常德市城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗(yàn)收接管管理辦法10?一、總則（一）目的為規(guī)范常德市城市住宅區(qū)物業(yè)的移交驗(yàn)收接管行為，保障物業(yè)的正常使用和管理，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于常德市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建住宅區(qū)物業(yè)的移交驗(yàn)收接管活動(dòng)。（三）基本原則物業(yè)移交驗(yàn)收接管應(yīng)當(dāng)遵循依法依規(guī)、誠(chéng)實(shí)信用、權(quán)責(zé)分明、確保質(zhì)量的原則。二、職責(zé)分工（一）建設(shè)單位職責(zé)1.負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和合同約定完成住宅區(qū)各類房屋及配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)。2.在物業(yè)交付使用前，組織相關(guān)單位進(jìn)行自查自驗(yàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)整改。3.向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供住宅區(qū)規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)資料，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。4.按照規(guī)定承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，在保修期內(nèi)及時(shí)解決物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)1.在承接物業(yè)前，制定承接查驗(yàn)方案，明確查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、方法和時(shí)間安排等。2.按照承接查驗(yàn)方案，對(duì)住宅區(qū)的房屋、配套設(shè)施設(shè)備、共用部位等進(jìn)行全面查驗(yàn)。3.對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)書面通知建設(shè)單位整改，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)完成整改，并組織復(fù)驗(yàn)。4.與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。5.負(fù)責(zé)接管后的物業(yè)日常管理服務(wù)工作，確保物業(yè)正常使用。（三）業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1.代表業(yè)主參與物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，監(jiān)督承接查驗(yàn)過(guò)程。2.對(duì)承接查驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行審議，提出意見(jiàn)和建議。3.協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位處理物業(yè)交接過(guò)程中的問(wèn)題。（四）相關(guān)部門職責(zé)1.房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)移交驗(yàn)收接管工作，對(duì)違反本辦法的行為依法進(jìn)行查處。2.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)移交驗(yàn)收接管的相關(guān)工作。三、物業(yè)移交驗(yàn)收接管條件（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格住宅區(qū)建設(shè)工程已通過(guò)建設(shè)單位組織的竣工驗(yàn)收，且驗(yàn)收結(jié)果符合國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求。（二）配套設(shè)施設(shè)備齊全并能正常使用1.供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備已接通并能正常使用。2.道路、綠化、停車場(chǎng)等公共配套設(shè)施已按規(guī)劃建設(shè)完成，滿足使用功能。3.物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等按照規(guī)定配置到位。（三）建設(shè)單位已履行相關(guān)義務(wù)1.已按照合同約定完成物業(yè)保修責(zé)任范圍內(nèi)的工程質(zhì)量保修。2.已清理住宅區(qū)施工場(chǎng)地，拆除臨時(shí)設(shè)施，平整場(chǎng)地。3.已向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。四、物業(yè)資料移交（一）資料清單1.住宅區(qū)規(guī)劃、建設(shè)的相關(guān)文件，包括規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、竣工驗(yàn)收備案表等。2.房屋建筑工程質(zhì)量保修書。3.住宅區(qū)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書、保修手冊(cè)等。4.住宅區(qū)業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主信息資料。5.物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房的相關(guān)資料，包括房屋產(chǎn)權(quán)證明、位置圖等。6.住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬資料。7.前期物業(yè)服務(wù)合同。8.其他與物業(yè)相關(guān)的資料。（二）移交程序1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，將上述資料整理成冊(cè)，一式多份，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)接收的資料進(jìn)行清點(diǎn)、核對(duì)，雙方在資料移交清單上簽字確認(rèn)。3.建設(shè)單位未能按時(shí)提供完整資料的，應(yīng)當(dāng)書面說(shuō)明原因，并在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊。五、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋建筑1.外觀檢查房屋外立面整潔，無(wú)明顯裂縫、脫落、滲漏等現(xiàn)象；屋面無(wú)積水、滲漏，隔熱層完好。2.內(nèi)部結(jié)構(gòu)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)完好，無(wú)變形、裂縫等質(zhì)量問(wèn)題；墻體、地面平整，無(wú)空鼓、開(kāi)裂現(xiàn)象。3.門窗門窗開(kāi)啟靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，無(wú)破損、變形；五金配件齊全，功能正常。4.防水衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)等有防水要求的部位無(wú)滲漏。（二）配套設(shè)施設(shè)備1.給排水系統(tǒng)（1）供水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，水質(zhì)符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；水表計(jì)量準(zhǔn)確，無(wú)漏水現(xiàn)象。（2）排水管道暢通，無(wú)堵塞、滲漏；化糞池、污水井等排水設(shè)施清理及時(shí)，無(wú)外溢。2.供電系統(tǒng)（1）供電設(shè)施設(shè)備完好，運(yùn)行正常，電壓穩(wěn)定；電表計(jì)量準(zhǔn)確，無(wú)漏電現(xiàn)象。（2）配電室設(shè)備齊全，操作規(guī)范，安全防護(hù)措施到位。3.供氣系統(tǒng)（1）供氣設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)泄漏；燃?xì)獗碛?jì)量準(zhǔn)確。（2）燃?xì)夤艿腊惭b符合規(guī)范，標(biāo)識(shí)清晰。4.供熱系統(tǒng)（1）供熱設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，溫度、壓力符合規(guī)定要求。（2）熱計(jì)量裝置準(zhǔn)確，無(wú)故障。5.通信、有線電視系統(tǒng)（1）通信線路暢通，信號(hào)正常；有線電視圖像清晰，頻道齊全。（2）通信、有線電視設(shè)備設(shè)施完好，無(wú)損壞。6.電梯（1）電梯運(yùn)行平穩(wěn)，層門開(kāi)啟、關(guān)閉正常，信號(hào)顯示清晰。（2）電梯安全裝置齊全有效，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，有維護(hù)保養(yǎng)記錄。7.消防設(shè)施設(shè)備（1）消防設(shè)施設(shè)備完好，運(yùn)行正常，標(biāo)識(shí)清晰；消防通道暢通無(wú)阻。（2）消火栓、滅火器等器材配備齊全，壓力符合要求，能正常使用。8.綠化（1）綠化布局合理，植物生長(zhǎng)良好，成活率符合規(guī)定要求。（2）綠地?zé)o明顯斑禿、病蟲害現(xiàn)象，綠化設(shè)施完好。9.停車場(chǎng)（1）停車場(chǎng)地面平整，標(biāo)識(shí)標(biāo)線清晰；車位規(guī)劃合理，數(shù)量符合規(guī)定要求。（2）停車管理系統(tǒng)運(yùn)行正常，具備車輛進(jìn)出登記、收費(fèi)等功能。（三）共用部位1.建筑物基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)穩(wěn)固，承重結(jié)構(gòu)完好，無(wú)下沉、裂縫等異常情況。2.外墻、屋頂外墻無(wú)滲漏、脫落，屋頂無(wú)積水、滲漏。3.樓梯間、走廊、門廳整潔衛(wèi)生，照明良好，扶手、欄桿等設(shè)施完好。4.共用通道、庭院地面平整，無(wú)損壞，通道暢通。（四）其他1.物業(yè)管理用房（1）建筑面積、位置符合規(guī)定要求，裝修標(biāo)準(zhǔn)符合合同約定。（2）具備辦公、休息、存放物資等基本功能，設(shè)施設(shè)備齊全。2.業(yè)主委員會(huì)辦公用房（1）按照規(guī)定配置，有獨(dú)立的使用空間。（2）設(shè)施設(shè)備滿足辦公需要。六、承接查驗(yàn)程序（一）準(zhǔn)備階段1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)組建承接查驗(yàn)小組，成員包括工程技術(shù)人員、客服人員等。2.建設(shè)單位提前通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)的時(shí)間、地點(diǎn)，并準(zhǔn)備好相關(guān)資料和場(chǎng)地。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定承接查驗(yàn)方案，明確查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、方法、時(shí)間安排和人員分工等。（二）現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)階段1.雙方按照承接查驗(yàn)方案，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。2.查驗(yàn)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)記錄查驗(yàn)情況，填寫物業(yè)承接查驗(yàn)記錄。3.對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)拍照、錄像，并書面通知建設(shè)單位。（三）整改階段1.建設(shè)單位收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)組織整改。2.整改完成后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，對(duì)仍不符合要求的問(wèn)題，繼續(xù)要求建設(shè)單位整改，直至達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（四）簽訂協(xié)議階段1.物業(yè)承接查驗(yàn)合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。2.協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接范圍、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、保修責(zé)任等。3.物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為物業(yè)服務(wù)合同的附件，具有同等法律效力。七、物業(yè)保修責(zé)任（一）保修期限1.建設(shè)單位按照國(guó)家和地方規(guī)定的保修期限承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。2.正常使用條件下，住宅的保修期限為：（1）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期。（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。（5）其他項(xiàng)目的保修期限按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）保修處理1.物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。2.建設(shè)單位接到通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)查看，確定問(wèn)題原因，并組織維修。3.維修費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，但因業(yè)主使用不當(dāng)造成的質(zhì)量問(wèn)題除外。4.建設(shè)單位未按照規(guī)定履行保修責(zé)任的，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向房地產(chǎn)行政主管部門投訴，也可以依法通過(guò)訴訟等方式解決。八、監(jiān)督管理（一）日常監(jiān)督1.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)移交驗(yàn)收接管工作的日常監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問(wèn)題。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定，做好物業(yè)日常管理服務(wù)工作，定期對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。（二）投訴處理1.業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)移交驗(yàn)收接管過(guò)程中存在的問(wèn)題，可以向房地產(chǎn)行政主管部門投訴。2.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理投訴，進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并依法作出處理決定。（三）違規(guī)處罰1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照要求進(jìn)行物業(yè)移交驗(yàn)收接管，或者移交的資料不完整、不真實(shí)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照承接查驗(yàn)方案進(jìn)行查驗(yàn)，或者對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題未及時(shí)書面