武漢市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法實(shí)施細(xì)則?一、總則（一）目的為加強(qiáng)我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《武漢市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。（二）適用范圍本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序所收取的費(fèi)用。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市、區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，結(jié)合實(shí)際服務(wù)情況確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)1.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、市場(chǎng)行情等因素，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同自主約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)可以與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及確定方式（一）物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)1.本市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)和五星級(jí)，各等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門制定并公布。2.物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照相應(yīng)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定方式1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，采用分項(xiàng)目收費(fèi)和綜合包干制相結(jié)合的方式。分項(xiàng)目收費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成，分為物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和利潤(rùn)三部分；綜合包干制是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主按照約定的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、市場(chǎng)供求狀況、服務(wù)質(zhì)量等因素協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（三）物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本主要包括以下部分：1.人員費(fèi)用，包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。4.清潔衛(wèi)生費(fèi)用。5.秩序維護(hù)費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用。7.物業(yè)管理區(qū)域固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式（一）按建筑面積計(jì)費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一般按照建筑面積計(jì)算，建筑面積以房屋所有權(quán)證記載的面積為準(zhǔn)；未辦理房屋所有權(quán)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。（二）按套計(jì)費(fèi)對(duì)于別墅、獨(dú)棟房屋等，經(jīng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，可以按照套為單位計(jì)費(fèi)。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收取主體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。（二）繳納方式業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的方式和時(shí)間繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。可以通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金繳納、網(wǎng)上繳費(fèi)等方式進(jìn)行繳納。（三）預(yù)收期限物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限不得超過(guò)一年。（四）欠費(fèi)處理1.業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。2.經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整（一）政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)需要調(diào)整的，由市、區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況、社會(huì)承受能力等因素，適時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整幅度內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量等因素，合理調(diào)整具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并提前公示。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)調(diào)整1.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同約定的調(diào)價(jià)期限前，將調(diào)價(jià)理由、調(diào)價(jià)幅度等內(nèi)容告知業(yè)主。2.業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定執(zhí)行。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管（一）價(jià)格主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)價(jià)格違法行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。（二）房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。2.指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。（三）其他部門職責(zé)其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作。（四）監(jiān)督檢查措施1.價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)情況進(jìn)行檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供價(jià)格、服務(wù)等相關(guān)資料。2.對(duì)違反物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定的行為，價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門將依法予以處罰。八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議處理（一）協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方應(yīng)當(dāng)首先通過(guò)協(xié)商解決。（二）調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織雙方進(jìn)行調(diào)解，促成雙方達(dá)成一致意見(jiàn)。（三）仲裁或訴訟解決經(jīng)調(diào)解仍無(wú)法解決的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。九、特殊情況物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定（一）空置房收費(fèi)1.已辦理交付手續(xù)但業(yè)主或物業(yè)使用人未入住的空置房，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或物業(yè)使用人按照物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。2.納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。（二）裝修期間收費(fèi)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝修保證金，用于約束裝修過(guò)程中的違規(guī)行為。裝修完畢后，如未發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)退還裝修保證金。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用。十