臨沂市住宅物業服務收費管理實施辦法?一、總則1.目的為規范臨沂市住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《山東省物業服務收費管理辦法》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。2.適用范圍本辦法適用于臨沂市行政區域內住宅物業服務收費及其監督管理活動。本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。3.基本原則住宅物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，在市場調節價的基礎上，通過平等協商確定收費標準。二、物業服務收費標準1.普通住宅前期物業服務收費普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。具體收費標準由市、縣價格主管部門會同房地產主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并向社會公布。物業服務企業應當在政府指導價范圍內，與建設單位通過簽訂前期物業服務合同約定具體的收費標準。2.普通住宅后期物業服務收費普通住宅交付后，業主大會成立之前，物業服務收費標準按照前期物業服務合同約定執行；業主大會成立后，物業服務收費標準由業主大會與業主委員會通過招標、協議等方式，選聘物業服務企業并約定。業主大會可以采用公開邀請招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購等方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，并參照政府指導價標準協商確定物業服務收費標準。3.非普通住宅物業服務收費非普通住宅以及業主大會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主或者業主大會與物業服務企業通過物業服務合同約定。4.其他特殊情況收費（1）已辦理交付但業主或物業使用人未入住的空置房，物業服務收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。（2）因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成小區配套設施設備未能同步達到使用功能的，物業服務收費應當予以減免，具體減免比例由建設單位與物業服務企業協商確定。三、物業服務收費構成1.物業服務成本物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業管理區域清潔衛生費用；（4）物業管理區域綠化養護費用；（5）物業管理區域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業服務企業固定資產折舊；（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。2.法定稅費物業服務企業應當按照國家和地方有關規定，繳納相關稅費。3.合理利潤合理利潤是指物業服務企業在正常經營情況下應獲得的利潤，具體比例由物業服務企業與業主或者業主大會在物業服務合同中約定。四、物業服務收費計費方式1.包干制包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。實行包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。2.酬金制酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。實行酬金制的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，定期公布物業服務資金的收支情況，并接受業主的監督。五、物業服務收費的收取與繳納1.收取方式物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體方式由業主大會與物業服務企業協商確定。物業服務企業可以通過預收物業服務費用的方式收取物業服務費用，但預收期限不得超過一年。2.繳納主體業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位繳納。3.催繳措施物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，對業主或者物業使用人欠繳的物業服務費用進行催繳。業主或者物業使用人逾期不繳納物業服務費用的，物業服務企業可以依法追繳，并可以按照合同約定收取違約金。經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。六、物業服務企業的義務1.信息公開義務物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等有關事項，接受業主監督。2.服務質量保障義務物業服務企業應當按照物業服務合同約定，提供質價相符的服務。物業服務企業應當制定服務計劃和標準，建立健全服務質量考核制度，定期對服務質量進行檢查和評估，并向業主公布。3.成本核算與報告義務實行酬金制的物業服務企業應當每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況，并接受業主委員會的核查。物業服務企業應當定期向業主大會或者全體業主公布物業服務成本支出情況。4.安全防范義務物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。七、業主的權利與義務1.權利（1）有權要求物業服務企業按照物業服務合同約定提供服務；（2）有權對物業服務企業的服務質量進行監督，提出意見和建議；（3）有權了解物業服務費用的收支情況；（4）有權參與業主大會會議，行使投票權；（5）法律、法規規定的其他權利。2.義務（1）遵守管理規約、業主大會議事規則；（2）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（3）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（4）按照物業服務合同約定按時足額繳納物業服務費用；（5）法律、法規規定的其他義務。八、物業服務收費的監督管理1.價格主管部門職責市、縣價格主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作，依法對物業服務收費行為進行檢查和處罰。價格主管部門應當加強對物業服務企業收費行為的監督檢查，建立健全物業服務收費明碼標價制度，規范物業服務企業的收費行為。2.房地產主管部門職責市、縣房地產主管部門負責本行政區域內物業服務活動的監督管理工作，會同價格主管部門制定物業服務收費政策，指導和監督物業服務企業的服務質量。房地產主管部門應當加強對物業服務企業服務質量的監督檢查，建立物業服務企業信用檔案制度，對物業服務企業的服務質量、收費行為等進行考核評價，并向社會公布。3.投訴處理業主、物業使用人或者其他利害關系人對物業服務收費有異議的，可以向價格主管部門或者房地產主管部門投訴。價格主管部門或者房地產主管部門應當及時受理，并依法進行處理。九、法律責任1.物業服務企業違法責任物業服務企業有下列情形之一的，由價格主管部門依照價格法律、法規和規章的規定予以處罰：（1）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；（2）不按照規定明碼標價的；（3）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（4）強制或者變相強制服務并收費的；（5）其他違反價格法律、法規和規章規定的行為。物業服務企業有前款規定行為的，由房地產主管部門責令改正，情節嚴重的，納入物業服務企業信用檔案，并向社會公布。2.業主違法責任業主違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法追繳，并可以按照合同約定收取違約金。業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益為由，請求人民法院撤銷該決定的，人民法院應當依法予以審查。業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。3.其他相關責任違反本辦法規定，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。十、附則1.施行日期本辦法自[具體施行日期]起施行。2.解釋權本辦法由臨沂市發展和改革委員會、臨沂市住房和城鄉建設局負責解釋。在實際執行過程中，各相關部門應密切配合，加強對住宅物業服務收費的監督管理，確保本辦法的有效實施，切實維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務行業健康有序發展。同時，隨著經濟社會的發展和物業管理情況的變化，本辦法也將適時進行修訂完善，以更好地適應實際需求。物業服務收費涉及到廣大業主的切身利益，各物業服務企業應嚴格遵守法律法規和本辦法的規定，誠信經營，不斷提高服務質量，為業主提供優質、高效、規范的物業服務。業主也應增強自身的法律意識和維權意識，積極參與物業管理活動，共同營造和諧、美好的居住環境。在具體操作中，物業服務企業應按照物業服務合同約定，明確服務內容、標準和收費項目、標準等，并向業主進行公示。對于服務過程中的各項費用支出，應建立健全財務管理制度，做到賬目清晰、公開透明。同時，應積極接受業主和相關部門的監督檢查，及時改進服務中存在的問題。業主在享受物業服務的同時，應認真履行按時足額繳納物業服務費用的義務。如對物業服務質量有意見或建議，應通過合理合法的途徑與物業服務企業溝通協商，共同解決問題。對于物業服務企業的違法違規收費行為，業主有權向價格主管部門或房地產主管部門投訴舉報，維護自身的合法權益。