01場(chǎng)地現(xiàn)狀/

SurroundingBackground

Research

/

背景研究1.代建綠地內(nèi)部有河道，低于外側(cè)道路5-6mSITE代建綠地2.代建綠地內(nèi)部地形低于外部道路3-5m1.基地內(nèi)部大部低于道路3-5m2.場(chǎng)地邊緣有堆坡高于外側(cè)道路3-5m3.基地內(nèi)現(xiàn)狀道路4.四至規(guī)劃道路北平，東南低、西南高，高差約6米02全8+1疊拼總圖/

Master

PlanPlanning

Deduction/

規(guī)劃推演02經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)/Technical

IndicatorsPlanning

Deduction/

規(guī)劃推演項(xiàng)目規(guī)劃總用地拿地版設(shè)計(jì)數(shù)值134959.7074072.8設(shè)計(jì)要點(diǎn)指標(biāo)134959.7074072.835992.4524894.45單位備注平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米人可建設(shè)用地約111畝代建公園面積代建道路面積綠化用地面積道路用地面積小區(qū)內(nèi)車行道路小區(qū)內(nèi)景觀面積小區(qū)內(nèi)建筑占地面積35992.4524894.453820.005202822045其中用地性質(zhì)規(guī)劃人口容積率住宅兼容商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地

74072.818432.003.2人/戶2.00建筑密度29.76%不大于30%%住宅建筑高度不小于18m且不大于60m，臨東側(cè)規(guī)劃綠地住宅建筑高度不大于24m建筑高度疊拼8F

25.6m米建筑層數(shù)（地上）建筑層數(shù)（地下）綠地率疊拼8F局部二層35%層層%不小于35%住宅總戶數(shù)576戶總建筑面積計(jì)算容積率建筑面積226411.50148100.0019680.00105780.0022215.005960.0016255.0090.00平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米12546016%84%8+1層疊拼住宅（兩面寬）8+1層疊拼住宅（三面寬）商業(yè)層高3.0m客廳層層高3.3m，主臥層層高3.1m其中底商商墅層高4.2m其中層高6.1m（搭建后下層3.1m，上層3.0m）地上共三處，每處不小于30㎡市政用房物管用房總建筑面積的3‰，且建筑面積不小于400平方米,物管用房可分設(shè)置沒(méi)處面積不小于100㎡，地面以上部分不低于50%配套公建（物管用房）335.00平方米不計(jì)算容積率建筑面積地下車庫(kù)78311.5078311.5022045.0039440.00946.5015880.001690平方米平方米平方米平方米平方米平方米個(gè)普通層高3.7米、人防層高3.8米36.94人防地下室其中普通地下室非機(jī)動(dòng)車位地下可銷售產(chǎn)權(quán)面積機(jī)動(dòng)車泊位住宅：1.2輛/100㎡；

配套：0.8輛/100㎡；地上泊位地下泊位0個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)16901124566其中其中非人防區(qū)域人防區(qū)域普通按38M2/車位計(jì)算，人防車位按39M2/車位計(jì)算住宅：1輛/100㎡；

配套：1輛/100㎡；㎡商業(yè)：1輛/100非機(jī)動(dòng)車泊位1262個(gè)地上泊位地下泊位631631個(gè)個(gè)50%車位設(shè)置在地面其中可售面積可售比163555.0072.24%平方米%02全8+1疊拼鳥(niǎo)瞰/

BirdViewPlanning

Deduction/

規(guī)劃推演02規(guī)劃推演/

Planning

and

deduction高低配方案Planning

Deduction/

規(guī)劃推演日照情況良好，推薦日照情況良好，推薦

高層如何布置？——日照分析高層布置于西側(cè)高層布置于北側(cè)高層布置于東側(cè)內(nèi)部日照：影響較大外部日照：幾乎無(wú)影響不推薦內(nèi)部日照：影響較小外部日照：幾乎無(wú)影響推薦內(nèi)部日照：影響較小外部日照：無(wú)影響推薦02規(guī)劃推演/

Planning

and

deduction高低配方案Planning

Deduction/

規(guī)劃推演

方案推衍以一字形疊拼為主，在局

以一字形疊拼為主，在中

以L型疊拼為主，在中庭以一字形疊拼為主，在局

全部布置一字形疊拼，產(chǎn)部端頭位置拼接L型疊拼，

庭位置布置L型疊拼組團(tuán)，

位置布置一字型疊拼組團(tuán)，

部端頭位置拼接L型疊拼，

品過(guò)于單一，銷售風(fēng)險(xiǎn)大，但存在部分東西向疊拼，

但由于層數(shù)較高，L型疊

并打造主軸空間，但L型

但由于層數(shù)較高，空間太

且缺乏極限溢價(jià)產(chǎn)品，對(duì)且組團(tuán)感不強(qiáng)；

拼相互之間影響較大，品

疊拼之間相互影響較大，

過(guò)圍合，相互之間影響較

地塊的價(jià)值利用不夠；質(zhì)不佳；且有部分東西向一字形疊

大，且無(wú)組團(tuán)感；拼；02高低配總圖/

Master

PlanPlanning

Deduction/

規(guī)劃推演02經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)/Technical

IndicatorsPlanning

Deduction/

規(guī)劃推演項(xiàng)目設(shè)計(jì)數(shù)值設(shè)計(jì)要點(diǎn)指標(biāo)單位平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米人備注規(guī)劃總用地其中134959.7074072.8可建設(shè)用地約111畝代建公園面積代建道路面積綠化用地面積道路用地面積小區(qū)內(nèi)車行道路小區(qū)內(nèi)景觀面積小區(qū)內(nèi)建筑占地面積35992.4524894.453820.005187622196用地性質(zhì)規(guī)劃人口容積率住宅兼容商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地22563.2人/戶2.002.00建筑密度建筑高度29.97%疊拼6F

19.5m高層19F

57.3m不大于30%%米住宅建筑高度不小于18m且不大于60m，臨東側(cè)規(guī)劃綠地住宅建筑高度不大于24m建筑層數(shù)（地上）建筑層數(shù)（地下）綠地率疊拼6F

高層16、19F局部二層35%層層%不小于35%住宅總戶數(shù)705戶總建筑面積計(jì)算容積率建筑面積227391.50148100.0051020.0074440.0022215.005960.0016255.0090.00平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米12546041%59%其中19F高層T36F疊拼住宅商業(yè)層高3.0m客廳層層高3.3m，主臥層層高3.1m其中底商商墅層高4.2m層高6.1m（搭建后下層3.1m，上層3.0m）地上共三處，每處不小于30㎡物管用房總建筑面積的3‰，且建筑面積不小于400平方米,物管用房可分設(shè)置沒(méi)處面積不小于100㎡，地面以上部分不低于50%市政用房配套公建（物管用房）335.00不計(jì)算容積率建筑面積79291.5079291.5022196.3440288.66946.5015860.001690平方米平方米平方米平方米平方米平方米個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)其中地下車庫(kù)普通層高3.7米、人防層高3.8米37.53人防地下室普通地下室非機(jī)動(dòng)車位地下可銷售產(chǎn)權(quán)面積機(jī)動(dòng)車泊位其中住宅：1.2輛/100㎡；

配套：0.8輛/100㎡；地上泊位地下泊位其中016901120570非人防區(qū)域人防區(qū)域普通按38M2/車位計(jì)算，人防車位按39M2/車位計(jì)算非機(jī)動(dòng)車泊位其中1262631631個(gè)個(gè)個(gè)住宅：1輛/100㎡；

配套：1輛/100㎡；50%車位設(shè)置在地面商業(yè)：1輛/100㎡地上泊位地下泊位可售面積可售比163535.0071.92%平方米%02高低配鳥(niǎo)瞰/

BirdViewPlanning

Deduction/

規(guī)劃推演02方案對(duì)比/

Planning

and

deductionPlanning

Deduction/

規(guī)劃推演全8+1疊拼高低配類別商業(yè)面積

單價(jià)(萬(wàn)）

貨值（億元）類別商業(yè)面積單價(jià)(萬(wàn)）

貨值（億元）5960162551057803.52.02.093.2559603.52.03.32.32.093.25商業(yè)商業(yè)商墅商墅6+1疊拼高層1625574440510208+1疊拼(三面寬）3.153.1533.326.2024.5711.7341.64住宅住宅8+1疊拼（兩面寬）

19680總計(jì)44.86總計(jì)三面寬一字型戶型，戶均面積201.5，總價(jià)較高，8層高層保證去化，6+1疊拼塑造品質(zhì)，市場(chǎng)認(rèn)可度高，戶均面積為185，面積段合理。品質(zhì)影響較大，有一定銷售阻力。04P

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產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)客群分析/Demand

of

proprietor目標(biāo)客戶Customer

simulation鎖定對(duì)象The

highpriceof

real

estate依托周邊商務(wù)中心集聚效應(yīng)，對(duì)標(biāo)片區(qū)豪宅基因，吸引強(qiáng)購(gòu)買力的社會(huì)精英，戶均資產(chǎn)在500萬(wàn)級(jí)的中高收入階層。生活形態(tài)多為對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境不滿，想改善環(huán)境，追求高品質(zhì)生活。居住理念多為希望周邊環(huán)境好，配套齊全方便，有花園且花園面積較大，有天有地。收入：家庭年收入（稅后）50W以上；范圍：車行范圍45分鐘左右年齡：35-55歲職業(yè)：企業(yè)中高層管理人員，個(gè)體經(jīng)商，工程項(xiàng)目總，網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)總，中高收入階層描述：學(xué)歷高，有愛(ài)好，有品位，視野廣，相對(duì)更國(guó)際化，格局寬廣，在置業(yè)方面追求高品質(zhì)生活。短兵相接，如何取勝？04戶型產(chǎn)品選型/Product

SelectionP

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產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)產(chǎn)品類型樓型戶型面寬三面寬戶型面積戶型配置戶型組合230㎡上疊210㎡中疊200㎡下疊200㎡上疊180㎡中疊175㎡下疊200㎡上疊185㎡中疊185㎡下疊117㎡上疊117㎡中疊117㎡下疊四房?jī)蓮d三衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)四房?jī)蓮d四衛(wèi)四房?jī)蓮d四衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)L型疊拼疊拼兩面寬三面寬兩面寬三面寬四面寬一字型疊拼商墅140㎡3.5房?jī)蓮d兩衛(wèi)高層T3155㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)04疊拼別墅/Stacked

Villa設(shè)計(jì)原則P

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產(chǎn)品設(shè)計(jì)6F疊拼·設(shè)計(jì)原則疊景別墅獨(dú)立停車庫(kù)獨(dú)立入戶下疊-超大庭院贈(zèng)送中疊-超大庭院贈(zèng)送上疊-超大露臺(tái)贈(zèng)送04商墅戶型/Commercial

VillaP

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產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)首層商業(yè)改造后改造前04商墅戶型/Commercial

Villa商業(yè)疊拼-下疊P

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產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)改造后

改造前贈(zèng)送套內(nèi)面積地上建筑面地下產(chǎn)權(quán)面合計(jì)產(chǎn)權(quán)面

陽(yáng)臺(tái)、凸窗

投影比戶型公攤積積積投影例陽(yáng)臺(tái)凸窗0.000.000.00屋面33.560.00院子夾層70.2992.14上疊中疊下疊98.98

18.0398.98

18.0398.98

18.03117.01117.01117.010.0036.5451.97117.01153.55168.9813.6813.6813.6813.82%

13.6813.82%

13.6813.82%

13.680.000.000.0032.95

92.1404商墅戶型/Commercial

Villa商業(yè)疊拼-中疊P

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產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)改造后改造前贈(zèng)送屋面33.560.00套內(nèi)面積地上建筑面地下產(chǎn)權(quán)面合計(jì)產(chǎn)權(quán)面

陽(yáng)臺(tái)、凸窗

投影比戶型公攤積積積投影例陽(yáng)臺(tái)凸窗院子夾層70.2992.14上疊中疊下疊98.98

18.0398.98

18.0398.98

18.03117.01117.01117.010.0036.5451.97117.01153.55168.9813.6813.6813.6813.82%

13.6813.82%

13.6813.82%

13.680.000.000.000.000.000.0032.95

92.1404商墅戶型/Commercial

Villa商業(yè)疊拼-上疊P

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產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)改造后

改造前贈(zèng)送套內(nèi)面積地上建筑面地下產(chǎn)權(quán)面合計(jì)產(chǎn)權(quán)面

陽(yáng)臺(tái)、凸窗

投影比戶型公攤積積積投影例陽(yáng)臺(tái)凸窗0.000.000.00屋面33.560.00院子夾層70.2992.14上疊中疊下疊98.98

18.0398.98

18.0398.98

18.03117.01117.01117.010.0036.5451.97117.01153.55168.9813.6813.6813.6813.82%

13.6813.82%

13.6813.82%

13.680.000.000.0032.95

92.1404戶型專篇/

House

TypeP

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產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)居住空間的場(chǎng)景化升級(jí)05地庫(kù)平面/

Basement

PlanB

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地

庫(kù)

設(shè)

計(jì)地下一層平面圖建筑面積：63378.37平米地下二層平面圖建筑面積：15883.13平米地下室面積指標(biāo)地下室建筑面積㎡79261.5057805.00946.503680.001000.0015830.001690機(jī)動(dòng)車出入口地下贈(zèng)送空間地下會(huì)所機(jī)動(dòng)車庫(kù)建筑面積非機(jī)動(dòng)車庫(kù)建筑面積其中

設(shè)備用房、配套建筑面積會(huì)所建筑面積別墅贈(zèng)送建筑面積機(jī)動(dòng)車停車位非機(jī)動(dòng)車庫(kù)停車效率37.5305人防分析/Civil

airdefence

analysisB

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地

庫(kù)

設(shè)

計(jì)地下一層平面圖地下二層平面圖人防地下室面積：22196.34㎡集中布置在高層片區(qū)，共兩層05地下大堂/Ground

FloorLobbyB

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地

庫(kù)

設(shè)

計(jì)通高陽(yáng)光大堂無(wú)縫連接車庫(kù)，奢華歸家體驗(yàn)05場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)/Site

designB

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地

庫(kù)

設(shè)

計(jì)495.6492.1495.2491.0488.8498.7486.2492.0496.0用地除了西北側(cè)和南側(cè)有部分土堆外，其余大部分區(qū)域標(biāo)高較低，多數(shù)標(biāo)高在491.0左右；設(shè)計(jì)場(chǎng)地正負(fù)零標(biāo)高為496.00，地下一層底板標(biāo)高約491，局部地下兩層，經(jīng)綜合計(jì)算共需挖土約14.92萬(wàn)方；考慮可將挖出土方填埋至代建綠地內(nèi)，最大化節(jié)約成本；05地庫(kù)剖面設(shè)計(jì)/Profile

designB

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地

庫(kù)

設(shè)

計(jì)1-1剖面圖21122-2剖面圖06F

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立

面

設(shè)

計(jì)品質(zhì)之作倫佐·皮亞諾邁阿密

·

87

PARK全景觀面橫向金屬線條

大開(kāi)間尺度

對(duì)中儀式感

簡(jiǎn)約現(xiàn)代06F

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立

面

設(shè)

計(jì)品質(zhì)之作扎哈·哈迪德墨爾本

·

Mayfair

公寓流線型設(shè)計(jì)

大開(kāi)間尺度

弧形轉(zhuǎn)角景觀陽(yáng)臺(tái)

極致前衛(wèi)

潮流現(xiàn)代06F

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立

面

設(shè)

計(jì)品質(zhì)之作UNStudio寓倫敦·卡納萊托公寓大廈全景觀面橫向金屬線條

大開(kāi)間尺度

弧形轉(zhuǎn)角窗

現(xiàn)代輕奢06立面材料單方造價(jià)F

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立

面

設(shè)

計(jì)樣板參考立面主要材料名稱使用位置單方造價(jià)樣板參考立面主要材料名稱木紋復(fù)合板使用位置局部吊頂單方造價(jià)銀灰色鋁板陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)飄板500元/㎡250元/㎡金屬百葉空調(diào)機(jī)位百葉入戶大堂門(mén)頭300元/㎡850元/㎡250元/㎡400元/㎡仿銅金屬漆窗檻墻、部分墻身鋁方管裝飾性格柵米白色石材LOW-E玻璃門(mén)窗外門(mén)窗700元/㎡米白色真石漆米白色涂料墻面、窗間墻外墻面120元/㎡50元/㎡鋼化安全玻璃陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板450元/㎡備注：表中價(jià)格數(shù)據(jù)均為材料綜合單價(jià)06立面材料選型F

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立

面

設(shè)

計(jì)鋁方管銀