值、商業價值不斷攀升，目前區域發展較為成熟在售樓盤數量：約7個，代表樓盤：裕鴻世界港、潤豐錦尚、豫發大運城、正弘中央公園均價區間：小高層5800-6500、洋房10000客戶：北港區客戶目前以鄭州投資客、改善客、和周邊中高端產業管理者為主南港區：主要集中在薛店鎮，地段位置優勢相對北港降

低，產品以小高層為主，以華福生態城和悅豐新尚為代表在售樓盤數量：約6個均價區間：4000-5000客戶：以富士康中低層管理者、員工為主，其次為周邊的拆遷戶區域房地產市場概況北港區南港區片區特征上位規劃綜合服務區，配套齊全，大盤云集，起步早，目前開發熱點區域，短期內競爭激烈與南區重點產業園一路之隔，主抓產業剛需客戶，在售多為小規?？熹N項目，目前市場供應較少樓盤特征前期小高層、洋房為主，逐漸出現高層，大規模開發，大盤集中小高層、多層產品為主，小盤開發，剛需為主片區競爭力港區價值＋開發商品牌產業優勢＋價格主力戶型80-90兩房和小三房；120-130三房80-90兩房；110-120三房代表樓盤裕鴻世界港、豫發大運城華福國際生態城、天涂易居競爭分析成熟的區域，居住氛圍濃厚，現狀競爭激烈，但土地接近飽和主力承接產業剛需客戶，配套資源相對薄弱【板塊特征總結】港區價值北高南低，北港區處于價值上升期，項目擬選地價值平臺較高城市研究區域研究

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可行性結論區域房地產市場概況客群規模（人次/年）高端商務客40272中段商務客93960其它商務客201360小計335592深圳富士康廠區每年吸引33萬商務流動客群航空港區人口增長及預測圖【人口規劃】產城融合，人口復合化且數量顯著提升，區域由“港”向“城”升級，客戶基數逐步增加根據港區規劃、富士康集團規劃及用工政策變化，2013年港區人口將超50萬人，2030年將擁有150萬的大城市人口規模；受富士康及相關產業帶動，商務流動人群快速增長，2014年港區住宿及餐飲業收入已突破40億元，同比大幅增長60.3%。6.825701508060402001201002009201120162030城市研究區域研究

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可行性結論區域房地產市場概況【客戶來源】北港區項目來自市區的客戶較多，以金水區為最，而本地客戶中，富士康占比較高區域項目名稱開盤時間售價主力戶型客戶來源北港區潤豐錦尚2013/9/1600085-87兩房;108-127三房客戶50%來自鄭州市區，居住客戶以市區的金水和新鄭拆遷戶占30%，外地客戶約20%正弘中央公園2013/11/1590076-78兩房;85-90小三房;118-120三房以金水區為主，占比6-7成，其次為二七區和北環的；自住客戶以港區為主豫發大運城·白鷺源一期2014/1/5620088-89平米兩房;129平米三房客戶以鄭州客戶為主，約占成交客戶的60%，以城市剛需外溢客戶和投資性客戶為主。裕鴻世界港2014/3/29小高層6400-6600，5層洋房9500小高層:142平米三房;洋房面積180-22050%~60%客戶來源于鄭州市區，其中50%用于投資；10%客戶為周邊產業高層領導或者小公司老板。其中小高層客戶富士康占50%,村民占40%;洋房客戶以鄭州市區為主,君利悅城一期雅居悅2014/4/26540085-88(2+1)兩房;88-126三房客戶主要為富士康職員,占比70%,山頂御和園2014/7/26580069-90兩房、98-124三房、135-210復式客戶中附近村民和市區客戶各占一半,名門郡景2014/10/1——70-90兩房、89小三房、120-130三房、130-140四房客戶以金水區為主，占比6-7成，其次為二七區和北環的;投資多一些，能占到6-7成;咨詢洋房多為老板萬科美景魅力之城2014/10/16600-6900高層74平米兩房、82-89平米三房；洋房116-120平米三房市區客戶與港區客戶五五開鄭報·潤園2014/12/1——77-86兩房;111-126三房;141四房從咨詢客戶來看，多為住在東區和北區，多為二次置業，選擇投資港區富田興和苑2013/12/1463007層洋房78-95兩房，101-120三房;公寓:78-86兩房投資客戶為主，以鄭州市區客戶為主，金水、管城區域較多，其中周邊村民和大企業員工各占50%，南港區天途易居2013/8/1360075-79兩房；110三房6-7成為富士康的員工,其次為附近的村民尚東郡2013/5/26530080-82兩房；110-128三房90%為自住，客群主要為周邊的拆遷戶和富士康的員工，其中薛店客戶較少，拆遷戶較多，富士康客戶主要關注兩房，買這邊房子主要是為了圖便宜隆府新城2013/5/14600-4700103-104三房和132三房富士康客戶占比高,在5成以上,其次為周邊拆遷的客戶城市研究區域研究

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可行性結論區域房地產市場概況1056124211123121314鄭港二路鄭港三路四港聯動大道鄭港五路9鄭港五街鄭港六街鄭港七街君利悅城——雅居悅康橋孟莊項目名門郡景正弘中央公園萬科美景魅力之城豫發大運城7

國園8

鄭報·潤園9

裕鴻世界港10

潤豐錦尚藍山公館

山頂御和園潤豐悅尚

富田興和苑1314地鐵2號線1鄭港四路鄭港六路主干道（在建）地鐵2號線（在建）快速路（在建）快速路（未建）主干道（已建）2014年前項目14年開盤項目已售罄項目2134鄭港二街7

5鄭港三街站786鄭港四街鄭港三街11鄭港六路站【北港區項目分布】鄭港一路城市研究區域研究

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可行性結論區域房地產市場概況城市研究區域研究

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可行性結論【港區商業布局】港區典型商業布局呈現明顯的集聚特性，主要分布在富士康附近的各主要交通路口及地鐵口周邊第五幼兒園1鄭圈路鄭鄭港港街街7684315鄭四9二三鄭港六街鄭港七街1017商業配套（已建）鄭港三路根據商業的集聚程度分大三大商圈：富士康商圈、地鐵商圈、四港聯動大道商圈鄭港四路商業配套（規劃）1奧特萊斯豫康新城D7廣場潤豐悅尚(商業街)航程東方港匯福祉源隆門

鑫榮·中央金地華鴻商業街

港城793沃金商業廣場山頂時代商業廣場中建·樂活街丹尼斯豫發錦榮天街金星商業文化廣場

世錦航榮之悅窗匯城17

家家欣購物中心港鄭港街五街12地13鐵商16圈141714中央商業廣場鄭港一路鄭港二路四港聯動四五星級酒店寫字樓大港聯道動大商道港五鄭港六路11

2鄭港九路2345678910111213141516已售罄項目區域商業概況項目名稱主要賣點商業業態建筑形態沃金商業廣場空中連廊設計下沉式廣場三首層設計餐飲、化妝品、潮流服飾、花店、鞋帽社區底商+步行街山頂時代商業廣場富士康1-2層品牌服飾；3層網吧、電玩；4層美食廣場、電影院等社區底商+集中商業棗園商業街富士康餐飲、超市、網吧為主步行街港區振興街富士康餐飲、超市、旅社為主步行街豫康新城商業富士康餐飲，服裝，超市，日雜品店，網吧，美容美發為主社區底商家家欣購物中心富士康餐飲、服裝為主購物中心富士康E區商業富士康餐飲、便利步行街富士康B區商業富士康餐飲、便利步行街富士康K區商業富士康餐飲、便利步行街【商業業態】港區現經營商業形態以沿街商業為主，主營業態為餐飲、購物等生活服務型商業為主，整體檔次不高沃金商業廣場山頂時代商業廣場家家欣購物中心棗園商業街富士康E區商業城市研究區域研究

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可行性結論區域商業概況國家層面的政策推動，將使得航空城的規劃和開發更加如火如荼資料來源:羅蘭貝格全國各地發展空港經濟現狀（部分）--《國務院關于促進民航產業發展的若干意見》2012年7月--李家祥在中央黨校的講話《更好地發揮民航業在加快轉變經濟發展方式和調整經濟結構中的戰略作用》

2012年6月“大力推動航空經濟發展。通過民航業科學發展促進產業結構調整升級，帶動區域經濟發展……選擇部分地區開展航空經濟示范區試點，加快形成珠三角、長三角、京津冀臨空產業集聚區”“臨空經濟區”、“航空大都市”成為發展趨勢要統籌謀劃民航業與區域經濟社會發展戰略要依托機場大力發展臨空經濟鄭州鄭州航空城目標建設總面積415平方公里、人口190萬北京北京航空產業園航空發動機研發、試驗、部件制造和維修武漢臨空經濟區建設總面積62平方公里總投資超300億元上海虹橋臨空經濟園發展定位：總部經濟武漢上海天津濱海航空城航空培訓、制造、物流及設備維修天津珠海珠海航空產業園零部件加工、維修、服務及物流等航空城及臨空產業在中國的發展熱潮發展空港經濟相關政策城市研究區域研究

航空城研究項目定位

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可行性結論航空城解讀評論

受政策以及空港的投資拉動效應驅動，各地紛紛上馬布局空港產業–空港產業的投入產出比為

1:10，就業帶動比為1:12，各地政府希望通過引進空港產業，制造大量就業機會，增加政府稅收目前全國有21個省市規劃/在建空港產業園,6個為國家級航空城1)全國各地都在積極打造空港產業園，但尚未成形陜西西安(2007.9)陜西漢中(2009.12)

貴州安順(2008.2)四川成都(2011.11)重慶(2012)海南(2011.11)內蒙古包頭(2009)

黑龍江哈爾濱(2010)吉林長春(2010.7)遼寧沈陽法庫縣(2009.11)遼寧盤錦(2008)遼寧大連(2010)山東青島(2010)山東濱州(2002.11)江蘇鎮江(2011)湖北荊州(規劃中)浙江梅山(規劃中)江西南昌(2009.12)福建福州(2010.5)湖南株洲(2011)廣東珠海(2008.11)國家級空港產業基地 其他規劃/已建的空港產業基地1)括號里為航空城建立時間；2)國家級航空城由發改委認定，享受同級人民政府的審批權限和財政部的多項補貼優惠。由所在省級發改委編制規劃并經省級人民政府同意后可向國家發改委提出申請中國航空城布局1)河南鄭州(2013.2)城市研究區域研究

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可行性結論航空城解讀目前中國正面臨著發展航空城的良好機遇，同時也引起諸多決策者的關注中國航空業務正在迅速發展對標美國航空市場變遷歷程，中國目前處于美國60年代的高速發展期未來10年的航空產業仍將保持高速增速，預計年均增幅約為11%產業轉移和城市外拓的新契機國際分工的細化和國內產業的升級使得高附加值、高時效產業向機場周邊區域轉移的趨勢由于城市化進程的加快，大城市外拓的要求加強，辦公和居住邊緣化的趨勢愈加明顯競爭引發開拓“航空城”新思考在業界看來，建造航空城將是大型機場發展不可逆轉的趨勢國內主要機場已經把發展航空城提上議事日程，切實研究和規劃適合自身特點的航空城發展模式中國部分機場已具備發展航空城的潛力大致上看年客運量達到1500萬人次，或者貨運量達到100萬噸就可以認為具備發展航空城的基本條件，而目前國內已經有相當部分機場達到這一標準國際機場在發展航空城時年人均收入的臨界水平大約為1萬美元如果考慮實際購買力的因素，則部分地區已完全具備條件中國航空城的發展機遇ABCD中國航空城發展的機遇城市研究區域研究

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可行性結論航空城解讀航空城是圍繞機場周邊形成的高增值的城市功能組群和航空產業集群當今的機場所扮演的角色已遠不僅僅是航空業的基礎設施了在許多發達國家，重要機場的周邊區域內已經成為由復合的交通體系、綜合性的產業集群所構成的“城區”并極大地帶動了機場所在區域的經濟發展現代都市中所擁有的全部功能都可以在機場周圍的區域中發現，從而形成航空城或者航空都市區與臨空產業相關的產業往往會聚集在機場周邊5-20公里的范圍內，從而形成臨空產業區或者臨空產業集群航空城已經成為了機場及當地航空業發展的助推器和地方經濟發展的引擎航空城是依托航空業發展，逐步于機場周邊形成的具有城市特征的城市功能組群和航空產業集群航空城提升了機場及配套基礎設施的綜合使用效率、提高了機場周邊土地價值并帶動機場周邊產業聚集和產業結構升級主要發現航空城的定義航空城的定義城市研究區域研究航空城研究項目定位

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可行性結論航空城解讀機場基礎設施航站樓跑道貨站飛機維修庫航空保障配套教育、培訓、科研旅客服務國際交流/旅游1)其它城市功能物流配套制造加工居住配套商務辦公商業娛樂及其它航空城的功能區塊劃分為航空相關和與城市/產業相關的兩大類，一般包括四種不同層次的功能區塊功能區塊形成與劃分的原理機場及周邊一定范圍內的產業按照與航空業務的相關度以及與城市的關系，形成多層次的分布狀態這些產業所依托的設施受到各自的發展驅動因素影響而形成聚集，從而產生了明顯的功能區塊組合在每個功能區塊中，按照一定的價值循環體系，形成產品的組合但是，功能區塊的組合很大程度上受制于機場周邊原有土地的使用狀況和政府一系列的限制性條件，使得航空城呈現多樣化和個性化的特點航空基礎功能航空配套功能航空延伸功能城市/產業功能航空相關度低近與機場核心區距離遠航空城功能區塊規劃模型高通用功能區可選功能區1)國際交流功能主要指國際展覽、國際會議等城市研究區域研究

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可行性結論航空城解讀Docume成功的航空城經驗表明，機場推動和參與航空城的開發有利于增強自身的綜合競爭力>開發航空城是機場建設的一個戰略性舉措，航空城開發的收入將大大彌補機場設施建設的資金缺口機場參與航空城開發和運營還將產生可觀的非航業務收入，將極大擴大機場的收入來源機場收入結構的多元化將為機場航空業務的定價體系提供更大的調整空間如荷蘭阿姆斯特丹斯基輔機場集團，作為全球最早及最有經驗的航空城開發者，其2011年的總利潤中，75%的營業利潤來自航空城相關的零售和地產業務有利于促進航空業務量的增長航空城的促進與機場客運和貨運相關的服務設施完善，如會展中心、購物中心、辦公設施、酒店公寓、轉運中心、儲藏加工中心等，提升旅客出行體驗和物流效率航空城的開發還可以帶動航空維修和制造產業的發展，提高對航空公司的保障能力航空城完善的交通設施體系擴大了機場的輻射范圍，提升其在地區機場的競爭力如德國法蘭克福機場集團，多年來開發南北貨運城，吸引大量物流和快遞公司入駐；近年來又開發了“空鐵中心大廈”，兼具空鐵轉運、會展辦公、購物休閑等功能，吸引不少國際知名企業和知名品牌落戶，吸引大量高價值客流航空城的經濟和社會貢獻有利于優化機場的財務表現城市研究區域研究航空城研究項目定位

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可行性結論航空城解讀從更廣范圍來看，航空城的形成對推動區域經濟發展具有著重大積極意義航空城獨特的區位優勢帶來航空產業本身及與航空密切相關產業在機場周邊地區的聚集通過機場客貨運業務的發展，帶

動物流、臨空加工與生產制造在

機場周邊聚集，進而促進如會計、金融、法律、居住、零售、娛樂

等配套服務業的發展以阿姆斯特丹航空城為例，航空城建設促進了地區經濟向高增值服務業轉型，商業地產、供應鏈管理和金融服務等第三產業比重顯著提升加速城市化進程航空城的產業聚集將使得機場周邊區域的辦公、生活和商業配套得以發展并完善，最終形成城市生態功能系統航空城內部以及航空城與其他城市功能區的交通連接系統也將變得相當完善，成為新型衛星城以法蘭克福航空城為例，到2010年年底，法蘭克福航空城范圍創造約60萬工作崗位；航空城為法蘭克福市貢獻近22%的GDP及20%的就業機會增加政府收益稅收的增加主要來源于兩方面：一方面，航空產業在航空城周邊聚集以及由此衍生的服務企業增加而導致直接納稅企業基數的擴大另外，產業升級帶來高增值產業使得收入人均收入的增加，進而促進來自個人稅收的增加以巴黎戴高樂航空城為例，在1977-2003年期間，航空城地區人均創造稅收上升67%，而同期大巴黎地區人均創造稅收同期卻降低6%；航空城對地方財政稅收起到了促進作用航空城的經濟和社會貢獻促進區域產業升級城市研究區域研究

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可行性結論航空城解讀航空城/臨空產業區的產業發展特征與機場的定位和業務特點有著密切的聯系商旅聚焦型機場的客運業務量占比較大通常為大型的航空客運樞紐臨空產業組合特征重點發展客運高度相關

的商務辦公、會展會議、酒店餐飲等高端商務產

業及配套產業典型案例亞特蘭大物流聚焦型機場的貨運業務量占比較大，定位為重要的貨以促進機場貨運業務發

展的物流配套產業為主，運樞紐 延伸至部分貿易、加工

環節

仁川、法蘭克福（前期）機場的客貨運業務量都不大機場與城市化規劃方向一致依托機場周邊產業基礎

和城市發展的整體規劃，成為功能完善的新城區，并提供配套功能與服務產業延伸型

>

阿布扎比、漢堡綜合發展型機場的客貨運業務量均比較大，通常為或致力于成為國際客貨運復合型樞紐客運商旅服務產業和貨運物流服務產業并舉阿姆斯特丹、新加坡、香港、迪拜1航空城戰略方向和機場特點對比航空城的戰略定位 機場業務特點234城市研究區域研究

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可行性結論航空城解讀屬于國際航空城發展的典型組織模式，鄭州航空港正向這個方向發展依托全球最大客運樞紐，亞特蘭大機場周邊形成大量商務和旅客服務相關的功能區塊，如會展中心等資料來源：亞特蘭大機場；羅蘭貝格4EastPointCollege

Park5–––佐治亞州國際會展中心高爾夫球場

名品購物中心4566–商務辦公區––酒店(Crowne

PlazaAtlanta,DoubletreeHotel,Holiday

Inn)社區零售123–佐治亞州產品交易中心–商務辦公區–JC

Penny銷售賣場789Hapeville97812Mountain

view1011–商務辦公區–商品展銷區1011123–商貿區/寫字樓–1213

綜合交通樞紐/公用設施131亞特蘭大航空城布局與整體定位城市研究區域研究

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可行性結論航空城成功案例規劃研究迪拜則采取“一步到位”規劃具有完備功能的綜合型航空都市“迪拜世界中心城”41)會展中心面積未知，但據稱為全世界最大的同類建筑之一商業城高爾夫度假村迪拜物流城機場貨站企業園飛機維修基地機場東入口機場西入口住宅城會展中心總面積15平方公里總面積25平方公里6平方公里高爾夫球場5平方公里別墅和高級住宅區總面積8平方公里機場面積達80平方公里總面積7.2平方公里迪拜世界中心國際機場務機公迪拜世界中心城整體功能布局城市研究區域研究

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可行性結論航空城成功案例規劃研究航空城在開發規模上有三種典型方式，其中超前發展型更符合中國航空城的現實狀況航空業務量城市化程度土地資源供給限制性政策存在三種典型的開發規模需求驅動型：航空城的土地資源能相對地根據內在需求開發，是一種相對平衡和理性的方式謹慎開發型：航空城受到資源限制開發滯后，產品供應不滿足需求，是一種相對保守的方式超前供應型：航空城超前開發，產品過度供應，往往是政府推動結果，是較積極的發展方式實際產品供給能力低低高高航空城內在需求FRAICNB謹慎開發型A需求驅動型C超前供應型AMS國際航空城開發規模的規劃原則城市研究區域研究

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可行性結論航空城開發模式國際航空城的開發與管理由于規劃和開發主體的不同存在三種普遍的模式，相對集中的規劃和開發優勢明顯對三種模式的評價政府的支持為航空城的發展提供充足的資源，機場主導開發能保證規劃的有效實現，但實現需政府強力支持，難度很大商業開發招商統一規劃統一開發（ICN）政府或者主導機構統一規劃統一規劃協調開發（AMS）政府或者主導機構統一規劃各自規劃單獨開發（CDG）本地政府或者機構負責各自地塊規劃政府參與和主導機構能保證規劃有效實現，通過有效協調避免了不同利益主體沖突分開規劃，各自開發導致航空城內部的競爭和牽制，發展并不理想從2003年開始，CDG成立航空城地產開發部門，專門負責協調地方政府等機場周邊機構，向AMS開發組織模式轉變政府指定一家主導機構進行統一開發兩家機構有協調分工開發客戶以

BOT方式進行開發多家專業機構有協調地開發多家機構?授權其他分別單獨機構開發開發各自地塊主導機構統一招商政府協助協調招商各自招商相互競爭國際航空城開發的組織模式舉例開發過程 規劃 土地開發屬于國際航空城發展的典型組織模式，鄭州航空港正向這個方向發展城市研究區域研究

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可行性結論航空城開發模式城市研究區域研究

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可行性結論首選拿地區域次選拿地區域擬拿地指標擬拿地面積1000畝（666667㎡）容積率控制≥2.0(綜合)用地性質R2(20%)/B1、B2、B3(80%)建筑面積133萬㎡擬拿地區域示意項目擬選地塊示意城市研究區域研究

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可行性結論定位前提及原則在網絡購物等電商的沖擊下，商業回報率走低，實體商業被動進入業態及品牌調整期，部分城市商業空置率下行，需警惕開發過剩風險，面臨的轉型挑戰也首當其沖。城市級組合業態——客源互補優勢體驗式消費業態——規避電商沖擊區域性空白業態——藍海競爭策略OTO互聯網業態——納電商增份額整體定位四大原則城市研究區域研究

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可行性結論項目整體規劃示意城市研究區域研究

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可行性結論業態建筑面積百分比公寓14593311%住宅1194009%商業79600060%寫字樓995008%酒店13266610%會所331663%匯總1333335100%業態建筑面積歐蓓莎·國際兒童城99500歐蓓莎·中華美食城95520歐蓓莎·奧特萊斯95520歐蓓莎·國際紅木館119400歐蓓莎·環球娛樂城103480山姆會員店/宜家家居123380歐蓓莎·空港國際會展中心159200總面積796000項目整體面積配比商業面積配比項目規劃面積配比城市研究區域研究

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可行性結論兒童城規劃國內二胎開放政策，中國最高出生率大約出現在2016年，人口峰值出現在2028年，將迎來新一輪嬰兒潮。屆時0-14歲人口達2.2億，占中國總人口比重16.6%，河南作為中國人口第一大省，孕嬰童產業、消費前景廣闊。能級定位省域、城市級體驗成長中心發展目標齊聚全球孕嬰童健康產業的數千個知名品牌功

能游樂親子、文體用品、孕嬰童服飾、少兒玩具、少兒圖書館、反斗城等城市研究區域研究

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可行性結論奧特萊斯規劃能級定位省際全球名品折扣中心發展目標匯聚全球奢侈品的上千個知名品牌、打造中原奧萊No.1功

能購物、休閑、體驗式消費等溫商（浙商）龐大資源優勢，徹底解決國內奧萊貨源短缺問題+規?；M合業態客源互補優勢+歐蓓莎專業運營+中高端商務人群出行必經之地+近十萬平米規模優勢=中原獨具最佳競爭力的奧特萊斯。城市研究區域研究

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可行性結論歐蓓莎國際紅木館規劃能級定位省際、城市級中心發展目標中國中部地區品格最高、規模最大的正品紅木家具鑒賞交易中心功

能紅木家私展覽、交易國際名貴紅木資源稀缺日漸稀貴，投資相關產業前景看好河南以及周邊省份紅木家具交易市場現狀：散、小、差，行業存在整合機會。城市研究區域研究

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可行性結論歐蓓莎環球娛樂城規劃項目能級城市級運動休閑娛樂中心發展目標中原地區規模最大的一站式休閑娛樂中心功

能KTV、電玩城、水療中心、游泳館、溜冰館、健身中心、電影院、演藝中心等電商份額日益增加，傳統商業遭受巨大沖擊，娛樂行業受影響最小，存在發展空間區域內大型娛樂產業空白，多項組合且規?；l展可增強競爭力城市研究區域研究

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可行性結論歐蓓莎中華美食城規劃能級定位城市級美食休閑中心發展目標鄭州餐飲規模最大、功能最全、全國各地餐飲娛樂品牌最集中的美食城。功

能正餐酒樓、連鎖快餐、主題餐廳、娛樂休閑（酒吧、啤酒節、時尚PARTY）等航空港區年均居住人口導入10萬，2030年有望超190萬，人口居鄭州各行政區之首，機場

2014年客流量1313.9萬并以13%的年增長量遞增，我司商業項目建成后預計每日人流量超過數十萬，餐飲需求龐大。城市研究區域研究

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可行性結論山姆會員店規劃項目能級城市級體驗消費中心發展目標中產階級購物專場、中原第一大賣場功

能倉儲式、會員制購物俱樂部、會員免費配送山姆會員商店是沃爾瑪旗下的高端會員制商店，目前在中國開店僅12家，河南區域空白2014中國區山姆店單店營業額13-20億，會員半徑由10年前20公里拓展到目前50公里美國山姆會員店在汽車普及年代（80）銷售額開始爆發增長，中國已進入汽車普及年代城市研究區域研究

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可行性結論宜家家居規劃項目能級省域、城市級體驗消費中心發展目標創意家居中原第一大賣場功

能家具、家居用品展銷宜家家居在全球38個國家和地區擁有311個商場，其中中國大陸僅16家，河南空白純情景式賣場氛圍、體驗式消費業態、創意性家居產品在中國每一店銷售異?；鸨鞘醒芯繀^域研究

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可行性結論空港國際會展中心規劃項目能級省級會議展覽中心發展目標依托空港經濟發展，致力打造中原第一會展中心功

能會議、展覽、交易、宴會、商務洽談、新聞發布等城市研究區域研究

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經濟測算

可行性結論項

目合計(萬元)計算基數基數計算單價（元）土地獲取費84283地價80000地上面積（平米）666667平米1200元/平米67216商業用地占地面積560134平米1200元/平米12784住宅及公建占地面積106533平米1200元/平米政府稅費4283土地契稅3200預估土地成交價80000萬元4.00%土地使用稅1067總占地面積（平米）666667萬元16.0元/平米土地登記費16.7總占地面積（平米）666667平米0.25元/平米土地獲取費注：土地計算單價參照2015年港區土地成交均價80萬元/畝，折合1200元/㎡城市研究區域研究

航空城研究項目定位

經濟測算

可行性結論項

目合計(萬元)計算基數基數計算單價（元）前后期工程費26403咨詢調研費69可行性研究費69總建筑面積（平米）1,383,5230.5元/平米勘察費133勘察測繪模型制作曬圖133地上面積（平米）666,6672.0元/平米設計費33591,383,52324元/平米概念性規劃69總建筑面積（平米）1,383,5231元/平米修建性規劃設計277總建筑面積（平米）1,383,5232元/平米方案設計553總建筑面積（平米）1,383,5234元/平米施工圖設計費1660總建筑面積（平米）1,383,52312元/平米景觀設計費667用地面積（平米）666,66710元/平米公共區域設計費用133地上可售面積（平米）1,326,6671元/平米三通費（水、電、路），施工場地平整費67用地面積（平米）666,6671元/平米前期政府手續及工程費218831,383,523158元/平米大市政配套費16049按全部建筑面積-人防面積1383523平米116.0元/平米白蟻預防費2133地上房屋建筑面積（平米）1334353平米1.0元/平米人防異地建設費46769層及以下不建地下室的房屋的地上總建筑面積（平米）27670平米1690.0元/平米新型墻體材料專項費553總建筑面積（平米）1383523平米8.0元/平米施工招標代理服務費28標段207000.0元/平米散裝水泥專項資金277總建筑面積（平米）1383523平米2.0元/平米建筑防雷檢測28總建筑面積1383523平米0.2元/平米施工圖設計審查費138總建筑面積1383523平米1.0元/平米后期手續費892住宅面積預測42總建筑面積（平米）1383523平米0.3元/套住宅面積實測127房屋銷售面積（平米）1061334平米1元/套商品用房面積實測32房屋銷售面積（平米）265333平米1元/套商品住宅買賣合同登記備案318銷售面積（平米）1061334平米3元/套商業買賣合同登記備案318銷售面積（平米）265333平米12元/套車庫買賣合同登記備案34銷售面積（平米）49170平米7元/套銷售許可證管理費20銷售面積（平米）1326667套0.15元/套前后期工程費城市研究區域研究

航空城研究項目定位

經濟測算

可行性結論項

目合計(萬元)計算基數基數計算單價（元）房屋開發費418991建安工程費416224`商業340290街鋪74293建筑面積（平米）530667平米1400元/平米集中商業106133建筑面積（平米）265333平米4000元/平米寫字樓29850建筑面積（平米）99500平米3000元/平米酒店103480建筑面積（平米）132667平米7800元/平米會所26533建筑面積（平米）33167平米8000元/平米住宅55057公寓33565建筑面積（平米）145933平米2300元/平米住宅21492建筑面積（平米）119400平米1800元/平米公建2531